ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HIỂN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ HIỂN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố công trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Hiển MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 1.1.1 Mục đích, ý nghĩa đặc điểm dịch vụ môi giới sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Error! Bookmark not defined 1.1.2 Kinh nghiệm môi giới bất động sản số nƣớc giới học rút cho Việt NamError! Bookmark not defined 1.2 Khái quát chung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Error! Bookmark not defined 1.2.1 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Error! Bookmark not defined 1.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN CHƢƠNG Error! Bookmark not defined Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAMError! Bookmark not defined 2.1 Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sảnError! Bookmark not defined 2.1.1 Chủ thể tham gia môi giới sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not 2.1.2 Nguyên tắc điều kiện hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 2.1.3 Nội dung hoạt động dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 2.1.4 Quy trình kỹ môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 2.1.5 Thù lao hoa hồng môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 2.1.6 Hợp đồng môi giới bất động sản Error! Bookmark not defined 2.1.7 Quản lý nhà nƣớc dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.2.1 Đánh giá tổng quan dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Error! Bookmark not defined 2.2.2 Nguyên nhân hạn chế, bất cậpError! Bookmark not defined KẾT LUẬN CHƢƠNG Error! Bookmark not defined Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Error! Bookmark not defined 3.1 Sự cần thiết phương hướng hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Việt NamError! Bookmark not d 3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Việt NamError! Bookmark 3.2.1 Các giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sảnError! Bookmark not defined 3.2.2 Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới sàn giao dịch bất động sản Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN CHƢƠNG Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ASEAN: Hiệp hội Quốc gia Đông Nam Á LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản SGDBĐS: Sàn giao dịch bất động sản WTO: Tổ chức Thƣơng mại giới MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển không ngừng thị trƣờng bất động sản, hoạt động môi giới đời nhƣ tất yếu khách quan Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lƣợc phát triển hợp lý thúc đẩy thị trƣờng, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị bất động sản Qua tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tƣ, bảo đảm hiệu kinh tế, tăng uy tín tính hấp dẫn cho nhà đầu tƣ, ngƣời tiêu dùng có hội đƣợc phục vụ tốt Với ý nghĩa đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày chiếm vị trí quan trọng cấu ngành dịch vụ nƣớc ta Hiện nay, đội ngũ môi giới bất động sản nƣớc ta đƣợc chia thành nhiều cấp độ, quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với phƣơng thức hoạt động bản, tiếp văn phòng nhà đất hình thức hoạt động cá nhân riêng lẻ Hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiệu tổ chức kinh doanh bất động sản thành lập dƣới hình thức sàn giao dịch Đây trung tâm giúp nhà đầu tƣ, nhà kinh doanh bất động sản tiếp cận đƣợc nguồn thông tin xác hàng hóa bất động sản, đƣợc cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn, chuyên nghiệp Có thể nói, đời SGDBĐS đƣa loại hình dịch vụ bất động sản, đặc biệt môi giới bất động sản vào quản lý theo hệ thống, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh theo định hƣớng Đảng Nhà nƣớc Tuy nhiên hoạt động môi giới bất động sản nƣớc ta thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, quy định môi giới bất động sản đƣợc ghi nhận kể từ LKDBĐS năm 2006 đời, việc áp dụng quy định môi giới bất động sản nhiều trở ngại, pháp luật chƣa quy định riêng chi tiết dịch vụ môi giới SGDBĐS Để khắc phục trở ngại cần thiết phải hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản nói chung, quy định pháp luật môi giới SGDBĐS nói riêng Để đƣa giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ quy định pháp luật hành, nhƣ thực trạng áp dụng quy định để tìm tồn tại, khuyết điểm Chính vậy, chọn đề tài “Hoàn thiện pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trƣờng bất động sản với thể chế nƣớc có kinh tế thị trƣờng phát triển không vấn đề Tuy nhiên thị trƣờng bất động sản Việt Nam, công việc đƣợc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ lý luận Hơn nữa, công trình nghiên cứu tổng quát, chƣa vào lĩnh vực cụ thể, chi tiết Điều đƣợc thể số công trình nghiên cứu nhƣ: - Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận thực tiễn Việt Nam” PGS.TS Thái Bá Cẩn ThS Trần Nguyên Nam NXB Tài xuất năm 2003 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh bất động sản” Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến NXB Tƣ pháp xuất năm 2009 - Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật môi giới kinh doanh bất động sản Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội - Sách chuyên khảo “Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” TS Doãn Hồng Nhung, NXB Lao Động xuất năm 2010 - Sách chuyên khảo “Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản” PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến NXB Tƣ pháp xuất năm 2012 Nhiều vấn đề liên quan đến tổ chức hoạt động sàn giao dịch nhƣ môi giới, định giá, quảng cáo bất động sản vai trò phát triển thị trƣờng bất động sản, đặc biệt dƣới góc độ pháp lý đƣợc đề cập, nhiên chƣa toàn diện, đòi hỏi phải đƣợc tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện Đặc biệt, tài liệu đƣợc nghiên cứu thị trƣờng bất động sản thời kỳ phát triển “đỉnh điểm”, khác với thời điểm tại, thị trƣờng bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng”, Nhà nƣớc phải nghiên cứu đƣa giải pháp để khắc phục khó khăn kinh tế nói chung thị trƣờng bất động sản nói riêng, nghiên cứu, sửa đổi LKDBĐS phù hợp với thực tiễn xu hƣớng giới Mục đích nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS vai trò với phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ số nội dung sau: Nghiên cứu quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; phân tích quy định pháp luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản môi giới bất động sản SGDBĐS Thông qua đó, tác giả đề xuất số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác - Lênin làm sở phƣơng pháp luận cho việc nghiên cứu Ngoài ra, trình nghiên cứu, tác giả sử dụng số phƣơng pháp sau: - Phƣơng pháp thu thập thông tin: thu thập văn pháp luật tài liệu liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản nhƣ dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS; thu thập thông tin thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản SGDBĐS - Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: Trên sở thông tin thu thập đƣợc, tác giả tổng hợp để nghiên cứu, phân tích đƣa nhận xét, đánh giá quy định pháp luật, thực trạng hoạt động môi giới Theo đó, phân tích, đánh giá quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản SGDBĐS theo LKDBĐS 2006 văn pháp luật có liên quan, đồng thời phân tích số điểm LKDBĐS năm 2014 (sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015) Những đóng góp Luận văn Qua nghiên cứu lý luận thực tiễn, tác giả hệ thống hóa quy định pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam; đánh giá thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam Tại kỳ họp thứ Quốc hội khoá 13, LKDBĐS năm 2014 đƣợc thông qua với Chƣơng, 82 Điều có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, cụ thể hoá đƣờng lối, quan điểm Đảng Hiến pháp năm 2013 phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nƣớc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời khắc phục tồn tại, hạn chế, bất cập thị trƣờng bất động sản, nhằm đảm bảo cho thị trƣờng bất động sản phát triển theo định hƣớng, ổn định bền vững, góp phần tích cực vào phát triển kinh tế – xã hội đất nƣớc Vì vậy, luận văn mình, bên cạnh việc đƣa giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật môi giới bất động sản SGDBĐS, tác giả tiếp tục nghiên cứu, đề xuất biện pháp để triển khai quy định LKDBĐS năm 2014 liên quan đến môi giới bất động sản SGDBĐS Bố cục luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, luận văn đƣợc chia làm ba chƣơng: Chương 1: Cơ sở lý luận dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam Chương CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Cùng với phát triển kinh tế thị trƣờng, trình trao đổi hàng hóa diễn quy mô ngày lớn, chủng loại hàng hóa ngày phong phú phƣơng thức trao đổi hàng hóa theo ngày dạng Thị trƣờng phát triển, sản phẩm dịch vụ ngày tăng số lƣợng, đa dạng phong phú thể loại Do đó, đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời tham gia giao dịch thông tin cần thiết, lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực giao dịch cách thuận lợi Chính cần có khâu trung gian giúp thúc đẩy trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm, gặp gỡ ngƣời có nhu cầu giao dịch với nhau, nghề môi giới tồn từ lâu kinh tế hàng hóa Hoạt động môi giới ngẫu nhiên xuất mà phải có số yếu tố định, đƣợc coi nguyên nhân làm xuất nghề này, phải có nhu cầu giao dịch hàng hóa (có ngƣời cần mua, ngƣời cần bán; ngƣời cần cho thuê, ngƣời cần thuê ), đồng thời bên tham gia giao dịch hàng hóa tự tìm đƣợc đối tác không tự giải đƣợc công việc, nhu cầu hay giải không hiệu cần phải tìm đến ngƣời thứ (đó nhà môi giới) có đủ lực, điều kiện để giúp giải công việc đáp ứng nhu cầu bên liên quan giao dịch hàng hóa Theo Từ điển Tiếng Việt Viện ngôn ngữ học môi giới đƣợc hiểu “Làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” Theo Điều 150 Luật Thƣơng mại 2005, môi giới thƣơng mại việc làm trung gian cho bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thƣơng mại để hƣởng thù lao theo hợp đồng môi giới Đối với thị trƣờng bất động sản thị trƣờng phát triển đến trình độ định hoạt động môi giới bất động sản đời Sự đời hoạt động môi giới bất động sản tất yếu khách quan, xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch bất động sản từ đặc điểm bất động sản, thị trƣờng bất động sản Đối với kinh tế có trình độ phát triển cao, môi giới bất động sản đƣợc coi hoạt động quan trọng thị trƣờng bất động sản Hoạt động môi giới thực chức cầu nối ngƣời mua ngƣời bán, qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán, cung cấp thông tin tƣ vấn cho khách hàng, cung cấp sản phẩm dịch vụ giúp khách hàng thực giao dịch theo yêu cầu lợi ích ngƣời môi giới Ở Việt Nam, dịch vụ môi giới bất động sản đƣợc hợp pháp hoá kể từ LKDBĐS năm 2006 đời, không đƣa khái niệm môi giới bất động sản nhƣng hiểu môi giới bất động sản việc nhiều chủ thể đứng làm trung gian cho hai nhiều chủ thể khác quan hệ, giao dịch hàng hóa bất động sản Đến LKDBĐS năm 2014, có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, nhà làm luật đƣa khái niệm môi giới bất động sản quy định khoản Điều “Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” Hoạt động môi giới bất động sản ngày phát triển, ban đầu xuất cá nhân nhỏ lẻ, không chuyên nghiệp, hoạt động tự dựa kinh nghiệm cá nhân, hoạt động với mục đích giúp chủ thể mua bán, trao đổi, cho thuê, thuê bất động sản đƣợc hƣởng lời từ Sau đó, cá nhân họp lại với thành lập trung tâm môi giới bất động sản Thị trƣờng bất động sản phát triển đòi hỏi việc cung cấp cho ngƣời tham gia giao dịch bất động sản thông tin cần thiết, lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực giao dịch cách thuận lợi Một khâu trung gian quy mô, chuyên nghiệp đa dạng thúc đẩy trình lƣu thông hàng hóa, rút ngắn thời gian tìm kiếm để gặp gỡ ngƣời có nhu cầu giao dịch với Bên cạnh đó, quan hệ giao dịch bất động sản vƣợt khỏi phạm vi vùng, khu vực dân cƣ phạm vi nƣớc với tham gia nhiều chủ thể thị trƣờng bất động sản đòi hỏi có trung gian có đủ lực, điều kiện giúp giao dịch bất động sản thuận tiện, nhanh chóng Trên sở đó, sàn giao dịch kinh doanh bất động sản đời SGDBĐS khái niệm đƣợc biết đến nhiều quốc gia giới, cầu nối Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ ngƣời mua Ở Việt Nam, khái niệm SGDBĐS mẻ, trƣớc đây, thị trƣờng bất động sản, ngƣời ta thƣờng nhắc đến chủ thể nhƣ: siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất Theo quy định LKDBĐS năm 2006 sàn giao dịch hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, độc lập với hoạt động kinh doanh khác Doanh nghiệp đăng ký kinh doanh dịch vụ riêng biệt đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực dịch vụ khác, nhƣ: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tƣ vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Trong đó, dịch vụ môi giới nội dung quan trọng hoạt động SGDBĐS Dịch vụ môi giới SGDBĐS việc tuân thủ quy định pháp luật môi giới thƣơng mại nói chung, môi giới bất động sản nói riêng mà tuân thủ quy định SGDBĐS Để có nhìn tổng quan vị trí, vai trò môi giới sàn giao dịch, tác giả nghiên cứu khái quát vấn đề sàn giao dịch, nhƣ: Khái niệm SGDBĐS; Vai trò SGDBĐS; Điều kiện, nguyên tắc hoạt động SGDBĐS; Nội dung hoạt động SGDBĐS Thứ nhất, khái niệm SGDBĐS đƣợc thức ghi nhận LKDBĐS năm 2006 Theo khoản Điều sàn giao dịch kinh doanh bất động sản (SGDBĐS) đƣợc khái niệm nhƣ sau: "SGDBĐS nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [45] SGDBĐS mô hình hoạt động tổng hợp, chủ thể tham gia giao dịch sàn đƣợc cung cấp đầy đủ dịch vụ cách nhanh gọn, chuyên nghiệp khép kín Đặc biệt bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, hữu hiệu cho công việc quản lý điều tiết nhà nƣớc Trong trình xây dựng dự thảo LKDBĐS sửa đổi, có nhiều ý kiến cho việc quy định cho phép SGDBĐS đƣợc làm dịch vụ môi giới, thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản không chức sàn Vì vậy, khoản Điều LKDBĐS năm 2014 quy định: “Sàn giao dịch nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” [48] theo hƣớng sàn nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, không làm dịch vụ bất động sản khác Tuy nhiên, theo tác giả khái niệm chƣa bao quát đƣợc chƣa thống với quy định khác LKDBĐS năm 2014, đặc biệt quy định Điều 70 Luật Tại Điều 70, nội dung hoạt động nơi diễn giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản sàn giao dịch bên thứ ba đứng tổ chức việc bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin bất động sản cho bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ bất động sản bảo đảm đủ điều kiện đƣợc giao dịch; làm trung gian cho bên trao đổi, đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Nhƣ thấy pháp luật quy định cho SGDBĐS đƣợc tiến hành số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định với khoản Điều LKDBĐS năm 2014 dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục nội dung hoạt động quan trọng chủ yếu SGDBĐS Thứ hai, vai trò SGDBĐS SGDBĐS đƣợc hiểu nhƣ “chợ chuyên biệt” để giao dịch bất động sản, không phân biệt đối tƣợng tham gia tổ chức hay cá nhân Xét tổng thể việc đƣa bất động sản giao dịch qua sàn giúp Nhà nƣớc quản lý đƣợc giao dịch bất động sản, từ có sách kịp thời để điều tiết thị trƣờng, bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản theo định hƣớng yêu cầu đặt [57, tr.150] Thông qua SGDBĐS, Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc hoạt động bán, cho thuê hàng hoá bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Theo định kỳ tháng, hàng năm đột xuất, doanh nghiệp bất động sản phải phải báo cáo kết hoạt động cho quan có thẩm quyền, qua giúp Nhà nƣớc biết đƣợc số lƣợng hàng hoá đƣợc đƣa vào lƣu thông, giá mua bán, nhu cầu giao dịch, làm sở để Nhà nƣớc đƣa giải pháp nhằm bình ổn thị trƣờng, xử lý doanh nghiệp có vi phạm SGDBĐS bƣớc hạn chế đƣợc giao dịch không thức, giao dịch ngầm, làm tăng giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu thuế từ việc chuyển nhƣợng bất động sản Thông qua báo cáo hoạt động sàn giao dịch, Nhà nƣớc biết đƣợc hạn chế, không phù hợp sách bất động sản, quy định giao dịch bất động sản để có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để chủ thể gặp thuận lợi kinh doanh bất động sản 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hà An (2010), Môi giới bất động sản - cần chế tài đủ mạnh, http://www.thongtinphapluatdansu.com, (ngày 14/6/2010) Vũ Anh (2011), “Các giải pháp xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước pháp luật, (8) Ban Chấp hành Trung ƣơng (2012), Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi mới, tạo tảng để đến 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại, Hà Nội Báo Ngƣời Lao động online (2010), Giao dịch bất động sản qua sàn thấp, http://nld.vn, (ngày 22/8/2010) Báo Xây dựng điện tử (2014), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Hoàn thiện cấu chủ thể tham gia thị trường bất động sản, http://www.moc.gov.vn, (ngày 08/5/2014) Báo Xây dựng điện tử (2014), Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, http://www.moc.gov.vn, (ngày 07/5/2014) Gia Bảo (2014), Những điểm đáng ý Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản mới, http://www.cafef.vn, (ngày 25/11/2014) Bộ Xây dựng (2007), Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, Hà Nội Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn số nội dung Nghị định 153/NĐ-CP ngày 15/10/2007, Hà Nội 11 10 Bộ Xây dựng (2011), Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 74/2005/NĐCP ngày 07/6/2005 Chính phủ phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2009), Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công trình, Hà Nội 12 Chính phủ (2012), Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 13 Chính phủ (2013), Nghị số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, Hà Nội 14 Chính phủ (2005), Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07/6/2005 phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội 16 Công ty Bất động sản Goldland (2012), Hoạt động môi giới bất động sản Mỹ, Tài liệu đào tạo chứng môi giới bất động sản, http://www.daotaobatdongsan.info 17 Cục Quản lý nhà thị trƣờng bất động sản, Bộ Xây dựng (2009), Kinh nghiệm nước dịch vụ môi giới bất động sản, http://www.vnreal.vn, (ngày 30/11/2009) 18 DA (2012), Người mua ngại giao dịch qua sàn, http://dothi.net, (ngày 31/5/2012) 12 19 Nguyễn Văn Danh (2013), “Thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố giải pháp thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn, khôi phục thị trƣờng thời gian tới”, Tạp chí Sài Gòn đầu tư xây dựng 20 Huỳnh Anh Dũng (2013), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trƣờng đào tạo Quốc tế Leader Real, Chuẩn mực cho sàn giao dịch bất động sản, http://www.cafeland.vn, (ngày 20/02/2013) 21 Huỳnh Anh Dũng (2013), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trƣờng đào tạo Quốc tế Leader Real, 05 sai lầm người môi giới bất động sản dễ mắc phải, http://www.alonhadat.com.vn, (ngày 02/12/2014) 22 Huỳnh Anh Dũng (2014), Giảng viên – CRS – Hoa Kỳ, Trƣờng đào tạo Quốc tế Leader Real, Hành nghề môi giới bất động sản: Nhìn từ kinh nghiệm quản lý nước, http://www.batdongsan.com.vn, (ngày 12/7/2014) 23 Đặng Văn Đƣợc (2005), “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam”, Luận văn Thạc sỹ Luật kinh tế, Khoa Luật - Đại học Quốc gia, Hà Nội 24 Hà Nội financial Investment (2010), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức kinh doanh bất động sản, Hà Nội 25 Lƣu Đức Hải - Hà Huy Ngọc (2011), Dịch vụ môi giới bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn định hướng phát triển Việt Nam, http://luathoc.cafeluat.com, (ngày 18/1/2011) 26 An Huy (2012), Báo kết giao dịch bất động sản qua sàn, http://www.tienphong.vn, (ngày 5/7/2012) 27 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, NXB Tƣ pháp, Hà Nội 28 Bùi Hoà (2014), Luật kinh doanh bất động sản 2014 – quy định bảo vệ quyền lợi người mua, thuê mua bất động sản hình thành tương lai, http://www.vuanhlaw.com.vn, (ngày 17/12/2014) 13 29 Ngọc Khánh (2010), Chấn chỉnh hoạt động môi giới, http://www.anninhthudo.com, ngày 08/03/ 2010 30 Trung Kiên (2012), Báo cáo giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản: Một bước tiến mới, http://tinnhanhchungkhoan.vn, (ngày 24/7/2012) 31 Hoàng Lan (2013), Không thể bỏ mặc thị trường bất động sản, http://www.vnexpress, (ngày 02/4/2013) 32 Ngọc Mai (2014), Giao dịch qua sàn bất động sản: Không quản bỏ, http://www.tienphong.vn, (ngày 19/6/2014) 33 Lê Thanh Nam (2013), Tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, http://www.hanoimoi.com.vn, (ngày 12/6/2013) 34 Thanh Ngà (2013), Dư nợ xấu bất động sản tăng tồn kho lại giảm, http://www.baodatviet.vn, (ngày 9/8/2013) 35 Kim Ngân (2014), Giao dịch bất động sản qua sàn: Cần bổ sung thêm quy định để quản lý chặt chẽ, http://congan.com.vn, (ngày 11/3/2014) 36 Minh Ngọc - Minh Châu (2009), Môi giới bất động sản phải dần chuyên nghiệp, http://www.baoxaydung.com, (ngày 03/4/2009) 37 Nguồn Đầu tƣ (2014), Sàn giao dịch bất động sản: Bỏ khó thực hiện, http://www.batdongsan.com.vn, (ngày 7/6/2014) 38 Doãn Hồng Nhung (2009), “Đôi điều nghề môi giới bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Xây dựng, Bộ Xây dựng, (9), tr.46-49 39 Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 40 Doãn Hồng Nhung (2009), “Tạo dựng đẳng cấp thƣơng hiệu môi giới bất động sản Việt Nam”, Tạp Chí bất động sản - nhà đất Việt Nam, Tạp chí Hiệp hội bất động sản Việt Nam, (702), tr.41-42 14 41 Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam, NXB Lao động xã hội, Hà Nội 42 Quốc hội (2003) Luật Đất đai, Hà Nội 43 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 44 Quốc hội (2006), Luật Dân sự, Hà Nội 45 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 46 Quốc hội (2013), Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Báo cáo thẩm định dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) số 294/BC-HĐTĐ Hội đồng Thẩm định dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 13/12/2013, Hà Nội 47 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 48 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 49 Sàn giao dịch bất động sản ACB (2014), Biểu phí dịch vụ bất động sản ACBRS 50 Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (2014), Biểu phí dịch vụ bất động sản Asianreal 51 Sàn giao dịch bất động sản COMA18 (2009), Quy định quy trình thực mức thu phí dịch vụ môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản COMA18 52 Sàn giao dịch bất động sản LanMak (2014), Tài liệu quy trình kỹ môi giới bất động sản 53 Thanh Thịnh (2013), Môi giới bất động sản Việt Nam thiếu nhiều kỹ năng, http://www.cafeland.vn, (ngày 13/4/2013) 54 Trần Cao Thức – Phạm Minh Hoàng (2014), VPLS Trí & cộng sự, “Chính sách sàn giao dịch bất động sản”, http://www.diaocvietnam.org.vn, (ngày 14/5/2014) 15 55 Chu Thái Trinh (2009), Phát triển thị trường bất động sản công đổi đất nước, http://www.vnrea.vn, (ngày 26/9/2009) 56 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tƣ pháp, Hà Nội 57 Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam, NXB Tƣ pháp, Hà Nội 58 UBND thành phố Hồ Chí Minh (2012), Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND ngày 29/6/2012 việc quản lý hoạt động sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 59 Viện Kinh tế Xây dựng (2013), Thị trường bất động sản tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh bảo đảm an sinh xã hội, http://www.cus.vnu.edu.vn, (ngày 15/4/2013) 16 [...]... pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam 5 Chương 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về dịch vụ. .. điều về nghề môi giới bất động sản ở Việt Nam , Tạp chí Xây dựng, Bộ Xây dựng, (9), tr.46-49 39 Doãn Hồng Nhung (2009), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 40 Doãn Hồng Nhung (2009), “Tạo dựng đẳng cấp và thƣơng hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam , Tạp Chí bất động sản - nhà đất Việt Nam, Tạp chí Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ... hoạt động kinh doanh khác Doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh từng dịch vụ riêng biệt hoặc đăng ký kinh doanh SGDBĐS để thực hiện các dịch vụ khác, nhƣ: môi giới bất động sản; định giá bất động sản; tƣ vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản; quản lý bất động sản Trong đó, dịch vụ môi giới là nội dung cơ bản và quan trọng nhất trong các hoạt động của SGDBĐS Dịch vụ môi giới trên. .. trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; phân tích các quy định pháp luật của Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản và môi giới bất động sản trên SGDBĐS Thông qua đó, tác giả đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch 3 5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu được sử dụng Luận... Biểu phí dịch vụ bất động sản tại Asianreal 51 Sàn giao dịch bất động sản COMA18 (2009), Quy định về quy trình thực hiện và mức thu phí dịch vụ môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản COMA18 52 Sàn giao dịch bất động sản LanMak (2014), Tài liệu về quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản 53 Thanh Thịnh (2013), Môi giới bất động sản Việt Nam thiếu nhiều kỹ năng, http://www.cafeland.vn,... tiễn về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS và vai trò của nó với sự phát triển kinh tế - xã hội, góp phần hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản 4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Trong phạm vi luận văn, tác giả tập trung làm rõ một số nội dung sau: Nghiên cứu các quan hệ dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất. .. doanh bất động sản (sửa đổi) số 294/BC-HĐTĐ của Hội đồng Thẩm định dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 13/12/2013, Hà Nội 47 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 48 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 49 Sàn giao dịch bất động sản ACB (2014), Biểu phí các dịch vụ bất động sản tại ACBRS 50 Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (2014), Biểu phí dịch vụ bất động sản tại Asianreal... định của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam; đánh giá về thực tiễn áp dụng các quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá 13, LKDBĐS năm 2014 đã đƣợc thông qua với 6 Chƣơng, 82 Điều và sẽ có hiệu lực vào ngày 01/7/2015, đã cụ thể hoá đƣờng lối, quan điểm của Đảng và Hiến pháp năm 2013 về phát triển nền kinh tế... Chính vì vậy, tôi chọn đề tài Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam để nghiên cứu 2 Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu và xây dựng thị trƣờng bất động sản với các thể chế của nó đối với các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng phát triển không còn là vấn đề mới Tuy nhiên đối với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam, công việc này mới chỉ... Tƣ pháp xuất bản năm 2009 - Đề tài QL08.01 Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Chủ nhiệm đề tài TS Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội - Sách chuyên khảo Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam của TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao Động xuất bản năm 2010 2 - Sách chuyên khảo Pháp luật về kinh doanh