ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HOÀNG ANH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HOÀNG ANH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, độ tin cậy trung thực Các kết quả, kết luận khoa học nêu Luận văn chưa công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hoàng Anh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề lý luận nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai 10 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm pháp luật nhà hình thành tƣơng lai khái niệm liên quan Error! Bookmark not defined 1.2.2 Nội dung pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Error! Bookmark not defined 1.2.3 Đặc điểm pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Error! Bookmark not defined 1.2.4 Vai trò ý nghĩa pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 2.1 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật bảo lãnh hoạt động bán thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt NamError! Bookmark not defined 2.1.4 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập việc thực thi pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt NamError! Bookmark not defined 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động mua bán nhà hình thành tƣơng lai Việt NamError! Bookmark not defined 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập thuê, thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.2.3 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập bảo lãnh nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.2.4 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động chấp nhà hình thành tƣơng lai Việt NamError! Bookmark not defined CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 3.2 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Error! Bookmark not defined 3.3.1 Hoàn thiện quy phạm pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Error! Bookmark not defined 3.3.2 Hoàn thiện máy quản lý thực pháp luật.Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS 2005 :Bộ luật dân năm 2005 BĐS :Bất động sản DN :Doanh nghiệp NHNN :Ngân hàng nhà nƣớc LKDBĐS :Luật Kinh doang bất động sản TCTD :Tổ chức tín dụng TSTC :Tài sản chấp MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà không loại tài sản có giá trị lớn gia đình, cá nhân mà yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nƣớc Cùng với tăng trƣởng dân số đất nƣớc nhu cầu nhà ngƣời dân ngày tăng Nhà vừa đối tƣợng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để ngƣời dân vừa đối tƣợng giao dịch kinh doanh thƣơng mại doanh nghiệp kinh doanh nhà Với sách mở cho việc đầu tƣ xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Tuy nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc công trình nhà chủ đầu tƣ thƣờng phải sử dụng đến lƣợng vốn lớn nên doanh nghiệp đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành Vì vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn ngƣời có nhu cầu mua nhà trƣớc thời điểm xây dựng hoàn thành, chấp dự án xây dựng nhằm huy động vốn cho việc đầu tƣ dự án Đây chế góp phần giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà lại vừa đáp ứng đƣợc nhiều nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn Từ tạo tiền đề cho phát sinh giao dịch liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai đặt yêu cầu phải có hành lang pháp lý vững nhà hình thành tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ thể tham gia giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Nhiều nƣớc giới ban hành quy định cụ thể để điều chỉnh giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Ở Việt Nam, giao dịch tài sản hình thành tƣơng lai lần đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm 1999 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, văn luật này, quy định điều chỉnh giao dịch cầm cố, chấp tài sản hình thành từ vốn vay tổ chức tín dụng Sau khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân năm 2005 ghi nhận "tài sản chấp tài sản đƣợc hình thành tƣơng lai" Năm 2005, Luật Nhà đƣợc ban hành, lần pháp luật công nhận cho phép thực giao dịch mua bán nhà thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả dần Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành tƣơng lai Vấn đề mua bán nhà hình thành tƣơng lai đƣợc quy định cách chi tiết đầy đủ Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà Bộ Xây dựng ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Cho đến thời điểm tại, Luật Nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết việc mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Tuy nhiên, giao dịch tồn nhiều quan điểm khác nên quy định giấy có nhiều điểm chƣa thống khiến việc áp dụng thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác Những bất cập thể việc giao dịch xảy hậu xấu cho ngƣời tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Nhà nƣớc Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật nhà hình thành tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát chế định pháp luật có liên quan đến giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Đồng thời có phân tích đánh giá cách tổng quan để quan ban hành pháp luật, quan quản lý nhà nƣớc ngƣời tham gia giao dịch có nhìn khách quan đắn vấn đề 2 Tình hình nghiên cứu Đề tài pháp luật nhà hình thành tƣơng lai chế định mẻ Việt Nam Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có tác giả đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp pháp luật nhà hình thành tƣơng lai thể dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên đề nghiên cứu nhƣ công trình khóa học khác Trƣớc trình nghiên cứu đề tài này, tác giả tìm hiểu, tham khảo đƣợc biết có số tác giả có viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi luận văn nhƣ : - Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành tương lai Lý luận thực tiễn - Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005 định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử - Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006 - Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014 - Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014 Những viết đề tài nghiên cứu nêu đề cập đƣợc tới khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai nhƣ phân tích đƣợc số giao dịch liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát đƣợc quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Các đề tài nghiên cứu đƣợc công bố chƣa có đề tài phân tích tổng quan đƣợc vấn đề pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích nghiên cứu Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định mục đích nghiên cứu nhƣ sau: - Mục đích luận văn phân tích, đánh giá,tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trình giao kết thực hợp đồng mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam - Kiến nghị quan nhà nƣớc có liên quan việc soạn thảo ban hành mới, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật điều chỉnh nhà hình thành tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn hoàn thiện hệ thống văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực 3.2 Nhiệm vụ luận văn - Hệ thống hóa văn pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai - Đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai xu phát triển quan hệ xã hội làm sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung số văn pháp luật điều chỉnh nhà hình thành tƣơng lai Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Liên hệ so sánh quy định hành quy định đƣợc ban hành trƣớc liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn - Thực tiễn việc thi hành quy định pháp luật mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu chế định nhà hình thành tƣơng lai, bao gồm: Trong phạm vi luận văn này, tác giả tập trung vào việc nghiên cứu, phân tích mặt pháp luật thực tiễn giao dịch mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai.Tuy nhiên với giới hạn luận văn thạc sĩ, tác giả tập trung phân tích quy phạm pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán, bảo lãnh, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam với đối tƣợng giao dịch công dân Việt Nam qua tìm nhƣng điểm mâu thuẫn quy định pháp luật nhằm đƣa đề xuất sửa đổi Mỗi loại nhà có ảnh hƣởng khác xã hội, thị trƣờng bất động sản, hoạt động quản lý Nhà nƣớc Pháp luật điều chỉnh giao dịch loại nhà hình thành tƣơng lai nhiều điểm bất cập dẫn đến việc áp dụng pháp luật lúng túng, xảy tranh chấp bên giao dịch Vì lý đó, tác giả cho việc xác định phạm vi nghiên cứu nhƣ phù hợp với lực tác giả Phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở phƣơng pháp luận đề tài chủ nghĩa vật lịch sử, chủ nghĩa vật biện chứng đƣờng lối, sách Đảng đổi mới, có sách nhà điều kiện kinh tế thị trƣờng.Bên cạnh đó, luận văn đƣợc tác giả sử dụng nhiều phƣơng pháp nghiên cứu khác nhau, bao gồm chủ yếu phƣơng pháp sau: Hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn tƣ logic Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc áp dụng chƣơng cụ thể nhƣ sau: Tại chƣơng đƣợc sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu hệ thống, phân tích, tổng hợp để làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò ý nghĩa pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Tại chƣơng đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Tại chƣơng đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ logic để bình luận đƣa giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Điểm đóng góp luận văn Luận văn làm sáng tỏ sở lý luận thực tiễn giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Qua thấy đƣợc nguyên nhân bất cập tồn quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà hình thành tƣơng lai, từ đƣa biện pháp hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Trên sở đƣa giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai, đáp ứng yêu cầu công cải cách tƣ pháp nhƣ đáp ứng nhu cầu sống ngày phát triển Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận nhà hình thành tƣơng lai pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề lý luận nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến nhà hình thành tương lai 1.1.1.1 Khái niệm tài sản tài sản hình thành tương lai Tài sản thuật ngữ phổ biến mà hầu nhƣ biết gần gũi với đời sống ngƣời Nhƣng để đƣa khái niệm tài sản hầu nhƣ chƣa có trả lời đƣợc cách hoàn hảo cho câu hỏi "tài sản gì?" Từ nhiều thập kỷ qua, hệ thống pháp luật chung Anh - Mỹ hệ thống dân luật La Mã - Đức chƣa có văn luật đƣa đƣợc khái niệm hoàn chỉnh vấn đề mà hầu nhƣ tất liệt kê đƣợc tài sản bao gồm Ở Việt Nam ngoại lệ, kế thừa phát triển quy định tài sản Bộ luật Dân năm 1995, Điều 163, Bộ luật Dân năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Xuất phát từ cách giải thích liệt kê đây, có nhiều quan điểm khác khái niệm tài sản Thực tế, quy định tài sản Bộ luật Dân năm 2005 tạo tiền đề để hình thành nên khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai Nếu dựa vào quy định tài sản Điều 172 Bộ luật Dân năm 1995 "Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá đƣợc tiền quyền tài sản" chắn có khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai loại tài sản "vật có thực" Theo hƣớng dẫn thống đƣợc quy định lần khoản 7, Điều Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 Chính phủ giao dịch bảo đảm "tài sản hình thành tương lai động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận" Khi Bộ luật Dân năm 2005 thay Bộ luật Dân năm 1995 quy định đƣợc chỉnh sửa lại khoản 2, Điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm nhƣ sau: “Tài sản hình thành tương lai tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết Tài sản hình thành tương lai bao gồm tài sản hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thuộc sở hữu bên bảo đảm” Đến năm 2012, quy định lại lần đƣợc làm rõ Khoản Điều Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm: “Tài sản hình thành tương lai gồm: Tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất” Quy định cụ thể nhƣng đƣợc thể dƣới góc độ tài sản hình thành tƣơng lai đối tƣợng giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ dân Ở Việt Nam, chế định tài sản hình thành tƣơng lai mẻ lĩnh vực lập pháp Mặc dù chế định tài sản hình thành tƣơng lai đƣợc quy định nhiều ngành luật khác điển hình pháp luật dân sự; pháp luật nhà ở; pháp luật kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, ngành luật đó, ngành luật lại có cách tiếp cận khác nhau, đề cập khía cạnh khác cách giải thích hay định nghĩa cụ thể khác Quy định Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm nêu đƣợc coi giải thích cụ thể tài sản hình thành tƣơng lai, quy định tiếp cận dƣới góc độ tài sản hình thành tƣơng lai đối tƣợng giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ dân Nhƣ vậy, ta thấy đặc thù loại tài sản hình thành tƣơng lai nhƣ sau: Thứ nhất, nhà nƣớc ta cần có khái niệm thống đƣợc nêu văn pháp luật để tránh tình trạng nhiều ý hiểu khác vấn đề, nhiều cách làm cách áp dụng khác dẫn đến việc xảy hậu xấu cho xã hội Khái niệm đƣợc đƣa văn nhằm giải thích giúp ngƣời đọc hiểu chất tài sản hình thành tƣơng lai không nhằm liệt kê loại tài sản đƣợc coi tài sản hình thành tƣơng lai Thứ hai, khái niệm đƣợc giải thích chung cho tất loại tài sản hình thành tƣơng lai làm sở cho luật chuyên ngành quy định chi tiết Trên sở đặc thù tài sản hình thành tƣơng lai, tác giả mạnh dạn đƣa quan điểm riêng khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai nhƣ sau: “Tài sản hình thành tương lai tài sản chưa hình thành thời điểm thực giao dịch tài sản có đầy đủ sở để xác định tài sản hình thành tương lai” 1.1.1.2 Khái niệm nhà hình thành tương lai Nhà hình thành tương lai loại tài sản hình thành tƣơng lai, giao dịch nhà hình thành tƣơng lai chịu điều chỉnh chung pháp luật tài sản hình thành tƣơng lai pháp luật nhà Nhà tiếp cận dƣới góc độ khoa học pháp lý đối tƣợng điều chỉnh nhiều ngành luật ngành luật lại có cách hiểu từ khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật dân nhà loại tài sản bất động sản, đối tƣợng số giao dịch dân nhƣ giao dịch mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, chấp nhà ở… Theo pháp luật xây dựng nhà đƣợc hiểu loại công trình xây dựng, sản phẩm đƣợc tạo thành sức lao động ngƣời, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, đƣợc liên kết định vị với đất, bao gồm phần dƣới mặt đất, phần mặt đất, đƣợc xây dựng theo thiết kế Theo Khoản Điều 3, Luật Nhà năm 2014 nhà "là công trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân" Nhà hình thành tương lai khái niệm có nội hàm hẹp loại tài sản hình thành tƣơng lai Nói đến nhà hình thành tƣơng lai ngƣời ta hiểu cách đơn giản nhà thời điểm chƣa đƣợc hình thành có điều kiện, sở định để thấy nhà đƣợc xây dựng hoàn thành tƣơng lai Theo Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nhà hình thành tƣơng lai đƣợc định nghĩa nhƣ sau: “ Nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai nhà, công trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai Dựa vào khái niệm quy định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai, nhận xét nhà hình thành tƣơng lai có số đặc điểm nhƣ sau: 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIếng Vệt Bộ Tƣ pháp, Bộ tài nguyên môi trƣờng (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Ngô Huy Cƣơng (2008), "Tự ý chí s ự tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr 17-18 Ngô Huy Cƣơng(2010), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005và định hƣớng cải cách”,www.nclp.org.vn Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 10 Hiệp hội bất động sản (2015), Công văn số 41/CV-HoREA ngày 29/06/2015 việc góp ý thực quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Tp Hồ Chí Minh 11 Nguyễn Tiến Mạnh (2008), “Tài sản hình thành tương lai”, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com, 23/05/2008, Hà Nội 11 12 Nguyên Minh, “Băn khoăn bảo lãnh nhà hình thành tương lai.”,http://dautubds.baodautu.vn/, Thƣ́ Hai, 3/8/2015 13:00 13 Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ tƣ pháp, Bộ tài nguyên&Môi trƣờng (2014), Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT hướng dẫn thủ tục chấp, đăng ký chấp, đăng ký chuyển tiếp, quyền nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà việc chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội 14 Ngân hàng nhà nƣớc (2015),Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng,Hà Nội 15 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân Pháp, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 16 Doãn Hồng Nhung ( chủ biên) (2013), Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng theo mẫu, Hà Nội 17 Doãn Hồng Nhung(2009), “Về chất pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật – Viện khoa học xã hội Việt Nam – Viện Nhà nước Pháp luật Số 7/2009, trang 29-35 18 Hồng Quân (2015), “ Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản trước G: Xây nhà xong bán?”, http://bizlive.vn/, 30/06/2015 14:59 19 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 21 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 22 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 23 Quốc hội (2014), Luật doanh nghiệp, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội 25 Đỗ Hồng Thái (2012), "Tài sản hình thành tƣơng lai đối tƣợng đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr 5-10 12 26 Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2), Nxb Chin ́ h trị quốc gia, Hà Nội 27 Lê Minh Toàn (2014), “ Khởi kiện doanh nghiệp bất động sản đâu khó khăn” http://www.baomoi.com/, 25/11/2014 14:55 28 Thùy Trang, “Nhà cho thuê mở hướng cho thị trường bất động sản”, http://batdongsan.nhadatso.com/, 10/10/2013 14:04 29 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Tiếng Anh 30 Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of Campbodia, PnomPenh, Cambodia 31 Cornell Law School,http://www.law.cornell.edu/ucc/1/article1.htm#s1- 201 32 East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh, Cambodia Tiếng Pháp 33 Brigitte Lefebvre, Le contrat d’adhésion, dans La Revue du Notariat, Montréal vol 105, septembre 2003 34 Code civil francais,http://www.legifrace.gouv.fr/affichCode.do 35 Luc Audet, Le contrat d’adhésion, Caractéristiques et Cons quences Juridiques, Audet@DroitDéPME.com 13