BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở BIẾN ĐỘNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2015 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TP.HCM Độc lập – Tự – Hạnh phúc PHÒNG QLKH – ĐTSĐH TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TP HCM, ngày 15 tháng 09 năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Họ tên học viên Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày … tháng … năm … Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn : NGUYỄN THỊ HOÀNG YẾN Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 20/11/1991 Nơi sinh: Khánh Hòa Chuyên ngành MSHV: 1341850085 : Kế toán I- Tên đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh” II- Nhiệm vụ nội dung Hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm lý luận vận động thị trường bất động sản biến động giá bất động sản nhà đất để Tổng kết mô hình lý thuyết chứng thực nghiệm yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để giới vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhà đất để ở; phân tích, đánh giá biểu yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để địa bàn TP.HCM Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng mô hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để Đề xuất quan điểm định hướng phát triển thị trường bất động sản nhà đất để ở; đề xuất nhóm giải pháp kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 17/3/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 15/9/2015 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN PHAN ĐÌNH NGUYÊN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH i ii LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN Tôi cam đoan đề tài “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh” công trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, không chép tài liệu chưa công bố toàn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015 Học viên thực Luận văn Để hoàn thành luận văn, chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt trình hoàn thành luận Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM nhận xét góp ý quý báu để luận văn hoàn chỉnh Ban giám hiệu tạo môi trường học tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ suốt thời gian học tâp nghiên cứu Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để hoàn thành khóa học Nguyễn Thị Hoàng Yến Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 09 năm 2015 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Hoàng Yến iii iv TÓM TẮT ABSTRACT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn nhà quản The contents in this thesis are descrip according to managers’ viewpoint on lý thị trường bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Dựa quan điểm thuyết tài hành vi thuyết ABC, tác giả tìm nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh, bao gồm: tính minh bạch thị trường bất động sản, quản lý Nhà nước bất động sản, nguồn tài cho thị trường bất động sản tâm lý nhà đầu tư Tác giả vận dụng kết hợp mô hình ước lượng OLS VAR xử lý Eviews để phân tích yếu tố ảnh hưởng biến động giá bất động sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy số PR (giá nhà chia cho tiền thuê nhà, số đại diện nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để ở) phụ thuộc vào thay the real estate market in the Ho Chi Minh City In accordance with such perspectives on the theory of behavioral finance and the theory of ABC, the author herein figured out the causes of fluctuations in properties prices including houses and lands in areas of Ho Chi Minh City, including: the transparency of the real estate market, State’s management in real estate market, financial resources for the real estate market and sentiment of investor The author takes the advantages of the combination of estimated models of OLS and VAR and uses Eviews system to analyze the factors which is affecting on the fluctuations of property prices in the areas of Ho Chi Minh City The study results shows that the index of PR (which đổi biến khứ cú sốc đến từ biến tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất, dư nợ cho vay bất động sản vốn đầu tư nước vào bất động sản means prices divided by the rent, the index represents flucuations of price of residential house) depends on the change of the political turbulence in the past as well as the shock which comes from the variable rate of economic growth, inflation, money supply M2, interest rates, loan portfolio of real estate and foreign direct investment in real estate market Từ khóa: Biến động giá bất động sản, nhà đất để Keywords: Fluctuations in property prices, residential housing v vi Tính minh bạch thị trường bất động sản 25 Quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 26 Nguồn tài cho thị trường bất động sản 26 MỤC LỤC CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 2.2.4.1 2.2.4.2 2.2.4.3 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 1.5 1.6 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Mục tiêu cụ thể Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Những đóng góp luận văn Kết cấu luận văn 2.2.4.4 Tâm lý nhà đầu tư thị trường bất động sản 27 2.3 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 28 2.3.1 Tổng quan công trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 28 2.3.1.1 Tổng quan công trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 28 2.3.1.2 Tổng quan công trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 29 2.3.2 Bằng chứng thực nghiệm yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để 30 2.3.2.1 Tăng trưởng thu nhập quốc dân 30 TÓM TẮT CHƯƠNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.1 Bất động sản nhà đất để 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để 2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà đất để 2.1.1.3 Đặc điểm bất động sản nhà đất để 2.1.2 Thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản nhà đất để 2.1.2.3 Vai trò thị trường bất động sản nhà đất để 12 2.1.3 Cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 14 2.1.3.1 Cầu bất động sản nhà đất để 14 2.1.3.2 Cung bất động sản nhà đất để 15 2.1.3.3 Quan hệ cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 17 2.2 Nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để 18 2.2.1 Biểu biến động giá bất động sản nhà đất để 18 2.2.2 Thuyết mô hình tài hành vi 19 2.2.2.1 Thuyết tài hành vi 19 2.2.2.2 Mô hình tài hành vi 22 2.2.3 Thuyết ABC 23 2.2.4 Nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để 25 2.3.2.2 Lạm phát 31 2.3.2.3 Cung tiền tín dụng ngân hàng 31 2.3.2.4 Lãi suất cho vay 32 2.3.2.5 Dòng vốn đầu tư nước 32 2.3.2.6 Chỉ số chứng khoán 33 TÓM TẮT CHƯƠNG 33 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 3.1 Phương pháp nghiên cứu 34 3.2.1 Quy trình nghiên cứu 34 3.2.2 Dữ liệu nghiên cứu 35 3.2.3 Giả thuyết nghiên cứu 36 3.2.4 Mô hình nghiên cứu kiểm định 37 3.2 Thực trạng biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1 Tổng quan thị trường bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1.1 Cầu bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 40 3.2.1.2 Cung bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 42 3.2.1.3 Giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 43 3.2.2 Nhận diện biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 46 vii viii Biểu biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh 46 Nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố 5.1.2 Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản 81 5.1.2.1 Giải pháp lãi suất cho vay chấp dài hạn 81 5.1.2.2 Giải pháp dư nợ cho vay bất động sản 81 Hồ Chí Minh 48 TÓM TẮT CHƯƠNG 54 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 55 4.1 Mô hình nghiên cứu 55 4.1.1 Thống kê mô tả 55 4.1.2 Kiểm định nghiệm đơn vị 56 4.1.3 Kiểm định đa cộng tuyến 57 4.1.4 Kiểm định phương sai thay đổi 61 4.1.5 Kiểm định tự tương quan 62 5.1.2.3 Giải pháp vốn đầu tư nước vào bất động sản 85 5.1.3 Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư 86 5.2 Kiến nghị 87 5.2.1 Hình thành quỹ bất động sản 87 5.2.1.1 Quỹ tín thác bất động sản 87 5.2.1.2 Quỹ tiết kiệm nhà 88 5.2.2 Nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản 88 5.2.2.1 Nâng cao tính minh bạch thông tin trạng bất động sản 88 5.2.2.2 Nâng cao tính minh bạch thông tin giao dịch bất động sản 89 4.1.6 Kiểm định độ trễ tối ưu 66 4.1.7 Kết hàm phản ứng đẩy 67 4.1.7.1 Phản ứng D_PR trước cú sốc GDP 67 4.1.7.2 Phản ứng D_PR trước cú sốc M2 68 4.1.7.3 Phản ứng D_PR trước cú sốc FDI 69 4.1.7.4 Phản ứng D_PR trước cú sốc REL 69 4.1.7.5 Phản ứng D_PR trước cú sốc CPI 70 4.1.7.6 Phản ứng D_PR trước cú sốc VNI 71 4.1.7.7 Phản ứng D_PR trước cú sốc R 71 4.1.7.8 Phản ứng D_PR trước cú sốc 72 4.1.8 Kết phân rã phương sai 73 4.2 Kết nghiên cứu 74 4.2.1 Kết ước lượng mô hình nghiên cứu 74 4.2.2 Phân tích kết nghiên cứu 75 TÓM TẮT CHƯƠNG 77 CHƯƠNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 78 5.1 Giải pháp ổn định giá bất động sản nhà đất để TP.HCM 78 5.1.1 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản 78 5.1.1.1 Giải pháp tốc độ tăng trưởng thu nhập quốc dân 78 5.1.1.2 Giải pháp lạm phát 79 5.1.1.3 Giải pháp cung tiền M2 79 5.2.2.3 Nâng cao tính minh bạch thông tin phát triển bất động sản 90 TÓM TẮT CHƯƠNG 90 KẾT LUẬN 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 92 3.2.2.1 3.2.2.2 ix x DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BĐS CP CSTT NĐ NH NHTM NHNN NHTW TP.HCM TIẾNG ANH ABC AIC CPI FDI FPE GDP HQ LR M2 OLS P/R REL SC VAR VNI Bất động sản Chính phủ Chính sách tiền tệ Nghị định Ngân hàng Ngân hàng Thương mại Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Trung ương Thành phố Hồ Chí Minh Austrian business cycle theory Akaike information criterition Consumer Price Index Foreign Direct Investment Final pridiction error Gross Domestic Products Hanan-Quinn information criterition Likelihood Ratio Money Supply Ordinary Least Square Price to Rent Real Estate Loans Schwarz Vector Auto Regression Vietnam Stock Index DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Bảng 4.1 : Mô tả biến : Thống kê mô tả Bảng 4.2 Bảng 4.3 Bảng 4.4 Bảng 4.5 Bảng 4.6 Bảng 4.7 Bảng 4.8 Bảng 4.9 : Kiểm định tính dừng biến mô hình : Ma trận tương quan biến mô hình : Kết hồi quy với kỹ thuật ước lượng OLS xử lý tượng đa cộng tuyến : Kiểm định White – Kiểm định phương sai thay đổi : Kiểm định tự tương quan : Kết hồi quy xử lý tượng tự tương quan mô hình : Kết hồi quy xử lý tượng tự tương quan mô hình : Kết hồi quy xử lý tượng tự tương quan mô hình Bảng 4.10 Bảng 4.11 Bảng 4.12 Bảng 4.13 : Kết hồi quy xử lý tượng tự tương quan mô hình : Tổng hợp kết xử lý tượng tự tương quan : Các tiêu chuẩn kiểm định độ trễ tối ưu : Tính ổn định mô hình với độ trễ Biểu đồ 3.1 Biểu đồ 3.2 Biểu đồ 3.3 Biểu đồ 3.4 Biểu đồ 3.5 Biểu đồ 3.6 Biểu đồ 3.7 Biểu đồ 3.8 Biểu đồ 3.9 Biểu đồ 3.10 Biểu đồ 3.11 DANH MỤC BIỂU ĐỒ : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích TP.HCM : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích loại nhà đất TP.HCM : Cơ cấu cung nhà đất theo khu vực loại nhà đất TP.HCM : Chỉ số P/R TP.HCM : Tỷ lệ bỏ trống nhà khu đô thị : Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TP.HCM : Các hình thức thông tin mua bán BĐS TP.HCM : Tỷ lệ người dân vùng biết thông tin quy hoạch : Cung tiền M2 dư nợ cho vay BĐS TP.HCM : Đầu tư nước vào lĩnh vực BĐS TP.HCM : Kỳ vọng xu hướng giá BĐS vòng tháng Hình 4.1 Hình 4.2 Hình 4.3 DANH MỤC HÌNH : Phản ứng D_PR trước cú sốc GDP : Phản ứng D_PR trước cú sốc M2 : Phản ứng D_PR trước cú sốc FDI xi Hình 4.4 Hình 4.5 Hình 4.6 : Phản ứng D_PR trước cú sốc REL : Phản ứng D_PR trước cú sốc CPI : Phản ứng D_PR trước cú sốc VNI Hình 4.7 Hình 4.8 : Phản ứng D_PR trước cú sốc R : Phản ứng D_PR trước cú sốc Sơ đồ 3.1 Sơ đồ 4.1 Sơ đồ 4.2 DANH MỤC SƠ ĐỒ : Các bước quy trình nghiên cứu : Mối quan hệ cung tiền, dư nợ tín dụng BĐS giá nhà đất : Quan hệ tương quan biến giải thích mô hình CHƯƠNG GIỚI THIỆU Đặt vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường liên quan trực tiếp đến lượng tài sản cực lớn, thông thường tỷ trọng bất động sản tổng tài sản quốc gia nước khác thường chiếm 40% tổng giá trị tài sản quốc gia đó[19] Bản thân thị trường có mối quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, … Do vậy, phát triển thị trường BĐS giúp 1.1 thúc đẩy tăng trưởng kinh tế để từ tạo thay đổi quan trọng tích cực cấu ngành, vùng quốc gia Nói cách khác, tồn biến động giá BĐS không tác động đến thị trường BĐS nói chung mà ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề kinh tế Vấn đề xem xét yếu tố tác động đến biến động giá BĐS nhiều nhà nghiên cứu giới quan tâm tập trung nghiên cứu nhiều năm qua Nghiên cứu thực nghiệm thị trường Singapore, Subramaniam S Pillay[36] rằng, có nhân tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay số chứng khoán, tốc độ tăng trưởng tín dụng nguyên nhân Paul Krugman[37] lý giải ảnh hưởng nhóm đối tượng: nhà đầu tư, ngân hàng quan quản lý đến biến động giá BĐS nghiên cứu Case & Shiller[26] yếu tố định lượng kinh tế tác động đến biến động giá BĐS yếu tố tâm lý nhà đầu tư nguyên nhân quan trọng mang tính định Một số nghiên cứu thực nghiệm khác kể đến Stefan Gerlach[31], Chen &ctg[27], Shen, Hui & Liu[39], Rahman, Khanam & Xu[38], ….cũng tìm chứng yếu tố vĩ mô tác động đến giá hàng hóa thị trường bất động sản Tại TP.HCM, thị trường BĐS đề tài nhiều chương trình, hội thảo Viện nghiên cứu khoa học, Hiệp hội BĐS,… Một số doanh nghiệp BĐS tiên phong thành công việc theo dõi giá thị trường BĐS Các hoạt động chứng minh tổ chức Nhà nước doanh nghiệp thực quan tâm đến tăng hay giảm giá BĐS Trong giai đoạn 2000 – 2012, thị trường BĐS nhà đất để TP.HCM trải qua hai chu kỳ tăng trưởng nóng, sau nguội lạnh, chu kỳ 2000 – 2006 2007 – 2012[20] Liệu chu trình biến động giá BĐS yếu tố tác động? Những giải pháp cần thực nhằm ổn định giá BĐS nhà đất để tương lai? Cho đến nay, chưa có nghiên cứu sâu toàn diện nhằm giải đáp câu hỏi Do vậy, việc tổng kết lại lý luận thực tiễn yếu tố tác động Nhận diện biểu biến động giá bất động sản nhà đất để TP.HCM nào? Phân tích nguyên nhân yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh? đến biến động giá BĐS giới, rút học kinh nghiệm cho TP.HCM, đồng thời tiến hành phân tích, đánh giá yếu tố tác động, qua đề xuất giải pháp kiến nghị ổn định giá BĐS nhà đất TP.HCM cần thiết cấp bách, xét mặt lý luận thực tiễn Trên sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ Các giải pháp cần thực nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai? 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để nhằm đề giải pháp ổn định giá kiến nghị nhằm phát triển thị trường BĐS nhà đất để TP.HCM tương lai 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Hệ thống hóa làm sáng tỏ thêm lý luận vận động thị trường bất động sản biến động giá bất động sản nhà đất để Tổng kết mô hình lý thuyết chứng thực nghiệm yếu tố tác động đến biến động giá bất động sản nhà đất để giới vận dụng cho Thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường BĐS nhà đất để ở; nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để bao gồm việc phân tích, đánh giá biểu biến động giá bất động sản nhà đất để tìm hiểu nguyên nhân yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để địa bàn TP.HCM Phân tích, đánh giá, luận giải thông qua xây dựng mô hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để Đề xuất nhóm giải pháp kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh tương lai Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa thông qua câu hỏi nghiên cứu trình bày sau: Những khái niệm liên quan đến thị trường BĐS nhà đất để phương pháp nhận diện biến động giá BĐS nhà đất để ở? Nguyên nhân biến động giá bất động sản nhà đất để gì? 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn biến động giá BĐS nhà đất để Do đó, luận văn này, thuật ngữ “biến động giá BĐS” hiểu “biến động giá BĐS nhà đất để ở” 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận văn biến động giá bất động sản nhà đất để địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn nghiên cứu từ năm 2004 đến năm 2013 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu Phương pháp tổng hợp, kế thừa lý luận nhằm làm sáng tỏ chế vận động cung, cầu giá thị trường bất động sản Phương pháp phân tích, diễn dịch nhằm làm sáng tỏ mặt lý luận biến động giá BĐS; kế thừa kinh nghiệm mô hình xác định yếu tố tác động đến biến động giá BĐS giới, qua vận dụng vào điều kiện thực tiễn TP.HCM Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu tình hình thị trường BĐS, nhân tố kinh tế - xã hội có mối quan hệ tương tác với thị trường BĐS TP.HCM Phương pháp so sánh, diễn dịch: dựa số liệu thống kê thu thập được, luận án sử dụng phương pháp so sánh, diễn dịch nhằm phân tích chi tiết diễn biến tình hình hoạt động thị trường bất động sản biến động giá bất động sản thời gian qua Phương pháp toán kinh tế: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện đo lường mức độ ảnh hưởng yếu tố đến biến động giá bất động sản nhà đất để Phương pháp mô hình hóa phương pháp qui nạp: sở phân tích, đánh giá, luận văn mô hình hóa mối quan hệ biến, ứng dụng mô hình kinh 1.4 tế lượng để rút nguyên nhân gây nên tượng biến động giá BĐS TP.HCM Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa kết đánh giá nguyên nhân dẫn đến biến động giá BĐS, luận văn đưa giải pháp nhằm ổn định giá BĐS nhà đất để TP.HCM tương lai Những đóng góp luận văn Luận ăn có đóng góp sau: Thứ nhất, luận văn tập hợp đầy đủ có tính hệ thống lý luận biến động giá bất động sản nhà đất để Cụ thể là, luận văn làm rõ khái niệm cung cầu – giá thị trường BĐS đặc điểm giá BĐS nhà đất để ở; hệ thống hóa làm sáng tỏ lý thuyết biến động giá BĐS nhà đất để ở; tổng hợp kinh nghiệm quốc tế mô hình yếu tố tác động đến biến 1.5 động giá bất động sản nhà đất để Thứ hai, thông qua khảo sát số: giá nhà tiền thuê nhà (P/R) luận văn chứng minh biến động giá bất động sản nhà đất để Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2004 – 2013 Thứ ba, thông qua việc tổng hợp từ lý thuyết biến động giá, luận văn phân tích, luận giải bốn yếu tố tạo điều kiện thúc đẩy qua gây biến động giá BĐS nhà đất để địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, là: (1) thị trường bất động sản minh bạch; (2) quản lý Nhà nước thị trường BĐS hiệu quả; (3) tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư; (4) điều tiết thiếu hiệu nguồn vốn vào thị trường bất động sản Thứ tư, thông qua mô hình kinh tế lượng, luận văn phát thấy mối quan hệ biến số giá bất động sản nhà đất để biến vĩ mô: tăng trưởng GDP, lạm phát, cung tiền M2, lãi suất cho vay chấp dài hạn, dư nợ tín dụng bất động sản, vốn đầu tư nước vào thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến biến số giá BĐS nhà đất để Thứ năm, luận văn đề xuất ba nhóm giải pháp yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản, nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư Thứ sáu, luận văn đề xuất hai kiến nghị, bao gồm: Hình thành quỹ bất động sản nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản 1.6 Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, luận văn bao gồm chương Chương Giới thiệu Chương Cơ sở lý luận Chương Phương pháp nghiên cứu Chương Kết nghiên cứu Chương Giải pháp kiến nghị TÓM TẮT CHƯƠNG Chương giới thiệu tổng quan đề tài nghiên cứu Thông qua việc theo dõi thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh phương tiện truyền thông, nghiên cứu sơ theo dõi lý thuyết ngành, tác giả nêu ý tưởng nghiên cứu xác định vấn đề nghiên cứu “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để thành phố Hồ Chí Minh” Sau đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu dạng tổng quát mục tiêu nghiên cứu cụ thể Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa câu hỏi nghiên cứu Bằng việc nhận dạng câu hỏi nghiên cứu, tác giả định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp Trên đóng góp luận văn, tác giả khẳng định việc đề xuất giải pháp kiến nghị ổn định giá bất động sản nhà đất để thành phố Hồ Chí Minh tính cần thiết cấp bách, xét mặt lý luận thực tiễn Cuối cùng, chương giới thiệu kết cấu luận văn gồm chương: (1) Giới thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết nghiên cứu, (5) Giải pháp kiến nghị 80 81 tiền cần cung ứng nhu cầu tiền tệ kinh tế Từ tác động đến thị trường BĐS nói chung giá nhà đất nói riêng (1) Điều hành sách tiền tệ - lạm phát mục tiêu Một yếu tố góp phần nâng cao hiệu điều hành sách tiền tệ khả dự báo tốt nhân tố tác động làm thay đổi dự báo lạm phát tương lai để NHTW kịp thời điều chỉnh sách Chính vậy, Chính phủ NHNN định hướng tiêu lạm phát nên quán suốt trình điều hành sách tiền tệ Chỉ tiêu lạm phát quan trọng nhà đầu tư lạm phát ảnh hưởng đến lãi vay, khả trả nợ, NHNN không quán nhà đầu tư rơi vào tâm trạng phập phồng lo sợ rủi ro nên không dám đầu tư dài hạn, gây phản ứng ngược lại làm ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế Chính vậy, việc điều hành sách tiền tệ theo hướng lạm phát mục tiêu giúp NHNN tạo lập niềm tin nơi công chúng giá trị đồng nội tệ Trong năm gần đây, sách tiền tệ lạm phát mục tiêu nước giới quan tâm áp dụng đạt kết khả NHNN nên sớm hoàn thiện liệu quốc gia để chuẩn bị tốt cho công tác dự báo quan Tỷ lệ lạm phát nước nằm phạm vi thấp mục tiêu tất nước sử dụng chinh sách, giúp kinh tế vĩ mô ổn định so với trước ứng dụng, khả ứng phó với cú sốc tốt Vì vậy, chế điều hành sách mục tiêu coi lựa chọn cho nước có diễn biến lạm phát bất ổn cao khứ Việt Nam (2) Để thị trường có tiếng nói quan trọng định tỷ giá, qua tăng cường tính chủ động điều hành sách tiền tệ NHNN Điều góp phần cởi trói cho sách tiền tệ nước Theo lý thuyết “Bộ ba bất khả thi” phát triển từ Krugman (1979) & Frankel (1999), quốc gia đồng thời đạt lúc ba mục tiêu sách vĩ mô là: ổn định tỷ giá, tự hóa tài khoản vốn sách tiền tệ độc lập (chính sách tiền tệ độc lập khả NHTW chủ động thực thi công cụ sách tiền tệ thích hợp với mục tiêu xác định) Khi kinh tế nóng, NHTW tăng lãi suất giảm cung tiền, hay kinh tế suy thoái, NHTW giảm lãi suất tăng cung tiền, mà không bị tác động ảnh hưởng yếu tố khác biến động dòng vốn vào kinh tế Việc linh hoạt sách tỷ giá giúp NHNN hạn chế lượng cung tiền vào thị trường không gắn chặt với nghĩa vụ mua lại nguồn vốn ngoại tệ, giúp kiềm chế lạm phát sử dụng tự sách tiền tệ khác lãi suất (3) Hoàn thiện công tác dự báo để việc điều hành sách tiền tệ NHNN mang tính chủ động cao hơn, phát huy tính hiệu tốt định giá nhà đất Nhóm giải pháp nhằm kiểm soát lãi suất cho vay dài hạn ba : + Ngân hàng Nhà nước cần theo dõi sát tình hình lãi suất cho vay thị ể có sách điều tiết lãi suất linh hoạ ến hệ thống tài kinh tế Giám sát quy định trần lãi suất cho vay để xử lý kị ợp vi phạm Tiến tới xây dựng trần lãi suất cho vay hợp lý để kích thích đầu tư kinh doanh BĐS 5.1.2 Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản 5.1.2.1 Giải pháp lãi suất cho vay chấp dài hạn Đối với mối quan hệ lãi suất cho vay chấp dài hạn giá bất động sản, mô hình nghiên cứu cho thấy tác động lãi suất đến giá nhà đất để yếu, ngược chiều Do vậy, để đánh giá tính cần thiết sách lãi suất, nghiên cứu theo dõi biến động thực trạng biến động giá BĐS nhà đất để tình hình lãi suất TP.HCM Cho thấy kiểm soát lãi suấ ọng giúp ổn + Chính sách lãi suất ban hành không nên đột ngột mà phải linh hoạ bước để ến phản ứng mạnh thị ất động sản theo kết mô hình biến động lãi suất có tác dụng tức đến giá BĐS nhà đất để ữa chất lượng hoạt động thị , tạo niềm tin giao dịch tổ chức tín dụng với Một lãi suất thị ổn định giúp cho lãi suất kinh tế nói chung lãi suất cho vay chấp BĐS nói riêng biến động đột ngột 5.1.2.2 Giải pháp dư nợ cho vay bất động sản  Về phía ngân hàng nhà nước (4) Điều tiết chủ động linh hoạt dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản + Quy định giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ cho vay Việc quy định giới hạn tỷ lệ cần thiết áp dụng điều kiện thị trường phát triển nóng Khi thị trường bất động sản phát triển ổn định đóng băng bãi bỏ quy định 82 83 + Điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay bất động sản theo diễn biến thị trường Áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản mang tính nghịch chiều với diễn biến thị trường bất động sản nhằm điều tiết dòng vốn tín dụng vào thị trường tạo điều kiện hỗ trợ cầu góp phần giúp giảm rủi ro mặt thị trường hoạt động tài trợ dự án cho vay trung dài hạn ngân hàng Để khuyến khích mô hình quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách cách chủ động trước rủi ro gia tăng mức độ cao Nói cụ thể hơn, thị trường bất động sản bùng nổ giá bất động sản tăng tương đối cao, cần áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản cao Ngược lại, thị trường bất động sản suy giảm sâu giá giao dịch thị trường tương đối ổn định (không diễn đợt tăng giảm giá đột biến vòng tháng), Ngân hàng nhà nước nên áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản thấp nhằm tạo điều kiện để ngân hàng chủ động nâng dư nợ cho vay bất động để hỗ trợ thị trường + Quy định NHTM trích lập dự phòng rủi ro bất động sản cao điều kiện thị trường BĐS phát triển nóng tỷ lệ trích lập dự phòng thấp hàng, NHNN cần nghiên cứu chế tài ưu đãi tạo điều kiện thuận lợi cho bên theo hướng: + Tạo điều kiện để ngân hàng bán khoản nợ chấp BĐS hình thành quan hệ tay ba cho Quỹ tín thác bất động sản + Kiến nghị Nhà nước sử dụng phần Quỹ phát triển nhà để hỗ trợ lãi suất cho đối tượng có thu nhập trung bình thấp vay mua nhà xã hội, nhà cho thuê mua hình thành quan hệ tay ba + Nghiên cứu xây dựng quỹ bảo hiểm cho khoản vay mua nhà xã hội, nhà có giá trung bình thấp, nhà cho thuê mua điều kiện thị trường BĐS đóng băng + Quy định khoản cho vay bất động sản có giá trị lớn ngân hàng thương mại phải hỗ trợ công ty thẩm định giá độc lập bên ngân hàng (5) Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm thị trường bất động sản Một nguyên nhân dẫn đến nợ xấu BĐS tăng cao công tác dự báo thị trường yếu dẫn đến ngân hàng đua cho vay ạt giai đoạn thị trường phát triển nóng, qua thúc đẩy giá bất động sản tăng cao vượt giá nhân tố nó, ảnh hưởng đến an toàn hoạt động hệ thống ngân hàng Do đó, biện pháp tăng cường tính minh bạch thị trường bất động sản từ quan quản lý Nhà nước thị trường BĐS, NHNN cần xây dựng chế riêng thông tin cung cầu, giá thị trường BĐS để có cảnh báo sớm rủi ro tính bong bóng mang lại cho hệ thống ngân hàng Từ đó, NHNN đưa sách điều tiết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS cách chủ động linh hoạt, đồng thời cung cấp nguồn thông tin hữu ích để ngân hàng thương mại xây dựng sách cho vay hợp lý trước diễn biến thị trường BĐS (6) Xây dựng chế khuyến khích quan hệ chủ đầu tư – ngân hàng – khách hàng Xây dựng chế khuyến khích quan hệ tay ba chủ đầu tư – ngân hàng – khách hàng nhằm tháo gỡ khó khăn vốn cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt dự án nhà xã hội, nhà cho thuê nhà cho người có thu nhập thấp,  Về phía ngân hàng thương mại (1) Xây dựng sách cho vay bất động sản quán linh hoạt + Trước hết, ngân hàng nên xây dựng giới hạn tỷ lệ cho vay bất động sản tổng dư nợ cho vay quán dài hạn Tỷ lệ tăng lên thời kỳ thị trường bất động sản phát triển mạnh không vượt giới hạn cho phép, đồng thời không giảm xuống thấp thị trường suy giảm + Điều chỉnh cấu cho vay BĐS hợp lý Để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS, biện pháp cần thực cấu lại dư nợ cho vay BĐS theo hướng tăng tỷ trọng nhóm tạo cầu, đặc biệt cầu thực để ở, giảm tỷ trọng nhóm tạo cung, đặc biệt cung sản phẩm cao cấp Ngoài ra, ngân hàng nên giảm tỷ lệ cho vay BĐS nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu vay ngắn hạn, nguồn trả nợ từ bán BĐS chủ yếu nhóm đầu BĐS, tác nhân gây tình trạng biến động tăng cao giá BĐS khiến rủi ro nợ xấu ngân hàng tăng cao; tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân khoản vay có thời hạn trung dài hạn, nguồn trả nợ từ thu nhập tiền lương khách hàng nhóm khách hàng có nhu cầu thực, nguồn trả nợ tương đối ổn định, không phụ thuộc vào diễn biến thị trường BĐS + Đối với khoản vay riêng lẻ chấp bất động sản, ngân hàng nên áp dụng sách tỷ lệ giá trị khoản vay giá trị tài sản bảo đảm có tính chất nghịch chiều với diễn biến thị trường bất động sản Nói cụ thể hơn, thời kỳ thị trường bất động sản phát triển bùng nổ giá bất động sản tăng nhanh, ngân hàng nên áp dụng tỷ lệ cho vay bất động sản giá trị tài sản bảo đảm 84 85 thấp xuống Ngược lại, thời kỳ thị trường bất động sản đóng băng suy giảm, ngân hàng tăng tỷ lệ cho vay bất động sản giá trị tài sản bảo đảm hợp thị trường đóng băng suy giảm liên tục thời gian tương đối dài Đối với phương pháp thu nhập, sử dụng suất chiết khấu vào lãi suất tiền gửi dài hạn bình quân năm để chiết khấu dòng tiền vốn hóa thu nhập tài + Điều chỉnh linh hoạt tỷ lệ tài trợ vốn ngân hàng thương mại cho dự án đầu tư bất động sản + Giảm bớt phụ thuộc vào tài sản bảo đảm bất động sản định cho vay (2) Nâng cao công tác thẩm định giá + Về tổ chức thực thẩm định: giao cho cán thực toàn khâu thẩm định khách hàng, có khâu thẩm định tài sản bảo đảm, khoản vay có giá trị nhỏ trường hợp khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm thuộc danh mục BĐS có tính khoản cao Danh mục bất động sản có sản Do giá trị vốn hóa BĐS phản ánh giá trị nên việc so sánh kết ước tính giá trị BĐS thông qua phương pháp so sánh phương pháp vốn hóa (hoặc chiết khấu dòng tiền) cho thông tin hữu ích để nhận biết rủi ro tính bong bóng giá BĐS mang lại Căn vào để cán tín dụng áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro thích hợp giới hạn quy định ngân hàng + Về quy trình thẩm định giá: nhiều ngân hàng chưa có quy trình thẩm định công việc thẩm định hoàn toàn cán thẩm định tự thực hiện, dựa vào kinh nghiệm phán đoán chủ quan Do vậy, cần thiết phải xây dựng quy trình thẩm định tài sản chuẩn hóa ban hành đến cán thẩm định tính khoản cao ngân hàng xây dựng ban hành hàng năm Trường hợp khoản vay có giá trị vừa lớn tài sản bảo đảm phức tạp nên giao cho phòng (hoặc tổ) thẩm định tài sản bảo đảm độc lập với phòng (hoặc tổ) thẩm định khách hàng, phòng (hoặc tổ) thẩm định giá phải thực chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá, bao gồm cán có chuyên môn, kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá; trường hợp ngân hàng chưa có phòng thẩm định giá độc lập tài sản bảo đảm tương đối phức tạp thuê công ty thẩm định giá bên thực việc thẩm định giá + Về hệ thống thông tin phục vụ thẩm định giá: ngân hàng cần xây dựng sở liệu thông tin thị trường bất động sản cập nhật số liệu hàng tuần hàng tháng Thông tin giá so sánh để thẩm định giá áp dụng phương pháp so sánh nên dựa vào giao dịch thành công giá rao bán thị trường Trường hợp có hạn chế giá giao dịch thành công tài sản tương tự cán tín dụng áp dụng giá rao bán bình quân điều chỉnh giảm khoảng 15% để phản ánh sát giá giao dịch tương tự sổ tay tín dụng + Về cán thẩm định giá: phần lớn cán phụ trách thẩm định giá ngân hàng không qua đào tạo thẩm định giá, thiếu kỹ chuyên môn cần thiết Để nâng cao chất lượng thẩm định, ngân hàng cần xây dựng chương trình tập huấn nội định kỳ kết hợp việc cử cán tham gia khóa đào tạo trường đại học trung tâm đào tạo để nâng cao trình độ kỹ thẩm định giá tài sản, góp phần hạn chế rủi ro công tác thẩm định mang lại Song song với việc nâng cao trình độ chuyên môn kỹ thẩm định giá, ngân hàng cần xây dựng chế tài đủ mạnh để kiểm soát rủi ro đạo đức xảy cán tín dụng thực thẩm định tài sản bảo đảm 5.1.2.3 Giải pháp vốn đầu tư nước vào bất động sản Tăng cường biện pháp thu hút vốn đầu tư nước kiều hối cho thị trường bất động sản TP.HCM việc nới lỏng hạn chế đầu tư nước tăng cường hiệu lực hệ thống dịch vụ công, đồng thời tìm cách nâng cao hiệu đầu tư FDI vào thị trường bất động sản địa bàn TP.HCM Hoàn thiện sách đầu tư theo hướng khuyến khích chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn “cung” cho thị trường BĐS nhằm góp phần bình ổn thị trường nói chung giá nhà đất để nói riêng Từng bước tạo điều kiện khuyến khích nhà đầu tư nước tham gia thị trường BĐS theo hướng bình đẳng với nhà đầu tư nước + Nghiên cứu ban hành chế ưu đãi tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước + Về phương pháp thẩm định giá: tích cực áp dụng thêm phương pháp thu nhập phương pháp so sánh giá bán để hạn chế yếu tố bong bóng giá tài sản Đối với phương pháp so sánh giá bán, sử dụng giá rao bán tài sản so sánh làm giá tham khảo, sử dụng phương pháp trung bình có trọng số theo thời gian với trọng số tăng dần giá rao bán gần thời điểm thẩm định để ước tính mức giá trước điều chỉnh thích hợp Áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro tăng trường hợp thị trường xảy sốt giá giảm hệ số điều chỉnh rủi ro trường 86 87 + Nghiên cứu chế cho phép thành phần kinh tế chấp quyền sử dụng đất ngân hàng nước Pháp luật nước ta chưa cho phép thực chế chấp chưa thể công nhận quyền sử dụng đất tổ chức, cá động sản) từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản lớn phải chịu thuế suất cao + Xây dựng biểu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS có phân biệt mức độ nhân nước nhà đầu tư vào Việt Nam Do đó, đổi pháp luật nhằm cho phép ngân hàng nước tiếp cận quyền sử dụng đất không góp phần khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS, mà tạo điều kiện thúc đẩy điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS tần suất giao dịch Theo đó, thời gian mua bán lại ngắn phải chịu thuế suất cao dài hưởng thuế suất thấp hơn.Đặc biệt, cần đánh thuế cao vào giao dịch có thời gian năm hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sôi động + Nghiên cứu cho phép mở rộng đối tượng điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước mua sở hữu nhà tham gia đầu tư kinh doanh nhà Việt Nam: cho phép người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà cá nhân địa bàn TP.HCM; cho phép tổ chức cá nhân nước mua sở hữu không hộ mà biệt thự nhà riêng lẻ 5.1.3 Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư Các nhóm giải pháp trình bày trên, bao gồm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường bất động sản, điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản, có tác dụng giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định cân bằng, thông qua đó, góp phần ổn định tâm lý nhà đầu tư Ngoài ra, nhóm giải pháp khác có tác dụng mạnh làm triệt tiêu lợi ích từ hoạt động mua bán lại để hưởng chênh lệch giá, nguồn gốc dẫn đến xoáy tăng giá bất động sản thời gian qua, giải pháp tài chống đầu bất động sản Các giải pháp tài chống đầu bất động sản phải có tính hệ thống, toàn diện đủ mạnh, cụ thể là: + Đánh thuế lũy tiến trường hợp sử dụng nhiều nhà ở, đất Đặc biệt, đánh thuế cao vào trường hợp có đất bỏ hoang nhà bỏ hoang không sử dụng sau mua năm Đối với người có nhà không chịu thuế nhà ở, có nhà thứ hai bắt đầu chịu thuế sử dụng nhà Nếu có nhà thứ trở lên kể từ nhà thứ 3, phải chịu mức thuế suất sử dụng nhà thật cao Đối với người có nhiều lô đất từ lô đất thứ hai không tính vào hạn mức sử dụng đất phải chịu mức thuế suất sử dụng đất cao + Áp dụng biểu thuế suất lũy tiến thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS; theo đó, quy định ngưỡng thu nhập (hoặc ngưỡng giá trị bất động sản) có mức thuế suất thấp thuế suất 0, thu nhập (hoặc giá trị bất 5.2 Kiến nghị 5.2.1 Hình thành quỹ bất động sản 5.2.1.1 Quỹ tín thác bất động sản Nghiên cứu hình thành quỹ tín thác bất động sản Quỹ tín thác bất động sản (REIT) mô hình công ty quản lý quỹ đầu tư, chuyên phát hành cổ phiếu hay chứng quỹ để huy động vốn nhàn rỗi nhà đầu tư nhỏ lẻ, sau dùng nguồn vốn huy động để đầu tư vào lĩnh vực mua, bán, quản lý khai thác cách chuyên nghiệp loại bất động sản hình thành vào hoạt động, sản sinh thu nhập định kỳ Ngoài ra, Quỹ tín thác bất động sản mua lại khoản vay chấp của ngân hàng thương mại, dựa khoản vay chấp mà phát hành chứng khoán bán cho nhà đầu tư Phương thức gọi “Chứng khoán hóa dựa chấp” (Mortgage Backed Securitization, MBS) Các loại bất động sản REIT đầu tư thường trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, hộ, kho hàng khách sạn Thông thường, REIT đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác đầu tư tối đa 40%) Do tính ổn định dòng tiền phương thức quản lý chuyên nghiệp, quỹ tín thác bất động sản thích hợp cho nhà đầu tư lâu dài, với số vốn đầu tư không giới hạn, mong muốn có ổn định bền vững cho thu nhập Quỹ tín thác bất động sản kênh huy động cung cấp vốn bổ sung tương đối ổn định cho thị trường bất động sản Ngoài ra, thông qua việc mua lại hộ chung cư giá rẻ từ công ty bất động sản, sau cho người có thu nhập trung bình thấp thuê thuê mua, REIT góp phần giải nhu cầu nhà phận người dân không đủ khả mua nhà theo phương thức toán lần REIT hỗ trợ phát triển số chương trình nhà xã hội đầu tư dự án nhà xã hội với nguồn vốn dài hạn Trong điều kiện không bị gánh nặng tiền vay ngân hàng, REIT giữ giá bán cho thuê mức hợp lý mà người thụ hưởng chấp nhận 88 89 5.2.1.2 Quỹ tiết kiệm nhà Ngoài việc xúc tiến hình thành Quỹ tín thác BĐS đề xuất phần trên, cần sớm triển khai đưa vào thực Quỹ tiết kiệm nhà ở, qua tạo lập hệ động sản Đẩy nhanh việc lập hệ thống đồ địa phù hợp với yêu cầu liệu địa + Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS Xây dựng hệ thống đăng ký thống tài đồng nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS phát triển cân đối, lành mạnh ổn định Quỹ tiết kiệm nhà đề cập đến Nghị định 71/2010 /NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010, vấn đề đem thực thi Quỹ có BĐS thống vừa góp phần làm minh bạch hóa thông tin thị trường, giúp nâng cao hiệu lực quản lý BĐS quan quản lý nhà nước, đồng thời tạo giá trị phái sinh cho BĐS + Đẩy mạnh triển khai việc tính số giá bất động sản: bước đầu tính cho số phân khúc nhà chung cư đất dự án số quận Thành phố, sau mở rộng tính cho toàn bất động sản nhà đất để ở, mở rộng phạm vi toàn Thành phố + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: quy định linh hoạt điều kiện để cấp giấy chứng nhận cấp độ khác tùy theo thể dựa phần vào mô hình Quỹ Công ích Singapore mà Trung Quốc (kể Hồng Kông) bắt đầu áp dụng Việc tham gia quỹ nên luật hóa yêu cầu bắt buộc tương tự Quỹ bảo hiểm xã hội Việc quản lý quỹ ủy thác cho công ty tài tư theo mô hình quan hệ đối tác công - tư (PPP) cho công ty tài Nhà nước Quỹ tiết kiệm nhà nhằm hỗ trợ vốn cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương hàng tháng theo tỷ lệ định Mục đích sử dụng Quỹ tiết kiệm dùng để đầu tư xây dựng nhà xã hội cho người có nhu cầu mua nhà vay với lãi suất ưu đãi chấp nhà mua trả dần hàng tháng nhiều năm Người gửi tiền sau 10 - 15 năm mua nhà xã hội tiền tiết kiệm Nếu người gửi nhu cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mô hình hầu có kinh tế phát triển áp dụng Quỹ tiết kiệm nhà nhằm hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư dự án nhà xã hội để góp phần tăng nguồn cung nhà nhằm góp phần giải khó khăn chỗ cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động khu công nghiệp… 5.2.2 Nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản 5.2.2.1 Nâng cao tính minh bạch thông tin trạng bất động sản + Xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà đất thống toàn quốc Để quản lý thị trường bất động sản bảo đảm thu thuế bất động sản, quan quản lý nhà, đất quan thuế phải nắm rõ số lượng, diện tích đất nhà mà cá nhân sở hữu, sử dụng phạm vi toàn quốc Theo đó, Ủy ban nhân dân thành phố cần đạo quan chức sớm xây dựng hệ thống sở liệu quản lý nhà, đất thống nhất, ứng dụng công nghệ thông tin đại quản lý thông tin nhà đất Cần ban hành quy định pháp luật hệ thống địa chính, hồ sơ địa chính, quản lý hồ sơ địa Trong đó, danh mục bất động sản xác lập với đầy đủ nội dung: mô tả bất động sản: vị trí, kích thước hình học bất động sản; diện tích đất; quan hệ pháp lý liên quan đến bất thực trạng hồ sơ (có giấy tờ gốc, Nhà nước giao cho thuê, giấy tờ gốc…) cấp cho tất đối tượng có nhà, đất tranh chấp Một số công việc đo đạc, lập đồ… giao cho tổ chức tư thực nhằm giảm tải cho máy công + Giải tình trạng cấp nhiều giấy chứng nhận cho bất động sản Kết hợp sổ đỏ sổ hồng thành loại sổ 5.2.2.2 Nâng cao tính minh bạch thông tin giao dịch bất động sản + Thực bắt buộc phải toán qua ngân hàng giao dịch nhà đất để quản lý thuế hạn chế rủi ro cho người dân + Xây dựng chế khuyến khích giao dịch nhà đất người dân thực thông qua sàn giao dịch bất động sản như: hưởng ưu đãi thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, tạo điều kiện thuận lợi thủ tục xác nhận sở hữu cho người mua nhà đất qua sàn giao dịch bất động sản + Tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định giao dịch qua sàn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thực chế tài không đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất bất động sản không giao dịch theo quy định pháp luật + Bổ sung quy định bắt buộc giao dịch chuyển nhượng lần hai BĐS dự án phải thực qua sàn giao dịch lần đầu + Tiếp tục phát triển, hoàn thiện hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản; tăng cường kiểm tra công tác đào tạo, cấp chứng môi giới, định giá bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản 90 91 5.2.2.3 Nâng cao tính minh bạch thông tin phát triển bất động sản + Triển khai áp dụng mạnh mẽ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định Luật Đất đai năm 2003 KẾT LUẬN Trong giai đoạn 2005 – 2013, thị trường bất động sản nhà đất để Thành + Thông báo công khai thông tin phương tiện thông tin đại chúng trụ sở quan nhà nước tất khâu trình triển khai thực dự án phát triển nhà bao gồm: kêu gọi đầu tư, lựa chọn nhà thầu; lập, phê duyệt quy hoạch dự án; đầu tư xây dựng; giao dịch nhà quản lý sử dụng để người dân dễ tiếp cận, kiểm tra, giám sát + Kiểm soát chặt chẽ việc phê duyệt cấp phép đầu tư Việc cấp phép đầu tư phải sở quy hoạch đô thị lực tài chủ đầu tư đánh giá thực trạng nhu cầu địa bàn phố Hồ Chí Minh trải qua đợt tăng giảm giá rõ nét Các sốt giá nhà đất diễn khắp nơi hệ hoạt động đầu tràn lan, đồng thời qua tác động trở lại, kích thích thu hút lượng đầu tham gia vào thị trường ngày mạnh Sự tăng giá nhà đất với tốc độ nhanh kéo dài khiến mức giá bình quân vượt xa tiền thuê nhà, dẫn đến hình thành biến động giá bất động sản nhà đất để Mục tiêu luận án tập trung phân tích yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở, sở đó, đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm ổn định giá bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh tương lai Với kết cấu chương, luận văn đạt kết sau: TÓM TẮT CHƯƠNG Về mặt lý luận: Luận án tập hợp đầy đủ có tính hệ thống lý luận biến động giá bất động sản tổng quan công trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài, từ rút chứng thực nghiệm yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá BĐS nhà đất để Về mặt thực tiễn: Thông qua phân tích thực trạng cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để ở, khảo sát số sử dụng cách tiếp cận định lượng, luận án chứng minh tồn biến động giá bất động sản nhà đất để TP.HCM Sử dụng kết hợp phương pháp định tính định lượng, luận án làm sáng tỏ bốn nguyên nhân dẫn đến hình thành phát triển bong bóng bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh, bao gồm: tính minh bạch thị trường bất động sản, hạn chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản, tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư, điều tiết thiếu hiệu nguồn vốn vào thị trường bất động sản Về giải pháp ứng dụng vào thực tiễn: tác giả đưa giải pháp nhằm ổn định tình trạng biến động giá bất động sản nhà đất để Tp Hồ Chí Minh tương lai Bên cạnh đó, đề xuất kiến nghị mang tính đóng góp với Chính phủ bao gồm việc hình thành quỹ bất động sản nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Với kết nói trên, luận văn giải mục tiêu nghiên cứu câu hỏi đặt Những kết nghiên cứu luận án ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn vận dụng vào điều kiện cụ thể thị trường bất động sản nhà đất để TP.HCM Chương đề xuất giải pháp kiến nghị, kết cuối đề tài nghiên cứu Luận văn đưa nhóm giải pháp ổn định giá bất động sản nhà đất để TP.HCM dựa kết nghiên cứu kết hợp ước lượng mô hình hồi quy OLS VAR Các nhóm giải pháp tương ứng với yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để giai đoạn nghiên cứu, luận văn tìm chứng chứng minh: nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước thị trường Bất động sản; nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trường bất động sản; nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan mức nhà đầu tư Xuất phát từ sở lý luận kết nghiên cứu, luận văn đề xuất kiến nghị với Chính phủ, gồm hai kiến nghị hình thành quỹ bất động sản nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản 92 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO [15] Tổng cục Thống kế, Niên giám thống kê năm từ 2000 – 2012 [16] Viện Nghiên cứu Đào tạo Kinh tế Tài (2012), Chuyên đề thị trường bất động sản TIẾNG VIỆT [1] Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam, Trung tâm Đô thị quy hoạch đất đai [2] Phan Thị Cúc ctg (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, NXB Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh [3] Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng [4] Đinh Tuấn Minh (2009), Khủng hoảng kinh tế nay: Phân tích khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo, Bài nghiên cứu NC-09/2009, Trung tâm Nghiên cứu Kinh tế Chính sách (VEPR) [5] Phùng Văn Nghệ (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam – Những vấn đề kinh tế thị trường Bất động sản, Trung tâm Đô thị quy hoạch đất đai [6] Lê Thanh Ngọc (2014), Phân tích ảnh hưởng nhân tố tài đến bong bóng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển Hội Nhập, Số 15(25) [7] Nguyễn Văn Trình ctg (2010), Kinh doanh bất động sản – Những vấn đề bản, NXB.Thanh Niên [8] Nguyễn Ngọc Vinh (2012), Thẩm định giá bất động sản, NXB.Lao động – Xã hội [9] Bộ luật dân (2005), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, điều 174 – trang 88 [10] Bộ Xây dựng, Thông tư số 05/1993/TT-BXD ngày 09 tháng 02 năm 1993 [11] Bộ Xây dựng (Phòng Thị trường bất động sản – Cục Quản lý nhà thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng), Dữ liệu thị trường bất động sản từ 2000 – 2013 [12] Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, Báo cáo dư nợ cho vay năm 2004 – 2013 [13] Sở Kế hoạch Đầu tư TP.HCM, Báo cáo vốn đầu tư nước vào Thành phố Hồ Chí Minh năm 2004 – 2012 [14] Sở Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Cập nhật tình hình thị trường bất động sản từ năm 2009 – 2012 [17] Viện Nghiên cứu Kinh tế Phát triển – Đại học Kinh tế Quốc dân(2013), Tính minh bạch thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh [18] Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (2012), Báo cáo đánh giá tác động việc gia nhập WTO đến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh [19] Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (2008), Thị trường bất động sản Việt Nam, thực trạng giải pháp [20] Viện Nghiên cứu Khoa học Công nghệ Ngân hàng (2013), Tín dụng bất động sản bong bóng bất động sản: thực trạng giải pháp, 2013 [21] Viện Kinh tế Xây dựng (2012), Thực trạng giải pháp cho thị trường bất động sản TIẾNG ANH [22] Anna Scherbina (2012), Asset Bubbles: an Application to Residential Real Estate, European Financial Management, 18 (3) [23] Bardhan, A D., R Datta, R H Edelstein, and S.K Lum (2003), A tale of two sector: Upward mobility and the private housing market in Singapore, Journal of Housing Economics 12, 83-105 [24] Barlevy G., (2007), Economic theory and asset bubbles, Federal Reserve Bank of Chicago: Economic Perspective, 3Q/2007 [25] Calverley, J P., (2009), Khi bong bóng vỡ, Bản dịch Thu Hương ctg, NXB Trẻ, 2010 [26] Case, K E and Shiller, R J., (1989), The efficiency of the market for single family homes, American Economic Review, Vol.79, pp.125-37 [27] Chen, R D., Gan, C., Hu, B & Cohen, D A (2013), An Empirical Analysis of House Price Bubble: A Case Study of Beijing Housing Market, Research in Applied Economics, Vol 5, No 1, p.77-97 [28] David Begg and Stanley Fischer, Rudigger Dornbusch (2008), Kinh tế học, NXB Thống kê, Hà Nội [29] Frankline Allen and Douglas Gale (2000), Bubbles and Crisis, The Economic Journal, Vol 110(460), pp 236-255 94 95 [30] Friedrich August von Hayek (1912), Théorie des Geldes und der Umlaufsmittel [31] Gerlach S., (2004), Bank lending and property prices in Hong Kong, Journal WEBSITE [46] Hoàng Nam (2012), Nhìn lại chu kỳ thăng trầm thị trường bất động sản Việt Nam, http://cafeland.vn/phan-tich/nhin-lai-chu-ky-thang-tram-cua- of Banking & Finance, 29, 461-81 [32] Guo, F., Huang, Y.S., (2010), Does “hot money” drive China's real estate and stock markets?, International Review of Economics and Finance 19, 452–466 [33] Kahneman, D., Tversky, A., (1979), Prospect theory: An analysis of decision under risk, Econometrica, 263-91 [34] Ludwig von Mises (1912), The Austrian Theory of the Trade Cycle and other Essays, Ludwig von Mises Institute [35] Omer Bayar and William S.Neilson (2010), The Peculiar Economics of thi-truong-bat-dong-san-viet-nam 20714.html, cập nhật 10/02/2012 8:24 AM [47] http:/www.oxfordadvancedlearnersdictionary.com Housing Bubbles, Contemporary Economic Policy, 29(3), 374-384 [36] Pillay S., (2005), Evidence and determinants of real estate bubbles: The case of Singapore, University of Nottingham [37] Krugman, P., (2009), Sự trở lại kinh tế học suy thoái, NXB Trẻ [38] Rahman, M M., Khanam, R & XU, S (2012), The Factors Affecting Housing Price in Hangzhou: An Empirical Analysis, International Journal of Economic Perspective, Vol.6, No 4, p.57-66 [39] Shen, Y., Hui, E C & Liu, H (2005), Housing Price Bubles in Bejing and Shanghai, Management Decision, Vol.43, No.4, p 611-627 [40] Shiller, R J., (2000), Irational Exuberance, Princeton, N.J.: Princeran University Press [41] Tsatsaronis, K., and H Zhu (2004), What drives housing price dynamics: cross – country evidence, Bank of International Settlements Quarterly Review, Bank of International Settlements, Basle, Switzerland [42] Twelfth Edition, The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institue [43] Warwick McKibbin (2006), Bursting of the US housing bubbles, Essential Economic Analysis for Strategic Thinkers, No 14 [44] Xu, X.E., Chen, T., (2012), The effect of monetary policy on real estate price growth in China, Pacific-Basin Finance Journal 20, 62–77 [45] Yanbing Zhang (2012), Exploring determinants of housing price: A case study of Chinese experience in 1999 – 2010, Journal homepage: www.elsevier.com/locate/ecmod PHỤ LỤC PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH MODEL MODEL Dependent Variable: DP_R Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 0.133639 1.861574 0.071788 0.9433 DGDP 0.425526 1.961462 0.216943 0.8298 M2 0.415802 0.201527 2.063260 0.0481 FDI 0.018801 0.049991 0.376082 0.7096 FDI 0.007795 0.046250 0.168539 0.8673 REL 0.053750 0.059395 0.904966 0.3729 VNI 0.020843 0.029202 0.713765 0.4811 VNI 0.024484 0.032145 0.761681 0.4524 C -0.012154 0.005808 -2.092725 0.0452 C -0.002248 0.002741 -0.820218 0.4188 R-squared 0.213472 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.104985 S.D dependent var 0.013489 R-squared 0.122786 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.001791 S.D dependent var 0.013489 S.E of regression 0.012761 Akaike info criterion -5.749759 S.E of regression 0.013477 Akaike info criterion -5.640637 Sum squared resid 0.004723 Log likelihood 102.7459 Schwarz criterion -5.525295 Sum squared resid 0.005267 Schwarz criterion -5.416172 Hannan-Quinn criter -5.673210 Log likelihood 100.8908 Hannan-Quinn criter -5.564088 F-statistic 1.967723 Durbin-Watson stat F-statistic 1.014804 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.125935 Prob(F-statistic) 0.416041 2.622063 2.654981 PHỤ LỤC PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG ĐA CỘNG TUYẾN MÔ HÌNH MODEL MODEL Dependent Variable: DP_R Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Sample (adjusted): 2005Q3 2013Q4 Included observations: 34 after adjustments Included observations: 34 after adjustments Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob FDI 0.027953 0.043225 0.646678 0.5229 VNI 0.024122 0.027194 0.887032 0.3819 REL -0.000153 0.055715 -0.002754 0.9978 R -0.128295 0.068235 -1.880194 0.0695 C 0.017194 0.010025 1.715035 0.0963 CPI -0.734100 0.257335 -2.852705 0.0079 VNI 0.010757 0.027267 0.394503 0.6961 C 0.007028 0.004026 1.745654 0.0915 R-squared 0.167970 Mean dependent var -0.000980 Adjusted R-squared 0.114291 S.D dependent var 0.013489 R-squared 0.313896 Mean dependent var -0.000980 S.E of regression 0.012695 Akaike info criterion -5.811166 Adjusted R-squared 0.219261 S.D dependent var 0.013489 Sum squared resid 0.004996 Schwarz criterion -5.676488 S.E of regression 0.011919 Akaike info criterion -5.886359 Log likelihood 101.7898 Hannan-Quinn criter -5.765237 Sum squared resid 0.004120 Schwarz criterion -5.661894 F-statistic 3.129133 Durbin-Watson stat Log likelihood 105.0681 Hannan-Quinn criter -5.809810 Prob(F-statistic) 0.057830 F-statistic 3.316909 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.023554 2.996305 2.581285 PHỤ LỤC MODEL 1.2 Dependent Variable: DP_R KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments MODEL 1.1 Convergence achieved after 11 iterations Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob 3.130268 1.398880 2.237696 0.0344 Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 DGDP Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations Variable DGDP Coefficient Std Error t-Statistic Prob 2.072603 1.535503 1.349788 0.1883 M2 0.442407 0.156760 2.822195 0.0092 FDI -0.044204 0.033674 -1.312689 0.2012 VNI 0.014519 0.023552 0.616456 0.5432 C -0.010978 0.004304 -2.550660 0.0173 AR(1) -0.620350 0.193958 -3.198379 0.0037 AR(2) -0.306984 0.195134 -1.573199 0.1282 M2 0.377244 0.180685 2.087848 0.0464 FDI -0.017898 0.040018 -0.447250 0.6583 VNI 0.019718 0.025190 0.782769 0.4406 R-squared 0.429802 Mean dependent var -0.000895 C -0.010192 0.005070 -2.010045 0.0545 Adjusted R-squared 0.292954 S.D dependent var 0.013912 AR(1) -0.439348 0.184967 -2.375281 0.0249 S.E of regression 0.011698 Akaike info criterion -5.868219 Sum squared resid 0.003421 Schwarz criterion -5.547590 Log likelihood 100.8915 Hannan-Quinn criter -5.761940 F-statistic 3.140732 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.019586 R-squared 0.334733 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.211535 S.D dependent var S.E of regression 0.012163 Akaike info criterion -5.817908 Sum squared resid 0.003994 Schwarz criterion -5.545815 Log likelihood 101.9955 Hannan-Quinn criter -5.726357 F-statistic 2.717036 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.040980 Inverted AR Roots -.44 0.013698 2.161899 Inverted AR Roots -.31+.46i -.31-.46i 2.201457 PHỤ LỤC PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH MODEL 2.1 MODEL 3.1 Dependent Variable: DP_R Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Method: Least Squares Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 Included observations: 33 after adjustments Included observations: 33 after adjustments Convergence achieved after 13 iterations Convergence achieved after 11 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob DGDP 2.402586 1.628064 1.475731 0.1516 FDI 0.027317 0.031783 0.859494 0.3976 FDI 0.004629 0.040556 0.114132 0.9100 REL -0.001380 0.047087 -0.029308 0.9768 REL 0.056580 0.054521 1.037771 0.3086 CPI -0.754137 0.185957 -4.055446 0.0004 VNI 0.013604 0.029104 0.467432 0.6439 VNI 0.009657 0.022728 0.424876 0.6743 C -0.001322 0.002077 -0.636205 0.5300 C 0.007385 0.002898 2.548324 0.0168 AR(1) -0.423574 0.181849 -2.329263 0.0276 AR(1) -0.502098 0.172605 -2.908944 0.0072 R-squared 0.255922 Mean dependent var Adjusted R-squared 0.118129 S.D dependent var S.E of regression 0.012863 Akaike info criterion -5.705950 Sum squared resid 0.004467 Schwarz criterion Log likelihood 100.1482 Hannan-Quinn criter F-statistic 1.857300 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.135289 Inverted AR Roots -.42 -0.000960 R-squared 0.487988 Mean dependent var Adjusted R-squared 0.393171 S.D dependent var S.E of regression 0.010670 Akaike info criterion -6.079749 -5.433858 Sum squared resid 0.003074 Schwarz criterion -5.807656 -5.614400 Log likelihood 106.3159 Hannan-Quinn criter -5.988198 F-statistic 5.146627 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.001921 0.013698 2.089456 Inverted AR Roots -.50 -0.000960 0.013698 2.214218 MODEL 3.2 MODEL 3.3 Dependent Variable: DP_R Dependent Variable: DP_R Method: Least Squares Method: Least Squares Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Sample (adjusted): 2006Q2 2013Q4 Included observations: 32 after adjustments Included observations: 31 after adjustments Convergence achieved after iterations Convergence achieved after 15 iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob Variable 0.021147 0.027453 0.770272 0.4484 FDI REL 0.010396 0.044854 0.231783 0.8186 CPI -0.787825 0.170567 -4.618850 0.0001 VNI 0.002906 0.022318 0.130203 0.8974 FDI Coefficient Std Error t-Statistic Prob 0.018028 0.028808 0.625798 0.5376 REL 0.025383 0.051147 0.496282 0.6244 CPI -0.739820 0.171996 -4.301375 0.0003 VNI 0.000245 0.023353 0.010505 0.9917 C 0.007819 0.002602 3.005350 0.0060 C 0.007079 0.002616 2.706347 0.0126 AR(1) -0.648554 0.194343 -3.337159 0.0026 AR(1) -0.716672 0.218512 -3.279791 0.0033 AR(2) -0.271525 0.197905 -1.371992 0.1823 AR(2) -0.403442 0.279610 -1.442875 0.1625 AR(3) -0.160868 0.241475 -0.666192 0.5119 R-squared 0.540663 Mean dependent var -0.000895 Adjusted R-squared 0.430422 S.D dependent var 0.013912 S.E of regression 0.010499 Akaike info criterion Sum squared resid 0.002756 Log likelihood 104.3507 F-statistic 4.904380 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.001939 Inverted AR Roots -.32+.41i R-squared 0.551782 Mean dependent var -0.000969 -6.084420 Adjusted R-squared 0.415368 S.D dependent var 0.014135 Schwarz criterion -5.763790 S.E of regression 0.010808 Akaike info criterion -5.999448 Hannan-Quinn criter -5.978140 Sum squared resid 0.002687 Schwarz criterion -5.629386 Log likelihood 100.9914 Hannan-Quinn criter -5.878817 F-statistic 4.044901 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.005013 -.32-.41i 2.040393 Inverted AR Roots -.09-.54i -.09+.54i -.53 1.995242 PHỤ LỤC PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY VỚI KỸ THUẬT XỬ LÝ OLS XỬ LÝ HIỆN TƯỢNG TỰ TƯƠNG QUAN MÔ HÌNH KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG MÔ HÌNH VAR Vector Autoregression Estimates MODEL 4.1 Sample (adjusted): 2006Q1 2013Q4 Dependent Variable: DP_R Included observations: 32 after adjustments Method: Least Squares Standard errors in ( ) & t-statistics in [ ] Sample (adjusted): 2005Q4 2013Q4 DP_R Included observations: 33 after adjustments DP_R(-1) -0.298979 Convergence achieved after iterations Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob VNI 0.026621 0.026703 0.996944 0.3270 R -0.119400 0.058565 -2.038774 0.0507 C 0.016041 0.008660 1.852344 0.0742 AR(1) -0.298348 0.184350 -1.618377 0.1164 R-squared 0.245779 Mean dependent var -0.000960 Adjusted R-squared 0.167756 S.D dependent var 0.013698 S.E of regression 0.012496 Akaike info criterion -5.813623 Sum squared resid 0.004528 Schwarz criterion -5.632228 Log likelihood 99.92478 Hannan-Quinn criter -5.752589 F-statistic 3.150088 Durbin-Watson stat Prob(F-statistic) 0.039917 Inverted AR Roots -.30 DGDP M2 FDI REL CPI VNI R 0.022835 0.429388 -0.994169 0.822588 -0.199048 2.233688 0.118865 (0.28249) (0.01820) (0.19289) (0.94075) (0.95255) (0.15755) (1.54280) (0.34657) [-1.05839] [ 1.25484] [ 2.22610] [-1.05678] [ 0.86356] [-1.26337] [ 1.44781] [ 0.34298] DP_R(-2) -0.087615 -0.007372 (0.31666) (0.02040) 0.421414 (0.21622) -0.928647 (1.05455) 0.964522 (1.06778) -0.049194 (0.17661) 0.929230 -0.237963 (1.72943) (0.38849) [-0.27669] [-0.36142] [ 1.94900] [-0.88061] [ 0.90330] [-0.27854] [ 0.53730] [-0.61254] DGDP(-1) 7.009951 0.328110 4.278162 7.410125 8.294262 -3.712830 -3.011543 -6.625500 (2.68914) (0.17323) (1.83621) (8.95557) (9.06789) (1.49984) (14.6868) (3.29915) [ 2.60676] [ 1.89408] [ 2.32988] [ 0.82743] [ 0.91469] [-2.47548] [-0.20505] [-2.00824] DGDP(-2) -0.864913 -0.040782 0.543615 2.780090 7.397201 -0.695277 5.140062 2.079957 (2.79008) (0.17973) (1.90513) (9.29171) (9.40824) (1.55614) (15.2381) (3.42298) [-0.31000] [-0.22691] [ 0.28534] [ 0.29920] [ 0.78625] [-0.44680] [ 0.33732] [ 0.60765] M2(-1) -0.313478 -0.062303 -0.267296 -0.159950 -0.546307 0.371666 -4.814196 0.472812 (0.33294) (0.02145) (0.22734) (1.10876) (1.12267) (0.18569) (1.81834) (0.40846) [-0.94156] [-2.90496] [-1.17577] [-0.14426] [-0.48661] [ 2.00152] [-2.64758] [ 1.15755] M2(-2) 0.155686 -0.042244 0.117810 -1.060871 0.241793 0.031687 -3.311873 0.405006 (0.33050) (0.02129) (0.22567) (1.10064) (1.11445) (0.18433) (1.80501) (0.40547) [ 0.47107] [-1.98422] [ 0.52204] [-0.96387] [ 0.21696] [ 0.17190] [-1.83482] [ 0.99887] 2.046861 FDI(-1) -0.003031 -0.005721 0.113955 0.150188 0.047317 -0.012594 -0.137723 -0.095287 (0.05735) (0.00369) (0.03916) (0.19098) (0.19337) (0.03198) (0.31319) (0.07035) [-0.05285] [-1.54873] [ 2.91022] [ 0.78642] [ 0.24469] [-0.39376] [-0.43974] [-1.35440] [ 0.13401] [ 2.01494] [ 0.99317] [ 2.06084] [ 1.58902] [ 0.22603] [ 2.97278] [ 0.48737] FDI(-2) REL(-1) REL(-2) 0.016690 0.008400 0.069515 0.216886 -0.195239 -0.038119 0.321582 -0.243011 (0.07281) (0.00469) (0.04972) (0.24247) (0.24551) (0.04061) (0.39765) (0.08933) [ 0.22923] [ 1.79102] [ 1.39826] [ 0.89447] [-0.79522] [-0.93869] [ 0.80871] [-2.72052] 0.065206 0.006478 -0.059765 -0.356407 -0.209705 -0.016305 0.425217 0.021881 (0.07148) (0.00460) (0.04881) (0.23803) (0.24102) (0.03987) (0.39037) (0.08769) [ 0.91228] [ 1.40693] [-1.22454] [-1.49729] [-0.87007] [-0.40900] [ 1.08927] [ 0.24952] 0.013042 0.004186 -0.010923 0.166164 -0.006241 0.025525 -0.103507 0.066837 (0.07338) (0.00473) (0.05011) (0.24439) (0.24745) (0.04093) (0.40078) (0.09003) [ 0.17773] [ 0.88552] [-0.21799] [ 0.67993] [-0.02522] [ 0.62365] [-0.25826] [ 0.74239] CPI(-1) -0.002393 0.009653 0.288985 -2.317290 -0.862977 0.216045 2.998403 0.771550 (0.56557) (0.03643) (0.38618) (1.88350) (1.90712) (0.31544) (3.08887) (0.69386) [-0.00423] [ 0.26495] [ 0.74831] [-1.23031] [-0.45250] [ 0.68490] [ 0.97071] [ 1.11196] CPI(-2) 0.395341 0.007634 (0.43179) (0.02782) 0.094294 (0.29484) 2.026383 (1.43798) 2.437835 (1.45602) -0.302986 (0.24083) -5.253064 -0.264509 (2.35824) (0.52974) [ 0.91558] [ 0.27446] [ 0.31982] [ 1.40919] [ 1.67432] [-1.25810] [-2.22754] [-0.49932] VNI(-1) -0.025303 0.003717 -0.020610 0.017002 -0.062790 -0.018800 0.029449 -0.007496 (0.03920) (0.00253) (0.02677) (0.13054) (0.13218) (0.02186) (0.21408) (0.04809) [-0.64553] [ 1.47214] [-0.77003] [ 0.13024] [-0.47504] [-0.85992] [ 0.13756] [-0.15587] VNI(-2) R(-1) R(-2) 0.004517 -0.000496 -0.003605 -0.029954 0.011769 0.011454 -0.242514 0.045581 (0.03420) (0.00220) (0.02336) (0.11391) (0.11534) (0.01908) (0.18681) (0.04196) [ 0.13206] [-0.22507] [-0.15437] [-0.26296] [ 0.10203] [ 0.60038] [-1.29818] [ 1.08620] -0.348319 -0.040943 -0.125991 0.286717 -0.821480 0.099864 -2.537359 0.622330 (0.18211) (0.01173) (0.12435) (0.60646) (0.61407) (0.10157) (0.99458) (0.22342) [-1.91272] [-3.49014] [-1.01322] [ 0.47277] [-1.33776] [ 0.98322] [-2.55118] [ 2.78552] 0.320079 0.026749 (0.16832) (0.01084) 0.180701 (0.11493) -1.492520 (0.56055) -0.174127 (0.56758) -0.127675 (0.09388) 0.730849 0.051568 (0.91928) (0.20650) [ 1.90161] [ 2.46698] [ 1.57223] [-2.66260] [-0.30679] [-1.36000] [ 0.79502] [ 0.24972] C 0.004184 0.004053 (0.03122) (0.00201) 0.021174 (0.02132) 0.214284 (0.10398) 0.167297 (0.10528) 0.003936 (0.01741) 0.506924 0.018669 (0.17052) (0.03830) R-squared 0.594523 Adj Rsquared 0.162015 Sum sq resids 0.002433 0.812649 0.761392 0.701655 0.633758 0.726339 0.705272 0.895626 0.612809 0.506877 0.383420 0.243100 0.434433 0.390896 0.784293 1.01E-05 0.001134 0.026980 0.027661 0.000757 0.072561 0.003661 0.012735 1.374594 0.000820 4.066487 0.008696 2.991544 0.042410 2.204835 0.042942 1.622282 0.007103 2.488268 0.069551 2.243404 0.015624 8.044597 106.3463 99.80410 S.E equation F-statistic Log likelihood Akaike AIC 194.1019 118.5548 67.84857 67.44973 125.0298 52.01895 -5.584141 -11.06887 -6.347176 -3.178036 -3.153108 -6.751863 -2.188684 -5.175257 Schwarz SC -4.805468 -10.29020 -5.568504 -2.399363 -2.374436 -5.973191 -1.410012 -4.396584 Mean dependent -0.000895 -0.000479 S.D 0.026253 0.006225 0.021372 0.011610 0.007074 0.145494 dependent 0.012383 0.054010 0.049359 0.009445 0.089117 0.033639 0.013912 0.001318 Determinant resid covariance (dof adj.) Determinant resid covariance Log likelihood Akaike information criterion -46.84962 Schwarz criterion -40.62024 5.43E-32 1.27E-34 885.5939 [...]... CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1.1.2 Phân loại bất động sản nhà đất để ở Có nhiều tiêu thức để phân loại bất động sản nhà đất để ở, song đa phần phân thành 2 nhóm: nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư 2.1 Các khái niệm liên quan đến thị trường bất động sản nhà đất để ở 2.1.1 Bất động sản nhà đất để ở 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để ở  Khái niệm bất động sản Theo quy định của Bộ luật Dân sự: Bất động sản là các. .. nước ngoài có tác động cùng chiều với giá BĐS, trong đó tỷ lệ đô thị hóa có ảnh hưởng lớn nhất 2.3.2 Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở Có rất nhiều nghiên cứu về những yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản nhà đất để ở Phần lớn, các kết quả đều cho thấy sự ảnh hưởng của các biến vĩ mô đến giá nhà ở, bao gồm: tăng trưởng GDP, lạm phát,... Nhận diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.2.1 Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn nghiên cứu), song tốc độ tăng giá bất động sản nhà đất để ở đã vượt xa tốc độ tăng tiền thuê, đặc biệt trong giai đoạn 2007 – 2010 khiến P/R trong những năm này tăng mạnh So sánh chỉ số P/R của một số thành phố của Việt Nam và... Tiêu chí lựa chọn độ trễ tối ưu như sau: LR : Kiểm định Likelihood Ratio FPE : Lỗi dự báo cuối cùng AIC : Tiêu chí thông tin Akaike SC : Tiêu chuẩn thông tin Schwarz HQ : Tiêu chí thông tin Hannan-Quinn Thực trạng về biến động giá bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1.1 Cầu bất động sản nhà đất để ở tại. .. đến thị trường BĐS bao gồm các các khái niệm cơ bản liên quan đến bất động sản, BĐS nhà đất để ở; thị trường BĐS, thị trường bất động sản nhà đất để ở; cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở Hai là, tổng hợp, luận giải và làm sáng tỏ các lý thuyết về biến động giá bất động sản nhà đất để ở, bao gồm: thuyết tài chính hành vi, mô hình tài chính hành vi và thuyết ABC Trên cơ sở các. .. đàm phán, bất động sản nhà đất để ở như sau: “Thị trường bất động sản nhà đất để ở là tổng hòa các quan hệ giao dịch dân sự về các lợi ích gắn liền với các quyền bất động sản nhà đất để ở, hoạt động dựa trên quan hệ hàng hóa tiền tệ, gắn với một không gian và thời gian nhất định” 2.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất để ở  Đặc điểm chung của thị trường bất động sản nhà đất để ở (1) Thị... diện về biến động giá bất động sản nhà đất để ở 2.2.1 Biểu hiện của biến động giá bất động sản nhà đất để ở Biểu hiện của biến động giá nhà đất để ở được thể hiện thông qua sự thay đổi giá nhà đất trên thị trường so với các nhân tố kinh tế cơ bản khác Nhân tố kinh tế cơ bản ở đây, theo Warwick McKibbin[43], là lợi ích kinh tế do việc khai thác tài sản P là giá nhà ở bình quân R là tiền thuê nhà bình... khá lớn ở phân khúc căn hộ chung cư, nếu sản phẩm và giá bán không phù hợp với cầu của Nguồn: Viện Nghiên cứu Khoa học và Công nghệ Ngân hàng[20] Dựa trên số liệu đã phân tích cho thấy cầu bất động sản nhóm nhà đất để ở chiếm tỷ trọng cao trong tổng nhu cầu về bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh 3.2.1.2 Cung bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh Theo cách phân loại cung nhà đất theo... yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai  Khái niệm bất động sản nhà đất để ở Bất động sản nhà đất để ở là một loại hình của bất động sản, có chức năng để ở hoặc có nhiều chức năng trong đó ít nhất một chức năng là để ở Bất động sản nhà đất để ở bao gồm + Đất trống phục vụ cho mục đích xây dựng nhà ở; + Nhà ở có công trình xây dựng gắn liền với đất có chức năng phục vụ cho mục đích để. .. thống kê về chỉ số giá bất động sản, các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến biến động giá bất động sản tại TP.HCM Bước 5: Phân tích số liệu Sử dụng phương pháp định lượng và định tính để phân tích số liệu Trước tiên là phân tích mô tả mối quan hệ, sau đó áp dụng mô hình định lượng để đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến biến động giá BĐS, kiểm định thống kê độ tin cậy các kết quả phân tích, chạy mô hình,