Khóa luận Phân tích biến động giá đất ở TP Hồ Chí Minh

ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Sự cần thiết của đề tài Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, nền kinh tế đang trên đà phát triển mạnh. Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội là những đô thị đông dân với tỷ lệ tăng dân số cơ học cao vượt quá mức chịu đựng của cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và làm cho các yếu tố này yếu kém và xuống cấp trầm trọng. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống người dân và gây nên tình trạng ô nhiễm môi trường sống. Trước những vấn đề bức xúc trên, công tác quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam nói chung và ở Tp. HCM nói riêng luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm và cụ thể hoá bằng nhiều văn bản pháp quy. Tuy nhiên, công tác quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất còn nhiều vấn đề bất cập, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh – một đô thị lớn với dân số đông và tốc độ đô thị hoá nhanh nhất cả nước. Mặt khác ta thấy rằng thị trường nhà đất hiện nay tuy chưa thật sự khởi sắc nhưng việc các trung tâm giao dịch địa ốc, các công ty xây dựng và kinh doanh nhà, các công ty môi giới bất động sản vẫn tiếp tục ra đời; các dự án tiếp tục được khởi công, v.v… đã chứng tỏ những cơ hội để đầu tư, kinh doanh vào thị trường bất động sản vẫn có sức hút mạnh mẽ nhất. Việc xác định giá đất trên thị trường có thể được tóm lược qua hai câu “Giá một mảnh đất nào đó là số tiền người mua chấp nhận trả và người bán đồng ý bán” và “với bất động sản là vị trí, vị trí và vị trí”. Từ hai câu trên chúng ta hoàn toàn có thể hiểu được tại sao nhiều mảnh đất được cho là đẹp lại được bán rẻ, ngược lại nhiều mảnh đất được bị coi là xấu lại bán được với giá cao. Ngay cả với hai mảnh đất cạnh nhau, nhiều người cho là hoàn toàn như nhau nhưng vẫn có nhiều người mua thích mua mảnh đất với giá cao hơn vì những lý do cá nhân nào đó. Tóm lại, không thể có hai mảnh đất trùng vị trí cũng như không thể có hai người giống nhau hoàn toàn nên không thể xác định được giá đất bằng một phương pháp khoa học nào đó như tính toán khả năng sinh lợi của đất, khả năng kết cấu hạ tầng các khu dân cư, v.v… Giá của một mảnh đất chỉ có thể được xác định khi có giao dịch xảy ra và tại thời điểm xảy ra giao dịch, chúng ta có giá thị trường của mảnh đất này. Nói cách khác giá đất trên thị trường cũng được hình thành theo quy luật cung cầu như mọi loại hàng hoá khác. Trong thời gian gần đây thị trường đất đai có nhiều biến động mạnh mẽ. Năm 2000 thị trường bất động sản hoạt động sôi động nhờ vào một số chính sách kích cầu của thành phố như phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở khu vực quận ven và huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm chính sách giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thay vì thuê đất v.v… Bên cạnh đó thì chính sách phân lô hộ lẻ ở trong thị trường không chính quy cũng là yếu tố góp phần làm cho thị trường đất nông nghiệp hoạt động sôi nổi. Tuy nhiên, chính sách này cũng bộc lộ nhiều yếu kém. Nhận thấy được sự bất cập của chính sách phân lô hộ lẻ nên UBND Thành phố dự kiến ban hành quyết định số 05QĐ vào đầu năm 2002 nhằm nghiêm cấm việc thực hiện phân lô hộ lẻ. Việc dự kiến ban hành quyết định này của UBND Thành phố đã gây nên tâm lý bất ổn cho người dân, chính điều này đã ảnh hưởng đến thị trường đất trong năm 2001, gây nên cơn sốt làm cho giá nhà đất tăng rất nhanh và tình trạng này kéo dài khá lâu trên toàn địa bàn thành phố. Để giảm bớt tình hình này thì UBND Thành phố lại tiếp tục ban hành thêm chỉ thị 082002CTUB không cho phép các dự án nhà ở phân lô bán nền mà phải xây dựng nhà ở xong mới được phép chuyển nhượng và người mua đất ruộng phải là người trực tiếp sản xuất. Chính điều này đã làm chuyển hướng của người mua sang mua đất nền tại các dự án. Từ đó, làm cho giá đất dự án tăng lên và thu hút nhiều người mua. Ta thấy, từ trước đến nay các giao dịch mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu dựa vào giá vàng. Bất kì một sự thay đổi nào của giá vàng cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình mua bán nhà. Nhưng từ tháng 72003, giá vàng tăng nhanh liên tục làm cho các giao dịch trên thị trường bị giảm sút. Bên cạnh đó, việc ban hành và áp dụng nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới vào đầu năm 2004 đã làm cho giao dịch thị trường bất động sản càng suy giảm thêm và gần như bị “đóng băng”. Đứng trước tình hình này ta nhận thấy rằng tình hình biến động giá đất qua từng thời kỳ không chỉ gây ảnh hưởng đến mọi giao dịch trên thị trường bất động sản nói chung mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế xã hội; ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của số đông người lao động, người có thu nhập thấp; điều này càng tạo nhiều cơ hội cho những người đầu cơ đất hoạt động trên thị trường, v.v. Và thật sự thì hiện nay giá đất ở thành phố tăng hay giảm? Có rất nhiều nhà nghiên cứu cho là tăng nhưng có một số lại cho là giảm, vì thế câu hỏi này vẫn chưa có câu trả lời thật chính xác. Vì vậy dựa vào số liệu điều tra cùng với sự phân tích, đánh giá xu hướng, đề tài nghiên cứu này sẽ cho câu trả lời chính xác về tình hình biến động giá đất qua 2 năm. Do đó, được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Kinh Tế trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, sự giúp đỡ tận tình của giáo viên hướng dẫn, thầy Đặng Minh Phương cùng với sự chấp thuận của Trung Tâm Thẩm Định Giá Phía Nam và sở Tài Chính nên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Phân tích biến động giá đất ở Thành phố Hồ Chí Minh qua hai năm 2004 – 2005”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu chung Phân tích biến động giá đất ở các quận, huyện của Tp. Hồ Chí Minh qua hai năm 2004 – 2005. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể Sơ nét về tình hình BĐS thế giới. Sơ nét về tình hình BĐS ở Thành phố Hồ Chí Minh qua hai năm 2004 – 2005. So sánh sự biến động giá đất qua hai năm. Nhận định các nguyên nhân làm thay đổi giá đất. Các mục tiêu cụ thể và những giải pháp để phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. 1.3. Phạm vi nghiên cứu Về không gian: Số liệu điều tra thực hiện đề tài được thu thập tại sở Tài Chính và Trung tâm Thông tin Thẩm Định Giá miền Nam. Về thời gian: Đề tài được tiến hành trong khoảng thời gian từ 1503 đến 1507. 1.4. Cấu trúc luận văn Luận văn được chia làm 5 chương: Chương 1: Đặt vấn đề: Chương này chủ yếu trình bày sự cần thiết của đề tài cũng như lý do chọn đề tài, nêu các mục tiêu nghiên cứu của đề tài. Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: Chương này trình bày những khái niệm có liên quan đến thị trường nhà đất cũng như bất động sản. Chương 3: Tổng quan: Trong chương này dựa vào số liệu đã thu thập trình bày sơ nét về Tp. Hồ Chí Minh: điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội. Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận: Trình bày kết quả của việc phân tích biến động đến giá đất tại Tp. Hồ Chí Minh qua hai năm 2004 – 2005, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Tp. Hồ Chí Minh. Chương 5: Kết luận và kiến nghị: Trình bày ngắn gọn nội dung luận văn đã nghiên cứu, từ đó đề xuất các ý kiến. CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất Theo kinh tế chính trị Mác – Lênin, hàng hoá là vật phẩm có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người và đi vào tiêu dùng thông qua quá trình mua bán. Vậy đất đai có phải là hàng hóa không? Giá đất được hình thành trên cơ sở nào? Đất đai là một hàng hoá đặc biệt. Trong thời kỳ công xã nguyên thủy con người sống thành bầy đàn, con người sống thành bầy đàn, thị tộc, họ chỉ biết hưởng thụ sẳn những gì thiên nhiên tạo ra, chưa biết dùng sức lao động của mình để cải tạo đất đai mà chỉ biết khai thác những gì có sẳn trên mặt đất. Vì vậy, trong thời kỳ này đất đai chỉ được coi là đối tượng để chiếm giữ của cả cộng đồng chứ chưa được xem là tài sản hàng hóa, phương tiện để bóc lột như trong xã hội có giai cấp. Đến khi nhà nước ra đời, nhà nước thiết lập quyền lợi của mình cũng như quyền lợi của các cá nhân trong xã hội với đất đai mà họ chiếm giữ bằng các thể chế pháp luật của nhà nước. Từ đây chế độ tư hữu đất đai xuất hiện. Đây là điều kiện để đất đai trở thành hàng hóa, là tài sản của bất động sản. Đất đai có một số đặc tính sau: Giá trị: Giá trị chính là thước đo kinh tế của một loại tài sản nào đó tại một thời điểm cụ thể. Khái niệm giá trị có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau tùy vào từng mục đích sử dụng tài sản. Đất đai không là sản phẩm do con người tạo ra nên đất đai nguyên thủy chưa có lao động và của cải đầu tư vào có thể xem là đất chưa có giá trị song cái mà được con người quan tâm chính là lao động đã được kết tinh trong đất đai qua quá trình khai thác tu bổ, quản lý sử dụng và bảo vệ đất. Đất đai là loại hàng hóa cố định về vị trí, giới hạn về không gian và có thời gian vô hạn. Đất đai không thể làm ra thêm mà cũng không thể mất đi trong quá trình sử dụng. Đất đai có thể mua đi bán lại nhiều lần từ đời này sang đời khác không bao giờ cạn. Người mua hàng hóa đất đai không phải để tiêu dùng cho sản xuất hay tiêu dùng cho sinh hoạt như các hàng hóa thông thường khác mà chính là để được hưởng quyền sở hữu (sử dụng) đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại. Giá trị không những không mất đi mà còn có khả năng tăng thêm nếu chúng được sử dụng hợp lý, hiệu quả. Đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Giá trị sử dụng: Là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông, lâm nghiệp. Đất đai tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội, nhưng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không bị hao mòn như các tài sản cố định khác, do bản thân đất đai có khả năng sinh lợi. Đất đai là tài sản đặc biệt nhưng vẫn là tư liệu sản xuất nên nó cũng thuộc sở hữu của con người cụ thể như các tài sản khác, nhưng là tài sản do thiên nhiên ban tặng nên đất đai là tài sản của quốc gia. Ở mọi quốc gia, cho dù đất đai thuộc sở hữu các thành phần kinh tế khác nhau nhưng cuối cùng thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu tài sản quốc gia. Đất đai là địa bàn sinh sống của con người, là nguyên vật liệu cho một số ngành khác: khai thác đất đai, gạch ngói, gốm sứ, là mặt bằng xã hội của các ngành công nghiệp, nông nghiệp. Giá trị đầu tư: Là giá trị nhận được từ các khoản thu nhập thuần (thu nhập ròng) dự kiến đạt được trong tương lai từ thửa đất sau khi đã trừ toàn bộ các cho phí hoạt động. Giá trị xã hội: Là hao phí lao động trung bình, là thời gian cần thiết cho bất cứ loại lao động nào khi tiến hành sản xuất ra loại hàng hóa đó trong điều kiện thành thạo trung bình, cường độ lao động trung bình và điều kiện sản xuất bình thường. Nó là cơ sở để người bán định ra giá ban đầu cho hàng hóa. Giá trị thị trường: Là giá cả hình thành thông qua sự giao dịch cạnh tranh trên thị trường giữa người mua và người bán, giữa những người bán với nhau và được người mua chấp nhận. Khi được thị trường chấp nhận giá trị thị trường được biểu hiện thành tiền gọi là giá cả thị trường. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và vận động của giá đất như: Vị trí đất Quan hệ cung cầu – quy luật chi phối thị trường Điều kiện tự nhiên và môi trường Điều kiện kinh tế xã hội Điều kiện khí hậu thời tiết Các yếu tố thuộc về tâm lý Khả năng sinh lời Điều kiện cơ sở hạ tầng Tất cả các yếu tố này tạo tác động tổng hợp đến sự hình thành mức giá đất ở một vùng, một khu vực. Có những yếu tố có thể lượng hoá được bằng tiền, hoặc bằng một hệ số cụ thể nào đó như các yếu tố: vị trí, địa hình, quy mô, v.v… nhưng có những yếu tố không thể lượng hoá được nhu yếu tố tâm lý chẳng hạn. Tuy có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng và cấu thành nên giá đất nhưng trong nghiên cứu này chúng tôi xác định có 4 yếu tố có tác động lớn đến giá đất như sau: Diện tích nền nhà: Diện tích nền (m2) là tích của chiều dài và chiều rộng của miếng đất đó hay nói cách khác đó là khoảng không gian mà miếng đất đó chiếm giữ. Hiện nay, nhu cầu nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn, nhưng giá đất quá cao so với thu nhập của nhiều người dân. Nên những nhà có diện tích càng lớn thì càng khó bán, và giá1m2 cũng thấp hơn so với nền nhà có diện tích nhỏ hơn. Vị trí đất: Vị trí là nơi mà miếng đất đó tọa lạc tại mặt tiền hay là hẻm. Vị trí đất ảnh hưởng rất lớn đến giá đất tại thành phố. Những nhà mặt tiền thì giá rất cao, tiếp đó là hẻm cấp 1, rồi hẻm cấp 2, v.v. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Lợi thế kinh doanh: Là những miếng đất nằm ở những vị trí từ xưa đến nay có truyền thống kinh doanh, buôn bán. Những nhà nào nằm ở những nơi thuận lợi về kinh doanh sẽ có giá cao hơn những nhà không có những điều kiện mặc dù vị trí, diện tích, … là như nhau. Độ rộng mặt đường: Là chiều rộng của mặt đường được trải nhựa hoặc ximăng. Nếu độ rộng càng lớn thì những nhà toạ lạc trên những con đường này thì giá sẽ cao. Đặc biệt tại Thành phố Hồ Chí Minh tình trạng kẹt xe và ô nhiễm cao thì độ rộng mặt đường là một trong những yếu tố cơ bản quyết định đến giá đất. 2.1.2. Bất Động Sản Khái niệm. BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1995). Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai. Thuộc tính của BĐS. Có 3 thuộc tính: Tính bất động: Người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách khác là không thể di chuyển mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả BĐS tùy thuộc vào vị trí cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa phương. Tính không đồng nhất: Thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy giá của BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó. Tính khan hiếm: Diện tích đất là có giới hạn so với sự phát triển dân số, mà dân số ngày một tăng lên nên do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao và đời sống kinh tế dài. Đặc trưng của BĐS. Khả năng co giãn của cung BĐS kém. Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định. Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn. Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi, nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy, thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi trong việc thay đổi nhà ở cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: Thông thường giá trị của BĐS khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch dài như đã nêu trên dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quan trọng của BĐS trước hết là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nước thường có những quy định và có sự quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS. 2.1.3.Thị trường bất động sản Khái niệm. Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá. Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản. Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng bất động sản, về nhu cầu và ước muốn của các bên. Thị trường bất động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí vừa và nhỏ thích hợp cho việc xây nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư địa phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn vì diện tích hoạt động lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong bối cảnh quốc tế nhất định. Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm; là thị trường mang tính chất địa phương nhất là đối với thị trường nhà ở; thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông thường. Đặc trưng của thị trường BĐS Không có thị trường trung tâm: Hiện nay, không có thị trường BĐS với tính cách là địa điểm tập trung tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán BĐS thường thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu (mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc người mua trực tiếp tìm đến thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, thường là thông qua người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn. Ở Tp. Hồ Chí Minh trong thời gian gần đây đã thành lập được sàn giao dịch BĐS nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch được thuận tiện và an toàn hơn, đây là một xu hướng phát triển tốt. Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về BĐS rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở: Đặc tính của đất đai là bất động, không thể tiêu huỷ, chia cắt mang đi, sự thừa đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất ở một nơi khác làm cho thị trường BĐS có đặc tính địa phương. Đây là điều quan trọng mà các thẩm định viên cần quán triệt khi thẩm định giá BĐS. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán BĐS ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng BĐS (địa điểm, hình dáng, quy mô, tình trạng pháp lý, môi trường xung quanh, v.v. ) cần được chú ý và xem xét đúng mức. Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do tính không tái tạo được của đất nên thị trường mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá thông dụng, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động giá cả hàng hoá thông thường. Ngoài những đặc tính như: đặc điểm của BĐS, phương pháp tiến hành các giao dịch mua bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường BĐS. Đa số các giao dich được tiến hành riêng rẽ và thậm chí nếu các kết quả giao dịch kinh doanh có bị tiết lộ thì tác dụng cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như: diện tích ngôi nhà, tình trạng sở hữu, tình trạng giao dịch, v.v. Các loại thị trường BĐS Thị trường sơ cấp: Đất đai là yếu tố quan trọng của BĐS và bản thân đất đai là BĐS và các tài sản khác trở thành BĐS khi nó gắn liền với đất. Đất đai nước ta là sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ sử dụng các quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất. Quan hệ giao dịch BĐS với một bên là Nhà nước với một bên là các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân chủ sử dụng đất được gọi là thị trường sơ cấp, thị trường này được thực hiện các giao dịch BĐS (đất đai) như sau: Nhà nước giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền, cho thuê đất, thu hồi đất. Thị trường thứ cấp: Đây là quan hệ giao dịch BĐS giữa những người có quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế (chỉ áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân), thế chấp hoặc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (tổ chức). Thị trường BĐS phi chính quy (hoặc thị trường không chính thức): Đây là giao dịch BĐS không chịu sự kiểm soát của cơ quan chức năng như địa chính, tài chính và cơ quan các cấp. Nguyên nhân dẫn đến thị trường này là do các cơ sở pháp lý BĐS đưa vào giao dịch thiếu, người giao dịch không chịu khai báo với cơ quan Nhà nước hoặc tham gia giao dịch BĐS có ý tránh sự kiểm soát của nhà nước. Trên thế giới, các nước đều tồn tại thị trường này với mức độ và quy mô khác nhau. Tại Việt Nam, thị trường phi chính quy tồn tại mục đích giá của người chuyên gia thì chỉ bằng xấp xỉ 70% giao dịch BĐS. Thị trường chính quy (hoặc thị trường chính thức): các giao dịch BĐS được khai báo, đăng ký chuyển dịch và tham gia BĐS, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về BĐS. Ngoài cách phân loại theo các thị trường BĐS song song tồn tại trên, chúng ta còn phân loại chi tiết thị trường BĐS theo đối tượng BĐS cụ thể hoặc theo khu vực cụ thể. Các khu vực thị trường BĐS: Thông thường ở nước ta hiện nay, thị trường BĐS có các khu vực chủ yếu sau: thị trường đất sản xuất nông nghiệp: thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nhân dân. Thị trường này chưa được các nhà thẩm định giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này; thị trường nhà ở: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là những vùng đang đô thị hoá. Thị trường này có thể chia làm bốn nhóm: Nhà biệt thự. Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập cao, quy mô đất khá rộng phổ biến từ 150m2 – 500m2. Thông thường ở các đô thị đã hình thành lâu thì nhà biệt thự gắn liền với đất, còn những vùng mới quy hoạch là nền đất trống để phục vụ cho việc xây dựng biệt thự. Giá đất ở nhóm này thường cao do vị trí, địa điểm gắn với môi trường, quang cảnh ưu việt. Nhà vườn. Có diện tích trên dưới 1,000m2 nằm ở các vùng ven đặc biệt là cạnh các sông, rạch có thể ở và xung quanh có thể trồng vườn cây. Loại nhà này có thể được cung ứng bởi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS có quy mô diện tích từ 400m2 – 600m2, đối với những lô đất có quy mô diện tích lớn chủ yếu được hình thành từ việc chuyển nhượng lại đất sản xuất nông nghiệp sau đó cải tạo thành nhà vườn. Đây là thị trường của tầng lớp trung lưu, đặc biệt là của lớp cán bộ cao tuổi. Nhà phố riêng biệt và phố liền kế. Đây là thị trường của tầng lớp có thu nhập trung bình có diện tích từ 40m2 – 120m2, phổ biến từ 60m2 – 80m2 có thể dung để ở vừa dung để kinh doanh nếu ở mặt tiền các đường phố. Nhà chung cư nhiều tầng. Phục vụ cho những người có thu nhập thấp hoặc trung bình kém, do diện tích của từng căn hộ ít, Nhà nước hỗ trợ về chi phí hạ tầng của khu vực. Giá trị của từng căn hộ chủ yếu là giá trị xây dựng. Thị trường nhà xưởng công nghiệp: Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ. Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hoá. Thị trường BĐS phục vụ hoạt động thương mại dịch vụ khách sạn, cao ốc, văn phòng: Thị trường này hình thành chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt. Giá trị BĐS ở các thị trường này rất cao do khả năng sinh lời lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác. Các lực lượng tham gia thị trường BĐS. Bao gồm: Nhà nước: Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường BĐS. Nhà nước ban hành các quy định về quản lý BĐS, về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử dụng đất và xây dựng nhà. Trong quá trình cải tổ, sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước cần bán. Đây là nguồn cung ứng quan trọng cho thị trường BĐS. Nhà đầu tư: đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì họ chủ yếu là người mua. Họ tạo ra cầu trên thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp. Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh BĐS, vai trò của họ rất quan trọng, hoạt động của họ là cho thị trường BĐS trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa đóng vai trò người bán, trong đó vai trò người bán là chủ yếu. Họ mua những tài sản bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển nhượng lại. Người mua và người bán: Thông thường họ là những người dân bình thường có nhu cầu mua hoặc bán BĐS vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là: người mua đơn thuần; người bán đơn thuần: bán BĐS để chuyển hoá vào việc khác; vừa bán vừa mua: bán BĐS ở nơi này để mua BĐS ở nơi khác do nhu cầu ở, nơi sinh sống. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh BĐS nhắm tới, đặc biệt là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở. Người môi giới: Họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua bán BĐS. Nhờ họ mà thị trường BĐS được trôi chảy. Họ cũng là nguồn khai thác thông tin về thị trường BĐS mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình ở nước ta hiện nay, việc môi giới mua bán BĐS thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nước, do vậy cần sớm hình thành những công ty môi giới BĐS để đưa hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trường BĐS. Giá trị thị trường BĐS. Mỗi một hàng hoá có thể có các loại giá trị khác nhau: giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, giá trị tiềm năng, giá trị sử dụng, giá trị vay mượn thế chấp. Tại cuộc họp hằng năm của Ủy ban Thẩm định giá tài sản quốc tế IVSC tổ chức tại Melbourne (từ 8 – 9031993) đã đưa ra định nghĩa về giá trị thị trường: “giá trị thị trường là tổng giá trị được xác định vào một tài sản đem trao đổi, mua bán vào thời điểm thẩm định giá giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán trọn vẹn sau quá trình tiếp thị hợp lý, lúc đó mỗi bên đều hành động một cách thận trọng, thông thạo và không có sự cưỡng bức, ép buộc”. Định nghĩa giá trị thị trường mở: Theo giáo sư Lim Lan Yuan đưa ra trong cuốn sách “Các bạn và tài sản của bạn, giá trị và thuế 1955” của trường đại học Quốc gia Singapore: “Giá trị thị trường mở của một tài sản là số tiền có thể dự kiến trả cho tài sản từ một người mua được thông tin tốt, có khả năng mong muốn mua tài sản đó, khi tài sản đó được chào bán do một người bán có thông tin tốt và đang mong muốn bán tài sản đó”. Còn theo Viện khảo sát đặc quyền Hoàng Gia Anh (RICS): “Giá trị thị trường mở là mức giá trị tốt nhất mà tại đó việc bán một quyền lợi về tài sản sẽ được hoàn thành một cách vô điều kiện về tiền mặt và được cân nhắc cẩn thận vào ngày thẩm định giá với các điều kiện được thừa nhận là: người bán tự nguyện; trước ngày thẩm định có thời gian hợp lý để Marketting một cách thích hợp về quyền lợi, thảo luận về giá và các điều kiện thanh toán và để hoàn thành việc bán; tình trạng thị trường, mức giá trị và các hoàn cảnh khác vào bất kỳ một ngày nào giả định sớm hơn ngày nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày thẩm đinh giá; không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triển vọng; cả hai bên giao dịch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị áp đặt. Từ các định nghĩa trên, diễn đạt lại định nghĩa giá trị thị trường mở là mức giá tốt nhất mà tại đó một tài sản (hoặc một BĐS) có thể đuợc dự tính bán vào ngày thẩm định, giả định rằng: một người bán sẳn sàng bán và người mua sẳn sàng mua; một khoảng thời gian hợp lý để thoả thuận việc mua bán, có xem xét đến bản chất tự nhiên và vị trí của BĐS, trạng thái của thị trường tài sản, BĐS cùng loại; tài sản hoặc BĐS đó sẽ có khả năng bán được trên thị trường; người mua không ngẫu nhiên đánh giá giá trị hoặc lợi ích khác thêm vào giá thị trường đối với việc sở hữu tài sản hoặc BĐS được thẩm định. Các mức giá thanh toán có thể trên mức giá thị trường hiện hành như: người chủ sở hữu ở ngay sát bên cạnh tài sản mua hoặc có một phần sở hữu nay mua lại toàn bộ tài sản; tài sản không tham gia thị trường, người bán tiếp xúc trực tiếp với người mua và thuyết phục để bán được; người mua bị ảnh hưởng của gia đình hoặc các lý do tác động tâm lý; có tính cách bắt buộc do những người có thẩm quyền yêu cầu theo luật định; người thuê muớn bắt buộc phải mua tài sản đất đai, cơ ngơi của mình do phải đang chiếm giữ; do một số nguyên nhân khác: tính thô bạo hay thông tin xấu từ phía khác dẫn đến mua bán (cò); bán với điều kiện và điều khoản không chặt chẽ. Các trường hợp dẫn đến kết quả bán với giá thấp hơn giá trị đúng tại thị trường: bán do nghĩa vụ chẳng hạn do người hay công ty cho vay có thế chấp hoặc do thi hành lệnh của toà án bán hoặc bán cho người chủ nợ để trả tiếp các khoản nợ còn tồn động; các cuộc buôn bán được thực hiện vì lý do sức khoẻ của người chủ sở hữu. Tài sản bị yếu kém, tình hình tài chính gặp khó khăn, sự vắng mặt hoặc do người chủ sở hữu bị chuyển đổi đến nơi khác và mong muốn bán tài sản một cách nhanh chóng; các cuộc mua bán do tập thể chính quyền địa phương chỉ đạo nhằm thu hồi các khoản thuế, nợ còn tồn động. 2.1.4. Cơ sở giá trị của Thẩm định giá BĐS Cơ sở thị trường và phi thị trường. Giới thiệu: từ góc độ cơ bản nhất, giá trị được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với bất kỳ một sản phẩm hang hóa hay dịch vụ nào. Bốn yếu tố này là: lợi ích, sự khan hiếm, nhu cầu và sức mua. Sự hoạt động của nguyên tắc cung và cầu phản ảnh tác động qua lại của 4 yếu tố nói trên. Mặt cung của hàng hóa hay dịch vụ chịu tác động của tính hữu ích và sự hấp dẫn của hàng hoá hay dịch vụ đó. Khả năng cung ứng của một hàng hoá hay dịch vụ bị hạn chế bởi sự khan hiếm của hàng hóa, dịch vụ đó bởi sức mua của người tiêu dùng. Cũng như vậy, nhu cầu của một hàng hóa hay dịch vụ tạo ra bởi tính hữu ích và chịu ảnh hưởng bởi sự khan hiếm, bởi tính hấp dẫn của hàng hóa, dịch vụ đó và bị khống chế bởi giới hạn và sức mua. Tính hữu ích mà do đó một hàng hóa hay dịch vụ được sản xuất cùng với sự khan hiếm hay khả năng đáp ứng hạn chế của hàng hóa hay dịch vụ nói chung được xem như những yếu tố liên quan đến mặt cung. Sự ưa thích và sức mua của khách hàng phản ánh sự mong muốn đối với hàng hóa và dịch vụ và xác định khả năng thanh toán cho hàng hóa hay dịch vụ đó được xem như yếu tố liên quan đến mặt nhu cầu. Giá cả, chi phí, giá trị: sự phân biệt giữa giá cả, chi phí và giá trị là quan trọng đối với hoạt động của các thị trường để mô tả quan hệ giữa các yếu tố, nghĩa là giá cả phản ánh sự trao đổi mua bán thực tế các hàng hóa, dịch vụ; chi phí phản ánh những phí tổn sản xuất hàng hóa, dịch vụ; giá trị thể hiện giá cả có thể được chấp thuận bởi số đông người mua hay người bán hàng hóa, dịch vụ. Hình 1. Biểu Đồ Đường Cung, Cầu và Cân Bằng Giá Cả