Luận văn tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Hiện nay, nước ta bước vào hội nhập việc thiếu vốn để đầu tư ngày trở nên cấp bách Các dự án đầu tư cần nhiều vốn mà thân chủ đầu tư chưa có đủ vốn để kinh doanh Vì việc vay vốn điều tất yếu kinh tế nước ta Việc hội nhập vào WTO thúc đẩy mối quan hệ quốc tế tăng cường, thị trường mở rộng, thu nhập người dân ngày cải thiện nhu cầu sản phẩm thị trường ngày lớn Các doanh nghiệp phải mở rộng đầu tư, tích cực tìm sản phẩm để đầu tư đáp ứng nhu cầu thị trường Điều cần nhiều vốn Việc vay vốn Ngân hàng thương mại để đầu tư giải pháp quan trọng để có đủ tổng vốn đầu tư cho dự án Các ngân hàng cần tăng cường việc cho vay vốn, muốn việc cho vay vốn hiệu ngân hàng phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Điều giúp Ngân hàng đầu tư vào dự án đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp cho Ngân hàng Thẩm định ngày có vai trò quan trọng Các Ngân hàng quan tâm tới việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nhằm tránh khoản đầu tư không hợp lý gây thiệt hại cho Ngân hàng Bất động sản lĩnh vực cần vốn đầu tư lớn, nguồn vốn huy động lớn, thời gian xây dựng lâu, nguồn lợi nhuận đem lại nhỏ, Ngân hàng trọng việc cho vay dự án Ở chuyên đề em muốn đề cập đến vấn đề thẩm định dự án bất động sản Ngân hàng số giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A Luận văn tốt nghiệp CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK 1.1 Giới thiệu chung Ngân hàng HaBuBank 1.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng HaBuBank - Hình thành hoạt động Trụ sở Ngân hàng HABUBANK nằm B7, Giảng Võ, Ba Đình, Hà Nội, Việt Nam Vào ngày 31/12/2006 ngân hàng có trụ sở chính, sở giao dịch, 10 chi nhánh Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng; tám phòng giao dịch công ty Ngân hàng HABUBANK ngân hàng thương mại cổ phần cấp giấy phép hoạt động số 20/NH-GP có hiệu lực từ ngày 6/6/1992 thời hạn 99 năm Ngân hàng thành lập để tiến hành hoạt động ngân hàng bao gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn, dài hạn từ tổ chức cá nhân, cho vay ngắn hạn, trung hạn dài hạn tổ chức cá nhân tùy theo tính chất khả nguồn vốn Ngân hàng thực nghiệp vụ kinh doanh đối ngoại, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu chứng từ có giá, cung cấp dịch vụ cho khách hàng; dịch vụ ngân hàng khác NHNN cho phép Vốn điều lệ: Tính đến năm 2006 vốn điều lệ Ngân hàng 300 tỷ đồng Bảng 1.1: Một số tiêu tài tổng hợp Ngân hàng thời gian qua Đơn vị: triệu đồng Tại thời điểm cuối 2006 2005 2004 2003 năm 31/12/2006 Tổng tài sản có 11.685.318 5.524.791 3.728.305 2.686.147 Tổng dư nợ 5.983.267 3.330.218 2.362.641 1.596.105 Tổng tài sản Nợ 9.928.937 5.133.327 3.474.758 2.535.179 Tổng huy động 9.735.102 4.949.003 3.397.386 2.486.552 Vốn điều lệ 1.000.000 300.000 200.000 120.000 Tổng vốn cổ đông 1.756.381 391.464 253.547 150.968 (Nguồn: Báo cáo thường niên Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Vốn điều lệ tính đến thời điểm (2008) 2000 tỉ, dự kiến từ cuối năm 3000 tỉ Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A Luận văn tốt nghiệp Hình 1.1: Tổng dư nợ đến 31/12/2006 (Nguồn: Báo cáo thường niên Ngân hàng HABUBANK năm 2006) - Tình hình sản xuất kinh doanh vài năm gần Các dấu ấn năm 2005: Tháng 1: Đại hội đồng thuờng niên lần thứ 14 ngày 14/1/2005 Thông báo kết kinh doanh năm 2004 kế hoạch hoạt động kinh doanh năm 2005, có kế hoạt tăng vốn điều lệ lên 300 tỉ VNĐ Tháng 3: Ngày 21/3/2005, thức thành lập Trung tâm Thẻ trực thuộc hội sở, tăng cường phát triển mảng dịch vụ ngân hàng tự động toàn hệ thống Thành lập tổ pháp chế ngày 29/3/2005 với nòng cốt cán nghiệp vụ giỏi nghiệp vụ để hỗ trợ Ban Điều hành việc xây dựng, chỉnh sửa hoàn thiện văn sách ngân hàng Tháng 4: 6/4/2005 hoàn thành việc tăng vốn Điều lệ đợt năm 2005 lên 250 tỉ VNĐ Tháng Khai trương Chi nhánh Vạn Phúc 2C, Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nội Phòng giao dịch Võ Cường trực thuộc Chi nhánh Bắc Ninh 324, thôn Hoà Bình, xã Võ Cường, Bắc Ninh Tháng Thành lập phòng giao dịch Thể Giao trực thuộc Hội Sở số 11A Thể Giao, Hai Bà Trưng, Hà Nội Khai Trương Phòng giao dịch số trực thuộc Chi nhánh Quảng Ninh Tổ 46B, Khu 5, phường Hà Tu, Tp Hạ Long, Quảng Ninh Tháng Thành lập Phòng chiến lược - Hợp tác – Marketing ngày 25/7/2005, sở tảng mở rộng Phòng Marketing, Nghiên cứu thị trường Quan hệ cộng đồng với mục tiêu bảo đảm quản lý chiến lược phát triển tốt tăng Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A Luận văn tốt nghiệp cường hợp tác HABUBANK với đối tác quốc tế Tháng Hoàn thành thủ tục xin phép thành lập Công ty Chứng khoán HABUBANK (HABUBANK SECURITUES) với Ban cán gồm : Bà Dương Thu Hà, Uỷ viên HĐQT giữ chức vụ Chủ tịch Công ty Chứng khoán; Ông Đỗ Trọng Thắng, Phó Tổng Giám đốc giữ chức vụ Giám đốc Công ty Tháng HABUBANK ngân hàng hệ thống toàn quốc cán đích hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2005 Tháng 10 Khởi động dự án “Nâng cấp hạ tầng liệu thông tin phục vụ cho kinh doanh, quản trị điều hành” với mục tiêu nâng cao lực cạnh tranh cho ngân hàng thông qua việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý tập trung trọng khách hàng, tăng cường khả phát triên sản phẩm cung ứng dịch vụ nhanh chóng, an toàn, xác Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lần năm 2005 lên 300 tỉ VNĐ từ ngày 20/10/2005 Bổ nhiệm bà Nguyễn Dự Hương giữ chức vụ Phó Tổng giám đốc HABUNK phụ trách phát triển dịch vụ ngân hàng cá nhân Tháng 11 Ngày hội nhân viên HABUBANK lần thứ tổ chức vào ngày 26/11/2005 nhân viên ngân hàng gia đình hoà niềm vui chung đại gia đình HABUBANK, chào đón mùa xuân đến sớm với tiêu năm 2005 dạt vượt mức kế hoạch đề Tháng 12 HABUBANK trở thành thành viên thức hệ thống VNBC từ ngày 15/12/2005 Từ khách hàng sử dụng dịch vụ Thẻ toán HABUBANK hưởng thêm tiễn ích dịch vụ ngân hàng VNBC mang lại Ngày 16/12/2005, Hội nghị khách hàng năm 2005 tổ chức thành công rực rỡ Đây dịp HABUBANK tri ân khách hàng, người bạn đồng hành thân thiết góp phần HABUBANK làm nên năm phát triển vượt bậc, tô đậm dấu ấn tốt đẹp giai đoạn phát triển nhanh, mạnh Một số dấu ấn năm 2006: Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A Luận văn tốt nghiệp Tháng 4: Ngày 7/4/2006 Công ty CK HABUBANK thức khai trương hoạt động 2C – Vạn Phúc – Ba Đình – Hà Nội Đây chiến lược phát triển HABUBANK trở thành tập đoàn tài vững mạnh, cung cấp đa dạng sản phẩm dịch vụ tài chính, ngân hàng, chứng khoán Tháng 8: Quyết định lựa chọn IFLEX nhà cung cấp phần mền cốt lõi cho Ngân hàng bắt đầu triển khai giai đoạn dự án thay phần mềm cốt lõi Đây định quan trọng nhằm đại hóa công nghệ Ngân hàng với mục tiêu tăng cường khả quản trị Ngân hàng theo chuẩn mực quốc tế tiên tiến đồng thời mở rộng khả phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu phát triển Ngân hàng giai đoạn hội nhập quốc tế WTO Tháng 10: Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 900 tỉ đồng vào ngày 16/10/2006 Khai trương sở Giao dịch Hàng Trống 71B – Hàng Trống – Hà Nội – ngày 25/10/2006 – sở Giao dịch HABUBANK có nhiệm vụ đầu mối thực thi chiến lược phát triển sản phẩm dịch vụ Ngân hàng cá nhân Ngân hàng 30/10/2006: Khai trương phòng Giao dịch Thanh Xuân 275- Nguyễn Trãi – Thanh Xuân – Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ Ngân hàng Tháng 12/2006: Lần HABUBANK thực việc phát hành kì phiếu ghi danh với mục tiêu đa dạng hóa kênh hoạt động vốn đảm bảo thuận lợi cho chiến lược phát triển Ngân hàng Tổ chức thành công ngày hội nhân viên HABUBANK vào ngày 23/12/2006 với trò chơi, tiết mục văn nghệ Tháng 1/2007: HABUBANK hoàn thành việc lựa chọn Deutsche Bank Aktiengesellschaft đối tác chiến lược nước theo Deutsche Bank phép mua tối đa đến 20% cổ phần HABUBANK luật pháp Việt Nam cho phép Ngoài Deutsche Bank cam kết hỗ trợ kĩ thuật cho HABUBANK hoạt động quản trị rủi ro, quản lý nguồn vốn HABUBANK tìm kiếm hội hợp tác nhiều lĩnh vực Bảng 1.2: Bảng cân đối kế toán Ngày 31 tháng 12 năm 2006 Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A Luận văn tốt nghiệp Ngày 31 tháng 12 năm 2006 12 năm 2005 (Triệu đồng) TÀI SẢN Tiền mặt khoản tương đương tiền quỹ Tiền gửi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Tiền gửi toán ngân hàng khác Tiền gửi có kì hạn cho vay tổ chức tín Ngày 31 tháng (triệu đồng) 82.547 131.298 43.422 48.740 56.782 26.440 3.560.238 1.694.092 5.983.267 (67.523) 40.356 8.004 7.518 1.083.354 890.324 3.330.218 (36.537) 28.734 10.557 3.043 43.448 158.161 11.685.318 7.668 75.468 5.524.791 193.271 4.857.990 67.736 12 343.826 1462.272 46.618 khách hàng Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp Công nợ phải trả khác TỔNG NỢ PHẢI TRẢ 4.616.096 48.654 145.181 9.928.937 3096.275 11.772 172.552 5133.327 VỐN CỔ ĐÔNG Vốn điều lệ Thặng dư vốn cổ phần Các quỹ dự trữ Lợi nhuận để lại TỔNG VỐN CỔ ĐÔNG 1.000.000 567.455 32.155 156.771 1.756.381 300.000 dụng Đầu tư vào chứng khoán Cho vay tạm ứng cho khách hang Dự phòng rủi ro tín dụng Tài sản cố định hữu hình Bất động sản đầu tư Tài sản cố định vô hình Xây dựng dở dang tài sản cố định chưa sử dụng Các tài sản khác TỔNG TÀI SẢN NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG NỢ PHẢI TRẢ Tiền gửi toán ngân hang Tiền vay từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Tiền gửi vay từ tổ chức tín dụng Các nguồn vốn vay khác Tiền gửi khách hàng tài khoản phải trả Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 20.949 70.515 391.464 Luận văn tốt nghiệp TỔNG NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG CÁC KHOẢN MỤC CẦN GHI NHỚ 11.685.318 1.695.479 5524.791 446.806 (Nguồn: Báo cáo thường niên Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A Luận văn tốt nghiệp Bảng 1.3: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh (ngày 31 tháng 12 năm 2006) 2006 (Triệu đồng) THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Thu lãi tiền gửi cho vay Chi phí trả lãi tiền vay huy động vốn THU NHẬP LÃI THUẦN Thu từ khoảng phí dịch vụ Chi trả phí dịch vụ Lãi từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ Lãi từ kinh doanh chứng khoán Lãi từ đầu tư chứng khoán Thu nhập cổ tức từ hoạt động đầu tư góp vốn mua cổ phần Thu nhập khác THU NHẬP THUẦN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG Chi phí nhân viên Chi phí khấu hao Các chi phí hoạt động khác TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG THU NHẬP HOẠT ĐỘNG THUẦN Dự phòng rủi ro tín dụng trích lập tăng năm LỢI NHUẬN THUẦN TRƯỚC THUẾ Thuế thu nhập doanh nghiệp LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM Lãi cổ phiếu Lãi cổ phiếu (Mệnh giá cổ phiếu 10.000VNĐ) LỢI NHUẬN THUẦN TRONG NĂM LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI ĐẦU NĂM Lợi nhuận để lại trước phân bổ Trừ: Trích lập quỹ theo quy định cho năm trước Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 2005 (triệu đồng) 816.971 (595.144) 221.827 36.702 (3.199) 1.367 7.485 114.628 407.416 (310.310) 97.406 17.375 (1.748) 3.556 1.056 8.037 1.527 550.000 387.903 177.153 (46.213) (9.719) (52.899) (108.831) 279.072 (31.025) (31.025) 248.047 (62.854) 185.193 (22.401) (6.190) (30.682) (59.273) 117.880 (14.783) (14.783) 103.097 (27.907) 75.190 2.379 185.193 70.515 255.708 38.361 113.551 (13.487) (8.907) 58.487 Luận văn tốt nghiệp Điều chỉnh kết toán thuế Trả cổ tức đợt cuối cho năm trước Trả cổ tức đợt I cho năm Các khoản giảm khác LỢI NHUẬN ĐỂ LẠI CUỐI NĂM 1.113 (44.500) (42.000) (63) 156.771 (16.000) (18.000) (129) 70.515 (Nguồn: Báo cáo thường niên Ngân hàng HABUBANK năm 2006) Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A Luận văn tốt nghiệp 1.1.2 Hệ thống tổ chức máy quản lý Ngân hàng HaBuBank Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức Ban Kiểm Soát Hội Đồng Quản trị UB quản lý tài sản UBCS Tín dụng Ban điều hành Tổng giám đốc Rủi ro thị trường khoản Rủi ro thị trường Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Rủi ro hoạt động Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Nguồn vốn Chiến lượt- Hợp tác-Marketing DVNH cá nhân DVNH doanh nghiệp Phát triển kinh doanh Kiểm tra xét duyệt tín dụng Cung ứng dịch vụ Hỗ trợ quản lý kiểm tra nội - Các cán quản lý ngân hàng: Hội đồng quản trị: Thành viên hội đồng quản trị năm tài vào ngày thành lập báo cáo năm 2006 sau: Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 10 Luận văn tốt nghiệp + Ngân hàng thuê các công ty kế toán, kiểm toán tư vấn, các công ty chuyên môn về các lĩnh vực xây dựng bản, đánh giá máy móc thiết bị thẩm định tính chính xác của dự án Tuy nhiên vấn đề thu thập xử lý thông tin nói lại là một vấn đề hết sức khó khăn phạm vi thu thập thông tin rất rộng, các nguồn thông tin thường không đầy đủ và khó tiếp cận, thời gian của cán bộ thẩm định lại ngắn.Vì vậy cán bộ thẩm định phải thường xuyên lưu ý vấn đề thu thập và lưu trữ thông tin một cách khoa học, nên thường xuyên trao đổi thông tin với để bổ sung cho nguồn thông tin thêm phong phú 2.3.5 Nâng cao hiệu tổ chức, điều hành, quản lý Công tác tổ chức điều hành thẩm định có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định dự án bởi nó ảnh hưởng tới tinh thần làm việc, ý thức trách nhiệm của từng cán bộ thẩm định Thực tế cho thấy dù xây dựng được một quy trình thẩm định hợp lý mà công tác tổ chức điều hành thẩm định không khoa học, chặt chẽ thì kết quả thẩm định cũng không cao Do việc hoàn thiện công tác này là cần thiết đối với các Ngân hàng việc thẩm định đầu tư bất động sản Trước tiên, Ngân hàng nên thành lập một phòng chuyên về thẩm định dự án đầu tư Trong đó cấu tổ chức gồm: một trưởng phòng và các cán bộ thẩm định Phòng thẩm định phải tách riêng khỏi phòng tín dụng Tuyển chọn cán bộ thẩm định có nghiệp vụ giỏi và chuyên sâu, có kinh nghiệm khả Chuyên môn hoá công tác thẩm định về hình thức và quy trình trình thẩm định Khi có phòng thẩm định riêng thì số lượng cán bộ thẩm định sẽ tăng lên đảm bảo san sẻ công việc quá trình thẩm định, giúp cho chất lượng thẩm định được nâng lên Bên cạnh lựa chọn cán chuyên thẩm định bất động sản để nâng cao khả thẩm định dự án phận Việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản cần được tiến hành dưới hình thức tập thể Các báo cáo thẩm định đưa sẽ được xem xét lại cách cẩn thẩn và chỉ có hiệu lực được thông qua bởi hội đồng thẩm định của Ngân hàng Đồng thời Ngân hàng cần gắn trách nhiệm của các cán bộ thẩm định với phần công việc mà họ đảm nhận và với những kết luận thẩm định mà họ đưa nhằm giảm thiểu rủi ro đạo Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 90 Luận văn tốt nghiệp đức công tác thẩm định Ngân hàng cần có biện pháp kiểm tra, kiểm soát nội bộ để phát hiện kịp thời các sai sót việc thẩm định, từ đó rút kinh nghiệm cho từng cán bộ thẩm định và có biện pháp xử lý kịp thời các sai sót đó Khi kiểm tra cần tập trung vào việc tính toán các chỉ tiêu tài chính và việc tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý tài chính doanh nghiệp, quản lý Ngân hàng quá trình thẩm định dự án đầu tư của các cán bộ Ngân hàng 2.3.6 Về công nghệ, thiết bị Bên cạnh yếu tố người, phương tiện, trang thiết bị ảnh hưởng đến hiệu công tác thẩm định nói chung thẩm định bất động sản nói riêng Kết thẩm định xác, nhanh chóng cán thẩm định trang bị thiết bị, phương tiện đại Ngân hàng quan tâm tới việc đầu tư trang thiết bị, máy móc phục vụ cho hoạt động thẩm định Các nhân viên phòng thẩm định trang bị máy vi tính, phòng có máy poto, nhiều máy in Ngoài ra, phòng thẩm định ứng dụng phần mền hỗ trợ việc phân tích dự án, giúp cán thẩm định việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định Ngân hàng cần trọng đến việc ứng dụng phần mền máy tính cho công tác thẩm định để nâng cao tính xác, khoa học kết thẩm định Cùng với việc đầu tư máy móc, ngân hàng khuyến khích cán nhân viên có sáng tạo, giải pháp hữu ích để nâng cao chất lượng thẩm định Thưởng cho cán có sáng tạo làm việc hiệu Từ hình thành ứng dụng cho ngân hàng, điều vừa tiết kiệm chi phí cho ngân hàng lại nhanh chóng dễ áp dụng vào thực tế công việc 2.3.7 Tăng kinh phí cho công tác thẩm định Thẩm định dự án đầu tư bất động sản việc tiến hành xem xét đánh giá cách khoa học, khách quan, toàn diện nội dung dự án, đánh giá tính khả thi dự án Một dự án đầu tư bao gồm nhiều khía cạnh, mà công tác thẩm định xác khía cạnh xem xét cách tỉ mỉ, đầy đủ Các cán thẩm định lựa chọn người có trình độ, kinh nghiệm, nhiên Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 91 Luận văn tốt nghiệp nắm bắt tất lĩnh vực để phân tích chuyên sâu tất nội dung Để tăng tính xác, chắn kết thẩm định cần tham khảo ý kiến chuyên gia, thuê tổ chức tư vấn đặc biệt dự án lớn dự án bất động sản Các cán thẩm định phải thường xuyên tới nơi dự án thực để kiểm tra, theo dõi tiến độ thực dự án tiến độ giải ngân vốn Vì công tác phí cán thẩm định cần phải hợp lý, cần phải tăng kinh phí để tạo điều kiện cho cán đến tận nơi diễn hoạt động đầu tư dự án để xem xét, đánh giá cho xác, khách quan Tuy nhiên việc tăng kinh phí tùy tiện, phải có quy định rõ ràng, chặt chẽ, việc tăng kinh phí phải liền việc tăng chất lượng thẩm định, tránh tình trạng lãng phí, tăng chi phí mà không tăng chất lượng 2.3.8 Những giải pháp khác * Giảm thời gian thẩm định Dự án đầu tư bất động sản dự án lớn, cần vốn lớn, thực thời gian dài, thẩm định cần khoảng thời gian định để thẩm định cho xác Nhưng kéo dài thời gian thẩm định ảnh hưởng tới tiến độ dự án, làm thời đầu tư, tăng chi phí cho dự án Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng cần thực việc đơn giản hóa thủ tục chế cho vay, phổ biến thủ tục vay vốn, nội quy vay vốn, hướng dẫn khách hàng việc chuẩn bị hồ sơ vay vốn, tránh tình trạng thời gian để bổ sung sửa chữa sau Để rút ngắn thời gian thẩm định mà đảm bảo chất lượng thẩm định đòi hỏi điều kiện như: trình độ cán thẩm định cao, có kinh nghiệm lực, quy trình, nội dung thẩm định hoàn thiện, thông tin phục vụ công tác thẩm định đầy đủ, xác, nhanh chóng, trang thiết bị đại Việc rút ngắn thời gian thẩm định đầu tư điều kiện để thu hút khách hàng đến với ngân hàng công tác đầu tư yếu tố thời gian vô quan trọng, việc rút ngắn thời gian thẩm định để vay vốn tăng hội đầu tư * Giải pháp về chiến lược khách hàng Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 92 Luận văn tốt nghiệp Khách hàng là một yếu tố quan trọng hoạt động kinh doanh của Ngân hàng nên Ngân hàng cần phải xây dựng một chiến lược khách hàng cho Ngân hàng Trong thời gian tới, Chi nhánh có thể thực hiện một số biện pháp sau: - Củng cố và phát triển khách hàng truyền thống, tăng số lượng khách hàng tới vay vốn Ngân hàng cần xây dựng cho mình một chính sách khách hàng lâu dài, vì việc thiết lập một quan hệ lâu dài giữa khách hàng và Ngân hàng quyết định sự tồn tại và phát triển của Ngân hàng tương lai Thông qua mối quan hệ lâu dài này Ngân hàng có điều kiện tham gia vào các dự án ở giai đoạn tiền khả thi, làm công tác tư vấn cho các doanh nghiệp từ lúc lập dự án Ngân hàng cần có chính sách ưu đãi với các khách hàng có quan hệ tốt với Ngân hàng, với tổ chức tín dụng khác, đồng thời cần sàng lọc những khách hàng làm ăn liên tục thua lỗ, những khách hàng có dấu hiệu lừa đảo Cần trọng tới chủ đầu tư có lực lĩnh vực bất động sản việc bỏ vốn lớn để đầu tư việc lực chủ đầu tư quan trọng Chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế có khả đối ứng vốn vay ngân hàng Chủ đầu tư có lực kinh nghiệm đấu thầu xây dựng đầu tư vận hành kết đầu tư tốt Làm vậy giúp Ngân hàng trì được mối quan hệ với khách hàng đồng thời giúp Ngân hàng thu thập được thêm thông tin về khách hàng giúp cho việc thẩm định được chính xác - Mở rộng khách hàng mới: Thường xuyên tổ chức hội nghị khách hàng, đồng thời nâng cao chất lượng phục vụ, thực hiện tốt hoạt động marketing nhằm thu hút thêm những khách hàng mới, có uy tín, có tình hình tài chính lành mạnh - Tư vấn giúp khách hàng nâng cao chất lượng soạn thảo dự án đầu tư bất động sản nhằm giảm thiểu sai sót phải sửa chữa, tiết kiệm thời gian Một điều kiện quan trọng để Ngân hàng xét duyệt cho khách hàng vay vốn là phải có phương án đầu tư khả thi Đối với những doanh nghiệp lớn có kinh nghiệm Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 93 Luận văn tốt nghiệp thì việc xây dựng các dự án để vay vốn Ngân hàng là khá dễ dàng, còn đối với với doanh nghiệp vừa và nhỏ hay doanh nghiệp tư nhân chưa có kinh nghiệm thì việc xây dựng một dự án tốt là không dễ dàng Nhiều dự án trình lên Ngân hàng được lập sơ sài, tính toán còn đơn giản, chưa có đủ tiêu cần để thẩm định, chưa phản ánh được hiệu quả mà dự án đem lại Vì vậy việc lập dự án cần có sự tư vấn của Ngân hàng để giúp khách hàng lựa chọn được dự án có hiệu quả Hoạt động tư vấn của Ngân hàng cần phải nâng cao giúp cho chủ đầu tư có thể tính toán chính xác nhu cầu vốn đầu tư, tính toán các nguồn tài trợ cho dự án cho hợp lý, xây dựng kế hoạch trả nợ Ngân hàng phù hợp với kế hoạch sản xuất kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm Với cách vậy, Ngân hàng có thể chủ động tìm và khai thác những dự án khả thi để quyết định cho vay và đồng thời cũng nâng cao chất lượng thẩm định đối với những dự án đó 2.3.9 Một số kiến nghị * Kiến nghị đối với Nhà nước Để không ngừng nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án, đặc biệt dự án bất động sản, tránh thất thoát vốn cho các Ngân hàng thương mại thì Nhà nước phải công bố quy hoạch tổng thể về phát triển kinh tế theo ngành, vùng, lãnh thổ và theo từng thời kỳ, có kế hoạch đầu tư một cách khoa học đối với các hạng mục công trình cụ thể để triển khai ở các địa phương vừa phải đảm bảo được tính cân đối vừa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội, tránh tình trạng đầu tư tràn lan Đưa quy hoạch chiến lược phát triển cụ thể cho vùng, khu vực Với điều kiện nền kinh tế nước ta, thì Chính phủ cùng các Bộ ngành cần các văn bản có biện pháp chỉ đạo dứt điểm về việc sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước Chỉ để lại những doanh nghiệp làm ăn có hiệu quả, tạo điều kiện cho việc đầu tư vốn của Ngân hàng phát huy được hiệu quả Điều việc để thúc đẩy doanh nghiệp làm ăn có hiệu kinh tế thị trường hội nhập Nhà nước cũng cần quy định rõ các biện pháp chế tài, biện pháp xử lý nghiêm Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 94 Luận văn tốt nghiệp trọng các trường hợp các doanh nghiệp cung cấp thông tin giả, sai lệch Đồng thời, Nhà nước cần chỉ đạo và có những biện pháp bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc chế độ kế toán thống kê và thông tin báo cáo theo đúng quy định nhà nước Bên cạnh đó, ban hành quy chế kiểm toán bắt buộc và công khai tình hình tài chính của doanh nghiệp nhằm tạo điều kiện giúp NHTM việc phân tích thực trạng hoạt động của doanh nghiệp, qua đó có sở phòng ngừa rủi ro tín dụng Nhà nước cần chỉ đạo cán bộ, các ngành cần xây dựng chi tiết kế hoạch đầu tư và các định hướng phát triển kinh tế, tránh tình trạng đầu tư tràn lan gây thất thoát vốn ngân hàng Nhà nước cần ban hành các quy định về đầu tư và các định mức thông số kỹ thuật của ngành để đảm bảo cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả dự án của ngân hàng được thuận lợi Trong điều kiện hội nhập nay, Nhà nước cũng cần sớm đưa sở pháp lý cho phép công ty chuyên cung cấp thông tin cho các hoạt động kinh tế cũng hoạt động của các ngân hàng thương mại được thành lập và hoạt động bởi là yêu cầu nhằm lành mạnh hoá các nguồn thông tin, hạn chế những rủi ro thị trường tình trạng thông tin không cân xứng gây * Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước Việt Nam với tư cách là đầu tàu hệ thống ngân hàng Việt Nam, có chức quản lý lưu thông tiền tệ Vì vậy bất kỳ một sự điều chỉnh nào của Ngân hàng Nhà nước chính sách tiền tệ đều có ảnh hưởng đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động của các Ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung và hoạt động cho vay theo dự án của của các Ngân hàng nói riêng Trong thời gian tới, để phát triển hoạt động cho vay, hoạt động thẩm định dự án đầu tư của các Ngân hàng cần có những định hướng cụ thể sau: Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo của mình hoạt động của hệ thống các Ngân hàng thương mại Việt Nam Ngân hàng Nhà nước cần phải ban hành các văn quy phạm, luật, quy định để hướng dẫn rõ ràng, cụ thể và nhất quán đối với các vấn đề có liên quan đến hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 95 Luận văn tốt nghiệp Ngân hàng Nhà nước địa bàn Tỉnh, Thành phố cần nắm vững phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội tỉnh, thành phố, những ngành kinh tế mũi nhọn Qua đó tư vấn cho các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng khác địa bàn đầu tư vốn cho các dự án của doanh nghiệp cho đúng hướng, mục tiêu phát huy được hiệu quả của vốn đầu tư và thu hồi vốn đúng hạn Ngân hàng Nhà nước tỉnh cần mở rộng phạm vi và nội dung thông tin tín dụng địa bàn mình quản lý nhằm cung cấp thông tin cần thiết theo yêu cầu của các Ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng về các doanh nghiệp, giúp cho các Ngân hàng thương mại có những thông tin đầy đủ để thẩm định và phân tích rủi ro trước đầu tư vốn cho doanh nghiệp Cần tạo lập chế để các Ngân hàng thương mại cung cấp đầy đủ chính xác, kịp thời các thông tin, số liệu cho Trung tâm thông tin tín dụng CIC của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Hàng năm, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần tổ chức những hội nghị kinh nghiệm Ngân hàng để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác giữa các Ngân hàng thương mại công tác thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần thực hiện các biện pháp để làm cho trung tâm thông tin tín dụng (CIC) ngày càng hoạt động hiệu quả, cung cấp nhiều thông tin xác cần thiết Trung tâm cần đưa các thông tin phản ánh mức độ rủi ro của từng ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của các doanh nghiệp để làm cứ cho các Ngân hàng thương mại phân loại, xếp hạng doanh nghiệp Ngân hàng Nhà nước phải tăng cường công tác tra, kiểm tra giám sát đối với các Ngân hàng để kịp thời phát hiện những sai sót công tác tín dụng, thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Nhà nước cần có quy định xử lý chi tiết, rõ ràng các hành vi cạnh tranh bất hợp pháp giữa các tổ chức tín dụng, các Ngân hàng thương mại như: cung cấp thông tin sai sự thật cho Ngân hàng khác, làm tổn hại lợi ích chung của hệ thống Ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng * Kiến nghị đối với NHTMCP Nhà Hà Nội, HABUBANK: - Biện pháp đẩy mạnh chất lượng tín dụng trung dài hạn Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 96 Luận văn tốt nghiệp Về quy trình tín dụng, Ngân hàng nên bám sát thực tiễn để hoàn thiện quy chế, quy trình, nghiệp vụ cho vay, từ đó chỉ đạo nghiêm túc việc thực hiện thẩm định theo quy trình Ngân hàng phải tổ chức thường xuyên các buổi hội thảo, các lớp tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ thẩm đinh và lãnh đạo Sở dĩ hoạt động này rất cần thiết vì cho vay trung dài hạn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Các yếu tố này cần đưa để tranh luận về nguyên nhân, hậu quả tác động của nó đến chính sách tiền tệ của chính phủ thế nào, từ đó những người tham gia hội nghị đến một quan điểm thống nhất xem xét cho vay theo dự án Như vậy thông qua các buổi hội thảo, kinh nghiệm của các cán bộ thẩm định được nâng lên đáng kể giúp cho các ngân hàng hạn chế thấp nhất rủi ro để vốn đầu tư được an toàn và hiệu quả - Nâng cao chất lượng thông tin: Nắm bắt được sự cần thiết của thông tin, Ngân hàng vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ thông tin các dự án đầu tư phức tạp, mang tính đặc thù, cần tăng cường việc thu thập xử lý thong tin dự án Ngân hàng cần nâng cao việc thu thập thông tin dự án Ở nước ta nay, các Ngân hàng thương mại thường khai thác thông tin từ hai nguồn bản là trung tâm thông tin CIC của Ngân hàng Nhà nước và trung tâm phòng ngừa rủi ro của các Ngân hàng thương mại Thực chất nguồn thông tin này là báo cáo từ các Chi nhánh Ngân hàng thương mại tập hợp lại nên chưa cập nhật, chưa khách quan và chưa có tính thuyết phục cao Ngân hàng cần trang bị thêm mạng lưới thông tin hiện đại cho toàn hệ thống, từ cấp sở lên trung ương Nhờ đó mà thông tin của từng khách hàng có quan hệ với Ngân hàng đều được kiểm tra thông qua hệ thống mạng máy tính Ngoài ra, muốn có thông tin về khách hàng mới quan hệ lần đầu thì trung tâm phòng ngừa rủi ro phải có quan hệ trao đổi thông tin với các Ngân hàng khác đã có quan hệ với khách hàng hay các quan tư pháp, các tổ chức phi Ngân hàng - Ngân hàng phải tích cực phối hợp với các Chi nhánh để thẩm định các dự án Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 97 Luận văn tốt nghiệp vay vốn vượt quyền phán quyết của Chi nhánh Cần tích cực trao đổi thông tin ngan hàng với chi nhánh, cần tinh giản các thủ tục để đẩy nhanh thời gian thẩm định dự án đầu tư, tránh tình trạng dự án đã được thông qua ở cấp Chi nhánh trình lên Hội sở lại bị chậm trễ khâu tái thẩm định - Đẩy mạnh nâng cao công tác kiểm tra, kiểm soát Thực tế cho thấy phòng kiểm tra, kiểm soát của Ngân hàng chưa thực sự hoạt động hiệu việc kiểm soát hoạt động tín dụng của các ngân hàng Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 98 Luận văn tốt nghiệp KẾT LUẬN Các dự án bất động sản ngày nhiều có nhiều rủi ro dự án Vì việc thẩm định ngày phải trọng ngân hàng Cho vay vấn đề không đơn giản Đó khoản đầu tư lớn có nhiều rủi ro vai trò công tác thẩm định quan trọng Trong kinh tế thị trường mà lạm phát trượt giá diễn mạnh nay, rủi ro vấn đề lớn, việc khoản tiền đầu tư lớn cần cân nhắc thận trọng xem có đem lại hiệu hay không việc cần thiết Một dự án đem lại hiệu cho chủ đầu tư, ngân hàng xã hội tránh gây tổn thất cho kinh tế khó khăn nước ta Muốn cần phải có dự án tốt, có tính khả thi cao, tránh rủi ro Cần có người lập dự án tốt cần có người thẩm định dự án tốt, giảm thiểu sai lầm Bất động sản lĩnh vực đầu tư vào có lãi có lãi cực lớn, thua lỗ gây khoản nợ xấu, nợ khó đòi lớn gây thiệt hại cho kinh tế Nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản vấn đề ngân hàng quan tâm tới Trong em đề cập vấn đề nhỏ mà em nhận thấy, mong thầy cô bảo Em xin chân thành cám ơn giúp đỡ TS Nguyễn Hồng Minh giúp em hoàn thành viết Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 99 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Giáo trình kinh tế đầu tư – PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt TS Từ Quang Phương – NXB Thống Kê 2005 2.Giáo trình lập dự án đầu tư - PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt NXB Thống Kê 2003 3.Giáo trình thẩm định tài dự án – PGS-TS Lưu Thiên Hương, NXB Thống kê Hà Nội, 2004 4.Giáo trình Ngân hàng Thương mại– PGS-TS Lưu Thiên Hương, NXB Thống kê, 2003 5.Giáo trình thẩm định dự án đầu tư, Vũ Công Tuấn, NXB Quốc gia Hà Nội,2002 6.Báo cáo thường niên Ngân hàng Thương mại cổ phần Nhà Hà Nội HABUBANK 7.Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án “Khách sạn Hoàn Cầu” công ty TNHH Hoàn Cầu 8.Các tạp chí ngân hàng, thẩm định dự án 9.Các trang web ngân hàng 10 Một số luận văn anh chị khóa trước Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 100 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT NHNN: Ngân hàng nhà nước HBB: HaBuBank MMTB: máy móc thiết bị PAKD: Phương án kinh doanh VD: ví dụ GD: giao dịch TS: tài sản TMCP: Thương mại cổ phần TSCĐ: Tài sản cố định VCĐ: Vốn cổ đông PTKD: Phát triển kinh doanh KS: Khách sạn TNDN: thu nhập doanh nghiệp LNST: Lợi nhuận sau thuế GTGT: Giá trị gia tăng Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 101 Luận văn tốt nghiệp Lời cam đoan: Em xin cam đoan tất nội dung luận văn không copy Tất số liệu sử dụng từ tài liệu tham khảo Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 102 Luận văn tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ * Giải pháp về chiến lược khách hàng 92 * Kiến nghị đối với Nhà nước 94 Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 103 Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC Trang * Giải pháp về chiến lược khách hàng 92 * Kiến nghị đối với Nhà nước 94 Sinh viên Bùi Thanh Hà –Lớp: Đầu tư 46A 104