ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ BẰNG GIANG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 Ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ BẰNG GIANG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 Ngành : Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên - 2015 i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên – trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Tiến sĩ Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh Hà Đông, Chi cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân cán địa 17 phường điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tác giả Luận văn Lê Thị Bằng Giang ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu .1 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu tổng quát 2.2 Mục tiêu cụ thể: Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .4 1.1 Khái quát vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền sử dụng đất 1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 1.2.1 Các nước phát triển 1.2.2 Một số nước khu vực .10 1.3 Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam 11 1.3.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai: .11 1.3.2 Các văn pháp quy liên quan đến hình thành thị trường quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay: 12 1.3.3 Tình hình thực quyền sử dụng đất Việt Nam năm qua .14 1.4 Những học rút từ kinh nghiệm số nước: 18 1.4.1 Bài học định giá đất: 18 1.4.2 Bài học chế vận hành 19 CHƯƠNG II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 20 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 20 iii 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 20 2.2 Nội dung nghiên cứu 20 2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông, thành phố Hà Nội .20 2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 20 2.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014 .20 2.2.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến thực quyền sử dụng đất 21 2.2.5 Đề xuất số giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông .21 2.3 Phương pháp nghiên cứu 21 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 21 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .22 2.3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp xử lý số liệu 22 CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .23 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông .23 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên .23 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 28 3.1.3 Lao động việc làm: .40 3.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội quận Hà Đông .40 3.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 42 3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất quận Hà Đông 46 3.3.1 Tình hình thực quyền chuyển đổi QSDĐ 46 3.3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ 46 3.3.3 Tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ 50 3.3.4 Tình hình thực quyền chấp QSDĐ 54 3.3.5 Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất .57 3.3.6 Đánh giá chung tình hình thực quyền sử dụng đất 60 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực quyền SDĐ 63 iv 3.4.1 Ảnh hưởng giá đất đến việc thực quyền sử dụng đất .63 3.4.2 Ảnh hưởng quy hoạch đến thực quyền sử dụng đất 64 3.4.3 Ảnh hưởng gia tăng dân số đến thực quyền sử dụng đất 66 3.4.4 Ảnh hưởng thủ tục hành đến thực quyền sử dụng đất .67 3.4.5 Ảnh hưởng thuế đến thực quyền sử dụng đất: 68 3.4.6 Ảnh hưởng số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt điều tra 68 3.5 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất 69 3.5.1 Giải pháp hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý đất đai, đặc biệt đất đô thị 69 3.5.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký 70 3.5.3 Hoàn thiện sách có liên quan 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73 Kết luận 73 Kiến nghị .74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên – trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Tiến sĩ Vũ Thị Thanh Thủy, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh Hà Đông, Chi cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân cán địa 17 phường điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối xin trân trọng cảm ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Tác giả Luận văn Lê Thị Bằng Giang vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2010 - 2014 32 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 quận Hà Đông 44 Bảng 3.4 : Tình hình thực quyền chuyển nhượng QSD đất quận Hà Đông từ năm 2010- 2014 47 Bảng 3.5: Tình hình thực quyền tặng, cho QSD đất quận Hà Đông từ 51 năm 2010 - 2014 51 Bảng 3.6: Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSD đất quận Hà .54 Đông từ năm 2010 - 2014 54 Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc .57 thực QSDĐ 57 Bảng 3.8 Danh mục số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp 65 Bảng 3.9 Danh mục quy hoạch khu đô thị, nhà trục giao thông 65 Bảng 3.10 Dân số mật độ dân số quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 67 Bảng 3.11 Đánh giá ảnh hưởng số yếu tố đến việc thực QSDĐ 69 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Bản đồ hành quận Hà Đông .24 Hình 3.2 So sánh kết chuyển nhượng qua năm quận Hà Đông 49 Hình 3.3 : Kết tặng, cho quyền sử dụng đất .52 Hình 3.4.Tổng hợp kết thực quyền chấp, bảo lãnh QSD đất quận Hà Đông 56 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất nguồn tài nguyên có giá trị nhân loại Nó bao gồm ý nghĩa sống, thiếu đất loài người tồn Mọi tồn tiến triển loài người diễn mặt đất Nguồn tài nguyên không bị kiệt quệ hay bị phá huỷ người tất quốc gia thấy hết giá trị Hiện nay, tài nguyên đất chịu sức ép nhiều yếu tố song gia tăng dân số, phát triển mạnh mẽ kinh tế thị trường việc sử dụng thiếu hợp lý làm cho quan hệ đất đai ngày trở nên phức tạp Chính việc quản lý sử dụng đất đai cách chặt chẽ, rõ ràng cẩn thận trở thành vấn đề lớn Thế giới nói chung Việt Nam nói riêng Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp 1980 quy định nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, điều 18 quy định là: Người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi số điều Luật Đất đai 1998, 2001 Luật Đất đai 2003 bước cụ thể hóa quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng đất Trước tình hình công nghiệp hóa, đại hóa mạnh mẽ, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thị trường đất đai ngày phát triển hòa nhập vào kinh tế thị trường bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Luật Đất đai 2003 có quy định giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực quyền QSDĐ Tuy nhiên, đến tình hình thực QSDĐ địa phương nhiều bất cập cần giải Những diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, yếu công tác quản lý nhà nước phát triển thị trường bất động sản gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công đầu tư phát triển, chuyển đổi cấu kinh tế, thực công nghiệp hoá, đại hoá đất 70 trách nhiệm ý thức pháp luật cao Đồng thời phải nắm vấn đề phát triển thị trường bất động sản thể chế liên quan đến tạo lập, giao dịch quản lý thị trường bất động sản Cần nhận thức rõ thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Qua khảo sát thực tế quận Hà Đông cho thấy nơi làm việc Văn phòng Đăng ký đất đai chật hẹp, cán mỏng so với khối lượng công việc tiếp nhận hồ sơ nhà đất nhiều Do UBND Quận cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng sở vật chất, trang thiết bị cần thiết để môi trường làm việc Văn phòng Đăng ký Đất đai rộng rãi - Cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chuyên môn, cán địa sở để nâng cao lực nghiệp vụ đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực nhà đất vốn phức tạp 3.5.2 Giải pháp tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch đất đai đăng ký - Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa sở hệ thống hàng hóa quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh hợp pháp Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, đóng vai trò quan trọng Qua khảo sát, quận Hà Đông hầu hết đất khu tập thể, đất vào quy hoạch chi tiết 1/500, đất cấp trái thẩm quyền sau năm 1993 chưa cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Để việc thực quyền sử dụng đất dễ dàng, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất - Qua thực tế cho thấy thủ tục không phức tạp, rõ ràng minh bạch làm cho giao dịch đất đai trở nên dễ dàng Thị trường đất đô thị trở nên thông thoáng để có nhu cầu đáng dễ dàng mua có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà dễ dàng bán chuyển nhượng Phải không ngừng cải tiến, nâng cao việc áp dụng công nghệ thông tin vào chương trình quản lý tiếp nhận trả kết hồ sơ Tất hồ sơ tiếp nhận gắn mã số quản lý riêng, dễ theo dõi, quản lý đôn 71 đốc tình trạng hồ sơ Tuy nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội ngày biến đổi không ngừng đòi hỏi đáp ứng máy Nhà nước ngày tiến phát triển Do đó, không cải cách thủ tục hành đáp ứng phù hợp với yêu cầu thực tế Đặc biệt quận Hà Đông, nhu cầu thực QSDĐ cao, chuyển nhượng QSDĐ chấp (hoặc bảo lãnh) QSDĐ Muốn giải tình trạng này, trước hết Quận Thành phố cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu đề xuất biện pháp thực nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền SDĐ thuận lợi, nhanh chóng Và thực dịch vụ công đất đai cung cấp thông tin quy hoạch, thông tin đất đai, hỗ trợ pháp lý giao dịch đất đai, việc thực thủ tục hành pháp lý chuyển nhượng đất đai - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Do đó, việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến phương tiện thông tin, cần xây dựng sở liệu quản lý đất đai theo chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước đất đai để quan nhà nước cung cấp thông tin cho nhằm giảm thủ tục, thời gian, chi phí cho người dân thực QSDĐ 3.5.3 Hoàn thiện sách có liên quan Qua kết nêu trên, giao dịch nhà đất quận Hà Đông năm gần diễn với số lượng lớn song tình trạng đất thuộc dự án quy hoạch đường giao thông phổ biến Thông thường người dân thực quyền sử dụng đất với nhu cầu để Tuy nhiên hoàn tất thủ tục pháp lý giấy tờ, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ họ có nhu cầu xây dựng nhà Và việc công khai quy hoạch chi tiết hầu hết dự án địa bàn quận lại chưa có, phải xin ý kiến Viện Quy hoạch kiến trúc Hà Nội Chính gây không khó khăn cho chủ sử dụng đất Do cần có giải pháp tháo gỡ vướng mắc nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng phát triển theo hướng khả thi Trước hết, Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất… với nội dung sau: 72 - Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất Mặc dù quận công khai đồ quy hoạch sử dụng đất giao thông giai đoạn 2005 – 2020 tỷ lệ 1/2000 quận số đồ chi tiết tuyến đường thuộc phường tỷ lệ 1/500, trình thực nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên giai đoạn điều chỉnh, bổ sung Việc phương án không chắn thực gây cản trở định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Do đó, quận cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển - Bổ sung, sửa đổi sách thu tiền sử dụng đất trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Trong trường hợp họ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước chênh lệch giá đất đất phi nông nghiệp với giá đất nông nghiệp, mà hưởng toàn giá trị quyền sử dụng đất Trong năm gần đây, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất đô thị quận diễn nhiều Song hầu hết trường hợp giải chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực quyền SDĐ Nguyên nhân mặt sách pháp luật thay đổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, rườm rà (Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký Đất đai - thụ lý hồ sơ; Phòng Quản lý - Đô thị kiểm tra, xác định giới quy hoạch; phòng Tài - Kế hoạch hoàn thiện sách thuế - họp thông qua Hội đồng định giá…) Mặt khác giá đất tính nộp tiền sử dụng đất áp dụng cao, gần sát giá thị trường Chính vậy, nhiều người dân làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không đủ tiền SDĐ để nộp vào ngân sách 73 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Quận Hà Đông quận nằm cửa ngõ phía Tây thủ đô Hà Nội, quận có tốc độ công nghiệp hóa - đô thị hóa nhanh, tạo điều kiện cho Hà Đông phát triển ngành kinh tế - xã hội theo hướng riêng Trong năm qua, quận Hà Đông hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực QSDĐ là: quyền chuyển nhượng đất ở; quyền thừa kế, tặng cho chấp QSDĐ Đặc biệt, chuyển nhượng QSDĐ thực nhiều giá trị đất ngày tăng Kết điều tra điểm nghiên cứu cho thấy số lượng giao dịch đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, chấp QSDĐ) cao so với mặt chung thành phố, trung bình khoảng 8500 trường hợp năm giai đoạn từ 2010 – 2014, có xu hướng giảm dần năm gần Tình hình giao dịch diễn phường quận Hà Đông có mức độ phát triển khác khác Các địa phương có điều kiện phát triển, đô thị hóa nhanh (như phường Văn Quán, phường Phú La, Nguyễn Trãi) số lượng vụ giao dịch đất đai diễn sôi động địa phương phát triển, tỷ lệ làm nông nghiệp cao (như phường Biên Giang, Đồng Mai, Phú Lãm) Nghiên cứu số nguyên nhân ảnh hưởng đến việc thực quyền sử dụng đất quận Hà Đông cho thấy: Giá đất nguyên nhân có ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng nhiều đến việc gia tăng việc thực quyền sử dụng đất người dân (55 điểm) Yêu tố ảnh hưởng thứ hai yếu tố quy hoạch (64 điểm), thứ thuế (85 điểm), thủ tục hành (98 điểm) việc gia tăng dân số (101 điểm) có ảnh hưởng đến việc thực quyền sử dụng đất người dân Kết điều tra người dân cho thấy người sử dụng đất quận Hà Đông không khai báo thực QSDĐ đô thị do: Ý thức người sử dụng đất việc tuân thủ quy định pháp luật đất đai nói chung quy định QSDĐ nói riêng hạn chế Công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực QSDĐ chưa đôn đốc thường xuyên, liên tục nên hiệu chưa cao 74 Kiến nghị - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ QSDĐ quận Hà Đông - Nhà nước cần hoàn thiện quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dự án đầu tư, quy định sách bồi thường giải phóng mặt thời gian tới - Quận Hà Đông thành phố Hà Nội cần tăng cường biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp địa phương nhằm chống thất thoát tiền thuê đất Tạo điều kiện thuận lợi để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân thực thủ tục thuê đất theo quy định - Quận Hà Đông thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành để người sử dụng đất thực QSD đất thuận tiện, nhanh chóng - Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc để người dân thực đầy đủ quyền sử dụng đất giúp Nhà nước tận thu thuế cho thuê nhà đất dân, giải tình trạng thất thu thuế quận Hà Đông - Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu thực chuyển nhượng đất đai: Toà án thực đăng ký quyền sở hữu có chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu vòng tháng sau mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua chủ sở hữu Các hợp đồng chuyển nhượng lưu án, gốc trả lại cho người mua Toà án xem xét hạn chế chuyển nhượng bên bán (ví dụ cấm bán) [8] - Vấn đề chấp: Quyền sở hữu đăng ký sau hợp đồng ký kết chấp lại thực theo cách khác Theo quy định pháp luật chấp, có thủ tục để thực chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin chấp để vay khoản tiền định Nếu đơn duyệt chấp đăng ký án cấp cho chủ sở hữu văn xác nhận đủ điều kiện chấp Văn xác nhận đủ điều kiện chấp sử dụng cho cam kết chấp thực thực sau đăng ký Văn xác nhận đủ điều kiện chấp dường có Thụy Điển (2) Văn xác nhận đủ điều kiện chấp gửi cho bên cho vay Khi thực bước (1), án không kiểm tra, xác minh yêu cầu chấp Yêu cầu chấp xét đến thực sử dụng bất động sản để vay vốn (tức xem xét đến bước 2) Các yêu cầu đặt chấp là: bên vay phải chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt điều kiện cho người vay; bên vay phải cam kết việc thực chấp bên cho vay giữ văn chấp Khi không đáp ứng yêu cầu chấp không hợp pháp Đó trình tự chấp theo quy định pháp luật thực tế hầu hết chấp ngân hàng tổ chức tín dụng thực Tại ngân hàng, bên vay ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng chấp (thế chấp bất động sản) đơn gửi án để xin đăng ký chấp Ngân hàng giữ hai tài liệu gửi đơn xin chấp đến án Sau xử lý, đơn xin chấp lại chuyển lại ngân hàng lưu hồ sơ chấp Thông thường ngân hàng đợi đến có định phê duyệt án chuyển tiền cho người vay Khi nợ 76 11 Quốc hội, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc hội, Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội 14 Quốc hội, Luật Đất đai 2003 đổi chế tài đất đai thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ tài sản bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004 15 Quốc hội, Luật Đất đai 2013 (Có hiệu lực thi hành từ 01/07/2013) 16 Chính phủ, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 17 UBND thành phố Hà Nội, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/06/2014 Ban hành quy định nội dung thuộc thẩm quyền UBND Thành phố Luật Đất đai 2013 Nghị định Chính phủ giao đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề đất vườn, ao xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn Thành phố Hà Nội 18 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 19 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (8/2006), tr 43 - 44 20 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 21 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng 77 đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 22 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình thị trường bất động sản NXB Nông nghiệp 23 Nguyễn Đình Bồng (2011), Một số vấn đề quy hoạch sử dụng đất nước ta giai đoạn nay, Hội Khoa học Đất Việt nam, Thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội 24 Niên giám thống kê quận quận Hà Đông năm 2014 25 DRIESSEN, P.M AND KONIJN, N.T., 1992 Land use system analysis Wageningen Agricultural University INRES Book 230p 26 FAO, 1976 A framework for land evaluation FAO Soil Bulletin 32 FAO, Rome 27 FAO, 1993 Guidelines for land use planning Development series No FAORome 28 FAO, 1995 Planning of sustainable use of land resources Land and water bulletin, FAO, Rome 60p 29 FRESCO L.O, H.G.J HUIZING, H VAN KEULEN, H.A LUING AND R.A SCHIPPER, 1993 Land evaluation and farming system analysis for land use planning FAO/ITC/Wageningen Agricultural University FAO working document 200p 30 UN, 1994 Global climate change International symposium for environment Rio De Janrio, Brasil 31 VAN DIEPPEN C.A., RAPPOLDT C., WOLF J., AND VAN KEULEN H., 1998 CWFS crop growth simulation model WOFOST Documentation version 4.1 Wageningen, The Netherlands, Centre for World Food Studies 32 Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, 11/2002, Hà Nội 33 Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, (5/2005), tr 48 – 51, Hà Nội 78 34 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 – 64, Hà Nội PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH PHƯỜNG Phục vụ đề tài “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” Kính gửi: Cán địa phường: I THÔNG TIN CHUNG Họ tên cán địa phường: Trình độ: Thạc sỹ: Trung cấp: Cấp 3: Đại học: Cao đẳng: Cấp 2: Tuổi: …………………………………………………………………………… Số năm công tác: ……………………………………………………………… II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tổng số vụ chuyển đổi Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Tổng số vụ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: ……………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: ……………………… Thực thuê Quyền sử dụng đất cho thuê lại Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… Đất ở: ……………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Thực Quyền thừa kế, cho tặng Quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2014: Tổng số vụ:………………………………(Vụ) Diện tích: …………………… Trong đó: Đất nông nghiệp: …………….(Vụ) Diện tích: …………………… chấp toán hết, văn xác nhận đủ điều kiện chấp trả lại cho bên vay Bước (3) áp dụng hợp đồng chấp bị vi phạm Khi không toán theo hợp đồng, bên cho vay làm đơn xin tịch thu tài sản để nợ Việc quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không chấp thuận, tài sản bán đấu giá bên cho chấp toán khoản tiền cho chấp Thủ tục tiến hành nhanh chóng Vụ việc xử lý vòng tháng kể từ có đơn xin bán đấu giá 1.2.1.2 Ôxtrâylia Ôxtrâylia có sở pháp luật quản lí, sở hữu sử dụng đất đai từ sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định loại đất thuộc sở hữu Nhà nước (đất Nhà nước) đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước đất Nhà nước làm chủ, cho thuê dự trữ Đất tư nhân đất Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí khoán thời gian sau 1/1/1875) Về quyền lợi nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, chấp, cho thuê chuyển quyền theo di chúc mà trói buộc ngăn trở Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng thiết lập công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh đất đai 1902) chủ sở hữu Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch phân vùng đất phải đăng kí chủ sở hữu, chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ đăng kí quan có thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia DOLA) 1.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường lĩnh vực bất động sản xác định rõ ràng, Chính phủ thực cam kết với chương trình hành động cụ thể, việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho trình chuyển đổi IV CHO ĐIỂM CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT STT Yếu tố ảnh hưởng đến quyền SDĐ Giá đất Quy hoạch Thuế chuyển quyền Thủ tục hành Gia tăng dân số Cho điểm Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! Người điều tra Người điều tra Ghi PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH Phục vụ đề tài “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014” Xin Ông (Bà)vui lòng trả lời số câu hỏi sau: I Thông tin chung: Họ tên:…………………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… Giới tính:……………………… Nghề nghiệp: ………………………… II Các thông tin thực quyền sử dụng đất Xin Ông (Bà) cho biết khoảng thời gian từ năm 2010 – 2014 Ông (bà) có tham gia thực nội dung sau hay không (Tích dấu “x” vào nội dung có thực hiện) Hình thức tham gia Số lần Có/không Diện tích (m2) Mua, bán, chuyển quyền sử dụng đất: + Đất nông nghiệp + Đất Thuê cho thuê đất: + Đất nông nghiệp + Đất Cho, tặng, thừa kế đất đai: + Đất nông nghiệp + Đất Thế chấp đất đai để vay vốn: + Đất nông nghiệp + Đất Ông (Bà) thường thực giao dịch theo hình thức nào: A Tại UBND phường quan nhà nước: B Hợp đồng viết tay có người thứ chứng kiến: C Hợp đồng miệng: D Hình thức khác (Mô tả rõ):……………………………………………………… III Đánh giá tình hình thực quyền sử dụng đất Ông (Bà) thấy giá đất địa phương Ông (Bà) nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) thấy giá đền bù đất Nhà nước nào? A Cao: B Trung bình: C Thấp: Ông (Bà) đánh giá thủ tục liên quan đến việc thực quyền sử dụng đất Nhà nước nào? A Phức tạp: B Bình thường: C Thuận lợi: 10 Theo Ông (Bà) phí mà nhà nước thu tiến hành thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Cao: B Bình thường: C Thấp: 11 Theo Ông (Bà) thời gian giải thủ tục liên quan đến Quyền sử dụng đất nào? A Lâu: B Bình thường: C Nhanh: 12 Ông (bà) cho biết thái độ phục vụ cán tiếp nhận hồ sơ đến giao dịch? A Nhiệt tình: B Đúng mực: C Kém nhiệt tình: 13 Ông (bà) cho biết việc vay vốn tổ chức tín dụng, dùng quyền sử dụng đất để chấp nào? A Dễ dàng: B Có thể vay được: C Khó khăn: 14 Ông (bà) dàng tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất không? A Dễ dàng: B Có thể tìm được: C Khó tìm: 15 Ông (bà) cho biết khả thực qui định Luật đất đai quyền sử dụng đất? A Dễ thực hiện: B Có thể thực hiện: C Khó thực hiện: 16 Ông (bà) thấy lợi ích việc thực quyền sử dụng đất? A Có: B Không: C Ý kiến khác: 17 Ông (bà) thấy văn hướng dẫn thi hành Luật nào? A Dễ hiểu: B Hiểu được: C Khó hiểu: 18 Ý kiến khác Ông (Bà): ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… IV CHO ĐIỂM CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT STT Yếu tố ảnh hưởng đến quyền SDĐ Giá đất Quy hoạch Thuế chuyển quyền Thủ tục hành Gia tăng dân số Cho điểm Ghi Cảm ơn hợp tác Ông (Bà)! Người điều tra Người điều tra