Đang tải... (xem toàn văn)
Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất Hà Nội
mở đầu I Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên x· héi Cïng víi thÞ tr êng vèn, thÞ trờng lao động thị trờng BĐS thị trờng đầu vào trình sản xuất Thị trờng BĐS thị trờng quan trọng kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung nớc ta trớc thị trờng cha phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có quản lý Nhà nớc năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đà hình thành phát triển với tốc độ nhanh hÕt søc phøc t¹p NỊn kinh tÕ níc ta năm qua đà chấm dứt đợc tình trạng suy thoái, phát triển tơng đối toàn diện liên tục tăng trởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 kinh tÕ níc ta chun tõ nỊn kinh tÕ kÕ hoạch tập trung bao cấp sang kinh tế thị trờng theo định hớng xà hội có điều chỉnh Nhà nớc, kinh tế nhiều thành phần đợc hình thành rõ nét Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi bớc theo hớng khai thác khả đầu t phát triển toàn diện xà hội, lấy hiệu kinh tế xà hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quy mô đầu t Thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu t nớc quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cờng đầu t vùng đô thị khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng sách u tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu t hình thành đồng loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ bật lên thị trờng BĐS Thực tế cho thấy đầu t phát triển mức thị trờng BĐS rạo kết to lớn: Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t BĐS vốn nớc vốn tích luỹ tầng lớp dân c Nhà nớc tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trờng BĐS dới quản lý điều chỉnh Nhà nớc phát triển lành mạnh, t ợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tè kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, quản lý phát triển mức thị trờng BĐS kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất mục đích tránh lÃng phí đất, tạo đợc chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nớc Tuy nhiên tác động chế thị trờng, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trờng BĐS nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức tầm quản lý Tình hình phát triển thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân Những tiêu cực trình hoạt động thể rõ điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi thức cao Thị trờng ngầm phát triển mạnh nạn đầu đất đai gây hỗn loạn thị trờng Mất cân cung cầu nhu cầu ngời dân tăng nhanh Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía dễ biến động Thông tin thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận nên xuất nhiều cò mồi đất đai nhà Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nớc nớc chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nớc lĩnh vực BĐS thị trờng BĐS Trong năm qua Nhà nớc đà tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề nhng thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải quýêt Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS II Đối tợng, phạm vi nghiên cứu Thị trờng BĐS thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất thị trờng nhà đất Trong phạm vi đề tài tốt nghiệp vào phân tích số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất Trong thị trờng nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi nh Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất đô thị, thị trờng nhà đất nông thôn, thị trờng nhà đất đô thị lớnNgoài nhiều cách phân loại khác đợc đề cập kỹ phần sau Do thời gian có hạn nh trình độ hạn chế đồ án tốt nghiệp sâu vào thị trờng nhà đất Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm tơng đối phức tạp thu hút quan tâm nhà quản lý có ảnh hởng sâu sắc tới kinh tế Đối tợng nghiên cứu khoa học thị trờng nhà đất nghiên cứu yếu tố thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất nh tác động Nhà nớc loại thị trờng nhằm góp phần phát triển thị trờng nhà đất đạt hiệu cao Để nắm đợc nội dung khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến thức nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc đất đai nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Nội dung đồ án tốt nghiệp Chơng I: Một số vấn đề thị trờng BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trờng BĐS III.Khái niệm IV.Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trờng BĐS V Phân loại thị trờng BĐS VI.Khái quát thị trờng nhà đất VII.Khái niệm thị trờng nhà đất VIII.Đặc điểm thị trờng nhà đất IX.Vị trí thị trờng nhà đất kinh tế quốc dân Chơng II Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất Hà Nội I Những mặt đợc việc phát triển thị trờng nhà đất II Những tồn yếu phát triển thị trờng nhà đất hậu III.Nguyên nhân yếu Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất A Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất số nớc giới học kinh nghiệm Việt Nam I Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất số nớc II Các häc kinh nghiƯm ®èi víi ViƯt Nam B Mét sè biện pháp thúc đẩy phát triển thị trờng Nhà đất Hà Nội I Nhóm phơng pháp chung pháp lý, tài II Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xà hội đất nớc III.Biện pháp tạo lập phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất IV.Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trờng nhà đất V Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biện pháp tài VI.Biện pháp tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc thị trờng nhà đất VII.Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất VIII.ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất Chơng I Một số vấn đề bất động sản thị trờng bất động sản I.Khái niệm bất động sản (BĐS) Trong trình phát triển nhân loại, tài sản đà đợc chia thành bất động sản động sản Sự phân loại có nguồn gốc từ luật cổ La MÃ, theo BĐS không đất đai, cải lòng đất mà đợc tạo sức lao động ngời mảnh đất Pháp luật nhiều nớc giới tiếp nhận cách phân loại tài sản nh trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nớc có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản Hầu hết nớc coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS mảnh đất đất đai nói chung Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai đợc coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định mùa màng cha gặt, trái cha bứt khỏi BĐS, bứt khỏi đợc coi động sản Tơng tự, quy định đợc thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất Luật dân Đức đa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai tài sản không di dời đợc đợc quy định pháp luật Hiện có nhiều quan niệm khác BĐS, có ba khái niệm nh sau: Khái niệm 1: BĐS đất, với nhà phơng tiện khác đất Đây khái niệm cha đủ không quy định rõ phơng tiện đất nh đợc coi BĐS Khái niệm 2: BĐS 1, Đất 2, Nhà công trình khác xây đất Khái niệm khác khái niệm chỗ: coi vật không di dời đợc BĐS, có hai thứ không di dời đợc đất nhà Khái niệm tách nhà khỏi đất Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân (năm 1995) BĐS tài sản không di dời đợc bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định Khái niệm thứ có u điểm: - Một là: BĐS tài sản di dời đợc, yếu tố di dời đợc nh yếu tố số - Hai là: Kể thứ tự yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây đất, vật xây dựng gắn liền với nhà có tài sản cố định khác pháp luật quy định vì: BĐS có tài sản cố định không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) vật di dời đựơc nhiên BĐS BĐS bao gồm tài sản cố định gắn liền với nhà mà Nói chung BĐS đất công trình vật kiến trúc đà xây dựng II Khái niệm thị trờng bất động sản Khái niệm Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đà nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trờng Đến đà hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trờng, số thị trờng đà phát triển nh thị trờng sản phẩm đầu ra, thị trờng hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trờng sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt thị trờng BĐS lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Có thể thấy thân thị trờng BĐS không tù dng mµ cã, nã phơ thc vµo u tè BĐS đợc coi hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhợng v.v Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trờng BĐS đựơc tranh luận lên số ý kiến nh sau: Khái niệm 1: Thị trờng BĐS thị trờng hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhợng sử dụng BĐS theo quy luật thị trờng có quản lý Nhà nớc Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trờng BĐS tổ chức quyền có liên quan ®Õn ®Êt cho chóng cã thĨ trao ®ỉi gi¸ trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trờng bất động sản mô hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất đợc thực cách độc lập Tuy tính khách quan thị trờng BĐS quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù thị trờng giá trị nhng chủ quan giao dịch phải đợc tổ chức theo ý đồ định Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau: Do quan niệm khác hàng hoá BĐS phạm vi thị trờng nên có số quan niệm khác thị trờng BĐS Có ý kiến cho thị trờng BĐS thị trờng đất đai tài sản nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS đợc Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trờng đất đai phận thị trờng BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS Trên thực tế, có số ngời cho thị trờng BDS thị trờng nhà đất (thị trờng địa ốc) Quan niệm phổ biến nứơc ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhợng thị trờng Cũng giống nh quan niệm BĐS nhà đất phận hàng hoá BĐS thị trờng Vì quan niệm không đầy ®đ Mét quan niƯm kh¸ phỉ biÕn kh¸c cho thị trờng BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trờng cụ thể Khái niệm dễ làm ngời ta nhận biết phạm vi nội dung thị trờng BĐS khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho thị trờng BĐS thị trờng hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có quản lý nhà nớc ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động thị trờng BĐS hầu hết nớc đợc điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai chịu can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nớc Tính tất yếu trình hình thành phát triển thị trờng BĐS Quá trình hình thành phát triển thị trờng BĐS trình tất yếu khách quan gắn liền với trình phát triển sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế xà hội đời tồn sản xuất hàng hoá phân công lao động ngời sản xuất ngời sản xuất khác, quan hệ khác t liệu sản xuất quy định Con ngời nhu cầu ăn mặc, làm việc, lao động nhà nhu cầu thiếu đựơc sống ổn định chỗ công việc ngời cần làm trớc bắt tay vào thực dự định Hiện dân số tăng nhanh, trình đô thị hoá diễn nhanh chóng, mức sống ngời ngày tăng lên nhu cầu nhà đất đai tăng lên, đất đai nhà lại có hạn việc mua bán, chuyển nhợng, cho thuê hoạt động tất yếu phải diễn Bên cạnh yếu tố xà hội nh tâm lý, thói quen tập quán ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu BĐS Ngày sống đô thị ngày phát triển số hệ gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, đà lớn có mong muốn đợc có phòng riêng nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ tăng nên Điều nguyên nhân dẫn tới nhu cầu BĐS tăng lên Trong kinh tế thị trờng mà đà có cầu, lợi nhuận mà cầu mang lại lại lớn, pháp luật lại không cấm tất yếu ngời ta tìm cách đáp ứng cung Cung cầu gặp sở pháp luật cho phép tất yếu hình thành thị trờng Nền kinh tế vận hành theo chế thị trờng yếu tố đầu vào sản xuất đầu sản phẩm trở thành hàng hoá hình thành loại thị trờng chuyên biệt phát triển mức độ khác Trong điều kiện không thừa nhận BĐS hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS tạo nên khuýêt thiếu, đồng hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy chế thị trờng tới vận hành kinh tế Thị trờng BĐS mét bé phËn cđa hƯ thèng thÞ trêng Nãi nh có nghĩa thị trờng BĐS loại thị trờng, tồn phát triển theo quy luật riêng nhng chịu ảnh hởng loại thị trờng khác nhiều yếu tố kinh tế, xà hội khác Xà hội phát triển nhà đất, đất có vai trò quan trọng Việt Nam phát triển kinh tế theo định hớng xà hội chủ nghĩa, bối cảnh nh phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh phận cấu thành thị trờng nớc nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng kinh tế thị tr ờng nứơc ta cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS Với lý nh khẳng định hình thành tồn phát triển thị trờng BĐS trớc mắt mà lâu dài Phân loại thị trờng BĐS * Theo cấp thị trờng Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: thị trờng ngời sở hữu ®Êt chun giao qun sư dơng ®Êt cho ngêi kh¸c Thị trờng hoàn toàn Nhà nớc khống chế Thị trờng cấp II: thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng quyền sử dụng đất Trong thị trờng ngời bán ngời mua ngời sở hữu đất đai họ tham gia mua bán quyền sử dụng đất Thị trờng cấp III: thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất cho thuê BĐS nằm đất đai * Theo đối tợng thị trờng Thị trờng nhà Thị trờng khách sạn Thị trờng nhà cho thuê Thị trờng văn phòng * Theo mục đích sử dụng 10 ... tÕ, thị trờng nhà đất ngày đợc hình thành phát triển Thị trờng nhà đất đợc coi phận thị trờng BĐS nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá Thị trờng nhà đất thị. .. triển thị trờng nhà đất Hà Nội I Những mặt đợc việc phát triển thị trờng nhà đất II Những tồn yếu phát triển thị trờng nhà đất hậu III.Nguyên nhân yếu Chơng III Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng... gia thị trờng nhà đất V Thúc đẩy phát triển thị trờng việc sử dụng biện pháp tài VI .Biện pháp tăng cờng hiệu lực quản lý nhà nớc thị trờng nhà đất VII .Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị
