BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM - - PHẠM VĂN RẠNG PHẠM VĂN RẠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS NGUYỄN THANH TUYỀN TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu thực hiện, có giúp đỡ giáo viên hướng dẫn Các số liệu thông tin cung cấp luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tp.HCM, tháng năm 2009 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản thị trường tín dụng BĐS 1.1 Thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm 1.1.1.2 Đặc trưng hàng hóa bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.2 Đặc điểm PHẠM VĂN RẠNG 1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Thị trường tín dụng bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm 12 1.2.2 Đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 12 1.2.3 Vai trò tín dụng bất động sản 13 1.2.4 Nhận dạng rủi ro thị trường tín dụng BĐS 15 1.2.5 Sản phẩm xu hướng phát triển thị trường tín dụng BĐS 18 1.2.6 Mối quan hệ phát triển TT BĐS thị trường tín dụng BĐS Việt Nam 20 1.3 Tín dụng bất động sản Mỹ học kinh nghiệm Việt Nam 21 1.3.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 22 1.3.1.1 Qúa trình phát triển tín dụng bất động sản Mỹ 22 1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1.3.1.3 Tác động khủng hoảng 33 1.3.1.4 Phản ứng phủ Mỹ 35 BĐS : Bất động sản 1.3.2 Các học kinh nghiệm Việt Nam 37 MBS : Mortgage-backed Securities (chứng khoán đảm bảo tài sản Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội quốc gia tài trợ bất Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 39 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 39 chấp) 2.1.1 Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam 10 năm gần đây39 2.1.1.1 Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) 39 động sản) Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Corporation (Tập đoàn cho vay CDO : Collateralized debt obligations (Giấy nợ đảm bảo tài sản ) 2.1.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – 2006) 42 2.1.1.3 Giai đoạn thị trường bất động sản (2007 – 02/2008) 44 chấp quốc gia) 2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay) 50 CDS : Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (Credit Default Swap) 2.1.2 Mối quan hệ thị trường bất động sản thị trường chứng khoán 53 SPV : Thể chế mục đích đặc biệt (Special Purpose Vehicle/Entity) 2.2 Những rủi ro thị trường bất động sản Việt Nam 57 SIV : Công cụ đầu tư kết cấu (structured investment vehicle) 2.3 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 58 OFHEO : Cơ quan Tài nhà Liên bang (Office of Federal Housing HPI : Chỉ số giá nhà FED : Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (Federal Reserve System) 2.3.1 Các hình thức tín dụng chủ yếu thị trường bất động sản 58 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân tín dụng bất động sản 68 Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp Enterprise Oversight ) ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 72 NAR : Hiệp hội Bất động sản Mỹ (National Association of Realtor) 3.1 Dự báo thị trường bất động sản 72 FDI : Fogrein Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) 3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng thị trường bất động sản 77 WTO : World Trade Organization (Tổ Chức Thương Mại Thế Giới) 3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản 81 Tp.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh 3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng 82 BIDV : Ngân hàng Đầu Tư Phát Triển Việt Nam 3.3.2 Hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp 87 ANZ : Ngân hàng ANZ (Australia and New Zealand Banking Group Seabank : Ngân hàng TMCP Đông Nam Á 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản 89 3.3.4 Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản 94 3.3.5 Các giải pháp khác 96 Limited ) Dongabank : Ngân hàng TMCP Đông Á Kết Luận 99 ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu Tài liệu tham khảo Vietabank : Ngân hàng TMCP Việt Á ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình VIB : Ngân hàng TMCP Quốc Tế DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam Bảng 1.1: Động thái tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 23 VPBank : Ngân hàng TMCP doanh nghiệp quốc doanh Việt Nam Bảng 2.1: Giá bất động sản số dự án Tp.HCM 46 ASEAN : Association of Southeast Asia Nations( Hiệp hội Quốc gia Đông Bảng 2.2: So sánh thị trường chứng khoán giá bất động sản 55 Nam Á) APEC : Asia-Pacific Economic Cooperation(Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương) WB : World Bank (Ngân hàng Thế Giới) IMF : International Monetary Fund (Quỹ tiền tệ quốc tế) NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương mại ABS : Asset backed secuirities (chứng khoán tài sản tài chính) REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty tín thác đầu tư bất động sản) DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 2.14: Biến động lãi suất ngân hàng 60 Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số tỷ lệ đô thị hóa 72 Hình 1.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số lãi trái phiếu 10 năm Mỹ 22 Hình 3.2: Số lượng hộ dự kiến bán 73 Hình 1.2: Tình trạng phá sản từ năm 2007 – 2008 24 Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua năm 76 Hình 1.3: Dư nợ tín dụng bất động sản Mỹ từ năm 2002 – 2008 28 Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua năm 78 Hình 1.4: Tổng giá trị công cụ tài phái sinh Mỹ 1995–2007 so với tổng thu Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động toàn ngân hàng (2000 -2008) 79 nhập Mỹ 29 Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) 79 Hình 1.5: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 31 Hình 3.7: Tình hình huy động cho vay toàn hệ thống ngân hàng 80 Hình 1.6: Thị trường nhà đất Hoa Kỳ 32 Hình 1.7: Giá dầu (USD/thùng) giai đoạn 1998 – 2008 34 Hình 1.8: Tăng trưởng kinh tế toàn cầu giai đoạn 1950 – 2010 35 Hình 2.1 : Tình hình biến động Khu công nghiệp khu chế xuất từ năm 1991-2007 40 Hình 2.2: Tình hình sử dụng đất Khu công nghiệp khu chế xuất từ năm 1991 – 2007 41 Hình 2.3: Tình hình biến động thị trường chứng khoán Việt Nam từ năm 2000 05/2009 42 Hình 2.4: Số hộ chào bán qua năm 43 Hình 2.5: Thống kê FDI năm 2001 - 05/2009 44 Hinh 2.6: Số hộ bán 45 Hình 2.7: Giá bán hộ đã/sắp giao 46 Hình 2.8: Giá thuê mặt bán lẻ số thành phố lớn Châu Á 48 Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam năm 2007 49 Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản năm 2007 49 Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho ngành 50 Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008 52 Hình 2.13: Tỷ lệ lạm phát Việt Nam 59 LỜI MỞ ĐẦU lớn tiền lưu thông thị trường bất động sản bị ảnh hưởng Sự cần thiết đề tài tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng Và không ngoại lệ, thị trường tín Tốc độ toàn cầu hóa tự hóa thương mại nhanh chóng năm dụng bất động sản bị tác động lớn, kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch vừa qua tạo thay đổi to lớn môi trường kinh tế quốc tế, kinh tế nước Đây vấn đề thời nóng bỏng toán khó cho thị trường bất động sản xích lại gần có ảnh hưởng qua lại với Cuộc khủng hoảng thị nhu cầu vốn ngày tăng Vậy làm để khơi thông nguồn tín dụng trường cho vay chấp nhà đất tiêu chuẩn Mỹ tác động tiêu cực đến thị bị tắc nghẽn, làm để thị trường tín dụng kênh cung cấp vốn tốt trường tài giới Hàng loạt định chế tài Mỹ công bố tổn cho thị trường bất động sản? Vì việc nghiên cứu đề tài “Thực trạng giải pháp thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu khủng hoảng gây phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015” nên Hơn nữa, khủng hoảng lan rộng sang số nước khu vực Châu yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông phát triển thị trường tín dụng Âu, Nhật… Một số Ngân hàng lớn quốc gia lâm vào tình trạng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thị trường bất động sản Và khủng hoảng tương tự Hậu không nhìn nhận góc độ kinh doanh mục tiêu đề tài đề ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng giải việc làm riêng nước Mỹ mà Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài xem xét ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến chu chuyển dòng vốn đầu tư Luận văn đưa số đóng góp sau: - Hệ thống hóa lý luận bất động sản, thị trường tín dụng bất động quốc tế nói riêng tăng trưởng kinh tế giới nói chung Việt Nam với tư cách phận ngày hội nhập sâu vào kinh tế giới chắn không tránh khỏi tình trạng Thị trường bất động sản đóng vai trò lớn trình phát triển sản - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, năm gần đây, đánh giá nhu cầu bất động sản năm tới kinh tế Việt Nam, sau gia nhập Tổ Chức Thương Mại Quốc Tế Phát - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản năm gần triển hiệu thị trường góp phần quan trong việc thúc đẩy phát triển Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua kênh, xem xét nguyên nhân tồn của kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào trình phát triển đô thị nông thôn thị trường tín dụng bất động sản ngày văn minh theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để phát triển tốt thị trường bất động sản, yêu cầu quan trọng cần phải đáp ứng vốn, phải cần nhiều vốn - Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm khơi thông nâng cao hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Thị trường tín dụng bất động sản thị trường quan trọng cung cấp nguồn Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích để nhận diện tồn vốn cho thị trường bất động sản Tuy nhiên, thị trường lại phụ thuộc nhiều vào vướng mắc thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa giải pháp, kiến nghị nguồn vốn từ phía ngân hàng, Nhà nước ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm biện pháp khắc phục yếu điểm có phát triển thị trường tín dụng phát, sách thắt chặt tiền tệ biện pháp quan trọng, rút lượng bất động sản thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động trường tín dụng bất động sản kinh tế thời kỳ hội nhập sản Đối tượng phạm vi nghiên cứu Các động thái thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản 1.1 Thị trường bất động sản: 1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm: Các yếu tố dẫn đến nghẽn mạch kênh tín dụng Thời gian nghiên cứu: Phân tích đánh giá thị trường bất động sản thị a Bất động sản: trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 6/2009 Phương pháp nghiên cứu Mỗi quốc gia từ thành lập xác lập chủ quyền vùng lãnh thổ định không quốc gia xâm phạm chủ quyền lãnh thổ Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo suốt quốc gia khác Để quản lý sử dụng, nay, hầu hết quốc gia phân chia trình nghiên cứu luận văn tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản động sản Kết cấu luận văn Bất động sản, hiểu đất đai, tài sản gắn liền với đất - Phần mở đầu đai không di dời Động sản tài sản di dời từ chỗ sang chỗ - Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất khác động sản - Chương 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam - Chương 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến 2015 - Kết luận Theo quy định Điều 181 Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định; b Hàng hóa bất động sản: Một bất động sản trở thành hàng hóa có giá trị giá trị sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu người Hàng hóa bất động sản bất động sản đem mua bán thị trường 1.1.1.2 Đặc trưng hàng hóa bất động sản: a Thuộc tính bất động sản: - Tính bất động: đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, nơi họ sống Quyền sử dụng đất xác định vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất - Tính không đồng nhất: giá bất động sản gắn liền với đặc điểm Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt, đặc điểm chung có đặc điểm riêng, là: - đai, thể khía cạnh sau: tài sản Hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc vào thời điểm bán nào, người mua có thích hay không, tâm lý Khả co giãn cung bất động sản kém: Cung bất động sản tương đối đàn hồi so với thay đổi giá cả, hạn chế định cung ứng đất + Tổ chức cung toàn đất đai cố định hay nói cách khác quỹ đất đai luôn không thay đổi người mua lúc đặc điểm cụ thể bất động sản nữa, điều + Cung đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn chứng minh cho không đồng bất động sản kinh tế + Hạn chế mặt quy hoạch Nhà nước, hạn chế bật thị trường Tính không đồng bất động sản ngày tăng nhu + Việc phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo cầu xã hội ngày phát triển vì: + Tính khan hiếm: Diện tích đất có hạn so với gia tăng dân số, lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày giảm Diện tích đất đai có xu hướng giảm vì: quan hệ thời kỳ nên thông thường tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi cao độ, diện tích xây dựng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch quy định xây dựng quyền địa phương - • Tốc độ tăng dân số nhanh • Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp • Nhu cầu lao động thành thị cao nông thôn dẫn đến tình trạng dân số thành phố tăng đột biến, nhu cầu chỗ tăng lên Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên Ngoài ra, phát triển đất nước theo + Tính bền vững, đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm đất đai hướng công nghiệp hóa – đại hóa, sách pháp luật Nhà nước, nhu cầu công trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển, tất làm chi phí xuất đặc biệt mà tài sản thay được, tham gia vào trình tái mua bán giao dịch bất động sản tăng sản xuất xã hội, cho nên, dù đem cho sử dụng mục đích mang lại - Bất động sản có tính thích ứng chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản lợi ích cho chủ sở hữu Đồng thời, thời gian sử dụng đất đai, bất động sản vô công trình trình sử dụng điều chỉnh công sử dụng mà hạn, điều thể đời sống kinh tế bền vững giữ đặc trưng công trình đảm bảo nhu cầu người tiêu dùng Mặt khác, b Đặc trưng hàng hóa bất động sản: đầu tư xây dựng vào công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng thêm vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng Nhà Nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường khu vưc hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường khác Bên cạnh đó, Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh họat: bất động sản không tái tạo hay tính khan đất nên thị trường mang tính độc quyền hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn lại liên - Các thông tin quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa quan đến nhiều thủ tục, việc định mua, bán không nhanh hàng hóa phổ biến triệt để điều làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh cạnh khác Vì vậy, khả chuyển đổi thành tiền mặt linh hoạt tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo - Sự can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước: bất động sản có tầm quan trọng lớn với kinh tế, xã hội trị quốc gia nên Nhà nước - Nguồn cung thị trường bất động sản thay đổi chậm so với cầu biến động bất động sản: Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt không giống có quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ việc sử dụng chuyển dịch hàng hóa thông thường khác, cung bất động sản phản ứng nhanh bất động sản, bất động sản chịu can thiệp trực tiếp Nhà Nước chóng việc tăng cung hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu, lẽ việc tăng 1.1.2 Thị trường bất động sản: cung bất động sản thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị 1.1.2.1 Khái niệm: trường loại bất động sản đó, thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử Thị trường bất động sản nơi diễn hoạt động kinh doanh bất động sản bao dụng đất, xin cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản - Giao dịch thị trường bất động sản cần đến loại tư vấn, chuyên gia 1.1.2.2 Đặc điểm: định giá chuyên nghiệp có trình độ cao tổ chức trung gian: Bất động sản hàng - hóa có giá trị lớn, giá hàng hóa bất động sản chịu tác động nhiều yếu tố, Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản - thông tin thị trường bất động sản phức tạp thường không hoàn hảo Vì vậy, Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có đầy đủ thông tin xác, có hàng hóa cố định, di dời mặt địa lý, thừa thải nơi bù tính toán kỹ lưỡng, có tư vấn chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có đắp thiếu hụt nơi khác, điều làm cho thị trường bất động sản mang tính chất chuyên môn thuộc tổ chức môi giới tổ chức trung gian hoạt động thị địa phương sâu sắc trường - Thị trường bất động sản chịu chi phối pháp luật: Bất động sản tài sản quốc gia, hàng hóa đặc biệt, giao dịch bất động sản tác động mạnh mẽ - Thị trường bất động sản thị trường có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác, thị trường tài tiền tệ, tín dụng với phát triển kinh tế đến hoạt động kinh tế - xã hội Do vấn đề bất động sản có chi phối quốc gia: Hầu hết khoản đầu tư vào hai luồng đầu tư vào tài chỉnh chặt chẽ hệ thống văn quy phạm pháp luật riêng bất động sản sản đầu tư thị trường tài tiền tệ Trong thời điểm người ta Thị trường bất động sản mang tính chất thị trường không hoàn hảo: có nhu cầu chuyển dịch lượng tiền bạc sang tài sản ngược lại Mặt khác, Thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp - thân giao dịch bất động sản thường có nhu cầu lớn vốn Điều cho thấy, 10 thị trường bất động sản quốc gia phát triển lành mạnh ổn định quyền sử dụng đất đai, quyền mua, bán, cho thuê, chấp, chuyển nhượng, góp vốn có thị trường vốn phát triển lành mạnh ổn định kinh doanh bất động sản hướng dẫn hợp đồng dân bất động sản, quy 1.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản: định phạm vi áp dụng sắc thuế việc sử dụng chuyển nhượng đất Cũng giống thị trường khác, thị trường bất động sản chịu tác động đai yếu tố kinh tế, trị, văn hóa, dân số Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản - Quy định quy hoạch sử dụng đất Chính phủ quyền cấp: loại hàng hóa đặc biệt nên ảnh hưởng yếu tố đến thị trường bất Những sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh tế kèm với kế động sản có đặc điểm riêng, cụ thể: hoạch quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch thực chất xác định xác định - Sự gia tăng dân số: Tăng dân số làm tăng nhu cầu loại hàng hoá lại mục đích sử dụng đất, từ khu vực, vùng nằm quy hoạch chuyển thị trường, để đáp ứng nhu cầu ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển quy mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất hoạt động công nghiệp mô từ làm tăng nhu cầu sử dụng đất Tuy nhiên, diện tích đất đai giới hạn nằm quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, khu trung tâm thương mại, tồn trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ phi nông nghiệp khác nên có sức ép nhu cầu lớn, đòi hỏi thị trường bất làm tăng nhu cầu bất động sản, thúc đẩy tăng chủng loại hàng hóa giao động sản phải tự xếp lại cho phù hợp với nhu cầu thị trường dịch bất động sản thị trường ngược lại Mặt khác, gia tăng dân số áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng nhà ở, đất ở, đồng thời làm tăng nhu cầu hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, - Chính sách tài tiền tệ Nhà nước: Yếu tố ảnh hưởng lớn đến phát triển thị trường bất động sản Khi Nhà nước áp dụng sách nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần chững lại đóng băng, có nhu cầu nhân tố làm gia tăng cầu bất động sản, thời điểm gần giao dịch mua bán bất động sản bất động sản khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ - - Tập quán, truyền thống thị hiếu: Đây yếu tố mang tính nhân văn thị Sự phát triển kinh tế: Phát triển kinh tế nước tất yếu làm gia tăng trường bất động sản Yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch mua bán, thuê nhu cầu sử dụng đất lĩnh vực sản xuất, lĩnh vực sản xuất phi nông mướn, chấp thị trường bất động sản Đẩy nhanh hay hạn chế giao dịch nghiệp, vấn đề đòi hỏi phải có trình chuyển dịch đất sử dụng hoạt động khía cạnh đảm bảo độ tin cậy bên mua bán, cho thuê thuê hay sản xuất nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - tác động đến việc sử dụng hình thức toán Mặt khác, thị hiếu thói quen dịch vụ, động thái làm gia tăng giao dịch bất động sản tạo phát ảnh hưởng đến thị trường bất động sản phương diện thói quen nhà ở, triển cho thị trường bất động sản đất - Yếu tố pháp luật sách thuế lĩnh vực bất động sản: Hệ thống pháp luật quốc gia yếu tố có tính chất định đến hình thành phát triển thị trường bất động sản thông qua quy định quyền sở hữu đất đai, 1.1.2.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản: Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, có tính 71 72 nhà đầu tư xã hàng với giá gốc kèm khuyến để cắt lỗ khó thực Chương 3: Giải pháp phát triển hiệu qủa thị trường tín dụng bất động sản nhằm giá thành xây dựng cao lạm phát đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản đến năm 2015 Ngoài ra, không kể đến phân khúc thị trường chủ đầu tư 3.1 Dự báo thị trường bất động sản chưa hợp lý, chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào thị trường hộ cao cấp với giá Năm 2002, dân số sống thành thị Việt Nam 20 triệu người,chiếm từ 1,5 tỷ trở lên khách hàng có nhu cầu thực tế có khả mua khoảng 25,1% dân số, tăng lên 23,6% vào năm 1999, dự báo tăng lên 35% 45% hộ không nhiều, lúc nhu cầu hộ có giá từ 500 triệu đồng vào năm 2010 năm 2020, đặc biệt hai thành phố lớn Tp.Hà Nội Tp.Hồ Chí đến tỷ đồng lớn nguồn cung lại Minh Theo kế hoạch Bộ Xây Dựng, tỷ lệ đô thị hóa Tp.Hồ Chí Minh dự báo khoảng 58% 77% - 80% vào năm 2010 2020 Con số Hà Nội 30% - Kết luận chương Chương trình bày thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến 32% vào năm 2010 55% - 62,5% vào năm 2020 Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số tỷ lệ đô thị hóa nay, thị trường trãi qua nhiều giai đoạn nóng lạnh Đăc biệt, năm 2007, thị trường phát triển nhanh, nước sôi động thị trường bất động sản, ngân hàng cho vay ạt, dư nợ cho vay bất động sản tăng cao Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư, người mua đổ xô vào kinh doanh bất động sản (chủ yếu đầu cơ) đẩy giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, thị tường chứng khoán giai đoạn liên tục tăng điểm cổ vũ cho thị trường bất động sản, lạm phát tăng cao Để kiềm chế lạm phát, Nhà nước thực sách thắt chặt tiền tệ, ngân hàng hạn chế cho vay, nguồn vốn cung cấp cho thị trường bất động sản bị khóa nên thị trường bất động sản trở trạnh thái “đóng băng” Đây hạn chế thị trường tín dụng bất động sản Việt nam, sản phẩm tín dụng hạn chế, phụ thuộc nhiều vào ngân hàng, đó, huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu Source: World Bank, TNS Vietcycle(2009) gặp nhiều khó khăn chưa thực phương án mà doanh nghiệp áp dụng Vì Trong 15 năm qua, Việt Nam trở thành thành viên tổ chức kinh vậy, cần có biện pháp, công cụ để khai thông thị trường tín dụng có tế lớn ASEAN, APEC, World Bank, IMF theo xu hướng hội nhập toàn cầu hóa thể huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi từ phía nhà đầu tư nhỏ lẻ Cần tạo Vào năm 2007, Việt Nam gia nhập WTO sau 11 năm đàm phán Những kiện liên thông thị trường bất động sản thị trường tài thu hút dòng vốn nhà đầu tư nước Vì vậy, nhu cầu thành lập công ty đa quốc gia doanh nghiệp nước tăng lên nhanh chóng Trong hai trung tâm kinh tế lớn Việt Nam ( Hà Nội Hồ Chí Minh), cao ốc văn phòng (hạng A, B 73 74 C) luôn khan Tỷ lệ cao ốc văn phòng cho thuê Việt Nam 97% Đối với nhà cho công nhân khu công nghiệp, số 21 địa phương (CBRE) Theo Cty CB Richard Ellis Việt Nam, tốc độ tăng nhu cầu thuê cao ốc văn gửi báo cáo, có 19 tỉnh đăng ký danh mục dự án xây dựng nhà công nhân với số liệu phòng Việt Nam năm 2008, 2009 2010 41%, 39% 32% Số lượng hộ dự tổng hợp sau: tổng số dự án cho giai đoạn 2009-2015 110 dự án, quy mô xây kiến bán ngày tăng dựng khoảng 6,1 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗ cho khoảng 960.000 người; tổng số vốn Hình 3.2: Số lượng hộ dự kiến bán đầu tư: 25.554 tỉ đồng, huy động từ doanh nghiệp khoảng 24.425 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 1.129 tỉ đồng Riêng giai đoạn 2009- 35.000 2010 triển khai 47 dự án với quy mô xây dựng khoảng 1,17 triệu m2 sàn, đáp ứng 30.000 chỗ cho khoảng 186.000 người; tổng số vốn đầu tư 4.975 tỉ đồng, huy động 25.000 Căn hộ 20.000 từ doanh nghiệp khoảng 4.356 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 619 tỉ đồng 15.000 10.000 Về nhà cho người có thu nhập thấp đô thị, số 21 địa phương gửi báo 5.000 cáo đăng ký 189 danh mục dự án xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Cụ thể: giai đoạn 2009 - 2015 có 189 dự án, với quy mô xây dựng khoảng triệu m2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 sàn, tổng số vốn đầu tư 28.550 tỉ đồng (trong huy động từ doanh nghiệp khoảng 27.240 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương khoảng 1.310 tỉ đồng); hoàn thành 166.390 Nguồn: Cty CB Richard Ellis VN Hiện có 1.216.000 người thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà thật cấp bách Để đáp ứng nhu cầu cần phải có 35 triệu m2 nhà Bộ Xây dựng khuyến khích thành phần tham gia xây dựng nhà xã hội để làm mạnh mẽ nguồn “cung” Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, đến thời điểm địa phương đăng ký gần 600 dự án với tổng số vốn 80.149 tỉ đồng từ ngân sách để đầu tư xây dựng nhà xã hội (nhà cho người thu nhập thấp, công nhân, sinh viên) giai đoạn 2009-2015 Đối với nhà cho sinh viên có 54 đơn vị (gồm 52 tỉnh thành cộng thêm Bộ Quốc phòng Bộ Công an) gửi danh mục dự án Bộ Xây dựng với tổng số 267 dự án giai đoạn 2009-2015, tổng mức đầu tư 26.045 tỉ đồng, với diện tích xây dựng 4,9 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗ cho khoảng 812.000 sinh viên Trong đó, tổng số vốn đề xuất từ nguồn trái phiếu Chính phủ 19.520 tỉ đồng hộ, đáp ứng chỗ cho khoảng 700.000 người Riêng giai đoạn 2009-2010 triển khai 150 dự án với quy mô xây dựng 5.659.740m2 sàn; tổng số vốn đầu tư: 22.738 tỉ đồng (huy động từ doanh nghiệp khoảng 21.957 tỉ đồng, vốn ngân sách địa phương huy động khoảng 781 tỉ đồng); hoàn thành 152.372 hộ, đáp ứng cho khoảng 640.000 người Nhà dành cho công nhân: Theo khảo sát Tổng Liên Đoàn Lao Động Việt Nam (06/2009) có 600.000 công nhân lao động khao khát thuê trọ nhà nhà nước xây loại nhà chiếm khoảng 1% tổng số nhà trọ công nhân Loại nhà cho thuê nhiều công nhân lao động mơ ước nhà doanh nghiệp xây dựng với chiều cao từ đến tầng Còn theo thống kê Sở Xây dựng, Tp.HCM có 37.165 doanh nghiệp với 892.960 công nhân, có đến 625.072 công nhân ngoại tỉnh Tuy nhiên, có 56 doanh nghiệp đầu tư xây 75 76 dựng nhà lưu trú cho công nhân với diện tích 72.837 m2, đáp ứng khoảng 16.000 chỗ Hình 3.3: Lượng khách quốc tế đến Việt Nam qua năm có đến gần 95% công nhân phải khu nhà trọ dân sở Theo 4.500.000 Bộ Xây dựng, khu công nghiệp thu hút khoảng 2,5 triệu lao động Tuy 4.000.000 3.500.000 nhiên, có khoảng 20% số lao động có chỗ ổn định, lại phải thuê 3.000.000 với giá tháng 50.000 - 150.000 đồng người Trong số này, khoảng 2% 2.500.000 nhà trọ chủ doanh nghiệp tổ chức đoàn thể xây dựng, 1.500.000 2.000.000 1.000.000 lại phải khu trọ tư nhân tạm bợ với diện tích sử dụng bình quân - m2 500.000 người Các điều kiện vệ sinh tối thiểu không đủ, ảnh hưởng xấu đến sức khỏe nghiệp không đảm bảo Đến 2015, số lao động khu vực nhà nước 1,17 - 1,3 07/2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 công nhân Tình hình trật tự, an toàn xã hội nhiều khu trọ quanh khu công 2001 2000 - Số lượt du khách nước triệu người, số 25% (tương ứng 290 đến 320 ngàn người) có nhu cầu nhà ở, Nguồn: Tổng Cục Thống Kê khoảng 5% có nhu cầu cấp bách, cần khoảng 15.480 hộ với tổng mức đầu tư gần 6.000 tỷ đồng Nhà xã hội dành cho tái định cư hay người dân có thu nhập trung bình thấp: Không mua để đầu tư mà nhu cầu nhà giá rẻ lớn Chỉ tính riêng TP HCM, theo khảo sát Sở Xây dựng, có khoảng triệu người (tương đương 250.000 hộ) có nhu cầu nhà Đa số người có nhu cầu nhà đủ sức mua 500 triệu đồng Nếu chương trình nhà xã hội, nhà giá rẻ Bộ Xậy dựng đề xuất thành thực đến 2015 nước có khoảng 100.000 hộ giá rẻ, chưa đáp ứng nửa nhu cầu Tp.HCM Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: thị trường đầy tiềm Với lợi có 3.000 km bờ biển dài đẹp; di sản thiên nhiên giới kinh tế, trị ổn định, Việt Nam điểm đến hấp dẫn du khách quốc tế Trong tháng 7/2009, lượng khách quốc tế đến Việt Nam ước đạt 277.998 lượt Tính chung tháng năm 2009, lượng khách quốc tế ước đạt 2.171.600 lượt, giảm 18,7% so với kỳ năm 2008 dự tính 10 triệu lượt du khách nước đến Việt Nam năm 2010 Theo khảo sát Công ty Tư vấn quản lý bất động sản CB Richard Eliss (CBRE Việt Nam), từ đến năm 2020, nhu cầu phòng khách sạn nước cao nguồn cung lại hạn chế Hiện lượng phòng khách sạn tiêu chuẩn - đạt khoảng gần 5.000 phòng khách sạn tiêu chuẩn - gần 6.300 phòng Trong đó, theo khảo sát CBRE, nhu cầu phòng khách sạn - đến năm 2020 vào khoảng 11.100 phòng khách sạn - khoảng 20.000 phòng Cũng theo số liệu CBRE , đến năm 2012, khu vực phía Bắc có thêm khoảng 970 biệt thự 565 hộ, khu vực miền Trung có khoảng 1.085 biệt thự 510 hộ, riêng khu vực phía Nam có lượng hàng nhiều khoảng 5.100 biệt thự Hiện, dự án bất động sản du lịch tập trung đầu tư từ khu vực miền Trung Đà Nẵng trở vào đến Phú Quốc, tập trung nhiều tỉnh thành ven biển Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc Theo đánh giá chuyên gia lĩnh vực kinh doanh bất động sản Châu Á, Đông Nam Á điểm thu hút du lịch tương lai Tiếp thay đổi 77 78 lớn xu hướng lựa chọn điểm nghỉ dưỡng du khách thay khách sạn yếu thông qua hệ thống ngân hàng Vì vậy, việc hoàn thiện hệ thống sách kinh tế, resort hạng sang trước chuyển dần sang khu villa riêng biệt Tại Việt Nam, pháp luật nói chung hệ thống ngân hàng, thị trường chứng khoán nói riêng nhằm bất động sản du lịch xuôi theo thay đổi tương lai dịch vụ đáp ứng đủ nguồn vốn điều quan trọng phòng ốc cung ứng ngành du lịch khu vực Tuy Việt Nam cho phép người nước mua nhà Việt Nam, nhưng, dựa vào tình hình thực tế thị trường hộ để ở, đất nền, thị trường nhà nghỉ dưỡng “mảnh đất” người Việt Nam Người nước chần chừ việc mua nhà Trong thời gian qua, Ngành ngân hàng có tăng trưởng nhanh chóng số lượng quy mô Số lượng ngân hàng tăng từ ngân hàng năm 1991 lên 80 ngân hàng vào năm 2007 Hình 3.4: Số lượng ngân hàng hình thành qua năm Việt Nam giá hộ nghỉ dưỡng Việt Nam cao không thua với 60 dự án bất động sản du lịch nước khu vực Thái Lan, Malaysia, 50 Philippines 40 Thị trường bất động sản khu công nghiệp – khu chế xuất: Với việc gia nhập 30 WTO, tăng không ngừng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nươc vào Việt 20 Nam thúc đẩy thị trường khu công nghiệp phát triển năm tới 10 Hiện khu công nghiệp đua mở rộng phạm vi toàn nước Theo 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2005 2006 2007 2008 2009 đánh giá Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, ngày nhiều tập đoàn đa Ngân hàng TMQD 4 5 5 5 4 41 48 51 48 39 37 34 35 39 40 quốc gia quan tâm nhiều vào mảng thị trường này, nhà đâu tư quốc tế khác Ngân hàng TMCP Chi nhánh NHNN 18 24 26 26 29 31 41 41 41 Ngân hàng Liên Doanh 4 4 5 5 quan tâm nhiều đến việc đầu tư phát triển mở rộng khu công nghiệp lý sau: Các sách ưu đãi đầu tư (thuế suất ưu đãi, cắt giảm thuế, ); tiết Nguồn: Deutsche Bank, BVSC kiệm chi phí nguồn nhân lực dồi (chi phí đầu vào thấp); giá thuê rẻ (so với giá Bên cạnh tăng trưởng số lượng, quy mô hoạt động hệ thống ngân hàng thuê đất khu công nghiệp hầu hết quốc gia châu Á khác); thời hạn thuê ổn định tăng trưởng mạnh mẽ Năm 2007, tổng tài sản toàn hệ thống tăng lên (thông thường dài hạn) ; khu công nghiệp có sở hạ tầng hoàn thiện; thị 1.500 ngàn tỷ đồng 130% GDP 2007 trường nước dần phát triển Tình hình huy động cho vay vốn toàn Ngân hàng liên lục tăng thời 3.2 Dự báo nhu cầu tín dụng thị trường bất động sản gian qua, mức huy động cho vay năm sau cao năm trước Theo báo cáo Nền kinh tế Việt Nam kinh tế hoạt động theo chế thị trường có điều Ngân hàng nhà nước, Tổng huy động vốn toàn Ngân hàng thời điểm 31/12/2008 tiết Nhà nước Việt Nam giai đoạn xây dựng sở hạ tầng để phát triển đất nước, cho nên, nhu cầu vốn tương lai lớn Hiện nhu cầu vốn đối tượng nhà đầu tư, doanh nghiệp, khu vực tư nhân đáp ứng chủ ước đạt khoảng 1,364 ngàn tỷ, tăng 18.2% so với thời điểm 31/12/2007 79 80 Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động toàn ngân hàng (2000 -2008) Hình 3.7: Tình hình huy động cho vay toàn hệ thống ngân hàng Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam Trong năm 2009, mức tăng trưởng tín dụng điều chỉnh liên tục, từ 21-22% Trong đó, tốc độ tăng trưởng cho vay tăng cao so với tốc độ tăng trưởng huy lên 25%, lên 30% lại xuống 25-27% cho thấy Ngân hàng Nhà nước bắt đầu chuyển động vốn ưu tiên sách tiền tệ sang mục tiêu ngăn chặn trở lại lạm phát Trong Hình 3.6: Tốc độ tăng trưởng cho vay toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008) sáu tháng đầu năm 2009, hầu hết ngân hàng cổ phần đạt mức tăng trưởng tín dụng 30-50% so với cuối năm ngoái, số ngân hàng chí tăng 70-100% Theo đạo Chính phủ, tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng cao dừng mức 27% Nếu ngân hàng quốc doanh dừng mức 25%, ngân hàng cổ phần tăng trưởng tín dụng 30% Như vậy, đa số ngân hàng cổ phần tăng trưởng thêm tín dụng, ngược lại phải điều chỉnh mức tăng nóng thời gian qua, đưa mức 30% Do đó, nhiều ngân hàng cổ phần giảm bớt cho vay tiêu dùng cho sáu tháng lại năm 2009 Việc thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam phụ thuộc vào nguồn vốn Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam ngân hàng, làm cho thị trường bất động sản thiếu tính động Khi Chính phủ thực sách thắt chặt tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng liền thắt chặt cho vay hay hạn chế cho vay làm cho thị trường bất động sản bị thiếu vốn, dẫn đến tình trạng bị “đóng băng” ngược lại Việc rút học kinh nghiệm từ nước phát triển giới từ tình hình thực tiễn Việt Nam, nhằm phát triển thị 81 82 trường tín dụng bất động sản cách ổn định, bền vững toán khó, không mạnh, vững, chủ yếu tập đoàn tiếp tục phát triển, tiến độ chậm nên lúc dựa vào sách tiền tệ trước Một phần lớn doanh nghiệp mong muốn cố gắng cầm cự để 3.3 Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản tiếp tục giữ chân lĩnh vực này, thay tự thân vận động cách trước Nền kinh tế Việt Nam kinh tế thị trường có quản lý Nhà nước Vì đây, đơn vị chuyển sang hình thức liên doanh, kêu gọi hợp tác, đầu tư, liên thế, vai trò Nhà nước việc điều tiết thị trường bất động sản cho thị trường kết Điều dẫn đến thực tế có nhiều nhà đầu tư nước săn lùng hoạt động theo hướng tích cực quan trọng Hàng hóa bất động sản dự án công ty nước để mua, sang nhượng hợp tác liên doanh loại hàng hóa đặc biệt, cần có thời gian đầu tư dài kéo theo nguồn vốn đầu tư dài Một số thuận lợi khiến cho nhà đầu tư nước thích hình thức này, hạn Khi vay ngân hàng không ổn định, huy động vốn từ khách hàng bị giới hạn tình trạng pháp lý dự án rõ ràng, tránh khâu đền bù giải toả Thậm chí quy định phải xây xong móng, phát hành cổ phiếu không hiệu Tất số dự án cần đầu tư tiến hành triển khai nhanh chóng Thêm vào khiến cho đối tượng liên quan đến bất động sản doanh nghiệp, chi phí đầu tư thấp thực tế chút chủ dự án lo bị thu hồi đất dự án nhà đầu tư, người có nhu cầu nhà … gặp nhiều khó khăn Khó khăn cách chậm triển khai theo quy định huy động vốn cho bất động sản dẫn đến việc đền bù, xây dựng dở dang, không Nói đến đầu tư bất động sản doanh nghiệp đủ vốn lớn để có vốn để thực dự án, giá bất động sản, giao dịch giảm, lãi suất vay ngân làm hết dự án Với lãi suất, lạm phát gần thị trường bất động hàng dao động giá nguyên vật liệu đầu vào thường xuyên thay đổi Ngoài ra, nguồn sản phải chững lại Đối với doanh nghiệp làm dự án cấp phép đầu tư, cấp giấy tờ vốn nước đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản đặt thách thức lớn để triển khai dự án khó, trung bình 3-5 năm Với đồng vốn có lãi suất bình cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước thường thủ tục kéo dài tăng gấp đôi, gánh nặng đè lên người tiêu dùng, nguồn Nhu cầu nhà người dân đô thị Việt Nam tương lai lớn cung tăng chậm vòng quay tài chậm Hiện có xu hướng Mà nhà có nhiều loại hình, đặc biệt nhà cho thuê chưa có thị doanh nghiệp huy động vốn cách phát hành trái phiếu Xu hướng trường Nhà đòi hỏi vốn lớn, cho thuê thời hạn kéo dài nên chưa khuyến kênh kênh việc tìm vốn Lúc khích doanh nghiệp dù Nhà nước khuyến khích nhà đầu tư (cả phụ thuộc vào ngân hàng, lúc phụ thuộc vào nguồn thu từ dân nhà nước) có tiềm lực tài chính, vốn ngân hàng, vốn dân Chủ động chuẩn bị đầu tư nước Việc huy động vốn phát hành trái phiếu việc tạm thời tốt tiềm lực nâng cao tính chuyên nghiệp để cạnh tranh trung dài hạn mang tính chất vay mượn tiền Hợp đồng góp vốn tốt hợp đồng vay mượn gặt hái thành công Ngoài ra, nhà đầu tư bất động sản nước phải bị chi phối luật dân liên doanh, liên kết để huy động tập trung nguồn lực, chia sẻ lợi nhuận rủi ro Có 3.3.1 Tín dụng qua ngân hàng: giải toán nhu cầu vốn trước mắt lâu dài Rút học từ khủng hoảng nhà đất Mỹ làm cho hàng loạt ngân Hiện thị trường bất động sản nhìn khía cạnh đầu tư phát triển dự án hàng bị phá sản hay sáp nhập với ngân hàng khác Các ngân hàng thương mại hình thành số xu hướng Các doanh nghiệp nước với tiềm lực tài Việt Nam cần phải cẩn thận khoản cho vay liên quan đến bất động 83 84 sản, để không vào vết xe đổ ngân hàng Mỹ Do đó, ngân hàng thương + Khả tài khách hàng tương lai mại Việt Nam phải có biện pháp sách phát triển phù hợp, vừa ngăn ngừa + Lịch sử trả nợ rủi ro vừa đảm bảo cung cấp đủ vốn cho thị trường bất động sản Sau đánh giá xong, ngân hàng thương mại nên xếp khoản vay theo Để hạn chế rủi ro cho vay lĩnh vực này, đòi hỏi ngân hàng thương mại nhóm tương ứng với nhóm có giải pháp thích hợp Việc phân chia phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn hoạt động cho vay quy định nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể ngân hàng áp dụng cho vay bất động sản Ngân Hàng Nhà Nước; xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, biện pháp sau để xử lý khoản vay: đảm bảo khoản cho vay bất động sản không chuẩn Bên cạnh đó, Ngân Hàng + Cơ cấu lại đối tượng cho vay, chuyển vay từ đối tượng đầu sang đối Nhà Nước cần tiếp tục tăng cường công tác tra, giám sát việc cho vay tượng có nhu cầu thật chỗ Điều có nghĩa ngân hàng cho khách hàng ngân hàng thương mại lĩnh vực bất động sản; đồng thời, bộ, ngành cần vay mua lại bất động sản, đối tượng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn Tuy có phối hợp triển khai giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động nhiên, để thu hút khách hàng mua bất động sản vào thời điểm cần sản, hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất có sách ưu đãi tín dụng thời hạn vay, thời gian ân hạn lãi động sản, minh bạch hoá thông tin lực tài doanh nghiệp kinh doanh suất cho vay Ưu điểm giải pháp giải triệt để khoản vay bất động sản bất động sản … với tình hình hiệu không đạt mong muốn Các ngân hàng thương mại nên đánh giá lại toàn khoản vay bất động sản + Xử lý vay khả toán, giải pháp toàn hệ thống ngân hàng Mục đích việc đánh giá tập trung vào yếu tố cuối mà muốn hay không ngân hàng phải thực để giảm thiệt hại xuống mức sau : thấp Các khoản vay khả toán đơn lẻ mà + Rà soát lại thường xuyên kiểm tra mục đích sử dụng vốn khách hàng vay số đến hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng Vì vậy, cần phải có biện pháp toàn diện áp dụng hết cho trường hợp trên, ngân hàng thành lập liên kết với công ty + Tỷ lệ cho vay giá trị nhà thấp cho vay khách hàng có tiền sử tín dụng tốt + Thẩm định thật kỹ dự án nhà đất phải thẩm định phần rủi ro thị trường rơi vào tình trạng đóng băng + Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, cán công nhân viên, hộ kinh doanh cá thể …) + Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh …) + Định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dư nợ vay xử lý nợ hay chủ động liên hệ với đối tác nước để thỏa thuận mua bán lại số dự án hay bất động sản Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản nóng lên, ngân hàng thương mại cho vay ạt, với điều kiện cho vay tương đối dễ dàng, người vay không cần tài sản chấp bất động sản có sẵn mà chấp bất động sản vay, với điều kiện người vay chứng minh thu nhập khả chi trả Các ngân hàng chủ yếu vào khai người vay điều tra, thẩm định dựa khai Nhưng ngân hàng chắn người vay có khai không thực có khoản vay Do Việt Nam chưa có hệ thống liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng 85 86 cá nhân, thiếu sót hệ thống liệu tín dụng quốc gia, khác với + Đa dạng hóa sản phẩm gữi tiền tiết kiệm, hình thức huy động vốn đáp thị trường ổn định Do để giảm bớt rủi ro lành mạnh hóa tín dụng bất ứng nhu cầu nhân dân Trong việc huy động vốn, NHTM tạo chủ động lựa động sản, ngân hàng cần báo cáo việc cho vay vào hệ thống …Các ngân hàng chọn linh hoạt cho khách hàng : gửi lần rút gốc linh hoạt lãi cần có liên kết chia cho thông tin lý lịch khách hàng suất cao, lãi suất bậc thang; gửi tiết kiệm gắn với bảo hiểm nhân thọ, chương trình Bênh cạnh đó, giai đoạn thẩm định cho vay ngân hàng phải tiến hành khuyến , trúng thưởng; gửi nhiều lãi suất cao, tăng lãi suất huy động để phân loại khách hàng, đâu khách hàng có nhu cầu thực đâu khách hàng vay cạnh tranh huy động vốn mở rộng thị phần tiền gửi Tuy nhiên, NHTM không đầu cơ, để tránh tình trạng cho vay tràn lan tiếp tay cho bong bóng bất động sản, nên dùng lãi suất phương tiện cạnh tranh Việc NH tăng lãi suất huy làm cho môi trường tín dụng minh bạch Riêng cho vay với dự án, ngân động dẫn đến sư cạnh tranh không lành mạnh NH tác động xấu đến hàng cần thẩm định xem có phải dự án tốt hay không? Khả hoàn thành kinh tế tiến độ hay không? Phân khúc sản phẩm có thực tế hấp dẫn không? Và cho + Về chiến lược thu hút tiền gửi, cần xây dựng hệ thống toán điện tử vay với dự án thực tốt Trong tình hình thiếu nguồn cung tiền nay, rộng khắp tạo cho người dân có thói quen sử dụng tài khoản NH Số dư tiền gửi ngân hàng nghĩ giải pháp huy động vốn thị trường vốn quốc tế, như: tài khoản khách hàng nguồn vốn quan trọng để NHTM sử dụng cho vay, đề nghị bảo lãnh phát hành trái phiếu thị trường quốc tế, liên kết cho vay với đầu tư cho nhu cầu kinh tế Đồng thời, thủ tục rắc rối cần cắt số ngân hàng nước có tiềm lực vốn mạnh Tuy nhiên hai giải pháp giảm để tạo thuận lợi tối đa cho khách hàng vướng hành lang pháp lý, Chính Phủ chưa ban hành văn quy phạm pháp luật để điều chỉnh hai động thái Trong phương thức huy động vốn NHTM cần phải: + Nghiêm túc chấp hành chủ trương, sách, biện pháp Nhà nước kiềm chế lạm phát + Việc phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ nâng cao lực tài chính, mà điều kiện để tăng cường huy động vốn thị trường để đáp ứng nhu cầu vay vốn thành phần kinh tế Đối với Ngân hàng Nhà nước : + Tiếp tục hoàn chỉnh để tiến tới ban hành Cơ chế tiếp nhận xử lý tổ chức tham + Mở rộng huy động vốn nhiều hình thức khác : mở rộng mạng gia Bảo hiểm tiền gửi Nếu thực tốt lần Việt Nam có lưới chi nhánh phòng giao dịch toàn quốc, bảo đảm thuận tiện cho huy động vốn; chế tiếp nhận xử lý đồng ngân hàng khủng hoảng đổ vỡ Như vậy, kể đại hóa công nghệ gắn liền với đổi phong cách giao dịch nhân viên, tạo từ tổ chức tín dụng gặp cố, có nguy dẫn đến đổ vỡ tiếp nhận tôn trọng ngân hàng người gửi tiền Đồng thời, NHTM cần đẩy xử lý theo quy trình chuẩn, hạn chế hậu mức thấp bảo vệ quyền mạnh hoạt động maketing, quảng cáo, khuyến mại huy động vốn, tạo thông lợi người gửi tiền Bên cạnh đó, tạo môi trường pháp lý cho việc giải tin minh bạch, rộng rãi cho người dân chủ động lựa chọn hình thức gửi tiền với lãi phá sản, giải thể phù hợp với đặc thù hoạt động tiền tệ ngân hàng, thiết suất, kỳ hạn khác lập tổ chức đầu mối chịu trách nhiệm xử lý khủng hoảng 87 88 + Theo dõi sát diễn biến khủng hoảng để có động thái phù hợp, khoản lãi cầm cố thời gian đáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản đặc biệt bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam đà suy giảm lạm Nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, vay phát nước tăng cao phủ tổ chức quốc tế Chính phủ bảo lãnh… Thông qua nghiệp vụ mua bán 3.3.2 Phát triển thị trường cầm cố, chấp: khoản vốn cho vay thị trường sơ cấp giải phóng, nhà cho vay sơ cấp Để giải vấn đề tài cho thị trường nhà ở, kinh tế phát có vốn để trì tiếp hoạt động Thông qua chế này, nhà cho vay thị triển, Nhà nước tập trung phát triển thị trường cầm cố, chấp với mục đích tạo trường sơ cấp cho vay chấp cầm cố bán chúng cho nhà đầu tư thị trường thứ nguồn tài phục vụ sản xuất tiêu dùng nhà ở, đảm bảo tài cấp để trì ổn định quỹ cho vay mình, lúc vốn thị trường tín dụng thực sản nhà hình thành chắn hình thành tương lai Thị trường khai thông, tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp không rơi vào tình trực tiếp cho vay tổ chức tín dụng đến người mua doanh nghiệp vay trạng thiếu cung tiền gọi thị trường cầm cố sơ cấp Thị trường xảy rủi ro tính khoản Thành lập thị trường chấp - cầm cố thứ cấp thời điểm việc cho tổ chức tín dụng cho vay người vay trả lãi - gốc không hạn đơn nên làm cần thiết, sớm tốt giải vấn đề vốn cho thị giản tổ chức tài cần tiền cho mục đích kinh doanh khác khoản cho trường đầu tư thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần phải có lộ vay chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt Cao hơn, hệ trình phù hợp, cần có trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi tác động đến xã thống tín dụng chứng khoán hoá khoản tín dụng thị trường tài hội Để thực giải pháp này, trước hết cần có văn pháp quy mua tạo tính khoản cho tín dụng cầm cố nhà Tham gia vào thị trường cầm cố thứ bán nợ bất động sản; quy định việc thành lập hoạt động tổ chức mua cấp nhiều tổ chức tài chính, quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo bán nợ Và cần phải xây dựng hành lang pháp lý tốt để đảm bảo hiểm, tiêt kiệm, hưu trí, công ty tài Thị trường cầm cố thứ cấp phát triển quyền quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia vào thị trường, tính nguồn tài dành cho vay đầu tư, kinh doanh tiếp thị sản phẩm nhà khoản chuyển nhượng giá trị cho cầm cố chấp cho tổ chức tín dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, làm tăng sức mua thị trường dụng khác Theo pháp luật hành chúng có hành lang pháp Nguyên tắc hoạt động thị trường chấp - cầm cố thứ cấp: thị trường lý cho thị trường chấp - cầm cố sơ cấp, mà chưa thực hiệu Vì vậy, cho chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp đồng vay với cần phải thống việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để tổ chức tín dụng đảm bảo tài sản hình thành hình thành thị trường thứ cấp mang lại hiệu cao vào hoạt động Đó điều tương lai Do vậy, bất động sản chấp tài sản tổ chức tín dụng cho vay chừng mà nhà đầu tư, tổ chức tín dụng quan tâm tham gia giao dịch bảo đảm người vay chưa trả hết tiền vay Người cho vay chấp, ngân hàng thị trường chấp - cầm cố hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp thương mại, công ty chuyên cho vay, tổ chức tín dụng cho vay chấp tập họ hợp khoản cho vay lại thành danh mục bán chúng cho tổ chức Thị trường cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa tư, kinh doanh tiếp thị sản phẩm nhà dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận 89 Sức mua thị trường từ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất phát triển nhà 90 Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa khoản tín dụng thực hai nhóm tài sản chủ yếu: khoản vay chấp bất động sản tài 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản: sản tài không chấp bất động sản; từ hình thành tương ứng Thời gian qua, số dự án có chiến lược đầu tư đắn, đồng có sức hai loại chứng khoán tương ứng: chứng khoán dựa chấp bất động sản hấp dẫn ngân hàng thương mại sẵn sàng cho vay vốn Điều cho thấy, (Mortgage backed securites), gọi tắt MBS chứng khoán tài sản tài hiệu dự án bất động sản yếu tố định khả huy động vốn (Asset backed secuirities), gọi tắt ABS Chứng khoán hóa bất động sản giải pháp tốt giúp doanh Chứng khoán dựa chấp bất động sản (Mortgage backed securities) nghiệp kinh doanh bất động sản có thêm nguồn vốn cách linh động Việc hình thành từ chuyển đổi khoản vay có tài sản chấp, công ty phát hành, chuyển chứng khoán hóa tín dụng bất động sản hình thức chuyển thể thức chủ nợ thứ nhất, chuyển giao toàn giấy tờ chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành công chúng tạo điều kiện thuận Loại trái phiếu có độ an toàn cao hơn, có vật đảm bảo khoản vay, lợi cho nhà đầu tư Khi chứng khoán hóa nguồn vốn đầu tư linh lãi suất lại thấp so với chứng khoán tài sản tài Thực chất với động, có tính khoản cao thu hút thêm vốn nhà đầu tư nhỏ trái phiếu gắn liền với tài sản chấp có đủ điều kiện để xem thương lẽ mà hình thức tín dụng khác bị hạn chế Chứng khoán hóa bất động sản có nhiều vụ bán tài sản Người bán không chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau chuyển hình thức : Chứng khoán hóa khoản cho vay chấp cầm cố, phát hành trái đổi chịu trách nhiệm với người mua người vay bị vỡ nợ hay có phiếu công trình, chứng bất động sản,… thay đổi giá thị trường tài sản 3.3.3.1 Chứng khoán hóa khoản cho vay chấp cầm cố Sau cho vay chấp cầm cố thị trường cho vay chấp cầm cố sơ cấp, Tại nước có hệ thống tài phát triển, khoản cho vay chấp cầm tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp khoản cho vay thành danh mục cố chứng khoán hoá thị trường tài tạo tính khoản cho tín dụng bán chúng cho công ty có chức đặc biệt, chức mua bán nợ Quá trình chấp cầm cố chứng khoán hóa bắt đầu thực giai đoạn Các công ty mua bán nợ Chứng khoán hóa trình tập hợp tái cấu trúc tài sản thiếu tính đặc biệt vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn công ty huy động khoản lại có thu nhập cao tiền tương lai khoản phải thu, phát hành trái phiếu, điểm mấu chốt trình chứng khoán hóa Các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung chứng khoán đưa giao trái phiếu bảo đảm danh mục tài sản chấp cầm cố khoản dịch thị trường Nói cách khác, chứng khoán hóa trình huy động vốn cho vay thị trường cho vay chấp cầm cố thứ cấp cách sử dụng tài sản tài sẳn có bảng cân đối kế toán làm tài sản Thông qua chế này, khoản cho vay chấp cầm cố trở thành đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán nợ Theo đó, nhà đầu tư mua chứng chứng khoản nợ phát hành rộng rải công chúng, làm tăng tính khoản khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản đem làm tài sản đảm khoản cho vay Cũng thông qua chế này, khoản rủi ro tín dụng bảo chuyển cách hiệu từ tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang nhà đầu tư 91 trái phiếu Các tổ chức tín dụng không bị hạn chế cho vay nguồn huy động trực tiếp nữa, cần họ bán khoản cho vay chấp cấm cố thu tiền 92 - Cần kết hợp với tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín có đủ lực tài chính; phục vụ nhu cầu hoạt động tổ chức Khi tiến hành chứng khoán hóa - Đưa sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi số lượng nguồn vốn cho vay không bó hẹp khuôn khổ tổ chức tín dụng kèm với quyền mua hộ với tỷ lệ chiết khấu tương đối Nhưng phát hành nửa, mà qua trình có nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loảng sau nhà đầu tư nhỏ lẽ, tổ chức bảo hiềm, quỹ xã hội Tuy nhiên để mô hình chuyển đổi; khả kiểm soát công ty cổ đông hữu; cấu hoạt động quan có thẩm quyền Nhà Nước phải ban hành vốn công ty bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận vốn chủ thay đổi quy định để tạo hành lang pháp lý cho công ty mua bán nợ hoạt động, 3.3.3.3 Chứng bất động sản: cần có luật pháp để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào trình Và để Chứng bất động sản loại chứng khoán kết hợp hình thức đầu tư thực triển khai hiệu kỹ thuật chứng khoán hóa Việt Nam chứng khoán đầu tư bất động sản đảm bảo giá trị bất động sản Theo mô nhiều việc phải chuẩn bị tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý thị trường tài hình này, chủ đầu tư dự án bất động sản phép phát hành rộng rãi chứng bất chính, phát triển thị trường phụ trợ thị trường mua lại (Repo), thị trường động sản Và không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín lực Cơ chế chuyển hóa thành chứng khoán hình thức này: toàn bất động sản tham gia chia nhỏ thành chứng có giá trị sau phát hành 3.3.3.2 Trái phiếu công trình công chúng Quá trình phát hành không cần thông qua định chế tài Khi hai kênh tín dụng ngân hàng tổ chức tín dụng kênh khách hàng trung gian Hay nói cách khác, doanh nghiệp có nguồn thu tương lai có bị thu hẹp lại, với hành lang pháp lý có phát hành trái phiếu công trình thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu cho nhà đầu tư để đổi lấy khoản giải pháp vốn cho công ty bất động sản thực tiền mặt thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển đến trình độ Trong đó, Chứng bất động sản tự chuyển nhượng (để tăng tính định thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật hấp dẫn nhà đầu tư khoản) Ngoài ra, trước phát hành chứng bất động sản, chủ đầu tư Để phát hành trái phiếu bất động sản thành công chủ đầu tư phải đưa điều phải công bố cáo bạch tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi trách kiện hâp dẫn nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải dự án tốt, sản phẩm nhà đất phải thực nhiệm bên tham gia; tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ; rủi ro xảy Đây sở để công chúng định hấp dẫn nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa dự án khả thi triển việc mua chứng bất động sản Bên cạnh đó, ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát khai tiến độ; việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm bảo vốn nhà đầu tư sử dụng - Có cam kết chặt chẽ mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho trái chủ có tranh chấp xảy ra, để trái chủ bị thiệt thòi quyền lợi; mục đích Khi dự án hoàn tất, toàn bất động sản đưa bán đấu giá Và 93 94 nhà đầu tư chia (từ số tiền thu được) theo tỷ lệ chứng bất động sản soát giải ngân theo tiến độ triển khai dự án ngân hàng Nếu mua trái phiếu công nắm giữ trình, nhà đầu tư không kiểm soát việc sử dụng vốn đơn vị phát hành trái Theo chuyên viên kinh tế, mô hình "chứng khoán hóa bất động sản" phiếu Phát hành chứng bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so nhiều nước áp dụng hiệu Qua đó, nhà đầu tư thu lợi nhờ giá trị bất động sản với huy động vốn qua tổ chức tín dụng Tuy nhiên, huy động vốn hình biến động không thiết phải nắm quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn thức chứng bất động sản có số bất cập chi phí gián tiếp cho việc thực bất động sản Nếu so với số hình thức huy động vốn khác Việt Nam, nhà đầu tư chủ giao dịch trở ngại việc công bố thông tin theo yêu cầu quan quản lý đầu tư có lợi Các tổ chức cá nhân đầu tư vào thị trường bất Để cho mô hình chứng bất động sản đưa vào áp dụng Việt Nam động sản, chứng bất động sản phát hành rộng rãi có mệnh giá thấp thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo môi trường thuận lợi cho việc phát Đáng ý là, chứng bất động sản giao dịch thị trường chứng khoán hành, niêm yết giao dịch chứng bất động sản Để thị trường chứng khoán Việt tạo tính khoản cao có lợi cho người nắm giữ Quyền lợi nhà đầu tư Nam phát triển, cần hội đủ yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài trung gian hệ thống đảm bảo dự án bất động sản huy động vốn thông qua phát hành chứng bất văn pháp lý Ngoài ra, yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình động sản phải công khai, minh bạch việc sử dụng vốn huy động giám sát độ định, phải minh bạch, lành mạnh ổn định lúc chứng bất động sản chặt chẽ Với chứng bất động sản, chủ đầu tư huy động nguồn vốn trung thực trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với nhà đầu tư chứng dài hạn với số lượng lớn Và thu hút vốn đầu tư ngân hàng trung gian khoán tổ chức tài phi ngân hàng 3.3.4 Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản: Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản ưu điểm chứng đầu tư Mô hình Công ty tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - bất động sản, tăng tính khoản cho bất động sản mở rộng cho nhà đầu tư REIT) REIT tên gọi Quỹ tín thác đầu tư bất động sản loại hình công ty vốn khả sở hữu hoàn toàn bất động sản, tham đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý bán bất động sản dựa việc quản lý gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản Đây hình thức đầu tư kinh doanh nhà đầu tư nhiều vốn Bên cạnh việc tách quyền sở hữu quyền sử dụng bất động thị trường bất động sản thông qua loại tài sản sở hữu tài sản đảm bảo nợ sản có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường công ty tài chính, mà tổ chức cá nhân tham gia cách mua bán cổ phần Khi phát bảo hiểm, quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào,…Đến đây, chứng triển REIT mang đến số lợi sau: bất động sản thực việc gắn kết mức cao thị trường tài thị trường bất động sản - Lợi ích nhà đầu tư: REIT có lợi tránh bị đánh thuế chồng đầu tư không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập So với hình thức trái phiếu công trình chứng bất động sản an toàn ổn định hấp dẫn Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư vận hành nhà đầu tư kiểm soát việc sử dụng vốn mục đích thông qua kiểm REIT giám sát dựa khuôn khổ pháp lý, ban giám đốc độc lập, 95 96 chuyên gia phân tích, kiểm toán, phương tiện truyền thông chuyên kinh doanh ngành phủ cần có nghiên cứu để sớm có sách riêng dành cho REIT, tài nhân rộng mô hình Công ty REIT tạo điều kiện tiền đề cho REIT hình - Lợi ích kinh tế: thành theo cấu Quỹ đại chúng Quỹ thành viên quản lý Công ty + Mở nhiều hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy Quản lý Quỹ nhằm phát huy hết ưu Quỹ REIT thực Đồng thời, động vốn rộng rãi để hình thành loại hình đầu tư có khả đáp ứng nhu cầu vốn cần có luật bảo vệ nhà đầu tư tương tự quy định bảo vệ nhà đầu tư lớn cho dự án bất động sản đồng thời hỗ trợ ngân hàng Quỹ đầu tư chứng khoán công ty phát triển bất động sản sơ cấp việc thu hồi vốn bỏ để đầu tư cho dự án khác Chứng đầu tư REIT với mệnh giá nhỏ mang lại nhiều hội đầu tư cho tham gia vào thị trường bất động sản 3.3.5 Các biện pháp khác: 3.3.5.1 Về quy hoạch: Nhanh chóng quy hoạch phân bổ đất đai, quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất Công tác quy hoạch phải trước + Tạo điều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt động đầu tư kinh bước, cần phải điều tra thống kê quỹ đất có, đề xuất cụ thể tiêu doanh bất động sản: Các sách đầu tư cấu trúc REIT giám sát theo quy hoạch, mật độ xây dựng, hình thức đầu tư, chế ưu đãi Hoàn chỉnh quy quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư thu nhập ổn định Phần lớn REIT hoạch công bố công khai rộng rãi, tạo điều kiện để nhà đầu tư thuộc thành phần sử dụng tiền vốn REIT để mua tài sản hoàn thiện sau đem cho thuê lại kinh tế biết, nghiên cứu hoạch định chiến lược đầu tư kinh doanh cho đơn vị Tiền thuê nguồn thu nhập REIT REIT thường không phép cho Đẩy nhanh tiến độ xây dựng phê duyệt quy hoạch thiếu, rà soát để định kỳ vay vay tiền Những hạn chế cởi bỏ phần toàn bổ sung, điều chỉnh quy hoạch lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu công ty trực thuộc REIT tư việc xác định xây dựng dự án + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt 3.3.5.2 Về pháp luật sách: Vừa qua Quốc hội thông qua Luật sửa thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu REIT nắm giữ tài đổi luật liên quan đến đầu tư xây dựng có hiệu lực từ ngày 1/7/2009, nội sản thuê thu nhập chủ yếu REIT từ cho thuê tài sản REIT mua dung sửa đổi, bổ sung lần tập trung phạm vi điều chỉnh, bao gồm luật: lại nhiều loại tài sản khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật doanh nghiệp Luật Bảo vệ môi trường, Luật từ cá nhân tổ chức đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp Đất đai Luật Nhà Đồng thời Chính phủ ban hành chế đầu tư kinh doanh khó khăn việc xử lý…, sau REIT thuê công ty quản lý tài sản nhà cho sinh viên trường đại học, cao đẳng thuê; nhà cho công nhân chuyên nghiệp để thu lợi từ tài sản mua + Giúp phát triển lĩnh vực chuyên môn chương trình phát triển kinh tế xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất thuê, thuê mua; nhà cho người thu nhập thấp đô thị Tuy nhiên nhiều nội dung liên quan tới Luật Đất đai cần sửa đổi, bổ sung kịp thời (mặc dù Chính phủ có Nghị giao cho Bộ Tài nguyên Môi Ngoài ra, nhằm đáp ứng cho nhu cầu hoạt động có hiệu quả, REIT cần khung trường) vấn đề tổ chức nước quyền trả tiền thuê đất lần tổ pháp lý để thừa nhận Vì vậy, quan chức từ địa phương đến chức nước ngoài; vấn đề tài đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử 97 98 dụng đất, quyền sở hữu bất động sản Đặc biệt vấn đề gói kích cầu lạm Kết luận chương dụng nảy sinh tiêu cực, cần có biện pháp để khắc phục thường xuyên Nội dung chương trình bày dự báo nhu cầu đến năm 2015 thị trường bất động tổng kết, báo cáo tình hình cho vay; kiểm tra khoản cho vay có tuân thủ sản thị trường tín dụng bất động sản Từ đưa giải pháp phát triển hiệu quy trình cho vay không?; vốn vay có sử dụng mục đích không? … thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường bất động Dự kiến Luật Thuế nhà đất có hiệu lực từ 1/1/2011: Dự thảo Chính sản đến năm 2015 giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng, phủ trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm 2009 Nếu thông qua, luật có hiệu lực cho phép hình thành thị trường chấp cầm cố chấp để nâng cao tính khoản từ năm 2011 Theo Bộ Tài Chính tính toán luật thực thi, năm Việt Nam khoản cho vay tổ chức tín dụng, chứng khoán hóa khoản cho vay cầm thu khoảng 2.290 tỉ đồng/năm Trong đó, thu từ đất 1.649 tỉ đồng, thu từ đất sản cố chấp, phát hành trái phiếu công trình phát hành chứng bất động sản, thành xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khoảng 640 tỉ đồng Tuy nhiên, để đạt tiến độ lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản giải pháp khác này, Việt Nam cần hoàn thiện sở liệu nhà đất toàn quốc, quan quản lý nhà, đất chưa xác định hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nên khó khăn cho việc xác định giá trị tính thuế Ngoài ra, để giảm thiểu hành vi trốn lậu thuế, phải thành lập quan định giá tài sản nhằm đảm bảo độ tin cậy tính công xác định sở tính thuế 3.3.5.3 Về xây dựng thương hiệu, đạo đức nghề nghiệp kinh doanh BĐS: Trong tiến trình Việt Nam bước hội nhập toàn diện vào Tổ Chức Thương Mại Thế Giới (WTO- World Trade Organization), thị trường bất động sản Việt Nam số vấn đề cần sớm bổ sung, hoàn thiện; tính cạnh tranh, minh bạch thị trường bất động sản từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán thị trường nhiều hạn chế, nhà đầu tư khó khăn việc tìm triển khai dự án đầu tư, người dân khó khăn việc tìm mua trực tiếp nhà Mặt khác, nhà đầu tư nước phải đối mặt với đầu tư nước bước chiếm lĩnh thị phần bất động sản Đây thách thức cho nhà đầu tư nói chung, cho Doanh Nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất động sản nói riêng, đòi hỏi tăng cường xây dựng thương hiệu cho mình, nâng cao đạo đức nghề nghiệp kinh doanh bất động sản, để bước thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, ổn định môi trường cạnh tranh lành mạnh 99 100 KẾT LUẬN CHUNG Dân số Việt Nam ngày tăng, tốc độ đô thị hóa ngày cao, đặc biệt hai thành phố lớn nước Hà Nội Tp.HCM Nhu cầu nhà nhiều TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1/ Công ty chứng khoán BảoViệt (2008), Báo cáo ngành bất động sản nhà có giá trị thấp (dưới tỷ đồng) Do thu nhập người dân nước ta thấp, 2/ PGS.TS Phan Thị Cúc, PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất cho nên, nhu cầu vay để mua nhà lớn Hiện nay, kênh tín dụng cho bất động sản, Nxb Đại học Quốc gia, TP.HCM động sản chủ yếu phụ thuộc nhiều vào ngân hàng, phát hành trái phiếu gặp 3/ PGS.TS Vũ Văn Hóa, PGS.TS Đinh Xuân Hạng (2007), Lý Thuyết Tiền Tệ, Nxb nhiều khó khăn Khi Nhà nước thực sách thắt chặt tiền tệ, ngân hàng hạn Tài Chính, Hà Nội chế cho vay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư, người mua … 4/ Công ty TNHH CB Richard Ellis (ViệtNam), Thị trường nhà nghỉ dưỡng (second- bị thiếu vốn Điều làm cho thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “đóng băng” home) - Làn sóng đầu tư Việt Nam Tháng 7/2009; Thị trường bất động sản bán Nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững ổn định, việc ngăn lẻ Việt Nam - Sự kết hợp hoàn hảo hội thời điểm; Hội thảo thị trường nhà - chặn đầu nhà đất, tạo minh bạch cho thị trường, cần phải nâng cao hiệu Thích nghi để phát triển tín dụng cho bất động sản để khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, tạo 5/ Luật Đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, số liên thông thị trường vốn thị trường bất động sản, biện pháp mà 13/2003/QH11 đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, hiệu lực thi hành từ ngày 01 nước phát triển sử dụng hình thành thị trường chấp cầm cố tháng năm 2004 thứ cấp, chứng khoán hóa bất động sản, thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản 6/ Luật kinh doanh bất động sản 2006 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa … để tạo tính khoản cho thị trường bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho Việt Nam, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006, hiệu lực thi hành từ ngày 01 bất động sản, giúp người dân đủ tiền mua nhà mua nhà tháng 01 năm 2007 cán công nhân viên người có thu nhập thấp Có vừa đảm bảo cho 7/ Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006 an sinh xã hội vừa phát triển thị trường bất động sản, tạo nguồn thu cho ngân 8/ Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 sách, góp phần đưa đất nước Việt Nam phát triển tương lai Các trang web Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn Thời báo Kinh Tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Báo Tuổi Trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Thanh Niên http://.thanhnien.com.vn Bộ Kế Hoạch Đầu Tư http://www.mpi.gov.vn Saga Việt Nam http://.www.saga.vn Báo xây dựng http:// www.baoxaydung.com.vn