B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O TRƯ NG Đ I H C KINH T TP H CHÍ MINH - NGUY N TH KIM H NG PHÁT TRI N TÍN D NG B T Đ NG S N T I VI T NAM LU N VĂN TH C SĨ KINH T TP H Chí Minh – Năm 2011 B GIÁO D C VÀ ĐÀO T O TRƯ NG Đ I H C KINH T TP H CHÍ MINH NGUY N TH KIM H NG PHÁT TRI N TÍN D NG B T Đ NG S N T I VI T NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG MÃ S : 60.31.12 LU N VĂN TH C SĨ KINH T NGƯ I HƯ NG D N KHOA H C: TS ĐOÀN Đ NH LAM TP H Chí Minh – Năm 2011 L I CAM ĐOAN Tôi xin cam ñoan lu n văn nghiên c u th c hi n, v i s giúp ñ c a giáo viên hư ng d n Các thông tin s li u ñư c s d ng lu n văn ñư c trích d n ñ y ñ ngu n tài li u t i danh m c tài li u tham kh o hoàn toàn trung th c TP H Chí Minh, tháng năm 2011 Nguy n Th Kim H ng M CL C Trang DANH M C CÁC CH VI T T T DANH M C CÁC HÌNH V L IM Đ U CHƯƠNG 1: T NG QUAN V TH TRƯ NG B T Đ NG S N VÀ TÍN D NG B T Đ NG S N 1.1 T ng quan th trư ng b t ñ ng s n 1.1.1 Khái ni m ñ c ñi m c a th trư ng b t ñ ng s n 1.1.1.1 Khái ni m v b t ñ ng s n hàng hóa b t ñ ng s n 1.1.1.2 Đ c trưng c a hàng hóa b t ñ ng s n .4 1.1.1.3 Khái ni m th trư ng b t ñ ng s n 1.1.2 Đ c ñi m c a th trư ng b t ñ ng s n 1.2.3 Các nhân t nh hư ng ñ n th trư ng b t ñ ng s n 1.1.4 R i ro thu c th trư ng b t ñ ng s n 10 1.2 T ng quan v tín d ng b t ñ ng s n 11 1.2.1 Khái ni m ñ c trưng c a tín d ng b t ñ ng s n 11 1.2.1.1 Khái ni m 11 1.2.1.2 Đ c trưng c a tín d ng b t ñ ng s n .12 1.2.2 Vai trò c a tín d ng b t ñ ng s n 13 1.2.3 Các r i ro c a tín d ng b t ñ ng s n 14 1.2.4 S n ph m xu hư ng phát tri n c a tín d ng b t ñ ng s n 17 1.2.5 Hi u qu tín d ng b t ñ ng s n 21 1.3 Tín d ng b t ñ ng s n t i M nư c khu v c – h c kinh nghi m cho Vi t Nam 22 1.3.1 Tín d ng b t ñ ng s n t i M 22 1.3.1.1 Ti n trình cu c kh ng ho ng 22 1.3.1.2 Nguyên nhân kh ng ho ng tín d ng b t ñ ng s n t i M 23 1.3.1.3 Tác ñ ng h u qu cu c kh ng ho ng tín d ng b t ñ ng s n t i M 26 1.3.2 Tín d ng b t ñ ng s n t i Singapore 28 1.3.3 Tín d ng b t ñ ng s n t i Trung Qu c 29 1.3.4 Các h c kinh nghi m 30 CHƯƠNG 2: TH C TR NG TH TRƯ NG B T Đ NG S N VÀ TÍN D NG B T Đ NG S N T I VI T NAM 32 2.1 Th c tr ng c a th trư ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam .32 2.1.1 Tình hình kinh t Vi t Nam 32 2.1.2 Th c tr ng th trư ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam 33 2.1.2.1 S phát tri n nh ng bi n ñ ng c a th trư ng b t ñ ng s n .33 2.1.2.2 Nh ng r i ro c a th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam .41 2.1.2.3 Đánh giá chung v th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam 42 2.2 Th c tr ng tín d ng b t ñ ng s n Vi t Nam .45 2.2.1 Hành lang pháp lý ñ i v i tín d ng b t ñ ng s n Vi t Nam g n ñây 45 2.2.2 Các hình th c tín d ng ch y u th trư ng b t ñ ng s n hi n 48 2.2.2.1 Vay Ngân hàng 48 2.2.2.2 Huy ñ ng thông qua chi m d ng v n c a khách hàng nhà ñ u tư .59 2.2.2.3 Phát hành trái phi u công trình 62 2.2.3 Nh ng m t ñ t ñư c t n t i c a tín d ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam nguyên nhân 64 CHƯƠNG 3: GI I PHÁP PHÁT TRI N TÍN D NG B T Đ NG S N T I VI T NAM 69 3.1 Nhu c u b t ñ ng s n .69 3.2 Nhu c u tín d ng c a th trư ng b t ñ ng s n .75 3.3 Gi i pháp phát tri n tín d ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam 77 3.3.1 Các gi i pháp khơi thông ngu n v n cho th trư ng b t ñ ng s n 77 3.3.2 Các gi i pháp phát tri n tín d ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam 80 3.3.2.1 Các gi i pháp v i kênh tín d ng qua Ngân hàng 80 3.3.2.2 Phát tri n th trư ng th ch p c m c th c p 83 3.3.2.3 Ch ng khoán hóa b t ñ ng s n 85 3.3.2.4 Thành l p qu tín thác ñ u tư b t ñ ng s n 89 3.3.2.5 Thu hút v n ñ u tư tr c ti p nư c vào lĩnh v c b t ñ ng s n .92 3.3.2.6 Các gi i pháp v phía Nhà nư c .93 K T LU N 95 TÀI LI U THAM KH O DANH M C CÁC T VI T T T ACB : Ngân hàng thương m i c ph n Á Châu BĐS : B t ñ ng s n BIDV : Ngân hàng Đ u tư Phát tri n Vi t Nam CBRE : Công ty TNHH CB Richard Ellis (Vi t Nam) CTG : Ngân hàng Công thương Vi t Nam (Vietinbank) DN : Doanh nghi p EIB : Ngân hàng xu t nh p kh u Vi t Nam (Eximbank) Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hi p h i Qu c gia tài tr b t FED : Federal Reserve System (C c d tr Liên Bang Hoa Kỳ) FDI : Foreign Direct Investment (Đ u tư tr c ti p nư c ngoài) FDIC : The Federal Deposit Insurance Corporation (Công ty b o hi m ti n g i Liên Bang) FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Qu c gia tài tr ñ a c) MB : Ngân hàng Quân Đ i MSB : Ngân hàng Hàng h i Vi t Nam NH : Ngân hàng NHTM : Ngân hàng thương m i NHNN : Ngân hàng Nhà Nư c OCB : Ngân hàng Phương Đông REIT : Real Estate Investment Trust (Công ty ñ u tư tín thác b t ñ ng s n) Sacomreal : Công ty C ph n Đ a c Sài Gòn Thương Tín STB : Ngân hàng thương m i c ph n Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) TCB : Ngân hàng thương m i c ph n K thương VN (Techcombank) TCTD : T ch c tín d ng TNHH : Trách nhi m h u h n TP : Trái phi u TDBĐS : Tín d ng b t ñ ng s n TP.HCM : Thành ph H Chí Minh TTCK : Th trư ng ch ng khoán VBARD : Ngân hàng Nông nghi p Phát tri n nông thôn VN (Agribank) VCB : Ngân hàng Ngo i thương Vi t Nam (Vietcombank) VCBS : Công ty c ph n ch ng khoán ngân hàng Ngo i thương Vi t Nam VN : Vi t Nam XHCN : Xã H i Ch Nghĩa WTO : T ch c thương m i th gi i (World Trade Organization) DANH M C CÁC HÌNH V , Đ Hình 1.1: Di n bi n thay ñ i c a lãi su t sách TH Hoa Kỳ 24 Hình 1.2: Dư n tín d ng b t ñ ng s n t i M t năm 2002 -2008 25 Hình 1.3: Di n bi n thay ñ i giá nhà th i kỳ bong bóng b t ñ ng s n nhà 26 Hình 2.1: T c ñ tăng trư ng GDP th c, Khu v c Châu Á (%) 32 Hình 2.2: Ch s giá tiêu dùng hàng tháng (% thay ñ i theo năm) Lãi su t 33 Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng) 37 Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) th trư ng th c p 37 Hình 2.5: Ngu n cung (căn h ) 38 Hình 2.6: FDI vào lĩnh v c b t ñ ng s n giai ño n 2004 -2011 39 Hình 2.7: H s CAR c a m t s ngân hàng năm 2010 .45 Hình 2.8: L m phát t i Vi t Nam t tháng 1/2008 ñ n 4/2011 49 Hình 2.9: Bi n ñ ng lãi su t Ngân hàng 50 Hình 2.10: T c ñ tăng trư ng tín d ng b t ñ ng s n t i m t s ngân hàng thương m i (giai ño n 2005 – 2009) 50 Hình 2.11: Tăng trư ng tín d ng 2000-2010 54 Hình 2.12: So sánh t l cho vay/huy ñ ng, cho vay/tài s n, cho vay/GDP c a m t s nư c năm 2010 55 Hình 2.13: T l n x u h th ng Ngân hàng .56 Hình 2.14: T l n x u m t s Ngân hàng năm 2010 56 Hình 3.1: D báo t c ñ tăng dân s t l ñô th hóa 69 Hình 3.2: Ngu n cung h t i Hà N i 70 Hình 3.3: S lư ng h d ki n s bán 71 Hình 3.4: Ngu n cung văn phòng cho thuê TP HCM theo phân h ng .73 Hình 3.5: Khách khách du l ch Qu c t ñ n Vi t Nam qua 10 năm g n ñây (2000-2010) .74 DANH M C CÁC B NG BI U B ng 2.1: Giá ñ t n n m t s Thành ph l n Th Gi i 40 B ng 3.1: So sánh ch s P/E ngành b t ñ ng s n nư c khu v c 75 L IM Đ U S c n thi t c a ñ tài S phát tri n nóng c a th trư ng b t ñ ng s n, v i nh ng ñi u ki n “d dãi” trình c p phát tín d ng b t ñ ng s n ñã t o nên cu c kh ng ho ng kinh t - tài t i M , làm chao ñ o th trư ng tài Th gi i t o nguy l n cho s phát tri n kinh t nư c Qua ñó cho th y, vai trò t m nh hư ng c a th trư ng b t ñ ng s n ñ i v i n n kinh t r t l n Đ ñáp ng ñư c s phát tri n c a th trư ng b t ñ ng s n ti n v n toán trung tâm c a th trư ng Khó khăn v v n nguyên nhân d n ñ n th trư ng b t ñ ng s n tình tr ng b t n Trong b i c nh n n kinh t ñang b l m phát cao, v t giá tăng chóng m t Nhà nư c ñang ưu tiên th c thi bi n pháp ch ng l m phát, ñó sách th t ch t ti n t m t bi n pháp quan tr ng Hi n dòng v n vào th trư ng BĐS ch y u t ngân hàng, t ch c tín d ng, v n huy ñ ng c a khách hàng ñang b h n ch v th i gian lư ng s n ph m, v n ch s h u ch ñáp ng ph n nh …v i lãi su t cao hi n huy ñ ng v n t kênh ngân hàng, t ch c tín d ng g p khó khăn, th trư ng m ñ m nên huy ñ ng t khách hàng g p tr ng i, th trư ng ch ng khoán tu t d c nên phát hành trái phi u, c phi u s khó thành công… Th trư ng b t ñ ng s n b nh hư ng l p t c ñang tăng nóng chuy n sang tr ng thái b ñóng băng Và không ngo i l , tín d ng b t ñ ng s n b tác ñ ng l n, kênh tính d ng b ngh n m ch Trong nhu c u v v n ngày tăng nên ñây m t v n ñ h t s c nóng b ng c p thi t hi n Chính lý ñó, vi c nghiên c u phát tri n tín d ng b t ñ ng s n t i Vi t Nam tr thành m t yêu c u c p thi t nh m ñáp ng ñ nhu c u v n cho s phát tri n c a th trư ng b t ñ ng s n nói riêng n n kinh t nói chung 83 Đ i v i Ngân hàng Nhà Nư c: NHNN c n ti p t c tăng cư ng công tác tra, giám sát vi c cho vay c a NHTM lĩnh v c BĐS; ñ ng th i, gi a b , ngành c n có s ph i h p tri n khai nh ng gi i pháp nh m phát tri n n ñ nh th trư ng BĐS, hoàn thi n môi trư ng pháp lý, xây d ng h th ng thông tin th trư ng BĐS, minh b ch hoá thông tin v l c tài c a doanh nghi p kinh doanh BĐS Nâng cao hi u qu , hi u l c công tác ki m tra giám sát v i vai trò “h u ki m” Đi u không ch có ý nghĩa giúp ngân hàng hoàn thi n nghi p v ho t ñ ng kinh doanh c a mà có ý nghĩa an toàn h th ng 3.3.2.2 Phát tri n th trư ng th ch p c m c th c p Hoàn ch nh phát tri n th trư ng th ch p c m c th c p cách t o v n hi u qu cho th trư ng kênh tín d ng b ngh n m ch Th trư ng tr c ti p cho vay c a t ch c tín d ng ñ n ngư i mua ho c doanh nghi p ñi vay ñư c g i th trư ng c m c sơ c p T i th trư ng có th x y r i ro v tính kho n cho t ch c tín d ng ngư i vay tr lãi - g c không ñúng h n, ho c ñơn gi n t ch c tài c n ti n cho m c ñích kinh doanh khác kho n cho vay chưa ñ n h n tr , t ch c tín d ng s b lâm vào th k t ti n m t Vì kho n vay dành cho nhà thư ng r t l n dài h n, nên nh ng r i ro v tính kho n su t trình cho vay r t l n Đi u n cho t ch c tín d ng s r t h n ch c p lo i tín d ng ho c c p tín d ng v i lãi su t cao làm cho th trư ng nhà h n ch phát tri n d có bi n ñ ng, xáo tr n có nh ng b t n th trư ng tài – Đây ñi u mà ñang ñư c ch ng ki n t i th trư ng BĐS th trư ng tài hi n c a Vi t Nam Đ kh c ph c c ñi m c a th trư ng c m c sơ c p, nư c phát tri n thành l p “th trư ng c m c th c p” - t i ñây, t ch c tín d ng có th mua bán nh ng kho n c m c sơ c p ñ t o tính kho n cho kho n tín d ng Tham gia vào th trư ng c m c th c p r t nhi u t ch c tài chính, qu nhà , qu ñ u tư, ngân hàng, qu b o hi m, ti t ki m, hưu trí, công ty tài , k c qu c a Nhà nư c 84 Nguyên t c ho t ñ ng c a th trư ng th ch p – c m c th c p: t i th trư ng cho th ch p c m c sơ c p, ngư i có nhu c u v tín d ng s ký m t h p ñ ng vay v i t ch c tín d ng ñư c ñ m b o b i tài s n ñã hình thành ho c s hình thành tương lai Do v y, b t ñ ng s n th ch p tài s n c a t ch c tín d ng cho vay ch ng ngư i ñi vay chưa tr h t ti n ñã vay Ngư i cho vay th ch p, NHTM, công ty chuyên cho vay, t ch c tín d ng cho vay th ch p s t p h p nh ng kho n cho vay l i thành danh m c bán chúng cho t ch c chuyên mua bán n tài s n th ch p theo hình th c chi t kh u tái chi t kh u d a kho n lãi c m c th i gian ñáo h n n c m c c a ngư i ch tài s n Ngu n v n c a công ty s ñư c huy ñ ng b ng phát hành trái phi u, vay ph t ch c qu c t Chính ph b o lãnh … Thông qua nghi p v mua bán kho n v n cho vay th trư ng sơ c p ñã ñư c gi i phóng, nhà cho vay sơ c p ñã có v n ñ trì ti p ho t ñ ng c a Thông qua ch này, nhà cho vay chúng cho nhà ñ u tư th trư ng sơ c p cho vay th ch p c m c bán th trư ng th c p ñ trì n ñ nh qu cho vay c a mình, lúc v n th trư ng tín d ng th c s ñã ñư c khai thông, t ch c tín d ng cho vay tr c ti p s không rơi vào tình tr ng thi u cung ti n Như v y, th trư ng tín d ng c m c th c p phát tri n ngu n tài dành cho vay ñ u tư, kinh doanh tiêu th s n ph m nhà d i dào, dài h n v i lãi su t ch p nh n ñư c, s c mua c a th trư ng t ñó s tăng lên, t o ti n ñ cho s n xu t phát tri n nhà , Nhà nư c m i ñ s c gi i quy t v n ñ nhà cho ngư i dân t t c nư c phát tri n, th trư ng c m c c sơ c p l n th c p r t phát tri n nên kho n vay dành cho mua nhà v i lãi su t th p ñư c kéo dài ñ n 20-30 năm, nh ñó gi i quy t t t nhu c u nhà c a ngư i dân Vi t Nam, m i ch có m t th trư ng c m c sơ c p r t thô sơ nhi u r i ro thi u tính kho n, nên th trư ng nhà phát tri n r t y u, s c mua s n ph m i, d n ñ n thư ng x y bi n ñ ng giá c nhu c u nhà c a ngư i dân không ñư c ñáp ng Tuy nhiên, c n ph i có m t l trình phù h p, c n có trình ki m 85 tra, ñ th y rõ tính kh thi s tác ñ ng ñ n xã h i Đ th c hi n ñư c gi i pháp này, trư c h t c n có văn b n pháp quy v mua bán n BĐS; quy ñ nh v vi c thành l p ho t ñ ng c a t ch c mua bán n Vi t Nam hi n ñã có thành l p m t s t ch c mua bán n ngân hàng l p v i ch c ch y u gi i quy t tài s n x lý t kho n n (ch y u n x u, phát tài s n), v n c a t ch c t ngu n ngân hàng ch chưa ph i ngu n v n huy ñ ng tr c ti p t nhà ñ u tư Bên c nh ñó, c n ph i xây d ng ñư c m t hành lang pháp lý t t ñ có th ñ m b o ñư c quy n quy n l i nghĩa v c a bên tham gia vào th trư ng, nh t tính kho n chuy n ng giá tr ñã cho c m c th ch p cho t ch c tín d ng khác Hi n nay, Vi t Nam m i ch có hành lang pháp lý cho th trư ng th ch p – c m c sơ c p, mà chưa th c s hi u qu Vì v y c n th ng nh t hoàn ch nh th trư ng sơ c p này, ñ ng th i h tr ñ th trư ng th c p mang l i hi u qu ñi vào ho t ñ ng 3.3.2.3 Ch ng khoán hóa b t ñ ng s n Hi n dòng v n tr c ti p ñ vào th trư ng BĐS không nhi u, dư ng t t c kỳ v ng ñang ñ t lên th trư ng th c p, doanh nghi p s r ng ñư ng huy ñ ng v n, nhà ñ u tư nh l có h i ñ u tư vào BĐS d dàng Vì v y mà ch ng khoán hóa BĐS m t gi i pháp t t trư ng h p Vi c chuy n ch ng khoán hóa tín d ng BĐS m t hình th c chuy n th th c tín d ng thành th th c ch ng khoán, phát hành công chúng t o ñi u ki n thu n l i cho nhà ñ u tư Khi ñã ñư c ch ng khoán hóa ngu n v n ñ u tư r t linh ñ ng, có tính kho n cao có th thu hút ñư c thêm v n c a nhà ñ u tư nh l mà hình th c tín d ng khác b h n ch Ch ng khoán hóa BĐS có nhi u hình th c như: ch ng khoán hóa kho n cho vay th ch p c m c , phát hành trái phi u công trình, ch ng ch BĐS, - Ch ng khoán hóa kho n cho vay th ch p c m c : Ch ng khoán hóa (chuy n thành ch ng khoán) trình t p h p tái c u trúc tài s n thi u 86 tính kho n l i có thu nh p cao b ng ti n tương lai kho n ph i thu, kho n n chuy n ñ i thành trái phi u, hay g i chung ch ng khoán ñưa giao d ch th trư ng Nói m t cách d hi u, ch ng khoán hóa vi c chuy n th th c tín d ng thành th th c ch ng khoán, phát hành công chúng t o ñi u ki n thu n l i cho vi c mua bán c a nhà ñ u tư Thông thư ng k thu t ch ng khoán hóa kho n tín d ng ñư c th c hi n hai nhóm tài s n ch y u: kho n vay ñư c th ch p b ng b t ñ ng s n tài s n tài không ñư c th ch p b ng BĐS; t ñó hình thành tương ng hai lo i ch ng khoán tương ng: ch ng khoán d a th ch p BĐS (Mortgage backed securites) ch ng khoán tài s n tài (Asset backed secuirities), g i t t ABS Ch ng khoán d a th ch p BĐS (Mortgage backed securities) ñư c hình thành t chuy n ñ i kho n vay có tài s n th ch p, ñó công ty phát hành, ch n th nh t, s chuy n giao toàn b gi y t th ch p cho nhà ñ u tư mua trái phi u Lo i trái phi u có ñ an toàn cao hơn, có v t ñ m b o kho n vay, lãi su t l i th p so v i ch ng khoán tài s n tài Th c ch t v i nh ng trái phi u g n li n v i tài s n th ch p có ñ ñi u ki n ñ xem ñó m t thương v bán tài s n Ngư i bán không ch u r i ro thua l t s tài s n sau ñã chuy n ñ i không ph i ch u trách nhi m v i ngư i mua ngư i vay b v n hay có s thay ñ i giá th trư ng v tài s n ñó Sau cho vay th ch p c m c th trư ng cho vay th ch p c m c sơ c p, t ch c tín d ng tr c ti p t p h p kho n cho vay thành m t danh m c bán chúng cho m t công ty có ch c ñ c bi t, ch c mua bán n Quá trình ch ng khoán hóa b t ñ u ñư c th c hi n giai ño n Các công ty mua bán n ñ c bi t v n ch s h u, mà ngu n v n c a công ty s ñư c huy ñ ng b ng phát hành trái phi u, ñây ñi m m u ch t c a trình ch ng khoán hóa Các trái phi u ñư c b o ñ m b ng danh m c tài s n th ch p c m c c a kho n cho vay th trư ng cho vay th ch p c m c th c p Thông qua ch này, kho n cho vay th ch p c m c ñã tr thành ch ng khoán n phát hành r ng rãi công chúng, làm tăng tính kho n c a 87 kho n cho vay Cũng thông qua ch này, kho n r i ro v tín d ng ñã ñư c chuy n m t cách hi u qu t t ch c cho vay tín d ng tr c ti p sang nhà ñ u tư trái phi u Các t ch c tín d ng gi không b h n ch cho vay b i ngu n huy ñ ng tr c ti p n a, b i c n h có th bán kho n cho vay th ch p c m c thu ti n v ph c v nhu c u ho t ñ ng c a t ch c Tuy nhiên ñ mô hình có th ho t ñ ng quan có th m quy n c a Nhà Nư c ph i ban hành quy ñ nh ñ t o hành lang pháp lý cho công ty mua bán n ho t ñ ng, c n có lu t pháp ñ b o v nhà ñ u tư tham gia vào trình - Trái phi u công trình: vi c phát hành trái phi u th c s m t chi c phao r t hi u qu ñ i v i Công ty BĐS giai ño n khát v n hi n Vi c áp d ng lãi su t trình tr n qua phương th c s linh ho t so v i t ch c tín d ng Doanh nghi p có th ch ñ ng vi c mua ñi hay bán l i trái phi u Công ty phát hành Tuy nhiên, ñ phát hành trái phi u BĐS thành công ch ñ u tư ph i ñưa ñi u ki n h p d n nhà ñ u tư như: d án t t, s n ph m nhà ñ t th c s h p d n ngu n cung s n ph m ph i ñ m b o, d án kh thi ñư c tri n khai ñúng ti n ñ ; có cam k t ch t ch mua trái phi u ñ b o h quy n l i cho trái ch có tranh ch p x y ra, ñ trái ch s b thi t thòi quy n l i; c n k t h p v i t ch c b o lãnh phát hành chuyên nghi p, có uy tín có ñ l c tài chính; ñưa s n ph m ph tr h p d n như: phát hành trái phi u chuy n ñ i kèm v i quy n mua h v i m t t l chi t kh u tương ñ i Nhưng phát hành trái phi u chuy n ñ i ch ñ u tư ph i tính ñ n vi c c phi u b pha loãng sau chuy n ñ i; kh ki m soát công ty c a c ñông hi n h u; c u v n công ty s b thay ñ i nên t su t l i nhu n v n ch s thay ñ i…V phía khách hàng, s có l i Công ty BĐS ph i ch y ñua quan tâm ñ n ch t lư ng s n ph m BĐS ñ d dàng thu hút v n - Ch ng ch b t ñ ng s n: Ch ng ch BĐS lo i ch ng khoán k t h p gi a hình th c ñ u tư ch ng khoán ñ u tư BĐS Giá tr ñư c ñ m b o b ng b t ñ ng 88 s n mà ñ i di n, ñ ng th i cho phép nhà ñ u tư ki m l i bi n ñ ng giá tr c a BĐS này, không nh t thi t n m gi quy n s h u tr c ti p m t ph n hay toàn b BĐS ñó su t trình s h u ch ng khoán Ch ng ch BĐS s ñư c chuy n ng t ñ tăng tính kho n ngân hàng s ñ m nh n giám sát vi c gi i ngân theo ti n ñ thi công công trình Khi hoàn thành d án, toàn b BĐS s ñư c ñưa bán ñ u giá chia cho nhà ñ u tư theo t l n m gi ch ng ch Vi c chia nh s n ph m BĐS m t ưu ñi m c a ch ng ch ñ u tư BĐS, s tăng tính kho n cho BĐS m r ng cho nhà ñ u tư v n m c dù kh s h u hoàn toàn m t BĐS, v n có th tham gia ñ u tư vào th trư ng này, th trư ng mà t trư c t i ch dành riêng cho nh ng nhà ñ u tư nhi u v n Bên c nh ñó vi c tách quy n s h u quy n s d ng BĐS s có thêm nhi u ñ i tư ng tham gia vào th trư ng công ty tài chính, b o hi m, qu ñ u tư, nhà ñ u tư nư c ngoài, ki u bào … Đ n ñây, ch ng ch BĐS ñã th c hi n ñư c vi c g n k t m c cao gi a th trư ng tài th trư ng BĐS Vi c phát hành ch ng ch BĐS kh thi có nhi u ưu ñi m so v i vi c phát hành trái phi u công trình nhà ñ u tư có th ki m soát ñư c vi c s d ng v n ñúng m c ñích thông qua s ki m soát gi i ngân theo ti n ñ tri n khai d án c a ngân hàng; chi phí ñi vay l i th p vay c a t ch c tín d ng bù l i t n chi phí giao d ch công b thông tin Đ ng th i, ch ng ch BĐS s thu hút thêm ngu n v n t xã h i, nh t nhà ñ u tư ñ a c chuyên nghi p ñ t p trung vào d án tr ng ñi m, khai thông ngu n v n cho th trư ng BĐS Mô hình ch ng ch BĐS có th ñưa vào áp d ng t i Vi t Nam trư c h t th trư ng ch ng khoán phát tri n ñ m nh t o môi trư ng thu n l i cho vi c phát hành, niêm y t giao d ch ch ng ch b t ñ ng s n Đ th trư ng ch ng khoán Vi t Nam phát tri n, c n h i ñ y u t : cung, c u, t ch c tài trung gian h th ng văn b n pháp lý Ngoài ra, yêu c u th trư ng BĐS ph i phát tri n ñ n trình ñ nh t ñ nh, ph i minh b ch, lành m nh n ñ nh lúc ñ y 89 ch ng ch BĐS m i th c s tr thành công c huy ñ ng v n có s c hút v i nhà ñ u tư ch ng khoán Phát tri n ch ng khoán hóa b t ñ ng s n giúp kh c ph c ñư c t n t i h n ch ngu n v n cho vay trung dài h n ngân hàng thương m i; giúp thúc ñ y th trư ng tài phát tri n, cung c p ngu n v n d i dào, giúp cho nhà ñ u tư có nhi u s l a ch n kênh ñ u tư Đ ng th i góp ph n hoàn thi n th trư ng có liên quan, thư c ño ñ ñánh giá s phát tri n n n kinh t Góp ph n s d ng hi u qu ngu n l c kinh t 3.3.2.4 Thành l p qu tín thác ñ u tư b t ñ ng s n Trong tình hình tín d ng th t ch t, n n kinh t khó khăn Các kênh huy ñ ng v n truy n th ng s không m y hi u qu , qu tín thác ñ u tư BĐS (REIT) kênh huy ñ ng v n m i c n tính ñ n Đ c ñi m n i b t c a REIT t p trung ñ u tư vào nh ng tài s n b t ñ ng s n ñã hình thành ñã ñi vào ho t ñ ng, có ngu n thu n ñ nh Ti p ñó, d án ñang khai thác, thay trư c ñây ch ñ u tư t qu n lý v n hành, nay, s ñư c qu n lý b i công ty chuyên nghi p v i kinh nghi m qu c t Vì tính n ñ nh chuyên nghi p này, qu tín thác ñ u tư b t ñ ng s n thích h p cho nh ng ñ i tư ng sau ñây: - Có m c tiêu ñ u tư dài h n mong mu n m c r i ro v a ph i; - Tìm ki m thu nh p ñư c phân ph i ñ u ñ n hi u rõ v ngu n v n dài h n; - N m ñư c r i ro c a ngành b t ñ ng s n REIT Mô hình có th làm n ñ nh ngu n v n cho th trư ng, không ph thu c vào ngu n tín d ng, sách cho tín d ng Nh ng kênh ñ u tư khác s có m c l i nhu n r i ro khác Dư i ñây b ng so sánh m c ñ r i ro l i nhu n gi m d n 90 R i ro l i nhu n cao nh t C phi u Vàng B t ñ ng s n REIT Ti n g i ngân hàng R i ro l i nhu n th p nh t Khi phát tri n REIT mang ñ n m t s l i ích sau: - L i ích ñ i v i nhà ñ u tư: REIT mang l i cho nhà ñ u tư thu nh p hi n t i n ñ nh d ñoán ñư c, linh ho t phù h p v i ña s nhà ñ u tư c n v n so v i ñ u tư tr c ti p vào BĐS L i nhu n nhà ñ u tư ñư c hư ng cao 90% l i nhu n c a qu chia cho nhà ñ u tư, ch gi l i kho ng 10% trì ho t ñ ng c a qu , ñó qu ch ng khoán hi n t l gi l i trì ho t ñ ng thông thư ng ñ u kho ng 30% REIT có l i th tránh b ñánh thu ch ng ñ u tư không gi i h n m c ñ u tư t i thi u Ngoài ra, REIT ñư c qu n lý b i công ty qu n lý chuyên nghi p giàu kinh nghi m nên nhà ñ u tư có th an tâm v kho n ñ u tư c a - L i ích ñ i v i n n kinh t : + Nhà ñ u tư có th tham gia tr c ti p vào th trư ng: ưu ñi m l n nh t mà qu ñem l i b t k cá nhân, t ch c có th tham gia vào th trư ng BĐS cho dù v n c a h l n hay nh thông qua hình th c s h u m t ph n t l tương ng v i v n góp t i m t d án ñó, theo hình th c thông thư ng ñ ñ u tư BĐS c n kho n v n tương ñ i l n Ti n nhàn r i dân r t l n, ñó, REIT ho t ñ ng thành công s ñem l i m c v n hóa r t l n cho th trư ng + T o ñi u ki n an toàn chuyên nghi p cho ho t ñ ng ñ u tư kinh doanh b t ñ ng s n: sách ñ u tư c u trúc c a REIT ñư c giám sát 91 theo quy ñ nh pháp lu t nh m ñ m b o an toàn ñ u tư thu nh p n ñ nh Ph n l n REIT s d ng ti n v n c a REIT ñ mua tài s n ñã hoàn thi n sau ñó ñem cho thuê l i Ti n thuê ngu n thu nh p c a REIT REIT thư ng không ñư c phép cho vay ho c vay ti n Nh ng h n ch ñư c c i b m t ph n ho c toàn b ñ i v i công ty tr c thu c REIT + H tr cung c p nhi u s n ph m ña d ng cho th trư ng b t ñ ng s n, ñ c bi t ñ i v i th trư ng tài s n cho thuê mua: ho t ñ ng ch y u c a REIT n m gi tài s n ñ cho thuê thu nh p ch y u c a REIT t cho thuê tài s n REIT có th mua l i nhi u lo i tài s n khách s n, trư ng h c, b nh vi n, kho hàng, khu mua s m,… t b t kỳ cá nhân ho c t ch c ñ kinh nghi m qu n lý, b thua l , g p khó khăn vi c x lý …, sau ñó REIT có th thuê m t công ty qu n lý tài s n chuyên nghi p ñ thu l i t tài s n mua ñư c Ý tư ng xây d ng qu c a B Xây d ng ñã manh nha cách ñây vài năm, cho ñ n v n chưa th c hi n ñư c Lu t Ch ng khoán s a ñ i b sung, có hi u l c t 1/7/2011, cho phép qu ñ u tư BĐS ho t ñ ng Đây qu ñ u tư ch ng khoán ñư c ñ u tư ch y u vào BĐS Tuy nhiên, qu huy ñ ng v n sao, ngư i ñ u tư có ñư c giao d ch ch ng ch qu hay không… v n nh ng v n ñ ñ ng , ch ngh ñ nh c a Chính ph thông tư c a B Tài hư ng d n Sau cu c kh ng ho ng tài t i M b t ngu n t s bùng phát m c ho t ñ ng ch ng khoán hóa BĐS, nhi u nư c ñã th n tr ng v i s n ph m T i Vi t Nam, v i quan ñi m trì s n ñ nh cho th trư ng, chưa bi t bao gi s n ph m m i ñư c cho phép th c hi n Mô hình Qu tín thác BĐS m t nh ng cách ch ng khoán hóa BĐS (thông qua ch ng ch qu ), v y c n có bi n pháp ki m soát h n ch nh ng nguy ch ng khoán hóa BĐS ñem l i theo hư ng c n quy ñ nh c th tiêu chu n v nhân l c, ngu n v n, qu n lý r i ro, ch ñ báo cáo Do v y, v n ñ quan tr ng nh t hi n ñó có m t khung pháp lý ñ ch t ñ h n ch nh ng r i ro mà REIT có th ñem l i, th trư ng ch ng khoán t i Vi t Nam thi u tính n ñ nh Có v y, mô hình REIT Vi t Nam m i th c s ñem l i hi u qu , m t kênh 92 huy ñ ng v n cho th trư ng nhà , làm tăng ngu n cung, h tr th trư ng ñi u ki n ñang khát v n hi n 3.3.2.5 Thu hút v n ñ u tư tr c ti p nư c vào lĩnh v c b t ñ ng s n Đ u tư nư c vào BĐS VN chi m m t t tr ng l n t ng v n ñăng ký Tuy nhiên, h u h t d án FDI vào BĐS nhà hi n ñ u s d ng “mi ng võ” huy ñ ng v n trư c t ngư i mua nhà nhà ñ u tư nư c ñang làm Do v y, c n có gi i pháp ñ nhà ñ u tư nư c không ch ñ u tư ti n b c, mà k t h p làm kinh doanh - ñ u tư - qu n lý - ti p th d án Đi u giúp th trư ng BĐS ngày chuyên nghi p, tăng ngu n l c tài chính, kinh nghi m qu n lý t m nhìn chi n lư c ñ u tư BĐS Thu hút v n ñ u tư tr c ti p nư c vào lĩnh v c BĐS: ñây s m t kênh huy ñ ng v n kêu g i ñ u tư vào BĐS hi u qu n u bi t tranh th th i t o ñi u ki n thu n l i cho nhà ñ u tư nư c Các ñ a phương c n ban hành quy ch thu hút ñ u tư nư c vào BĐS ñ có th ñ m b o ho c toán chi phí xây d ng bên hàng rào, h tr gi i phóng m t b ng, có sách m t giá v i d ch v … Đ c bi t, quan qu n lý ph i công b danh m c d án phát tri n BĐS, kêu g i ñ u tư tr c ti p nư c ngoài, thành l p công ty phát tri n qu ñ t ñ m trách vi c chu n b ngu n ñ t làm d ch v công v BĐS Đ ng th i ph i th ng nh t ñư c v i nhà ñ u tư v m c ñ n bù gi i t a, t l nhà ñư c bán, m c giá, trách nhi m xã h i… Ngoài ra, ñi u ki n hi n nay, ñ huy ñ ng v n phát tri n khu ñô th m i, khu kinh t t p trung m i…có th áp d ng hình th c khác m i doanh nghi p kinh doanh BĐS tham gia ñ u giá ñ i ñ t l y s h t ng, kêu g i h dân di n gi i phóng góp ñ t, v n theo nghĩa c ñông d án kinh doanh BĐS ñ hư ng c t c 93 3.3.2.6 Các gi i pháp v phía Nhà nư c V quy ho ch: hi n t n t i nhi u thách th c cho s phát tri n c a th trư ng BĐS tình hình tăng dân s h c ngày cao, h t ng k thu t, giao thông huy t m ch, y u, quy ho ch ch p và, qu n lý vĩ mô ñi u hành ñô th chưa hoàn thi n Vì v y, v lâu dài c n có bi n pháp t ng th t phân vùng, quy ho ch ñ n ñ u tư phát tri n th trư ng BĐS, nh m t o l p tính n ñ nh minh b ch c a th trư ng, nh t ngày có nhi u nhà ñ u tư nư c quan tâm ñ n th trư ng t tr ng ñ u tư vào th trư ng BĐS s ngày l n t ng ñ u tư xã h i C n hoàn thi n b máy t ch c qu n lý ñ t ñai t Trung ương ñ n ñ a phương, tăng cư ng l c cho b máy t ch c cán b qu n lý nhà nư c v ñ t ñai Tăng cư ng th c thi công c giám sát ñ th c hi n có hi u qu công tác tra, ki m tra vi c th c thi pháp lu t Xây d ng ch tài x ph t x lý nghiêm trư ng h p vi ph m pháp lu t c a Nhà nư c v ñ t ñai qu n lý ñ t ñai Vì v y, c n tăng cư ng qu n lý nhà nư c ñ i v i th trư ng BĐS V sách: Chính sách ti n t c n ñư c v n hành ch t ch , linh ho t, nh t quán, có k ho ch phân b ñ u nh m ñ m b o tăng trư ng tín d ng n ñ nh, có ch t lư ng T ñó có th nâng cao tính n ñ nh ch t lư ng c a ngu n v n tín d ng cho n n kinh t nói chung vào khu v c BĐS nói riêng C n thi t xây d ng ch sách ñ thu hút ña d ng hóa ngu n l c c a xã h i (t DN, h gia ñình) ñ khai thông ngu n v n dân, t o kênh ñ u tư ngu n ti n nhàn r i, v n kinh doanh vàng mi ng, ngo i t , sang th trư ng BĐS, t ñó s có m t ngu n tài dài h n thay th ñáng k ngu n v n tín d ng ng n h n c a ngân hàng V lâu dài, c n hình thành hình th c tín d ng phát tri n nhà qu ti t ki m ñ h tr cho ngư i lao ñ ng có ñi u ki n mua nhà ñ t o thêm ngu n cung c p v n cho th trư ng mà B Xây d ng ñang ti n hành Vi c không ch ñơn thu n kênh gi i quy t tài nhà cho ñ i tư ng xã h i có nhà mà m t kênh thu hút cung ng v n ñ u tư cho th trư ng BĐS 94 K t lu n chương Chương d báo nhu c u v b t ñ ng s n, th trư ng b t ñ ng s n ñưa gi i pháp nh m phát tri n th trư ng tín d ng b t ñ ng s n Đây nh ng gi i pháp thi t th c ñ i v i lĩnh v c tín d ng b t ñ ng s n hi n v i gi i pháp trư c m t kh c ph c nh ng h n ch , t n t i qu n lý nâng cao ch t lư ng tín d ng t ngân hàng, gi i pháp v sách ñi u hành t phía Chính Ph , nâng cao n i l c c a doanh nghi p b t ñ ng s n gi i pháp lâu dài hình thành th trư ng th ch p c m c th c p, ch ng khoán hóa b t ñ ng s n, thành l p qu b t ñ ng s n, Đ th c hi n t t gi i pháp c n có s ph i h p ñ ng b gi a Chính Ph , ngân hàng, t ch c tín d ng, doanh nghi p b t ñ ng s n ngư i dân góp ph n n ñ nh th trư ng b t ñ ng s n phát tri n cho n n kinh t Tác gi hy v ng nh ng gi i pháp ñưa ph n kh c ph c ñư c nh ng khó khăn hi n th trư ng BĐS góp ph n hoàn thi n ho t ñ ng c a th trư ng tín d ng BĐS th trư ng BĐS 95 K T LU N Th trư ng BĐS hình thành chưa lâu, ch u tác ñ ng r t l n t y u t vĩ mô, sách c a nhà nư c d n t i nh ng thăng tr m t ng giai ño n ñi u không th tránh kh i M c dù ñã có r t nhi u thay ñ i sách ñi u ti t v n t n t i ñó nhi u b t c p, nh ng tác ñ ng l n mang nhi u y u t b t l i Đ th trư ng BĐS phát tri n n ñ nh, b n v ng, minh b ch c n có bi n pháp h tr ñi u ch nh, ñó h tr tín d ng có vai trò r t quan tr ng Tín d ng BĐS ñóng vai trò cung ng v n ñ phát tri n th trư ng không th ñ t ñư c hi u qu cao n u b n thân th trư ng BĐS t n t i nhi u y u t b t c p, ch th tham gia không phát huy h t vai trò c a Mu n cho tín d ng BĐS ñư c thông su t, phát tri n b n v ng trư c h t c n hoàn thi n hành lang pháp lý làm s ñ cho th trư ng ho t ñ ng; n i t i m i t ch c tín d ng ph i có nh ng bi n pháp ñ qu n lý ch t hơn, t t kho n tín d ng c a mình; ch ñ u tư ph i có nh ng bi n pháp ñ có th huy ñ ng s d ng t t nh t ngu n v n ñi vay c a hi u qu nh t V lâu dài cho phép hình thành th trư ng th ch p, c m c th c p nh m t o tính kho n cho kho n cho vay th ch p c m c , có th trì m t lư ng v n nh t ñ nh cho t ch c tín d ng cho vay tr c ti p Bư c ti p theo ch ng khoán hóa BĐS ñ m r ng ñ i tư ng cho vay v n nh m thu hút toàn b ngu n l c v n n i t i c a n n kinh t vào th trư ng BĐS Cho phép hình thành qu BĐS qu tín thác b t ñ ng s n, qu ti t ki m nhà ; thu hút ngu n v n ñ u tư nư c v i nh ng ưu ñãi sách khuy n khích ñ u tư T t c nh ng mô hình n u ho t ñ ng t t s cung c p cho th trư ng BĐS m t lư ng v n không nh mang tính kho n cao Trên s gi i pháp ñã ñ ra, lu n văn ñã ñưa hư ng gi i quy t nh ng khó khăn hi n t i, hư ng ñ n n ñ nh phát tri n tín d ng BĐS tương lai Tôi hi u r ng nhi u khía c nh c n ñư c nghiên c u thêm, khuôn kh h n h p c a lu n văn, chưa th ñ c p sâu v v n ñ pháp lý, ñánh giá tác ñ ng c a s phát tri n tín d ng BĐS ñ n s phát tri n n n kinh t TÀI LI U THAM KH O Ti ng Vi t Công ty TNHH CB Richard Ellis (Vi t Nam), d báo táo b o tháng 1/2011, Lu n ñi m Vi t Nam – thách th c tăng trư ng tháng 6/2011, ñi m tin th trư ng Thành ph H Chí Minh Quý năm 2011 Công ty TNHH Savills Vi t Nam, B n tóm t t th trư ng Hà N i Thành ph H Chí Minh Quý năm 2011 Công ty c ph n ch ng khoán Tràng An, Báo cáo ngành b t ñ ng s n tháng ñ u năm 2011 Công ty ch ng khoán Ngân hàng Ngo i Thương Vi t Nam, Báo cáo ngành ngân hàng tháng 2011, Phòng nghiên c u phân tích Phan Th Nhân, Phát tri n hi u qu th trư ng tín d ng b t ñ ng s n c a Vi t Nam, Trư ng Đ i h c kinh t TP HCM, năm 2008 GS.TS Dương Th Bình Minh, TS S Đình Thành, Lý thuy t tài ti n t , Trư ng Đ i h c Kinh t TP.HCM – Khoa tài Nhà Nư c, Nxb Th ng kê GS.TS.Lê Văn Tư, PGS.TS.Ph m Văn Năng, Th trư ng tài chính, Nxb Th ng kê Hà N i Vi t Nam Report, Báo cáo ngành b t ñ ng s n 2011- ñánh giá nhu c u nhà y u t quy t ñ nh hành vi vay v n mua nhà c a ngư i dân ñ a bàn Hà N i xu hư ng th trư ng nhà năm 2011 Lu t dân s 2005 c a Chính ph nư c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam 10 Lu t Đ t ñai 2003 c a Chính ph nư c C ng hoà xã h i ch nghĩa Vi t Nam 11 Lu t kinh doanh BĐS 2006 c a Chính ph 12 Ngh ñ nh Chính Ph s 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006 13 Ngh ñ nh Chính Ph s 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 14 Ngh ñ nh Chính Ph s 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Các trang web Bách khoa toàn thư m http://vi.wikipedia.org http://www.vietnamnet.vn http://baoxaydung.com.vn http://www.mpi.gov.vn http://www.dothi.net Báo Vietnamnet Báo xây d ng B k ho ch ñ u tư Đô th Net T p chí kinh t d báo T p chí b t ñ ng s n Vi t Nam http://kinhtevadubao.vn http://tapchibatdongsanvietnam.vn Tin nhanh Vi t Nam Th i báo kinh t Vi t Nam http://www.vnexpress.net http://www.vneconomy.vn 10 T ng C c Th ng kê http://www.gso.gov.vn