BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Vietluanvanonline.com Page BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH Vietluanvanonline.com Page LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố hình thức, công trình khác Các số liệu trình bày luận văn trung thực, có nguồn trích dẫn rõ ràng Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2009 Tác giả luận văn Trần Thị Kim Đào NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN  - Tp.Hồ Chí Minh, ngày ….tháng … năm 2009 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Vốn FDI đầu tư vào bất động sản Trang 27 Hình 2.2 Biểu đồ dư nợ bất động sản qua năm Trang 30 Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu Ngân hàng thương mại qua năm Trang 34 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 1988-2008 27 Bảng 2.2 FDI đầu tư vào bất động sản giai đoạn từ 2006-T7/2009 28 Bảng 2.3 : Kết lợi nhuận số doanh nghiệp ngành bất động sản .29 Bảng 2.4 : Dư nợ cho vay bất động sản ngân hàng thương mại 31 Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản 31 Bảng 2.6 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản NHTM .32 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .3 Thị trường bất động sản .3 Khái niệm thị trường bất động sản Phân loại thị trường bất động sản .3 Đặc điểm thị trường bất động sản Vai trò thị trường bất động sản Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại .10 Các hình thức phát triển thị trường tín dụng bất động sản 10 Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) 10 Thị trường cầm cố thứ cấp .11 Chứng khoán hóa khoản tín dụng 11 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại 13 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản 13 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản 14 Rủi ro tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản .14 Rủi ro tín dụng nguyên nhân khách quan 14 Rủi ro tín dụng nguyên nhân chủ quan .15 Kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 19 Kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản 19 Các thủ tục kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản .20 Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp .20 Xây dựng tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản .20 Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ .21 Hình thành sở liệu, dự báo thị trường bất động sản 22 Khái quát kiểm soát rủi ro tín dụng cho vay bất động sản học kinh nghiệm Việt Nam 23 Khái quát kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản Mỹ 23 Các học kinh nghiệm kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản từ ngân hàng Mỹ 25 Kết luận Chương I 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 26 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 26 Tiềm thị trường bất động sản Việt Nam .26 Kết kinh doanh số doanh nghiệp bất động sản 28 Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 30 Số liệu cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại 30 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh 32 Thực trạng rủi ro tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản .35 Số liệu nợ xấu ngân hàng thương mại 35 Rủi ro thị trường bất động sản thiếu tính chuyên nghiệp 37 Rủi ro từ phía khách hàng vay 38 Rủi ro từ phía ngân hàng thương mại .39 2.2.4 Kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh .42 Đánh giá kiểm soát rủi ro Ngân hàng thương 44 Ưu điểm 44 Hạn chế 45 Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng 45 Liên quan đến vấn đề tác nghiệp 46 Nguyên nhân .47 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp vay 47 2.3.3.2 Các nguyên nhân từ phía ngân hàng thương mại .47 Kết luận Chương II 50 CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 50 Xu hướng phát triển thị trường bất động sản 50 Các giải pháp cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh .51 Phát triển nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinh doanh bất động sản 51 Nghiệp vụ tín thác bất động sản .51 Xây dựng phát triển thị trường tài nhà ở, thị trường chấp thứ cấp bất động sản 53 Tổ chức quy trình cho vay hiệu 54 Xây dựng phương pháp định giá bất động sản phù hợp 58 Xây dựng đội ngũ cán tín dụng có chất lượng 58 Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu 60 Quản lý cân đối khoản 61 Các giải pháp kiểm soát rủi ro Ngân hàng Nhà nước 62 Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản 62 Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản .64 Các giải pháp vĩ mô Nhà nước cho vay kinh doanh bất động sản 64 Nhà nước cần tạo lập sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng 64 Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản 65 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG III .70 KẾT LUẬN 71 Trang LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Bất động sản hàng hoá đặc biệt, có giá trị lớn ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội Lĩnh vực kinh doanh bất động sản dù mang lại nhiều lợi nhuận ngành kinh tế nhạy cảm chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào biến động giá thị trường bất động sản Đối với ngân hàng thương mại giới, cho vay lĩnh vực bất động sản cho vay chấp bất động sản, nhìn chung nghiệp vụ phổ biến Ở Việt Nam, thị trường tài chưa phát triển nên nguồn vốn thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngân hàng thương mại Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản chiếm đa số nghiệp vụ tín dụng ngân hàng thương mại Do tác động thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến hoạt động ngân hàng thương mại Đó lý mà tác giả lựa chọn đề tài: “Cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh” Trên sở nghiên cứu lý luận đánh giá thực tế, tác giả đề xuất số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, lý luận việc cung cấp tín dụng kiểm soát tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản, có nghiên cứu kinh nghiệm ngân hàng giới, điển hình Mỹ Thứ hai: Đề tài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện đánh giá rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Thông tin gián tiếp: Tình hình kinh tế - xã hội, thông tin xu hướng phát triển khả cạnh tranh ngành nghề, thay đổi khách quan ảnh hưởng đến khu vực dự đoán tương lai liên quan đến mục đích vay vốn Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu Các ngân hàng thương mại cần xem xét biện pháp phòng ngừa rủi ro cách chặt chẽ, tiến hành đánh giá tài sản chấp hàng tháng, thay hàng năm nhiều ngân hàng thực hiện, để xác định xác giá trị tài sản chấp Tuân thủ quy định tỉ lệ đảm bảo an toàn hoạt động Tổ chức tín dụng, Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phòng để xử lí rủi ro hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng; nâng cao chất lượng tín dụng, tăng cường biện pháp phòng ngừa rủi ro hoạt động ngân hàng Xử lý vay khả toán, giải pháp cuối mà ngân hàng phải thực để giảm thiệt hại xuống mức thấp Công đoạn xử lý tài sản đảm bảo phức tạp nhiều thời gian Ngân hàng xử lý nợ xấu thông qua việc bán nợ cho tổ chức mua bán nợ chuyên nghiệp Việc bán nợ coi phương án xử lý nợ xấu nhanh nhất, giúp ngân hàng thu hồi phần vốn kinh doanh để phục vụ cho nhu cầu hội kinh doanh mới, nhằm cải thiện tình hình tài Một số biện pháp xử lý nợ xấu: Thứ nhất, ngân hàng tự tổ chức quản lý bàn giao khoản nợ xấu cho công ty quản lý nợ trực thuộc để tiếp tục theo dõi khoản nợ nhằm thực thu hồi nợ thông qua việc xử lý tài sản đảm bảo khoản nợ, khai thác tài sản đảm bảo, tiếp tục theo đuổi vụ kiện để thu hồi phần nợ từ lý tài sản nợ Đây hướng số Ngân hàng thương mại thực hiện, hoạt động giới hạn việc mua, bán khoản nợ mà tổ chức tín dụng cho khách hàng vay, chưa phép mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực mua, bán nợ doanh nghiệp, tổ chức cá nhân xã hội Đối với giải pháp này, ngân hàng nhiều thời gian tiền bạc để thu hồi nợ xấu, phải trì máy, phận riêng để quản lý nợ xấu, chưa hiệu Thứ hai, biện pháp thu nợ có chiết khấu Đây hình thức giảm giá trị khoản nợ phải trả cho nợ, giá trị triết khấu ngân hàng nợ thoả thuận theo hướng có lợi cho nợ nhằm thúc đẩy nợ toán dứt điểm, ngân hàng chịu phần thiệt hại sớm thu hồi phần vốn loai bỏ khoản nợ xấu Bảng cân đối tài sản Thứ ba, bán nợ cho tổ chức có chức mua - bán nợ chuyên nghiệp, phương án xử lý nợ xấu nhanh giúp chủ nợ thu hồi phần vốn kinh doanh để phục vụ cho nhu cầu hội kinh doanh mới, nhằm cải thiện tình hình tài Việc xử lý khoản nợ thực thông qua nhiều biện pháp khác tùy trường hợp cụ thể bán tài sản đảm bảo nợ, khai thác cho thuê tài sản, sử dụng tài sản đảm bảo để góp vốn với doanh nghiệp khác; thu nợ có chiết khấu bán nợ cho tổ chức kinh doanh nợ khác, xử lý tài để cấu lại nợ hoạt động kinh doanh doanh nghiệp… Quản lý cân đối khoản: Sự cân đối cấu thời hạn vốn tín dụng, việc sử dụng mức nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn tiềm ẩn gây bất ổn thị trường tín dụng bất động sản Mặc dù ngân hàng thương mại tăng cường nhiều biện pháp huy động, khả huy động vốn trung, dài hạn tổ chức tín dụng thấp so với nhu cầu vốn vốn đầu tư dài hạn thị trường bất động sản Do Tổ chức tín dụng cần đảm bảo trì ổn định việc huy động vốn theo kế hoạch, đảm bảo khả thu nợ phù hợp với yêu cầu chi trả khoản tiền gửi chênh lệch thời hạn, đảm bảo khả toán ngân hàng, ngân hàng có quy mô nhỏ, hệ số an toàn vốn thấp sử dụng nhiều vốn ngắn hạn vay dài hạn Quản lý rủi ro khoản thực kế hoạch tổng thể quản lý rủi ro khoản ứng phó với cố rủi ro khoản Quản lý rủi ro khoản cần tuân thủ nguyên tắc cụ thể sau: - Tuân thủ nghiêm quy định NHNN tỷ lệ an toàn vốn khoản hoạt động ngân hàng - Duy trì tỷ lệ tối thiểu 25% giá trị tài sản có toán tài sản nợ đến hạn toán thời gian tháng - Duy trì tỷ lệ tối thiểu (1) tổng tài sản có toán khoảng thời gian bảy (7) ngày làm việc tổng tài sản nợ phải toán khoảng thời gian bảy (7) ngày làm việc - Tuân thủ hạn mức khoản quy định sách quản lý rủi ro khoản - Tổng hợp phân tích động thái khách hàng gửi tiền, xây dựng kế hoạch sử dụng vốn cho hoạt động tín dụng hoạt động có rủi ro vốn - Thiết lập định mức khoản công cụ dự phòng tài để ứng phó với đột biến khoản Căn khả toán khả chuyển đổi thành toán ngay, định mức khoản chia làm cấp độ từ thấp đến cao Trong cấp độ quy định rõ loại khoản - Ngoài ra, Ngân hàng xây dựng kế hoạch ứng phó tình trạng khẩn cấp khoản nhằm cung cấp cho lãnh đạo, trưởng đơn vị, phận nhân viên phương cách quản lý ứng phó xảy cố khoản Các bước có quan hệ mật thiết với trình ứng phó tình trạng khẩn cấp khoản Các giải pháp kiểm soát rủi ro Ngân hàng Nhà nước Tăng cường công tác quản lý, giám sát cho vay kinh doanh bất động sản: Đối với kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt làm thị trường đóng băng, nhiều nhà đầu tư thua lỗ, khả chi trả, gây ảnh hưởng tiêu cực đến ngân hàng thương mại Tuy nhiên, tính chất phức tạp khoản cho vay bất động sản nên Ngân hàng nhà nước cần có biện pháp đặc biệt nhằm kiểm soát thích hợp Một số biện pháp đề xuất là: - Biện pháp truyền thống mà Ngân hàng nhà nước cần tăng cuờng thắt chặt hệ thống theo dõi, tra, giám sát, quản lý rủi ro ngân hàng thương mại, xử lý nhanh chóng dấu hiệu rủi ro - Trích lập hệ số rủi ro với cho vay lĩnh vực bất động sản tuỳ theo đặc điểm loại dự án, loại tài sản đảm bảo, quy định tỷ lệ dư nợ bất động sản tối đa tổng dư nợ Với biện pháp này, Ngân hàng thương mại tự kinh doanh giới hạn rủi ro cho phép - Tăng cường quản lý khoản trích lập dự phòng rủi ro tổ chức tín dụng, khoản cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm tạo điều kiện hình thành quỹ dự phòng cho hoạt động tín dụng cách tập trung kịp thời - Về chế tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cần tập trung ban hành hệ thống văn mang tính chất khung pháp lý chung tổng hợp tất quy định loại hình hoạt động tín dụng Không nên quy định chi tiết thuộc nghiệp vụ kinh doanh Tổ chức tín dụng để hạn chế việc can thiệp sâu không phù hợp với chế thị trường tạo chủ động cho Tổ chức tín dụng kinh doanh tín dụng - Chính sách tín dụng Ngân hàng Nhà nước phải sở, định hướng cho Tổ chức tín dụng xác định mục tiêu, mức độ, cấu huy động nguồn vốn đầu tư tín dụng cho kinh tế Trong điều hành sách tín dụng, cần nghiên cứu tiến tới tách bạch chức quan chủ quản với chức giám sát, kiểm tra đảm bảo an toàn tín dụng an toàn hệ thống Ngân hàng Nhà nước Tiếp tục ban hành văn quy định nhằm đảm bảo an toàn cho nghiệp vụ tín dụng bất động sản quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn vay trung dài hạn, đăng ký giao dịch bảo đảm (nhất tài sản đảm bảo hình thành tương lai) - Sử dụng linh hoạt công cụ quản lý lãi suất, hạn mức, tín dụng liên ngân hàng, thông tin tín dụng, xử phạt tài để hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh hệ thống ngân hàng hướng, an toàn hiệu quả, từ tác động nhằm mở rộng hay thắt chặt tín dụng nhằm mục tiêu sách tiền tệ Xác định rõ quy trình kiểm tra, kiểm soát, trách nhiệm dân xử lý vi phạm hợp đồng tín dụng theo luật để Tổ chức tín dụng thực Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản: Một nguyên nhân gây áp lực mạnh mẽ làm cho tín đụng ngân hàng tăng trưởng nóng xuất phát từ nhu cầu vốn đầu tư lớn thị trường bất động sản, vốn trung dài hạn mà thị trường tín dụng chưa giải quan hệ cung cầu Vì vậy, để phát triển thị trường vốn cần tập trung vào vấn đề sau: Thứ nhất: Tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư dài hạn tổ chức tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm, công ty bảo hiểm nhân thọ…đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản Vì kênh tài hoạt động dài hạn nên đảm bảo nguồn tài ổn định thị trường bất động sản không bị sức ép việc đáo nợ, lãi suất vay từ ngân hàng Thứ hai: Xây dựng ngân hàng chuyên doanh thực nhiệm vụ đầu tư với chức tham gia vào thị trường vốn trung dài hạn, có chế khác với ngân hàng thương mại tham gia vào thị trường tiền tệ Các giải pháp vĩ mô Nhà nước cho vay kinh doanh bất động sản Nhà nước cần tạo lập sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ ngân hàng Quan hệ tín dụng doanh nghiệp tổ chức tín dụng hình thức quan hệ kinh tế mang tính phổ biến có vai trò quan trọng kinh tế, mối quan hệ có rủi ro nguyên nhân khách quan chủ quan Vì vậy, Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ xử lý tình trạng khả toán doanh nghiệp, chúng đóng vai trò tảng giúp cho quốc gia trì, cải thiện tính vững hệ thống tổ chức tín dụng ổn định kinh tế - (trên phương diện vĩ mô), bảo vệ quyền lợi cho chủ nợ (các tổ chức tín dụng) tăng cường trách nhiệm khách hàng vay vốn (doanh nghiệp) – (trên phương diện vi mô) Một hệ thống luật pháp bảo vệ quyền chủ nợ hữu hiệu động lực giúp cho tổ chức tín dụng tích cực việc chấp thuận cho vay với ràng buộc tài sản đảm bảo Nhờ đó, tạo điều kiện cho thị trường chấp phát triển, giúp cho doanh nghiệp có nhiều khả việc tiếp cận nguồn vốn từ thị trường nợ nói chung từ hệ thống ngân hàng nói riêng Điều đặc biệt hữu ích doanh nghiệp nước phát triển nơi thị trường chứng khoán chưa phát triển Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản ➢ Hạn chế đầu đất đai, minh bạch hoá thông tin bất động sản: - Thông tin đất đai thị trường bất động sản cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý bất động sản Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp người dân, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ hạn chế hành vi đầu bất động sản - Đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Với phát triển khoa học kỹ thuật, quan quản lý Nhà nước kết nối thông suốt liệu thông tin địa toàn quốc, từ kiểm soát việc tích tụ đất đai chủ thể sử dụng đất, hạn chế đầu đất đai Việc quản lý đất đai không đơn quản lý hành mà gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai Thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, góp phần ngăn chặn hành vi đầu đất đai - Sử dụng có hiệu công cụ tài quản lý nhà nước đất đai Trong đó, thuế công cụ hữu sử dụng để chống đầu đất đai, thực với hỗ trợ kỹ thuật công nghệ, quản lý liệu thông suốt hoạt động quản lý đất đai thu thuế bất động sản - Tạo lập thị trường bất động sản minh bạch: Vì nhà tài sản có giá trị lớn, nên Nhà nước phải bảo vệ đầy đủ quyền nhà quyền sở hữu, sang nhượng, cho tặng, chấp, góp vốn Nhà nước cần thiết lập chế hành giao dịch bất động sản tiện lợi, đơn giản Do thị trường bất động sản gắn liền với hoạt động xây dựng, mua bán, sang nhượng, cầm cố, cho thuê…Các hoạt động liên quan đến hành công cần hỗ trợ nhanh nhất, tiện lợi - Tổ chức giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch: Để lành mạnh hóa thông tin bất động sản tạo hệ thống lưu thông sản phẩm, Nhà nước cần tổ chức việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch ➢ Quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản hình thành tương lai: Đối với nhà hình thành tương lai, Nhà nước cần quản lý chặt chẽ để tạo an toàn minh bạch giao dịch Đối với nước phát triển Việt Nam, phần lớn giao dịch thị trường bất động sản tài sản hình thành tương lai, mua nhà trả chậm theo tiến độ xây dựng, nhà chưa hình thành Đối với sản phẩm này, người mua nhà chịu nhiều rủi ro chậm tiến độ giao nhà, sử dụng tiền trả trước sai mục đích, chất lượng nhà sai quy cách so với nhà mẫu Để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà giữ ổn định thị trường nhà ở, Nhà nước phải có trách nhiệm kiểm soát chất lượng sản phẩm trước cho phép bán thị trường Cần đặt tiêu chuẩn tối thiểu cho sản phẩm nhà chưa hình thành, quy trình chuẩn cho việc bán trước, kiểm soát việc thu tiền sử dụng tiền mục đích chủ dự án thông qua tài khoản đặc biệt chủ đầu tư mở ngân hàng để phục vụ cho việc bán nhà trả trước Bên cạnh việc chuẩn hoá sản phẩm phép bán thị trường, Nhà nước tạo điều kiện để hàng hoá chuẩn dễ dàng giao dịch, luân chuyển tự do, tạo tính khoản khuyến khích thị trường phát triển Kiểm soát khuyến khích thị trường nhà mua trả trước, Nhà nước không bảo vệ tốt cho thị trường nhà phát triển mà thu thuế, phí kích thích doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh, xây dựng phát triển nhà ➢ Xây dựng định chế quản lý hỗ trợ cho thị trường bất động sản: Củng cố phát triển trung tâm thông tin, giao dịch, định giá bất động sản, thí điểm lập sàn giao dịch bất động sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu xây dựng dự án Các định chế góp phần thúc đẩy giao dịch thị trường bất động sản, làm giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu hoạt động thị trường làm giảm nguy “kinh tế bong bóng” đầu mức vào bất động sản Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản: Thiết kế phát triển sở liệu thống kê cho thị trường bất động sản phục vụ nhu cầu công tác quản lý, điều tiết thị trường nghiên cứu, đánh giá, dự báo tác động sách liên quan tới bất động sản Những lợi ích việc xây dựng số bất động sản: ➢ Đối với Chính phủ quan thuộc trung ương: Đây sở để thiết lập dự án quy hoạch cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường xu hướng phát triển chung kinh tế Chính phủ cần can thiệp tầm vĩ mô để bảo đảm hoạt động lành mạnh thị trường, sử dụng công cụ tài để điều tiết có dự báo khả cân đối thị trường Dựa vào sở liệu, quan Nhà nước dự báo để tư vấn kịp thời cho sách vĩ mô Hệ thống thông tin bất động sản thước đo dự đoán tương lai thị trường bất động sản để đảm bảo sách có hiệu lực lâu dài hiệu thực ➢ Đối với hệ thống Ngân Hàng Quỹ đầu tư: Hệ thống thông tin bất động sản sở liệu đáng tin cậy để Ngân hàng Nhà nước định sách tiền tệ Với Ngân hàng thương mại, hệ thống liệu sở để đánh giá mức độ khả thi dự án đầu tư xây dựng bất động sản Hệ thống thông tin bất động sản cung cấp cho ngân hàng số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực dự án hình thành tương lai, từ tính toán xác việc cân đối dòng tiền dự án nhằm tránh rủi ro cho vay giá trị thực Hiện việc đánh giá ngân hàng thường lệ thuộc vào thông tin thị trường thời điểm, hoàn toàn thiếu số liệu để dự báo tình hình thị trường tương lai Trong đó, hợp đồng tín dụng cho dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài khoảng 3- 10 năm, hệ thống thông tin mức độ rủi ro ngân hàng cao ➢ Đối với nhà đầu tư bất động sản: Từ sở liệu dự báo tương lai tình hình cung cầu thị trường, Nhà đầu tư có định đầu tư vào phân khúc thị trường dự báo có khả thi điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với cung cầu thị trường ➢ Đối với dân chúng, người mua nhà ở: Người mua nhà dựa vào phân tích công ty tư vấn sở thông tin hệ thống liệu để có định đắn việc lựa chọn sản phẩm có giá trị thực phù hợp lựa chọn thời điểm mua nhà có nguồn cung, tránh thiệt hại mua nhà vào lúc nguồn cung căng thẳng ➢ Đối với công ty ngành xây dựng: Các công ty ngành xây dựng bao gồm công ty xây dựng, công ty sản xuất kinh doanh nhập vật liệu xây dựng, dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất tồn trữ hàng hóa mức độ phù hợp tránh thừa thiếu hàng, gây phát sinh chi phí ➢ Đối với công ty hoạt động lĩnh vực kinh doanh, môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản): Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công lựa chọn khách hàng công bố thông tin sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch sàn không thành công ảnh hưởng đến uy tín sàn ➢ Trang Đối với nhà đầu tư thị trường chứng khoán: Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp nước khu vực giá trị chứng khoán công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm công ty xây dựng vật liệu xây dựng) có mối liên quan chặt chẽ đến thông tin nhiệt độ thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp Các nhà đầu tư chứng khoán vào thông tin để định đầu tư ngắn han dài hạn đắn ➢ Đối với công ty tư vấn đầu tư, nhà nghiên cứu: Các nhà tư vấn nghiên cứu có nguồn thông tin để lập báo cáo theo yêu cầu khách hàng, giúp cho việc dự báo mang tính dài hạn có khoa học KẾT LUẬN CHƯƠNG III Một số biện pháp chủ yếu nhằm kiểm soát rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản gồm: Thứ nhất: Phát triển nghiệp vụ tín dụng đại, phù hợp với tính chất đặc điểm khoản cho vay bất động sản, gồm: nghiệp vụ tín thác bất động sản, phát triển thị trường chấp thứ cấp bất động sản, tiến tới giai đoạn tài hoá thị trường bất động sản Thứ hai: Các giải pháp vĩ mô từ phía Chính phủ quan lập pháp nhằm tạo phát triển ổn định, minh bạch cho thị trường bất động sản; thiết lập định chế nhằm huy động nguồn vốn đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản; vai trò Ngân hàng Nhà nước việc kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại, đảm bảo phát triển ổn định thị trường tiền tệ Thứ ba: Các giải pháp từ thân Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng việc cung ứng vốn chủ yếu cho dự án đầu tư bất động sản, cần giải mối nguy khoản cân đối kỳ hạn nguồn vốn huy động nhu cầu cho vay trung dài hạn dự án bất động sản, khả quản lý kiểm soát khoản vay cách hiệu quả, an toàn KẾT LUẬN Trên giới, cho vay lĩnh vực bất động sản cho vay chấp bất động sản dịch vụ tài phổ biến ngân hàng Tuy nhiên nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản huy động từ nguồn tài quỹ quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ nhà nước quỹ công ty tài nói chung ngân hàng Ở Việt Nam thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, thị trường tài chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng Tuy nhiên điều kiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin thị trường thiếu Điều ảnh hưởng định đến hoạt động doanh nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại nói riêng Mặt khác, tín dụng bất động sản thường có quy mô lớn kỳ hạn dài, nên rủi ro tính khoản suốt trình cho vay lớn Do vậy, ngân hàng thương mại cần phải thận trọng cho vay lĩnh vực bất động sản, tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng, tín dụng ngân hàng; phải ban hành quy định nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản mức hợp lý so với tổng dư nợ nguồn vốn; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống liên tục hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu giá thị trường Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường công tác tra, giám sát việc cho vay Ngân hàng thương mại lĩnh vực bất động sản; Đồng thời, bộ, ngành cần có phối hợp triển khai giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản, hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản, minh bạch hoá thông tin lực doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Đề tài luận văn nhằm mục đích nghiên cứu giải pháp nhằm hạn chế rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại, góp phần ổn định thị trường bất động sản thị trường tiền tệ Tuy nhiên, giới hạn thời gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, hạn chế kinh nghiệm thực tế tác giả cho vay bất động sản Do luận văn không tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận thông cảm đóng góp ý kiến Quý thầy cô bạn đọc Tác giả xin chân thành cảm ơn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO T.S Lê Xuân Bá (2003), “Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam”, NXB Khoa học-Kỹ thuật Hà Nội Edward W.Reed, Ph.D Edward K.Gill, Ph.D (2004),“Ngân hàng thương mại”, tổ chức biên dịch hiệu đính PGS.TS Lê Văn Tề, T.S Hồ Diệu, NXB Thống kê Thời báo kinh tế Việt Nam 2007, 2008, 2009 Nguyễn Hồng Quân (2008), “Khủng hoảng tài - tín dụng bất động sản Hoa Kỳ”, http://www.ezihousing.com/nhadat/Article1161_20_0_0.html (2006), “Thị trường bất động sản Việt Nam -Thực trạng giải pháp”, http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=177 Thanh Hải (2005), “Phá "tảng băng" thị trường bất động sản”, http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinnghiencuu.jsp?tin=106 Vũ Phương Liên (2005), “Giải pháp chiến lược cho thị trường bất động sản”, http://www.sbv.gov.vn/vn/home/tinthoibao.jsp?tin=394 Minh Đức (2009), “Dư nợ cho vay đầu tư chứng khoán bất động sản tăng mạnh”, http://vneconomy.vn/2009071709081774P0C6/du-no-cho-vay-dau- tu-chung- khoan-bat-dong-san-tang-manh.htm Vân Linh (2009), “Tăng trưởng tín dụng cao: Tiềm ẩn rủi ro nợ xấu” http://www.doanhnhan360.vn/Desktop.aspx/Thi-truong-360/Tai-chinh360/Tang_truong_tin_dung_cao_Tiem_an_rui_ro_no_xau/ 10 (2009),“Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng”, http://www28.24h.com.vn/news/detail/52/245283/Thi-truong-bat-dong-san- se-bianh-huong.24h 11 Minh Đức (2009), “Số liệu lợi nhuận ngân hàng tháng đầu năm 2009”, http://www.vneconomy.vn/20090708125630612P0C6/so-lieu-loi-nhuan- nganhang-6-thang-dau-nam-2009.htm KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN Cho vay kinh doanh bất động sản nghiệp vụ phổ biến ngân hàng thương mại, mức độ rủi ro tín dụng phụ thuộc nhiều vào biến động thị trường bất động sản Trên sở nghiên cứu lý luận đánh giá thực trạng tình hình cho vay kinh doanh bất động sản Ngân hàng địa bàn TP Hồ Chí Minh, luận văn nhận diện rủi ro tín dụng liên quan đến nghiệp vụ kinh doanh này, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro thị trường bất động sản biến động xấu Từ đó, luận văn đề xuất số giải pháp nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản, góp phần ổn định hiệu hoạt động hệ thống ngân hàng thương mại thị trường tài