kinh tế toàn cầu, tượng suy thoái thị trường Bất ñộng sản nhiều nuớc giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến ñã gặp nhiều trở ngại luồng gió phát triển mạnh mẽ ðứng trước thực trạng LỜI MỞ ðẦU trên, việc nghiên cứu tìm giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản TP.HCM phát triển hoạt ñộng ổn ñịnh việc cấp thiết thời ñiểm Mục ñích nghiên cứu: Tính cấp thiết ñề tài : Mặc dù ñược hình thành khoảng thời gian chưa lâu ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung TP.HCM nói riêng ñã ñược nhiều nước giới ñánh giá cao Chính thị trường Bất ñộng sản ñã góp phần thúc ñẩy trình ñại hóa ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà cho tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho kinh tế Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày ñóng vị trí quan trọng kinh tế xã hội nước ta Cùng với khả phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản tránh khỏi tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, chu chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại thị trường, sách tín dụng, quy ñịnh ñất ñai, nhà nhà nước Chính lẽ ñó, thị trường Bất ñộng sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa có thời kỳ trầm ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản TP.HCM giai ñoạn thông qua giải pháp tài chính" ñược tác giả thực với mong muốn phân tích hạn chế thị trường Bất ñộng sản TP.HCM , tìm hiểu phương thức hiệu việc phát triển thị trường Bất ñộng sản nhiều nước giới qua giải pháp tài chính, từ ñó ñề giải pháp tài phù hợp với tình hình nước nói chung TP.HCM nói riêng ñể giúp thị trường Bất ñộng sản TP.HCM vượt qua khó khăn, ñứng vững phát triển hoàn cảnh ðối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu ñề tài thị trường Bất ñộng sản TP.HCM Phạm vi thời gian nghiên cứu giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II năm 2008 ðây giai ñoạn có nhiều biến ñộng mạnh thị trường Bất ñộng sản tạp TP.HCM vòng năm trở lại ñây Trên sở lý thuyết Tài Chính Công, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân lắng Với nhiều nỗ lực hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường ñi theo quỹ ñạo lành mạnh ñộng lực phát triển kinh tế Tuy nhiên, tác ñộng tích cực ñến thị trường từ sách ñòi hỏi khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, nữa, nhiều sách ñược ban hành, quốc gia nào, phải ñánh ñổi lợi ích kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu lâu dài bền vững Do ñó, thay ñổi sách tài chính, sách tiền tệ, tín dụng, thay ñổi sắc thuế liên quan ñến Bất ñộng sản, tác ñộng lớn từ cân ñối cung-cầu thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó tình hình lạm phát, bất ổn Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, ñề tài ñược thực dựa phương pháp: Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh biến ñộng thị trường Bất ñộng sản giai ñoạn nghiên cứu với giai ñoạn khứ Phương pháp diễn dịch tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm sở cho việc làm rõ thực trạng ñề xuất giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản TP.HCM Bên cạnh ñó, tác giả tìm hiểu, tóm lược kết nghiên cứu trước ñó ñể bổ sung cho việc nghiên cứu ñề tài Bố cục ñề tài: Về bản, ñề tài ñược xếp gồm chương sau: Chương 1: Tổng quan thị trường Bất ñộng sản Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển thị trường Bất ñộng sản Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN TP.HCM thời gian qua Chương 3: Giải pháp tài nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản TP.HCM giai ñoạn 1.1 Tổng quan thị trường Bất ñộng sản: 1.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm Bất ñộng sản thị truờng Bất ñộng sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” “ðộng sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không ñất ñai, cải lòng ñất mà tất ñược tạo sức lao ñộng người mảnh ñất Bất ñộng sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, vật mặt ñất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới ñều thống chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai tài sản gắn liền với ñất ñai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét ñặc thù riêng thể quan ñiểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất ñộng sản ñộng sản” Hầu ñều coi Bất ñộng sản ñất ñai tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh vị trí ñịa lý ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang ðức…) Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản “mảnh ñất” ñất ñai nói chung Việc ghi nhận hợp lý ñất ñai nói chung phận lãnh thổ, ñối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi Bất ñộng sản ðiều 520 Luật Dân Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi Bất ñộng sản, ñã bứt khỏi ñược coi ñộng sản” Tương tự, quy ñịnh ñược thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong ñó, ðiều 100 Luật Dân Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản ñất ñai vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai” Luật Dân sản Tính lâu bền ñược thể rõ trình sử dụng ñất ñai, ñất ðức ñưa khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai tài sản gắn với ñất ñai không bị hao mòn Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể ñược coi Tính khan ñặc biệt: Do phát triển sản xuất, gia tăng dân “gắn liền với ñất ñai”, Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ số làm cho nhu cầu ñất ñai, nhà ngày tăng, ñó tổng cung ñất khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn ñai không thay ñổi Chính giá ñất ñai có xu hướng ngày gia liền với ñất ñai” tăng Luật Dân Nga năm 1994 quy ñịnh Bất ñộng sản ñã có ñiểm Tính cá biệt lớn chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng khác biệt ñáng ý so với Luật Dân truyền thống ðiều 130 Luật sản thị trường giống bất ñộng sản ñược xác lập một mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, diện tích cụ thể ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, sở ñưa khái niệm chung Bất ñộng sản “những ñối tượng mà dịch chuyển hạ tầng,…khác Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao làm tổn hại ñến giá trị chúng” Bên cạnh ñó, Luật liệt kê vật trường hợp có thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản ñó có không liên quan ñến ñất ñai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” tác ñộng mạnh nhu cầu giá bất ñộng sản ñó Bất ñộng sản Chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật nhà nước ban Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt hành hoạt ñộng lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất Nam, ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản tài sản bao gồm: ðất ñai; ñai tài sản quan trọng quốc gia, phải chịu chi phối nhà nước nhằm Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể tài sản gắn liền với nhà, làm giảm tác ñộng xấu ñến kinh tế, phát huy nguồn lực có công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác ñược từ thị trường bất ñộng sản Bên cạnh ñó, bất ñộng sản nằm pháp luật quy ñịnh” không gian ñịnh nên chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rộng, ña dạng cần ñược quy ñịnh thị hiếu, môi trường sống cộng ñồng dân cư khu vực chịu ảnh cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho Bất hưởng yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, ñộng sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản Hơn nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… nữa, quy ñịnh Bất ñộng sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà cho ñến chưa có quy ñịnh cụ thể danh mục tài sản 1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản: Hàng hóa bất ñộng sản bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán 1.1.1.2 ðặc ñiểm Bất ñộng sản : thị trường khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hoá bất ñộng sản Bất ñộng sản có ñặc ñiểm sau: xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai vật kiến trúc ñã xây dựng gắn Tính cố ñịnh lâu bền: Bất ñộng sản tạo lập diện tích cụ liền với ñất Có bất ñộng sản hàng hóa công trình thể ñất ñai, ñất ñai tài nguyên quốc gia thay ñổi diện tích, hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,… ñất ñai ñó hàng hoá bất ñộng sản gắn ñó khó Cũng giống hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản có hai khăn vận ñộng với tư cách hàng hoá Bất ñộng sản tài sản thuộc tính: giá trị sử dụng giá trị Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận biến ñộng theo thời gian ñược xem hàng hoá ñặc biệt Hàng hóa bất ñộng sản có ñặc trưng sau: trạng, chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo trình tự pháp lý ñịnh • Tổng cung ñất ñai cố ñịnh việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho yếu tố ñặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch thị trường bất ñộng mục ñích riêng bị hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước Do ñó giá bất ñộng sản có xu hướng ngày tăng lên, cung hàng hóa bất ñộng sản co giãn so với giá • Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài so với giao dịch hàng hoá thông thường, giao dịch bất ñộng sản không giao Căn theo loại tính chất mối quan hệ xuất thị trường, • người ta chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm Căn theo trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất • dịch thân bất ñộng sản mà bao gồm hồ sơ pháp lý bất ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê ñộng sản ñó Do ñó chi phí giao dịch thường cao ñất) hay gọi thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng công trình ñể bán • Tính khoản hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị cao, thời gian giao dịch dài nên khả chuyển hoá thành tiền mặt chậm • Hàng hoá bất ñộng sản ñược quản lý chặt chẽ Nhà nước, chịu ảnh hưởng yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng 1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản: Thị trường bất ñộng sản thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán trao ñổi bất ñộng sản ñược diễn Tất quan hệ giao dịch bất ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất ñộng sản Tuy nhiên bất ñộng sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng không ñược mua bán, mà ñối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại cho thuê lại (thị trường thứ cấp) • Căn theo mức ñộ kiểm sóat, người ta phân chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sóat nhà nước, hay thị trường phi thức thị trường không ñược kiểm sóat Nhà nước 1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản: Thị trường Bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền ñất nước Bất ñộng sản loại hàng hoá cố ñịnh di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong ñó, tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, ñịa phương lại khác Chính vậy, hoạt ñộng thị trường Bất ñộng sản mang tính ñịa phương sâu sắc chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản mang tính không tập trung trải rộng quan hệ người mua, người bán bất ñộng sản mà vùng miền ñất nước Sản phẩm hàng hoá Bất ñộng sản có “dư thừa” nơi diễn giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản cho thuê, chấp, bảo vùng ñem bán vùng khác ñược Bên cạnh ñó, thị hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất ñộng sản hiểu trường mang tính chất ñịa phương với quy mô trình ñộ khác có cách khái quát sau: Thị trường bất ñộng sản tổng thể giao dịch bất phát triển không ñều vùng, miền, ñiều kiện tự nhiên trình ñộ ñộng sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn không gian phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác dẫn ñến quy mô trình ñộ phát thời gian ñịnh triển thị trường Bất ñộng sảnkhác Thị trường Bất ñộng sản ñô thị Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân lọai thị trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác • Căn theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta chia thị trường có quy mô trình ñộ phát triển kinh tế cao hoạt ñộng sôi ñộng thị trường Bất ñộng sản nông thôn, miền núi v.v Thị trường Bất ñộng sản chịu chi phối yếu tố pháp luật bất ñộng sản thành thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng Bất ñộng sản tài sản lớn quốc gia, hàng hoá ñặc biệt, sản dùng dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở, giao dịch Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết hoạt ñộng kinh tế- thị trường bất ñộng sản công nghiệp xã hội Do ñó, vấn ñề Bất ñộng sản ñều chi phối ñiều chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng Bất ñộng sản, ñặc biệt hệ thống văn quy phạm pháp luật ñất ñai nhà ðặc ñiểm ñặc bên giao dịch ðiều chứng tỏ thị trường Bất ñộng sản ñầu quan trọng biệt ñúng nước ta thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất cho thị trường vốn Ngược lại, thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng tốt sở ñể thuê ñất) chịu tác ñộng ñịnh Nhà nước Chính phủ huy ñộng ñược nguồn tài lớn cho phát triển kinh tế thông qua chấp nước giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản thị trường Bất ñộng sản, giải ngân Ngoài ra, thị trường Bất ñộng sản có quan hệ trực tiếp với thị ñiều chỉnh sách Bất ñộng sản thị trường Bất ñộng sản nhằm huy trường xây dựng qua ñó mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng ñồ ñộng nguồn lực Bất ñộng sản phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế-xã nội thất, thị trường lao ñộng v.v dao ñộng thị trường có ảnh hưởng lan hội toả tới phát triển ổn ñịnh kinh tế quốc dân 1.1.2 Các cấp ñộ phát triển thị truờng bất ñộng sản: Thị trường Bất ñộng sản dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không ñầy ñủ, thiếu số tổ chức thị trường) • Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó giai ñoạn tất người ñều có ðặc ñiểm xuất phát từ ñặc trưng riêng vùng, chịu thể tạo lập ñược nhà Giai ñoạn cần có mảnh ñất chi phối ñiều kiện tự nhiên truyền thống tập quán, thị hiếu, tâm hình thành nên nhà ñược coi Bất ñộng sản Trong cấp ñộ này, lý xã hội trình sử dụng Bất ñộng sản.Thậm chí, thân sách ñất ñai, chủ ñất quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò thị trường ñịa phương, hiểu biết giao dịch không hoàn hảo, người ñịnh mua người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến giao dịch trước • Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó giai ñoạn doanh nghiệp Sự tác ñộng Nhà nước yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo xây dựng Trong giai ñoạn này, hạn chế ñất ñai, hạn chế lực thị trường Bất ñộng sản Bất kỳ Nhà nước ñều có can thiệp vào xây dựng, hình thành phát triển nhà, thị trường Bất ñộng sản mức ñộ khác nhau, ñó chủ yếu ñất ñai ñể Bất ñộng sản lớn, dự án Bất ñộng sản Trong cấp ñộ này, sách thực mục tiêu phát triển chung Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị xây dựng doanh nghiệp, quan quản lý xây dựng ñóng vai trò trường hạn chế, ñất ñai thị trường sơ cấp phụ thuộc vào ñịnh Nhà ñịnh nước nên thị trường Bất ñộng sản thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt • Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó giai ñoạn doanh nghiệp xây khác, thị trường Bất ñộng sản không hoàn hảo tính chất không tái tạo dựng Lúc này, bùng nổ doanh nghiệp phát triển Bất ñộng sản , ñược ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính ñộc quyền, ñầu nhiều hạn chế ñiều kiện bán Bất ñộng sản, doanh nghiệp thị trường hàng hoá khác ñủ tiền ñể phát triển Bất ñộng sản bán ñược thị trường Trong Thị trường Bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn cấp ñộ này, ngân hàng ñóng vai trò ñịnh việc tham gia vào dự án tài ðộng thái phát triển thị trường tác ñộng tới nhiều loại thị dự án khác Các sách ngân hàng, ngân hàng quan trường kinh tế quản lý ngân hàng ñóng vai trò ñịnh Bất ñộng sản tài sản ñầu tư ñất bao gồm giá trị ñất ñai sau ñã • Thứ tư, cấp ñộ tài hoá: Khi quy mô thị trường Bất ñộng sản ñược ñầu tư Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng lượng vốn lớn tăng cao thị trường phát triển mạnh, hạn chế nguồn vốn dài hạn với thời gian hình thành Bất ñộng sản thu hồi nguồn vốn dài Khi Bất tài trợ cho thị trường Bất ñộng sản , ngân hàng tiếp tục cho ñộng sản tham gia lưu thông thị trường Bất ñộng sản, giá trị vay ñối với Bất ñộng sản ñối mặt với rủi ro Lúc này, ngân hàng quyền Bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v giải phải tài hoá khoản cho vay, khoản chấp khoản tài vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư mang lại lợi nhuận cho trợ cho thị trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá nguồn vốn Trong cấp ñộ, thể chế tài chính, sách tài chính, tổ chức tài quan quản lý tài chủ thể có vai trò ñịnh Bất ñộng sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng Bất ñộng sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm Có thể thấy rằng, không thiết kinh tế, thị 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt ñộng liên quan ñến Bất ñộng trường Bất ñộng sản ñều trải qua nấc, cung bậc Cũng sản chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng kinh tế Theo ñánh giá chuyên không thiết cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn gia, tổng giá trị vốn chưa ñược khai thác ẩn chứa Bất ñộng sản nước thời gian Cũng không thiết, cấp ñộ phát triển thị trường phải kết thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ thúc giai ñoạn chuyển sang giai ñoạn khác Các kinh tế, trợ ODA nước phát triển dành cho nước ñang phát triển kinh tế ñã phát triển qua cấp ñộ từ lâu Chẳng hạn Úc vòng 30 năm qua Bên cạnh ñó, Bất ñộng sản tài sản lớn hộ gia New Zealand, tài sản Bất ñộng sản ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ ñình Trong ñiều kiện kinh tế thị trường ngỳa Bất ñộng sản cao Các nước có kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu liệu pháp “mạnh chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, ñược xem tay”, tức áp dụng ñồng loạt tất chế, sách theo chuẩn nguồn vốn ñể phát triển thông qua hoạt ñộng chấp khác kinh tế thị trường nên nay, thị trường Bất ñộng sản ñã cấp ñộ tài 1.2.3.2 Thị trường Bất ñộng sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ hoá Trung Quốc ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài hoá thị trường Bất ñộng sản ñược huy ñộng: ðây nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu Trong cấp ñộ phát triển thị trường Bất ñộng sản, trình vận giới chứng minh ñi ñến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo ñộng thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự nhiều thị trường khác ñảm cho Bất ñộng sản có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá ñược ñịnh giá Chu kỳ dao ñộng thị trường Bất ñộng sản gồm có giai ñoạn: phồn vinh (sôi khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia ñó tiềm ñáng ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) phục hồi kể vốn ñể từ ñó phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược mục tiêu ñề Chẳng hạn thị trường Bất ñộng sản nước Mỹ khoảng kỷ (1870- Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng 1973) trải qua chu kỳ dao ñộng, bình quân chu kỳ khoảng 18 năm; thị cho vay qua chấp Bất ñộng sản chiếm 80% tổng lượng vốn trường Bất ñộng sản nước Nhật từ năm 1956 ñến trải qua chu kỳ, chu cho vay Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh Bất ñộng sản ñóng vai trò quan kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất ñộng sản Hồng Kông từ sau chiến tranh trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho giới thứ II ñến ñã có chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn từ 6-7 năm, dài yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội ñặc biệt ñầu yêu cầu ñầu tư phát triển 9-10 năm, trung bình 8-9 năm Thị trường Bất ñộng sản Trung Quốc sở hạ tầng phục vụ cho ñòi hỏi thiết thực kinh tế hình thành chưa lâu từ năm 1978 ñến ñã có chu kỳ dao ñộng, 1.2.3.3 Phát triển quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản, ñặc biệt thị ñó ñáng ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trường quyền sử dụng ñất ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu tài sản năm 1992- 1993 suy sụp nhanh năm 1994 quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước ñại diện chủ sở hữu: 1.1.3 Vai trò thị trường bất ñộng sản kinh tế: Kinh nghiệm nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn nước công 1.2.3.1 Thị trường Bất ñộng sản thị trường quan trọng nghiệp hoá tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn ñề phát kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài triển thị trường Bất ñộng sản ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hoá nước ta vấn ñề sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh lớn có tầm quan trọng ñặc biệt nước ta chuyển sang chế thị tế quốc dân: trường ñiều kiện thiết chế quản lý Nhà nước ñối với công tác quy hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường Bất ñộng sản ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy hoạch ñể khắc phục tốn vướng mắc tương lai 1.2.3.4 Phát triển quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản góp phần kích 1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất ñộng sản: Cung cầu quan hệ cung cầu bất ñộng sản Cũng giống tất hàng hoá khác, bất ñộng sản vận ñộng theo quy luật cung cầu Do ñó, cung cầu thành tố hàng ñầu thị trường bất ñộng sản thích sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước: Cung bất ñộng sản: khối lượng bất ñộng sản (nhà, ñất, vật kiến Thị trường Bất ñộng sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trúc gắn liền với ñất) nhóm người cung cấp muốn trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị sẵn sàng bán thị trường bất ñộng sản thời ñiểm Do trường lao ñộng Theo phân tích ñánh giá chuyên gia kinh tế, tính chất ñặc biệt hàng hoá bất ñộng sản nên cung hàng hóa bất ñộng nước phát triển ñầu tư vào lĩnh vực Bất ñộng sản tăng lên USD có sản thường thay ñổi chậm so với nhu cầu bất ñộng sản thị khả thúc ñẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển trường Các yếu tố tác ñộng ñến cung Bất ñộng sản: ñiều hành tốt thị trường Bất ñộng sản có tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế + Tổng cung hàng hoá bất ñộng sản thông qua biện pháp kích thích vào ñất ñai, tạo lập công trình, nhà xưởng, + Chính sách Nhà nước như: sách thuế, vật kiến trúc ñể từ ñó tạo nên chuyển dịch ñáng kể quan trọng cấu sách ñất ñai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất ñộng ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê sản Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan ñến nhà, ñất giai ñoạn từ năm 1996 ñến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ ñồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% chưa kiểm soát ñược thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc ñẩy chế, sách pháp luật ñể giao dịch Bất ñộng sản thức (có ñăng + Mức ñộ phát triển thị trường vốn + Các yếu tố môi trường vĩ mô phát triển sở hạ tầng ñất nước + Các yếu tố ñầu vào tạo bất ñộng sản giá dịch vụ liên quan bất ñộng sản ký thực nghĩa vụ thuế) ñổi chế giao dịch theo giá thị trường + Những tiến kỹ thuật ứng dụng xây dựng kiến trúc hàng năm thị trường Bất ñộng sản tự ñóng góp cho kinh tế với Cầu bất ñộng sản: khối lượng bất ñộng sản mà người tiêu mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ ñồng suốt thời gian năm dùng sẵn sàng chấp nhận có khả toán ñể nhận ñược bất ñộng 1.2.3.5 Phát triển quản lý có hiệu thị trường Bất ñộng sản ñáp ứng nhu cầu xúc ngày tăng nhà cho nhân dân từ ñô thị-nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường sản ñó Các yếu tố tác ñộng ñến cầu bất ñộng sản bao gồm: + Giá bán hàng hoá bất ñộng sản + Giá dịch vụ liên quan trình sử dụng bất ñộng sản Bất ñộng sản Thị trường nhà thị trường sôi ñộng thị trường Bất + Tâm lý, thị hiếu ñộng sản, biến ñộng thị trường Bất ñộng sản thuờng xuất phát từ nhà + Tốc ñộ tăng dân số lan toả sang thị trường Bất ñộng sản khác ảnh hưởng trực tiếp ñến + Thu nhập dân cư ñời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường Bất + Tốc ñộ ñô thị hoá ñộng sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường Bất ñộng sản nhà Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản : Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản ñược thể thông qua hàm số giá bất ñộng sản.Việc xác ñịnh cung cầu hàng hoá bất ñộng sản thị trường giai ñoạn: ngắn, trung, dài hạn vấn ñề phức tạp không bị yếu tố thái chi phối giá bất ñộng sản ñược coi phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn ñịnh khó xác ñịnh như: tín hiệu quan trọng biểu thị phát triển kinh tính chất cố ñịnh cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản tế Khi kinh tế phát triển, giá bất ñộng sản có xu hướng tăng Khi xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân dân cư,…Vì vậy, việc giá bất ñộng sản tăng nên kinh tế có dấu hiệu tăng trưởng 1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản: xác ñịnh mức cung - cầu phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội vùng gặp nhiều khó khăn, tạo nên trạng thái cân ổn ñịnh 1.1.5.1 Người mua: cân không ổn ñịnh quan hệ cung - cầu bất ñộng sản Những Người mua người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá Bất ñộng sản Chính trạng thái ñó ñều tác ñộng ñến giá hàng hoá bất ñộng sản ổn ñịnh người tiêu thụ người xác ñịnh thành công dự án, chấp thị trường bất ñộng sản nhận không chấp nhận họ với sản phẩm hoàn chỉnh sản phẩm ñược Giá hàng hoá bất ñộng sản yếu tố ảnh hưởng giá hàng hoá bất ñộng sản: ñưa vào tiêu thụ thị trường Bất ñộng sản Người sử dụng thường ký hợp ñồng trước sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh Thông qua nhà tiếp thị Bất Cũng loại hàng hoá khác, giá hàng hoá bất ñộng sản ñược hình ñộng sản, họ tiếp xúc trao ñổi với nhà cung cấp tài dự án thành sở quan hệ cung - cầu bất ñộng sản Tuy nhiên, bất ñộng sản nhà xây dựng ñể ñiều chỉnh kịp thời thay ñổi thiết kế xây dựng, ñáp loại hàng hoá ñặc biệt nên giá hàng hoá bất ñộng sản có nhiều khác biệt ứng ñúng nhu cầu người tiêu dùng Sự tham gia họ ñóng vai trò tích cực so với hàng hoá khác như: giá bất ñộng sản mang tính khu vực sâu sắc, giá trình phát triển Bất ñộng sản ðôi khi, Nhà nước ñóng vai trò thay ñổi nhanh chóng theo thời gian, theo yếu tố diễn biến thị trường người mua thị trường Bất ñộng sản gián tiếp qua doanh nghiệp nhà Thông thường giá bất ñộng sản bao gồm loại sau: giá mua, giá bán, nước.Trong thực tế, có loại người mua có nhu cầu Bất ñộng sản: nhu cầu giá chuyển nhượng, giá bán nhà nước quy ñịnh, giá thực tế thị trường, giá tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) nhu cầu kinh doanh (văn hạch toán kinh doanh bất ñộng sản Các yếu tố ảnh hưởng giá hàng hoá phòng ñể bán, cho thuê nhằm mục ñích mua ñi bán lại kiếm lời Nhu cầu thứ bất ñộng sản: sau phát triển lên làm nảy sinh gọi thị trường ñầu Bất ñộng + Chi phí tạo lập bất ñộng sản sản + Tính hữu dụng bất ñộng sản: bất ñộng sản có nhiều 1.1.5.2 Người bán: công dụng thuận lợi việc mua bán giá cao Trên thị trường Bất ñộng sản, chủ thể tham gia vào bên bán Bất ñộng + Vị trí ñịa lý ñặc ñiểm bất ñộng sản: yếu tố ảnh hưởng sản ña dạng, bao gồm cá nhân doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng lớn ñối với giá bất ñộng sản, phụ thuộc lớn vào khía cạnh sản: tâm lý - xã hội người + Các yếu tố tác ñộng ñến cung cầu quan hệ cung - cầu hàng hoá Cá nhân: Các cá nhân sở hữu Bất ñộng sản (sở hữu ñất ñai, có quyền sử dụng ñất) bất ñộng sản tham gia vào thị trường với tư cách người bán, người cho thuê, người ñem Bất + Các yếu tố thuộc sách vĩ mô pháp lý : tốc ñộ tăng trưởng ñộng sản tài sản chấp ñể vay vốn, dùng Bất ñộng sản ñể góp vốn liên kinh tế, mức thu nhập bình quân ñầu người, sách tài chính, doanh Ngược lại, có số cá nhân có nhu cầu sử dụng Bất ñộng sản vào ñời quy ñịnh quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, quy ñịnh sống sinh hoạt cá nhân sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh tham khác Nhà nước có liên quan ñến bất ñộng sản Nhìn chung, gia giao dịch thị trường với tư cách người ñi mua, ñi thuê Các cá nhân tham gia vào bên bán thị trường Bất ñộng sản gồm ñủ thành phần, nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng ; trực tiếp xây dựng công trình ngành nghề, từ người muốn mua ñi bán lại Bất ñộng sản ñể kiếm lời ñến kiến trúc ñó ñể bán cho thuê theo nhu cầu ña dạng xã hội Xuất người muốn tham gia kinh doanh ñến người muốn cung cấp phát từ ñặc ñiểm mình, hàng hoá Bất ñộng sản ñều ñòi hỏi phải dịch vụ hỗ trợ hoạt ñộng giao dịch thị trường Trong loại hình hoạt ñộng ñược tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà phải theo quy hoạch, xây trên, loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ lực lượng cá nhân tham gia dựng nhà máy phải tuân thủ quy hoạch ñã xác ñịnh ðể ñáp ứng ñòi hỏi ñông ñảo nhất, tóm tắt sau:- Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà tiên này, có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng ñảm nhận quy hoạch ñất ñai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi ñược việc tạo lập hàng hoá Bất ñộng sản tổ chức việc cung ứng hàng hoá trường, nhà tư vấn giao thông.- Về kinh tế pháp lý có nhà ñịnh giá Bất ñộng cho nhu cầu xã hội Những người trước sau ñều phải tổ chức sản nhà ñất, luật sư kế toán viên, nhà môi giới Bất ñộng sản nhà ñất, nhà cung hoạt ñộng kinh doanh hình thức doanh nghiệp kinh doanh Bất cấp tài chính, nhà quản lý Bất ñộng sản nhà ñất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà ñộng sản Do ñặc ñiểm Bất ñộng sản thị trường Bất ñộng sản, doanh tư vấn tiếp thị quan hệ ñối ngoại nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản trình cạnh tranh thị trường có Doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản: phận bị thải loại, số lại có phận lớn mạnh lên thành Trong kinh tế kế hoạch hoá tập trung, thị trường Bất doanh nghiệp lớn Những ñại doanh nghiệp không lớn lĩnh vực ñộng sản nên doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản Trong kinh doanh Bất ñộng sản mà lớn so với doanh nghiệp lớn khác kinh tế xuất nhiều công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng kinh tế Các doanh nghiệp ñược tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: hoạt ñộng theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm Bất ñộng sản ñược tạo lập phần lớn doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển thuộc quyền sở hữu nhà nước Nhà xã hội Nhà nước phân phối hạ tầng, doanh nghiệp phát triển ñất ñây loại doanh nghiệp tạo hàng hoá (chỉ phạm vi hẹp), nhân dân tự xây dựng hình thức Bất ñộng sản cho thị trường Bên cạnh ñó, thị trường Bất ñộng sản có ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp ) Sự thiếu vắng doanh nghiệp doanh nghiệp thực chức san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ kinh doanh Bất ñộng sản làm giảm thiểu khả tạo lập thống cấp thoát nước, làm ñường trạm ñiện, xây dựng nhà công loại hàng hoá Bất ñộng sản mà làm cho hiệu sử dụng loại tài sản Bất trình kiến trúc khác Ngay tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc dần ñộng sản (ñặc biệt ñất ñai) ñạt ñược mức ñộ thấp kém, bị lãng phí mức dần ñược tổ chức theo loại hình kinh doanh thích hợp Các tổ chức tài chính, ñộ cao Riêng ñô thị, tham gia tạo dựng doanh nghiệp ngân hàng tình hình cụ thể người ñóng góp cổ phần kinh doanh Bất ñộng sản nên mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn vào doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản.Tóm lại, thị trường Bất ñộng không thực ñược mục tiêu ñề kế hoạch phát triển ñô thị.Như sản có loại hình doanh nghiệp tham gia vào trình ñầu tư tạo lập, phát triển vậy, nói rằng, thị trường Bất ñộng sản doanh kinh doanh Bất ñộng sản doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp tư nhân nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản Doanh nghiệp ñây hộ gia ñình, hợp Doanh nghiệp Bất ñộng sản nhà nước: tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước ñược tổ chức hoạt ñộng Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản hình thức cụ thể luật pháp quy ñịnh Tại khu vực nông thôn, Doanh chủ yếu nhà phục vụ cộng ñồng dân cư, dự án có quy mô lớn nghiệp nông nghiệp sử dụng ñất ñể trồng loại kinh doanh; Tại khu vực ñô nhằm phục vụ mục tiêu kinh tế cộng ñồng dân cư Các dự án họ thị khu vực ñô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc tiến hành việc tạo lập phát triển có ñầu tư phần Ngân sách Nhà nước Chính phủ mặt xây dựng ñể cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng, chia sẻ rủi ro ñầu tư với doanh nghiệp Ngày nay, nước phát triển, hình thức liên doanh doanh nghiệp Nhà nước tư lớn bên bán lẫn bên mua, có thời ñiểm ñều phải cần ñến dịch vụ nhân ngày tỏ có hiệu ñược Chính phủ tạo nên hành loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn thiết kế, lang pháp lý riêng ñể vận hành hiệu ñồng vốn, thời gian sáng thi công, lắp ñặt ; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn tạo Các quan lĩnh vực công kinh tế thị trường chưa ñược thuế; chuyên gia ñịnh giá ñể xác ñịnh giá Bất ñộng sản trình giao dịch, thấu hiểu cách ñầy ñủ Yếu tố tĩnh hành công cần xác ñịnh mức giá mua bán, cho thuê ; chuyên gia môi giới ñể giúp hai bên mua phải bổ sung yếu tố ñộng ñáp ứng ñược biến ñộng liên bán gặp giao dịch, giúp làm hợp ñồng mua bán thuê, nhiều chuyên tục kinh tế hàng hoá Bất ñộng sản ðó tiếp thu, nhận gia ñược mời tham gia lập thực sách lược bán cho thuê, dự thức cách ñộng ñối với thị trường chủ ñộng dự kiến tình báo giá cả; chuyên gia luật pháp (luật sư) tư vấn vấn ñề liên quan ñến huống, giải pháp quản lý theo hướng tích cực ñại hoá luật pháp Các chuyên gia tư vấn, môi giới Bất ñộng sản thường hoạt ñộng Các doanh nghiệp Bất ñộng sản tư nhân: tổ chức chuyên môi giới, tư vấn Bất ñộng sản Thị trường Bất ñộng sản Là lực lượng ñộng hoàn cảnh nay, phát triển hệ thống tổ chức tư vấn, môi giới Bất ñộng sản phát doanh nghiệp tìm tòi khả sinh lợi cao sở chi phí triển theo hướng chuyên môn hoá.Từ yêu cầu ñó, thị trường Bất ñộng sản thấp thời gian tiền bạc Hình thức phổ biến loại ngày xuất thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm: hình doanh nghiệp công ty cổ phần kinh doanh Bất ñộng sản, Tổ chức phát triển quỹ ñất: công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà Bất ñộng sản, công ty môi Tổ chức phát triển quỹ ñất hoạt ñộng theo loại hình ñơn vị nghiệp có giới Bất ñộng sản v.v Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng thu doanh nghiệp nhà nước thực nhiệm vụ công ích ủy ban sản tư nhân phải kể ñến doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng thành nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW ñịnh thành lập ñể thực phần trực tiếp tạo công trình xây dựng: nhà ở, công trình công bồi thường, giải phóng mặt trường hợp thu hồi ñất sau quy nghiệp, thương mại, dịch vụ ñể tạo hàng hoá Bất ñộng sản cho thị hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư; nhận trường Người kinh doanh Bất ñộng sản cần ñến nhà thầu xây dựng ñể thi chuyển nhượng quyền sử dụng ñất khu vực có quy hoạch phải thu hồi công xây dựng công trình Doanh nghiệp làm chức nhà thầu xây dựng ñất mà người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển ñi nơi khác trước Nhà nhiều mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất ñộng sản nước ñịnh thu hồi ñất; quản lý quỹ ñất ñã thu hồi tổ chức ñấu giá 1.5.1.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất ñộng sản: quyền sử dụng ñất theo ñịnh quan nhà nước có thẩm quyền ñối Hoạt ñộng thị trường Bất ñộng sản người mua với diện tích ñất ñược giao quản lý người bán Bất ñộng sản, mà họ có tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị Các tổ chức thông tin Bất ñộng sản: trường làm cầu nối Do Bất ñộng sản loại tài sản không di dời ñược, thường lại Các ñối tượng cung cấp thông tin thị trường Bất ñộng sản có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua trình phức tạp chủ thể tham gia hoạt ñộng thị trường Với tư cách quan quản nhiều so với việc mua-bán tài sản khác Ở trường hợp ñơn giản, lí vĩ mô, quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin ñầy ñủ người mua người bán trực tiếp giao dịch thoả thuận với nhau, luật pháp, chế, sách, quy hoạch, kế hoạch v.v cách công khai trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất ñộng sản có cần phải minh bạch tạo ñiều kiện cho chủ thể có nhu cầu giao dịch Bất ñược quảng cáo, người mua có cần phải ñược giới thiệu Quá trình khai ñộng sản dễ dàng tiếp cận với thông tin ñó thông qua phương tiện phát, xây dựng, giao dịch quản lý Bất ñộng sản tương ñối phức tạp nên phần thông tin ñại chúng sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, dự án mới, riết ñi săn lùng ñất ñai khu ñô thị Mặc dù (10/2006) giá nhà ñất cao gấp 2,5 ñến lần Từ ñó, nhiều giai ñoạn ñã có nhiều khuyến cáo phát triển nóng thị trường người cho giá nhà ñất tiếp tục giảm thêm từ 10% ñến 20% Bất ñộng sản, kèm theo ñó nhiều nhận ñịnh tượng giá Bất ñộng sản bị bắt ñầu chạm ñến ngưỡng giá trị thực ñẩy lên nhiều chuyên gia, nhưng, bất chấp tất cả, lượng giao dịch lớn Bên cạnh ñó, cầu Bất ñộng sản giảm sút phần tác ñộng Tuy nhiên, ñến nay, giao dịch Bất ñộng sản TP.HCM tê liệt tình hình tín dụng Trên thực tế, nhiều ngân hàng ñã siết chặt thủ Nếu trước ñây, giao dịch hộ chung cư cao cấp ñược xem sốt tục vay vốn thay lời từ chối không cho vay mua Bất ñộng sản Hiện tại, ngân ñến thời ñiểm tại, giá hộ loại ñã giảm 30-50% lượng hàng cho vay mua nhà khu vực dự án giá gốc ñể hạn chế rủi ro giao dịch thành công không tăng mà giảm 20-30% Không phải ngẫu nhiên Các khoản vay mua nhà với giá trị lớn, từ 3-5 tỉ ñồng ña số ñều bị từ chối dù mà thị trường lại biến ñộng mạnh Có nhiều nguyên nhân dẫn ñến cầu nhà ñược chấp có giá trị giao dịch lên tới hàng chục tỉ ñồng Bất ñộng sản giảm mạnh giai ñoạn ðặc biệt, không ngân hàng nhận chấp tài sản nhà mà Trước hết, viễn cảnh không ñược sáng sủa thị trường ñã tác khách hàng ñịnh mua với ñiều kiện khách hàng phải hoàn tất thủ tục sang tên ñộng lớn ñến tâm lý người dân Sự im ắng thị trường xu hướng giảm ngân hàng giải ngân ðiều gây không khó khăn cho khách hàng hầu giá mạnh, với thông tin sách thuế luỹ tiến theo hướng ñánh thuế người bán nhà ñòi hỏi nhận tiền ñủ hoàn tất thủ tục sang tên Không luỹ tiến ñối với trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, ñất vượt khó khăn thủ tục vay, lãi suất cho vay lực cản lớn cho hạn mức quy ñịnh, có nhà ñất không ñưa vào khai thác sử dụng nhằm mục người co nhu cầu mua nhà Với lãi suất 18,5% ñến 1,9%/năm, với mức vay 500 ñích hạn chế ñầu cơ, nhà ñầu tư nhỏ lẻ không muốn giữ Bất ñộng sản triệu ñồng ñể mua nhà, khách hàng phải trả cho ngân hàng xấp xỉ 13 triệu ñồng lâu lo ngại giá tiếp tục giảm, mặt khác, giá vàng biến ñộng tháng ðây khoản tiền lớn ñối với thu nhập phần lớn người khiến số nhà ñầu tư muốn bán ñi loại nhà , ñất ñang nắm giữ ñể dân chuyển sang ñầu tư vàng Những người có nhu cầu nhà thật chờ giá Ngoài yếu tố trên, biến ñộng thị trường Bất ñộng sản giảm thêm mua vào Theo quan ñiểm nhiều người, giá Bất ñộng TP.HCM xuất phát từ sách thuế nhà nước ñối với lĩnh vực Bất sản ñã giảm nhiều, nhiều rủi ro ñối với thị trường thời ñiểm ñộng sản Thật vậy, Pháp lệnh thuế nhà ñất ñược bổ sung theo hướng ñánh Bởi lẽ, khả sụt giá mức ñộ cao ñiều có khả xảy Có thuế luỹ tiến ñối với trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, ñất vài lý ủng hộ quan ñiểm Thứ nhất, vào thời ñiểm tháng 7/2007, vượt hạn mức quy ñịnh, có nhà ñất không ñưa vào khai thác sử dụng nhà ñầu tư ñã chuyển vốn ạt từ thị trường chứng khoán sang thị trường Bất nhằm mục ñích hạn chế ñầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách Theo ñó, hộ ñộng sản Như vậy, tháng 7/2008 thời ñiểm ngân hàng xem xét lại gia ñình, cá nhân vượt tiêu chuẩn diện tích nhà bình quân bị ñánh thuế khoản vay Trước tình cảnh này, nhà ñầu tư nhỏ lẻ tiếp tục giữ nhà, ñất, theo cách tính Cụ thể hơn, hiểu hộ gia ñình sở hữu (01) nhà họ phải thích ứng với khoản lãi suất 20%/năm, bán cắt lỗ hộ có diện tích 100 mét vuông sàn phải nộp thuế theo nguyên chắn họ bị ép giá, phải bán với mức giá thấp dự ñịnh Thứ hai, theo tắc luỹ tiến Ví dụ, diện tích từ 101 – 150 mét vuông phải nộp 130% thuế suất kinh nghiệm phát triển số quốc gia khu vực ðông Nam Á nhà nhân với (x) phần diện tích chênh lệch tăng thêm; diện tích từ 151- số quốc gia có thị trường phát triển mạnh thời gian qua mức tăng giá 200 mét vuông phải nộp 150% thuế suất nhà nhân với (x) phần diện tích nhà ñất cao 30%/năm; ñể giá nhà ñất tăng 100% phải năm Tuy tăng thêm; 200 mét vuông phải nộp 200% thuế suất nhà nhân nhiên, TPHCM, ñã giảm nhiều so với cách ñây 18 tháng với (x) phần diện tích tăng thêm Hộ gia ñình, cá nhân có sở hữu từ hai nhà hộ trở lên, vượt hạn mức nhà thực ñánh thuế luỹ tiến nhu cầu lớn ðó phân khúc thị trường nhà cho người thu theo nguyên tắc sở hữu nhiều nhà mức nộp thuế tăng Thị trường nhập thấp Theo số liệu thống kê Sở Xây dựng TP.HCM, toàn thành phố Bất ñộng sản, lẽ ñó, ñã có nhiều ảnh hưởng, ñó bật sức cầu có 218.000 lao ñộng khu chế xuất, khu công nghiệp cần chỗ lưu trú Bên thị trường ñã giảm ñi nhiều cạnh ñó, thành phố cần khoảng 30.000 hộ tái ñịnh cư khoảng 10.000 Mục tiêu việc ñánh thuế lũy tiến ñối với bất ñộng sản làm cho hộ ñể bố trí cho cán công nhân viên chức trẻ Lực lượng tiếp nhà ñầu giảm sức mua, từ ñó tạo hội cho người có nhu cầu thực tục ñược bổ sung năm, hàng ngàn sinh viên trường, tiếp tục lại tiếp cận ñược với nhà, nhiên, thuế ñánh vào kinh doanh bất ñộng sản chuyển ñến thành phố ñể tìm hội việc làm Như vậy, thực tế, thị ñã nhiều, tiếp tục ñánh thuế lũy tiến ñối với nhà, ñất thị trường phần nhà trung bình, nhà cho người thu nhập thấp không ñóng băng chậm phát triển Thực tế thị trường bất ñộng sản nhà ñầu tư mua ñi bán xu hướng hộ có diện tích nhỏ (dành cho người ñộc thân, cho lại (thường gọi nhà ñầu cơ) chiếm ñến 80% Do ñó, ñánh thuế lũy tiến ñối với cặp vợ chồng trẻ…) 2.3.2 Thị trường Bất ñộng sản phát triển thời gian qua ñối tượng ảnh hưởng lớn ñến thị trường bất ñộng sản Không nhà ñầu mà người có nhu cầu thật việc sở hữu nguồn cung gặp nhiều trở ngại: 2.3.2.1 Cung Bất ñộng sản gặp nhiều trở ngại hạn chế nguồn vốn Bất ñộng sản ñể ñể dành già mức thuế suất họ ñóng làm giảm vay ngân hàng ñối với dự án Bất ñộng sản TP.HCM: ñi nhiều thu nhập họ Chính lo ngại ñóng thuế với mức thuế suất cao sở hữu Bất ñộng sản với diện tích lớn nên nhiều người, dù có nhiều nhu Không giống công ty bất ñộng sản quốc tế huy ñộng cầu khác nhau, ñều e ngại không dám bỏ tiền vào Bất ñộng sản giai ñoạn vốn từ nhiều nguồn (từ quỹ bảo hiểm, quỹ lương hưu hay từ Nhà nước tổ chức tài chính), ngành bất ñộng sản Việt Nam lại chủ yếu dựa vào ngân hàng Không tác ñộng phía cầu, mà góc ñộ ñó, việc ñánh thuế Do ñó, ngân hàng nước hạn chế tài trợ cho xây dựng nguồn luỹ tiến ñối lĩnh vực Bất ñộng sản có ảnh hưởng ñối với cung bất ñộng sản, vốn ñã vấn ñề nan giải Việt Nam, lại trở nên trầm trọng nguồn cung Bởi lẽ, ñối với công ty Bất ñộng sản, hàng tháng công ty ñã phải chịu 28% thuế thu nhập doanh nghiệp phải gánh thêm Trong thời gian qua, nhằm kềm chế lạm phát, nhà nước ñã ban hành vai khoản thuế luỹ tiến Bất ñộng sản công ty khó Quyết ñịnh số 346/Qð-NHNN việc phát hành tín phiếu NHNN tiền ñồng chịu Lý chỗ, công ty ñịa ốc ñơn vị sở hữu nhà nhiều hình thức bắt buộc ñối với tổ chức tín dụng ñã khiến ngân hàng lâm nhất, không phân biệt ñối tượng ñầu với công ty Bất ñộng sản ñang vào khó khăn tiền ñồng cho vay, kèm theo ñó ñộng thái khác kinh doanh, việc áp dụng dẫn ñến sai ñối tượng doanh nghiệp lại tiếp tục ngân hàng nhà nước ñể rút bớt tiền lưu thông Chính thiếu hụt nguồn phải nộp thuế mức cao Thêm vào ñó, lượng khách hàng giảm e ngại thuế vốn cho vay vậy, ngân hàng thương mại phải sức tăng lãi suất huy luỹ tiến công ty không mặn mà với việc ñầu tư xây dựng dự ñộng ñể gia tăng nguồn vốn ñầu vào Trong tình hình cấp bách thiếu hụt tiền án nhà ðiều làm cho nguồn cung nhà ngày khan ñồng, nhiều ngân hàng ñã thực tăng lãi suất cách huy ñộng Mặc dù giai ñoạn tại, cầu Bất ñộng sản có phần nguội lạnh vốn nhanh nhất, thay phải ñợi tháng ñược ngân hàng Nhà nước duyệt so với trước Tuy nhiên, ñiều ñó nghĩa toàn nhu cầu Bất ñộng cho phát hành trái phiếu, kỳ phiếu Bên cạnh ñó, lãi suất huy ñộng sản TP.HCM giảm sút toàn bộ, mà ña phần tập trung vào hộ cao cấp cao huy vay vốn từ Ngân hàng NN với lãi suất liên ngân hàng mức với diện tích lớn Tại TP.HCM có phân khúc thị trường Bất ñộng sản mà 20 - 30%/năm, sẵn sàng lên 35 - 40%/năm lãi suất huy ñộng thị trường tính thấp ðến tháng 6/2008, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thuẫn ñã tạo nên nhiều khó khăn ñồng thời gây thiệt thòi cho công ty ban hành hai Quyết ñịnh số 1316/Qð-NHNN Quyết ñịnh số 1317/Qð-NHNN Bất ñộng sản, làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ phát triển dự án Bất ñộng sản ngày 10/6/2008 việc ñiều chỉnh lãi suất Theo ñó, kể từ ngày Thứ hai, phải kể ñến hạn chế hoạt ñộng quy hoạch, phát 11/6/2008, Ngân hàng Nhà nước ñiều chỉnh lãi suất từ 12%/năm tăng triển ñất ñô thị ðể phát triển 1500 dự án Bất ñộng sản, bao gồm nhà khu lên 14%/năm, ñồng thời trần lãi suất cho vay ñược ấn ñịnh 18%/năm Chính ñô thị, nhà nước cần tăng diện tích ñất ñô thị từ 105.000 hecta lên ñiều ñã làm cho công ty Bất ñộng sản thêm khó khăn vấn ñề 460.000 hecta vào năm 2020, ñưa tỷ lệ ñô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào vay vốn lãi suất cho nguồn vốn vay họ lại ñược nâng lên cao Và năm 2025 Tuy nhiên, vấn ñề quy hoạch, quản lý, phát triển ñất ñô thị thời thực tế, Ngân hàng thời gian ñều nâng lãi suất cho vay lên sát với gian qua nhiều bất cập Hệ thống văn quy phạm pháp luật trần Cụ thể, Ngân hàng Á Châu (ACB) áp dụng mức lãi vay cao theo quản lý quy hoạch, kiến trúc ñô thị chưa ñầy ñủ, thiếu ñồng bộ, hiệu lực pháp lý tính toán nhà băng, lãi suất cộng khoản phí, chi phí lên ñến thấp, phân công, phối hợp quản lý ñô thị quan nhà nước 20% Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Á áp lãi suất cho vay thấp 1% so Trung ương ñịa phương, ngành chức thực chưa với trần Tuy nhiên, Ngân hàng ưu tiên cho vay ñối với khách hàng uy tín, trả tốt, phân tán, chồng chéo, không thống nhất, không rõ trách nhiệm Vai trò nợ ñúng hạn, có mối quan hệ làm ăn lâu năm, khả hoàn trả vốn cao quyền ñô thị, ñặc biệt quan quản lý kiến trúc ñô thị 2.3.2.2 Nguồn cung Bất ñộng sản gặp nhiều trở ngại hạn chế cần, chưa ñược thiết lập rõ ràng Nhân làm công tác quy hoạch, quản sách quản lý thị trường Bất ñộng sản: lý, phát triển ñất ñô thị quận, huyện thiếu, trình ñộ chuyên môn Nhìn chung, biến ñộng lớn thị trường Bất ñộng sản thời hạn chế không ñủ nhân chuyên ngành nên việc thẩm ñịnh, phê duyệt gian qua phần lớn ảnh hưởng cung- cầu Sự thiếu hụt nguồn quản lý ñất ñô thị ñịa bàn rộng lớn gặp nhiều khó khăn Chính hạn cung Bất ñộng sản ñã ñẩy giá bất ñộng sản lên cao, dẫn chế ñã ảnh hưởng nhiều ñến tiến ñộ triển khai dự án Bất ñộng sản, ñến khả suy giảm ñột ngột thị trường tiếp nhận sách làm thiếu hụt lớn nguồn cung Bất ñộng sản ñiều tiết nhà nước Một nguyên nhân dẫn ñến tình trạng nằm sách quản lý hành nhà nước Thứ ba, hạn chế nguồn cung Bất ñộng sản bị tác ñộng lớn từ bất cập việc khuyến khích ñầu tư xây dựng nhà cho người có Một hạn chế ñầu tiên sách quản lý hành thu nhập thấp Bởi lẽ, theo khoản ðiều 40 Luật Nhà có quy ñịnh tiêu chuẩn lĩnh vực Bất ñộng sản nhiêu khê, phức tạp thủ tục hành thiết kế ñối với hộ chung cư dự án phát triển nhà thương mại phải ñầu tư dự án bất ñộng sản suốt thời gian qua, ñó nguyên ñảm bảo diện tích sàn xây dựng tối thiểu cho 45 mét vuông, nhân khiến ảnh hưởng ñến nguồn cung Bất ñộng sản Thời gian ñể dự án bất ñó, nhiều tầng lớp cư dân có thu nhập thấp, họ lại cần nhà có diện tích ñộng sản hoàn thiện thủ tục ñể triển khai khởi công xây dựng công trình theo quy nhỏ (khoảng 30-35 mét vuông) ñể phù hợp với túi tiền eo hẹp mình, ñó ñịnh hành phải trải qua 33 khâu thủ tục phải năm; có dự bao gồm người ñộc thân, người già, sinh viên trường, 90.000 án phải ñến - năm xong Bên cạnh ñó, có nhiều quy cặp vợ chồng trẻ TP.HCM có nhu cầu tương tự ðối với suy nghĩ ñịnh ñang mâu thuẫn việc Nhà nước quy ñịnh sau năm dự án không nhiều người, ñiều kiện kinh tế hạn hẹp, họ chấp nhận hộ triển khai bị xem xét thu hồi; nhưng, ñể hoàn tất thủ tục triển khai, nhỏ, ñiều kiện kinh tế ñược cải thiện họ bán nhà nhỏ mua nhà lớn ñộng thổ dự án công ty Bất ñộng sản phải năm Chính mâu Chính hạn chế mà Bất ñộng sản cho người thu nhập thấp chưa làm cho nhu cầu phận lớn cư dân ñược thoả mãn hoàn toàn, dẫn ñến thị trường nhà cho người thu nhập thấp chưa hấp dẫn nhà ñầu tư nước ðồng thời, Luật nhà quy ñịnh nhà dành cho ñối tượng có thu nhập thấp ñược xây tối ña sáu tầng ðiều kiện thực ñược Chương 3: GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN TẠI TP.HCM khu vực ñất trống ngoại thành, không phù hợp với nhu cầu người thu nhập thấp ñang lệ thuộc vào công việc kiếm sống khu thị tứ nội thành Bên 3.1 Các giải pháp hạn chế rủi ro thị trường Bất ñộng sản TP.HCM cạnh ñó, với tình hình nay, quy hoạch xây dựng chung cư phải 10 tầng 3.1.1 Phát triển thị trường phái sinh bất ñộng sản TP.HCM: mong bù ñắp ñược chi phí ñất ñai, ñó chưa kể áp lực vốn Trước ñây, chi phí cho mét vuông chung cư 5-6 triệu ñồng, ñã lên ñến 8-9 triệu ñồng Với tình trạng siết chặt tín dụng Bất ñộng sản nay, nhà ñầu tư ñương nhiên phải nhắm tới dự án ñem lại hiệu kinh tế cao 3.1.1.1 Những ưu ñiểm thị trường phái sinh Bất ñộng sản ñược áp dụng TP.HCM: Rủi ro thị trường Bất ñộng sản giá biến ñộng mạnh ñã làm cho nhà ñầu tư Bất ñộng sản người có nhu cầu sở hữu Bất ñộng sản phải lo lắng Sự lên xuống thất thường giá loại Bất ñộng sản thị Kết luận Chương 2: trường ñã ñặt nhu cầu nước ta công cụ giảm thiểu rủi ro cho loại Chương ñã mang ñến nhìn tổng quát trình phát triển thị hàng hóa Bất ñộng sản Một có ñược công cụ phòng ngừa rủi ro, tầng lớp trường Bất ñộng sản nước ta nói chung nước ta nói riêng xuyên suốt từ dân cư an tâm với thị trường Bất ñộng sản, họ không lo ngại có năm 1993 cho ñến nay, ñể từ ñó phân tích thực trạng phát triển thị trường Bất biến ñộng giá, nhờ ñó thị trường ñợt ñóng băng nặng nề ñộng sản TP.HCM giai ñoạn Trong chương 2, nguyên tâm lý e ngại lo lắng ñối với khả biến ñộng thị trường Và, nhân cụ thể ảnh hưởng ñến phát triển thị trường Bất ñộng sản ñã ñược nêu công cụ hạn chế rủi ro ñang phổ biến nước giới phân tích, ñể từ ñó ñưa giải pháp cụ thể chương ngày công cụ phái sinh Bất ñộng sản Thị trường phái sinh Bất ñộng sản loại thị trường phái sinh dựa công cụ phái sinh Bất ñộng sản Công cụ công cụ tài mà giá trị phái sinh dựa giá trị Bất ñộng sản Thông thường, hợp ñồng phái sinh Bất ñộng sản ñược thiết lập dự số Bất ñộng sản; lẽ, số Bất ñộng sản phản ánh tốt thông tin thị trường liên qua ñến bất ñộng sản Thị trường phái sinh Bất ñộng sản mang chức kết nối người bán người mua mong muốn phòng ngừa hạn chế rủi ro Nó cung cấp thông tin liên quan ñến thay ñổi giá ñối với giá trị Bất ñộng sản, giúp liên kiết nhu cầu mua, bán liên quan ñến Bất ñộng sản môi trường biến ñộng giá khó ñoán trước ngày Không dành riêng cho người sở hữu Bất ñộng sản muốn phòng ngùa rủi ro, thị trường phái sinh bất ñộng sản phù hợp hấp dẫn với: Bất kỳ nhà ñầu tư hay tổ chức ñầu tư Bất ñộng sản muốn ñầu tư ñể Phái sinh Bất ñộng sản dễ thực hiện: hợp ñồng phái sinh Bất kiếm lời ñộng sản ñược thực nhanh, dễ dàng với chi phí thấp So với việc Những người thuê Bất ñộng sản, muốn phòng ngừa rủi ro tăng giá thuê thực hợp ñồng phái sinh việc ñầu tư trực tiếp vào Bất ñộng sản thị trường nhiều thời gian chi phí nhà ñầu tư phải tiến hành nhiều công Những người chấp Bất ñộng sản, lo ngại thay ñổi giá trị Bất ñoạn chọn vị trí ñất, chọn nhà thầu, xin giấy phép, ñăng ký bảo hiểm, ñộng sản minh mang chấp trả chi phí pháp lý, Vì lẽ ñó, hợp ñồng phái sinh Bất ñộng sản ñược Các nhà thầu, công ty ñầu tư xây dựng Bất ñộng sản, muốn giữ nguyên thực nhanh chóng ñầu tư Bất ñộng sản nhiều thời gian giá trị Bất ñộng sản thời ñiểm ñịnh khoảng thời gian ñịnh ñến tương lai Phái sinh Bất ñộng sản ña dạng hóa: công cụ phái sinh Bất ñộng sản tạo danh mục ñầu tư nhanh chóng nhiều so với Nếu trước ñây, loại hình hạn chế ngày nay, ñã ñược việc ña dạng hóa ñầu tư trực tiếp vào Bất ñộng sản Công cụ phái sinh Bất nhiều nước áp dụng Có thể thấy rằng, từ năm 2006 trở lại ñây, việc sử dụng ñộng sản giúp cho nhà ñầu tư tốn phí tìm kiếm Bất ñộng sản, công cụ phái sinh bất ñộng sản ñã trở thành hình thức phổ biến châu Âu, chí dễ dàng việc ñầu tư gián tiếp vào công ty công châu Mỹ châu Á Tại Vương Quốc Anh, có nhiều công ty Bất ñộng sản hoạt ty Bất ñộng sản thông qua sở hữu cổ phiếu ñộng, số lượng ngân hàng quỹ phòng ngừa rủi ro lớn nên thị trường Không tốn phí quản lý: ñầu tư trực tiếp vào Bất ñộng sản tốn phái sinh Bất ñộng sản ñây phát triển nhanh, xuất vào năm nhiều chi phí quản lý Bất ñộng sản, nhiên giao dịch phái sinh không 2005 ñến năm 2006, giá trị giao dịch chứng khoán phái sinh ñã ñến 3.7 tỉ bảng Anh Tại Pháp, vào tháng 12/2006, Merril Lynch AXA ñã tiến hành hợp tốn chi phí 3.1.1.2 Giải pháp phát triển thị trường phái sinh Bất ñộng sản: ñồng Swap Pháp sử dụng số Bất ñộng sản Paris Tháng 1/2007, Thị trường công cụ phái sinh Bất ñộng sản phát triển nhiều nước Goldman Sachs ñã bán Quyền chọn Bất ñộng sản theo số Bất ñộng sản giới Tuy nhiên, ñể phát triển ñược thị trường này, quan ðức Tại Mỹ, vào năm 2007, nhiều ngân hàng ñã mở quầy giao dịch sản quản lý cần ý ñến vấn ñề sau: phẩm phái sinh Bất ñộng sản họ tin thị trường ñang phát triển mạnh Tổ chức môi giới GFI ñã hợp tác với CB Richard Ellis mở quầy giao Xây dựng hệ thống luật pháp ñiều tiết thị trường phái sinh Bất ñộng sản: dịch Mỹ vào cuối năm 2006 Họ ñã nhận ñịnh tiềm lớn thị ðến nay, thị trường cho sản phẩm phái sinh nói chung nước trường Mỹ ñây thị trường lớn giới thực tế sản phẩm ta chưa phát triển mạnh Nhà nước cho phép cách hạn chế phái sinh Bất ñộng sản ngày ñược mở rộng vòng năm trở lại ñây giao dịch dựa công cụ phái sinh Cụ thể nhà nước cho phép Ngân Tại Hồng Kông, theo chân phát triển Vương Quốc Anh, thị trường phái hàng Citibank thực thí ñiểm hoán ñổi lãi suất ñồng tiền từ ngày sinh Bất ñộng sản ñã dần ñược hình thành, cụ thể, giao dịch phái sinh Bất ñộng 1/3/2005 ñến 2/2006, cho phép Ngân hàng Standard Chartered chi nhánh sản ñầu tiên Dutch Bank ABN AMRO Tổ chức tài Sun Hung Kai ñã Việt Nam thực hoán ñổi lãi suất chéo ñồng tiền chéo (Cross ñược thực hiện, với số Bất ñộng sản ñược tiến hành nghiên cứu công bố Currency Swap- CCS) ñối với khoản vay ngoại tệ khách hàng sau trường ðại Học Hồng Kông khách hàng vay ngoại tệ; cho phép Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Phái sinh Bất ñộng sản có thuận lợi ñặc trưng lớn, ñó là: thương thực giao dich hợp ñồng tương lai thị trường hàng hoá (9/2004); quyền chọn ngoại tệ (Option ngoại tệ/ VND), nhà nước cho phép thực nghiệp vụ ñối với số Ngân hàng Ngân hàng Tổ chức Bất ñộng sản Ủy thác NCREIF tổ chức phi lợi nhuận Hoa Thương mại Cổ phần Quốc tế, ngân hàng Ngoại Thương (8/2005); Ngân Kỳ, ñược thành lập năm 1977 ñể hỗ trợ thành viên bên tổ chức hàng Thương mại Cổ phần Á Châu, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân Các thành viên tổ chức bao gồm công ty tư vấn Bất ñộng sản, ñội (12/2005) ñịnh chế ñầu tư Bất ñộng sản chuyên nghiệp Chính thành viên bên Chính vậy, ñể phát triển thị trường phái sinh Bất ñộng sản, nhà ñã cung cấp cho NCREIF thông tin xác ñể xây dựng số nước cần nghiên cứu ban hành cụ thể hành lang luật pháp nhằm ban hành NPI Có thể nói, NPI số Bất ñộng sản tiếng, ñược xây quy ñịnh hướng dẫn cho thị trường phát triển Cụ thể, nhà dựng chuyên gia nhiều kinh nghiệm ngành Bất ñộng sản nước cần quy ñịnh rõ loại Bất ñộng sản ñược phép tham gia giao Chỉ số NPI chuỗi liệu theo quý, tập hợp dịch thị trường phái sinh bất ñộng sản, quy ñịnh sàn giao dịch toàn tỉ suất sinh lời từ thị trường Bất ñộng sản tư nhân, hoàn toàn không sản phẩm phái sinh Bất ñộng sản, quy ñịnh chứng cần phải có xét tới mục ñích ñầu tư cấu trúc vốn nhà ñầu tư Chỉ số NPI ñược ñối với người tham gia giao dịch, quy ñịnh biên ñộ giao dịch tính toán dựa tỉ suất thu nhập có ñược từ loại Bất ñộng sản, kèm cần thiết ðặc biệt, nhà nước cần quy ñịnh rõ mức thuế người tham theo báo cáo cụ thể theo chuẩn mực Tiêu chuẩn ðầu tư Bất gia giao dịch thị trường phải nộp Theo ñó, cần giới hạn cụ thể mức lợi ñộng sản REIS ( Real Estate Investment Standards) nhuận có ñược từ giao dịch cần phải nộp thuế Một vấn ñề quan trọng Các loại Bất ñộng sản ñược ñưa vào xây dựng số NPI bao gồm: văn nhà nước cần quy ñịnh chi tiết quy ñiều luật chi phối hợp ñồng giao phòng, khách sạn, nhà ở, nhà xưởng hộ Những loại Bất ñộng sản dịch phái sinh Bất ñộng sản, ñảm bảo có tách bạch cụ thể quyền xét thấy không ñủ tiêu chuẩn không ñược ñưa vào xây dựng trách nhiệm bên tham gia số NPI Xây dựng số cho thị trường phái sinh Bất ñộng sản : Một yếu tố quan trọng ñể phát triển thị trường phái sinh Bất ñộng sản phải xây dựng số Bất ñộng sản cho thị trường Chỉ số Bất ñộng sản loại số chứa ñựng nhiều yếu tố, ñó chủ Chỉ số NPI 100 tính từ năm 1977 Chỉ số tăng lên tác ñộng thu nhập từ Bất ñộng sản quý Thu nhập năm ñược tính toán từ chuỗi liên kết thu nhập quý ðảm bảo mặt thị trường: yếu yếu tố giá Chỉ số ñược tính toán dựa số liệu có thực Có yếu tố quan trọng cần quan tâm ñối với ñiều kiện thị trường phái sinh loại Bất ñộng sản thị trường Chỉ số ñược tính phương Bất ñộng sản, ñó ñảm bảo tính khoản cho thị trường làm cho pháp trọng số, ñó mức giá trị trung bình trọng số loại Bất ñộng người hiểu rõ thị trường sản thị trường, với giá ñược thu thập hàng ngày, hàng tuần hàng Xây dựng tính khoản cho thị trường: Thiếu tính khoản tháng Tùy thuộc vào ñiều kiện nước mà có cách tính số Bất ñộng dẫn ñến khó khăn cho thị trường phái sinh Bất ñộng sản sản phù hợp với nước Tuy nhiên, nay, loại số ñược quan tâm Trên giới, nhà quản lý thị trường phái sinh Bất ñộng sản nhiều số NPI Việc tìm hiểu số sở ñể xây dựng ñều ý thức rõ ñiều này, ñiển hình thị trường phái sinh FOX số Bất ñộng sản nước ta Luân ðôn ñã xem vấn ñề ñảm bảo tính khoản cho thị NPI ñược viết tắt từ NCREIF Property Index, ñó NCREIF ñược tóm trường ñiều quan trọng hàng ñầu gọn từ National Coucil of Real Estate Fiduciaries Như vậy, khát quát, ðể ñảm bảo ñược tính khoản cho thị trường phái sinh Bất hiểu NPI Chỉ số Bất ñộng sản Hội ñồng Quốc gia ñộng sản, cần phải trì ñủ số người tham gia thị trường Thông thường, có dạng người tham gia thị trường này, họ bao 3.1.2 Phát triển sàn giao dịch bất ñộng sản: gồm người tham gia với mong muốn phòng ngừa rủi ro Hiện nay, hầu hết giao dịch nhà ñất thường thông qua nhà ñầu giá Bất ñộng sản thay ñổi, người tham gia với tư cách nhà người môi giới Những người có nhu cầu nhà thực phải thông qua nhà ñầu cơ, số khác tham gia ñể tìm kiếm hội chênh lệch giá môi giới mua nhà ñất với giá cao so với giá ban ñầu ðây Mỗi dạng người tham gia ñều có quan niệm khac tầm quan nguyên nhân gây sốt nhà ñất, nguyên trọng thị trường phái sinh Bất ñộng sản Những người tham gia nhân khiến cho thị trường ảm ñạm giá Bất ñộng sản phản ánh với mong muốn phòng ngừa rủi ro trả phí ñể tránh rủi ro; chênh lệch giá trị thực Khi thị trường lên sốt, có nhà ñầu nhà ñầu phân tích thị trường Bất ñộng sản thực giao người ñược hưởng lợi nhiều nhất, Nhà nước người có nhu cầ nhà dịch ñể kiểm soát tài Bất ñộng sản họ dựa rủi ro giá ñất thực không không ñược hưởng lợi từ tăng giá ñó Chủ ñầu tư dự thị trường; người tìm kiếm chênh lệch giá thực giao dịch án không ñược hưởng số tiền chênh lệch so với giá gốc mà chủ yếu tính hiệu dụng giá thị trường Dù mục ñích ñi nữa, nhà ñầu tư thứ cấp Thực tế, sản phẩm bất ñộng sản có giá bán có mặt tất họ tạo cân thị trường ban ñầu thấp, lợi nhuận khoảng 20% so với tổng vốn ñầu tư, sau Làm cho người hiểu rõ thị trường: yếu tố khác quan vài lần sang nhượng ñã ñẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban ñầu, trọng ñể phát triển thị trường phái sinh Bất ñộng sản cấp người có nhu cầu thực phải chịu mua với giá cao quản lý phải giúp người hiểu ñược thị trường cách Chính vậy, giải pháp ñể gia tăng tính minh bạch cho thị trường bất cung cấp kiến thức thị trường nhiều hình thức khác ñộng sản nhà nước cần thúc ñẩy phát triển sàn giao dịch bất ñộng nhau, qua kênh thông tin khác Chính nhờ hiểu biết sâu sản Theo cách này, Doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản phải thực rộng nhiều người thị trường này, ngày có nhiều nhà việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất ñộng sản thông qua sàn ñầu tư, tổ chức tài tham gia vào thị trường, qua ñó tạo giao dịch bất ñộng sản, bắt buộc Bất ñộng sản phải ñủ ñiều kiện theo quy ñược liên kết chặt chẽ thị trường tài thị trường ñịnh pháp luật ñược ñem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê Bất ñộng sản mua trêm sàn giao dịch bất dộng sản ðồng thời, Chủ ñầu tư tự thành Kiến thức thị trường phái sinh Bất ñộng sản cần ñược cấp lập sàn giao dịch lựa chọn sàn giao dịch bất ñộng sản ñơn vị khác quản lý phổ biến cho nhà ñầu tư Bất ñộng sản lẫn nhà thành lập ñể giới thiệu bất ñộng sản thực giao dịch bất ñộng sản ñầu tư tài Chính nhờ hiểu biết thị trường phái sinh Không thế, nhà nước phải buộc Sàn giao dịch bất ñộng sản công Bất ñộng sản, nhà ñầu tư tài có hội nắm ñược khai thông tin bất ñộng sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho sâu ñặc ñiểm thị trường Bất ñộng sản; ñồng thời, thuê mua sàn giao dịch ñể khách hàng biết ñăng ký giao dịch, bao nhà ñầu tư Bất ñộng sản bổ sung thêm nhiều kiến thức tài gồm thông tin cụ thể sau: Chính thế, hai thị trường Tài Bất ñộng sản gắn kết chặt chẽ hơn, ñồng thời, nhờ hiểu biết mức ñộ sâu rộng nhà ñầu tư, hai thị trường ñạt ñược mức ñộ hiệu cao ðến lượt mình, hai thị trường góp phần giúp cho thị trường phái sinh Bất ñộng sản phát triển ðối với nhà phải nêu rõ nhà riêng lẻ hay hộ chung cư Nếu nhà riêng lẻ nêu rõ biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn ; ðối với bất ñộng sản dịch vụ phải nêu rõ văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ; ðối với bất ñộng sản công nghiệp phải nêu rõ hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi ; Nêu rõ công sử dụng bất ñộng sản thông tin theo thiết kế ban ñầu; ðối với quyền sử dụng ñất phải nêu rõ loại ñất phi nông nghiệp (ñất ở, ñất KCN, ñất làm mặt sản xuất kinh doanh ), loại ñất nông nghiệp hay Nêu rõ chất lượng bất ñộng sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình; loại ñất khác (nếu có) Nhà nước cần yêu cầu minh bạch thông tin vị trí bất ñộng sản, cụ thể: Nêu rõ thông tin quyền lợi ích người thứ ba có liên quan quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng ñang cho thuê, chấp, cho mượn, cho nhờ ðối với bất ñộng sản khu vực ñô thị ñã xác ñịnh ñược ñịa cụ Với sàn giao dịch bất ñộng sản, giá bất ñộng sản ñược xác ñịnh hợp thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), ñường phố, quận (huyện), thành phố lý Khi giá mức ñộ hợp lý, nhu cầu người sử dụng tăng cao, doanh nghiệp (tỉnh) ðối với nhà chung cư nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư ðối dễ bán ñược Bất ñộng sản cho ñối tượng có nhu cầu thật với với khu vực nông thôn nêu rõ ñịa bất ñộng sản theo tên xóm, thôn, xã, hình thức toán cụ thể, hợp lý an toàn, hạn chế trường hợp tất huyện, tỉnh; sản phẩm ñều rơi vào tay nhà ñầu tư lướt sóng, họ không bán kịp thời ðối với bất ñộng sản chưa xác ñịnh ñược ñịa cụ thể (chưa thành dẫn ñến tình trạng trì truệ việc toán lần cho DN Tính lập ñược ñơn vị hành chính) nêu tên dự án, ký hiệu lô ñất (ñối với lô ñất xây pháp lý sản phẩm Bất ñộng sản ñược giám sát chặt chẽ hơn, tạo an tâm dựng nhà riêng lẻ công trình xây dựng khác), ký hiệu hộ (ñối với cho khách hàng nhà chung cư) 3.2 Các giải pháp gia tăng nguồn vốn ñầu tư cho thị trường Bất ñộng sản Thông tin quy mô, diện tích bất ñộng sản cần quy ñịnh rõ TP.HCM 3.2.1 Giải pháp thu hút vốn từ nước ngoài: sau: ðối với nhà riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên ñất, diện tích Ngoài vấn ñề bất cập trường pháp lý, chế sách, quản lý xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; ñối với hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng nhà nước, tác ñộng thị trường vàng, chứng khoán… vấn ñề vốn ñang số hộ, diện tích sàn hộ, số phòng ; ñược xem toán nan giải doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng ðối với bất ñộng sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên ñất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có); sản, khó khăn nguồn vốn ñã hạn chế phần lớn nguồn cung Bất ñộng sản thị trường Theo thống kê, tiềm lực tài hầu hết doanh ðối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tích toàn nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hạn chế nên phải phụ thuộc vào khu công nghiệp, mật ñộ xây dựng, diện tích ñất công cộng (sử dụng chung), nguồn vốn ngân hàng Theo ước tính, số vốn ñầu tư vào bất ñộng sản nước diện tích ñất ô ñất ; Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt tầng ( có) Thông tin ñặc ñiểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng bất ñộng sản phải thê rõ ràng sau: Nêu rõ ñặc ñiểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Vì lẽ ñó, giải pháp cấp bách công ty Bất ñộng sản cần quan tâm ñế việc thu hút liên kết vốn với công ty, tổ chức nước Về phương diện pháp lý, hợp tác vốn hoàn toàn phù hợp lý sau: Thứ nhất, Việt Nam ñã trở thành viên WTO, thành viên không thức Liên hiệp Hội ñồng Bảo An, Thủ tướng Việt Nam Nguyễn Tấn Dũng ñã ký bảng Hiến pháp ASEAN, cho phép Việt Nam hội nhập sâu vào thị trường giới Thứ 2, Luật Kinh doanh Bất ñộng sản ñược ban hành ñã tạo Nếu dự án ñã lên quy hoạch, cần phải có bảng phân bổ ngân môi trường hợp pháp rõ ràng cho hoạt ñộng hợp tác ðồng sách ñầu tư hợp lý, rõ ràng với thiết kế chi tiết hạng mục thời, giai ñoạn nay, nước giới ñã nhận thấy nhiều tiềm tổng thể dự án lớn thị trường Bất ñộng sản nước ta Thật vậy, thời ñiểm trước ñây, lãnh ñạo UBND TP.HCM ñã ñến nước Singapore, Malaysia ñể kêu gọi ñầu Trình ñược phân tích mức ñộ khả thi tính thành công (khả sinh lợi hấp dẫn) dự án tư vào dự án ñịa ốc Thế nhưng, công ty nước vào thời ñiểm ñó ñều Nếu liên doanh, chủ dự án cần phải có báo cáo tài tình thờ với mời gọi Một số doanh nghiệp ñặt yêu cầu hình doanh nghiệp ñược chuẩn bị chu ñáo, rõ ràng thực góp ñất, công ty nước phải có vốn ñối ứng ðiều kiện khiến không ñơn vị kiểm toán uy tín công ty nước gặp trở ngại việc hợp tác Tuy nhiên, ñến có Ngoài ra, yếu tố nhỏ không phần quan trọng nhiều doanh nghiệp nước muốn ñầu tư vào ñịa ốc Có dự án ñó nên tìm hiểu văn hóa doanh nghiệp, văn hóa quốc gia Nhà doanh nghiệp nước không cần chào mời mà họ tự tìm tới ñầu tư nước ñể ñáp ứng giải tỏa ñúng lo lắng Vì lẽ ñó, công ty bất ñộng sản cần tận dụng hội ñể thu hút làm hài lòng với ñòi hỏi nhà ñầu tư nước nguồn vốn vào dự án ñầu tư ðặc biệt, ñối với dự án triển khai dở dang 3.2.2 Giải pháp phát hành trái phiếu: chưa hoàn tất ñến bù từ nhiều năm qua hình thức phù hợp ñể Thực tế việc Ngân hàng thắt chặt tín dụng bất ñộng sản ñã gây nhiều công ty bất ñộng sản nước sớm triển khai bước dự án Bên khó khăn lớn cho công ty bất ñộng sản Do ñó, bên cạnh việc thu hút vốn cạnh ñó, dự án lớn, với diện tích vài trăm hecta ñể xây khu ñô thị hợp tác với công ty nước ngoài, công ty bất ñộng sản ñã tìm cách tồn ñược công ty bất ñộng sản nước quan tâm ñể ñược hợp tác góp vốn ñầu cách huy ñộng vốn thông qua phát hành trái phiếu tư Trên phương diện thực tế, dù chưa phải phổ biến với tất công ty bất Nhận hiệu có ñược kênh huy ñộng vốn nên việc phát hành ñộng sản, ñã có nhiều hợp tác góp vốn công ty nước với trái phiếu bất ñộng sản ñã trở nên phổ biến giới Cụ thể, gần ñây nhất, công ty, tập ñoàn lớn nước Cụ thể kể ñến Dự án The CapitalLand Singapore ñã hợp tác với Tập ñoàn Lippo ñể phát hành 342 triệu Estella (xa lộ Hà Nội, quận 2, TP.HCM) qui mô khoảng 1.500 hộ, tổng vốn VND trái phiếu ñể phát triển dự án chung cư ðây lần ñầu tiên ñầu tư 106 triệu USD, ñây dự án liên doanh Keppel Land (thuộc Tập mà lần thứ CapitalLand huy ñộng vốn cách phát hành trái phiếu ñoàn Keppel Singapore, chiếm 55% vốn) Công ty Tiến Phước (45%), Ở nước ta, tình trạng khó khăn nguồn vốn nay, với hình ra, Công ty An Phú JS Công ty HOK Mỹ ñã kết hợp ñể triển khai thức này, công ty ñầu tư Bất ñộng sản không khó khăn ñể tìm ñược dự án nghìn tỉ VND, xây dựng khu dân cư An Phú Hưng Hóc Môn, nguồn vốn ñáp ứng nhu cầu ñầu tư Ngoài công ty ñầu tư Bất ñộng sản TP.HCM huy ñộng vốn nhiều ñối tượng khác quỹ ñầu tư, công ty, tập ðể ñạt ñược hiệu cao việc thu hút vốn ñầu tư nước ngoài, công ty Bất ñộng sản cần trọng: Chuẩn bị hồ sơ dự án thật hoàn chỉnh (ñặc biệt quan trọng giấy tờ pháp lý dự án) Nghiên cứu kỹ mức giá chuyển nhượng vốn góp (nếu hình thức hợp tác, liên doanh) ñoàn bảo hiểm, tài Mặt khác việc áp dụng lãi suất trình trả nợ qua phương thức linh hoạt so với tổ chức tín dụng Doanh nghiệp chủ ñộng việc quản trị tài thông qua việc mua ñi hay bán lại trái phiếu công ty phát hành thị trường ðối với công ty ñầu tư kinh doanh sản phẩm bất ñộng sản, ñiều kiện việc phát hành trái phiếu cần có thời gian hoạt ñộng tối thiểu năm kể từ ngày công ty thức ñi vào hoạt ñộng, có báo ñảm toán bên thứ ba phải tài sản ñăng ký giao dịch bảo ñảm ñược cáo tài năm liền kề trước năm phát hành ñược kiểm toán kết xác ñịnh giá tổ chức chuyên môn có chức ñịnh giá hoạt ñộng sản xuất, kinh doanh năm ñó phải có lãi Tuy nhiên,ñối với Như vậy, thời gian tại, việc phát hành trái phiếu Bất ñộng sản công ty Bất ñộng sản việc phát hành trái phiếu bất ñộng sản kèm theo quyền thật phao hiệu ñối với công ty Bất ñộng sản gian mua hộ bị chi phối Luật Nhà Ở Luật Kinh Doanh Bất ðộng ñoạn khát vốn Về phía khách hàng, nhiều công ty Bất ñộng sản tham Sản Bởi lẽ, ðiều 39 Luật Nhà quy ñịnh nhà ñầu tư huy gia huy ñộng vốn hình thức khách hàng có lợi công ñộng vốn từ khách hàng người cho thuê hoàn tất xây dựng móng ty Bất ñộng sản phải chạy ñua quan tâm ñến chất lượng sản phẩm Bất ñộng cao ốc Bên cạnh ñó, ñiều Nghị ñịnh 153/2007/Nð-CP ngày 15/10/2007 sản ñể dễ dàng thu thu hút vốn 3.2.3 Giải pháp hình thành quỹ tín thác bất ñộng sản: quy ñịnh chi tiết hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh Bất ñộng sản thì: "Việc ứng tiền trước mua nhà phải ñược thực nhiều lần Lần ñầu ñược huy Một giải pháp ñể ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản tạo ñiều ñộng chủ ñầu tư ñã bắt ñầu triển khai xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật theo kiện cho công ty bất ñộng sản hoạt ñộng tốt việc gia tăng nguồn tiến ñộ nội dung dự án ñã ñược phê duyệt” cung cho thị trường bất ñộng sản Muốn thực ñược ñiều này, thị trường Bất Như vậy, câu hỏi ñược ñặt việc huy ñộng vốn trái ñộng sản cần thu hút lượng vốn lớn nước lẫn nước Một công ty bất ñộng sản ñược tiến hành trước công ty hoàn thành phần kênh quan trọng thu hút vốn cho lĩnh vực Bất ñộng sản ñược nhiều nước móng công trình có bị xem vi phạm luật hay không Câu trả lời ñây giới áp dụng Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua hộ hoàn toàn phù Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñời kênh quan trọng ñể hợp với Luật Doanh nghiệp, không trái với Luật Chứng khoán Cả chủ ñầu tư thu hút vốn ñầu tư nước vào bất ñộng sản, khu ñô thị khách hàng tham gia mua trái phiếu ñều ñược ñảm bảo quyền lợi Chỉ dự án ñủ ñiều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ñộng sản Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản mô hình ñầu tư bất ñộng sản dựa (hoàn tất hạ tầng, xây xong phần móng) công ty Bất ñộng sản tiến hành vào uy tín kinh nghiệm công ty thành lập Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ký hợp ñồng mua bán hộ với khách hàng Trước công trình hoàn tất phần hành lang pháp lý bảo vệ nhà ñầu tư mua chứng quỹ Quỹ tín thác ñầu móng, tất khách hàng ñều mua trái phiếu Bất ñộng sản ñều trái chủ, chưa tư bất ñộng sản phải khách hàng mua hộ Do ñó, công ty Bất ñộng sản không vi phạm Nhà ñầu tư ủy thác cho công ty quản lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản pháp luật Tuy nhiên, ñể ñảm bảo lòng tin khách hàng, trái phiếu công ty ñầu tư vốn quỹ vào bất ñộng sản kiếm lời Vì ủy thác nên nước Bất ñộng sản cần ñược ñảm bảo toán Việc ñảm bảo toán công ty quản lý quỹ chuyển giao 90% lợi nhuận cho nhà ñầu tư thông qua bảo lãnh toán tổ chức tài chính, tín dụng, bảo ñảm vào Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản Cổ phiếu Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng tài sản tổ chức phát hành ( tức công ty Bất ñộng sản); theo ñó, sản có tính khoản cao lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm tài sản bảo ñảm toán phải ñược xác ñịnh giá trị tổ chức chuyên quỹ ổn ñịnh môn có chức ñịnh giá; ñồng thời, giá trị tài sản ñảm bảo toán phải lớn Trên giới, Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñược phân loại theo ñối giá trị (gốc, lãi) trái phiếu ñược bảo ñảm tài sản Ngoài tượng ñầu tư, gồm: Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản khai thác bất ñộng sản thực qua hình thức bảo ñảm tài sản bên thứ ba; theo ñó, tài sản bảo (Equity REIT), quỹ tìm cách sở hữu ñiều hành khai thác bất ñộng sản ñể tạo thu nhập Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản cho vay (Mortgage REIT) cho chủ sở hữu bất ñộng sản người khai thác bất ñộng sản vay tiền, ví dụ cho dạng ñầu tư khác Nếu không họ gửi tiền vào ngân hàng mua trái vay ñể mua lại quyền khai thác khách sạn vòng số năm ñịnh phiếu Chính phủ lãi an toàn ðể ñảm bảo hiệu tài chính, Quỹ tín Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản mua lại số khoản nợ thác ñầu tư Bất ñộng sản cần ñược ñảm bảo số yêu cầu: chứng khoán ñược ñảm bảo bất ñộng sản Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản Không ñược sử dụng Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay hỗn hợp vừa làm chủ hoặc/và khai thác bất ñộng sản vừa cho chủ bất Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản cần phải có Ban ðại diện Quỹ ñộng sản khác vay tiền Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñược phân loại theo ðại hội nhà ñầu tư bầu chọn tổ chức: Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản pháp nhân ñược thành lập theo Luật Doanh nghiệp, có ñại hội ñồng cổ ñông, hội ñồng quản trị Ban kiểm soát Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản cần phải ñáp ứng tính minh bạch báo cáo công bố thông tin cổ ñông bầu ra, cổ phiếu Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản chứng quỹ ñầu tư ñược chia cổ tức, ñược mua bán thị trường chứng khoán Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản phải có sách ñánh giá, thẩm ñịnh tài sản giao dịch kinh doanh sơ cấp thứ cấp Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản quỹ hỗ tương: Tương tự quỹ Các thành viên tham gia Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản phải ñộc lập lợi ích nhằm ñảm bảo mức ñộ ñộc lập hoạt ñộng REIT ñầu tư chứng khoán Nghị ñịnh số 144 Chính phủ Việt Nam ban hành ðiều kiện thứ hai uy tín công ty quản lý quỹ, doanh nghiệp tập trung vào phát triển khai thác bất ñộng sản ñược mua thuê cá nhân ñầu tư tin tưởng vào nguồn lực, kinh nghiệm kinh doanh bất dài hạn quyền khai thác từ Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản có hành lang pháp ñộng sản, kinh nghiệm quản lý vốn, hiểu biết có kinh nghiệm thị trường bất lý bảo vệ nhà ñầu tư chặt chẽ ñộng sản, thị trường vốn, có kỹ quản lý ñầu tư, quản lý tài sản ñể ñầu tư Chứng Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản có dạng nửa trái phiếu (trái phiếu), nửa cổ phiếu cụ thể: Người sở hữu chứng REIT ñược nhận khai thác có hiệu thành viên công ty quản lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản lợi tức ñịnh kỳ, không tham gia quản lý ñầu tư, việc quản lý giao cho nhà Thứ ba phải có hành lang pháp lý chặt chẽ: ðể ñảm bảo tính minh quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên bạch tài công ty quản lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñể bảo vệ nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán, ñịnh giá nhà ñầu tư Các nước phát triển Quỹ tín thác ñầu tư Bất ñộng sản nói chung Giống cổ phiếu, người nắm giữ chứng quỹ Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng nước ta nói riêng cần có luật, quy chế quy ñịnh chi tiết tiêu sản nhà ñầu tư nên phải chấp nhận rủi ro, khoản ñầu tư quỹ có chuẩn hoạt ñộng công ty quản lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ðồng lãi, lỗ thị giá chứng Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản thời, cần có quy ñịnh nhằm bảo vệ nhà ñầu tư tham gia vào Quỹ tín tăng giảm, Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản bị phá sản Công ty quản thác ñầu tư bất ñộng sản Các luật cần phải ñảm bảo ñược tính minh bạch lý Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản chịu trách nhiệm bồi thường cho nhà ñầu thông tin mức ñộ ưu ñãi thuế tư sai sót họ làm trái pháp luật, trái ñiều lệ quỹ, trái khế ước quản lý ðiều kiện thứ tư miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp ðây ñiều kiện tiên cần phải phân ñịnh chức ñặc ñiểm tổ chức liên Theo chuyên gia giới, bốn ñiều kiện ñể Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản thành công gồm: quan ñến cấu trúc Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản ñể áp dụng thuế ðối với Việt Nam, ñây ngành nghề kinh doanh có ñiều kiện nên phải có Có hiệu tài cao: Mục ñích nhà ñầu tư lợi nhuận, họ ñồng ý Bộ Tài trước cấp phép thành lập Về ñơn vị quản lý Nhà bỏ vốn ñầu tư tin tưởng dự án họ ủy thác ñầu tư có lợi ích tài cao nước ñối với Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản, Công ty Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản hoạt ñộng quản lý Vụ Tài ngân hàng Bộ Tài thuế suất vị trí mảnh ñất khác mức thuế ñóng Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, trường hợp Bộ Tài ủy khác Hạn mức tính thuế cần xác ñịnh rõ hạn mức diện tích sàn sử dụng quyền cho UBND TP.HCM Sở Tài người ñại diện quản lý Công ty hay tổng diện tích sử dụng Bên cạnh ñó, học tập cách làm Quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản nước láng giềng Singapore áp dụng thuế cố ñịnh, người mua nhà ñể Hiện có khoảng gần 20 quỹ ñầu tư nước ñang muốn ñổ nguồn vốn chịu thuế 4%, mua nhà không phải ñóng thuế 12% Ở Việt Nam ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản Việt Nam Tuy nhiên, ñể thu hút nhà ñầu ñánh thấp chút Việc ñánh thuế cố ñịnh giúp thị trường ñỡ xáo trộn, tư nước ngoài, Chính phủ nên sớm ban hành luật quỹ Quỹ tín thác ñầu không xảy việc móc ngoặc nhà ñầu tư với quan quản lý nhằm trốn tư bất ñộng sản, luật khác liên quan ñến thị trường chứng khoán, ưu ñãi thuế thuế Bên cạnh ñó, nhà nước cần áp dụng phương pháp xác ñịnh giá tính 3.3 Các giải pháp thúc ñẩy ñầu tư giao dịch thị trường bất ñộng sản thuế theo cách mới, theo ñó, giá tính thuế ñược xác ñịnh theo giá loại ñất TP.HCM UBND cấp tỉnh quy ñịnh cần phải sát với giá chuyển nhượng thị trường 3.3.1 Hoàn thiện sách tài thuế thị trường bất ñược công bố hàng năm theo qui ñịnh Luật ðất ñai 2003 Phương pháp ñộng sản TP.HCM: không mang lại hiệu ñối với thuế lũy tiến dành cho Bất ðộng sản, mà Ở phần trên, ñã có nhìn sơ lược sách thuế luỹ tiến mang lại hiệu lợi ích ñối với loại thuế bất ñộng sản Tiếp theo, tìm hiểu biện pháp nhằm hoàn thiện hướng sắc khác thuế theo mục ñích có lợi cho thị trường Những lợi ích ñem lại từ tính thuế bao gồm : Một vấn ñề quan trọng ñối với sắc thuế mà quan Thứ nhất, mặt hình thức, quy ñịnh thuế cách tính thuế rõ quản lý cần quan tâm phải xác ñịnh ñối tượng thu thuế mức thuế ràng dễ hiểu Người dân, người sử dụng ñất quan thuế dễ dàng tính cho phù hợp ðối với việc xác ñịnh ñối tượng thu thuế lũy tiến, bộ, ngành cần ñược mức thuế phải ñóng hàng năm Quy ñịnh rõ ràng hạn chế ñược cố gắng tìm giải pháp khả thi bao thầu ñược tất ñối tiêu cực có từ nhân viên thu thuế ðiều khác hẳn với qui ñịnh tượng, ñặc biệt không bỏ sót ñối tượng ñầu Giải pháp ñặt tài sản nhà cũ hạng ñất mức thuế chênh lệch hạng ñất (không ñược xác ñất ñược ñưa vào kinh doanh ñã nộp thuế kinh doanh thuế thu nhập Bất ñịnh rõ ràng) dễ dẫn ñến tiêu cực ñóng thuế thu thuế ña số người ñộng sản ñó không bị ñánh thuế luỹ tiến Nhà nước nên giảm mức thuế dân ñất ñang sử dụng thuộc hạng ñất nào; biết ñược số chuyển nhượng xuống 1% không thu thuế thu nhập cá nhân bán nhà, thuế phải ñóng theo thông báo mà phường, xã ñưa tới gộp thuế chuyển nhượng bất ñộng sản với thuế thu nhập cá nhân thuế thu Thứ hai, giải ñược bất hợp lý ñộng viên thuế nhập doanh nghiệp.Ngược lại, nhà nước cần ñánh thuế với thuế suất cao ñối với ñảm bảo công xã hội việc sử dụng ñất ñóng thuế sử dụng ñất trường hợp bán nhà ñất vòng năm kể từ mua Thuế suất ñược tính ðất ñang sử dụng vị trí thuận lợi có giá cao ñó mức thuế sử kinh doanh bất ñộng sản với thuế suất nên mức 25-28% chênh lệch giá dụng ñất cao nơi khác có vị trí không thuận lợi Sự công mua bán ðối với việc xác ñịnh mức thuế lũy tiến, cần xác ñịnh rõ tính ñược thể trình giải toả ñền bù, ñô thị hoá thuế, hạn mức ñánh thuế Căn tính thuế cần sửa ñổi theo hướng quy ñịnh Ví dụ: Trước giải toả, khu ñất nằm kiệt hẻm ñược xác ñịnh giá tính thuế giá ñất tính thuế UBND tỉnh quy ñịnh theo khung giá 200.000ñồng/mét vuông Nhưng sau giải toả, khu ñất ñó ñược mặt Chính phủ công bố công khai hàng năm Lúc người nộp thuế công tiền với hệ thống hạ tầng hoàn thiện, giá ñất ñược xác ñịnh lại 2.000.000ñồng/ mét vuông Như vậy, mức thuế ñóng hàng năm khu ñất tham gia xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, không giới hạn quy mô, ñó tăng lên 10 lần tương ứng với mức tăng giá ñất Nhà nước thu thuế ñất lãnh thổ Song song ñó, cần ña dạng hoá hình thức ñầu tư (trực tiếp, gián hàng năm có ñiều kiện trang trải cho ñầu tư trước ñây mở ñường tiếp), loại hình tổ chức kinh doanh phát triển nhà xã hội: 100% tư nhân, xây dựng hạ tầng nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, ñoàn thể, quỹ hợp tác xã ðặc Thứ ba, tăng cường công tác quản lý sử dụng ñất tiết kiệm, hiệu biệt, nhà nước nên khuyến khích tập ñoàn kinh doanh bất ñộng sản, xây dựng hơn; hạn chế tình trạng ñầu ñất Tại TP.HCM, nhiều người ñổ xô ñi chuyên nghiệp (kể nước ngoài), có lực tài công nghệ mạnh ñầu mua ñất tích trữ nhu cầu sử dụng ñất thực Tình trạng tư trực tiếp vào lĩnh vực này kéo theo ñó ñất có chủ mà bỏ hoang, tình trạng sử dụng ñất không ðồng thời, cấp quản lý cần quan tâm phát triển thị trường tài liên quan hiệu Quy hoạch ñô thị trở nên bát nháo, phổ biến nhà chia lô, ñến nhà cho người có thu nhập thấp, cụ thể như: cho vay trả chậm trừ vào muốn nhà mặt tiền ñể dễ kinh doanh, buôn bán; vào chung cư lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp chấp, phát triển thị chuyện ñường bất ñắc dĩ Các nhà ñầu tư dự án thấy mảnh ñất thuận trường vật liệu xây dựng dịch vụ liên quan ñến nhà cho người có thu lợi chút chăm chăm vào việc phân lô bán nhà nhập thấp… Nhà nước cần phải phân ñịnh rõ với ñối tượng ñược hỗ trợ Nếu áp dụng cách tính thuế mới, theo ñó, tăng mức thu thuế lĩnh vực nhà có thu nhập thấp ñưa sách phù hợp cho ñối gấp nhiều lần mức thuế thông thường ñối với phần diện tích ñất ñể tượng Cụ thể hơn, ñối với người có thu nhập thấp, khả hoang, không sử dụng hạn chế tình trạng ñầu ñất, nắm giữ ñất ñai trái tự lo ñược chỗ ñược nhà nước nên xem xét giải cho thuê nhà giá pháp luật, xác ñịnh ñược kế hoạch sử dụng ñất phù hợp với nhu cầu thực chất thấp, thời hạn cho thuê ñược thực ñến thân họ tự tạo lập ñược xã hội, chấn chỉnh tình trạng sốt ñất “ảo”, “ñóng băng ảo” ðồng thời, quy nơi phải trả lại nhà xã hội ñang thuê ñể quan quản lý Nhà ñịnh khuyến khích ñược việc xây dựng nhà cao tầng, tiết kiệm nước giải cho người có nhu cầu khác Thực theo hướng này, quỹ ñất diện tích ñất, tăng diện tích thông thoáng công cộng, góp phần cải thiện dành cho việc trì, phát triển nhà xã hội ñược bảo toàn, ñối với mặt ñô thị ñối tượng thu nhập thấp có phần khả tài chính, nhà nước Thứ tư, cách tính thuế phù hợp với luật pháp quốc tế, ổn ñịnh nguồn thu, góp phần thúc ñẩy phát triển xã hội Trên quan ñiểm thu thuế ñể phục vụ phát triển ñất nước, thuế sử dụng ñất nguồn thu lớn cho cần áp dụng sách ñể tạo ñiều kiện cho họ tạo lập ñược chỗ thông qua hình thức mua nhà xã hội mua nhà trả góp dài hạn với lãi suất thấp Mặt khác, cần ñề cao vai trò Nhà nước phát triển quản lý ngân sách Nhà nước mà ñang bỏ ngỏ quỹ, thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, mà bật là: xây dựng 3.3.2 Giải pháp khuyến khích ñầu tư phát triển dự án nhà cho giám sát thực quy hoạch không gian kiến trúc tổng thể, tiêu người thu nhập thấp: chuẩn ñịnh mức kỹ thuật xây dựng ñảm bảo an toàn hài hoà cảnh quan ñô thị Với nhu cầu lớn sản phẩm nhà dành cho người thu nhập thấp (nên có quy hoạch tiêu chuẩn dành riêng cho khu nhà cho người nay, nhà nước ñơn vị ñầu tư kinh doanh Bất ñộng sản cần quan có thu nhập thấp); hoàn thiện sở pháp lý cần thiết theo hướng tự hoá thị tâm ñẩy mạnh loại hình nhà ðể ñảm bảo loại hình Bất ñộng sản trường hoá, ban hành thực sách miễn giảm thuế ưu ñãi phát triển ñược, nhà nước cần trọng ñến vấn ñề sau: toàn diện khác nhằm khuyến khích ñầu tư phát triển quỹ nhà cho người có Một mặt, nhà nước nên cho phép thành phần kinh tế loại hình thu nhập thấp; xây dựng quy chế quản lý hiệu chung cư, ngăn chặn doanh nghiệp, tổ chức cá nhân có ñủ ñiều kiện kỹ thuật tài ñược trừng phạt nghiêm khắc hành vi gian dối, tham nhũng lãng phí xây dựng, quản lý nhà tái ñịnh cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể nhà tình nghĩa, nhà tình thương nhà ñoàn kết… KẾT LUẬN Không thế, nhà nước cần thành lập Quỹ nhà quốc gia ñịa phương, chuyên dành cho người có thu nhập thấp thuê thuê mua Nguồn tài Quỹ ña dạng, song chủ yếu ñược tạo lập từ nguồn ngân sách nhà nước, nguồn Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñược hình thành chưa lâu, ñó, kinh phí dự án tái ñịnh cư, nguồn trích tiền ñấu giá quyền sử dụng ñất tài sản ñang giai ñoạn bước chuyển phát triển Bản thân công, nguồn thu khác… mình, thị trường Bất ñộng sản chịu tác ñộng nhiều yếu tố vĩ Nhiệm vụ chi chủ yếu Quỹ hỗ trợ phát triển nhà phục vụ dự án tái mô, sách nhà nước Do ñó, thăng trầm thị trường ñịnh cư quốc gia ñịa phương, phát triển quỹ nhà xã hội phục vụ tầng lớp lao ñộng có thu nhập trung bình thấp xã hội, chí hỗ trợ người dân diện giải phóng mặt dự án ñi xuất lao ñộng ñể ổn ñịnh việc làm, tạo nguồn thu nhập góp phần ổn ñịnh sống xây nhà cho thân giai ñoạn tiến triển ñiều tránh khỏi Mặc dù ñã có nhiều thay ñổi sách ñiều tiết, nhiên, thị trường Bất ñộng sản nước ta tồn nhiều bất cập Hơn nữa, giai ñoạn thời, thị trường Bất ñộng sản nước ta ñang chịu tác ñộng lớn mang nhiều yếu tố bất lợi Vì lẽ ñó, sôi ñộng thị Kết luận Chương 3: trường ñã chuyển sang thời kỳ gian nan hơn,ñòi hỏi có ñiều Việc phân tích thực trạng thị trường Bất ñộng sản TP.HCM giai ñoạn chỉnh phù hợp thời kỳ tới Chương ñã làm xuất yêu cầu khách quan cần phải có Trước tình hình này, luận văn ñã ñi vào nghiên cứu thực trạng thị giải pháp ñể phát triển làm cho thị trường Bất ñộng sản TP.HCM vận hành trường Bất ñộng sản thời gian vừa qua ñể xác ñịnh ñâu ổn ñịnh, lành mạnh, giảm thiểu lên xuống giá Chính vậy, khó khăn nguyên nhân yếu, ñể từ ñó ñề giải pháp thúc Chương tập hợp giải pháp tài phù hợp với giai ñoạn ñẩy thị trường phát triển mức ñộ cao Các nhóm giải pháp ñược giới nay, bao gồm nhóm giải pháp giúp hạn chế rủi ro cho thị trường Bất ñộng sản thiệu luận văn bao gồm giải pháp dành cho cấp quản lý TP.HCM, nhóm giải pháp giúp gia tăng nguồn vốn cho thị trưưòng Bất ñộng sản lẫn công ty Bất ñộng sản Trên sở giải pháp ñã ñề ra, luận văn ñã TP.HCM giai ñoạn khó khăn vốn nay, Chương ñề cập ñến nhóm giải pháp giúp thúc ñẩy ñầu tư giao dịch thị trường Bất ñộng sản TP.HCM ðây giải pháp thiết thực giúp phát triển thị trường Bất ñộng sản ñã ñược nhiều nước giới áp dụng mang lại hiệu cao mục tiêu phát triển thị trường Bất ñộng sản Chính giải pháp góp phần thay ñổi khó khăn thị trường Bất ñộng sản TP.HCM, ñồng thời thúc ñẩy thị trường phát triển mạnh mẽ với mức ñộ an toàn hiệu lớn trước ñưa hướng giải khó khăn thời, tạo tiền ñề cho công ty Bất ñộng sản hoạt ñộng vững vàng, ñồng thời giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, giảm thiểu rủi ro không lường trước ñược TÀI LIỆU THAM KHẢO A Các tài liệu giáo khoa, văn pháp luật Tài Doanh nghiệp ñại – GS.TS Trần Ngọc Thơ Lý thuyết Tài Chính Công – PGS.TS Sử ðình Thành Giáo trình Lý thuyết Tài Tiền tệ - GS.TS Dương Thị Bình Minh Pháp lệnh thuế nhà, ñất năm 1992 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chỉ thị Số: 01/2008/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ Về số giải pháp ñẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất ñộng sản Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật ðất ñai 1993 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật ðất ñai 2003 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật nhà 2005 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 10 Luật Kinh doanh Bất ñộng sản 2006 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 11 Giáo trình Tổng quan Bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản – Nguyễn Tấn Bình 12 ðịnh hướng thị trường bất ñộng sản - GS TSKH ðặng Hùng Võ 13 Bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật ñất ñai với kinh tế thị trường Việt Nam" GS TSKH ðặng Hùng Võ Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright) B Các trang web: http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Kien-thucBDS/Khai_niem_BDS/ http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TT-batdong-san/TTBDS/ http://thanhlapdoanhnghiep.com/content/view/40/35/ http://www.nld.com.vn/tintuc/dia-oc/227455.asp http://thuonghieuviet.gsoecom.com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774 http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/3/144683/ http://www.metvuong.com/thongtin/535_Khi-von-Ngan-hang-hanche-cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dongvon.html http://www.chapcanhthuonghieu.com.vn/index.php?go=News&at=ar ticle&sid=1107 http://www.dddn.com.vn/PortletBlank.aspx/48AA7423480F4D5B91 3ED24FFF1D617D/View/DnHienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print =179752070 10 http://www.sggp.org.vn/kinhte/2008/6/155339/ 11 http://www.tiasang.com.vn/news?id=2464 12 http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/06/3BA034BC/ 13 http://tintuc.timnhanh.com/kinh_te/20080610/35A7AC99/ 14 http://saga.vn/dictview.aspx?id=5115 15 http://www.vnchannel.net/news/18-dau-tu-chung-khoan-diaoc/200712/50363-bat-dong-san-2007-bat-on-va-tiem-an-rui-ro.html