ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VƢƠNG QUỐC NAM Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 – 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa :Quản lý tài nguyên Lớp : K43 – QLĐĐ - N02 Khóa học : 2011 – 2015 Thái Nguyên – năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VƢƠNG QUỐC NAM Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 – 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K43 - QLĐĐ - N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS.Nông Thu Huyền Thái Nguyên – năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo nhà trường, thực phương châm: “Học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học lớp, học sách nhằm giúp cho sinh viên ngày nâng cao trình độ chuyên môn Xuất phát từ nguyện vọng thân đồng ý Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại họpc Nông Lâm - Thái Nguyên em phân công thực tập Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Có kết em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới cô ThS.Nông Thu Huyền người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp em, nghiệp giáo dục đào tạo, dạy dỗ chúng em trưởng thành ngày hôm Em xin gửi lời cảm ơn tới chú, cô, anh chị công tác Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành tốt tập khóa luận tốt nghiệp Trong suốt thời gian thực tập làm khóa luận em cố gắng kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều kiến thức hạn chế nên chắn không tránh khỏi thiếu sót khiếm khuyết Em mong thầy cô giáo bạn bè đóng góp để khóa luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm2015 Sinh viên Vƣơng Quốc Nam ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: So sánh tiêu chí đánh giá định giá đất hai khu đất 10 Bảng 2.2: Điểm tiêu chí đánh giá định giá đất hai khu đất 11 Bảng 2.3: Tổng thu nhập, tổng chi phí mức thu nhập túy bình quân đất trồng lúa hạng IV xã A 15 Bảng 2.4: Mục đích định giá đất số nước 17 Bảng 2.5: Hình thức xác định giá đất đai số nước 18 Bảng 2.6: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất số nước 19 Bảng 2.7: Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất số nước 20 Bảng 4.1: Cơ cấu dân tộc thành phố Thái Nguyên 30 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Thái Nguyên năm 2014 33 Bảng 4.3: Quy mô hai dự án 36 Bảng 4.4: Giá đất nhà nước quy định hai dự án 37 Bảng 4.5: Giá đất thị trường hai dự án 38 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất quy định nhà nước giá đất thị trường 39 Bảng 4.7: Mức giá bồi thường đất nông nghiệp dự án 40 Bảng 4.8: Mức giá bồi thường đất dự án A 42 Bảng 4.9: Mức giá bồi thường đất dự án B 43 Bảng 4.10: Mức giá bồi thường hoa màu đất nông nghiệp dự án 45 Bảng 4.11: Kết điều tra hộ dân khu vực giải phóng mặt 46 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Thi công khu dân cư số 7B Túc Duyên thành phố Thái Nguyên 35 Hình 4.2: Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thiết kế thời trang TNG phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên 35 Hình 4.3: Mức độ chênh lệch giá nhà nước giá thị trường 40 Hình 4.4: Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất nông nghiệp so với giá nhà nước hai dự án 41 Hình 4.5: Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất so với giá nhà nước hai dự án 44 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN VIẾT TẮT UBND Ủy ban nhân dân NĐ Nghị định QĐ Quyết định NQ Nghị BTHT Bồi thường hỗ trợ TĐC Tái định cư CP Chính phủ TP Thành phố GPMB Giải phóng mặt 10 VD Ví dụ 11 KTXH Kinh tế xã hội 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 HĐND Hội đồng nhân dân 14 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 15 BTC Bộ Tài 16 TT Thông tư 17 NĐ Nghị định v MỤC LỤC Trang PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích, yêu cầu 1.2.1 Mục đích đề tài 1.2.2 Yêu cầu đề tài 1.3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học .2 1.3.2.Ý nghĩa thực tiễn PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .4 2.1 Cơ sở pháp lý đề tài 2.1.1 Các văn nhà nước .4 2.1.2 Các văn thành phố Thái Nguyên 2.2 Khái quát chung định giá đất .5 2.2.1 Nguyên tắc định giá đất 2.2.2 Phương pháp định giá đất 2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 2.2.2.2 Phương pháp thu nhập 13 2.2.2.3 Điều kiện chọn phương pháp tính giá đất 16 2.3 Tình hình định giá đất tính bồi thường số nước giới Việt Nam 17 2.3.1 Công tác định giá đất số nước giới 17 2.3.2 Tình hình định giá đất tính bồi thường Việt Nam 20 2.4 Điều kiện bồi thường đối tượng bồi thường hai dự án A&B 23 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 3.1 Đối tượng nghiên cứu 25 3.2 Phạm vi nghiên cứu 25 3.3 Nội dung nghiên cứu 25 vi 3.4 Phương pháp nguyên cứu 25 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 25 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 25 3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 26 3.4.2 Phương pháp kế thừa 26 3.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh 26 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 26 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27 4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 27 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 4.1.1.1 Vị trí địa lý 27 4.1.1.2 Điều kiện địa hình 27 4.1.1.3 Khí hậu 28 4.1.1.4 Thủy văn 28 4.1.2 Điều kiện kinh tế – xã hội 28 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế 28 4.1.2.2 Điều kiện xã hội 29 4.1.2.3 Cơ sở hạ tầng 30 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội ảnh hưởng tới sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 31 4.1.3.1 Thuận lợi 31 4.1.3.2 Khó khăn 32 4.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai TP Thái Nguyên năm 2014 32 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất TP Thái Nguyên năm 2014 32 4.2.2 Tình hình chung công tác công tác quản lý đất đai công tác bồi thường nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 34 4.3 Sơ lược dự án địa bàn thành phố Thái Nguyên 35 4.3.1 Khái quát chung hai dự án 35 4.3.1.1 Dự án A 35 vii 4.3.1.2 Dự án B 35 4.3.2 Tổng hợp quy mô hai dự án (A&B) địa bàn thành phố Thái Nguyên 36 4.4 Đánh giá thực trạng việc thực giá đất bồi thường số dự án địa bàn thành phố Thái Nguyên 36 4.4.1 Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường hai dự án 36 4.4.1.1 Giá đất bồi thường nhà nước quy định thành phố Thái Nguyên cho dự án A & B 36 4.4.3.2 Giá đất bồi thường thị trường thành phố Thái Nguyên cho dự án A & B 38 4.4.4.3 So sánh giá đất quy định nhà nước giá thị trường khu vực hai dự án thuộc thành phố Thái Nguyên 38 4.4.2 Đánh giá việc thực giá bồi thường đất hai dự án 40 4.4.2.1 Giá bồi thường đất nông nghiệp 40 4.4.2.2 Giá bồi thường đất 42 4.4.2.3 Bồi thường hoa màu đất nông nghiệp 44 4.4.2.4 Bồi thường công trình tài sản đất 45 4.5 Đánh giá chung giá đất dùng bồi thường nhà nước thu hồi đất hai dự án A&B 46 4.5.1 Đánh giá mức độ phù hợp giá đất bồi thường 46 4.5.2 Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường qua ý kiến người dân 46 4.6 Thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thường thành phố Thái Nguyên 48 4.6.1 Thuận lợi 48 4.6.2 Khó khăn 49 4.6.3 Quan điểm yêu cầu việc xác định giá đất tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất 51 4.6.3.1 Yêu cầu 51 4.6.3.2 Về giải pháp 51 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 viii 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 46 4.5 Đánh giá chung giá đất dùng bồi thƣờng nhà nƣớc thu hồi đất hai dự án A&B 4.5.1 Đánh giá mức độ phù hợp giá đất bồi thường Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, tăng nguồn thu từ dự án đem lại địa bàn thành phố nói riêng địa bàn Tỉnh Thái Nguyên nói chung Nhưng bộc lộ yếu tố chưa phù hợp việc xác định giá đất làm bồi thường Như thấy giá đất quy định Nhà nước so với giá đất mua, bán thị trường có chênh lệch lớn gây cản trở không nhỏ việc thực BTHT, TĐC dự án 4.5.2 Đánh giá mức độ hợp lý giá đất bồi thường qua ý kiến người dân Để đánh giá cách khách quan đơn giá bồi thường, hỗ trợ hai dự án A & B tiến hành điều tra 20 hộ dân thuộc diện bị ảnh hưởng hai dự án với nhiều ý kiến khác Kết thể qua bảng 4.11: Bảng 4.11: Kết điều tra hộ dân khu vực giải phóng mặt STT Nội dung vấn Giá bồi thường đất nông nghiệp phù hợp Giá bồi thường đất phù hợp Mức giá bồi thường hoa màu đất nông nghiệp phù hợp Mức giá bồi thường công trình tài sản đất phù hợp Khuyến khích phương ăn chủ đầu tư tự thỏa thuận giá bồi thường Nhà nước cần điều chỉnh giá bồi thường phù hợp với thực tế Dự án A Đồng ý Không đồng ý Số Tỷ lệ (%) Số Tỷ phiếu phiếu lệ (%) Dự án B Đồng ý Không đồng ý Số Tỷ Số Tỷ phiếu lệ phiếu lệ (%) (%) 20 80 30 70 20 70 10 90 10 100 0 10 100 0 10 100 0 10 100 0 90 10 80 20 10 100 0 10 100 0 (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra) 47 Qua bảng 4.11 ta thấy: Đối với hộ nằm phạm vi thực hai dự án: Đa số người dân khu vực thuộc nhóm dự án Nhà nước làm chủ đầu tư thực chưa hài lòng với mức giá bồi thường đất đất nông nghiệp GPMB (từ 70%80% không đồng ý), số hộ dân nằm khu vực mà doanh nghiệp làm chủ đầu tư tự thỏa thuận giá đất bồi thường có70%- 90% không đồng ý với mức doanh nghiệp đưa Nguyên nhân giá dự án A& B TP Thái Nguyên đưa thấp dẫn đến tình trạng người dân khu vực không chấp nhận, khó tìm chỗ có địa điểm tốt So sánh với giá trị thị trường người dân cảm thấy bồi thường không xứng đáng Hậu dẫn đến gây khó khăn cho chủ đầu tư làm chậm tiến độ giải phóng mặt Tuy nhiên, theo kết điều tra cho thấy dự án ý kiến người dân dự án A cho giá đất bồi thường thấp lại không đồng ý với việc khuyến khích bồi thường theo phương án tự thỏa thuận (10% không đồng ý), chí dự án B có 20% số ý kiến cho không đồng ý với phương án tự thỏa thuận giá đất dự án Qua tìm hiểu nguyên nhân hộ dân không đồng ý chủ yếu dự án tự thỏa thuận người bị thu hồi đất không bố trí quỹ đất tái định cư, hạ tầng sở không quan tâm đầu tư, môi trường bị ô nhiễm (tiếng ồn, nước uống, không khí…) Về mức giá bồi thường hoa màu đất nông nghiệp dự án A đa phần người dân không đồng ý với mức giá với lý giá bồi thường thấp không xứng đáng với diện tích canh tác vị Với mức giá người dân cảm thấy khó khăn để nuôi sống gia đình Khi hỏi mức giá bồi thường công trình tài sản đất hai dự án 100% ý kiến đồng ý với mức chủ đầu tư đưa người dân hai dự án cảm thấy với mức giá phù hợp với họ bỏ xây dựng trước Khi hỏi Nhà nước có cần điểu chỉnh giá đất bồi thường cho phù hợp với thực tế không dự án A dự án B có 100% người dân hỏi đồng ý Nguyên nhấn với lý bồi thường theo giá trị trường người dân có mức bồi thường đất lớn dẫn đến số tiền nhận lớn có nhiều hội để tái định cư nơi khác tự ổn định sống dễ dàng 48 Mặc dù phần góp phần nâng cao chất lượng người dân, tạo công ăn việc làm cho nhiều lao động có nhiều công trình công cộng, phúc lợi xây dựng Nhưng hiệu chưa cao, chưa bù đắp thiệt thòi người dân bị đất- tư liệu sản xuất Phần đông người dân chưa thực bắt nhịp với sống mới, công việc Một số người nghề, tư liệu sản xuất thói quen, không thích nghi với công việc đòi hỏi trình độ cao đào tạo Mặt khác hộ dân hay tổ chức hết đất thời điểm hay cho dự án nên số tiền nhận bồi thường không nhiều dẫn đến tình trạng muốn chuyển đổi nghề không đủ vốn, muốn tiếp tục canh tác không đủ đất 4.6 Thuận lợi, khó khăn đề xuất số giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thƣờng thành phố Thái Nguyên 4.6.1 Thuận lợi Xác định việc xây dựng giá đất nhiệm vụ quan trọng hàng đầu phục vụ cho việc phát triển kinh tế xã hội địa phương nói chung đặc biệt công tác bồi thường GPMB nói riêng, năm gần UBND thành phố Thái Nguyên ban hành chế, sách đất đai, xây dựng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhằm cụ thể hóa văn Trung Ương làm sở cho địa phương địa bàn thành phố thực dự án liên quan tới công tác bồi thường, GPMB Quyết định ban hành giá loại đất hàng năm, định ban hành đơn giá tài sản, cối hoa mà gắn liền với đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định pháp luật - Thường xuyên có đạo giải khó khăn, vướng mắc, khiếu nại tố cáo công dân có liên quan đến giá đất bồi thường GPMB; yêu cầu cấp ngành, cấp quyền sở nâng cao tinh thần trách nhiệm ý thức chấp hành pháp luật đất đai, chấp hành nghiêm quy định Chính phủ, UBND thành phố trình tự giải công việc liên quan tới thu hồi đất, bồi thường GPMB nhằm đảm bảo quyền lợi lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất để thu hồi thực dự án Nhìn chung, công tác xác định giá đất bồi thường phục vụ cho 49 công tác GPMB, hỗ trợ tái định cư từ sau có nghị định 197/NĐ – CP Chính phủ địa bàn thành phố Thái Nguyên đáp ứng mục tiêu, yêu cầu đề - Luôn quan tâm ủng hộ tổ chức xã hội như: Mặt trận tổ quốc địa bàn, khối ngành đoàn thể, quan truyền thông việc tuyên truyền vận động đối tượng thực sách Đảng, pháp luật Nhà nước GPMB 4.6.2 Khó khăn Theo quy định Luật Đất đai 2003, giá đất UBND tỉnh công bố vào ngày 1-1 năm sử dụng cho mục đích, phải nằm khung giá Chính phủ phải sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường Mặc dù Luật Đất đai quy định việc xây dựng giá đất UBND cấp tỉnh đưa thống nguyên tắc giá đất Tuy nhiên, thực tế tồn hai hệ thống giá, giá Nhà nước quy định để thực nghĩa vụ tài thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành đất đai giá thị trường thực dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường) Đây vấn đề phức tạp quản lý đất đai tạo không thống quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, làm bóp méo thông tin thị trường dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước Hiện tại, chênh lệch hai hệ thống giá đất lớn Điểm bất cập theo đánh giá Sở Tài nguyên Môi trường việc xác định khung giá đất dựa giá thị trường không nêu sở để xác định giá thị trường Khung giá UBND tỉnh, thành phố quy định điều chỉnh vào ngày 1-1 hàng năm có biến động giá liên tục từ 60 ngày trở lên, giá đất thay đổi hàng tháng, chí hàng ngày Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định sở xác lập hệ thống giá đất, thực tế giá đất UBND cấp tỉnh quy định đạt từ 50% tới 70% giá thị trường Theo Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP Nghị định 69/2009/NĐ-CP Chính phủ thừa nhận chế hai giá: Giá đất theo khung giá UBND tỉnh ban hành 50 công bố thực từ ngày 1-1 hàng năm phục vụ mục đích tính thuế hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho công dân, giá đất giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường cho phép UBND cấp tỉnh linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế thị trường theo thời điểm, thực không phát huy hiệu mong muốn Những bất cập gây khó khăn giải phóng mặt bồi thường Nhà nước thu hồi đất, thị trường đất đai bị méo mó, khiếu kiện kéo dài Chính sách địa phương tỉnh, tỉnh với trung ương chưa đồng lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư người dân bị thu hồi đất Cơ quan có thẩm quyền quy định giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian giá biến động thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định; toán tiền đền bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hộ dân giao đất muộn hộ dân giao đất muộn giá đất đền bù thay đổi theo thời gian giá thường cao giá cũ Ngoài việc xây dựng giá đất hàng năm làm sở cho việc xác định giá đất bồi thường dự án Tuy nhiên, công tác xác định giá đất thực tế gặp nhiều khó khăn như: - Hoạt động mua bán, chuyển quyền sử dụng đất địa bàn diễn nhiều giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giá đất mua bán thực tế) hộ kê khai hợp đồng chuyển nhượng phần lớn thấp so với giá trị giao dịch thực tế, điều ảnh hưởng lớn tới công tác điều tra giá đất không bám sát giá thị trường - Việc cho phép nhóm dự án thỏa thuận giá đất bồi thường trực tiếp với người dân, bên cạnh tích cực mang lại hài hòa chung giá trị đất bồi thường doanh nghiệp với người dân tạo điều kiện cho doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thực dự án đẩy giá đất khu vực liền kề lên cao, vượt qua khung giá đất quy định hàng năm thành phố, điều phá vỡ hệ thống giá đất bồi thường chung nguyên nhanh gây vụ khiếu kiện giá đất bồi thường, không tạo thống mặt giá đất bồi thường chung giá đất bồi thường nói riêng địa bàn 51 - Sự không đồng sở hạ tầng: Do tâm lý nhà đầu tư với mong muốn đầu tư dự án vị trí thuộc khu trung tâm hành chính, khu đông dân cư…nhằm thực hóa lợi ích doanh nghiệp, có không đồng sở hạ tầng, dự án đầu tư, hạ tầng tốt, giá đất có giá trị kinh tế cao Ngược lại, nơi không đầu tư đầu tư nhỏ lẻ dàn trải mức giá đất có giá trị thấp Điều tạo tượng “gẫy giá” mức giá chênh lệch lớn, gây khó khăn cho việc xác định giá đất - Lực lượng có chuyên môn công tác xác định giá đất thiếu, chủ yếu cán kiêm nhiệm, công tác xác định giá đất chưa cao, chua mang tính chuyên nghiệp 4.6.3 Quan điểm yêu cầu việc xác định giá đất tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất 4.6.3.1 Yêu cầu - Đối với quan chuyên môn: phải thường xuyên thu thập, cập nhật thông tin, điều tra, kiểm tra mặt giá đất cho địa điểm, vị trí cụ thể, theo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường - Nâng cao nhận thức sách pháp luật kiến thức liên quan đến xác định giá đất phục vụ BTHT TĐC 4.6.3.2 Về giải pháp * Về sách hỗ trợ - Đối với chủ dự án có văn cam kết chưa có sách kịp thời hỗ trợ công ăn việc làm người bị thu hồi đất - Đối với dự án thu hồi đất với diện tích lớn, chủ đầu tư càn có sách hỗ trợ cho địa phương để phát triển sở hạ tầng, việc xây dựng công trình công cộng, công trình phúc lợi địa phương * Giải pháp tổ chức thực a) Trước mắt - Củng cố máy làm công tác BTHT TĐC Thành phố, Phường Tổ chức tập huấn công tác BTHT TĐC Quận thực Luật đất đai 2003 52 - Đối với dự án có chệnh lệch giá dẫn đến chậm tiến độ dự án phải có văn điều chỉnh, hướng dẫn lại cho phù hợp b) Lâu dài; - Thành lập, phát triển tổ chức tư vấn (định giá) đất - Tạo thị trường nhà, đất công khai lành mạnh ổn định hoà nhập với khu vực * Về phối hợp công tác - Đối với Đảng ủy, HĐND, UBND: + Thường xuyên quan tâm, tháo gỡ kịp thời vướng mắc khó khăn giá đất địa bàn thành phốvà báo cáo tỉnh + Chỉ đạo phong ban, chuyên môn phối hợp thật chặt chẽ với hội đồng bồi thường hỗ trợ, TĐC thành phố, Ban bồi thường hỗ trợ , TĐC thành phốđể hội đồng bồi thường hỗ trợ, TĐC thực tốt công tác bồi thường hỗ trợ, TĐC dự án địa bàn -Đối với UBND phường: + Cần quán triệt sâu sắc công tác bồi thường hỗ trợ, TĐC nhiệm vụ hàng đầu, quan trọng thành phốtrong việc xác định giá trug tâm + Tích cực nâng cao nghiệp vụ bồi thường, hỗ trợ, TĐC cán đơn vị + Kịp thời báo cáo với hội đồng bồi thường hỗ trợ, TĐC thành phốvề kiến nghị nhân dân dự án + Phối hợp chặt chẽ với hội đồng bồi thường hỗ trợ, TĐC thành phố, chủ đầu tư có dự án để thực công tác bồi thường hỗ trợ, TĐC tiến độ giao - Đối với chủ dự án: + Đối với dự án Nhà nước làm chủ đầu tư: UBND thành phố cần có sách, chế hỗ trợ hợp lý linh hoạt theo thẩm quyền đối tượng bị thu hồi đất, nâng cao giá trị đất thông qua hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ ổn định sống, thưởng bàn giao mặt bằng.,, nhẳm tạo cảm giác cho người dân không cảm thấy giá đất bồi thường thấp giá trị thực tế đất 53 + Đối với dự án doanh nghiệp làm chủ đầu tư: Quy định rõ mức trần giá đất mà doanh nghiệp phép thỏa thuận với người dân, nhằm hạn chế mức bồi thường theo thỏa thuận không vượt cao so với khung giá đất hàng năm thành phố 54 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Sau nghiên cứu giá đất bồi thường số dự án địa bàn thành phố Thái Nguyên đề tài đưa số kết luận sau: Thành phố Thái Nguyên có diện tích 18.630,56 Trong đóbao gồm 28 đơn vị hành chính, bao gồm 19 phường xã.Thành phố thái nguyên có vị trí tạitrung tâm tỉnh Thái Nguyên đầu mối giao thông quan trọng nối tỉnh miền núi phía Bắc với tỉnh đồng Bắc Trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, dự án xây dựng đòi hỏi công tác định giá đất bồi thường hỗ trợ GPMB ngày trọng Công tác BTHT TĐC công việc mang tính tất yếu giá đất giữ vai trò mang tính định công tác BTHT TĐC thành công dự án góp phần không nhỏ giúp người bị thu hồi đất chuyển đổi nghề, ổn định đời sống.Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự án địa bàn thành phố Thái Nguyên mức độ chênh lệch giá đất thực tế với giá đất bồi thường cụ thể sau: - Đối với dự án doanh nghiệp làm chủ đầu tư giá bồi thường thường giá loại đất cao giá bồi thường dự án nhà nước làm chủ đầu tư giá nhà nước quy định khoảng từ 1,5 đến lần - Về giá bồi thường hoa màu đất nông nghiệp giá dự án doanh nghiệp làm chủ đầu tư cao 1,1 lần so với giá nhà nước quy định giá dự án nhà nước làm chủ đầu tư - Về giá bồi thường công trình tài sản đất giá hai dự án với giá nhà nước quy định Đối với dự án thỏa thuận, bên cạnh tích cực mang lại cho doanh nghiệp người dân như: Tiến độ thực dự án đẩy nhanh hơn, người dân hưởng mức giá bồi thường cao song tồn nhiều mặt tiêu cực tồn sau: 55 - Về phía doanh nghiệp: Chi phí doanh nghiệp bỏ ban đầu lớn mức thỏa thuận cao với nhà nước quy định sát giá thị trường - Về phí quan quản lý nhà nước: Sự chênh lệch giá đất bồi thường địa bàn, thời điểm gây nên nhiều khiếu kiện giá đất bồi thường người dân, gây khó khăn cho nhà nước trình triển khai dự án - Về phía người dân: Mặc dù người dân đồng ý hài lòng với giá trị đất bồi thường thông qua thỏa thuận doanh nhiệp, nhiên người dân phải đối mặt với nhiều thách thức khó khăn là: Tìm nơi doanh nghiệp không bố trí TĐC; mức đầu tư sở hạ tầng doanh nghiệp mang lại không lớn người dân không hưởng nhiều từ hệ thống sở hạ tầng mang lại 5.2 Kiến nghị * Với Chính phủ Xây dựng quy trình riêng để định giá đất dùng để bồi thường hỗ trợ, TĐC Bổ sung nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp định giá đất khung giá đất loại ngày 16/11/2004 Chính phủ cho phù hợp với thực tế * Với ban ngành Bổ sung thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài Chính hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thành lập tổ chức chuyên môn định giá đất bồi thường hỗ trợ, TĐC Có hướng dẫn cụ thể quy trình xác định giá đất bồi thường hỗ trợ, TĐC * Với UBND tỉnh Thái Nguyên Nghiên cứu xác định giá bồi thường hỗ trợ, TĐC cho khu vực, dự án Tiến hành dồn điển đổi cho toàn thành phố nhằm giúp cho công tác quản lý tập trung Thành lập trung tâm có chức thẩm định giá, có sách đào tạo cán làm công tác định giá đất nhằm phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước địa bàn * Với UBND thành phố Thái Nguyên 56 Kịp thời báo cáo tình hình lên UBND tỉnh Thái Nguyên để tháo gỡ vướng mắc công tác định giá đất bồi thường hỗ trợ, TĐC địa bàn thành phố dự án Thường xuyên kịp thời đạo phường thực tốt công tác tuyên truyền, vận động nhân dân tiến hành GPMB theo tiến độ dự án Giải kịp thời triệt để kiến nghị xung quanh vấn đề giá đất bồi thường sách liên quan đến bồi thường hỗ trợ, TĐC 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2009): Thông tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 Bộ Tài nguyên & Môi trường quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), nghiên cứu sở khoa học phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường – Kết nghiên cứu: “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai”, tháng 9/2012 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2003): Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003): Luật đất đai năm 2003 UBND tỉnh Thái Nguyên (2010), Quyết định số 7663/2010/QĐ-UBND ngày 20/06/2010 UBND Tỉnh Thái Nguyên việc phê duyệt dự án xây dựng công trình: Xây dựng cở sở hạ tầng khu dân cư 7B, phường Túc Duyên, TP Thái Nguyên UBND tỉnh Thái Nguyên (2011), Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/06/2011 UBND Tỉnh Thái Nguyên việc ban hành đơn giá bồi thường cối, hoa màu gắn liền với đất Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên UBND tỉnh Thái Nguyên (2013): Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND phê duyệt giá đất trung bình để tính hỗ trợ đất nông nghiệp khu dân cư địa bàn tỉnh Thái Nguyên 58 10 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Công văn số 3081/UBND-TH ngày 10/11/2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên việc chấp thuận chủ trương thực dự án đầu tư xây dựng trung tâm thiết kế thời trang TNG phường Hoàng Văn Thụ, TPTN Cty cổ phần đầu tư thương mại TNG 11 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 UBND tỉnh Thái nguyên ban hành giá loại đất địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 12 UBND tỉnh Thái Nguyên (2014), Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2014 UBND Tỉnh Thái Nguyên việc ban hành quy định đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 13 Wedsite : www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com 14 Wedsite : www.thainguyencity.com.vn 15 Wedsite : www.thuvienphapluat.vn 16 Wedsite : www.thainguyen.gov.vn 17 Wedsite : www.vi.wikipedia.org 59 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN Họ tên chủ hộ ông (bà):.……………………………………….Tuổi: Địa chỉ: Nghề nghiệp: Dân tộc: Trình độ văn hóa: Tổng số nhân khẩu: Số lao động chính: Tổng diện tích đất bị thu hồi (m2) Đất nông nghiệp: (m2) Trong đó: Đất phi nông nghiệp: (m2) Đất ở: (m2) Giá đất đền bù: Đất nông nghiệp: (đ/m2) Trong đó: Đất phi nông nghiệp: (đ/m2) Đất ở: (đ/m2) 10.Mức giá đền bù gia đình thấy thỏa đáng chưa? Thỏa đáng Chưa thỏa đáng 11.Mức đền bù cối gia đình thỏa mãn chưa? Thỏa đáng Chưa thỏa đáng 60 12.Gia đình có bố trí nơi tái định cư không? Thỏa đáng Chưa thỏa đáng 13.Gia đình ông (bà) có muốn nhà nước điều chỉnh giá đất bồi thường với thực tế thời điểm thu hồi đất hay không? Có Không Tại sao: 14 Gia đình gặp khó khăn thuận lợi nhà nước thu hồi đất? 15 Ý kiến người dân: Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2015 Họ tên chủ hộNgƣời điều tra Vƣơng Quốc Nam