LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường BĐS loại thị trường đặc biệt có ảnh hưởng lớn phát triển kinh tế đời sống xã hội Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn Một mặt, vốn đầu tư, kinh doanh BĐS huy động thị trường vốn Mặt khác, hàng hóa BĐS hàng hóa lâu bền, di dời có giá trị lớn BĐS tài sản đảm bảo giao dịch thị trường vốn Chính vậy, thị trường BĐS quốc gia phát triển ổn định có thị trường vốn phát triển Biến động thị trường dẫn đến biến động thị trường ngược lại Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam trình độ phát triển thấp, thành tố thị trường hình thành chưa đầy đủ phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng ngắn hạn hệ thống NHTM Trong thị trường BĐS cần nguồn vốn trung dài hạn Hệ là, thị trường BĐS rơi vào trạng thái thiếu vốn NHTM không giảm cung cấp tín dụng Vì vậy, huy động vốn cho thị trường BĐS vấn đề đáng quan tâm, giai đoạn hệ thống NHTM thắt chặt tín dụng BĐS Thực tế cho thấy, có nhiều kênh huy động vốn đầu tư cho thị trường BĐS, như: Vốn tự có cá nhân doanh nghiệp, vốn tín dụng từ ngân hàng, vốn từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, đặc biệt nguồn vốn từ quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT Real Estate Investment Trust) REIT công cụ đắc lực tạo vốn thị trường BĐS nhiều nước tiên tiến giới như: Australia, Mỹ, Nhật, Singapore, Anh, Ở Việt Nam, có số công trình nghiên cứu REIT song chủ yếu tập trung nghiên cứu lý luận, phương pháp luận chung REIT, chưa có đề tài sâu nghiên cứu cách có hệ thống REIT cho thị trường BĐS Chính phủ ban hành Nghị định 58/NĐ-CP ngày 20/7/2012, Nghị định 60/NĐ-CP ngày 26/6/2015 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 58, quy định hoạt động đầu tư quỹ đầu tư BĐS đến nay, chưa có mô hình REIT thành lập Do đó, REIT vấn đề mẻ cần tiếp tục nghiên cứu, phát triển để áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam Vì thế, đề tài: “Quỹ đầu tư tín thác việc tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam” chọn để nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu nhằm đạt số mục tiêu sau: Một là, nghiên cứu làm sáng rõ vấn đề lý luận thực tiễn vai trò REIT việc tạo vốn cho thị trường BĐS; Hai là, nghiên cứu điều kiện cần để triển khai hoạt động REIT thị trường BĐS Việt Nam; Ba là, đề xuất loại REIT, giải pháp áp dụng thành công REIT thị trường BĐS Việt Nam góp phần tháo gỡ khó khăn vốn cho thị trường BĐS Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa thành câu hỏi nghiên cứu sau đây: (i) Cơ sở lý luận thực tiễn REIT gì? Về lý luận: Nghiên cứu để thấy rõ chất, điều kiện đời phát triển REIT Trong đó, nhấn mạnh đến hình thức, chế hoạt động để REIT thực kênh tạo vốn cho thị trường BĐS? Về thực tiễn: Kinh nghiệm hình thành, phát triển REIT cho thị trường BĐS thông qua REIT nước: Hoa Kỳ, Úc, Tây Ban Nha, Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản…như nào? Có thể rút học kinh nghiệm để áp dụng thị trường BĐS Việt Nam? (ii) Đối với thị trường BĐS Việt Nam có cần thành lập REIT không? (iii) Để áp dụng thành lập REIT cần có điều kiện nào? (iv) Loại REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam? (v) Những giải pháp thúc đẩy đời, vận dụng hiệu REIT thị trường BĐS Việt Nam? Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: REIT việc tạo vốn cho Thị trường BĐS Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: + Về không gian: REIT, Thị trường BĐS Việt Nam; + Về thời gian: năm gần (2009 – 2013) + Về nội dung: Luận án nghiên cứu REIT việc tạo vốn cho Thị trường BĐS Việt Nam; điều kiện để REIT đời REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu nghiên cứu định tính nghiên cứu định lượng Mô hình nghiên cứu đưa sau: Khung phân tích: Để tìm lời giải toán khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, khung phân tích luận án đảm bảo sở lý luận thực tiễn chung, phân tích, đánh giá điều kiện cho phép đời REIT Theo đó, khung nghiên cứu thể sơ đồ sau: Hành lang pháp lý Cơ sở hạ tầng Chất lượng công trình Khoa học công nghệ REIT CHO THỊ TRƯỜNG BĐS Diễn biến thị trường BĐS Sẵn sàng đầu tư Chính sách giảm thuế Chất lượng nhân Sơ đồ 1: Khung nghiên cứu REIT việc tạo vốn cho TT BĐS VN Đóng góp luận án 5.1 Xác định, phân tích đánh giá yếu tố (điều kiện) ảnh hưởng đến đời REIT từ liệu sơ cấp thu thập qua trình điều tra; đánh giá khẳng định tất yếu đời phát triển REIT; mức độ quan trọng độ chín muồi điều kiện (yếu tố); 5.2 Luận án đưa đề xuất lựa chọn loại REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam 5.3 Luận án đề xuất giải pháp xúc tiến thành lập REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài trình bày chương: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu quỹ đầu tư tín thác bất động sản việc tạo vốn cho thị trường Bất động sản; Chương 2: Cơ sở lý luận quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) việc tạo vốn cho thị trường bất động sản; Chương 3: Phương pháp nghiên cứu; Chương 4: Thực trạng điều kiện để thành lập quỹ đầu tư tín thác bất động sản thị trường BĐS Việt Nam; Chương 5: Định hướng lựa chọn loại REIT giải pháp xúc tiến thành lập REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS TRONG VIỆC TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS 1.1 Các nghiên cứu tạo vốn cho thị trường bất động sản Nghiên cứu vấn đề tạo vốn cho thị trường BĐS lĩnh vực có nhiều tác giả, tổ chức nước thực Có thể kể đến số nghiên cứu sau: Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam (2003); Robert T.Kiyosaki - Sharon L.Lechter (2004); Peter Nolan (2005); Hernando De Soto (2006); George H Ross Andrew James McLean (2006); Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; (2006) Hoàng Văn Cường Nguyễn Minh Ngọc - Nguyễn Thế Phán - Vũ Thị Thảo (2006); Đỗ Thanh Tùng (2007); Graylon E Greer (2008); Đinh Trọng Thắng (2008); Rick Villani - Clay Davis (2009); Lê Văn Bình (2010); Đinh Trọng Thắng (2012); Nguyễn Hồ Phi Hà (2012); Phạm Văn Bình (2013) Ngoài công trình nghiên cứu nêu có nhiều viết sách báo, tài liệu chuyên khảo, số tham luận đăng tạp chí chuyên ngành, luận án tiến sỹ nghiên cứu thị trường BĐS, vấn đề huy động vốn cho thị trường BĐS có đề cập đến việc áp dụng REIT cho thị trường BĐS Việt Nam 1.2 Các nghiên cứu thực tiễn áp dụng quỹ đầu tư tín thác bất động sản việc tạo vốn cho thị trường BĐS 1.2.1 Các nghiên cứu quỹ đầu tư tín thác bất động sản việc tạo vốn cho thị trường BĐS Bên cạnh công trình nghiên cứu BĐS huy động vốn cho thị trường BĐS quỹ đầu tư tín thác lĩnh vực thu hút quan tâm nhiều tác giả Ralphl.Block (2006); Richard Imperiale (2006); Marcus T Allen, Jeff Madura and Thomas M Springer (2000); Won Seok Park (2007); Wong Ah Long (2007); Cao Thị Quế Lâm (2008); Lê Thị Phương Thảo (2008); Nguyễn Anh Tuấn (2010); Nguyễn Khánh Toàn (2010); Đào Mạnh Dũng (2012); Barclays (2012); Lê Vũ Hà (2013) Tóm lại, BĐS hàng hoá có giá trị lớn, lâu bền nên thị trường BĐS hoạt động cần có nguồn vốn lớn dài hạn Vấn đề huy động vốn REIT nghiên cứu tương đối kỹ lưỡng Nội dung công trình đề cập đến vấn đề lý luận BĐS thị trường BĐS, giải pháp tạo vốn cho đầu tư, kinh doanh bất động sản như: Đổi sách thu tiền sử dụng đất, thuế nhà ở, đất ở, vay tiền từ mối quan hệ sẵn có; vay ngân hàng tổ chức tài chính, tín dụng, bảo hiểm; chứng khoán hoá BĐS sản…Trong đó, việc sử dụng quỹ đầu tư tín thác bất động sản Mỹ, Úc, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, thời gian qua hữu ích thành công Đối với nước ta, áp dụng REIT có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc khôi phục thị trường BĐS giai đoạn khó khăn thiếu vốn Những công trình mang đến cho tác giả nhìn toàn diện, đầy đủ thị trường BĐS Việt Nam hình thành, phát triển REIT giới chứa đựng lượng thông tin lớn, đa dạng với nhiều góc độ khác Đặc biệt, số nghiên cứu đề cập đến vấn đề tác động, ảnh hưởng REIT đến thị trường BĐS, có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp đến doanh nghiệp, cá nhân đầu tư, kinh doanh BĐS dịch vụ BĐS thị trường BĐS Việt Nam Tuy nhiên, nước, tình hình kinh tế, trị, xã hội khác nên quan điểm giải pháp vấn đề khác đó, việc hình thành, cấu hoạt động REIT nước khác Để tìm REIT có hiệu cho thị trường BĐS Việt Nam toán khó chưa có lời giải Cho đến nay, chưa có công trình khoa học sâu nghiên cứu cách chi tiết, đầy đủ, toàn diện REIT cho thị trường BĐS - thị trường có mức tăng trưởng cao Chính phủ Việt Nam quan tâm nhằm thực sách an sinh xã hội Kinh nghiệm quốc tế để tham khảo thị trường BĐS Việt Nam có nhiều đặc thù Điều đó, thúc tác giả nghiên cứu đề tài: Quỹ đầu tư tín thác việc tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam để đưa REIT điều kiện, giải pháp xúc tiến thành lập quỹ REIT 1.2.2 Kinh nghiệm quốc tế xây dựng, phát triển REIT để tạo vốn cho thị trường bất động sản học cho Việt Nam 1.2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế xây dựng, phát triển RIET để tạo vốn cho thị trường bất động sản Qua nghiên cứu kinh nghiệm 20 nước giới gồm: Mỹ, Australia, nước Châu Âu (Bỉ, Bungari, Canada, Phần Lan, Pháp, Đức, Hy Lạp, Ialia, Mexico, Tây Ban Nha, hà Lan, Thổ Nhĩ Kỳ, Anh), nước Châu Á (Nhật Bản, Hong Kong/Trung Quốc, Malaysia, Singapore, Hàn Quốc) xây dựng phát triển REIT, rút số học việc xây dựng phát triển REIT cho thị trường BĐS Việt Nam sau: 1.2.2.2 Bài học cho Việt Nam Một là, cần xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ REIT để tạo lòng tin lâu dài; Hai là, mặt pháp lý, REIT nước thường tổ chức công ty đầu tư BĐS quỹ đầu tư BĐS; Ba là, cần có quy định số cổ đông tối thiểu mức vốn điều lệ tối thiểu REIT; Bốn là, cần có quy định cụ thể hoạt động đầu tư REIT;Năm là, REIT chịu thuế doanh nghiệp khấu trừ phần cổ tức chia thu nhập chịu thuế; Sáu là, cần có ưu đãi thuế Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS TRONG VIỆC TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Vốn cho thị trường bất động sản 2.1.1 Khái niệm Trong phạm vi Luận án này, khái niệm vốn cho thị trường BĐS hiểu sau: Là biểu tiền toàn tài sản cá nhân, tổ chức sử dụng để thực giao dịch hàng hóa BĐS không gian thời gian cụ thể nhằm mục đích định 2.1.2 Vai trò vốn thị trường BĐS Vai trò vốn thị trường BĐS biểu cụ thể sau: Một là, vốn xem sở quan trọng để đảm bảo tồn phát triển thị trường BĐS; hai là, chủ thể phải có vốn xâm nhập, đứng vững nâng cao uy tín thị trường BĐS; ba là, vốn yếu tố quan trọng định đến lực kinh doanh vị chủ thể tham gia thị trường BĐS; bốn là, kinh tế phát triển, xuất nhiều hội kinh doanh có lợi nhuận cao hơn, hiệu hơn; năm là, vốn đảm bảo tính khoản cho thị trường BĐS, từ góp phần làm tăng lượng cầu BĐS 2.1.3 Các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản Theo Đinh Trọng Thắng (CIEM 2008) kênh huy động vốn cho thị trường BĐS sau [52]: 2.1.3.1 Khái niệm Huy động vốn cho thị trường BĐS trình tìm kiếm, xác định, định lượng, khai thác đưa vốn tạo lập kinh doanh BĐS Kênh huy động vốn đầu tư BĐS đường dẫn tài lưu chuyển vốn từ chủ thể dư thừa vốn tới chủ thể cần vốn đầu tư BĐS Tập hợp kênh huy động vốn đầu tư BĐS tạo nên cấu truyền dẫn vốn hệ thống tài BĐS Trong Luận án này, kênh huy động vốn cho thị trường BĐS hiểu phương pháp, cách thức trực tiếp gián tiếp thu hút vốn từ chủ thể dư thừa vốn, phân phối tới chủ thể cần vốn đầu tư kinh doanh BĐS nhằm mục đích lợi nhuận 2.1.3.2 Các kênh huy động vốn cho thị trường BĐS a Xét theo quan hệ người dư thừa vốn người cần vốn, có: Kênh huy động vốn đầu tư trực tiếp kênh huy động vốn đầu tư gián tiếp b Xét theo đối tượng sử dụng vốn, có: Kênh huy động vốn tiêu dùng BĐS kênh huy động vốn đầu tư BĐS c Xét theo phương thức huy động vốn nguồn vốn, có nhóm kênh huy động vốn đầu tư BĐS chủ yếu sau: Kênh huy động vốn từ nguồn ngân sách Nhà nước; kênh huy động vốn tự có doanh nghiệp kinh doanh BĐS; kênh huy động vốn trực tiếp từ khách hàng; kênh huy động vốn qua hình thức tín dụng thương mại; kênh huy động vốn từ nguồn tín dụng ngân hàng; kênh huy động vốn dựa hệ thống tiết kiệm hợp đồng; kênh huy động vốn thông qua chứng khoán hóa khoản vay chấp BĐS; kênh huy động vốn dựa trái phiếu chấp ngân hàng chấp; kênh huy động vốn đầu tư BĐS qua quỹ tín thác đầu tư; 2.2 Quỹ đầu tư tín thác BĐS việc tạo vốn cho thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm đặc điểm quỹ đầu tư tín thác bất động sản 2.2.1.1 Khái niệm Thời gian gần đây, có số tác giả nghiên cứu đưa khái niệm REIT, tiêu biểu như: Ralphl.Block (2006), Richard Imperiale (2006), Wong Ah Long (2007), Cao Thị Quế Lâm (2008), Lê Thị Phương Thảo (2008), Nguyễn Anh Tuấn (2008), Nguyễn Khánh Toàn (2010) Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh (2011), Theo Nguyễn Thị Hoài Lê (2012), Đào Mạnh Dũng (2012), Lê Vũ Hà (2013) Mặc dù, có nhiều quan điểm khác khái niệm có điểm chung REIT là: Là công cụ thị trường vốn; hoạt động doanh nghiệp, dựa vào khả chuyên nghiệp, uy tín kinh nghiệm huy động vốn uỷ thác để đầu tư chủ yếu vào BĐS cho thuê, phép sở hữu, vận hành, quản lý phát triển BĐS theo danh mục REIT sở hữu nhằm mục đích kiếm lời; phân phối phần lớn lợi nhuận cho nhà đầu tư; nhà đầu tư vào REIT không đầu tư trực tiếp vào BĐS mà hình thức uỷ thác thông qua mua bán chứng từ có cổ phiếu hay chứng quỹ; chứng khoán REIT phát hành mua bán thị trường chứng khoán đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư bán lại danh mục đầu tư BĐS Từ nhận xét trên, đưa khái niệm chung Quỹ tín thác đầu tư bất động sản sau: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) công cụ thị trường vốn, hoạt động công ty cổ phần đầu tư tài hay quỹ tài chủ thể kinh doanh độc lập dựa vào uy tín, kinh nghiệm khả chuyên nghiệp, huy động dài hạn tiền nhàn rỗi từ nhà đầu tư cá nhân tổ chức cách bán chứng từ có cổ phiếu hay chứng quỹ để đầu tư vào việc mua, bán, quản lý, phát triển BĐS (căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, khu resort, văn phòng cho thuê, kho bãi, khu công nghiệp…) nhằm kiếm lời 2.2.1.2 Đặc điểm REIT Về vấn đề có nhiều tác giả quan tâm như: Nguyễn Anh Tuấn (2008), Nguyễn Thị Hoài Lê (2012),…tựu chung lại, REIT có số đặc điểm sau: [32]: Quản lý chuyên nghiệp; REIT giảm thiểu rủi ro cá nhân công cụ đầu tư tương đối an toàn so với đầu tư vào cổ phiếu BĐS; có tỷ lệ chi trả cổ tức cao; có tính khoản cao; chứng REIT có giá trị trái phiếu; REIT thường chịu thuế; REIT đầu tư vào nơi tạo dòng tiền ổn định liên tục, 2.2.1.3 Sự khác REIT với công ty đầu tư kinh doanh BĐS quỹ đầu tư BĐS khác 2.2.2 Phân loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản Theo Ralphl – Block (2006) REIT có loại [77, page 21]: “REITs vốn REITs chấp Về vấn đề này, Wong Ah Long (2008) cho có loại REIT sau [48]: REIT vốn tự có, REIT chấp REIT lai Tuy nhiên, tác giả phân loại REIT cách khái quát Các nhà khoa học nước tiến hành phân loại REIT công trình nghiên cứu mình, tiêu biểu như: Cao Thị Quế Lâm (2008), Lê Thị Phương Thảo (2008), Nguyễn Tuấn Anh (2008), Nguyễn Khánh Toàn (2010), Nguyễn Thị Hoài Lê (2012), Đào Mạnh Dũng (2012), Lê Vũ Hà (2013) Song tác giả Đào Mạnh Dũng (2012) trình bày chi tiết tác giả đồng tình với cách phân loại Theo Đào Mạnh Dũng (2012), REIT phân thành loại sau [28]: 2.2.2.1 Phân loại theo đối tượng đầu tư Theo đối tượng đầu tư, có loại REIT bản, gồm: REIT khai thác bất động sản (Equity REIT), REIT cho vay (Mortgage REIT) REIT hỗn hợp (Hybrid REIT) 2.2.2.2 Phân loại theo tổ chức a REIT tổ chức dạng công ty (REIT pháp nhân) Theo mục đích quản lý, REIT dạng chia thành phân nhóm: REIT tự quản (REIT self - managed) REIT quản lý công ty quản lý bất động sản (REIT managaged by a hired Properties Management Company) b REIT tổ chức quỹ (REIT organized as a fund) 2.2.2.3 Phân loại theo cấu trúc vận hành Theo cấu trúc vận hành, REIT phân thành loại: REIT truyền thống (Tranditional REIT), REIT đối tác (UPREIT) REIT phi đối tác (DOWNREIT) 2.3 Cơ chế vận hành quỹ đầu tư tín thác bất động sản 2.3.1 Cơ cấu tổ chức quản lý REIT 2.3.2 Quy tắc hoạt động Quốc gia khác có quy định pháp luật khác hoạt động REIT Theo Đào Mạnh Dũng (2012), REIT tuân thủ số quy tắc chung sau [27]: 2.3.2.1 Tính độc lập; 2.3.2.2 Ngăn ngừa lạm quyền; 2.3.2.3 Quản lý rủi ro; 2.3.2.4 Tính minh bạch 2.3.3 Hoạt động kinh doanh Hoạt động kinh doanh REIT pháp luật quốc gia quy định khác Song, phần lớn nước quy định tổng vốn đầu tư trực tiếp vào BĐS REIT phải 75% số vốn hoạt động Danh mục BĐS mà REIT đầu tư thường hình thành thu lợi nhuận thông qua cho thuê tài sản Đây nguồn thu hoạt động kinh doanh REIT (thường chiếm đến 75% tổng nguồn thu) 2.3.4 Nghĩa vụ tài Mỗi nước có sách thuế điều chỉnh hoạt động kinh doanh REIT REIT hoạt động doanh nghiệp nên áp dụng sách thuế doanh nghiệp hầu hết nước, REIT chịu thuế 2.3.5 Phân phối lợi nhuận Khi phân chia lợi tức quỹ, thường phải bảo đảm nguyên tắc sau: Thứ nhất, quỹ thực việc chi trả lợi tức sau hoàn thành nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật trích lập đầy đủ quỹ theo quy định điều lệ quỹ (nếu có); Thứ hai, sau chi trả lợi tức cho cổ đông, quỹ phải bảo đảm toán đủ khoản nợ, nghĩa vụ tài sản khác đến hạn; Thứ ba, phù hợp với sách, phương án phân chia lợi nhuận quy định điều lệ quỹ, cáo bạch; Thứ tư, mức chi trả lợi tức phải phù hợp với mục tiêu đầu tư sách phân chia lợi nhuận quỹ quy định điều lệ quỹ đại diện quỹ thông qua 2.4 Vai trò quỹ đầu tư tín thác bất động sản việc tạo vốn cho thị trường BĐS Một là, REIT tạo nguồn vốn lớn dài hạn cho thị trường BĐS; Hai là, REIT hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường BĐS; Ba là, REIT tạo điều kiện chuyên nghiệp an toàn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS; Bốn là, REIT giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư; Năm là, REIT làm giảm áp lực vốn cho công ty phát triển BĐS NHTM; Sáu là, REIT giúp phát triển lĩnh vực chương trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Chương PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Cho đến Việt Nam chưa có REIT, số nhà nghiên cứu cho Việt Nam cần phải thành lập REIT có điều kiện tiền đề cho đời phát triển REIT Tuy nhiên, ý kiến (giả thuyết) số chuyên gia Để khẳng định điều đó, chương này, tác giả tập trung tìm luận điểm, luận luận chứng để trả lời câu hỏi: Một là, để REIT đời phát triển nước ta, cần phải có điều kiện (chính yếu tố ảnh hưởng đến đời phát triển REIT)? Hai là, thị trường BĐS Việt Nam, mức độ quan trọng điều kiện (yếu tố ) xếp thứ tự nào? Ba là, điều kiện (yếu tố) dẫn đến đời phát triển REIT Việt Nam chín muồi chưa đạt mức độ nào? Để trả lời câu hỏi trên, tác giả sử dụng phương pháp phù hợp, tiến hành thu thập xử lý thông tin có liên quan Nội dung cụ thể phương pháp nghiên cứu sau: 3.1 Phương pháp thu thập liệu Để thu thập thông tin, liệu phục vụ mục đích nghiên cứu, người ta thường sử dụng phương pháp sau: Phương pháp thu thập liệu thứ cấp phương pháp thu thập liệu sơ cấp Cụ thể lý thuyết việc vận dụng phương pháp thu thập liệu luận án thể sau: 3.1.1 Phương pháp thu thập liệu thứ cấp Dữ liệu thứ cấp liệu sẵn có, người khác thu thập (không phải người nghiên cứu trực tiếp thu thập), sử dụng cho mục đích khác Dữ liệu thứ cấp liệu có sẵn hay xử lý Luận án sử dụng số liệu thống kê, tài liệu tình hình vốn thị trường BĐS Việt Nam từ nguồn: Các niên giám địa phương, bộ, ngành; công trình khoa học, đề tài nghiên cứu, dự án có liên quan sở nghiên cứu, đào tạo; tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại, quỹ tài chính, công ty cho thuê tài chính, quỹ đầu tư, doanh nghiệp…; liệu điện tử đăng tải trang web; ấn phẩm khác như: Sách báo, giáo trình, tạp chí, thông báo, kỷ yếu khoa học… Khi thu thập liệu thứ cấp, tác giả trọng đến vấn đề quan trọng như: Sự tin cậy nguồn liệu: Tính pháp lý, độ xác; từ điều tra có trọng đến mẫu điều tra có đảm bảo không? Các liệu xử lý có đảm bảo tính hữu dụng mục đích nghiên cứu Luận án không? 3.1.2 Phương pháp thu thập liệu sơ cấp Dữ liệu sơ cấp liệu thu thập lần đầu đơn vị nghiên cứu theo nội dung cụ thể Trong luận án có sử dụng mẫu điều tra để phục vụ mục đích thu thập liệu khác nhau: Mẫu sử dụng điều tra sơ gồm 120 đơn vị (120 phiếu khảo sát) với nhóm: Nhà đầu tư cá nhân, lãnh đạo doanh nghiệp BĐS, cán quản lý nhà nước nhà nghiên cứu nhằm xác định điều kiện, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến thành lập quỹ REIT Tuy nhiên kết quả, có 108 phiếu điều tra hợp lệ sử dụng để tổng hợp phân tích Mẫu sử dụng điều tra thức gồm 400 đơn vị (400 phiếu điều tra) nhận 345 phiếu trả lời thuộc nhóm: Nhà đầu tư cá nhân, lãnh đạo doanh nghiệp BĐS, cán quản lý nhà nước nhà nghiên cứu nhằm xác định mức độ đạt điều kiện dẫn đến việc thành lập REIT Việt Nam Sau nội dung cụ thể trình thu thập liệu sơ cấp: 3.1.2.1 Điều tra sơ để xác định điều kiện, nhóm yếu tố tác động đến việc thành lập REIT Tác giả thực khảo sát điều tra sơ từ tháng 5/2013 đến tháng 8/2013 tổng hợp, xử lý vào tháng 8/2013 3.1.2.2 Điều tra thức để thu thập thông tin phân tích yếu tố (điều kiện) ảnh hưởng đến thành lập REIT Tác giả thực khảo sát điều tra từ 12/9 đến 12/10/2013 3.2 Phương pháp tổng hợp phân tích liệu 3.2.1 Tổng quan tổng hợp phân tích liệu - Tổng hợp liệu: Kết giai đoạn điều tra thông tin ban đầu cho liệu thô đặc trưng riêng biệt đơn vị tổng thể Tổng hợp thông tin điều tra tập trung, chỉnh lý hệ thống hoá tài liệu ban đầu thu thập điều tra đơn vị tổng thể thành tài liệu phản ánh đặc trưng chung tổng thể Nội dung tổng hợp liệu bao gồm: Kiểm tra tài liệu, phân tổ trình bày kết tổng hợp hình thức bảng hay đồ thị - Phân tích liệu: Là việc sử dụng công cụ tính toán phương pháp chuyên dụng nhằm biến đổi dòng liệu ban đầu thành dòng thông tin kết phản ánh đặc trưng, quy luật hoạt động xu hướng biến động đối tượng nghiên cứu Các dòng thông tin kết quan trọng để đề định nhà quản lý - Tổng hợp xử lý số liệu: Dữ liệu thu thập từ trình điều tra thường liệu thô Để biến chúng thành số thống kê - số biết nói, người nghiên cứu phải tiến hành bước: + Chỉnh lý, làm số liệu, mã hoá liệu định tính, nhập liệu vào phần mềm máy tính chuyên dụng + Phân tích liệu Phân tích liệu thường có loại: (1) Các phương pháp thăm dò: Dùng để khám phá ý nghĩa liệu (2) Các phương pháp khẳng định: Dùng ý tưởng lý thuyết xác suất để trả lời vấn đề nghiên cứu cụ thể + Báo cáo kết quả: Thông qua suy diễn, từ liệu mẫu thu thập ước lượng, kiểm định mô hình phân tích khác giúp khẳng định đặc tính tổng thể Nhằm đánh giá điều kiện thứ tự quan trọng điều kiện (yếu tố) ảnh hưởng đến khả thành lập quỹ REIT thị trường BĐS Việt Nam, liệu xử lý sau: 3.2.2 Quá trình tổng hợp phân tích liệu luận án 3.2.2.1 Tổng hợp phân tích liệu từ điều tra sơ Từ điều tra, khảo sát sơ bộ, tác giả áp dụng bước chỉnh lý xử lý số liệu, mã hoá nhập liệu phần mềm SPSS Kết tổng hợp đưa điều kiện (nhóm yếu tố) chủ yếu dẫn đến việc thành lập REIT Việt Nam là: (1) Hành lang pháp lý, (2) Cơ sở hạ tầng, (3) Chất lượng công trình, (4) Khoa học công nghệ, (5) Diễn biến thị trường, (6) Sẵn sàng đầu tư, (7) Chính sách giảm thuế, (8) Chất lượng nhân tổng hợp điều kiện đó: (9) Khả thành lập REIT Tuy nhiên, vấn đề đặt là: Liệu điều kiện hay nhóm yếu tố có phải biến độc lập không? Giữa chúng có mối liên hệ ràng buộc với không? Để trả lời câu hỏi đó, tác giả sử dụng phương pháp kiểm định hệ số Cronbach’s Alpha, hệ số tương quan biến tổng (item-total correclation) phân tích nhân tố khám phá 3.2.2.2 Tổng hợp phân tích liệu từ điều tra thức Với 345 phiếu hợp lệ thu từ điều tra thức, sau làm sạch, chỉnh lý, tác giả nhập liệu phần mềm SPSS Mục đích khảo sát điều tra nhằm xác định thứ tự quan trọng điều kiện (nhóm yếu tố) dẫn đến việc thành lập REIT Việt Nam mức độ chín muồi điều kiện Việt Nam Theo mục đích đó, tác giả sử dụng phương pháp phân tích liệu sau: Phân tích tương quan hồi quy Kết phân tích tương quan, cho thấy, biến độc lập có tương quan với biến phụ thuộc theo chiều dương, mức ý nghĩa cao, đảm bảo yêu cầu cho việc sử dụng biến độc lập phân tích hồi quy Tuy nhiên, có biến độc lập thể tương quan với nhau, tương quan biến hành lang pháp lý khoa học công nghệ, Cơ sở hạ tầng với Khoa học công nghệ, sách giảm thuế, chất lượng nhân sự, chất lượng công trình với diễn biến thị trường BĐS, sách giảm thuế, chất lượng nhân sự, khoa học công nghệ với chất lượng nhân sự, diễn biến thị trường BĐS, tương quan âm với chất lượng công trình sẵn sàng đầu tư Một số mối tương quan thể tình hình thực tế, có số mối tương quan sai số mặt số liệu Vì thế, phân tích hồi quy, cần ý tới tương đa cộng tuyến tương quan phần dư biến độc lập Các kiểm định phân tích hồi quy cho thấy, biến độc lập có tương quan tốt với biến phụ thuộc Các hệ số ảnh hưởng cao, chênh lệch mức độ ảnh hưởng không lớn, đó, yếu tố cần có xem xét gần tổng thể để đưa giải pháp phù hợp, giúp thúc đẩy khả thành lập quỹ REIT Việt Nam tương lai Để xác định mức độ chín muồi điều kiện dẫn đến việc thành lập REIT Việt Nam, từ liệu khảo sát điều tra thức, sử dụng phương pháp tính mức độ đạt bình quân từ điều kiện Trong bảng hỏi, người trả lời đánh dấu vào lựa chọn tương ứng với điểm số từ đến Áp dụng công thức tính số bình quân cho yếu tố thành phần, tổng hợp tính bình quân cho điều kiện (nhóm yếu tố), ta xác định mức độ chín muồi điều kiện dẫn đến thành lập REIT Việt nam Theo đó, mức điểm số thấp cao Nếu điểm số trung bình điều kiện đạt từ trở lên kết luận khả chín muồi để thành lập quỹ REIT Việt Nam Việc tính toán mức độ chín muồi điều kiện dẫn đến việc thành lập REIT Việt Nam tính toán khâu phân tích liệu này, kết sử dụng cụ thể chương 4: “Thực trạng điều kiện thành lập quỹ REIT Việt Nam” Chương THỰC TRẠNG CÁC ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 4.1 Tổng quan vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam 4.1.1 Khái quát thị trường BĐS Việt Nam 4.1.1.1 Các giai đoạn phát triển thị trường BĐS Việt Nam a Giai đoạn trước năm 1987 b Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993 c Giai đoạn từ 1993 đến 1999 d Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2006 e Giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2008 g Giai đoạn từ cuối năm 2008 đến 2014 h Giai đoạn từ cuối năm 2014 đến 4.1.1.2 Nguồn cung BĐS Theo Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/12/2014, nguồn cung BĐS sau: Căn hộ chung cư: 15.400 (tương đương 23.583 tỷ đồng); nhà thấp tầng: 10.505 (tương đương 17.978 tỷ đồng); đất nhà ở: 8.635.252 m2 (tương đương 27.783 tỷ đồng); đất thương mại: 1.637.782 m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng) Như vậy, chưa tính đến dự án triển khai nguồn cung điều kiện thuận lợi để hình thành REIT cho thị trường BĐS Việt Nam 4.1.2 Các kênh tạo vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam 4.1.2.1 Vốn Ngân sách Nhà nước Việt Nam quan tâm đến phát triển nhà ban hành nhiều sách huy động nguồn lực để đầu tư phát triển góp phần cải thiện nhà cho người dân, đặc biệt nhà xã hội dành cho người nghèo đối tượng thu nhập thấp Theo Bộ Xây dựng, tính đến 31/12/2013, nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước cho phát triển nhà vào khoảng tỷ USD Nguồn vốn Ngân sách Nhà nước có giá trị lớn, ổn định dài hạn Tuy nhiên, nguồn vốn đầu tư phát triển nhà thực sách xã hội, đặc biệt nhà xã hội dành cho người nghèo đối tượng thu nhập thấp 4.1.2.2 Vốn chủ sở hữu doanh nghiệp, cá nhân a Vốn chủ sở hữu doanh nghiệp Theo quy định điểm a, khoản 2, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 15 tháng năm 2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai thì: “Vốn thuộc sở hữu để thực dự án không thấp 20 % tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên” Vốn chủ sở hữu hình thành chủ yếu từ vốn cổ phần huy động Theo Phạm Quang Trung, Vũ Thị Minh Nguyễn Thanh Lân (2014): Thực tiễn phát triển thị trường BĐS cho thấy, nguồn vốn chủ sở hữu tổng vốn đầu tư kinh doanh BĐS thấp, có doanh nghiệp chiếm 20% (hình 4.1.) Trong đó, tín dụng lĩnh vực BĐS có xu hướng tăng qua năm (hình 4.2.) Các sản phẩm tín dụng chấp BĐS đa dạng 10 Như vậy, vốn cho hoạt động kinh doanh doanh nghiệp BĐS thiếu Hoạt động kinh doanh doanh nghiệp BĐS dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính, mà chủ yếu từ tín dụng ngân hàng Lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không kỳ vọng, làm doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thiếu vốn Bên cạnh đó, khoản thị trường sụt giảm, giá trị cổ phiếu lợi nhuận doanh nghiệp BĐS sụt giảm mạnh chi phí tăng cao, thị trường đầu bị đóng băng, việc huy động vốn doanh nghiệp BĐS thị trường chứng khoán gặp nhiều khó khăn suy giảm thị trường Theo Hoàng Kim Huyền Nguyễn Thị Ngọc Hà (2014) số lượng doanh nghiệp BĐS niêm yết thị trường chứng khoán 58 Doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu trái phiếu tăng vốn Cho nên, nhiều doanh nghiệp BĐS buộc phải huy động từ nhà đầu tư thứ cấp thông qua hợp đồng góp vốn Song, lực vốn yếu làm cho nhiều dự án đình trệ, việc kinh doanh thiếu chuyên nghiệp lạm dụng mức đòn bảy tài khiến doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn thị trường thay đổi nhanh chóng b Vốn chủ sở hữu cá nhân Nguồn vốn hộ gia đình Việt Nam chủ yếu tiền tiết kiệm kiều hối Với đặc điểm nước phát triển, tổng sản phẩm quốc gia thu nhập bình quân đầu người mức trung bình thấp, nguồn vốn tiết kiệm hộ gia đình Việt Nam nhỏ Tuy nhiên, có vai trò quan trọng thị trường BĐS Việt Nam Hình 4.3 Đầu tư hộ gia đình cho BĐS (Nguồn: UBGSTCQG) Lượng kiều hối tăng mạnh với mức tăng bình quân khoảng 20%/năm năm qua Từ mốc 1,1 tỷ USD năm 2001, đến năm 2014, kiều hối ước đạt khoảng 12 tỷ USD, Việt Nam thuộc nhóm nước có nguồn kiều hối lớn ổn định giới Mặc dù chưa có điều tra tổng thể để đánh giá tác động thật kiều hối đến kinh tế Việt Nam thực tế, kiều hối dòng vốn ổn định quan trọng thị trường BĐS Hình 4.4 Kiều hối 2001 - 2014 Hình 4.4 Kiều hối 2001 - 2014 (Nguồn: TS Hoàng Kim Huyền Ths Nguyễn Thị Ngọc Hà (2014) Nguồn vốn mang ưu điểm có tính dài hạn, ổn định hình thành thông qua việc tiết kiệm, tích luỹ hộ gia đình Tuy nhiên, lượng vốn huy động không nhiều, từ tỷ lệ nhỏ dân số Việt Nam 4.1.2.3 Vốn tín dụng a Vốn tín dụng ngân hàng 11 Kênh tín dụng từ ngân hàng thương mại, cung cấp nguồn vốn chủ yếu cho thị trường BĐS Theo kết điều tra Vietnam Report JSC với 400 người tiêu dùng nhà đầu tư cá nhân Hà Nội có tới 45% vay tiền mua nhà từ ngân hàng, 30% từ nguồn vay khác có 25% tiền tự có Trong năm qua, kênh huy động vốn dựa tiền gửi ngân hàng thương mại gia tăng mạnh mẽ Tín dụng BĐS tăng nhanh tốc độ tăng trưởng tín dụng nói chung phụ thuộc vào biến động mang tính chu kỳ thị trường BĐS Dòng vốn tín dụng đổ vào thị trường ngày lớn góp phần tăng cầu nhà đất thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển Theo số liệu Cục Quản lý nhà thị trường BĐS/Bộ Xây dựng, giai đoạn 2004 - 2013, dư nợ tín dụng bất động sản tăng liên tục đạt mức cao vào đầu năm 2010 với tổng dư nợ đạt khoảng 235.000 tỷ đồng Bảng 4.1 Tăng trưởng tín dụng bất động sản giai đoạn 2004 - 2013 ĐVT: Nghìn tỷ đồng Năm 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Tổng dư nợ 461 556 661 1.017 1.275 1.869 2.476 2.830 3.013 3.389 Dư nợ BĐS 39 50 47 135 115 219 235 204 229 262 Tỷ lệ (%) 8,46 8,99 7,11 13,27 9,02 11,72 9,49 7,21 6,45 7,73 (Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tính toán tác giả) Trong năm 2011, để kiềm chế tín dụng BĐS, Ngân hàng Nhà nước ban hành sách như: Đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản có rủi ro cao ngân hàng thương mại (250%); hạn chế tín dụng phi sản xuất Sau sách đưa ra, dư nợ tín dụng BĐS có giảm nhanh chóng tăng trở lại vào năm 2012 2013 Về cấu nguồn vốn tín dụng BĐS, số liệu thống kê cho thấy vốn cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để kết hợp với cho thuê vốn cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng cao Đây yếu tố quan trọng hàng đầu để thị trường BĐS nhà phát triển mạnh thời gian qua Bảng 4.2 Nguồn vốn tín dụng bất động sản giai đoạn 2010 - 2013 ĐVT: Nghìn tỷ đồng Nội dung Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Ghi Tổng dư nợ tín dụng BĐS 235,265 203,598 228,515 262,107 Cho vay xây dựng khu CN, KCX 13,124 13,877 14,943 15,063 Cho vay xây dựng khu đô thị 28,323 24,618 43,107 48,970 Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê 26,962 32,573 31,795 34,816 Cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để kết hợp với cho thuê 75,364 54,285 53,407 67,186 Cho vay xây dựng, sửa chữa mua nhà để bán cho thuê 13,280 23,453 35,074 35,600 Dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất 18,293 15,915 13,048 15,749 Kinh doanh BĐS 60,961 38,875 36,038 44,723 (Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam số liệu tổng hợp tác giả) Ưu điểm nguồn vốn là: Hệ thống NHTM có khả cung cấp sản phẩm tín dụng chấp tiêu dùng trợ giúp cho việc mua nhà người dân Bên cạnh nguồn vốn thương mại, người dân tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ưu đãi Chính phủ cho vay hỗ trợ nhà Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn nguồn vốn chi phí sử dụng vốn thường cao kèm theo điều kiện ràng buộc phức tạp bất lợi cho người vay Thời gian khoản vay đầu tư nhà thường 20 năm, lãi suất biến động theo thị trường chịu ảnh hưởng đáng kể lạm phát Trong lãi suất thị trường thường cao nên dễ dẫn đến rủi ro cho đối tượng vay vốn Đầu tư BĐS nhà có đặc thù riêng nên cần nguồn vốn 12 dài hạn Nhưng, NHTM huy động vốn chủ yếu từ tiền gửi ngắn hạn nên gây khó khăn cho đối tượng vay b Vốn tín dụng thương mại Quá trình triển khai dự án BĐS, chủ thể kinh doanh BĐS thường chiếm dụng vốn đối tác kéo dài thời gian toán hợp đồng kinh tế gồm: Các hợp đồng lập dự án, khoan khảo sát địa chất, thiết kế vẽ thi công hợp đồng thi công xây dựng cung cấp, lắp đặt thiết bị, hợp đồng mua nguyên vật liệu phục vụ đầu tư, tạo lập, phát triển BĐS nên doanh nghiệp kinh doanh BĐS có khoản tiền để đầu tư Thống kê 10 doanh nghiệp xây dựng niêm yết có doanh thu lớn năm 2013 cho thấy, tổng khoản phải trả lên đến 19.550 tỷ đồng Một nửa số doanh nghiệp có tỷ lệ khoản phải trả/tổng tài sản vượt 30% Hình 4.5 Nguồn vốn bị chiếm dụng 10 công ty xây dựng niêm yết năm 2013 4.1.2.4 Vốn liên doanh, liên kết Huy động vốn theo phương thức Hợp đồng hợp tác kinh doanh: Đây mô hình phổ biến nay, bên tham gia góp vốn đầu tư vào dự án thỏa thuận thống ký vào hợp đồng có đầy đủ điều khoản về: Tổng giá trị, tỷ lệ hình thức góp vốn; phương thức phân chia lợi nhuận sản phẩm, quyền lợi nghĩa vụ bên góp vốn hợp đồng vv…Ưu điểm mô hình kết hợp sức mạnh doanh nghiệp như: Mối quan hệ, vốn, quyền sử dụng đất, trình độ quản lý dự án… 4.1.2.5 Vốn từ khách hàng doanh nghiệp Huy động vốn từ khách hàng việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà với khách hàng, quy định lần tạm ứng tiền hay góp vốn theo tiến độ dự án kể từ dự án khởi công xây dựng công trình (hoặc xây dựng xong phần móng, đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà theo quy định) hoàn thiện nhà, bàn giao cho khách hàng sử dụng Theo quy định Luật Nhà văn hướng dẫn, chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà sau hoàn thành việc xây dựng phần móng công trình Tuỳ theo tiến độ, quy mô, tính chất mà doanh nghiệp phân chia tiền bán nhà thành nhiều đợt khác Thông thường hộ chung cư, doanh nghiệp phân thành đợt thu tiền sau: Lần 1: Thu 25% giá trị hợp đồng bán nhà sau hoàn thiện việc xây dựng phần móng công trình Lần 2: Thu tiếp 15% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ Lần 3: Thu tiếp 15% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ hai Lần 4: Thu tiếp 15% tổng giá trị hợp đồng bán nhà sau tháng kể từ lần thu tiền thứ hai Lần 5: Thu hết phần lại hợp đồng sau hoàn thiện nhà bàn giao hộ cho khách hàng Ưu điểm kênh huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh BĐS chờ đến dự án triển khai xong phần móng huy động vốn từ khách hàng nên giải nhiều khó khăn vốn thời điểm bắt đầu khởi công xây dựng công trình 4.1.2.6 Vốn từ tổ chức tài chính, quỹ đầu tư Mặc dù có nhiều nghiên cứu khác cần thiết phải thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản Việt Nam có văn tạo khung pháp lý cho đời phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản nay, chưa có REIT theo nghĩa thành lập Việt Nam Trên thị trường bất động sản Việt Nam nhà đầu tư nước quan tâm, kể từ Tập đoàn Indochina Capital (Hong Kong) thành lập Quỹ đầu tư chuyên BĐS Việt Nam mang tên Indochina Land Holding vào tháng 05/2005 với tổng vốn đầu tư 42 triệu USD, đến có 10 quỹ đầu tư bất động sản hoạt động, hầu hết quỹ thành lập huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư nước để đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Tiêu biểu như: Vietnam Resource Investments (VRI) Dragon Capital; Vietnam Opportunity Fund (VOF) Vina Land (VNL) Vina Capital; Vietnam Property Holding (VPH) Saigon Asset Management Corporation; Indochina Land Holdings, Indochina Land Holdings Indochina Land Holdings Indochina Capital; Aseana Properties Ireka Corporation Berhad; … Các quỹ hoạt động theo Luật Đầu tư, hầu hết vận hành công ty bất động sản Các quỹ đầu tư cung cấp lượng vốn đáng kể, đưa nhiều sản phẩm tốt thị trường BĐS Việt Nam khẳng định thương hiệu thông qua dự án BĐS Hà Nội, TP.HCM số tỉnh ven biển miền Trung Như vậy, dù đầu tư lượng vốn không nhỏ vào thị trường BĐS chưa đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho hoạt động thị trường Hơn nữa, quỹ nhà đầu tư nước nắm giữ nên khó đảm bảo ổn định bền vững Tất yếu có nguy nhà đầu tư nước chủ động rút vốn đầu tư sang nước khác lĩnh vực khác Do đó, thị trường BĐS Việt Nam cần kênh huy động vốn mới, bền vững, minh bạch, đem đến nguồn lợi nhiều cho cổ đông REIT Các quỹ đầu tư BĐS nước Việt Nam đóng vai trò quan trọng việc phát triển dự án BĐS, đặt biệt phân khúc cao cấp tính chuyên nghiệp nguồn vốn lớn Sự đời Quỹ đầu tư BĐS hội để khơi thông dòng vốn cho thị trường, giúp giảm bớt lệ thuộc nguồn vốn kinh doanh, xây dựng BĐS vào kênh tín dụng vốn có nhiều bấp bênh trình triển khai, từ giúp thị trường BĐS ngày ổn định Nguồn vốn từ quỹ đầu tư nước có ưu điểm giá trị lớn nên đầu tư vào dự án BĐS lớn Ngoài ra, nhà đầu tư nước đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam có trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp, quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ sử dụng công nghệ cao, góp phần phát triển thị trường BĐS Việt Nam Đặc biệt, quỹ đầu tư tảng để phát triển tạo thành REIT tương lai thị trường BĐS nhà Việt Nam Cho đến thời điểm này, dù Nhà nước ban hành Nghị định 58, Nghị định 60 thông tư 228, chưa có REIT “made VietNam”, nguyên nhân thiếu pháp lý cho REIT 4.2 Thực trạng điều kiện hình thành REIT thị trường BĐS Việt Nam Sau thực trạng điều kiện cần thiết để thành lập quỹ REIT cho thị trường BĐS Việt Nam: 4.2.1 Hành lang pháp lý 4.2.1.1 Hệ thống quy định pháp luật hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Nhận thức vai trò, tầm quan trọng thị trường BĐS kinh tế, năm gần đây, Việt Nam quan tâm xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp lý để thị trường BĐS hoạt động phát triển Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS pháp luật Việt Nam khuyến khích bảo hộ; cụ thể: Nhà nước có sách khuyến khích đầu tư 13 14 lĩnh vực kinh doanh BĐS (chính sách ghi nhận rõ ràng Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, sửa đổi bổ sung năm 2014); chế pháp lý bình đẳng hoạt động kinh doanh BĐS xác lập; chủ thể đầu tư (không phân biệt nhà đầu tư nước hay nhà đầu tư nước ngoài) tham gia đầu tư kinh doanh BĐS; 4.2.1.2 Hệ thống quy định pháp luật tổ chức hoạt động REIT Việt Nam Cùng với việc khuyến khích, bảo hộ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, hệ thống pháp lý tổ chức hoạt động REIT xây dựng ngày hoàn thiện với văn bản: Luật Chứng khoán; nghị định 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán; nghị định 60/2015/NĐ-CP ngày 26/6/2015 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 58/2012/NĐ-CP ngày 20/7/2012 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán; nghị định 42/2015/NĐ-CP ngày 05/5/2015 Chính phủ quy định chứng khoán phái sinh thị trường chứng khoán phái sinh; thông tư 228/2012/TT-BTC ngày 27/12/2012 Bộ Tài hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư BĐS; thông tư 11/2016/TT-BTC ngày 19/01/2016 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 42/2015/NĐ-CP Chính phủ chứng khoán phái sinh thị trường chứng khoán phái sinh Theo đó, tổ chức hoạt động REIT Việt Nam quy định rõ ràng Những sở pháp lý nêu điều kiện thuận lợi để REIT thành lập hoạt động Việt Nam Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát hành lang pháp lý việc thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: Bảng 4.3 Đánh giá đối tượng khảo sát hành lang pháp lý Yếu tố Câu hỏi Trung bình HLPL1 HLPL2 HLPL3 HLPL4 HLPL5 HLPL6 HLPL Nhà nước ñã ban hành Luật, Nghị ñịnh, thông tư liên quan ñến việc quản lý hoạt 3,52 ñộng REIT cách rõ ràng, ñầy ñủ Các quy ñinh có liên quan ñến việc ñăng ký thành lập quỹ tín thác rõ ràng 3,38 Các quy ñịnh ñơn vị quản lý, kiểm tra, giám sát hoạt ñộng Quỹ tín thác rõ 3,34 ràng, chi tiết Các quy ñịnh khung pháp lý, hành lang pháp lý trình thành lập hoạt 3,37 ñộng Quỹ tín thác rõ ràng Sự hỗ trợ quan nhà nước ñối với hoạt ñộng ñăng ký thành lập REIT VN tốt 3,3 Hành lang pháp lý quyền sử dụng ñất ñẩy ñủ, chi tiết 3,46 Trung bình chung 3,40 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) 4.2.2 Cơ sở hạ tầng Cơ sở hạ tầng điều kiện quan trọng để thành lập REIT Có yếu tố sở hạ tầng ảnh hưởng đến đời hoạt động REIT bao gồm: Cơ sở hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội 4.2.2.1 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Năm 2005 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Hình 4.7: Tỷ trọng diện tích sàn nhà chung cư tổng diện tích sàn nhà xây dựng hoàn thành năm 2005 2013 Đơn vị: Nghìn m² (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Hình 4.8 Diện tích sàn xây dựng nhà phân theo vùng giai đoạn 2005 – 2013 Năm 2005 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) 15 Năm 2013 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Hình 4.9 Tỷ trọng diện tích sàn nhà chung cư tổng diện tích sàn nhà xây dựng hoàn thành năm 2005 2013 Bảng 4.4: Số hộ diện tích sàn nhà xã hội năm 2013 theo loại nhà vùng Đơn vị tính: Nghìn m² Hình 4.6: Diện tích sàn xây dựng nhà hoàn thành phân theo loại nhà giai đoạn 2007 - 2013 Năm 2013 Cả nước Đồng sông Hồng Trung du & miền núi phía Bắc Bắc Trung Bộ duyên hải miền Trung Tây Nguyên Đông Nam Bộ Số hộ/nhà (Căn hộ/Nhà ở) Chung Nhà Tổng số cư riêng lẻ 13.073 10.276 2.797 6.063 4.47 1.593 114 69 45 2.276 22 2.871 2.206 2.847 70 22 24 Diện tích sàn nhà (m²) Nhà Tổng số Chung cư riêng lẻ 722.783 574.435 148.348 327.734 249.171 78.563 5.394 2.76 2.634 117.973 880 169.451 115.323 168.251 2.650 880 1.200 16 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Số lượng (Lần giao dịch) 8.339 1.613 158 719 30 5.354 465 Cả nước Đồng sông Hồng Trung du & miền núi Phía Bắc Bắc Trung Bộ duyên hải miền Trung Tây Nguyên Đông Nam Bộ Đồng sông Cửu Long Giá trị (Triệu đồng) 12.552.101 4.842.159 89.347 382.089 22.670 6.854.539 361.297 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Trường phổ thông sở 889 773 727 674 611 601 554 557 592 585 Trường trung học Bảng 4.5 Số lần giá trị giao dịch kinh doanh bất động sản quan sàn năm 2013 31 307 308 295 294 319 319 347 354 381 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Bảng 4.8 Số lượng trường đại học nước 2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 87.3 88.6 89.9 91.3 92.6 93.8 95.1 96.4 97.6 Điều kiện vệ sinh 64.7 66.4 68.1 69.7 71.4 73.1 74.7 76.3 78.0 Nước (Nguồn: Ngân hàng giới 2015) 4.2.2.2 Cơ sở hạ tầng xã hội Cơ sở hạ tầng xã hội yếu tố liên quan đến vấn đề giáo dục, y tế, bảo vệ sức khỏe người vấn đề khác Bảng 4.7 Số lượng trường phổ thông 2005Trường học 2006- 2007- 2008- 2009- 2010- 2011- 2012- 2013- 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 27.593 27.898 28.114 28.408 28.593 28.803 28.916 28.977 28.922 27.227 2014- Trường tiểu học 14.688 14.834 14.933 15.051 15.172 15.242 15.337 15.361 15.33 15.277 Trường trung học sở 9.383 9.635 9.781 9.902 10.064 10.143 10.243 10.290 10.290 1.952 2.044 2.149 2.192 2.267 2.288 2.350 2.361 2.404 2009 2010 2011 2012 2013 2014 369,0 393,0 403,0 414,0 419,0 421,0 428,0 436,0 Trường công lập 243,0 275,0 305,0 322,0 326,0 334,0 337,0 340,0 343,0 347,0 34,0 47,0 64,0 71,0 77,0 80,0 82,0 81,0 85,0 89,0 Trường công lập (Nguồn: Tổng cục Thống kê) (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Hình 4.12 Số lượng bệnh viện nước giai đoạn 2005 - 2014 Như vậy, sở hạ tầng hoàn thiện không tạo điều kiện thuận tiện cho sống, mà liên tục gia tăng giá trị BĐS thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát sở hạ tầng, khoa học công nghệ việc thành lập quỹ REIT Việt Nam là: Bảng 4.9 Đánh giá đối tượng khảo sát sở hạ tầng Yếu tố Câu hỏi Trung bình CSHT1 Cơ sở hạ tầng xã hội Việt Nam tốt 3,75 Việc áp dụng khoa học công nghệ tiên tiến củng cố, phát triển 3,68 sở hạ tầng Việt Nam dễ dàng Việt Nam có định hướng phát triển sở hạ tầng kỹ thuật CSHT3 3,62 theo kịp với phát triển giới Nhà nước có sách ưu đãi, hỗ trợ cho DN việc xây dựng CSHT4 3,77 công trình nhà công nghệ đại Nhà nước có quy chuẩn rõ ràng tiêu chuẩn thiết kế, quy CSHT5 3,71 hoạch dự án nhà kèm theo tiêu chí sinh thái, môi trường sống CSHT Trung bình chung 3,71 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) 4.2.3 Chất lượng công trình Tại Việt Nam, theo Cục Giám định Nhà nước chất lượng công trình xây dựng/Bộ Xây dựng, hàng năm có khoảng 50 nghìn công trình đầu tư xây dựng phạm vi nước Các số liệu thống kê cho thấy chất lượng công trình có xu hướng ngày nâng cao kiểm soát tốt Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát chất lượng công trình BĐS việc thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: CSHT2 10.293 Trường trung học phổ 2008 322,0 Hình 4.10 Mật độ dân cư trung bình Việt Nam giai đoạn 2007 - 2014 Bảng 4.6 Tỷ lệ dân cư tiếp cận với nguồn nước điều kiện vệ sinh cải thiện Đơn vị tính: % 2007 277,0 (Nguồn: Tổng cục Thống kê) (Nguồn: Tổng cục Thống kê) Hình 4.11: Mức tăng trưởng trung bình sản xuất phân phối điện, khí đốt, nước nóng, nước điều hòa không khí giai đoạn 2012 - 2015 2006 Trường học 2.386 thông 17 18 Bảng 4.10 Đánh giá đối tượng khảo sát chất lượng công trình Câu hỏi Trung bình Hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật ngành xây dựng thống CLCT1 3,49 với thực tiễn tiêu chuẩn quốc tế CLCT2 Các dự án BĐS VN nhìn chung có chất lượng tốt 3,50 Việc nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện thể chế, sách CLCT3 3,59 quản lý đầu tư xây dựng tốt Công tác kiểm tra, giám sát chất lượng công trình, vật tư, vật liệu CLCT4 3,43 nghiệm thu công trình thực nghiêm túc Hoạt động bảo trì, bảo dưỡng với dự án BĐS thực theo CLCT5 3,39 cam kết CLCT Trung bình chung 3,48 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) 4.2.4 Khoa học công nghệ Sự phát triển khoa học - công nghệ yếu tố quan trọng thúc đẩy đời phát triển REIT Có thể nói, phát triển nhanh chóng thành tựu khoa học - công nghệ xây dựng thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển Tại Việt Nam, ngành xây dựng bước làm chủ nhiều công nghệ thiết kế, thi công công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình đặc biệt Nhiều công trình nhà cao tầng ứng dụng khoa học công nghệ thiết kế thích ứng với khí hậu, tạo lập môi trường sống vệ sinh, tiện nghi, quan tâm đến hoạt động người Nhiều đề tài nghiên cứu KHCN thực đạt kết tốt lĩnh vực móng, trắc địa công trình, gia cố đất yếu, công trình ngầm, độ nghiêng nhà siêu cao tầng, công nghệ thi công kết cấu nhịp lớn, kết cấu bê tông cốt thép ứng suất trước, phòng chống cháy, động đất, gió bão… Cùng với phát triển khoa học kỹ thuật nói chung, ngành vật liệu xây dựng có bước phát triển mạnh mẽ, đóng góp phần quan trọng việc nâng cao chất lượng công trình xây dựng Việc ứng dụng công nghệ thông tin quản lý giao dịch BĐS Chính phủ quan tâm triển khai thực Từ năm 2012, Bộ Tư pháp triển khai đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến BĐS địa website: www.đktructuyen.moj.gov.vn Hệ thống đăng ký trực tuyến đại với sở liệu thông tin đầy đủ, giúp giảm chi phí tuân thủ thủ tục hành lên đến 70% Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát trình độ khoa học công nghệ xây dựng việc thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: Bảng 4.11 Đánh giá đối tượng khảo sát trình độ khoa học công nghệ xây dựng Yếu tố Câu hỏi Trung bình Công nghệ xây dựng CTDD, Nhà vật liệu xây dựng Việt KHCN1 3,68 Nam tốt Các thiết kế dự án đại, da dạng phù hợp với nhu cầu người sử KHCN2 3,57 dụng Việc ứng dụng công nghệ thông tin quản lý giao dịch BĐS KHCN3 3,78 Chính phủ quan tâm KHCN Trung bình chung 3,68 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) 4.2.5 Diễn biến thị trường BĐS Diễn biến thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến mức độ tham gia chủ thể phương thức vận hành giao dịch bất động sản gắn với REIT Thị trường bất động sản thường xuyên biến động theo chu kỳ dài hạn khó xác định cụ 4.2.7 Chính sách giảm thuế Các REIT mô hình vận hành Việt Nam đời gặp nhiều khó khăn so với mô hình huy động vốn khác Do đó, để REIT vận hành ổn định phát triển phù hợp, cần có hỗ trợ hiệu nhà nước đặc biệt sách thuế, phí, lệ phí Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát sách giảm thuế Nhà nước với quỹ REIT việc thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: Bảng 4.14 Đánh giá đối tượng khảo sát sách giảm thuế Yếu tố Câu hỏi Trung bình CSGT1 Nhà nước có chế hỗ trợ doanh nghiệp thành lập tốt 3,62 Việc hỗ trợ thuế thủ tục doanh nghiệp CSGT2 3,74 thành lập đáp ứng kỳ vọng Nhà nước cần có chế hỗ trợ riêng cho quỹ tín thác CSGT3 3,75 thành lập vào hoạt động Nhà nước cần có chế hỗ trợ thuế tốt NĐT CSGT4 3,76 hưởng cổ tức từ REIT CSGT Trung bình chung 3,72 19 20 Yếu tố thể vào thời điểm thị trường có nhiều yếu tố bất ổn định mang tính tức thời Sự biến động thị trường theo hướng khó dự đoán gây rủi ro đối tượng hữu quan thiệt hại lớn Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát diễn biến thị trường BĐS việc thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: Bảng 4.12 Đánh giá đối tượng khảo sát diễn biến thị trường BĐS Yếu tố Câu hỏi Trung bình DBTT1 DBTT2 DBTT3 DBTT Thị trường BĐS Việt Nam có phát triển ổn định, bền vững Thị trường BĐS Việt Nam nói chung có lành mạnh, an toàn Thị trường BĐS Việt Nam bị ảnh hưởng biến động thị trường Thị trường chứng khoán Trung bình chung 3,28 3,29 3,43 3,33 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) 4.2.6 Sự sẵn lòng nhà đầu tư Sự sẵng sàng đầu tư trạng thái nhận thức hành động nhà đầu tư với tốc độ nhanh chóng nhât huy động di chuyển lớn lượng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản REIT Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát sẵn sàng tham gia quỹ REIT việc thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: Bảng 4.13 Đánh giá đối tượng khảo sát sẵn sàng tham gia quỹ REIT Yếu tố Câu hỏi Trung bình SSDT1 SSDT2 SSDT3 SSDT4 SSDT5 SSDT Nhà đầu tư cung cấp thông tin cách đầy đủ quy định hoạt động Quỹ 3,32 REIT Nhà đầu tư cung cấp thông tin đầy đủ quyền lợi nghĩa vụ 3,23 tham gia vào Quỹ tín thác Nhà đầu tư trang bị kiến thức tốt đầu tư tài 3,34 Nhà đầu tư thể hiểu biết thị trường BĐS - đặc biệt BĐS cho 3,26 thuê Nhà đầu tư sẵn lòng có niềm tin để tham gia vào REIT 3,31 Trung bình chung 3,29 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) 4.2.8 Chất lượng nhân Mô hình REIT mô hình huy động vốn dựa sở công cụ phái sinh thị trường bất động sản việc điều hành REIT đòi hỏi nhân trình độ cao Hơn nữa, chế, sách điều hành REIT gắn với trình xây dựng hòan thiện thể chế REIT Quá trình hoàn thiện cần có nguồn nhân lực chất lượng cao Trong thực tế, thị trường BĐS Việt Nam thiếu nghiêm trọng nguồn nhân lực có trình độ thị trường tài thị trường BĐS Mặc dù, hàng năm trường đại học, trung tâm đào tạo bồi dưỡng kiến thức quản lý sàn giao dịch BĐS, định giá BĐS, môi giới BĐS sản hay kiến thức tài khác Tác giả tiến hành điều tra, thu thập đánh giá đối tượng khảo sát chất lượng nhân cần thiết việc thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: Bảng 4.15 Đánh giá đối tượng khảo sát chất lượng nhân cần thiết Yếu tố Câu hỏi Trung bình Nguồn nhân có chất lượng, hiểu biết tài chính, đầu tư Việt CLNS1 3,69 Nam đông đảo Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm đội ngũ nhân có khả tư CLNS2 3,71 vấn thuyết phục nhà đầu tư tham gia vào Quỹ tín thác Dễ dàng tuyển dụng tìm kiếm nhân có chất lượng việc CLNS3 3,66 định giá, thẩm định giá sản phẩm BĐS Nguồn lao động Việt Nam đáp ứng tốt yêu cầu công việc CLNS4 3,62 cách chuyên nghiệp Nguồn nhân lĩnh vực BĐS đông đảo, có trình độ chuyên CLNS5 3,52 môn tốt CLNS Trung bình chung 3,64 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) 4.3 Kết đánh giá đối tượng khảo sát khả thành lập quỹ REIT Việt Nam Tóm lại, điều kiện có chín muồi khác Do đó, để xác định đời REIT phải có kết hợp độ chín muồi điều kiện Nhìn chung, tất điều kiện đạt từ 0,226 đến 0,362 Để trả lời câu hỏi tác giả có điều tra tổng hợp có kết đánh giá đối tượng khảo sát khả thành lập quỹ REIT Việt Nam sau: Bảng 4.16 Đánh giá đối tượng khảo sát khả thành lập quỹ REIT Việt Nam Yếu tố Câu hỏi Trung bình KNTL1 Tin tưởng vào thành lập tổ chức tín thác tương lai gần 3,82 Chắc chắn có nhiều quỹ tín thác vào hoạt động thời KNTL2 3,76 gian tới Có đủ điều kiện cần thiết để thành lập quỹ tín thác Việt KNTL3 3,80 Nam KNTL4 Việc thành lập quỹ tín thác thuận lợi, dễ dàng 3,75 KNTL5 Các quỹ tín thác thành lập hoạt động tốt 3,88 KNTL Trung bình chung 3,80 (Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết điều tra) Chương ĐỊNH HƯỚNG LOẠI REIT VÀ GIẢI PHÁP XÚC TIẾN THÀNH LẬP QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BĐS NHẰM TĂNG CƯỜNG TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BĐS 21 TẠI VIỆT NAM 5.1 Định hướng số loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản áp dụng Việt Nam 5.1.1 Cơ sở để đề xuất loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam Về sở pháp lý, quy định Pháp luật Việt Nam gồm: Chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Chính phủ; Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Nhà ở; Luật Chứng khoán; Nghị định 58/2012/NĐ-CP ngày 20 tháng năm 2012; Thông tư 228/2012/TT-BTC Bộ Tài Chính hướng dẫn thành lập quản lý quỹ đầu tư BĐS; Nghị số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai; Nghị định 60/2015/NĐ-CP ngày 26 tháng năm 2015 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 58/2012/NĐ-CP ngày 20 tháng năm 2012 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Chứng khoán Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Chứng khoán 5.1.2 Định hướng số loại quỹ đầu tư tín thác bất động sản Việt Nam Từ nghiên cứu REIT giới, nghiên cứu đặc điểm thị trường BĐS Việt Nam REIT áp dụng thành công thị trường BĐS có đặc điểm tương tự thị trường BĐS Việt Nam, tác giả đề xuất loại REIT áp dụng cho thị trường BĐS Việt Nam sau: REIT khai thác; Quỹ đóng; REIT truyền thống; REIT đối tác 5.1.3 Các bước triển khai REIT Việc triển khai REIT thực tế thực cần bảo đảm tính đồng vấn đề có liên quan với REIT như: - Về thể chế pháp luật tổ chức; - Về triển khai thí điểm, tập hợp tổng kết; - Mở rộng đại trà: Sau thí điểm thành công rút kinh nghiệm, hoàn thiện thể chế quản lý hỗ trợ REIT tiến hành hoạt động phổ biến REIT Việt Nam để loại REIT trở thành mô hình áp dụng đại trà 5.1.4 Triển vọng REIT 5.1.4.1 Mục tiêu REIT chế huy động vốn hình thành Việt Nam có tác dụng bổ sung thay chế huy động vốn đặc biệt huy động vốn từ ngân hàng thương mại vào thời điểm kinh tế gặp phải tình trạng khó khăn 5.1.4.2 Dự báo tính khả thi 5.1.4.3 Những khó khăn, thuận lợi 5.2 Các giải pháp hình thành REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam 5.2.1 Đối với Nhà nước 5.2.1.1 Nhóm giải pháp pháp lý Những yêu cầu cụ thể việc hoàn thiện quy định pháp lý REIT Việt Nam điều kiện có kết nối bao gồm: Một là, bảm đảm phù hợp với chất quỹ hệ thống quan hệ dựa sở lấy chữ tín kinh doanh quyền BĐS làm trung tâm Hai là, phù hợp với trình độ lực quản lý nhà quản lý Việt Nam Ba là, phù hợp với đặc điểm trình độ phát triển thị trường BĐS Việt Nam Bốn là, phù hợp với đặc điểm hệ thống pháp luật Việt Nam Năm là, bảo đảm phù hợp với xu hướng giới thông lệ quốc tế Sáu là, tạo sức hấp dẫn định hoạt động liên quan đến quỹ REIT 5.2.1.2 Nhóm giải pháp tổ chức - nhân 22 5.2.1.3 Nhóm giải pháp sách quỹ đầu tư tín thác việc tạo vốn cho thị trường BĐS 5.2.2 Đối với quỹ đầu tư tín thác bất động sản 5.2.2.1 Nhóm giải pháp thành lập quỹ đầu tư tín thác BĐS 5.2.2.2 Nhóm giải pháp tổ chức, quản lý hoạt động quỹ đầu tư tín thác BĐS a Xây dựng kế hoạch kinh doanh b Tổ chức thực kế hoạch c Giám sát, kiểm tra điều chỉnh kế hoạch kinh doanh 5.2.2.3 Nhóm giải pháp chiến lược marketing quỹ đầu tư tín thác nhằm tạo vốn cho thị trường BĐS Công tác marketing quỹ cần thực theo hệ thống, có để khẳng định gia tăng thương hiệu quỹ Một là, đầu tư xây dựng biểu tượng biểu trưng quỹ để bước khẳng định giá trị quỹ để bảo đảm phù hợp với chất giao dịch kinh tế thị trường Hai là, xây dựng nội dung truyền thông REIT phù hợp với hệ thống thông tin đủ mục đích kinh doanh, sản phẩm dịch vụ quỹ cung ứng, chế vận hành quỹ, lợi ích giá trị nhân văn kỳ vọng nhà đầu tư Ba là, đẩy mạnh công tác truyền thông quỹ hiệu bắt đầu tư quy định pháp lý quan có thẩm quyền phê duyệt Bốn là, phát triển quan hệ hợp tác công ty quản lý quỹ với tổ chức khác để định vị vị quỹ chuỗi cung ứng dịch vụ huy động vốn thị trường BĐS Năm là, xây dựng văn hóa kinh doanh điều kiện hội nhập, cạnh tranh nước toàn cầu công ty quản lý quỹ REIT để phát triển sắc văn minh thương mại quỹ để tạo lợi cạnh tranh lâu dài Sáu là, đầu tư thỏa đáng vào công tác marketing xây dựng phận chuyên trách marketing quỹ Bảy là, vận dụng loại kỹ thuật dự báo, dự đoán tình hình để áp dụng vào xây dựng chế, sách giai đoạn KIẾN NGHỊ Ngoài giải pháp trình bày trên, sau tác giả xin đưa số kiến nghị: Đối với nhà đầu tư Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ điều lệ quỹ, lực Công ty quản lý quỹ danh mục BĐS mà quỹ công bố, từ xác định mức lợi ích mà khoản đầu tư mang lại để định tham gia đầu tư vào REIT có hiệu đầu tư tín thác BĐS chắn lời giải cho toán vốn thị trường BĐS Việt Nam Khi đó, chủ thể tham gia thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng Tổng kết kết đạt Luận án 1.1 Luận án đạt kết sau đây: Một là, tổng quan công trình nghiên cứu, làm sáng rõ vấn đề lý luận thực tiễn vai trò REIT việc tạo vốn cho thị trường BĐS; Hai là, nghiên cứu điều kiện cần để triển khai hoạt động REIT thị trường BĐS Việt Nam; Ba là, đề xuất REIT, giải pháp áp dụng thành công REIT thị trường BĐS Việt Nam, góp phần tháo gỡ khó khăn vốn cho thị trường BĐS thực Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 1.2 Những đóng góp luận án 1.2.1 Phân tích đánh giá điều kiện đời REIT từ liệu sơ cấp thu thập qua trình điều tra; đánh giá khẳng định tất yếu đời phát triển REIT 1.2.2 Luận án đưa định hướng lựa chọn loại REIT phù hợp với thị trường BĐS Việt Nam 1.2.3 Luận án đề xuất giải pháp xúc tiến thành lập REIT nhằm tăng cường tạo vốn cho thị trường BĐS Việt Nam Hạn chế Luận án nghiên cứu Dù đạt kết định trình bày song luận án khó tránh khỏi số hạn chế định cần nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện là: - Loại REIT dự báo tác giả chưa có trải nghiệm thực tế Việt Nam; - Trên giới có nhiều loại REIT tác giả đưa loại áp dụng Việt Nam Tuy nhiên, trình hội nhập phát triển điều kiện cho đời phát triển REIT ngày chín muồi lựa chọn loại REIT phù hợp Tác giả tiếp tục nghiên cứu Các tổ chức xã hội Hiệp hội BĐS đưa đề nghị điều chỉnh sách, quy định khuyến khích hỗ trợ để REIT phát triển theo nhu cầu thị trường chất nội REIT phản ánh, đề xuất với Nhà nước yêu cầu điều chỉnh chế, sách, quy định Nhà nước liên quan đến REIT KẾT LUẬN Trong bối cảnh nguồn cung tín dụng BĐS bị thu hẹp, thị trường BĐS thiếu hụt nguồn vốn lớn dài hạn nguồn vốn nhàn rỗi dân cư lớn, việc đời hoạt động REIT Việt Nam cần thiết, mang lại lợi ích cho nhà đầu tư, cho thị trường BĐS cho toàn kinh tế Tuy có nhiều điều kiện thuận lợi rào cản, khó khăn cho đời REIT như: Hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện, thị trường chứng khoán chưa phát triển, chưa hỗ trợ tốt cho thị trường BĐS Để REIT Việt Nam đời hoạt động có hiệu quả, cung cấp nguồn tài ổn định cho thị trường BĐS đòi hỏi tham gia tất chủ thể thị trường, Nhà nước giữ vai trò định Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện môi trường pháp lý cách rõ ràng, minh bạch; xây dựng thị trường chứng khoán phát triển với quy định hỗ trợ chứng khoán hóa BĐS,… Nếu thực thành công việc tạo dựng vận hành mô hình quỹ 23 24