ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUẤN ANH HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM TUẤN ANH HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHẰM HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chƣa đƣợc công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Tuấn Anh MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƢ LỢIError! Bookmar 1.1 KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 1.1.1 Khái niệm đặc điểm quyền sử dụng đấtError! Bookmark not defined 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.1.3 Các loại đất tham gia thị trƣờng bất động sảnError! Bookmark not defined 1.2 KHÁI NIỆM VỀ GIAO DỊCH TƢ LỢI TRONG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.2 Nguyên nhân làm phát sinh giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.3 Tác động giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.2.4 Ý nghĩa, mục đích hạn chế giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3 PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI Error! Bookmark not defined 1.3.1 Khái niệm việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tƣ lợiError! Bookmark not defined 1.3.2 Sự cần thiết điều chỉnh pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tƣ lợi Error! Bookmark not defined 1.4 QUI ĐỊNH VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NĂM 1992 ĐẾN NAY Error! Bookmark not defined Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG GIAO DỊCH TƢ LỢI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT Error! Bookmark not defined 2.1 ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAYError! Bookmark not defi 2.1.1 Nội dung quy định trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đấtError! Bookmark n 2.1.2 Các quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtError! Bookmark not d 2.1.3 Trình tự thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để xác lập quyền dân Error! Bookmark not defined 2.2 HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 2.3 THỰC TRẠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark not defined 2.4 NGUYÊN NHÂN VÀ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI TRONG QUÁ TRÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark no 2.4.1 Thực tiễn giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 2.4.2 Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đấtError! Bookmark n Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI Error! Bookmark not defined 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark n 3.1.1 Hoàn thiện quy định, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.1.2 Tuyên truyền giáo dục phòng chống tham nhũngError! Bookmark not defined 3.1.3 Các giải pháp tổ chức thực phối hợpError! Bookmark not defined 3.1.4 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tƣ lợiError! Bookmark not def 3.2 CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ GIAO DỊCH TƢ LỢI TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAMError! Bookmark no 3.2.1 Minh bạch hóa lành mạnh hóa thông tin liên quan đến đất đai Error! Bookmark not defined 3.2.2 Tăng cƣờng hiệu hoạt động quản lý nhà nƣớc đất đai nhằm kiểm soát giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 3.2.3 Thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật đất đai Error! Bookmark not defined 3.2.4 Thống kê kiểm soát giao dịch đất đai qua phòng công chứng địa phƣơng Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai loại tài sản đặc biệt mà với thời gian giá trị làm cho nhiều ngƣời ngỡ ngàng Nhiều đƣờng, nhiều khu quy hoạch đƣợc thiết lập có nhiều ngƣời giàu lên từ đất đai Sau Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, tài nguyên đất đai đƣợc sử dụng có hiệu quả, đảm bảo vai trò quản lý đại diện chủ sở hữu Nhà nƣớc đất đai, thu hút nguồn lực vốn đầu tƣ nƣớc việc khai thác, sử dụng đất Từ năm 2008 đến ta thấy thị trƣờng bất động sản đóng băng nhƣng mà giảm sức hút từ nhà đầu tƣ Bình quân hàng năm thu ngân sách từ thị trƣờng bất động sản bình quân 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm 7% tổng thu ngân sách, nhƣng có đến 70% giao dịch nhà đất diễn thị trƣờng không thức, thị trƣờng "ngầm" Theo chuyên gia, số thu lớn nhiều giao dịch ngầm nhà đất đƣợc kiểm soát [13] Có thể nói giá trị, lợi ích mà đất đai mang lại cho ngƣời sử dụng lớn nên hành vi giao dịch tƣ lợi đất đai diễn phổ biến Nƣớc ta ban hành Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 xử phạt vi phạm hành đất đai, Nghị định số 13/2006/NĐCP ngày 24/01/2006… quy định chi tiết vấn đề đất đai nƣớc ta nhƣng lợi ích làm cho nhiều ngƣời mờ mắt, lợi dụng kẽ hở pháp luật bất chấp quy định tiến hành hoạt động nhằm trục lợi cho thân, gây thiệt hại nghiêm trọng cho Nhà nƣớc Nhân dân Trong quan quản lý nhà nƣớc có phận cán tha hóa, biến chất, tham nhũng đất đai, làm giảm lòng tin Nhân dân vào cấp quyền Do đất đai ngày khan hội nhận đƣợc khoản lợi lớn tay ngƣời có quyền giao đất, lập quy hoạch hay chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tạo "thừa thiếu" đáng tiếc Có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ hƣớng nông nghiệp sang phục vụ sản xuất công nghiệp phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa đất nƣớc tốt, nhƣng mâu thuẫn quy phạm pháp luật sai phạm số cán quản lý đất đai gây tranh chấp khó khăn cho doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất Mặc dù đất cho doanh nghiệp thiếu nhƣng đất không đƣợc đƣa vào sử dụng, đất nông nghiệp chuyển sang công nghiệp bỏ trống lại lớn Theo Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, nƣớc có 1.649 khu vực qui hoạch "treo" với tổng diện tích 244.665 ha, 1.288 dự án "treo" với tổng diện tích 31.650 chậm giải tỏa mặt Nhiều doanh nghiệp năm 2000 đời có nhu cầu sử dụng đất lại phải thuê cá nhân, hộ gia đình với giá cao tiếp cận với quĩ đất bị "bỏ hoang", ngƣời nông dân thất nghiệp đất hội chuyển nghề khác hạn chế khả trình độ [Dẫn theo 36] Xuất phát từ thực trạng nêu trên, tác giả chọn đề tài "Hoàn thiện pháp luật Việt Nam chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi" cho luận văn thạc sĩ luật học Qua nghiên cứu vấn đề giao dịch tƣ lợi lý thuyết pháp lý thực tiễn giao dịch tƣ lợi diễn Việt Nam, luận văn làm rõ chất pháp lý giao dịch tƣ lợi từ đƣa kiến nghị phƣơng pháp nhằm hạn chế giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Giao dịch tƣ lợi vấn đề mới, nhƣng thực tế Việt Nam chƣa có nhiều tác giả tiếp cận vấn đề Công trình tiêu biểu mà tiếp cận đƣợc là: "Một số giao dịch tư lợi thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai đăng tạp chí Nhà nƣớc Pháp luật, năm 2012 [24] Đây luận văn khai thác khía cạnh giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Mục đích nhiệm vụ luận văn Mục đích nghiên cứu luận văn phân tích sở lý luận, đánh giá thực trạng đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Để thực mục đích luận văn có nhiệm vụ sau: - Làm rõ vấn đề lý luận giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất qua xác định tác động giao dịch tƣ lợi hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quy định hành vi giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất - Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam, đƣa nhận xét kiến nghị công tác quản lý đất đai rút học kinh nghiệm Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất diễn sống hàng ngày Đồng thời đánh giá hoạt động quan nhà nƣớc có thẩm quyền việc quản lý sử dụng đất đai quy định pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hạn chế khiếm khuyết nên tạo "lỗ hổng" pháp lý, "kẽ hở" quy định cho giao dịch tƣ lợi diễn 4.2 Phạm vi nghiên cứu Có thể nói giao dịch tƣ lợi thực tế xã hội phong phú mặt xã hội, nhƣng phạm vi nghiên cứu luận văn chủ yếu nghiên cứu giao dịch tƣ lợi liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam Cơ sở lý luận phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Cơ sở lý luận Đề tài đƣợc nghiên cứu sở nguyên tắc phƣơng pháp luận triết học Mác-Lênin, lý luận nhà nƣớc pháp luật đặc biệt phƣơng pháp biện chứng, phƣơng pháp lịch sử, phƣơng pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tƣ lợi Cơ sở phƣơng pháp luận nghiên cứu đề tài luận văn triết học Mác - Lênin, phép vật biện chứng Trong trình nghiên cứu, tiếp thu quan điểm văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt Nam vấn đề cải cách tƣ pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam 5.2 Phương pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cách toàn diện mối tƣơng quan với quy định pháp luật Việt Nam - Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: phân chia vấn đề lớn, phức tạp thành vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể Sau phân tích tổng hợp lại khái quát để đƣa tới nhận thức tổng thể vấn đề giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việt Nam - Phƣơng pháp quy nạp diễn dịch: đề tài từ vấn đề chung đến vấn đề riêng, từ tƣợng riêng lẻ đến chung - Phƣơng pháp thống kê: phƣơng pháp quan trọng, đƣợc sử dụng xuyên suốt đề tài Đề tài tập hợp văn pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giao dịch tƣ lợi liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thực tiễn việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất làm sở khoa học, lý luận để nghiên cứu làm rõ mục đích nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận, ý nghĩa thực tiễn tính luận văn 6.1 Ý nghĩa lý luận Thực tế nhận thấy giao dịch tƣ lợi vấn đề đƣợc quan tâm lý luận pháp luật Việt Nam hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Vì luận văn góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đai đồng thời đƣa kiến nghị hoàn thiện pháp luật chuyển quyền sử dụng đất 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Từ thực tế cho thấy giao dịch tƣ lợi diễn phong phú mà việc nắm bắt quản lý chúng gặp nhiều khó khăn lý khách quan lý chủ quan Vì vậy, qua luận văn tác giả muốn làm sáng tỏ nguyên nhân hạn chế dẫn đến giao dịch tƣ lợi khách quan chủ quan, từ đƣa kiến nghị xây dựng sửa đổi pháp luật Việt Nam để hạn chế giao dịch tƣ lợi đặc biệt vấn đề chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 6.3 Tính luận văn Đây luận văn nghiên cứu giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sản Việt Nam Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy có nhiều viết riêng lẻ "giao dịch tƣ lợi", viết hầu nhƣ nói lên khía cạnh giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhƣng chƣa có nghiên cứu tổng thể vấn đề Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giao dịch tƣ lợi Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đánh giá ảnh hƣởng giao dịch tƣ lợi thực tiễn áp dụng pháp luật Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật nhằm hạn chế giao dịch tƣ lợi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2014), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 đồ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2004), Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn thực thống kê, kiểm kê đất đai xây dựng đồ trạng sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tƣ pháp - Bộ Tài nguyên Môi trƣờng (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2013), Báo cáo Chính phủ tình hình kinh tế - xã hội năm 2013, kết năm thực kế hoạch năm (2011-2015) nhiệm vụ 2014-2015 phiên khai mạc kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII, ngày 21/10/2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thi hành Luật đất đai năm 2013, Hà Nội 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất, Hà Nội 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 12 Chính phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định hỗ trợ, bồi thường tái định cư Nhà nước thu hồi đất quy trình triển khai giải phóng mặt đô thị, Hà Nội 13 Phạm Minh Chính Vƣơng Quân Hoàng (2009), Kinh tế Việt Nam thăng trầm đột phá, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 14 Đảng Cộng sản Việt Nam (1998), Văn kiện Hội nghị lần thứ Tư Ban Chấp hành Trung ương khóa VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh 19 Phan Thị Vân Hƣơng (2013), "Một số ý kiến trao đổi điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định dự thảo Luật đất đai sửa đổi", http://toaan.gov.vn 20 Bích Hƣờng (2009), "Bình Thuận: thu hồi đất trái phép khiến dân điêu đứng", http://www.nguoicaotuoi.com, ngày 20/4/2009 21 Nguyễn Thị Kim Ngân (2002), "Báo cáo tổng kết sách đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002", Hội thảo khoa học: Về cải cách đất đai, Ban Kinh tế Trung ƣơng tổ chức Hà Nội ngày 14 15/5/2002, Hà Nội 22 Từ Nguyên (2010), "Tham nhũng đất đai thói quen", http://vneconomy.vn, (ngày 26/11/2010) 23 Nhóm phóng viên xã hội (2006), "Sai phạm nghiêm trọng việc cấp đất đai cho 129 ngƣời", http://vietbao.vn, ngày 25/9/2006 24 Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), "Một số giao dịch tƣ lợi thực tiễn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất", Nhà nước pháp luật, (287) tr 60-65 25 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 26 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 27 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 30 Quốc hội (2005), Luật Công chứng, Hà Nội 31 Quốc hội (2012), Luật thuế thu nhập cá nhân, Hà Nội 32 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 33 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 34 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 35 Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (2007), Những bất cập sách đất đai hệ quả, (Tổng hợp từ Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế tháng 07/2007), Thành phố Hồ Chí Minh