NGHIÊN CỨU VỀ KHỦNG HOẢNG NỢ CỦA MỸ Của tác giả: Jerome L Stein Tháng 01 2010 DẪN NHẬP Vốn rủi ro phân bổ cách hiệu hệ thống tài lành mạnh Sự sụp đổ bong bóng giá nhà dẫn đến khủng hoảng tài năm 2007 KHỦNG HOẢNG KINH TẾ MỸ 2007 BÁO CÁO ĐẶC BIỆT CỦA COP VỀ CẢI CÁCH PHÁP QUY 1.1 Các học khứ 1.2 Những thiết sót 1.3 Những khuyến nghị cho tương lai 1.1 CÁC BÀI HỌC TRONG QUÁ KHỨ Từ năm 1972, khủng hoảng xảy gần liên tục 15-20 năm (1797, 1819, 1837, 1857, 1873, 1893-1896, 1907 1929-1930) 1.2 NHỮNG THIẾT SÓT HIỆN NAY Khủng hoảng xảy năm 2007 lẽ tất nhiên thất bại hệ thống quy định việc quản lý rủi ro, mức độ minh bạch đảm bảo giao dịch thực cách công 1.3 NHỮNG KHUYẾN NGHỊ CHO TƯƠNG LAI  Quản lý rủi ro thông qua giám sát rủi ro có tính hệ thống  Minh bạch sở hệ thống xếp hạng tín dụng tốt hơn, xác  Sự công phải xác định thông qua quy định tốt sản phẩm tài VÙNG CẦN TÁI CẤU TRÚC KHẨN CẤP • Báo cáo vùng cần tái cấu trúc khẩn cấp: Nhận diện điều chỉnh định chế tài có biểu rủi ro hệ thống Giới hạn đòn bẩy định chế tài Mỹ Tăng cường giám sát hệ thống tài ngầm Tạo hệ thống quy định cho vay chấp sản phẩm tín dụng cho bang liên bang Tạo hệ thống toán công có khả ngăn ngừa rủi ro đột biến Tái cấu trúc hệ thống xếp hạng tín dụng Ban hành quy định tài chuẩn ưu tiên khu vực thức Lên kế hoạch cho khủng hoảng CÁC NGUYÊN NHÂN CÓ THỂ LIỆT KÊ Sự chủ quan người điều hành đánh giá bong bóng bất động sản thị trường tài ngầm Quá Fed tin tưởng vào sức mạnh TỔNG QUAN Thứ hai: làm để xây dựng mô hình dự đoán xu hướng giá tài sản để tránh bong bóng khủng hoảng?  Thứ ba: tín hiệu cảnh báo trước khủng hoảng? Các phân tích SOC xuất phát "nợ mức" định nghĩa khác biệt tỷ lệ nợ thực tế nợ tối ưu  Khi tỷ lệ nợ vượt tỷ lệ tối ưu, tăng trưởng dự kiến sụt giảm giá trị ròng tăng nguy Kể từ xác suất khoản lỗ phá sản trực tiếp liên quan đến việc nợ mức, khoản nợ mức tín hiệu cảnh báo trước khủng hoảng  TỔNG QUAN Theo kinh nghiệm, phương pháp đo lường khoản nợ thực tế, tối ưu vượt thể dạng chuẩn hóa, nơi mà giá trị trung bình không độ lệch chuẩn  Các biện pháp đo lường xác suất kết hợp với nợ mức, xác suất khủng hoảng xác định rõ Cách tiếp cận xuất phát từ lý thuyết tín hiệu cảnh báo hữu ích "thử nghiệm căng thẳng" mang tính độc đoán  VIỆT NAM BÀI HỌC TỪ CÁC THỊ TRƯỜNG KHU VỰC NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG THỊ TRƯỜNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ SỰ SỤP ĐỔ THỊ TRƯỜNG BĐS CỦA MỘT Thái Lan,SỐ thị trường NƯỚC BĐS sôi động, đặc biệt đầu tư vào chứng khoán  BĐS đẩy giá BĐS nước đến mức cao dẫn đến sụp đổ thị trường BĐS Thái Lan năm 1997, khiến đồng tiền nước bị giá mạnh, tạo phản ứng dây chuyền tàn phá kinh tế Thái Lan nhiều nước Đông Nam Á  Tại Hàn Quốc, khủng hoảng BĐS vào năm cuối thập niên 80 gây nạn xung đột, bạo động triền miên người dân nhận thấy dù thu nhập họ có tăng không bắt kịp giá nhà tiền thuê nhà tăng cao Hậu để lại bất ổn trị tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ SỰ SỤP ĐỔ THỊ TRƯỜNG BĐS CỦA MỘT Còn Mỹ, SỐ hiệnNƯỚC phải đối mặt với kinh tế sụt giảm, dẫn đến • suy thoái ảnh hưởng địa chấn bùng nổ thị trường BĐS, đồng USD Mỹ ngày giá Chính phủ nước nỗ lực tìm biện pháp để cứu kinh tế lớn giới • Các nước lận cận Trung Quốc, Singapore, Malaysia có biện pháp, sách khác nhằm kìm hãm sôi động tăng giá mức bình thường thị trường BĐS vốn nhạy cảm THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam: •Giai đoạn tự phát trước 1993; •Giai đoạn bùng phát sơ khai từ năm 1993 đến 1996 sách pháp luật đất đai nhà ở, đặc biệt Bộ luật Dân 1995 tác động; •Giai đoạn 1997-1999, giai đoạn khủng hoảng thị trường tác động có tính chất chu kỳ khủng hoảng tài Châu Á; •Giai đoạn 2000-2003, giai đoạn thị trường BĐS Việt Nam sôi động tác động sách phát triển đô thị, sách khu đô thị mới, khu chung cư; THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM • Giai đoạn 2004-2005 giai đoạn trầm lắng thị trường BĐS; • Giai đoạn 2006-2007, lúc thị trường BĐS phục hồi phát triển có bước tiến xa tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí nhà nước thể cho đời loạt luật như: Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư… • Giai đoạn 2008 nay, giai đoạn trị trường BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với tượng "đóng băng", "sốt giả tạo" thị trường THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Nhận định chung: Thị trường BĐS cuối năm 2010, đầu năm 2011 ảm đạm, trầm lắng nhận định chung nhiều nhà đầu tư, bối cảnh ngân hàng đua tăng lãi suất huy động tiền gửi kéo theo lãi suất cho vay tăng cao Với lãi suất phổ biến mức 17-18%/năm, chí khoản vay tiêu dùng, BĐS lên tới 20%, làm cho nhiều nhà đầu tư hụt hơi, quay lưng với BĐS Mức giá BĐS rao bán thị trường thứ cấp cao, chí tăng đặn tháng, song ghi nhận chung giao dịch THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Thực tế, ấm lạnh thị trường BĐS phụ thuộc lớn vào sách tài chính, tiền tệ Thống kê cho thấy, quý I đầu quý II-2009, với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4%, đợt tăng giá BĐS ngắn diễn Hà Nội TP Hồ Chí Minh Quý III-2009, việc chờ đợi có tiếp tục gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ 4% lãi suất hay không, khiến thị trường gần biến động giao dịch giá Đến quý III-2010, với việc thắt chặt tín dụng, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu đình trệ giao dịch Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị thời điểm 31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% năm 2009; hay dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để tăng 5,47% so với 27,2% năm 2009 ẢNH HƯỞNG CỦA GIÁ VÀNG Giá vàng tăng cao ảnh hưởng lớn đến thị phần BĐS thói quen giao dịch mua bán nhà đất vàng Việc giá vàng tăng liên tục làm thị trường chung bị nhiễu thông tin khó định hướng Người ta phải tạm dừng giao dịch BĐS chờ đợi “Cơn bão” giá vàng gây cú sốc làm đảo lộn việc mua, bán đầu tư, tích trữ Đó nguyên nhân khiến người ta nghĩ đến việc đầu tư dài thị trường BĐS, đầu tư BĐS lúc nóng vội ẢNH HƯỞNG CỦA TỶ GIÁ Mặc dù hợp đồng bán hộ quy tiền Việt gốc tính theo giá đô la Vì thế, việc toán giao dịch bất động sản đô la gây nhiều trở ngại không với nhà đầu tư mà người mua, làm giảm hấp dẫn việc đầu tư hộ Lý định giá bán sản phẩm USD, chủ đầu tư yên tâm không lo giá Dự án bất động sản từ khởi công đến lúc hoàn thiện bàn giao cho khách hàng thường vài năm Nếu định giá bán VND chủ đầu tư thiệt trình toán kéo dài, tỷ giá có xu hướng tăng qua năm ẢNH HƯỞNG CỦA CHÍNH SÁCH NHNN Nhằm phòng ngừa nguy bong bóng bất động sản, NHNN ban hành Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% khoản vay kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010 có tác động đến dòng tiền đổ vào bất động sản Nghị định 71/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 23-6 -2010 có hiệu lực thi hành vào ngày 8/8/2010, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS, cụ thể tăng tính minh bạch, gây sức ép lên chủ đầu tư thiếu khả tài chính, giảm nguy "bong bóng’’ giá hiệu ứng đầu giảm ẢNH HƯỞNG CỦA TT CHỨNG KHOÁN Với mặt lãi suất cao nay, việc huy động vốn vào lĩnh vực BĐS khó khăn, đặc tính vốn đầu tư bất động sản cần thời gian để hoàn vốn, ngân hàng hạn chế cho vay kỳ hạn dài Trong điều kiện thị trường BĐS trầm lắng nay, khó khăn lớn Với nhiều doanh nghiệp, TTCK xem kênh huy động vốn thuận lợi cho thị trường BĐS MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ • – Giải pháp phía phủ: • Tăng tính độc lập cho ngân hàng Nhà nước • Cân đối lại cung cầu: • Hoàn thiện hệ thống sách liên quan đến thị trường bất động sản • Hoàn thiện hệ thống thuế • Hình thành thị trường bất động sản công khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán • Nâng cao lực quản lý nhà nước • Tạo môi trường điều kiện nhằm thu hút đầu tư thị trường bất động sản MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ 2-Đối với Ngân hàng •Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ •Siết chặt hoạt động cho vay bất động sản •Xây dựng quy trình thẩm định cho vay chặt chẽ 3- Đối với công ty kinh doanh bất động sản Các doanh nghiệp cần đưa giá bất động sản giá trị thực [...]... NGHIÊN CỨU CỦA BIS Mục đích nghiên cứu: (a) Các chỉ số hữu dụng có thể được xây dựng bằng việc chỉ sử dụng thông tin có sẵn cho các nhà hoạch định chính sách tại thời điểm quyết định chính sách được thực hiện không? (b) Các tín hiệu có thể được thực hiện chính xác hơn bằng cách xem xét đồng thời giá tài sản, tín dụng và đầu tư? 4.1 NGHIÊN CỨU CỦA BIS Nền tảng:  Nghiên cứu này dựa trên nghiên cứu của. .. cho họ hạng AAA Và họ đã thành công Lợi nhuận cực kỳ lớn  Khoảng 3 năm sau, các ngành công nghiệp tài chính Mỹ lâm vào một trong những cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất Các tầng hiệu ứng của đòn bẩy sau đó đã xảy ra Atlas được đổ lỗi như là một trong những thủ phạm chính gây ra cuộc khủng hoảng NHỮNG DỰ ĐOÁN CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở - CUỘC KHỦNG HOẢNG NỢ THẾ CHẤP  Gerardi et al và cộng sự tìm hiểu bất kỳ người... Kết luận: Nhóm những nhà đầu tư đã có dự đoán được độ nhạy của nhà bị tịch thu đối với sự thay đổi giá nhà, nhưng đã bỏ lỡ một cách đáng kể sự thay đổi dự kiến giá nhà đất NHỮNG DỰ ĐOÁN CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở - CUỘC KHỦNG HOẢNG NỢ THẾ CHẤP  Nguyên nhân: Người tham gia thị trường đã không dự đoán cuộc khủng hoảng nợ thế chấp xảy ra Vì theo họ, khoảng thời gian từ 2004-2006: - Thị trường cho vay dưới chuẩn... Ngày nay người ta cho rằng cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 là do việc sử dụng đòn bẩy tài chính “ quá mức” là nguyên nhân làm cho các tổ chức tài chính lâm vào tình trạng khủng hoảng, ban đầu là các biến động cho vay dưới chuẩn trong năm 2007 và kéo theo là cuộc khủng hoảng năm 2008 1.2 ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH Đòn bẩy tài chính là mối quan hệ giữa tổng số nợ và giá trị thực của doanh nghiệp Trong một số... và của Bordo và những công trình khác (2001) Nghiên cứu của BIS xác thực một ngưỡng giá trị của mỗi chỉ số chỉ dẫn liên quan Khi những chỉ số tiến đến một giá trị vượt quá ngưỡng giá trị đó, họ xác nhận điều này như là một sự bùng nổ và nó được xem là dấu hiệu một khủng hoảng sắp đến  Sử dụng mẫu bao gồm dữ liệu thường niên từ năm 1960-99 cho 34 quốc gia bao gồm cả các nước trong nhóm G-10 4.1 NGHIÊN... CỨU CỦA BIS Họ cho rằng: + Bùng nổ tín dụng: tỷ lệ tín dụng /GDP lệch khỏi khuynh hướng một số lượng nhất định được gọi là “lổ hổng tín dụng” + Sự bùng nổ giá tài sản: giá tài sản thực lệch khỏi xu hướng một lượng xác định: “lổ hổng giá tài sản” -> Kết luận: Dấu hiệu cảnh báo sớm tốt nhất là kết hợp của một lổ hổng tín dụng 4% điểm với một lổ hổng tài sản 40%  So sánh: + Nghiên cứu của BIS giống của. .. là: nghiên cứu của BIS : (i) Dựa trên quá trình tích lũy lâu dài hơn là chỉ một năm (ii) Chỉ sử dụng những thông tin cũ có trước (iii) Xem xét kết hợp các chỉ số  4.2 BÁO CÁO QŨY TIỀN TỆ QUỐC TẾ WEO  Báo cáo nghiên cứu về : tính dễ bị tấn công vào sự hiểu chỉnh thị trường nhà ở Nó được đánh giá dựa trên 2 chỉ tiêu khác nhau: + Quy mô sự gia tăng trong giá nhà ở trong những năm gần đây + Kích cỡ của. .. trong tuổi lao động  Phần thứ hai của nghiên cứu liên quan đến tỷ số đầu tư dân cư / sản lượng, nó là một phép đo lường của sự tiếp xúc trực tiếp của nền kinh tế đến một thị trường nhà đất suy yếu  Họ sử dụng phương bất kỳ để đánh giá sự dễ tổn thương quốc gia đến sự sụt giảm trong xây dựng nhà Đồ thị lổ hổng giá nhà từ năm 1997-2007 ở các quốc gia  Hạn chế: nghiên cứu chưa trả lời được câu hỏi: (i)... chấp được xem là rủi ro thấp hơn NHỮNG DỰ ĐOÁN CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở - CUỘC KHỦNG HOẢNG NỢ - Các nhà phân tích sử dụng công cụ tinh vi, nhưng không THẾ CHẤP gian mẫu không chứa tập giá cả giảm - Những dự đoán bi quan và không dựa trên phân tích định lượng - Các nhà phân tích khá lạc quan về giá nhà ở (HPA) - Các nhà phân tích đã xem xét dữ liệu quá khứ về giá nhà ở, chẳng hạn như đanh giá 04 quý, có... suất, dẫn đến việc đánh giá thấp rủi ro nghiêm trọng KẾT LUẬN Hạn chế lớn nhất của họ là giả sử rằng hàm mật độ xác suất của giá cả hay thay đổi giá là tương đối ổn định và độc lập với hành vi của những người tham gia thị trường  Phương pháp định lượng đã thất bại trong việc hiểu những vấn đề kinh tế nền dưới cuộc khủng hoảng tài chính  6 KIỂM SOÁT TỐI ƯU NGẪU NHIÊN (SOC) & QUẢN LÝ RỦI RO ĐỘNG (DRM)