ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LOAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LOAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực hoàn toàn chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ để thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hồi Đức, Phịng Tài ngun Mơi trường, Phịng Tài Chính – Kế hoạch, Trung Tâm phát triển quỹ đất huyện Hồi Đức, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức, Chi cục Thuế huyện Hồi Đức, Phịng Thống kê huyện Hồi Đức, Ủy ban nhân dân cán địa xã điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Loan iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU .1 1.1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu .1 1.2 Mục tiêu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát .2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.2.3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Giá đất sở xác định giá đất .5 1.1.3 Những yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất số nước Thế giới .15 1.2.1 Khái quát giá đất giới .15 1.2.2 Các hình thức đấu giá đất giới .16 1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 19 1.3.1 Quy định đấu giá đất Việt Nam 19 1.3.2 Các yếu tố xác định giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 27 1.3.5 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 30 1.3.6 Công tác đấu giá quyền SDĐ thành phố Hà Nội 32 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .34 iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34 2.2 Nội dung nghiên cứu 34 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 34 2.2.2 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án nghiên cứu (cụ thể dự án) địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .34 2.2.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội 35 2.2.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua vấn cán chuyên môn với người dân 35 2.2.5 Đề xuất số giải pháp, kiến nghị công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu 35 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 35 2.3.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu tổng hợp 35 2.3.3 Phương pháp đánh giá 36 2.3.4 Phương pháp chuyên gia 37 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hoài Đức 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .42 3.2 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án địa bàn huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội năm qua 55 3.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất 55 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .55 3.2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hoài Đức số dự án 62 3.3 Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Hoài Đức 73 v 3.4 Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán chuyên môn người tham gia đấu giá 787 3.4.1 Kết vấn cán trực tiếp làm công tác đấu giá QSD đất .78 3.4.2 Kết vấn 60 người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất 79 3.4.3 Kết vấn 30 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất 811 3.5 Những hạn chế đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội 822 3.5.1 Những hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 82 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 Kết luận 86 Kiến nghị 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO .88 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường BTP : Bộ Tư pháp CP : Chính Phủ CN -TTCN : Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất CSHT : Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX : Giá trị sản xuất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TT : Thông tư TTCN : Tiểu thủ công nghiệp UBND : Uỷ ban nhân dân i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực hoàn toàn chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ để thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hinh 3.1: Vị trí huyện Hồi Đức đồ hành TP.Hà Nội 38 Hình 3.2: Biểu đồ cấu đất đai huyện Hoài Đức năm 2014 41 79 - Quy trình thực xây dựng bảng giá đất, phương pháp xây dựng bảng giá đất hàng năm huyện theo quy trình, quy định Trên sở giá đất ban hành hàng năm tỉnh việc áp giá để đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án trình tự, thủ tục Tuy nhiên, có 7.14% ý kiến cho đơn giá đất áp dụng mức giá để thực đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thời điểm đấu giá thấp cao cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế Về thủ tục giao đất sau đấu giá có 10.71% cho thủ tục chưa phù hợp Và 100% ý kiến cho công tác đấu giá diễn công khai minh bạch việc Nhà nước nên tập trung tạo mặt bằng, cách nên thống giao công tác bồi thường GPMB cho tổ chức chuyên bồi thường để thực việc giao đất người dân sau trúng đấu giá dễ ràng 3.4.2 Kết vấn 60 người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất - Đối với người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất bao gồm người trúng đấu giá người không trúng đấu: Đối với giá đất để đấu giá QSD đất 96.67% hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu khu dân cư đưa đấu giá cho giá đấu phù hợp với thực tiễn với khả tài họ Bảng 3.15: Kết điều tra người tham gia đấu giá QSD đất Số TT Nội dung vấn Giá đất đấu giá phù hợp? Cơng tác tun truyền, quảng bá khu có đất đấu giá kịp thời? Phiên đấu giá có cơng khai, quy định khơng? Thủ tục đấu giá có nhanh gọn không? Nhà nước cần điều chỉnh giá? Đồng ý (phiếu) Tỷ lệ (%) 58 96.67 Không đồng ý (phiếu) 45 80,0 15 25,0 57 92,0 5,0 55 91,67 8,33 58 96,67 3,33 Tỷ lệ (%) 3.33 (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp) Tuy nhiên, Điều 57 Luật Đất đai 2003 quy định vai trò tổ chức tư vấn giá đất mờ nhạt khơng khỏi bảng giá đất UBND cấp tỉnh công bố, điều làm hạn chế sáng tạo tổ chức làm dịch vụ Phương pháp thực phương tiện mang tính kỹ thuật, mà kỹ thuật ln có nhu cầu thay đổi, cải tiến cho sử dụng mang lại kết tốt nhất, phù hợp với mục đích đặt Mơ hình chung pháp luật mang trong hai điểm bất lợi là: biến đổi tổ chức tư vấn giá đất đầy lực, sáng tạo thành máy móc cứng nhắc quy định bị vi phạm với tổ chức tu vấn pháp luật, tổ chức làm ngơ trước quy định pháp luật áp dụng phương pháp khác (ngồi phương pháp mà Chính phủ quy định) họ có sở cho việc áp dụng phương pháp mang lại hiệu cao e Phương pháp xác định giá đất Luật đất đai 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có quy định phương pháp xác định giá đất làm để tính tiền thuê đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại, tính giá trị quyền sử dụng đất trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Tại Điều chương II Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định cụ thể hai phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp thu nhập Như thấy quy định pháp luật phương pháp xác định giá đất ngày hoàn thiện Nhà nước quy định giá đất sở phải xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, đồng thời giao cho Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vào để xây dựng khung giá đất cụ thể phù hợp với thực tế địa phương Quy định góp phần bình ổn thúc đẩy phát triển thị trường BĐS f Khái quát trình hình thành giá đất nước ta Ở nước ta, đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội đất nước thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới hình thành 81 3.4.3 Kết vấn 30 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Bảng 3.16: Kết điều tra người trúng đấu giá QSD đất Số TT Nội dung vấn Giá đất trúng đấu giá có phù hợp không? Thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp khơng? Cơ sở hạ tầng có đủ điều kiện? Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có thuận lợi khơng? Có Tỷ lệ Khơng Tỷ lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) 30 100,0 0 29 90,0 3,33 28 93,33 6,67 30 100,0 0.0 30 100,0 0,0 30 100 0,0 Công tác cấp giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá thuận lợi không? So với nơi trước có thuận lợi khơng? (Nguồn: Số liệu điều tra trực tiếp) Qua điều tra, vấn đối tượng trúng đấu giá thực xây dựng nhà đất đấu giá khu dân cư cho thấy đa phần ý kiến cho điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tốt thuận lợi so với nơi trước Về giá đất trúng đấu giá 100% ý kiến cho giá đất phù hợp Cho thấy, nhà nước xác định giá đấu khu dân cư phù hợp với đối tượng có nhu cầu mua 100% ý kiến người trúng đấu giá đánh giá tốt điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; công tác cấp giấy chứng nhận sau trúng đấu giá 82 3.5 Những hạn chế đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội Đấu giá QSDĐ nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất hình thức giao đất cho người SDĐ mang lại hiệu kinh tế cao Đã tạo nguồn thu không nhỏ cho ngân sách Huyện, Thành phố để đầu tư cải tạo, nâng cấp làm hệ thống sở hạ tầng, trang thiết bị, cơng trình cơng cộng, tạo hệ thống đồng bộ, thúc đẩy kinh tế phát triển Đây yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, qua 03 dự án nghiên cứu phần thấy rõ được, cụ thể: Số tiền thu từ công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án nghiên cứu huyện Hoài Đức 78.416.190 nghìn đồng (Bảy tám tỷ bốn trăm mười sáu triệu trăm chín mươi nghìn đồng) bao gồm số tiền đặt cược hộ trúng đấu giá quyền sử dụng đất bị huỷ kết đấu giá, vi phạm quy chế đấu giá tiền đấu giá từ dự án Số tiền thu thành công tác đấu giá quyền sử dụng đất, số tiền thu từ 03 dự án vượt so với dự kiến 25.200.000 nghìn đồng (Hai mươi năm tỷ hai trăm triệu đồng) 3.5.1 Những hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.1.1 Đối với Nhà nước - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành dẫn đến tình trạng số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất dưa đấu giá không sát với giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến tình trạng lợi dụng ổn định đấu giá - Một số khu đất đưa đấu giá quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa khơng sử dụng gây lãng phí tài nguyên 83 - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất hạn chế Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao - Quy chế đấu giá cịn có hạn chế, bất cập dẫn đến số dự án áp dụng Quy chế đấu giá không thống - Các khu dân cư thành phố thực đấu giá quyền sử dụng đất công tác xây dựng sở hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch bán cơng tác giải phóng mặt cịn chưa hồn thiện, hệ thống sở hạ tầng chưa xây dựng ảnh hường đến việc đấu giá thu tiền sử dụng đất 3.5.1.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Cả ba dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực chiếm phần nhỏ - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) Người tham gia đấu giá trơng đợi, theo giả thiết, người có nhu cầu sử dụng đất phục vụ nhu cầu sống thiết thân Thực ra, việc người tham gia đấu giá để tìm kiếm thứ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt khơng phải việc gặp sống dân Tuy nhiên, việc đấu giá tài sản trường hợp thu hút quan tâm người kinh doanh chuyên nghiệp giới đầu Những khu đất, lô đất cho tốt phương diện, đem đấu giá, có khả đặt người dân có nhu cầu thực đất cạnh tranh không cân sức với người muốn mua đất để bán lại Rốt cuộc, đấu giá quyền sử dụng đất dùng để xây 84 nhà nhỏ, lẻ đạt mục tiêu bảo đảm giá bán đất phù hợp với giá thị trường mặt lý thuyết người mua đất để xây nhà người trúng đấu giá, mà phải mua lại quyền sử dụng đất qua trung gian người trúng đấu giá, chí qua nhiều trung gian khác nữa, với giá đắt Thực tế, nhu cầu đất người dân có giá đất cịn cao, tài khó khăn, ngân hàng thắt chặt hạn chế chế cho vay nên người có thu nhập thấp có nhu cầu mua đất khơng đủ khả tham gia đấu giá Trong đó, số lơ đất “sinh lợi” không nhiều, chủ yếu lô đất, đất xa trung tâm Vì vậy, việc tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất thiếu sôi động Quỹ đất đưa đấu giá so với trước đây, nhiều lơ đất khơng có người tham gia đấu giá đấu giá khơng thành, cịn người tham gia đấu giá mua đất làm nhà chủ yếu Các yếu tố ảnh hưởng đến kết bán đấu giá đất đô thị huyện đồng bằng, ảnh hưởng đến thu ngân sách chung Ngồi ra, tình trạng điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích cơng cộng diễn phổ biến chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất 3.5.2 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 3.5.2.1 Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hệ thống tra cứu thông tin điện tử đấu giá quyền sử dụng đất đồng thời có sở liệu thông tin khu đất, lô đất đấu giá - Nghiên cứu hồn thiện sách quy chế đấu giá quyền SDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường - Cần sớm có quy định chế định giá đất thơng qua doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá đất cách độc lập - Hồn thiện cơng tác tổ chức đấu giá theo trình tự cho nước cụ thể hóa cho địa phương phát triển thị trường BĐS nói chung, có vấn đề giá đất Có thể chia trình hình thành giá đất phát triển thị trường BĐS nước ta thành giai đoạn: - Giai đoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, mua bán, chuyển nhượng đất đai giai đoạn diễn chủ yếu bên người bị áp bức, bóc lột với bên kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán khơng thể gọi quan hệ bình đẳng, kết mua bán nói khơng thể nói kết thỏa thuận tất bên, điều trái với nguyên tắc thị trường Tuy nhiên, giá đất hình thành giai đoạn - Giai đoạn từ năm 1946 đến trước năm 1980 Hiến pháp năm 1946 Hiến pháp năm 1959 có khẳng định hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, tập thể cá nhân, sở hữu Nhà nước tập thể ưu tiên Luật pháp khơng hồn tồn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, loại đất phép mua bán bị hạn chế theo trình “Cơng hữu hóa đất đai”, thị trường đất đai không pháp luật thừa nhận Tuy nhiên thực tế có giao dịch nhà, đất với phạm vi quy mô nhỏ bé, chủ yếu chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (chuyển quyền cho th) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát nằm ngồi kiểm sốt pháp luật - Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993 Tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Để cụ thể hóa Điều 19 Hiến pháp, Điều Điều 17 - Luật Đất đai năm 1988 quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; chuyển quyền sở hữu nhà người nhận chuyển nhượng nhà có quyền SDĐ ngơi nhà Như vậy, chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận Việt Nam có thị trường đất đai mà có thị trường BĐS nhà để [26] (mặc dù thực tế thị trường ngầm đất đai tồn diễn sôi động hầu hết đô thị) Thị trường BĐS giai đoạn bị chia cắt: thị trường nhà cơng trình xây dựng khác gắn liền 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Sau nghiên cứu, tìm hiểu để đến hồn thiện đề tài này, tơi đưa kết luận sau: (1) Hồi Đức huyện ngoại thành phía Tây Thủ Hà Nội, với tổng diện tích tự nhiên 8.246,77 ha, có 20 đơn vị hành chính, 19 xã thị trấn Tổng dân số tồn Huyện tính đến 31/12/2014 có 192.000 người Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2014 đạt 12,8 % Là Huyện có tiềm mạnh để thu hút thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đơng đảo nhà thầu tham gia đấu giá (2) Tại 03 dự án nghiên cứu cho thấy: Diện tích 03 dự án đấu giá 5.446,0 m2 tạo 74 lô đất đấu giá Thành công đấu giá đạt 64 lô với tổng giá trị đạt 67.269.450 nghìn đồng (bằng chữ: sáu mươi bảy tỷ, hai trăm sáu mươi chín triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng) (3) Đánh giá hiệu 03 dự án đấu giá cho thấy: - Hiệu kinh tế: Sau đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án tạo giá trị thu vào ngân sách Nhà nước 67.269.450 nghìn đồng (bằng chữ: sáu mươi bảy tỷ, hai trăm sáu mươi chín triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng) tức gấp 1,48 lần so với số tiền dự tính thu theo giá khởi điểm - Hiệu xã hội: Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá, góp phần tạo dựng khu đô thị theo hướng nông thôn mới, khu đất nông thôn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung Thủ Hà Nội huyện Hồi Đức nói riêng - Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai: Đang góp phần bước ổn định công tác quản lý đất đai chặt chẽ hơn, chống việc lấn chiếm đất công giao đất trái thẩm quyền 87 (4) Để làm tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án tiếp theo, chúng tơi đề xuất 03 nhóm giải pháp giải pháp sách, giải pháp kỹ thuật, giải pháp chế tài Kiến nghị Để giải số tồn vướng mắc tơi có số kiến nghị sau: - Nghiên cứu ban hành đồng văn pháp luật chế độ quản lý, SDĐ, thành phố Hà Nội, ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ thống tồn quốc nói chung tồn thành phố Hà Nội nói riêng nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia đấu giá đỡ cơng tìm hiểu Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy q trình đấu giá đất Hoàn thiện đồng hạ tầng dự án trước đấu giá, để tăng giá trị khu đất đấu giá - Cần phải có biện pháp xác minh tài người tham gia đấu giá buổi xét tư cách tham dự đấu giá xem nguồn tài có đủ để tham gia đấu giá nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng lại bỏ cị mồi, gây thời gian tổ chức đấu giá dự án nhiều lần, gây thất thu ngân sách Nhà nước - Thông tin người đăng ký tham gia phải bảo mật tránh móc nối với để thơng thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp thông thầu bị phát để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày18 tháng 02 năm 2003 Cơ chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng; Bộ tài (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2004 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Bộ tài (2004), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng năm 2005 Hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá; Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); Bộ tài (2010), Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22 tháng năm/2010 Hướng dẫn việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết; Bộ tài (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05 tháng 01 năm 2012 Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp Chứng hành nghề đấu giá tài sản; Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04 tháng năm 2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản; Báo cáo Phòng Tài nguyên Mơi trường, Phịng Tài Chính kế hoạch, Trung tâm phát triển quỹ đất; Quyết định UBND huyện Hoài Đức liên quan đến luận văn; Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 89 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Thi hành Luật đất đai; 11 Chính phủ (2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Thu tiền sử dụng đất; 12 Chính phủ (2004), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Bán đấu giá tài sản; 13 Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 52/2009NĐ-CP ngày 03 tháng năm 2009 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; 16 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội; 17 Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Hà Nội 18 Luật đất đai (1993), (NXB trị quốc gia) 19 Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) 20 Luật đất đai 2013, (NXB trụ Quốc gia) 21 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 23 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh BĐS ngày 29 tháng năm 2006; 24 Quy hoạch tổng thể mặt phân lô khu đất đấu giá; 25 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 10 với đất thị trường hợp pháp, thị trường đất không pháp luật thừa nhận diễn bất hợp pháp - Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003 Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với vận động phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, số quan hệ đất chế định lại Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất” Đây lần giá đất việc xác định giá đất pháp luật ghi nhận chế định pháp luật đưa thành nội dung quản lý Nhà nước đất đai [18] - Giai đoạn từ 2003 đến Từ sau Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO khẳng định lần “giá đất”, đặc biệt việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS văn luật khác có liên quan thực “cởi trói” tạo điều kiện hình thành “giá đất” Công tác định giá đất ngày phát triển Những điều dẫn đến hội đầu tư vào lĩnh vực với nhà đầu tư nước để thỏa mãn lượng lớn nhu cầu cịn bỏ ngõ đóng góp vào tăng trưởng thị trường BĐS 1.1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất Sự hình thành giá trị đất trình lao động, sản xuất, đầu tư cải vật chất người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, sở để hình thành giá đất địa tơ, lãi suất ngân hàng quan hệ cung cầu a Địa tô Địa tô phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm 91 MẪU 01: PHIẾU ĐIỀU TRA DÀNH CHO CÁN BỘ LÀM CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT Họ tên:………………… ………………………………………………… Địa chỉ: ……………… ……………………………………………………… Đơn vị công tác: ……………… ……………………………………………… Họ tên điều tra viên: ……………… ……………………………………… Dự án đấu giá quyền sử dụng đất: ……………… …………………………… Ngày …… tháng……năm: STT Nội dung vấn Mức giá để thực đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư phù hợp? Giá đất thực đấu giá cần phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thời điểm đấu giá Về thủ tục giao đất sau đấu giá phù hợp? Việc đấu giá quyền sử dụng đất khu có đất đấu giá diễn công khai? Nên đẩy mạnh công tác quảng bá, tuyên truyền khu đất đấu giá? Nhà nước nên tập trung tạo mặt để giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sau đấu giá? Xác nhận người tham gia vấn Đồng ý Không đồng ý Người vấn 92 MẪU 02: PHIẾU ĐIỀU TRA DÀNH NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT Họ tên:………………… ………………………………………………… Địa chỉ: ……………… ……………………………………………………… Nghề nghiệp : ……………… ……………………………………………… Họ tên điều tra viên: ……………… ……………………………………… Dự án đấu giá quyền sử dụng đất: ……………… …………………………… Ngày …… tháng……năm: STT Nội dung vấn Đồng ý Không đồng ý Giá đất đấu giá phù hợp? Công tác tuyên truyền, quảng bá khu có đất đấu giá kịp thời? Phiên đấu giá có cơng khai, quy định khơng? Thủ tục đấu giá có nhanh gọn khơng? Nhà nước cần điều chỉnh giá? Xác nhận người tham gia vấn Người vấn 93 MẪU 03: PHIẾU ĐIỀU TRA DÀNH CHO NGƯỜI TRÚNG ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT Họ tên:………………… ………………………………………………… Địa chỉ: ……………… ……………………………………………………… Nghề nghiệp : ……………… ……………………………………………… Họ tên điều tra viên: ……………… ……………………………………… Dự án đấu giá quyền sử dụng đất: ……………… …………………………… Ngày …… tháng……năm: STT Nội dung vấn Đồng ý Không đồng ý Giá đất trúng đấu giá có phù hợp khơng? Thủ tục giao đất sau đấu giá có phù hợp khơng? Cơ sở hạ tầng có đủ điều kiện? Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có thuận lợi khơng? Công tác cấp giấy chứng nhận cho người trúng đấu giá thuận lợi không? So với nơi trước có thuận lợi khơng? Xác nhận người tham gia vấn Người vấn