1 2 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI LỜI MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tháng 11/2006, Việt Nam trở thành thành viên thức tổ chức thương Mục đích đề tài là: - theo chuẩn mực kế toán quốc tế chuẩn mực kế toán Việt Nam mặt với thách thức to lớn Đó sức ép cạnh tranh với quốc gia khu vực giới Việt Nam gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà cạnh tranh Nghiên cứu sở lý luận bản, quan điểm khác doanh thu, thời điểm ghi nhận phương pháp xác định doanh thu thu nhập khác mại giới (WTO) Tham gia vào kinh tế toàn cầu, Việt Nam phải đối - Tìm hiểu thực trạng kế toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh công luật chơi Vì vậy, làm để nâng cao khả cạnh tranh doanh bất động sản TP.Hồ Chí Minh sở phân tích ưu điểm nhiệm vụ mang tính cấp bách sống doanh nghiệp Một nhân tồn liên quan đến quan điểm chuẩn mực kế toán, tố để nâng cao tính cạnh tranh định thành công doanh nghiệp thông tư hướng dẫn tồn việc vận dụng chuẩn mực thông tư vào thực tế công tác kế toán thông tin kế toán cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thông tin kế toán đưa định đắn Chính vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam ban hành bốn chuẩn mực kế toán đầu tiên, bắt đầu cho chuỗi chuẩn mực kế toán khác Khi soạn thảo - Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI chuẩn mực này, quan điểm chung Việt Nam xây dựng sở có chọn lọc Đề tài nghiên cứu giải pháp nhằm nâng cao hoàn thiện công tác kế tinh hoa kế toán nước lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư tảng Quy trình soạn thảo chuẩn mực dựa mức độ ưu tiên tính trọng yếu tập trung vào nghiên cứu thời điểm phương pháp ghi nhận doanh thu tính khoản khoản mục báo cáo tài Đó lý mà chuẩn Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn kế toán doanh thu doanh mực kế toán doanh thu thu nhập khác ban hành đợt So với nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ, không đề cập đến đơn vị hành quy định trước ban hành chuẩn mực, quy định chuẩn mực nghiệp có bước tiến đáng kể Thế nhưng, chuẩn mực kế toán Việt Nam không Về thông tư hướng dẫn, đề tài trọng khai thác thông tư 161/2007/ TT- sửa đổi, bổ sung từ ban hành đến dù kinh tế, môi trường đầu BTC ngày 31/12/2007 không đề cập đến thông tư 244/2009 TT-BTC ngày tư có thay đổi rõ rệt Đặc biệt chuẩn mực kế toán doanh thu, chuẩn 31/12/2009 hướng dẫn cho công ty có vốn đầu tư nước mực kế toán hợp đồng xây dựng chuẩn mực bất động sản đầu tư Điều làm cho số nội dung chuẩn mực thông tư hướng dẫn bộc lộ bất cập việc vận dụng vào thực tế Đây vấn đề cần thiết để hoàn thiện công tác kế toán giúp cho doanh nghiệp tất lĩnh vực khác PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu vật biện chứng, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu logic… để giúp luận văn đạt mục tiêu đề NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI áp dụng Chính vậy, việc đề định hướng giải pháp hoàn Đề tài góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc hệ thống hoá lý luận liên thiện kế toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản vấn quan đến doanh thu thu nhập khác quốc tế Việt nam; đề xuất giải đề cấp bách pháp để hoàn thiện phương pháp hạch toán kế toán doanh thu áp dụng cho công ty xây dựng công ty kinh doanh bất động sản đầu tư từ đề xuất kiến CHƯƠNG nghị cụ thể nhằm hoàn thiện chuẩn mực doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU TRONG doanh bất động sản đầu tư LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Luận văn gồm 74 trang, phụ lục có kết cấu sau: Mở đầu Chương I: Nêu số đặc điểm hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư chi phối đến việc ghi nhận doanh thu; Các pháp lý cho việc ghi nhận doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư theo chuẩn mực kế toán Việt nam theo chuẩn mực kế toán quốc tế Đánh giá điểm khác biệt chuẩn mực kế toán Việt Nam chuẩn mực kế toán quốc tế Chương II: Thực trạng kế toán doanh thu doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư Việt Nam Trong chương này, tác giả giới thiệu tổng quát hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản Việt Nam Đánh giá tình hình kế toán doanh thu hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư số doanh nghiệp Tp Hồ Chí Minh Chương III: Các giải pháp để góp phần hoàn thiện kế toán doanh thu lĩnh vực xây dựng kinh doanh BĐS đầu tư Việt Nam Qua kết phân tích chương tác giả đưa định hướng giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu Đề tài đặc biệt trọng đến giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu chuẩn mực thông tư hướng dẫn Kết luận Phụ lục Tài liệu tham khảo 1.1 MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CHI PHỐI ĐẾN VIỆC GHI NHẬN DOANH THU 1.1.1 Đặc điểm hoạt động xây dựng Xây dựng ngành sản xuất vật chất quan trọng mang tính chất công nghiệp nhằm tạo sở vật chất kỹ thuật cho kinh tế quốc dân Một phận lớn thu nhập quốc dân, quỹ tích lũy khoản đầu tư nước sử dụng lĩnh vực xây dựng So với ngành sản xuất khác, ngành xây dựng có đặc điểm kinh tế, kỹ thuật riêng biệt, thể rõ nét sản phẩm xây lắp trình tạo sản phẩm ngành Điều chi phối đến việc ghi nhận doanh thu doanh nghiệp xây lắp Do đó, hoạt động xây lắp có đặc điểm sau: - Sản phẩm xây lắp sản phẩm giống sản phẩm nào, sản phẩm có yêu cầu mặt thiết kế mỹ thuật, kết cấu hình thức, địa điểm xây dựng khác Chính vậy, sản phẩm xây lắp có yêu cầu tổ chức quản lý, tổ chức thi công biện pháp thi công phù hợp với đặc điểm công trình cụ thể - Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, khối lượng công trình lớn, thời gian thi công tương đối dài Trong thời gian thi công xây dựng chưa tạo sản phẩm cho xã hội sử dụng nhiều vật tư, nhân lực xã hội Đặc điểm đòi hỏi việc quản lý theo dõi trình sản xuất thi công phải chặt chẽ, đảm bảo sử dụng vốn tiết kiệm, đảm bảo chất lượng thi công công trình - Thời gian sử dụng sản phẩm xây lắp tương đối dài - Các công trình xây dựng thường có thời gian sử dụng dài nên sai lầm - Thời gian từ bắt đầu dự án đến kết thúc dự án đầu tư đạt trình thi công thường khó sửa chữa phải phá làm lại Sai lầm xây thành phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian đầu tư dựng vừa gây lãng phí, vừa để lại hậu có nghiêm trọng, lâu dài có nhiều biến động, nhà đầu tư phải có dự đoán biến động khó khắc phục Do đặc điểm mà trình thi công cần phải thường xuyên xảy Ví dụ: thị trường, phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức giám sát chất lượng công trình mua, thời tiết, khí hậu… - Sản phẩm xây lắp cố định nơi sản xuất điều kiện sản xuất (xe máy, thiết bị thi công, người lao động…) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm Đặc điểm làm cho công tác quản lý, hoạch toán tài sản, vật tư phức tạp ảnh hưởng điều kiện thiên nhiên, thời tiết dễ mát, hư hỏng, … - Thời gian thực đầu tư dài, nhà đầu tư phải phân bổ vốn huy động vốn hợp lý, có hiệu - Những thành đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế dự án thường dài… Vì đầu tư cần phải ý - Sản xuất xây dựng thường diễn trời, chịu tác động trực tiếp chất lượng công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục điều kiện, môi trường, thiên nhiên, thời tiết việc thi công xây lắp thi công công trình… mức độ mang tính chất thời vụ Do đó, với đặc điểm trình thi - Các thành hoạt động đầu tư công trình xây dựng gắn liền với đất có công cần tổ chức quản lý lao động, vật tư chặt chẽ, đảm bảo thi công nhanh, vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường định tiến độ điều kiện môi trường thời tiết thuận lợi Vì hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh - Hoạt động xây lắp tổ hợp hoạt động từ khâu thiết kế, kỹ thuật, công tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư tác dụng sau với nghệ Đặc điểm yêu cầu phận phải phối hợp chặt chẽ để đảm bảo hoạt động đầu tư việc xác định phần công việc hoàn thành, ghi nhận doanh thu, chi phí theo tiến - Bất kỳ hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu kinh tế - xã độ thực tế hội cao cần làm tốt công tác quản lý nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư 1.1.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư lớn Nhà đầu tư cần quan tâm mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư Đầu tư bất động sản việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản bất động sản, dùng để mua bán, khai thác cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản Hoạt lập dự án đầu tư… 1.1.3 Sự chi phối đặc điểm đến việc ghi nhận doanh thu động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời đáp ứng lợi ích xã hội Do đặc điểm sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản vốn tiền, loại tài sản, bí chi phí sản xuất, tính giá thành, xác định kết thi công xây lắp tính kinh doanh, công nghệ, dịch vụ Thời gian đầu tư bất động sản tính từ bắt cho sản phẩm xây lắp riêng biệt.Việc ghi nhận doanh thu thực đầu dự án đến kết thúc hoạt động dự án Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có đặc điểm sau: tương tự, doanh thu ghi nhận cho sản phẩm riêng biệt việc ghi nhận doanh thu chi phí phải theo nguyên tắc phù hợp - Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: đặc điểm bất động sản có giá trị lớn, Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, hoạt động liên tục, thời gian thi công nhà đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu lợi nhuận tương đối dài với công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định có cao thỏa thuận hợp đồng ký kết chủ đầu tư với bên thi công Với đặc điểm đó, việc xác định xác thời điểm giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa số 14 “Doanh thu thu nhập khác”, chuẩn mực 15 “Hợp đồng xây dựng”, chuẩn quan trọng để doanh nghiệp xây dựng xác định xác kết hoạt động kinh mực số 05 “Bất động sản đầu tư” doanh Do đó, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo thực tế phần công việc hoàn thành theo ba phương pháp xác định phần công việc hoàn thành ghi nhận doanh thu theo hợp đồng, doanh nghiệp vào điều khoản hợp đồng để ghi nhận doanh thu Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải hợp đồng thõa thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho lần thực xây dựng sở hạ tầng, tiến độ thực dự án Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất động sản để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường việc ghi nhận doanh thu chi phí liên quan đến bất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản 1.2.1.1 Chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác (VAS14) ™ Định nghĩa Doanh thu tổng giá trị lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường doanh nghiệp góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu Thu nhập khác khoản thu góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động hoạt động tạo doanh thu ™ Thời điểm ghi nhận doanh thu phương pháp xác định doanh thu Về bản, chuẩn mực kế toán Việt Nam xây dựng sở, tảng đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệp theo định 15 Khi doanh nghiệp cho chuẩn mực kế toán quốc tế, điều kiện ghi nhận doanh thu phương pháp xác thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động, doanh thu ghi nhận định doanh thu tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế doanh thu (IAS18) qua nhiều kỳ kế toán số tiền nhận trước nhiều năm chia cho số năm nhận tiền a-Doanh thu bán hàng: trước ™ Thời điểm ghi nhận doanh thu 1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA Doanh thu bán hàng ghi nhận đồng thời thỏa mãn tất năm điều kiện sau: HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ (a) Doanh nghiệp chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở Ở VIỆT NAM 1.2.1 Các chuẩn mực kế toán có liên quan Một bước tiến vượt bậc kế toán Việt Nam Bộ tài ban hữu sản phẩm hàng hóa cho người mua; (b) Doanh nghiệp không nắm giữ quyền quản lý hàng hóa người sở hữu hàng hóa quyền kiểm soát hàng hóa; hành loạt 26 chuẩn mực kế toán bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm (c) Doanh thu xác định tương đối chắn; 2005 Tinh thần Bộ tài xây dựng chuẩn mực cần vận dụng (d) Doanh nghiệp thu thu lợi ích kinh tế từ giao dịch bán thành tựu kế toán sở có chọn lọc kinh nghiệm quốc gia giới phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt Nam Chính vậy, chuẩn mực kế hàng; (e) Xác định chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng toán Việt Nam ban hành gần với thông lệ quốc tế Chuẩn mực kế toán doanh ™ Phương pháp ghi nhận doanh thu thu bốn chuẩn mực ban hành đợt Điều chứng tỏ tầm Chuẩn mực kế toán Việt Nam doanh thu thu nhập khác không đưa quan trọng khoản mục doanh thu việc hạch toán cung cấp thông tin Do hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu cho trường hợp cụ thể mà tính phức tạp doanh thu thu nhập khác, chuẩn mực kế toán Việt Nam thiết trình bày thông tư hướng dẫn Chuẩn mực đơn đưa điều lập chuẩn mực khác để giải Liên quan đến doanh thu có chuẩn mực kiện ghi nhận doanh thu 9 10 b- Doanh thu cung cấp dịch vụ ™ Thời điểm ghi nhận doanh thu d- Thu nhập khác Doanh thu giao dịch cung cấp dịch vụ ghi thõa mãn tất bốn điều kiện sau: Thu nhập khác quy định chuẩn mực bao gồm khoản thu từ hoạt động xảy không thường xuyên, hoạt động tạo doanh thu gồm: thu (a) Doanh thu xác định tương đối chắn; lý TSCĐ, nhượng bán TSCĐ; Thu tiền phạt khách hàng vi phạm hợp (b) Có khả thu lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó; đồng; Thu tiền bảo hiểm bồi thường;… (c) Xác định phần công việc hoàn thành vào ngày lập bảng cân đối kế e- Trình bày báo cáo tài Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp phải trình bày toán; (d) Xác định chi phí phát sinh cho giao dịch chi phí để hoàn thành giao (a) Chính sách kế toán áp dụng việc ghi nhận doanh thu bao gồm ba phương pháp xác định phần công việc hoàn thành giao dịch dịch cung cấp dịch vụ ™ Phương pháp xác định doanh thu cung cấp dịch vụ Trường hợp giao dịch cung cấp dịch vụ thực nhiều kỳ kế toán việc xác định doanh thu dịch vụ kỳ thường thực theo (b) Doanh thu loại giao dịch kiện (c) Doanh thu từ việc trao đổi hàng hóa dịch vụ theo loại hoạt động phương pháp tỷ lệ hoàn thành, theo doanh thu ghi nhận kỳ kế toán xác định theo tỷ lệ phần công việc hoàn thành Phần công việc hoàn thành xác định theo ba phương pháp sau (d) Thu nhập khác, trình bày cụ thể khoản thu nhập bất thường 1.2.1.2Chuẩn mực kế toán hợp đồng xây dựng (VAS15) tùy thuộc vào chất dịch vụ: ™ Định nghĩa (a) Đánh giá phần công việc hoàn thành; (b) So sánh tỷ lệ (%) khối lượng công việc hoàn thành với tổng khối Hợp đồng xây dựng hợp đồng văn việc xây dựng tài sản tổ hợp tài sản có liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn mặt thiết kế, công nghệ, chức mục đích sử dụng chúng lượng công việc phải hoàn thành; (c) Tỷ lệ (%) chi phí phát sinh so với tổng chi phí ước tính để hoàn thành toàn ™ Doanh thu hợp đồng xây dựng Doanh thu hợp đồng xây dựng bao gồm: giao dịch cung cấp dịch vụ Khi kết giao dịch cung cấp dịch vụ xác định chắn doanh thu ghi nhận tương ứng với chi phí ghi nhận (a) Doanh thu ban đầu ghi nhận hợp đồng; (b) Các khoản tăng giảm thực hợp đồng, khoản tiền thưởng khoản toán khác khoản có khả làm thay đổi doanh thu hồi thu, xác định cách đáng tin cậy c- Doanh thu từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia Doanh thu phát sinh từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia doanh nghiệp ghi nhận tương tự IAS18 ™ Chi phí hợp đồng xây dựng Tương tự IAS 11, chi phí hợp đồng xây dựng bao gồm: (a) Chi phí liên quan trực tiếp đến hợp đồng 11 (b) Chi phí chung liên quan đến hoạt động hợp đồng phân bổ cho hợp đồng cụ thể 12 (b) Doanh thu hợp đồng xây dựng ghi nhận kỳ báo cáo; (c) Tổng doanh thu luỹ kế hợp đồng xây dựng ghi nhận thời (c) Các chi phí khác thu laị từ khách hàng theo điều khoản điểm báo cáo; hợp đồng (d) Số tiền phải trả cho khách hàng; ™ Ghi nhận doanh thu chi phí hợp đồng xây dựng (e) Số tiền phải thu khách hàng Doanh thu chi phí hợp đồng xây dựng ghi nhận theo hai trường Đối với nhà thầu toán theo tiến độ kế hoạch quy định hợp đồng hợp sau: xây dựng (trường hợp quy định đoạn 22a) phải báo cáo thêm tiêu: (a) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu toán theo (f) Phải thu theo tiến độ kế hoạch; tiến độ kế hoạch, kết thực hợp đồng xây dựng ước tính cách (g) Phải trả theo tiến độ kế hoạch đáng tin cậy, doanh thu chi phí liên quan đến hợp đồng ghi nhận tương 1.2.1.3 Chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư (VAS 5) ứng với phần công việc hoàn thành nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo tài mà không phụ thuộc vào hóa đơn toán theo tiến độ kế hoạch lập ™ Định nghĩa, điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Định nghĩa hay chưa số tiền ghi hóa đơn bao nhiêu; (b) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu toán theo Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người giá trị khối lượng thực hiện, kết thực hợp đồng xây dựng xác thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc định cách đáng tin cậy khách hàng xác nhận, doanh thu chi phí cho thuê chờ tăng để: liên quan đến hợp đồng ghi nhận tương ứng với phần công việc hoàn thành a Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho khách hàng xác nhận kỳ phản ánh hóa đơn lập mục đích quản lý; Doanh nghiệp lựa chọn áp dụng ba (3) phương pháp sau để xác định b Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường phần công việc hoàn thành: ™ Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai (a) Tỷ lệ phần trăm (%) chi phí phát sinh phần công việc hoàn thành thời điểm so với tổng chi phí dự toán hợp đồng; điều kiện sau: (b) Đánh giá phần công việc hoàn thành; - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; (c) Tỷ lệ phần trăm (%) khối lượng xây lắp hoàn thành so với tổng khối - Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin lượng xây lắp phải hoàn thành hợp đồng ™ Trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp phải trình bày báo cáo tài chính: (a) Phương pháp xác định doanh thu ghi nhận kỳ phương pháp xác định phần công việc hoàn thành hợp đồng xây dựng; cậy ™ Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư (IAS40), trước chuẩn mực bất động sản đầu tư đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định: kinh doanh bất động sản hoạt động tài Khi chuẩn mực kế toán VAS05 đời 13 14 xem hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư hoạt động kinh doanh doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14 ™ Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu ™ Thông tin trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung sau: Chuẩn mực kế toán Việt Nam bất động sản đầu tư áp dụng mô hình giá gốc, (a) Phương pháp khấu hao sử dụng; không áp dụng mô hình giá trị hợp lý (b) Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản đầu tư tỷ lệ khấu hao sử dụng; Xác định giá trị ban đầu Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực (c) Nguyên giá khấu hao luỹ kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ; (d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn tiếp ban đầu phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thông thường; Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có (e) Các tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản (f) Lý mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá sản đầu tư; (g) Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp bảo bất động sản đầu tư dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư; Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu (h) Trình bày nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): Nguyên giá Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác bất động sản đầu tư tăng thêm, đó: Tăng mua bất động sản tăng định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại vốn hoá chi phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu ™ Thanh lý bất động sản đầu tư tư tăng sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư lý; Một bất động sản đầu tư không trình bày Bảng cân đối kế nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử toán sau bán sau bất động sản đầu tư không nắm giữ lâu dài xét thấy không thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất dụng hàng tồn kho ngược lại (i) Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế toán, động sản lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp xác định giá trị hợp Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư ghi nhận doanh thu từ việc lý bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải thuyết minh: bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực - Danh mục bất động sản đầu tư; kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài - Lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư giao dịch bán thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân 1.2.2 Chế độ kế toán thông tư hướng thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” Ngày 20/03/2006, Bộ Trưởng Bộ Tài Chính ký định số 15/2006/QĐ-BTC ban hành chế độ kế toán doanh nghiệp áp dụng cho doanh 15 16 nghiệp thuộc lĩnh vực, thành phần kinh tế nước từ năm tài 1.3 VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG VÀ 2006 Chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành đồng chế độ chứng từ, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ THEO CHUẨN MỰC KẾ TOÁN sổ sách kế toán, tài khoản kế toán báo cáo tài tạo điều kiện thuận lợi cho QUỐC TẾ việc thực Chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành thiết kế với Trước nghiên cứu chuẩn mực kế toán quốc tế doanh thu xây nhận thức đối tượng sử dụng thông tin kế toán nên xây dựng theo phương dựng kinh doanh bất động sản, tác giả xin nêu số khái niệm doanh thu châm dễ làm, dễ hiểu, minh bạch, công khai, dễ kiểm soát với cách bố trí xếp tài sau: khoản, bảng cân đối kế toán, thông tin kế toán cung cấp cho phép đánh giá thực Theo Uỷ Ban chuẩn mực kế toán tài (FASB), báo cáo thu nhập bao trạng tài doanh nghiệp thời điểm Chi phí kinh doanh, thu nhập, kết gồm hai khoản mục doanh thu chi phí Doanh thu hiểu mức độ hoàn hoạt động kinh doanh xử lý theo cách nhìn quan điểm kinh tế thị thành bán sản phẩm, cung cấp hàng hoá dịch vụ, chi phí đại diện cho trường Chế độ kế toán doanh nghiệp giải nhiều hoạt động kinh kết việc chi tiêu để thực mức độ hoàn thành Đặc biệt, doanh tế phát sinh Chẳng hạn việc bổ sung tài khoản 821 “Chi phí thuế thu thu xem dòng tài sản tương lai chi phí nhập doanh nghiệp” cho phép doanh nghiệp hạch toán chi phí thuế thu nhập xem việc sử dụng chi tiêu tài sản, chịu khoản nợ để tạo doanh doanh nghiệp khoản chi phí Bảng cân đối kế toán thuyết minh báo cáo thu tài đặt mối quan hệ chặt chẽ giúp cho người sử dụng báo Theo đó, FASB đưa quan điểm sau: Doanh thu dòng vào, cáo tài doanh nghiệp đánh giá tình hình tài doanh nghiệp cách gia tăng tài sản, giảm công nợ công ty (hoặc kết hợp hai) từ việc bán sản thuận lợi Về thông tư hướng dẫn thực hiện, ngày 31/12/2007 Bộ Tài Chính ban phẩm, hàng hoá dịch vụ hoạt động cấu thành nên hoạt động doanh nghiệp Theo quan điểm này, FASB tập trung trọng vào thời điểm thu hành Thông tư 161/2007/TT-BTC hướng dẫn thực mười sáu (16) chuẩn mực tiền, khoản nợ phải thu xác định doanh thu dòng làm tăng tài sản doanh kế toán ban hành theo định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31/12/2001, nghiệp từ kết việc bán hàng hoá cung cấp dịch vụ định 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng tài Uỷ ban chuẩn mực kế toán Mỹ (APB va FASB) đưa định nghĩa: Doanh thu tăng gộp tài sản giảm gộp nợ phải trả ghi nhận đo Điểm thông tư 161 thông tư tập trung hướng dẫn 16 chuẩn mực kế lường theo nguyên tắc kế toán chấp nhận chung (General Accepted toán Về nội dung phương pháp kế toán hướng dẫn chế độ kế toán Accounting Principles-GAAP) kết từ hình thức kinh doanh trực tiếp mang lại doanh nghiệp Điều tạo gắn kết chuẩn mực kế toán, thông tư lợi nhuận làm thay đổi vốn chủ sở hữu hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp Uỷ ban chuẩn mực kế toán quốc tế đưa định nghĩa: Doanh thu tổng giá trị lợi ích kinh tế mà doanh nghiệp thu kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường doanh nghiệp, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu khoản đóng góp cổ đông 17 18 Thông thường, doanh thu ghi nhận hội đủ hai điều kiện: - Khi hoạt động kinh tế chủ yếu liên quan đến việc tạo doanh thu Doanh thu tổng giá trị gộp lợi ích kinh tế mà doanh nghiệp thu kỳ kế toán, phát sinh từ hoạt động kinh doanh thông thường doanh việc cung cấp dịch vụ hoàn tất nghiệp, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu không liên quan đến khoản Việc tính toán khoản doanh thu phải đo lường dựa sở đáng vốn góp cổ đông tin cậy thu khoản phải thu Như vậy, hiểu: doanh thu lợi ích kinh tế, kết mà doanh ™ Thời điểm ghi nhận doanh thu phương pháp xác định doanh thu a- Doanh thu bán hàng • Thời điểm ghi nhận doanh thu nghiệp đạt trình hoạt động, góp phần làm tăng giá trị tài sản hay làm giảm công nợ, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu đóng góp cổ đông Doanh thu bán hàng ghi nhận hội đủ tất năm điều kiện sau: (a) Doanh nghiệp chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở Do tính phức tạp vấn đề liên quan đến doanh thu, uỷ ban đưa phương pháp hướng dẫn ghi nhận doanh thu theo trường hợp cụ hữu hàng hoá cho bên mua; (b) Doanh nghiệp không nắm giữ quyền quản lý hàng hoá quyền sở hữu thể chuẩn mực kế toán quốc tế quyền kiểm soát; Trong thực tiễn kinh doanh doanh nghiệp Việt Nam phát sinh vấn đề bất cập ghi nhận doanh thu việc bán hàng cung cấp dịch vụ kéo (c) Doanh thu xác định chắn; (d) Tương đối chắn doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế từ dài qua nhiều kỳ kế toán, ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng, doanh thu từ đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính, … giao dịch đó; (e) Chi phí phát sinh phát sinh giao dịch xác định Trong phạm vi luận văn, tác giả xin đề cập đến chuẩn mực kế toán quốc tế để chắn làm sở, tảng cho việc khai thác chuẩn mực kế toán doanh thu lĩnh • Phương pháp xác định doanh thu: vực xây dựng kinh doanh bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh Một đặc điểm bật chuẩn mực kế toán quốc tế doanh thu chuẩn mực kế toán quốc tế thiết lập chuẩn mực khác để giải doanh thu Trong phụ lục chuẩn mực quốc tế hướng dẫn số phương pháp xác định doanh thu trường hợp cụ thể (Phụ lục số 1) b- Doanh thu cung cấp dịch vụ: thu nhập khác Cụ thể chuẩn mực 18 “doanh thu” chuẩn mực 11 “hợp đồng Theo IAS 18, doanh thu cung cấp dịch vụ ghi nhận kết giao xây dựng” dành riêng để đề cập đến doanh thu Các khoản thu nhập khác dịch xác định cách đáng tin cậy doanh thu phát sinh cần phải ghi xử lý chuẩn mực có liên quan Cụ thể khoản thu từ đầu tư nhận theo phần công việc hoàn thành đề cập chuẩn mực 40 “bất động sản đầu tư”… 1.3.1 Các chuẩn mực quốc tế có liên quan 1.3.1.1 Chuẩn mực kế toán quốc tế doanh thu (IAS18) ™ Định nghĩa: • Thời điểm ghi nhận doanh thu Kết giao dịch xác định cách đáng tin cậy thoả mãn điều kiện sau: (a) Doanh thu xác định cách tương đối chắn; Chuẩn mực kế toán quốc tế đưa định nghĩa: 19 (b) Doanh nghiệp có khả thu lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó; (c) Phần công việc hoàn thành xác định cách đáng tin cậy; (d) Chi phí phát sinh cho giao dịch chi phí để hoàn thành giao dịch xác định cách đáng tin cậy 20 Doanh thu phát sinh từ việc sử dụng tài sản khác doanh nghiệp tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận chia ghi nhận thoả hai điều kiện: - Doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế từ giao dịch - Doanh thu xác định cách chắn • Phương pháp xác định doanh thu Theo IAS 18, việc ghi nhận doanh thu hợp đồng dài hạn theo mức độ • Phương pháp xác định doanh thu Doanh thu ghi nhận sở: hoàn thành giao dịch thường thực theo phương pháp tỷ lệ hoàn - Tiền lãi ghi nhận sở thời gian lãi suất thực tế kỳ thành Theo phương pháp này, doanh thu ghi nhận kỳ kế toán theo tỷ lệ - Tiền quyền ghi nhận sở dồn tích phù hợp với chất phần công việc hoàn thành, IAS 18 đưa ba phương pháp sau: Đánh giá phần công việc hoàn thành: theo phương pháp bên cung loại hợp đồng - cấp dịch vụ bên nhận dịch vụ tiến hành khảo sát, đánh giá mức độ phần công việc hoàn thành vào kết đánh giá bên thứ ba Cổ tức lợi nhuận chia ghi nhận cổ đông quyền nhận cổ tức Để minh họa cho trường hợp doanh thu nhận từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức Phương pháp đưa chứng khách quan cho việc ghi nhận doanh lợi nhuận chia, phụ lục IAS 18 đưa trường hợp minh họa cụ thu đảm bảo mức độ chắn khả thu hồi khoản doanh thu thể phí chứng nhận quyền (Phụ lục số 1) ghi nhận d- Thông tin trình bày báo cáo tài So sánh tỷ lệ phần trăm khối lượng công việc hoàn thành với tổng khối lượng công việc phải hoàn thành: theo phương pháp bên cung cấp phải so Doanh nghiệp phải trình bày báo cáo tài nội dung sau: - Chính sách kế toán áp dụng việc ghi nhận doanh thu bao gồm sánh khối lượng công việc hoàn thành với tổng khối lượng với hợp đồng ký phương pháp ghi nhận phần công việc hoàn thành liên quan đến hoạt kết để xác định doanh thu động cung cấp dịch vụ So sánh tỷ lệ phần trăm chi phí phát sinh với tổng chi phí ước tính để hoàn thành toàn giao dịch ước tính: lúc doanh thu xác định phù hợp với chi phí phát sinh khối lượng công việc hoàn thành Tương tự doanh thu bán hàng, phần phụ lục IAS 18 minh họa số phương pháp cụ thể cho số hoạt động (Phụ lục số 1) c- Doanh thu từ tiền lãi, quyền lợi nhuận chia • Thời điểm ghi nhận - Số lượng loại doanh thu ghi nhận suốt trình hoạt động bao gồm khoản doanh thu phát sinh sau: • Doanh thu bán hàng; • Doanh thu cung cấp dịch vụ; • Tiền lãi; • Tiền quyền; • Cổ tức 1.3.1.2Chuẩn mực kế toán quốc tế hợp đồng xây dựng (IAS11) ™ Đinh nghĩa: 21 Hợp đồng xây dựng hợp đồng thỏa thuận rõ ràng việc xây dựng tài 22 a Số lượng doanh thu hợp đồng ghi nhận doanh thu sản hay tổ hợp số tài sản có liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn mặt thiết kế, công nghệ chức mục đích hay sử dụng kỳ b Phương pháp xác định doanh thu hợp đồng ghi nhận chúng kỳ ™ Doanh thu hợp đồng xây dựng c Phương pháp xác định phần công việc hoàn thành hợp Doanh thu hợp đồng xây dựng bao gồm: (a) Doanh thu ban đầu ghi nhận hợp đồng; đồng trình thực d Tổng chi phí phát sinh khoản lợi nhuận ghi nhận đến thời (b) Các khoản biến động thực hợp đồng, khoản động viên điểm khuyến khích khoản khác mà có khả mang lại doanh thu có e Các khoản trả trước nhận thể xác định cách xác f Các khoản giữ lại chưa trả ™ Chi phí hợp đồng xây dựng g Các khoản tiền khách hàng đến hạn toán Các chi phí hợp đồng bao gồm h Các khoản tiền đến hạn toán cho khách hàng (a) Chi phí liên quan trực tiếp đến hợp đồng; 1.3.1.3 Chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư (IAS40) (b) Chi phí chung có liên quan đến hợp đồng phân bổ cho hợp đồng; a- Định nghĩa (c) Các chi phí khác thu lại từ khách hàng theo điều khoản hợp đồng Bất động sản đầu tư bất động sản gồm quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất người chủ sở hữu người thuê tài sản ™ Ghi nhận doanh thu chi phí hợp đồng xây dựng Khi kết việc thực hợp đồng xây dựng ước lượng cách chắn, doanh thu chi phí hợp đồng xây dựng liên quan đến hợp đồng ghi nhận tương ứng phần công việc hoàn thành ngày lập bảng cân đối kế toán theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: (a) Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý, (b) Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Phần công việc hoàn thành hợp đồng làm sở để ghi nhận doanh thu xác định theo nhiều cách khác Gồm ba phương pháp: - Tỷ lệ phần trăm chi phí phát sinh phần công việc hoàn thành ™ Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: thời điểm so với tổng chi phí ước tính (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai - Đánh giá phần công việc hoàn thành (b) Nguyên giá bất động sản đầu tư xác định đáng tin cậy - Tỷ lệ phần trăm hoàn thành so với toàn hợp đồng ™ Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản: ™ Thông tin trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp phải trình bày báo cáo tài chính: Chuẩn mực không quy định hướng dẫn cụ thể thời điểm nguyên tắc xác định doanh thu bất động sản Mục đích chuẩn mực quy định 23 24 hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư doanh thu từ bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải áp dụng chuẩn mực kế Vì doanh thu kinh doanh cho thuê bất động sản ghi nhận theo chuẩn toán số 18 hướng dẫn phần phụ lục chuẩn mực mực kế toán quốc tế doanh thu (IAS 18) b- Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu ™ Xác định giá trị ban đầu Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán lý bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch giá trị khoản lý giá trị lại bất động sản đầu tư ghi nhận thu nhập hay chi phí kỳ Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Các khoản phải thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận theo giá trị Các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu ghi nhận vào nguyên giá hợp lý Trong trường hợp bán hàng theo phương thức trả chậm doanh thu bất động sản đầu tư xác định ban đầu theo giá bán trả Khoản chênh lệch tổng số tiền phải ™ Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu toán giá bán trả ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực Doanh nghiệp chọn hai mô hình: mô hình giá trị hợp lý, mô hình d- Thông tin trình bày báo cáo tài giá gốc Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung sau: • Mô hình giá trị hợp lý: (a) Mô hình áp dụng: mô hình giá trị hợp lý mô hình giá gốc Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư ghi nhận ban (b) Nếu áp dụng mô hình giá trị hợp lý, tiền lãi từ cho thuê bất động sản đầu theo giá gốc đánh giá lại theo giá trị hợp lý thời điểm lập bảng hình thức cho thuê hoạt động phân loại ghi nhận bất động sản cân đối kế toán Các khoản chênh lệch giá gốc giá trị hợp lý hoạch đầu tư toán khoản thu nhập, chí phí kỳ kinh doanh (c) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp gặp khó khăn • Mô hình giá gốc phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với Sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp áp dụng mô hình giá gốc xác định giá tài sản giữ để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường trị bất động sản đầu tư theo yêu cầu chuẩn mực kế toán 16 “Tài sản cố định hữu hình Áp dụng mô hình giá gốc có nghĩa bất động sản đầu tư ghi nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh (d) Phương pháp giả định áp dụng để xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư (e) Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư đánh giá sở định giá kỳ Bất động sản đầu tư theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ tổ chức độc lập Tổ chức phải có cấp công nhận, có chuyên kế giá trị lại Khi áp dụng mô hình giá gốc bất động sản đầu tư theo môn kinh nghiệm bất động sản đầu tư dõi đánh tài sản cố định thông thường doanh nghiệp c- Thanh lý bất động sản Một bất động sản đầu tư không trình bày bảng cân đối kế toán sau bán sau bất động sản đầu tư không nắm giữ lâu dài xét thấy không thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư ghi nhận (f) Ghi nhận khoản lợi nhuận lỗ (g) Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp sửa chữa, bảo dưỡng bất động sản đầu tư 25 1.3.2 Những điểm khác biệt chuẩn mực kế toán Việt nam chuẩn mực 26 hợp đồng tuân thủ nguyên tắc “phù hợp” Tuy nhiên chuẩn mực thông tư hướng dẫn không đưa ví dụ cụ thể để minh họa cho vấn đề kế toán quốc tế Việt nam từ năm 2001 xây dựng hệ thống chuẩn mực kế toán quốc Theo chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 11 “Nếu tổng chi phí hợp đồng xây gia riêng (VAS) sở áp dụng hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế IAS Nhìn dựng vượt tổng doanh thu hợp đồng khoản lỗ dự kiến cần chung, VAS nhiều khác biệt lớn so với IAS VAS chưa cập nhật ghi nhận (đoạn 36)” Tuy nhiên chuẩn mực kết toán Việt Nam VAS 15 lại thay đổi IAS năm gần Đặc biệt chuẩn mực kế toán không đề cập đế vấn đề doanh thu thu nhập khác (VAS14), chuẩn mực hợp đồng xây dựng (VAS15), chuẩn mực bất động sản đầu tư (VAS05) Chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác (VAS14) Chuẩn mực giải nhiều nội dung chuẩn mực Cụ thể VAS 15 chưa đưa phương pháp kế toán để hạn chế ảnh hưởng chủ quan người làm công tác kế toán Điều thể hợp đồng xây dựng quy định toán theo tiến độ kế hoạch (sử dụng TK337), doanh nghiệp ghi nhận doanh thu chi phí liên quan đến hợp đồng ghi nhận tương ứng ghép doanh thu thu nhập khác vào chuẩn mực Do chuẩn mực phần công việc hoàn thành dựa vào % tổng chi phí phát sinh dự toán hợp không sâu vào giải vấn đề cụ thể Trong chuẩn mực kế toán quốc tế đồng doanh nghiệp phát hành hoá đơn tài để thu tiền khách hàng Vào doanh thu giải vấn đề doanh thu, khoản thu nhập khác ngày lập báo cáo tài chính, doanh nghiệp tự xác định lại doanh thu chi phí trình bày chuẩn mực có liên quan khoản lý tài sản cố định giải hợp đồng Lúc phát sinh chênh lệch tạm thời số tiền thu theo hoá đơn tài chuẩn mực quốc tế tài sản cố định hữu hình (IAS16), tài sản cố định vô phát hành (khi quan thuế xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế hình IAS 38, theo hóa đơn phát hành) với tổng doanh thu hợp đồng ghi nhận Và Một thực tế thấy chuẩn mực kế toán VAS14 “Doanh thu thu nhập doanh nghiệp không ghi nhận thuế TNDN hoãn lại phải trả hay tài sản thuế khác” chuẩn mực đơn trình bày điều kiện phương pháp để ghi TNDN chênh lệch doanh thu ghi nhận hợp đồng số tiền khách nhận doanh thu sở tổng quát Chuẩn mực không đưa hướng dẫn cụ hành phải trả theo tiến độ kế hoạch thể cho loại hình doanh nghiệp cho ngành đặt thù Điều đưa đến Về chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư (VAS5) tùy tiện cách hạch toán doanh nghiệp Tất vấn đề ảnh Như biết, trước VAS05 đời, việc ghi nhận doanh thu, chi hưởng đến chất lượng thông tin kế toán cung cấp Về chuẩn mực kế toán hợp đồng xây dựng (VAS15) Hoạt động xây lắp hoạt động phức tạp Do đó, việc hạch toán doanh thu chi phí cho kỳ kế toán khó khăn Bên cạnh đó, phí ghi nhận vào hoạt động tài theo chuẩn mực kế toán “Doanh thu thu nhập khác” (VAS14) Khi VAS 05 đời thừa nhận bất động sản đầu tư hoạt động kinh doanh thông thường, nhiên VAS14 chưa sửa đổi giá trị hợp đồng xây dựng lớn nên hợp đồng xây dựng phải quy định Điểm khác biệt khác VAS IAS bất động sản đầu tư IAS 40 việc ứng trước hay toán theo hạng mục công trình hay toán theo ghi nhận ban đầu theo giá gốc doanh nghiệp phép lựa chọn tiến độ kế hoạch hay giá trị khối lượng thực Điều yêu cầu phận liên hai mô hình ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu mô quan phải phối hợp chặt chẽ để đảm bảo việc ghi nhận doanh thu chi phí hình giá gốc (Cost Model) mô hình giá trị hợp lý (Fair value model) Tuy nhiên 27 28 VAS05 lựa chọn mô hình giá gốc để ghi nhận giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu Bên cạnh đó, theo chuẩn mực kế toán Việt Nam 05 “Bất động sản đầu tư” KẾT LUẬN CHƯƠNG Doanh thu khoản mục quan trọng phức tạp báo cáo tài doanh nghiệp Tính phức tạp khoản mục doanh thu thể trình bày tài sản cố định thông thường doanh nghiệp theo dõi trước hết có nhiều quan điểm khác doanh thu, đa dạng theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại Theo cách tính này, doanh thu khó khăn việc đo lường doanh thu thời điểm ghi ví dụ bất động sản đầu tư nhà văn phòng cho thuê theo dõi theo nhận doanh thu ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại gần hết thời Như vậy, để có sở ghi nhận doanh thu, cần nhận diện nội dung, chất gian hoạt động nhà theo ước tính ban đầu, giá trị nhà cao nghiệp vụ Đó tảng vững giúp kế toán hạch toán doanh nguyên giá (giá gốc) ban đầu theo nhiều nguyên nhân khác nhau, chi phí thu trường hợp cụ thể Việc Bộ Tài Chính ban hành VAS 14 giải sửa chữa lớn hàng năm tu bổ nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao, lúc giá khó khăn nêu Bên cạnh đó, chuẩn mực VAS 14 đời tạo sở trị lại nhỏ giá trị thực tế bất động sản thị trường cho việc xây dựng chuẩn mực liên quan doanh thu, đặc biệt ghi nhận doanh thu lĩnh xây dựng kinh doanh bất động sản vốn phát triển mạnh giai đoạn 29 30 Bảng 1: Cao ốc cho thuê (quý 4/2009) - Hà Nội CHƯƠNG Diện tích sàn Công suất Giá thuê bình quân (m2) (%) (USD/m2/tháng) 14 39.000 80% 40 1.2 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH B 33 18.000 82% 35 DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM C 36 548.000 83% 20 Tổng cộng /trung bình 83 605.000 81% 31.67 THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG Loại cao ốc Số cao ốc A VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM Năm 2009, tốc độ tăng trưởng kinh tế nước đạt 5.32%, đạt 81.4 tỷ USD chủ yếu tập trung hai thành phố lớn Hà Nội TP.Hồ Chí Minh Các (Nguồn: Savills Research & Consultancy) Theo Savills, triển vọng tương lai có khoản 4.5 triệu m2 tăng thêm đến khoản đầu tư nước năm 2009 đạt 21.5 tỷ USD Lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt 3.8 triệu du khách, lượng kiều hối người Việt Nam nước gửi 2013 chủ yếu quận trung tâm đạt 6.9 tỷ USD Điều cho thấy Việt nam thu hút lượng lớn Tại Tp.HCM, quý 4/2009 cung cấp thêm tòa nhà loại A, 31 tòa nhà nhà đầu tư nước Nền kinh tế Việt nam tăng trưởng mạnh, thu lại B với tổng diện tích 475.000m2 Thị trường văn phòng cho thuê tăng 38% nhập người dân cao, nguồn tiền nhàn rỗi nhiều nhân tố làm cho năm 2009 Tuy nhiên, giá cho thuê quý 4/ 2009 giảm nhẹ, giá cho thuê hoạt động xây lắp hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư tăng trưởng mạnh hạng A khoản 55-60USD/m2/tháng, hạng B khoản 30USD/m2/tháng Nguyên nhân Trong năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển vượt bậc, hàng loạt giảm giá loạt cao ốc hoàn thành Crescent Plaza, Kumho cao ốc, hộ mọc lên cho thấy tăng trưởng thị trường Do đó, tác Plaza,Centec Tower Triển vọng năm 2010, tổng diện tích tăng thêm giả xin lấy số liệu thống kê Hà Nội TP.Hồ Chí Minh thị trường văn phòng 240.000m2 cho tất hạng, chủ yếu tập trung quận chiếm 60% tổng cho thuê, thị trường bán lẻ, thị trường khách sạn, thị trường hộ thị trường nguồn cung Nhìn chung, phân khúc thị trường hấp dẫn với nhiều dự án hộ dịch vụ để phân tích ™ Thị trường văn phòng cho thuê Mặc dù bị ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, bên cạnh tham gia Trong năm gần đây, thị trường cao ốc văn phòng phát triển mạnh mẽ nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhiều nhà đầu tư nước tham Mặc dù thị trường bất động sản giai đoạn ban đầu, tỷ lệ cao ốc gia phân khúc thị trường với chất lượng thấp văn phòng cho thuê Hà Nội TPHCM cao, tình trạng dẫn đến giá thuê ™ Trung tâm mua sắm liên tục tăng năm qua Trong quý 4/2009, Hà nội có 18 tòa nhà mới, cung Thị trường trung tâm mua sắm cao cấp đa chức phát triển cấp 181.000 m2 nâng số cao ốc lên 83 cao ốc 14 tòa nhà loại A, 33 tòa nhà mạnh mẽ chất lượng sống ngày nâng cao thói quen mua sắm cư loại B 36 tòa nhà loại C cung cấp khoảng 605.000m2 Công suất thuê trung bình dân thành phố Ngoài ra, phát triển ngành du lịch góp phần làm cho cho cao ốc văn phòng đạt 81% nhu cầu mua sắm tăng Theo nhận định Savills, thị trường bán lẻ Hà Nội nhỏ so với khu vực với diện tích khoản 372.000m2 cho tất loại hình Giá thuê cao 31 32 khoản 150USD/m2/tháng với công suất thuê đạt 90% Theo nhận định đến năm cung cấp khoảng 4.100 phòng Hầu hết khách sạn 4-5 tập trung quận 2012 khả lượng cung tăng gấp đôi đến 777.000m2 có trung tâm Từ Liêm mua sắm quan trọng Bảng 4: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 (quý 4/2009) – Hà Nội Bảng 2: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009) - Hà Nội Diện tích(m2) % Loại khách sạn Số khách sạn Số phòng Công suất Giá thuê (USD/đêm) Trung tâm mua sắm 178.560 48% 10 3.000 61 % 124 Siêu thị 122.760 33% 1.100 67% 77 Thị trường bán sỉ 76.680 19% Tổng cộng/Trung Tổng cộng 372.000 100% bình 16 4.100 64% 100 (Nguồn: Savills Research & Consultancy) (Nguồn: Savills Research & Consultancy) Hiện tại, TP.HCM có khoản 25 trung tâm mua sắm, 57 siêu thị trung Tại TP.HCM, có khoản 21 khách sạn, cung cấp 5.600 phòng hầu hết tâm bán sỉ với tổng diện tích khoản 493.000m2 Với số lượng xem khách sạn tập trung Quận chiếm 70% nhu cầu thị trường Trong năm 2007 thấp cho thành phố gần triệu người Các trung tâm mua sắm 2008 số khách sạn nâng cấp thành khách sạn 4-5 sao, cung cấp gia giai đoạn phát triển tăng đáng kể số lượng phòng ba năm qua Bảng 5: Thống kê thị trường khách sạn 4-5 (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh Bảng 3: Trung tâm mua sắm (quý 4/2009)- TP.Hồ Chí Minh Diện tích(m2) % Trung tâm mua sắm 231.710 47% Siêu thị 210.290 41.1% Thị trường bán sỉ 51.000 11,9% Tổng cộng 493.000 100% Tổng cộng/Trung Loại khách sạn bình (Nguồn: Savills Research & Consultancy) Nhìn chung, nhu cầu mua sắm trì quý 4/2009, Số khách Giá thuê Số phòng Công suất 13 4.300 52 % 126 1.300 62% 82 21 5.600 57% 104 sạn (USD/đêm) (Nguồn: Savills Research & Consultancy) tăng chậm GDP ảnh hưởng đến sức mua định đầu tư Việt Nam Nhu cầu thuê phòng khách sạn bị ảnh hưởng rỏ suy giảm Bất chấp giảm sút kinh tế tại, triển vọng dài hạn trung tâm kinh tế dịch cúm A/H1N1 diễn biến phức tạp Trong năm 2009 khách mua sắm hấp dẫn quốc tế đến Việt Nam khoản 3.8 triệu du khách, giảm 400 ngàn lượt so với năm ™ Thị trường khách sạn 2008 Với ưu điều kiện địa lý Việt nam trị ổn định bền Thị trường khách sạn hấp dẫn nhà đầu tư tập đoàn khách vững thu hút lượng lớn khách tham quan năm Nhu cầu xây dựng khách sạn quốc tế Trong tương lai, có khoản 1.500 phòng khách sạn 4-5 vào sạn tăng lên đáng kể Hiện Hà Nội có khoảng 16 khách sạn từ đến hoạt động, chủ yếu Quận 33 34 ™ Thị trường hộ bán tăng 5%, hạng B 24 USD/m2/tháng tăng 1% Theo dự đoán, năm 2010 có Theo điều tra dân số ngày 01/04/2009, Hà Nội với số dân 6.5 triệu thêm 480 Nguồn cung tập trung chủ yếu Quận Quận người, nhu cầu nhà cao Trong quý 4/2009 có thêm dự án Nhìn chung, năm 2010 2011, thị trường nhà nghĩ dọc duyên hải miền cung cấp 1.100 hộ Thị trường sơ cấp quý sôi động đặc biệt trung sôi động, thị trường bán lẻ bùng phát Việt nam Những vấn đề đô thị quận Cầu Giấy, Từ Liêm Hoàng Mai Giá bán sơ cấp trung bình hạng A hóa lặp lại nhiều thành phố tỉnh Bên cạnh đó, thị trường bất 2.000USD/m2, hạng B 1.260USD/m2, hạng C 635USD/m2 Giá bán thứ cấp động sản gặp nhiều khó khăn chủ yếu sở hạ tầng yếu Hà nội hầu hết quận tăng 15% TPHCM hạn chế tốc độ đô thị hóa ngăn cản thị trường bất động sản phát Tại TP HCM, đến quý 4/2009, thành phố có khoản 41 dự án 6.900 hộ triển Vốn cho phát triển bất động sản vấn đề khẩn cấp cho nhiều nhà đầu tư chào bán nhà đầu tư Trong quý 4/2009 có thêm 11 dự án cung cấp giá đất cao không vốn xây dựng Bên cạnh đó, chủ đầu tư 5.500 hộ Hầu hết dự án xây dựng để cung cấp hộ ngày trưởng thành bắt đầu đòi hỏi câu hỏi xác hơn, bắt cho thị trường, hộ tập trung chủ yếu quận quận với giá bán bình đầu nghĩ đến “nội dung phát triển hiệu tốt nhất” cho đất quân loại A 2.250USD/m2, loại B 1.880USD/m2, loại C 885USD/m2 Triển 2.2 TÌNH HÌNH KẾ TOÁN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG vọng từ năm 2010 -2012, có khoản 50.000 hộ tăng thêm Trong giai đoạn này, VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TẠI MỘT SỐ DOANH kinh tế có dấu hiệu phục hồi, dự đoán thị trường hộ sôi động NGHIỆP Ở TP HỒ CHÍ MINH tương lai 2.2.1 Đối tượng khảo sát Hầu hết dự án hộ tập trung khu đô thị thị trường bất động Trong năm 2009, với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước đạt 5.32% sản kỳ vọng tiếp tục sôi động gia tăng từ 2010 -2012 Nhu cầu cho thấy kinh tế Việt Nam giai đoạn phát triển mạnh, sở hạ tầng nhà năm cao, thay đổi sở thích sống, đô thị xã hội kỹ thuật tương đối đồng Việt nam thu hút lượng lớn nguồn hóa gia tăng thu nhập tiền nhàn rỗi dân vốn đầu tư từ nước ngoài, thu nhập người dân cao, nguồn tiền nhàn rỗi lớn ™ Thị trường hộ dịch vụ nhân tố cho hoạt động xây lắp hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư Tại Hà nội đến quý 4/2009, có 41 hộ dịch vụ, cung cấp 2.200 Thị tăng trưởng mạnh Trong năm gần đây, thị trường bất động sản phát triển trường chủ yếu tập trung hộ có diện tích nhỏ 100m2 chiếm 63% Giá vượt bậc, nhiều hộ cao ốc xây dựng chứng minh tăng trưởng thị thuê đạt 26USD/m2/tháng tăng 3% so với quý 3/2009 giảm 6% so với quý trường 4/2008 Công suất thuê đạt 90%, tăng 2% so với quý 3/2009 tăng 1% so với quý Một đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế 4/2008 Theo triển vọng tương lai có khoản 10 dự án cung cấp khoản thành tựu khác nước hiệu hoạt động kinh tế doanh nghiệp xây 2.400 chủ yếu tập trung phía Tây Tây bắc Hà Nội lắp kinh doanh bất động sản đầu tư địa bàn nước Khi nói đến hiệu Tại TP.HCM, đến quý 4/2009 có khoản 48 tòa nhà hộ dịch vụ, cung cấp kinh tế doanh nghiệp phải nói đến đóng góp công tác kế toán 2.700 Trong năm 2009 có tòa nhà hạng A Kumho Plaza cung việc hạch toán, ghi nhận phản ánh thời điểm phương pháp ghi nhận cấp 2.600 Nhìn chung giá thuê bình quân tăng nhẹ, hạng A 29USD/m2/tháng doanh thu cho ngành đặc thù Đặc biệt lĩnh vực xây dựng kinh doanh 35 36 bất động sản đầu tư Nơi mà việc ghi nhận doanh thu xác, kịp thời ưu tiên hàng đầu để đảm bảo thông tin cung cấp mang tính xác cao hữu ích cho người sử dụng 10 11 Công ty CP Lilama 45.3 Công ty CP Hoàng Anh Gia Lai công ty Công ty CP tập đoàn Hoàng Long công ty Quý 3/2009 tháng 2009 tháng 2009 Do đó, tác giả tiến hành khảo sát báo cáo tài kiểm toán 12 doanh nghiệp xây lắp kinh doanh bất động sản phạm vi nước Các 13 Công Ty CP ĐT xây dựng HUD3 Năm 2009 công ty có ngành nghề kinh doanh xây dựng công trình nhà ở, 14 Công ty CP ĐT xây dựng Lương Tài Năm 2008 15 Công ty CP xây dựng điện Vneco9 Năm 2009 sạn, nhà hàng; kinh doanh nhà, cho thuê nhà, văn phòng; dịch vụ định giá bất động 16 Công ty CP xây dựng số Năm 2009 sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ đấu giá 17 Công ty CP ĐT xây dựng công trình Năm 2009 bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản 18 công trình công cộng dân dụng khác, chủ đầu tư xây dựng kinh doanh công trình, sở hạ tầng, sang lắp mặt bằng, quản lý kinh doanh nhà, kinh doanh khách Qua đó, tác giả sâu phân tích báo cáo tài số công ty Tp.Hồ Chí Minh nơi mà hoạt động kinh doanh bất động sản xây dựng diển sôi động 19 Công ty CP XD PT ĐT Tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu Công ty CP khoáng sản VLXD Lâm Đồng Quý 4/2009 Quý 4/2009 giai đoạn 20 Công ty CP Cơ Giới Lắp máy Xây Dựng Năm 2008 Bảng 6: DANH MỤC WEBSITE CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 21 Công ty CP Sonadezi Long Thành Năm 2009 www.hud3.com.vn www.luongtaigroup.com www.vneco9.com www.vinaconex5 www.ssc.gv.vn www.udec.com.vn www.lbm-vn.vn www.vimeco.com www.sonadezi.com.vn 2.2.2 Phương pháp nội dung khảo sát Quý 3/2009 www.thuduchouse.com Công ty CP xây dựng & thiết kế số Năm 2008 www.decofi.vn Công ty CP xây dựng & kinh doanh địa ốc Hòa Bình Quý 3/2009 www.hoabinhcorp.net Công ty CP đầu tư Năm Bảy Bảy Quý 3/2009 www.nbb.com.vn ba công ty xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư địa bàn TP Hồ Chí Công ty CP Vạn Phát Hưng Quý 3/2009 www.vanphathung.com Minh Công ty CP đầu tư Bất Động Sản Việt Nam Quý 3/2009 www.vinalandinvest.com.vn 9 tháng 2009 Website www.hoanglonggroup.com Công ty CP phát triển nhà Thủ Đức Tổng công ty CP XNK & xây dựng Việt Nam Tổng công ty CP & xây dựng điện Việt Nam Công ty CP Đầu Tư & xây dựng Sao Mai An Giang Năm BCTC www.hagl.com.vn ST T Tên công ty www.lilama45-3.com www.vinaconex.com.vn Quý 3/2009 www.vneco.com.vn Năm 2008 www.saomaiconscorp.com Để tiến hành nghiên cứu thời điểm phương pháp ghi nhận doanh thu hoạt động xây lắp kinh doanh bất động sản đầu tư, tác giả khảo sát báo cáo tài hợp nhất, báo cáo tài công ty kiểm toán website công ty Bên cạnh tác giả sâu phân tích ba báo cáo tài Nội dung phần khảo sát xoay quanh vấn đề cụ thể sau: thứ nhất, tìm hiểu sơ lược ngành nghề kinh doanh, quy mô doanh nghiệp; thứ hai, tác giả đặc biệt trọng nghiên cứu thời điểm ghi nhận doanh thu cho hoạt động bán hàng, cung cấp hàng hóa dịch vụ, thời điểm ghi nhận doanh thu hoạt động xây dựng doanh thu cho thuê đất để phân tích khó khăn mà doanh nghiệp gặp ghi nhận doanh thu; thứ ba, tác giả nghiên cứu phương pháp ghi nhận 37 doanh thu cho hoạt động bán hàng, cung cấp hàng hóa dịch vụ, phương pháp ghi 38 xây dựng bất động sản Để minh họa rõ khó khăn bất cập này, xin nhận doanh thu cho hợp đồng xây dựng, phương pháp ghi nhận doanh thu nhà lấy báo cáo tài Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức, Công ty CPXD thầu có trách nhiệm hoàn tất việc xây nhà bán trước xây dựng; thứ tư, nghiên kinh doanh Địa Ốc Hòa Bình, Công ty cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy để phân tích cứu bảng cân đối kế toán tiêu hàng tồn kho ( phân tích tiêu thời điểm phương pháp ghi nhận doanh thu công ty nguyên vật liệu, hàng hóa bất động sản, thành phẩm, chi phí sản xuất kinh doanh dở ™ Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức dang), chi phí xây dựng dở dang để đánh giá doanh nghiệp chuyên Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức thành lập ngày 15/06/2001 nhận thầu thi công xây dựng theo đơn đặt hàng chủ đầu tư việc tạo nên kinh doanh địa ốc, bất động sản xây lắp công trình Hoạt động xây lắp hàng hóa bất động sản để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường, tiêu công ty chủ yếu xây dựng dự án nhà ở, chung cư, khu tái định cư, xây bất động sản đầu tư (nguyên giá, giá trị hao mòn lũy kế) để đánh giá xem công ty dựng công trình dân dụng, trường học công trình khác Hoạt động bất có kinh doanh lĩnh vực bất động sản đầu tư không; thứ năm, tác giả tìm hiểu sơ động sản công ty phát triển mạnh, công ty đầu tư xây dựng khu nhà ở, lược chuẩn mực chế độ kế toán mà doanh nghiệp áp dụng; thứ sáu, phân chung cư để bán lại Tổng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dự án đến tích tiêu khoản người mua trả tiền trước, tiêu phả thu phải trả theo tiến độ kế cuối tháng 9/2009 425,467,255,625 đồng cho thấy công ty tập hoạch hợp đồng xây dựng, tài sản thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập doanh trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nghiệp hoãn lại phải trả để đánh giá tuân thủ doanh nghiệp việc vận Trong chín tháng đầu năm 2009, tổng doanh thu bán hàng cung cấp dịch dụng chuẩn mực thông tư hướng vào việc hạch toán lập báo cáo tài chính; thứ vụ đạt 383,447,693,516 đồng doanh thu kinh doanh bất động sản xây bảy, tác giả thống kê doanh thu cụ thể công ty doanh thu bán hàng hóa dựng chiếm tỷ trọng lớn Tuy nhiên, công ty không ghi nhận chi tiết doanh thu cho bất động sản, doanh thu hợp đồng xây dựng, doanh thu bất động sản đầu tư, doanh ngành nghề kinh doanh khác như: doanh thu bất động sản đầu tư, doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ khác để đánh giá xem doanh nghiệp có hạch toán thu hợp đồng xây dựng, doanh thu bán hàng hoá, cung cấp dịch vụ Về nguyên tắc riêng doanh thu cho loại không? Vì theo thông tư 130/2008/TT-BTC “Thu phương pháp ghi nhận doanh thu doanh thu bán hàng thoả mãn đồng thời nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp năm (05) điều kiện theo chuẩn mực kế toán “Doanh thu thu nhập khác” Đối với thuế” thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản không hưởng thuế hộ, khu nhà ở, chung cư mà công ty bán sau xây dựng hoàn tất, doanh suất ưu đãi mà phải áp dụng mức thuế suất hành thu giá vốn ghi nhận phần lớn rủi ro lợi ích gắn liền với quyền sở hữu hộ chuyển giao cho người mua hoá đơn tài phát hành 2.2.3 Kết khảo sát Trước phân tích kết khảo sát, tác giả phân tích báo cáo tài Trường hợp hợp đồng mua bán có cam kết bảo hành hộ khoảng số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư TP Hồ thời gian định doanh thu ghi nhận bên bán chuyển giao Chí Minh để đánh giá thực tế việc ghi nhận doanh thu doanh nghiệp quyền sở hữu hộ cho bên mua, công ty không nắm giữ quyền quản lý hàng Doanh thu tiêu quan trọng nhà đầu tư đặc biệt quan tâm hoá chi phí bảo hành chiếm tỷ trọng nhỏ phân tích báo cáo tài doanh nghiệp Tuy nhiên, việc xác định thời Đối với hoạt động xây lắp, doanh thu chi phí hợp đồng xây dựng ghi điểm phương pháp ghi nhận doanh thu nhiều bất cập, đặc biệt lĩnh vực nhận theo trường hợp toán theo giá trị khối lượng hoàn thành, doanh thu hợp 39 đồng xây dựng xác định sở hoá đơn tài phát hành sau giảm trừ 40 ty, khoản người mua trả tiền trước (gồm tiền đặt cọc khách hàng mua hộ giá trị khoản doanh thu hoạt động xây lắp tính trùng xác định doanh thu hoạt khách hàng thương mại trả tiền trước) 195,091,322,161 đồng Tuy nhiên, công ty động xây lắp với chủ đầu tư không thuyết minh cụ thể khoản tiền trả trước báo cáo tài Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư chín tháng đầu năm đạt không xác định thuế thu nhập doanh nghiệp ứng trước phải trả (phát sinh 1,445,193,573 đồng từ hoạt động cho thuê nhà văn phòng Phương pháp ghi nhận thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại phải trả) Điều làm giảm độ xác doanh thu cho thuê bất động sản đầu tư xác định theo phương pháp ghi nhận độ tin cậy báo cáo tài công ty doanh thu kỳ theo thông tư 128/2003/TT-BTC thông tư 134/2007/TT-BTC ™ Công ty CP XD kinh doanh Địa Ốc Hòa Bình Công ty CP XD kinh doanh Địa Ốc Hòa Bình thành lập tháng Các khoản nhận tiền ứng trước hoạt động cho thuê ghi nhận khoản doanh thu chưa thực 12/2000 Lĩnh vực kinh doanh xây dựng dân dụng, công nghiệp kinh Nhận xét doanh địa ốc Về nguyên tắc ghi nhận doanh thu: công ty ghi nhận doanh thu thõa mãn Nhìn chung, doanh thu hoạt động xây lắp kinh doanh bất động sản Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn tổng doanh thu Tuy nhiên, báo cáo tài công ty không ghi nhận chi tiết doanh thu cho lĩnh vực hoạt động, đặc biệt doanh thu kinh doanh bất động sản Vì theo điểm 3, mục II, phần G thông tư 130/2008/ TT-BTC “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế” Doanh thu, giá vốn từ bán bất động sản phải xác định riêng, không ghi tổng hợp doanh thu bán hàng giá vốn thành phẩm hàng hoá bán Vì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không áp dụng mức thuế suất ưu đãi thời gian miễn thuế Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ khoản lỗ không bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh thu nhập khác mà chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm sau (nếu có) Mặt khác, theo quy định điểm 1, mục II, phần G thông tư 130/2008/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp “Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền khách hàng mà chưa xác định chi phí tương ứng với doanh thu doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 2% doanh thu thu tiền doanh thu chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm” Trong bảng cân đối kế toán công đồng thời điều kiện VAS14, theo doanh thu ghi nhận phần lớn rủi ro lợi ích gắn với quyền sở hữu hàng hóa chuyển giao Trường hợp bán bất động sản, công ty ghi nhận thời điểm chuyển giao bất động sản đó, không phụ thuộc vào thời điểm hoàn thành thủ tục chuyển giao quyền sở hữu Doanh thu bán hàng xác định theo giá trị hợp lý khoản thu tiền thu Doanh thu hợp đồng xây dựng ghi nhận theo trường hợp toán theo tiến độ kế hoạch Doanh thu kinh doanh bất động sản chín tháng đầu năm 2009 đạt 193,655,521,873 đồng từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhận xét Công ty ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng theo trường hợp toán theo tiến độ kế hoạch nghĩa doanh thu ghi nhận theo tiến độ công việc hoàn thành dựa vào % chi phí phát sinh dự toán hợp đồng xuất hoá đơn cho lần thu tiền khách hàng Cuối kỳ kế toán, công ty xác định lại doanh thu, chi phí liên quan đến hợp đồng ghi nhận tương ứng phần công việc hoàn thành làm phát sinh khoản chênh lệch tạm thời Tuy nhiên, công ty không xác định khoản chênh lệch để ghi nhận thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại (thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại phải trả tài sản thuế thu nhập tuỳ theo trường hợp 41 có chênh lệch doanh thu ghi nhận hợp đồng với số tiền khách hàng phải 42 Nhận xét trả theo tiến độ kế hoạch) Mặt khác, giống Công ty CP phát triển nhà Thủ Có thể thấy, hoạt động kinh doanh công ty bất động sản, việc Đức, công ty không xác định thuyết minh khoản nhận trước khách hàng ghi nhận doanh thu tuân thủ theo VAS14 Bên cạnh đó, doanh nghiệp có ghi nhận mua hộ để xác định thuế thu nhập ứng trước phải trả Công ty tiêu bất động sản đầu tư, quyền sử dụng đất ghi thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại phải trả phát sinh khoản lợi nhuận từ doanh thu hộ, chuyển quyền sử dụng đất ghi nhận theo phương pháp tỷ lệ hoàn thành , nhận hàng hóa bất động sản để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường theo tiến độ nộp tiền hoàn thành dự án mà chưa phải nộp thuế Công ty Đến ngày 30/09/2009, hàng hóa bất động sản công ty 135,968,170,000 đồng, không ghi nhận khoản người mua trả tiền trước ghi nhận doanh thu theo cho thấy công ty bán lô đất mà công ty nắm giữ xây nhà phương pháp tỷ lệ % hoàn thành hộ bán trước xây dựng theo yêu cầu khách hàng Bên cạnh đó, công ty có ghi nhận khoản phải thu hoàn tất mà công ty có nghĩa vụ xây dựng theo tiến độ kế hoạch ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng theo phương pháp Từ nghiên cứu cụ thể ba công ty vào bảng kết khảo sát báo cáo tài số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản thu tiền theo tiến độ kế hoạch ™ Công Ty Cổ Phần Đầu tư Năm Bảy Bảy đầu tư Việt nam (Phụ lục số 02), tác giả tổng hợp phân tích sau: Công ty CP Đầu tư Năm Bảy Bảy đơn vị thành viên Tổng công ty xây dựng Thứ nhất, thời điểm ghi nhận doanh thu: 100% doanh nghiệp tuân thủ công trình giao thông thành lập năm 2005 Ngành nghề kinh doanh theo chuẩn mực kế toán Việt nam “Doanh thu thu nhập khác” xác định xây dựng bất động sản thời điểm ghi nhận doanh thu bán hàng, cung cấp hàng hóa dịch vụ, doanh thu từ Hoạt động xây lắp công ty chủ yếu xây dựng dự án nhà ở, khu chung tiền lãi, quyền, cổ tức lợi nhuận chia Đối với hoạt động xây lắp, cư, khu dân cư, xây dựng công trình dân dụng, khu du lịch đường cao tốc doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo phương pháp giá trị khối lượng hoàn thành Hoạt động bất động sản công ty phát triển mạnh Tổng chi phí sản xuất kinh thời điểm ghi nhận doanh thu thời điểm ký biên nghiệm thu, bảng doanh dở dang dự án đến cuối tháng 9/2009 792,206,687,172 đồng toán giá trị hoàn thành có xác nhận khối lượng chủ đầu tư hay biên cho thấy công ty tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản xây dựng nghiệm thu A-B (xác định khối lượng phiếu giá) sở theo hóa đơn tài Trong quý năm 2009, tổng doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ đạt phát hành Đối với doanh nghiệp ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng 78,621,472,768 đồng doanh thu kinh doanh bất động sản đạt theo phương pháp thu tiền theo tiến độ kế hoạch thời điểm ghi nhận doanh thu 73,857,455,593 đồng chiếm 94% tổng doanh thu Về nguyên tắc phương pháp thời điểm lập báo cáo tài nhà thầu tự xác định Việc xác định thời điểm ghi ghi nhận doanh thu: doanh thu ghi nhận kết giao dịch xác định nhận doanh thu cho hoạt động bán bất động sản thời điểm chuyển giao đất cách đáng tin cậy có khả thu lợi ích kinh tế từ giao dịch Đối theo “biên giao nền” thời điểm chuyển giao quyền sở hữu với hộ bán trước xây dựng hoàn tất công ty có nghĩa vụ xây dựng doanh thu ghi nhận theo tỷ lệ % hoàn thành Thứ hai, phương pháp ghi nhận doanh thu cho hợp đồng cung cấp dịch vụ kéo dài qua nhiều kỳ kế toán, doanh thu ghi nhận theo phương pháp % chi phí thực tế phát sinh tổng chi phí dự toán hợp đồng Về phương pháp ghi nhận doanh thu cho hợp đồng xây dựng: có 11 21 công ty chiếm 52.4% ghi 43 44 nhận doanh thu hợp đồng xây dựng theo phương pháp giá trị khối lượng thực hiện; 2.3 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KẾ TOÁN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG có 21 công ty chiếm 28.6% ghi nhận doanh thu theo phương pháp toán XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ theo tiến độ kế hoạch; có 21 công ty chiếm 9.5% áp dụng hai phương pháp 2.3.1 Những mặt đạt ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng Theo doanh thu từ hợp đồng giao Từ kết khảo sát cho thấy hầu hết công ty xây dựng kinh nhận thầu thi công ghi nhận thời điểm ký biên nghiệm thu bàn giao với doanh bất động sản đầu tư ghi nhận doanh thu thỏa mãn điều kiện chủ đầu tư vào toán giá trị hoàn thành Trong trường hợp cụ chuẩn mực kế toán Việt nam “Doanh thu thu nhập khác” xác định thời thể, doanh thu ghi nhận theo tỷ lệ % hợp đồng hoàn thành ngày lập điểm ghi nhận doanh thu cho hoạt động bán hàng, cung cấp hàng hóa dịch vụ, bảng cân đối kế toán chủ đầu tư xác nhận; có 21 công ty chiếm 9.5% doanh thu tiền lãi, quyền, cổ tức lợi nhuận chia Các công ty thuyết không nêu nguyên tắc ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng minh đầy đủ điều kiện ghi nhận doanh thu thuyết minh báo cáo tài Thứ ba, số công ty ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng theo phương Đối với doanh nghiệp xây lắp, phần lớn công ty ghi nhận doanh thu pháp toán theo tiến độ kế hoạch có công ty chiếm 14.3 % ghi nhận theo trường hợp toán theo giá trị khối lượng thực Theo phương pháp này, khoản phải thu theo tiến độ kế hoạch theo đoạn 37 trình bày báo cáo tài phòng kế toán phải phối hợp với phận có liên quan để xác định giá trị khối chuẩn mực số 15 “Hợp đồng xây dựng”; có 21 công ty chiếm 9.5% thuyết lượng sản phẩm hoàn thành công trình vào biên nghiệm thu, bàn giao minh khoản người mua trả tiền trước Vì tiêu người mua trả tiền trước công trình, toán giá trị hoàn thành, phòng kế toán phải tập hợp chi phí có khoản khách hàng thương mại trả tiền trước, khách hàng mua đất trả tiền trước đảm bảo tính xác, đầy đủ tuân thủ theo nguyên tắc phù hợp doanh thu tiền đặt cọc khách hàng mua hộ Công ty cần phải thuyết minh khoản chi phí ghi nhận doanh thu Đối với doanh nghiệp xây lắp hoạch toán theo thông tư 130/2008/TT-BTC yêu cầu doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo phương pháp thu tiền theo tiến độ kế hoạch phòng kế toán lựa chọn thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 2% doanh thu thu tiền chưa xác định phương pháp thích hợp để xác định phần công việc hoàn thành đảm bảo độ chi phí tương ứng xác cao Thứ tư, có 21 công ty chiến 23.8% có hoạt động kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, hoạt động xây lắp kinh doanh bất động sản đầu tư đa đầu tư Hầu hết công ty không kinh doanh bất động sản đầu tư, doanh dạng nhiều hình thức, nhiên doanh nghiệp phân biệt hạch nghiệp xây dựng bất động sản bán kỳ hoạt động kinh doanh thông toán riêng doanh thu cho hoạt động Doanh nghiệp xác định riêng thường Trường hợp doanh nghiệp có xây dựng tòa nhà để làm văn phòng, doanh thu hoạt động xây lắp hợp đồng thi công theo đơn đặt hàng cho có 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty, 80% diện tích lại chuyên công trình, doanh nghiệp hạch toán riêng doanh thu việc xây dựng cho thuê hoạt động tòa nhà ghi nhận bất động sản đầu tư tòa nhà bán trước xây dựng Thứ năm, 100% công ty áp dụng chuẩn mực kế toán Việt nam có liên quan Mặt đạt khác doanh nghiệp doanh nghiệp thuyết áp dụng chế độ kế toán doanh nghiệp theo định 15/2006/QĐ-BTC ngày minh đầy đủ tiêu báo cáo tài Cụ thể tiêu hàng tồn kho, 20/03/2006 Bộ trưởng Bộ Tài Chính doanh nghiệp thuyết minh chi tiết giá trị nguyên vật liệu tồn kho, thành 45 46 phẩm, hàng hóa bất động sản, chi phí hộ xây dựng để bán, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang Theo thông tư 161 hướng dẫn thực chuẩn mực kế toán 15 “Hợp đồng xây dựng” trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu toán Như vậy, thấy, điều kiện khó khăn công nghệ thông theo tiến độ kế hoạch nhà thầu phải lựa chọn phương pháp xác định phần công tin, trình độ nguồn nhân lực hay tính đặc thù ngành nghề kinh doanh, việc hoàn thành giao trách nhiệm cho phận có liên quan để xác định thành công lớn doanh nghiệp xây lắp kinh doanh bất động sản giá trị phần công việc hoàn thành lập chứng từ phản ánh doanh thu hoạt động xây thuyết minh đầy đủ rõ ràng nguyên tắc ghi nhận doanh thu, phương pháp xác dựng Khi kết thực hợp đồng xây dựng uớc tính cách đáng tin định doanh thu phù hợp với đặc điểm doanh nghiệp, đảo bảo tuân thủ cậy, kế toán chứng từ xác định doanh thu sở phần công việc chuẩn mực thông tư hướng dẫn Báo cáo tài mang tính minh bạch rõ ràng, hoàn thành kỳ làm để ghi nhận doanh thu kỳ kế toán (không cung cấp thông tin hữu ích cho đối tượng sử dụng thông tin hóa đơn tài chính) Điều gặp nhiều khó khăn Thông thường, công trình xây dựng thường kéo dài qua nhiều kỳ kế toán, việc tập hợp theo 2.3.2 Những khó khăn hạn chế 2.3.2.1 Tính phức tạp ghi nhận doanh thu hoạt động xây lắp dõi chi phí vô khó khăn Bên cạnh đó, hạn chế trình độ kinh nghiệm người làm kế toán yếu tố khách quan trình luân kinh doanh bất động sản Ghi nhận doanh thu vấn đề quan trọng trình xác chuyển chứng từ nên việc xác định phần công việc hoàn thành để xác định doanh định kết kinh doanh Vì nguyên tắc ghi nhận doanh thu khác dẫn đến thu thường không phản ánh kịp thời so với thực tế phát sinh Do đó, để đơn kết hoạt động kinh doanh khác Theo nguyên tắc thực hiện, thời điểm để giản, doanh nghiệp xuất hóa đơn thu tiền khách hàng mà không ghi nhận xác định doanh thu “thực hiện” phải thỏa mãn hai điều kiện: doanh thu đạt doanh thu Doanh thu ghi nhận công trình hoàn thành bàn giao xác định Doanh thu xem xác định thu tiền hàng Điều không phản ánh xác tình hình hoạt động kinh doanh ảnh có quyền pháp lý thu tiền tương ứng với sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ bán hưởng đến độ xác độ tin cậy báo cáo tài doanh nghiệp Tuy nhiên việc ghi nhận doanh thu theo nguyên tắc thực hoạt động xây Về hoạt động kinh doanh bất động sản, doanh thu cho thuê bất động sản lắp kinh doanh bất động sản phức tạp Tính phức tạp ghi nhận doanh ghi nhận theo chuẩn mực kế toán “Doanh thu thu nhập khác” Bất động sản thu hoạt động xây lắp thể chỗ thời điểm ghi nhận doanh thu Theo thông tư mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường xây dựng để bán 134/2007/TT-BTC ngày 23/11/2007 hướng dẫn thi hành nghị định số 24/2007/NĐ- tương lai gần kế toán theo chuẩn mực kế toán “Hàng tồn kho” Thời điểm CP ngày 14 tháng 02 năm 2007 điểm O, khoản 3, mục II, phần B doanh thu tính xác định doanh thu tính thuế thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên thuế thu nhập chịu thuế “Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt giá trị công mua không phụ thuộc bên mua đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử trình, giá trị hạng mục công trình nghiệm thu bàn giao giá trị khối lượng xây dụng đất xác lập quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền Trong dựng, lắp đặt nghiệm thu bàn giao” Theo khoản tạm ứng khách hàng trường hợp chủ đầu tư xây dựng cao ốc để bán có thu tiền khách hàng theo tiến ghi nhận khoản ứng trước mà không ghi nhận doanh thu thời điểm độ thời điểm xác định doanh thu thời điểm thu tiền khách hàng Tuy nhiên, nhận tiền giống ghi nhận doanh thu trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu toán theo tiến độ kế hoạch, việc xác định doanh thu chi phí 47 gặp nhiều khó khăn thời điểm thu tiền nên đa phần doanh nghiệp hạch toán theo 48 - hướng không ghi nhận doanh thu thời điểm thu tiền mà ghi nhận doanh thu công trình hoàn thành bàn giao 2.3.2.2 Khó khăn vận dụng pháp lý đến việc ghi nhận doanh thu xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư Những hướng dẫn ghi nhận doanh thu xây dựng gồm chuẩn mực kế toán Liên quan đến doanh thu, thu nhập khác bao gồm loại chứng từ xác định việc tiêu thụ hàng hoá, dịch vụ hoá đơn bán hàng, biên bàn giao hàng hoá dịch vụ hoàn thành, hợp đồng kinh tế, phiếu thu tiền, … - Liên quan đến chi phí gồm loại chứng từ: hoá đơn mua hàng hoá dịch vụ, bảng chấm công lao động, phiếu chi tiền, … Các chứng từ liên quan đến ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng bao hợp đồng xây dựng, chuẩn mực bất động sản đầu tư, trường hợp bất động sản gồm: hồ sơ hoàn công công việc giai đoạn toán, biên xây dựng, mua để bán tương lai gần kỳ hoạt động kinh doanh nghiệm thu khối lượng công việc hoàn thành, bảng xác định giá trị khối lượng hoàn thông thường kế toán theo chuẩn mực kế toán “Hàng tồn kho”, trường hợp cho thành theo hợp đồng, bảng xác định giá trị khối lượng phát sinh hợp đồng, thuê bất động sản đầu tư, doanh thu hoạt động cho thuê ghi nhận theo chuẩn bảng xác định đơn giá điều chỉnh theo hợp đồng có xác nhận bên chủ đầu tư mực kế toán “Doanh thu thu nhập khác” bên nhà thầu, bảng tính giá trị đề nghị toán gồm giá trị khối lượng hoàn thành Về luật thuế, việc ghi nhận doanh thu xây dựng kinh doanh bất động sản thực theo tinh thần thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 theo hợp đồng, giá trị khối lượng phát sinh hợp đồng, chiết khấu tiền tạm ứng, giá trị toán sau bù trừ khoản năm 2008 hướng dẫn thi hành số điều luật Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2.3.2.3 Khó khăn việc xác định chênh lệch kế toán thuế số 14/2008/QH12 hướng dẫn thi hành Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11 việc ghi nhận doanh thu tháng 12 năm 2008 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Trong thực tế luôn tồn khác biệt sách thuế với thuế thu nhập doanh nghiệp Theo đó, thông tư 130 trình bày thời điểm xác định quy định chuẩn mực chế độ kế toán Sự khác biệt sách thuế doanh thu để tính thu nhập chịu thuế cho số trường hợp cụ thể bao gồm doanh chế độ kế toán tạo khoản chênh lệch việc ghi nhận doanh thu thu hoạt động xây lắp lắp đặt Về hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chi phí cho kỳ kế toán định, dẫn đến chênh lệch số thuế thu nhập phải thông tư 130 trình bày chi tiết ghi nhận doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng nộp kỳ với chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp theo chế độ kế toán áp Trong trường hợp có thu tiền ứng trước khách hàng theo tiến độ hình dụng Tại Việt Nam nay, tồn khác biệt phương pháp xác định doanh thức thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp thu, thu nhập chi phí thuế kế toán Điều dẫn đến thu nhập chịu thời điểm thu tiền khách hàng Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền khách hàng mà thuế (được xác định dựa quy định Luật thuế thu nhập doanh nghiệp) chưa xác định chi phí tương ứng với doanh thu doanh nghiệp kê khai tạm lợi nhuận kế toán (được xác định dựa quy định chuẩn mực kế nộp thuế theo tỷ lệ 2% doanh thu thu tiền doanh thu chưa phải tính vào toán) có khác biệt Cụ thể, theo mục 10, chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu doanh thu tính thuế TNDN năm thu nhập” quy định doanh thu bán hàng ghi nhận thoả tất năm (05) điều Về chứng từ kế toán kiện, doanh thu cung cấp dịch vụ ghi nhận thoả tất bốn (04) điều kiện Theo điểm 2, mục III, phần C thông tư 130/2008/TT-BTC thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế xác định sau “Đối với hoạt động bán 49 hàng hoá thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng hàng hoá cho người mua, cung ứng dịch vụ thời điểm hoàn thành việc cung ứng dịch vụ cho người mua thời điểm lập hoá đơn cung ứng dịch vụ” Theo thông tư 130 hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp 50 2.3.2.4 Khó khăn vấn đề cập nhật thông tin liệu đầu vào nhanh chóng cụ thể Yêu cầu việc cung cấp thông tin nhanh chóng, kịp thời đầy đủ doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt lĩnh vực xây dựng kinh thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế xác định sau: doanh bất động sản Khó khăn phát sinh từ việc lựa chọn tiêu thức phân bổ “Đối với hoạt động bán hàng hoá thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử chi phí chung liên quan đến nhiều công trình hạng mục công trình Tuy nhiên, dụng hàng hoá cho người mua; Đối với cung ứng dịch vụ thời điểm hoàn thành chuẩn mực kế toán “Hợp đồng xây dựng” lại không đưa tiêu thức phân bổ việc cung ứng dịch vụ cho người mua thời điểm lập hoá đơn cung ứng dịch chung mà doanh nghiệp tự lựa chọn phương pháp thích hợp tùy theo đặc điểm vụ.” Trong trường hợp hợp đồng quy định toán trước tiền hàng thời điểm doanh nghiệp, dẫn đến tùy tiện việc điều chỉnh tiêu ghi nhận doanh thu để kê khai thuế thời điểm lập hoá đơn Còn hạch toán lợi nhuận theo hướng có lợi cho doanh nghiệp làm cho báo cáo tài thiếu kế toán để phù hợp doanh thu chi phí phát sinh thời điểm ghi nhận doanh xác minh bạch Khó khăn thứ hai chứng từ luân chuyển phòng kế thu thời điểm đơn vị hoàn thành hợp đồng bàn giao sản phẩm cho khách hàng toán không kịp thời Vấn đề xảy nhiều nguyên nhân khác nhau, Điều minh hoạ cụ thể ghi nhận doanh thu hoạt động xây lắp chứng từ liên quan đến nhiều công trình, hạng mục công trình, vấn đề Trong lĩnh vực xây lắp, theo thoã thuận hợp đồng nhà thầu chủ đầu tư quy định chủ đầu tư phải toán xx% giá trị hợp đồng sau ký hợp toán chậm phòng ban 2.3.2.5 Khó khăn vấn đề người đồng để nhà thầu mua vật tư thiết bị, máy móc cho việc xây dựng chủ đầu tư yêu Khó khăn người không bao gồm người công tác kế cầu nhà thầu phải xuất hoá đơn.Trong trường hợp này, nhà thầu xuất hoá đơn (căn toán mà bao gồm người phòng ban khác doanh nghiệp theo quy định hợp đồng) không ghi nhận doanh thu, xem khoản phòng kỹ thuật, phòng vật tư, phận thi công, phận giám sát, ….và tiền nhận khoản ứng trước quản lý bên có tài khoản “phải thu khách người bên doanh nghiệp Trong lĩnh xây dựng kinh doanh bất động hàng” Tuy nhiên theo sách thuế lại yêu cầu xác định doanh thu xuất hoá sản, yêu cầu nghiệp vụ chuyên môn cao, bên cạnh đòi hỏi đạo đơn Lúc làm phát sinh khoản chênh lệch tạm thời Mặt khác, trường hợp nhà đức nghề nghiệp, tâm huyết nghề, thái độ thân thiện người thầu toán theo tiến độ kế hoạch, kế toán ghi nhận tài khoản 337: hạch Trình độ chuyên môn nhân viên đánh giá cao Cụ thể, nhân viên toán theo lần xuất hoá đơn thu tiền chủ đầu tư Cuối kỳ kế toán, kế toán kế toán công trình kiến thức nghiệp vụ kế toán mà am hiểu xác định khối lượng hoàn thành thực tế xác định doanh thu thời điểm làm vẽ công trình, hồ sơ dự thầu, dự toán chi phí công trình, hợp đồng, biên phát sinh khoản chênh lệch tạm thời doanh thu số tiền thu theo hoá nghiệm thu, bảng toán khối lượng xây lắp hoàn thành, lý công đơn doanh thu thực tế xác định thời điểm cuối kỳ kế toán trình Bên cạnh đó, nhân viên phòng ban phải phối hợp chặc chẽ Cụ thể như: doanh nghiệp áp dụng phương pháp "Tỷ lệ phần trăm (%) chi phí thực tế phát sinh phần công việc hoàn thành thời điểm so với tổng 51 52 chi phí dự toán hợp đồng" giao cho phận kế toán phối hợp với nhân lực kế toán đáp ứng yêu cầu thực tiễn Thực tế kế toán doanh nghiệp phận khác thực hiện; Nếu áp dụng phương pháp "Đánh giá phần công việc hoàn đơn vị chủ yếu quan tâm đến chế độ kế toán văn hướng dẫn chế độ kế thành" phương pháp "Tỷ lệ phần trăm (%) khối lượng xây lắp hoàn toán, thường quan tâm đến chuẩn mực kế toán thành so với tổng khối lượng xây lắp phải hoàn thành hợp đồng" giao cho phận kỹ thuật thi công phối hợp với phận khác thực 2.3.3 Nguyên nhân Từ khó khăn hạn chế việc ghi nhận doanh thu hoạt động xây Nguyên nhân thứ ba chuẩn mực kế toán Việt nam xây dựng chuẩn mực kế toán quốc tế Khoảng cách ngôn ngữ Tiếng Anh Tiếng Việt lớn Chuẩn mực kế toán quốc tế sử dụng Tiếng Anh với nhiều thuật ngữ kế toán phức tạp, đa nghĩa dễ gây hiểu lầm sai lệch dịch sang Tiếng Việt Bên lắp kinh doanh bất động sản nêu xuất phát từ nguyên nhân cạnh đó, chuẩn mực kế toán Việt Nam có chưa thống số khái sau: niệm, thuật ngữ sử dụng chuẩn mực kế toán với văn pháp luật có liên Thứ nhất, xuất phát từ tồn chuẩn mực kế toán doanh thu Theo chuẩn mực doanh thu thu nhập khác, thời điểm ghi nhận doanh thu bán hàng, cung cấp hàng hóa dịch vụ, doanh thu từ tiền lãi, quyền, cổ tức lợi nhuận chia phải đồng thời thỏa mãn tất điều kiện theo yêu cầu chuẩn mực Điều gây nhiều khó khăn lúng túng cho doanh nghiệp Bởi doanh nghiệp có đặt thù riêng Mặt khác, theo thông tư 130/2008/TT-BTC thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế xác định sau “Đối với hoạt động bán hàng hoá thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng hàng hoá cho người mua, cung ứng dịch vụ thời điểm hoàn thành việc cung ứng dịch vụ cho người mua thời điểm lập hoá đơn cung ứng dịch vụ” Về thông tư hướng dẫn, theo thông tư 161 yêu cầu hướng dẫn nội dung phản ánh phương pháp kế toán doanh nghiệp phải nghiên cứu theo chế độ kế toán doanh nghiệp theo định 15 Nguyên nhân thứ hai xuất phát từ nhận thức người Đội ngũ người làm nghề kế toán doanh nghiệp, chí phận quan quản lý chức chưa thật chủ động cập nhật, chưa nắm bắt hết nội dung chuẩn mực làm cho hiệu công tác triển khai chuẩn mực vào thực tế nhiều hạn chế Thói quen chờ đợi hướng dẫn cụ thể tài vận dụng máy móc tồn phận không nhỏ người làm công tác kế toán Thực trạng đặt vấn đề cần đào tạo bồi dưỡng để tạo nguồn quan Luật đầu tư nước ngoài, luật thuế đòi hỏi phải có điều chỉnh để doanh nghiệp trình thực thuận lợi 53 54 KẾT LUẬN CHƯƠNG CHƯƠNG Lợi nhuận chênh lệch doanh thu chi phí, từ việc ghi nhận doanh thu CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH chi phí có tính định đến lợi nhuận kỳ báo cáo Qua phân tích chương THU TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH sâu vào phân tích trình ghi nhận doanh ty Công Ty cổ phần phát BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM triển nhà Thủ Đức, công ty CPXD kinh doanh địa ốc Hoà Bình, công ty CP đầu tư Năm Bảy Bảy sở đưa nhận xét đánh giá mặt hạn chế, nêu tồn việc vận dụng độ kế toán pháp luật thuế hành vào công tác kế toán doanh thu xây lắp kinh doanh BĐS đầu tư: - Chưa phân biệt rõ thời điểm ghi nhận doanh thu thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hay thời điểm xuất hóa đơn; - Chưa có quán việc hướng dẫn điều kiện ghi nhận doanh thu phương pháp xác định doanh thu chuẩn mực, thông tư hướng dẫn luật thuế làm phát sinh chênh lệch việc ghi nhận doanh thu chi phí kỳ kế toán định Những hạn chế vướng mắc khó khăn ghi nhận doanh thu trình bày làm sở đưa giải pháp hoàn thiện chương 3.1 CÁC QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN 3.1.1 Phù hợp với môi trường pháp lý kinh doanh Việt Nam Trong năm gần đây, với phát triển công nghệ thông tin, thị trường tài xu hội nhập kinh tế toàn cầu nhiều nghiệp vụ kinh tế hình thành phát triển Mục tiêu đến năm 2020 Việt Nam hội nhập hoàn toàn với quốc tế lĩnh vực kế toán Trong đó, giai đoạn 2006-2010 giai đoạn cố hội nhập, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý điều chỉnh hoạt động thị trường dịch vụ kế toán Do đó, mục tiêu hệ thống chuẩn mực kế toán Việt nam tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý kế toán, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hội nhập với kế toán quốc tế thời gian tới Bên cạnh đó, doanh nghiệp hoạt động kinh doanh lĩnh vực khác nhau, ngành nghề kinh doanh khác có đặc điểm khác Đồng thời, ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp khác có đặc điểm khác yêu cầu quản lý, cách thức tổ chức hoạt động kinh doanh Do đó, quan điểm để xây dựng hệ thống chuẩn mực kế toán Việt nam phải phù hợp với điều kiện thực tế Việt nam, phù hợp với đặc thù trình độ phát triển kinh tế, chế trị, hệ thống pháp luật, văn hóa, xã hội Việt nam, phù hợp với trình độ nguồn nhân lực kế toán Việt nam 3.1.2 Từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế để tăng cường khả hội nhập kế toán Trong năm qua, với phát triển kinh tế, công cải cách đổi hệ thống kế toán Việt Nam có thay đổi mạnh mẽ đáng kể Trong tiến trình hội nhập với kinh tế giới, định hướng giải pháp hệ thống kế toán Việt Nam tiếp tục đổi theo hướng tạo dựng 55 hành lang pháp lý chung cho hệ thống kế toán, đồng thời tạo hòa hợp chuẩn mực kế toán Việt Nam với chuẩn mực kế toán quốc tế thông lệ quốc tế Việc ban hành đưa vào áp dụng hệ thống chuẩn mực kế toán Việt nam 56 Các thông tin kế toán cung cấp phải đảm bảo so sánh cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế Các thông tin tài tổng hợp thể báo cáo tài phải đảm bảo tuân thủ luật thuế văn hướng dẫn góp phần quan trọng vào việc hoàn thành khuôn khổ pháp lý kế toán, tăng cường hành có liên quan Do đó, quan điểm hoàn thiện tăng cường tính minh bạch tính minh bạch thông tin tài tạo dựng môi trường kinh doanh phù hợp thông tin báo cáo tài tạo điều kiện tối đa cho việc giám sát tình hình tài với khu vực quốc tế, trì niềm tin cho nhà đầu tư nước vào Việt kết hoạt động kinh doanh doanh nghiệp nam Hơn nữa, kinh tế thị trường chuyển đổi Việt nam dần bước sang 3.2 CÁC ĐỊNH HƯỚNG CHO VIỆC HOÀN THIỆN VIỆC GHI NHẬN giai đoạn ổn định phát triển, hoạt động kinh tế điều chỉnh DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT quy luật thị trường Do đó, Việt nam cần cập nhật ban hành ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM chuẩn mực kế toán cho phù hợp với thông lệ quốc tế đáp ứng đòi hỏi 3.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin phương tiện cung cấp thông tin kinh tế thị trường Việt nam Việc hoàn thiện phương pháp kế toán phải hướng đến việc nâng cao chất Chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác xây dựng sở lượng thông tin cung cấp Thông tin kế toán sử dụng nhiều đối tượng khác chuẩn mực kế toán quốc tế để phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt nam, vừa thiết nhà quản lý, nhà đầu tư, quan thuế, ngân hàng, khách hàng,… Do lập hệ thống thông tin để đảm bảo báo cáo tài có độ tin cậy xác cao, thông tin kế toán cung cấp phải đảm bảo tính xác kịp thời, điều đòi hỏi có giá trị pháp lý có tính so sánh với báo cáo tài nước Điều chuẩn mực kế toán phải đảm bảo tính thống ghi chép kế toán, trình bày tạo dựng khuôn khổ pháp lý lĩnh vực kế toán, tạo môi trường thuyết minh báo cáo tài doanh nghiệp Trong năm gần đây, thị kinh tế bình đẳng, làm lành mạnh hóa quan hệ hoạt động tài trường chứng khoán phát triển lớn mạnh, yêu cầu chất lượng thông tin cung quan trọng tạo công nhận quốc tế Việt nam trình cấp trở nên quan trọng cấp bách Vì vậy, yêu cầu đặt hội nhập 3.1.3 Tạo thông tin trung thực có tính hữu ích cao cho đối tượng sử dụng công ty niêm yết phải công khai minh bạch thông tin báo cáo tài phải trung thực để giúp người sử dụng báo cáo tài định đắn kịp thời Trước đây, hệ thống kế toán Việt nam có sách tài riêng Những quy định liên quan đến công tác kế toán chuẩn mực, thông tư, biệt áp dụng cho loại hình doanh nghiệp nhà nước mà không áp dụng cho loại luật, nghị định cần phải truyền tải phổ biến rộng rãi quan thuế phải hình doanh nghiệp khác công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn kế thường xuyên mở lớp huấn luyện sách thuế để giúp doanh nghiệp cập toán công cụ ghi chép hoạt động tài doanh nghiệp theo quy định nhật thông tin mới, nắm vững thực theo quy định Các văn Nhà nước Do đó, báo cáo tài ghi chép dựa số liệu kế toán ban hành phải truyền tải trang website quan thuế Bên có khác theo loại hình doanh nghiệp cạnh đó, quan thuế phải hướng đến xây dựng trang web trực tuyến để doanh Trong điều kiện kinh tế thị trường, thông tin kế toán đòi hỏi phải nghiệp trao đổi vướng mắc nhận hướng dẫn từ quan thuế nhanh trung thực, xác kịp thời để phục vụ cho yêu cầu quản lý định Điều hữu ích công tác kế toán đa dạng phức tạp 57 58 văn pháp luật lại bao quát hết trường hợp phát sinh đặc biệt xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế đồng thời thoã mãn tất năm (05) vấn đề điều kiện Trong theo thông tư 130, thời điểm để xác định doanh thu để tính thu 3.2.2 Nâng cao khả ứng dụng chuẩn mực kế toán doanh thu vào thực nhập chịu thuế hoạt động bán hàng hoá cung cấp dịch vụ thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hàng hoá, hoàn thành dịch vụ thời điểm lập hoá đơn tiễn Có thể khẳng định, khả ứng dụng chuẩn mực kế toán doanh thu Ngoài ra, việc ban hành thông tư phải đảm bảo người đọc hiểu rõ cao Bởi xây dựng chuẩn mực kế toán doanh thu, Bộ tài xác chuẩn mực, tránh việc trình bày sâu định khoản thiếu phương pháp định quan điểm xây dựng chuẩn mực sở phù hợp với điều kiện kinh tế, nội dung hướng dẫn cần thiết khác Điều thể rõ thông tư 161 môi trường đầu tư ngành nghề Việt nam Vì việc hoàn thiện chuẩn mực trình bày phần ưu nhược điểm VAS14 phải hướng đến mục đích doanh nghiệp thuộc loại hình kinh tế lĩnh Tóm lại, để nâng cao tính khả thi việc ứng dụng chuẩn mực kế toán doanh vực kinh doanh khác điều vận dụng để giải vấn đề thực tế phát thu vào thực tiễn cần phải có đồng bộ, thống nội dung, thuật ngữ, văn sinh đơn vị Để thực điều thông tư cần phải hướng phong chuẩn mực, luật, thông tư hướng dẫn nghị định dẫn cụ thể quan trọng phải có hài hòa luật thuế thông tư hướng 3.2.4 Nâng cao trình độ kế toán người hành nghề kế toán dẫn nhằm tạo thống công tác kế toán Doanh nghiệp Ngoài ra, Nhìn chung, đội người làm công tác kế toán doanh nghiệp chưa việc ban hành hướng dẫn thống nhằm giúp cho công tác quản lý nhà thật chủ động việc cập nhật thông tin, chưa nắm bắt hết nội dung nước doanh nghiệp đơn giản mang lại hiệu cao Bên cạnh chuẩn mực làm cho hiệu triển khai chuẩn mực vào thực tiễn nhiều hạn đó, việc trình bày báo cáo tài thống tạo tương đồng doanh chế Tâm lý thói quen chờ đợi hướng dẫn tài vận dụng máy thu chi phí kế toán, doanh thu chi phí làm sở tính thuế giúp cho kế toán Việt móc vào thực tế doanh nghiệp tồn phận không nhỏ người Nam có tiếng nói chung với bạn bè quốc tế, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn để thu làm công tác kế toán Hoặc thói quen sử dụng phương pháp kế toán cách hoạch hút nhà đầu tư vào Việt Nam Đây nguyên nhân quan trọng để thúc đẩy toán cũ mà không sửa đổi cho phù hợp với chế độ kế toán Thực trạng đặt tăng trưởng kinh tế vấn đề cần đào tạo bồi dưỡng để tạo nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu thực tiễn 3.2.3 Phải có phối hợp đồng nội dung chuẩn mực, thông tư Do đó, cần xây dựng phát triển đội ngũ người làm kế toán trang bị đầy đủ chuyên môn nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp nhằm đạt hướng dẫn luật Trước hết, cần đảm bảo phải có thống nội dung, từ ngữ công nhận khu vực quốc tế, nhằm đưa hệ thống chuẩn mực kế toán vào thực chuẩn mực, luật thông tư hướng dẫn Bộ tài phải đảm bảo ban tiễn cách nhanh chóng Đây trình cốt lõi trình đổi hành hướng dẫn phải mang tính đồng bộ, quán, tránh mâu thuẫn Do đó, công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức lý luận thực tiễn chuẩn mực thông tư hướng dẫn nhằm giúp cho người làm công tác kế toán không chuẩn mực kế toán trường đại học, tổ chức nghề nghiệp, doanh gặp khó khăn trình ứng dụng Cụ thể, trình bày điểm 2.3.2 nghiệp cần tiến hành sớm, thường xuyên có phối hợp với chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” thông tư 130 hướng dẫn Bên cạnh đó, cần tiếp tục nâng cao vai trò hội nghề nghiệp kế toán Càng hội thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp có mâu thuẫn, theo VAS 14 thời điểm nhập sâu vào lĩnh vực kế toán nhận thấy vai trò hội nghề nghiệp 59 60 kế toán việc truyền bá chuyên môn kiến thức lý luận thực tiễn hệ thống động tài khoản thu nhập khác Mục đích để giúp cho doanh chuẩn mực kế toán trình đào tạo nguồn nhân lực đạt trình độ nghiệp dễ tìm hiểu vận dụng vào trình ghi nhận doanh thu mà không tìm quốc tế cho đất nước 3.3 CÁC GIẢI PHÁP CỤ THỂ 3.3.1 Giải pháp liên quan đến chuẩn mực kế toán Thứ nhất, tăng khả ứng dụng chuẩn mực vào doanh nghiệp thuộc loại hình doanh nghiệp khác Trong điều kiện kinh tế thị trường nay, hoạt động kinh doanh chuẩn mực có liên quan Tuy nhiên xét tính chất nội dung việc gộp chung vào chuẩn mực tạo nhiều bất cập Theo chuẩn mực kế toán quốc tế, doanh thu thu nhập triển khai nhiều chuẩn mực có liên quan Mỗi chuẩn mực tập trung giải vấn đề cách triệt để Việc kết hợp nhiều vấn đề VAS14 làm cho nội dung trình bày rời rạc không đăng tải hết vấn đề cần giải doanh nghiệp đa dạng phức tạp, xuất nhiều ngành nghề đặc Về VAS 15, chuẩn mực tập trung hướng dẫn kế toán doanh thu biệt lĩnh vực thương mại dịch vụ, hoạt động xuất nhập phát triển chi phí lĩnh vực xây dựng Nhưng nhìn chung, chuẩn mực đưa mạnh Một số loại hình kinh doanh như: dịch vụ quảng cáo, hoa hồng đại hướng dẫn nguyên tắc phương pháp ghi nhận doanh thu, chi phí sở lý lý bảo hiểm, phí dịch vụ lắp đặt,… Thế nhưng, VAS14 không hướng dẫn ghi thuyết Chuẩn mực chưa đưa ví dụ cho trường hợp cụ thể phụ nhận doanh thu cho ngành đặc thù làm cho việc ghi nhận doanh thu gặp khó lục IAS11 khăn thiếu tính quán hạch toán Mặt khác, kế toán ghi nhận doanh thu chi phí hợp đồng xây dựng theo hai Như giới thiệu chương 1, IAS18 nêu phần phụ lục số trường hợp: trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu toán theo phương pháp xác định doanh thu trường hợp đặc biệt bán hàng theo tiến độ kế hoạch trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu phương thức xuất hóa đơn giữ hộ; bán hàng mà hàng hóa giao phụ toán theo giá trị khối lượng thực Theo trường hợp 1, ghi nhận doanh thu thuộc vào điều kiện lắp đặt, kiểm tra; người bán có quyền mua lại hàng người theo tiến độ kế hoạch làm phát sinh khoản chênh lệch tạm thời doanh thu mua có quyền yêu cầu người bán mua lại hàng, hàng đại lý người đảm theo tiến độ kế hoạch doanh thu thực tế phát sinh kết thúc kỳ kế toán làm nhận việc bán hộ cho người bán, … Do đó, giải pháp trường hợp Bộ tài nên xem xét sửa đổi bổ phát sinh thuế thu nhập hoãn lại, chuẩn mực không đề cập đến việc ghi nhận khoản chênh lệch Bên cạnh đó, chuẩn mực không đưa tiêu thức sung theo hướng đưa hướng dẫn cho ngành đặc thù IAS18, phân bổ chi phí chung liên quan đến việc thực nhiều hợp đồng mà chủ yếu hướng dẫn điều kiện ghi nhận doanh thu, thời điểm phương pháp ghi doanh nghiệp tự lựa cho tiêu thức phân bổ Điều ảnh hưởng đến chất lượng nhận doanh thu thông tin cung cấp Thứ hai, hoàn thiện nội dung liên quan đến chuẩn mực kế toán doanh Về VAS 05, chuẩn mực tập trung hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư điều kiện ghi nhận bất động thu Về VAS14, điều dễ nhận thấy chuẩn mực VAS14 chuẩn mực sản đầu tư, xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu, lý tập trung giải tất khoản thu nhập có doanh nghiệp vào bất động sản đầu tư, số quy định khác làm sở kế toán lập báo cáo tài chuẩn mực doanh thu từ hoạt động kinh doanh, doanh thu từ hoạt Như VAS 05 tập trung giải vấn đề nhỏ ghi nhận doanh thu 61 62 lý bất động sản đầu tư Hện nay, thị trường bất động sản phát triển độ kế hoạch toán theo giá trị khối lượng thực Việc ghi nhận doanh mạnh doanh thu lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn tổng doanh thu thu theo trường hợp toán theo giá trị khối lượng thực đơn giản hơn, kế doanh nghiệp Tuy nhiên, việc ghi nhận doanh thu liên quan đến lĩnh vực toán vào phương pháp tính toán thích hợp để xác định giá trị khối lượng lại chuyển tải nhiều chuẩn mực khác Cụ thể, ghi nhận doanh thu xây lắp hoàn thành kỳ, lập hoá đơn phản ánh doanh thu nợ phải thu cho thuê bất động sản đầu tư kế toán theo VAS14, hoạt động kinh doanh bất tương ứng với phần công việc hoàn thành kỳ Trong trường hợp này, khoản động sản xem hoạt động tài kế toán theo VAS14, bất động tiền nhận trước khách hàng không ghi nhận doanh thu sản mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường xây dựng để bán Tuy nhiên, trường hợp toán theo tiến độ kế hoạch phức tạp Sự tương lai gần kế toán theo VAS02 “Hàng tồn kho” Bên cạnh đó, VAS14 phức tạp xuất mâu thuẫn chuẩn mực thông tư hướng dẫn luật thuế VAS 05 không đưa quy định hướng dẫn việc ghi nhận doanh thu thu nhập doanh nghiệp trường hợp chủ đầu tư bán bất động sản (như hộ chung cư, khu tái định cư) trước xây dựng hoàn tất mà chủ đầu tư có nghĩa vụ xây dựng hoàn tất người mua toán tiền theo tiến độ Thứ hai, cần hướng dẫn chi tiết việc bán hàng hoá bất động sản trước xây dựng Việc chủ đầu tư bán bất động sản (nhà ở, chung cư, hộ, khu tái định cư…) Mặt khác, theo VAS 05 bất động sản đầu tư trình bày TSCĐ thông cho người mua trước xây dựng chủ đầu tư có nghĩa vụ hoàn tất hoạt thường doanh nghiệp, theo dõi theo ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ động phổ biến doanh nghiệp Tuy nhiên, thông tư 161 đưa hướng dẫn kế giá trị lại theo cách tính này, ví dụ bất động sản đầu tư nhà việc bán bất động sản hoàn thành mà không đưa hướng dẫn việc bán bất động văn phòng cho thuê theo dõi theo ba tiêu gần hết thời gian sản trước xây dựng hoàn thành Do gây không khó khăn cho doanh hoạt động nhà theo ước tính ban đầu, giá trị cao nghiệp công tác hạch toán kế toán nguyên giá (giá gốc) ban đầu nhiều nguyên nhân như: chi phí sửa chữa lớn năm tu bổ nhà, giá đất, giá trị xây lắp tăng cao, lúc giá trị lại nhỏ giá trị thực tế bất động sản thị trường Thứ ba, hướng dẫn điều chỉnh khoản tăng giảm lợi nhuận trường hợp ghi nhận doanh thu theo phương pháp tỷ lệ phần trăm (%) hoàn thành Mối quan hệ lợi nhuận kế toán thu nhập chịu thuế cần nhìn nhận Thêm nữa, theo nguyên tắc trích khấu hao bất động sản đầu tư nguyên cách thức dễ hiểu, thể sổ sách kế toán bảng kết giá trừ (-) giá trị thu hồi ước tính việc trích khấu hao năm bất hoạt động kinh doanh Tờ khai toán thuế TNDN báo cáo chuyên dùng phục động sản đầu tư chưa hợp lý vụ cho mục đích tính thuế nộp cho quan thuế quản lý kèm với BCTC 3.3.2 Giải pháp liên quan đến việc hướng dẫn thực chế độ kế toán kết thúc năm tài Căn để kê khai dựa vào kết sản xuất kinh doanh hàng hoá dịch vụ BCTC theo mục tiêu tài điều tăng giảm thông tư hướng dẫn có liên quan Thứ nhất, cần bổ sung hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu cho doanh thu chi phí theo luật thuế TNDN sở kinh doanh tự xác định Để giảm khác biệt thuế TNDN theo kế toán theo thuế, kế toán cần điều chỉnh tăng hợp đồng xây dựng Thực tế, doanh nghiệp xây lắp, việc xác định doanh thu chi phí giảm khoản lợi nhuận trước thuế, đặc biệt doanh thu xác định theo phương hợp đồng xây dựng thường ghi nhận theo hai trường hợp toán theo tiến pháp tỷ lệ phần trăm (%) hoàn thành Từ làm giảm khoản truy thu thuế, 63 64 khoản phạt nộp chậm phát sinh quan thuế toán doanh nghiệp.Tờ Có thể dể hiểu, bất động sản ghi nhận ban đầu theo giá gốc Việc xác khai toán thuế TNDN sử dụng chung cho loại hình doanh nghiệp định giá trị hợp lý vô khó khăn Do đó, để xác định theo mô hình giá Tuy nhiên, Bộ tài nên cho phép doanh nghiệp ghi cụ thể nội dung trị hợp lý chưa có nên chưa thể thực khoản điều chỉnh phù hợp với đặc điểm ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp Thứ tư, cần bổ sung hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu hợp đồng dài hạn Trong VAS14, nội dung phức tạp phương pháp xác Về phương pháp trình bày báo cáo tài Theo định nghĩa doanh thu thu nhập khác, chi phí đoạn 31 chuẩn mực VAS01 đoạn VAS14 doanh thu thu nhập khác, chi phí lợi nhuận tiêu phản ánh tình tình kinh doanh doanh nghiệp, yếu tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh mà ảnh hướng đến vốn chủ sở định doanh thu hợp đồng dài hạn Trường hợp xảy giao dịch hữu Thông tin yếu tố doanh thu, thu nhập khác chi phí liên quan đến hoạt cung cấp dịch vụ liên quan đến nhiều kỳ kế toán Ví dụ hợp đồng dài hạn có liên động doanh nghiệp (hoạt động bán hàng, cung cấp dịch vụ, hoạt động đầu tư tài quan đến hoạt động xây lắp Tuy nhiên thông tư 161 không đề cập vấn đề chính, hoạt động khác) xác định khả tạo lợi nhuận kỳ Vì cần bổ sung hướng dẫn liên quan đến phương pháp xác định doanh doanh nghiệp Vì thế, với tên gọi” Bảng kết hoạt động kinh doanh” không thu theo tỷ lệ phần công việc hoàn thành (đánh giá phần công việc hoàn thành, so phản ánh chất thực bảng sánh tỷ lệ phần trăm (%) khối lượng công việc hoàn thành với tổng khối Ngoài ra, theo hướng dẫn thông tư 161 xem hoạt động tài hoạt lượng công việc phải hoàn thành, tỷ lệ % chi phí thực tế phát sinh so với động kinh doanh thông thường doanh nghiệp Cụ thể, theo bảng kết hoạt tổng chi phí dự toán để hoàn thành toàn giao dịch cung cấp dịch vụ) Bên cạnh động kinh doanh lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh có bao gồm khoản đó, hướng dẫn cần phải minh họa cụ thể để công tác hoạch toán doanh thu tài chi phí tài Điều tạo mâu thuẩn chất ứng dụng phương pháp vào thực tế loại hoạt động 3.3.3 Giải pháp trình bày thông tin báo cáo tài Về thông tin trình bày báo cáo tài Xét chất, xem hoạt động tài hoạt động kinh doanh doanh nghiệp hoạt động kinh doanh hoạt động Qua nghiên cứu báo cáo tài số doanh nghiệp xây dựng kinh định tồn phát triển doanh nghiệp, hoạt động tài hoạt động phụ doanh bất động sản, tác giả nhận thấy hầu hết doanh nghiệp trình bày sơ bao gồm khoản thu nhập từ tiền lãi, tiền quyền, cổ tức lợi nhuận lược thông tin phương pháp ghi nhận doanh thu xây lắp, phương pháp xác chia, thu nhập từ hoạt động đầu tư khác, chênh lệch tỷ giá, … định phần công việc hoàn thành, phản ánh số tiền phải trả cho khách hàng đối Bên cạnh đó, tính thuế thu nhập doanh nghiệp thu nhập chịu thuế với số tiền nhà thầu nhận trước thực hợp đồng, khoản phải thu theo thuế suất Chuẩn mực VAS17 luật thuế thu nhập hành chưa có quy định tiến độ kế hoạch, phải trả theo tiến độ kế hoạch bảng cân đối kế toán tách riêng thu nhập từ đầu tư (thu nhập từ hoạt động tài chính) khỏi thu nhập chịu nhà thầu toán theo tiến độ kế hoạch thuyết minh báo cáo tài thuế Chế độ tỏ phù hợp điều kiện kinh tế hành, song Đối với trình bày thông tin bất động sản đầu tư theo giá trị hợp lý thuyết bất cập khoản thu nhập từ đầu tư xã hội tăng chiếm tỷ trọng minh báo cáo tài chính, doanh nghiệp điều không thuyết minh vấn đề 65 đáng kể cấu thu nhập, đặc biệt kiện có hoạt động thị trường chứng khoán hình thành ngày nhiều công ty cổ phần 66 - Hoa hồng đại lý bảo hiểm ghi nhận vào doanh thu vào ngày có hiệu lực bắt đầu gia hạn hợp đồng bảo hiểm - Phí dịch vụ tài chính: việc ghi nhận doanh thu phụ thuộc vào mục đích 3.4 Kiến nghị phí dựa sở hoạch toán công cụ tài có liên quan 3.4.1 Với tài 3.4.1.1 Về chuẩn mực kế toán Thứ hai, hoàn thiện nội dung liên quan đến chuẩn mực kế toán Thứ nhất, bổ sung phụ lục, nội dung chuẩn mực thông tư doanh thu phương pháp thời điểm ghi nhận doanh thu cho số ngành đặc thù, cụ thể sau: Về VAS14, nên tách riêng trình bày nội dung doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ chuẩn mực Riêng khoản doanh thu tài - Bán hàng theo phương thức “xuất hoá đơn giữ hộ” theo việc giao hàng thu nhập khác trình bày chuẩn mưc có liên quan nhằm giải triệt trì hoãn theo yêu cầu người mua người mua nắm giữ quyền sở hữu để nội dung loại doanh thu Cụ thể khoản nhượng bán lý tài sản hàng hóa chấp nhận toán Trong trường hợp này, doanh thu ghi nhận cố định trình bày chuẩn mực tài sản cố định, thu khoản nợ người mua nắm giữ quyền sở hữu hàng hóa, việc giao hàng chắn thực phải thu xoá sổ giải khoản dự phòng, tài sản nợ tiềm tàng hiện, hàng hóa phải có sẵn, xác định sẵn sàng giao hàng cho bên mua (VAS18), doanh thu tiền lãi, cổ tức lợi nhuận chia giải thời điểm bán hàng ghi nhận kế toán khoản đầu tư - Bán hàng mà hàng hóa giao phụ thuộc vào điều kiện lắp đặt kiểm tra: doanh thu ghi nhận người mua chấp nhận việc giao hàng việc Về VAS15 - lắp đặt kiểm tra hoàn tất Tuy nhiên doanh thu ghi nhận người mua chấp nhận việc giao hàng việc lắp đặt đơn giản việc kiểm tra Nên đưa ví dụ ghi nhận doanh thu theo trường hợp, thông qua doanh nghiệp áp dụng cho phù hợp với đặc điểm công ty - Nên đưa quy định hướng dẫn việc ghi nhận đánh giá khoản chênh lệch doanh thu theo tiến độ kế hoạch doanh thu thực tế phát thực nhằm xác định lần cuối giá trị hợp đồng - Các hợp đồng bán hàng hay mua lại hàng theo người bán cam kết mua lại sinh phần công việc hoàn thành ngày lập bảng cân đối kế toán Điều hàng hoá bán sau thời gian người bán có quyền mua lại hàng hóa giúp cho kế toán không bị lúng túng ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực kế toán, theo hướng dẫn Luật thuế cán quản lý thuế người mua có quyền yêu cầu người bán mua lại hàng hóa Khi đó, cần nghiên cứu điều khoản hợp đồng để xác định rõ thực chất thời điểm người bán chuyển - Chuẩn mực cần đưa tiêu thức phân bổ chung áp dụng cho doanh phần lớn rủi ro lợi ích việc sở hữu hàng hoá, doanh thu không ghi nghiệp xây lắp việc phân bổ chi phí chung liên quan đến hoạt động nhận hợp đồng - Hoa hồng quảng cáo: ghi nhận vào doanh thu ấn phẩm, chương trình xuất trước công chúng Nếu quảng cáo có nhiều bước, hoa hồng ghi nhận Về VAS 05 - Nên sửa đối VAS05 “Bất động sản đầu tư” thành chuẩn mực “Bất động sản”, nội dung phương pháp ghi nhận doanh thu bất động sản vào doanh thu theo tỷ lệ hoàn thành trình bày chuẩn mực 67 - Chuẩn mực cần nêu hướng dẫn ghi nhận doanh thu trường hợp bất động sản bán trước xây dựng hoàn tất mà chủ đầu tư có nghĩa 68 Xác định chênh lệch tạm thời doanh thu kế toán doanh thu tính thuế TK511 TK337 TK131 vụ xây dựng hoàn tất người mua toán tiền theo tiến độ - Không nên trích khấu hao cho Bất động sản đầu tư loại chờ tăng giá để bán mà trích khấu hao bất động sản cho thuê hoạt đông cho thuê hoạt động bất động sản thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp Đối không xuất hoá đơn ghi nhận theo tiến độ thực tế xuất hoá đơn cho lần thu tiền ghi nhận theo tiến độ kế hoạch với bất động sản đầu tư chờ tăng giá, trình chờ tăng giá không nên trích khấu hao lý do: o Việt Nam áp dụng mô hình giá gốc, chưa đủ điều kiện để áp dụng mô hình giá trị hợp lý Việt Nam chưa thiết lập thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật ngày nước phát triển, việc xác định giá trị hợp lý vô khó khăn Do đó, để áp dụng mô hình giá trị hợp lý chưa có.Và áp dụng mô hình dẫn đến việc doanh nghiệp dựa vào để điều tiết kết kinh doanh kỳ hoạt động, ảnh hưởng lớn đến chất lượng Báo cáo tài o Việt Nam chưa có chuẩn mực tổn thất tài sản o Cần tuân thủ nguyên tắc thận trọng o Vì hoạt động đầu tư bất động sản có đặc thù riêng chịu rủi ro riêng khác biệt với hoạt động đầu tư tài thông thường Nó chịu ảnh hưởng nhiều sách Nhà nước bất động sản đầu thị trường - Có thể trình bày tiêu bất động sản đầu tư báo cáo tài theo nội dung: o Bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động o Bất động sản đầu tư chờ tăng giá để bán 3.4.1.2 Về chế độ kế toán thông tư hướng dẫn liên quan Thứ nhất, cần bổ sung hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu cho hợp đồng xây dựng Cuối kỳ kế toán, kế toán xác định chênh lệch số tiền thu theo hoá đơn tài phát hành (khi quan thuế xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế theo số tiền toán) với tổng doanh thu hợp đồng xây dựng ghi nhận để ghi nhận thuế thu nhập doanh nghiệp hoãn lại o Trường hợp 1: doanh thu kế toán > doanh thu tính thuế, khoản chêch lệch tạm thời làm phát sinh thuế thu nhập hoãn lại phải trả Kết luận: phát sinh thuế thu nhập hoãn lại phải trả o Trường hợp 2: doanh thu kế toán < doanh thu tính thuế, khoản chêch lệch tạm thời làm phát sinh tài sản thuế thu nhập hoãn lại Kết luận: phát sinh tài sản thuế thu nhập hoãn lại Ví dụ minh họa Trường hợp 1: kỳ, công ty xây dựng A xuất hoá đơn để thu tiền theo tiến độ kế hoạch 1,300 triệu đồng kế toán ghi nhận bên có tài khoản 337 mà không ghi nhận doanh thu Cuối kỳ, kế toán xác định phần công việc hoàn thành theo tiến độ thực tế 1,500 triệu để ghi nhận DT, giá vốn tương ứng 1,100 triệu đồng Lợi nhuận kế toán = 1,500 – 1,100 = 400 Thu nhập chịu thuế = 1,300 – 1,100 = 200 > Chênh lệch tạm thời = giá trị ghi sổ - sở tính thuế = 400 – 200 = 200 Kết luận: Kế toán ghi nhận thuế thu nhập hoãn lại phải trả: 25% x 200 = 50 69 Trường hợp 2: kỳ, công ty xây dựng A xuất hoá đơn để thu tiền theo tiến độ kế hoạch 2,000 triệu đồng kế toán ghi nhận bên có tài khoản 337 mà không ghi nhận doanh thu Cuối kỳ, kế toán xác định phần công việc hoàn thành theo tiến độ thực tế 1,500 triệu đồng, giá vốn tương ứng 1,000 triệu đồng Lợi nhuận kế toán = 1,500 – 1,000 = 500 Thu nhập chịu thuế = 2,000 – 1,000 = 1,000 > Chênh lệch tạm thời = giá trị ghi sổ - sở tính thuế = 500 –1,000 = - 500 Kết luận: Kế toán ghi nhận tài sản thuế thu nhập hoãn lại: 25% x 500 = 125 Tóm lại, việc xác định khoảng chênh lệch doanh thu tương ứng với phần công việc hoàn thành kỳ với khoản toán theo tiến độ kế hoạch giúp doanh nghiệp phản ánh xác lợi nhuận doanh nghiệp làm tăng tính minh bạch độ tin cậy khoản mục báo cáo tài Thứ hai, cần hướng dẫn chi tiết việc bán hàng hoá bất động sản trước 70 Trường hợp: giao cho khách hàng Nợ TK 1567- Hàng hóa bất động sản Có TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Khi giao đất cho khách hàng thông qua “biên giao nền” Nợ TK 111,112,131 Có TK 511- Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Có TK 333- Thuế khoản phải nộp nhà nước Xác định giá vốn hàng bán Nợ TK 632-Giá vốn hàng bán Có TK 1567- Hàng hóa bất động sản Trường hợp: chủ đầu tư chờ tăng giá để bán Nợ TK 217- Bất động sản đầu tư Có TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Khi bán đất cho khách hàng Nợ TK 111,112,131 xây dựng ¾ Bổ sung hướng dẫn phương pháp hoạch toán doanh thu bất động sản bán trước xây dựng: Giao đoạn 1: Sẽ bàn giao cho khách hàng quyền sử dụng đất để xây nhà với giá thoả thuận Doanh thu giai đoạn ghi nhận chuyển giao đất cho khách hàng thông qua “biên giao nền” Mua quyền sử dụng đất, đền bù giải toả để quyền sử dụng đất, … Nợ TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Có TK 511- Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Có TK 333- Thuế khoản phải nộp nhà nước Xác định giá vốn hàng bán Nợ TK 632-Giá vốn hàng bán Có TK 217- Hàng hóa bất động sản Giai đoạn 2: Xây nhà cho khách hàng, doanh thu ghi nhận theo phương pháp thu tiền theo tiến độ kế hoạch Căn vào kết quả, bảng phân bổ vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi Có TK 331- Phải trả người bán công, chi phí sản xuất chung cho công trình, hạng mục công trình: Có TK 111, 112,… Các chi phí liên quan trực tiếp đầu tư bất động sản: Nợ TK 1541-Xây lắp Nợ TK 241- Xây dựng dở dang (2412) Có TK 621- Chi phí nguyên vật liệu trực tiếp Nợ TK 133- Thuế GTGT khấu trừ Có TK 622- Chi phí nhân công trực tiếp Có TK 623-Chi phí sử dụng máy thi công Có TK 111, 112, 331,… Kết chuyển chi phí đầu tư bất động sản hoàn thành Có TK627-Chi phí sản xuất chung 71 Căn vào hóa đơn lập theo tiến độ kế hoạch để phản ánh số tiền phải thu theo tiến độ kế hoạch ghi hợp đồng Nợ TK 131-Phải thu khách hàng Có TK 337-Thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng Có TK 33311- Thuế GTGT phải nộp Khi nhà thầu nhận tiền khách hàng toán Nợ TK 111, 112,… Có TK 131- Phải thu khách hàng 72 ¾ Bổ sung hướng dẫn điều chỉnh khoản tăng giảm lợi nhuận trường hợp ghi nhận doanh thu theo phương pháp tỷ lệ phần trăm (%) hoàn thành Cụ thể, cần điều chỉnh mẫu “Tờ khai toán thuế TNDN sử dụng cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ hoàn thành xây dựng bất động sản bán sau: Trong kỳ, kế toán xác định giá trị phần công việc hoàn thành theo phương pháp tỷ lệ % hoàn thành, lúc doanh thu ghi nhận vào khối lượng Cuối kỳ hạch toán, vào giá xây lắp hoàn thành thực tế, biên nghiệm hoàn thành thực tế, biên nghiệm thu khối lượng xây lắp hoàn thành, toán thu khối lượng xây lắp, toán phần công trình, hạng mục công trình, phần công trình, hạng mục công trình Theo sách kế toán đủ điều kiện biên bàn giao, toán công trình, hạng mục công trình, kế toán xác ghi nhận doanh thu, theo sách thuế chưa đủ điều kiện ghi nhận Do định doanh thu theo trường hợp: Trường hợp: doanh thu ghi nhận hợp đồng lớn số tiền khách hàng phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng dở dang Nợ TK 337- Thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng Có TK 5112- Doanh thu bán thành phẩm Nợ TK 11,112,131,… đó, điều chỉnh giảm doanh thu ghi nhận kỳ tạo ô B19 tờ khai toán ghi “Doanh thu phần công việc ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành kỳ chưa xuất hoá đơn” Theo đó, giá vốn điều chỉnh tăng tương ứng với doanh thu điều chỉnh giảm ô B3 ghi “Giá vốn ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành kỳ” Trường hợp năm trước ghi nhận doanh thu theo tỷ lệ hoàn thành (nhưng chưa xuất hoá đơn) xuất hoá đơn kỳ Khoản chênh lệch doanh thu Có TK 5112- Doanh thu bán thành phẩm theo hoá đơn doanh thu ghi nhận năm trước điều chỉnh tăng doanh Có TK 33311- Thuế GTGT phải nộp thu ô B2 ghi “doanh thu phần công việc ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành Trường hợp: doanh thu ghi nhận hợp đồng lớn số tiền khách hàng phải trả theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng dở dang, lúc tồn số dư bên có TK 337 Nợ TK 337- Thanh toán theo tiến độ kế hoạch hợp đồng xây dựng Có TK 5112- Doanh thu bán thành phẩm Xác định giá vốn Nợ TK 632-Giá vốn hàng bán Có TK 154- Xây lắp năm trước xuất hoá đơn kỳ này” Tương tự, điều chỉnh giảm “giá vốn ghi nhận theo tỷ lệ hoàn thành năm trước xuất hoá đơn kỳ này” ô B20 (Phụ lục 3) Thứ ba, cần bổ sung hướng dẫn phương pháp xác định doanh thu hợp đồng dài hạn Phương pháp xác định doanh thu hợp đồng dài hạn xác định theo ba phương pháp Tuy nhiên, chuẩn mực dừng lại việc nêu phương pháp, thông tư hướng dẫn vấn đề này, làm cho công tác ứng dụng vào thực tế gặp nhiều khó khăn Vì thực tế doanh nghiệp sử dụng 73 74 phương pháp riêng Theo thông tư 161, tài hướng dẫn đưa ví dụ thu thuế phân biệt khoản thu nhập Cụ thể, áp dụng riêng mức phương pháp tỷ lệ % chi phí thực tế phát sinh cho phần công việc hoàn thuế suất thuế TNDN khoản thu nhập từ đầu tư thu nhập từ hoạt động thành thời điểm so với tổng chi phí dự toán hợp đồng Do đó, để hoàn kinh doanh thiện phương pháp xác định doanh thu, cần bổ sung hướng dẫn phương Bảng 7: BẢNG BÁO CÁO LỢI NHUẬN pháp xác định doanh thu hợp đồng dài hạn 3.4.1.3 Về giải pháp trình bày thông tin báo cáo tài Về thông tin trình bày báo cáo tài Đơn vị báo cáo: Địa chỉ:………… Cần thuyết minh chi tiết, đầy đủ tiêu BCTC theo yêu cầu chuẩn BÁO CÁO LỢI NHUẬN Năm……… mực có liên quan, điều giúp cho BCTC rõ ràng minh bạch người sử dụng BCTC dễ dàng việc định Trường hợp không xác định giá trị hợp lý bất động sản cuối kỳ kế toán, doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục bất động sản đầu tư lý không xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư Về phương pháp trình bày báo cáo tài Cần xem xét việc đổi tên “Bảng kết hoạt động kinh doanh” thay “Bảng báo cáo lợi nhuận” Cần thiết kế lại kết cấu bảng kết hoạt động kinh doanh để phản ánh hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, thể tách biệt thu nhập từ hoạt động kinh doanh thu nhập khác Cụ thể chuyển doanh thu hoạt động tài chi phí tài khỏi khoản tính lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trình bày tiêu riêng khoản chênh lệch từ hoạt động tài làm sở cho kiến nghị Đổi tên “Lợi nhuận khác” thành tiêu “Chênh lệch từ hoạt động khác” Chuyển tiêu “Chi phí bán hàng chi phí quản lý doanh nghiệp” đến trước “tổng lợi nhuận kế toán trước thuế” khoản chi phí kết việc chi tiêu để tạo khoản lợi nhuận gộp, chênh lệch từ hoạt động tài chênh lệch khác Chuẩn mực luật thuế cần hướng đến việc bổ sung quy định khoản thu nhập từ lợi tức cổ phần, lãi tiền vay, môi giới chứng khoán, để áp dụng chế độ 1 Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Các khoản giảm trừ doanh thu Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (10 = 01 - 02) Giá vốn hàng bán Lợi nhuận gộp bán hàng cung cấp dịch vụ (20 = 10 - 11) Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ( 30 = 20) Doanh thu hoạt động tài Chi phí tài - Trong : Chi phí lãi vay Chênh lệch từ hoạt động tài (40 = 3132) 10 Thu nhập khác 11 Chi phí khác 12 Chênh lệch từ hoạt động khác (50 = 41 42) 13.Chi phí bán hàng 14.Chi phí quản lý doanh nghiệp 15 Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế (60 = 30 + 40 + 50 -51 -52) 16 Chi phí thuế TNDN hành 75 17 Chi phí thuế TNDN hoãn lại 18 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp (70 = 60 – 61 – 62) 19 Lãi cổ phiếu (*) 01 02 10 11 20 Thuy ết minh VI.25 Đơn vị tính: Năm Năm trước VI.27 30 31 32 VI.26 VI.28 40 41 42 50 51 52 60 61 VI.30 76 63 70 VI.30 Bên cạch đó, phận kế toán phải đảm bảo tuân thủ theo chuẩn mực kế toán, 80 Kế toán trưởng (Ký, họ tên) tổ chức quan thuế Truyền đạt, hổ trợ kinh nghiệm làm việc cho nhân viên kế toán phòng Lập, ngày tháng năm Người lập biểu (Ký, họ tên) Mã số CHỈ TIÊU Giám đốc (Ký, họ tên, đóng dấu) 3.4.2 Với doanh nghiệp xây lắp Hoạt động xây lắp hoạt động mang tính đặc thù riêng thường kéo dài thông tư chế độ kế toán việc ghi nhận doanh thu xác, trung thực, thông tin trình bày báo cáo tài phải rõ ràng thuyết minh đầy đủ tiêu theo đặt thù công ty 3.4.3 Với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư Các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải có nguồn vốn lớn, nhàn rỗi Vì đặc điểm loại hình kinh doanh qua nhiều kỳ kế toán Trong kỳ kế toán, có nhiều công trình, dự án thực bất động sản đầu tư cho thuê chờ tăng giá để bán kỳ kinh lúc chúng có quan hệ với mặt thiết kế, kỹ thuật hay yêu cầu doanh dài mà để bán kỳ kinh doanh thông thường Do tốc độ nguồn nhân lực quản lý, mối quan hệ với chủ đầu tư, khách hàng thu hồi vốn lâu Bên cạnh đó, việc quản lý bất động sản phức tạp từ khâu Với đặc thù đó, Hội đồng quản trị ban giám đốc công ty cần xác định hình thành nên bất động sản đầu tư đến giai đoạn đưa vào hoạt động cho thuê tầm quan trọng việc tuân thủ chuẩn mực kế toán chế độ kế chờ tăng giá Thêm vào đó, trình chờ tăng giá để bán, doanh nghiệp toán hành việc ghi nhận doanh thu xác định lợi nhuận doanh phải chịu nhiều rủi ro, đặc biệt chịu ảnh hưởng nhiều vào sách Nhà nghiệp Đặc biệt ghi nhận doanh thu cho công trình, hạng mục công trình nước, đầu thị trường hệ thống pháp lý Việt nam chưa ban hành chuẩn Ban Giám đốc cần tạo mối quan hệ gắng kết, thái độ thân thiện phòng ban mực tổn thất tài sản để bảo đảm công việc phòng ban thực nhịp nhàng, đồng bộ, Trước tình hình đó, Ban Giám Đốc cần xác định rõ mục tiêu đầu tư vốn trình luân chuyển chứng từ nhanh chóng để đảm bảo cho phòng kế toán cung mình, xác định xác bất động sản hình thành hàng hóa bất động sản cấp liệu kịp thời, xác, đặc biệt báo cáo tài cung cấp cho quan hay bất động sản đầu tư để có sách chế độ hợp lý hữu quan cho đối tượng sử dụng thông tin Mặt khác, Ban Giám Đốc cần có chế độ đãi ngộ nhân tài, tổ chức huấn luyện để nâng cao tay nghề trình độ nhân viên Cần trang bị phương tiện làm việc tốt trang bị phần mềm quản lý, phần mềm kế toán để hổ trợ kế toán việc tập hợp quản lý liệu Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên làm công tác kế toán Điều cần thực doanh nghiệp Các nhân viên kế toán phải tự trao dồi, tham gia lớp tập huấn để tiếp thu kiến thức sách luật thuế Đối với phận kế toán, chuẩn mực bất động sản đầu tư đời mới, nhân viên kế toán phải nghiên cứu để nâng cao kiến thức phải cập nhật văn kế toán để áp dụng cho phù hợp 77 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG KẾT LUẬN Chuẩn mực kế toán Việt Nam từ ban hành đến chưa sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh tế giai đoạn Đặc biệt chuẩn mực kế toán doanh thu thu nhập khác chuẩn mực kế toán liên quan đến ghi nhận doanh thu nhiều bất cập Để chuẩn mực kế toán doanh thu chuẩn mực liên quan đến doanh thu phát huy hết vai trò, Bộ tài cần chỉnh sửa, bổ sung quy định, thông tư hướng dẫn nhằm giải vướng mắc, khó khăn thực tiễn công tác kế toán Bên cạnh đó, Bộ tài cần tạo hòa hợp chuẩn mực, thông tư hướng dẫn văn luật có liên quan nhằm rút ngắn khác biệt sách kế toán sách thuế Sau đó, dần hoàn chỉnh không chuẩn mực, thông tư hướng dẫn liên quan đến doanh thu thu nhập khác mà hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam nhằm tạo đồng bộ, thống hệ thống kế toán Doanh thu khoản mục quan trọng nhạy cảm báo cáo tài doanh nghiệp Tầm quan trọng khoản mục khẳng định việc ban hành chuẩn mực doanh thu từ đợt chuỗi hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam Tính nhạy cảm khoản mục ảnh hưởng trực tiếp đến thông tin báo cáo tài việc định người sử dụng thông tin Vì thế, việc hoàn thiện phương pháp kế toán doanh thu, đặc biệt lĩnh vực xây dựng kinh doanh bất động sản góp phần đánh giá đắn kết hoạt động đơn vị, nâng cao độ tin cậy thông tin kế toán cung cấp Với mong muốn đóng góp hoàn thiện khoản mục doanh thu báo cáo tài doanh nghiệp, thích ứng với trình phát triển hội nhập với kinh tế giới, luận văn này, tác giả tập trung làm sáng tỏ vấn đề sau: Hệ thống hóa vấn đề lý luận thời điểm phương pháp ghi nhận doanh thu Nghiên cứu đánh giá thực trạng kế toán doanh thu số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh bất động sản đầu tư Việt Nam Trên sở thực tiễn ghi nhận doanh thu doanh nghiệp, tác giả đưa định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện kế toán doanh thu, đặc biệt trọng đến giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu chuẩn mực thông tư hướng dẫn Cuối cùng, thời gian có hạn, điều kiện trình độ nghiên cứu tác giả hạn chế nên luận văn tránh khỏi sai sót định Vì thế, kính mong Quý Thầy, Cô bạn đọc quan tâm đến vấn đề đóng góp ý kiến bổ sung để luận văn hoàn thiện [...]... doanh thu trong một số doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư tại Việt Nam Trên cơ sở thực tiễn về ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp, tác giả đưa ra các định hướng và các giải pháp góp phần hoàn thiện kế toán doanh thu, đặc biệt chú trọng đến giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu đối với chuẩn mực và thông tư hướng dẫn Cuối cùng, do thời gian có hạn, điều kiện và trình độ nghiên... CÁC GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH chi phí có tính quyết định đến lợi nhuận trong kỳ báo cáo Qua phân tích ở chương 2 THU TRONG LĨNH VỰC XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH cũng như đi sâu vào phân tích quá trình ghi nhận doanh ty tại Công Ty cổ phần phát BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM triển nhà Thủ Đức, công ty CPXD và kinh doanh địa ốc Hoà Bình, và công ty CP đầu tư Năm Bảy Bảy trên cơ sở đó đưa ra... cơ bản trong việc vận dụng độ kế toán và pháp luật thu hiện hành vào công tác kế toán doanh thu xây lắp và kinh doanh BĐS đầu tư: - Chưa phân biệt rõ thời điểm ghi nhận doanh thu là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hay thời điểm xuất hóa đơn; - Chưa có sự nhất quán trong việc hướng dẫn điều kiện ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu giữa chuẩn mực, thông tư hướng dẫn và luật thu làm... đó các nội dung và phương pháp ghi nhận doanh thu bất động sản sẽ vào doanh thu theo tỷ lệ hoàn thành được trình bày trên cùng một chuẩn mực 67 - Chuẩn mực cần nêu ra các hướng dẫn ghi nhận doanh thu trong trường hợp bất động sản được bán trước khi xây dựng hoàn tất mà chủ đầu tư có nghĩa 68 Xác định chênh lệch tạm thời giữa doanh thu kế toán và doanh thu tính thu TK511 TK337 TK131 vụ xây dựng và hoàn. .. thông tin kinh tế thị trường của Việt nam Việc hoàn thiện phương pháp kế toán phải hướng đến việc nâng cao chất Chuẩn mực kế toán về doanh thu và thu nhập khác được xây dựng trên cơ sở lượng thông tin cung cấp Thông tin kế toán được sử dụng bởi nhiều đối tư ng khác của chuẩn mực kế toán quốc tế để phù hợp với đặc điểm kinh tế Việt nam, vừa thiết nhau như nhà quản lý, nhà đầu tư, cơ quan thu , ngân... trong việc ghi nhận doanh thu và chi phí của một kỳ kế toán nhất định Những hạn chế và những vướng mắc khó khăn khi ghi nhận doanh thu như đã trình bày ở trên đã làm cơ sở đưa ra các giải pháp hoàn thiện ở chương 3 3.1 CÁC QUAN ĐIỂM HOÀN THIỆN 3.1.1 Phù hợp với môi trường pháp lý và kinh doanh ở Việt Nam Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, thị trường tài chính và. .. CÁC ĐỊNH HƯỚNG CHO VIỆC HOÀN THIỆN VIỆC GHI NHẬN giai đoạn ổn định và phát triển, các hoạt động kinh tế đã và đang được điều chỉnh DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT bởi các quy luật thị trường Do đó, Việt nam cần cập nhật và ban hành mới các ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Ở VIỆT NAM chuẩn mực kế toán cho phù hợp với thông lệ quốc tế và đáp ứng đòi hỏi của nền 3.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin và. .. giữa các chính sách thu với các thu thu nhập doanh nghiệp Theo đó, thông tư 130 trình bày thời điểm xác định quy định trong các chuẩn mực và chế độ kế toán Sự khác biệt giữa chính sách thu doanh thu để tính thu nhập chịu thu cho một số trường hợp cụ thể bao gồm doanh và chế độ kế toán đã tạo ra các khoản chênh lệch trong việc ghi nhận doanh thu và thu đối với hoạt động xây lắp và lắp đặt Về hoạt... ghi nhận khoản phải thu hoàn tất mà công ty có nghĩa vụ xây dựng theo tiến độ kế hoạch khi ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng theo phương pháp Từ những nghiên cứu cụ thể của ba công ty và căn cứ vào bảng kết quả khảo sát báo cáo tài chính của một số doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản thu tiền theo tiến độ kế hoạch ™ Công Ty Cổ Phần Đầu tư Năm Bảy Bảy đầu tư ở Việt nam (Phụ lục số 02),... KẾ TOÁN DOANH THU CỦA HOẠT ĐỘNG có 6 trên 21 công ty chiếm 28.6% ghi nhận doanh thu theo phương pháp thanh toán XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ theo tiến độ kế hoạch; có 2 trên 21 công ty chiếm 9.5% áp dụng cả hai phương pháp 2.3.1 Những mặt đạt được ghi nhận doanh thu hợp đồng xây dựng Theo đó doanh thu từ các hợp đồng giao Từ bản kết quả khảo sát cho thấy hầu hết các công ty xây dựng và