MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG .4 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ 1.1.1 Đầu tư phát triển đầu tư phát triển nhà 1.1.2 Vốn nguồn vốn cho đầu tư phát triển 1.1.3 Kết hiệu đầu tư phát triển nhà 15 II THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRONG GIAI ĐOẠN 2002 2006 19 2.1 TÌNH HÌNH CHUNG VỀ NHÀ Ở CỦA CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 19 2.1.1 Tình hình nhà công nhân làm việc khu công nghiệp 20 2.1.2 Nhu cầu nhà công nhân khu công nghiệp 21 2.1.3 Giá nhà giá xây dựng nhà năm gần .22 2.2 THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIÊP 22 2.2.1 Tình hình tổng hợp vốn đầu tư phát triển nhà công ty 23 2.2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp 24 2.2.3 Quản lý trình sử dụng vốn đầu tư .30 2.2.4 Tình hình đầu tư phát triển nhà cho công nhân năm 2002 - 2006 theo hình thức đầu tư 32 2.3.1 Kết hiệu sữ dụng vốn dụ án đầu tư xây dựng nhà cho công nhân khu cụng nghiệp 37 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân đầu tư phát triển nhà cho công nhân KCN 42 III ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP ĐỂ KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ TRONG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN LÀM VIỆC TRONG CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 43 3.1 MỤC TIÊU 43 3.1.1 Thực mục tiêu kinh tế xã hội 43 3.1.2 Mục tiêu an toàn xã hội .44 3.2 ĐỊNH HƯỚNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO CÔNG NHÂN TRONG CÁC KCN 44 3.2.1 Quan điểm vai trò nhà nước định hướng XHCN 44 3.2.2 Quan điểm tài 45 3.2.3 Quan điểm phát triển đồng 45 3.2.4 Quan điểm kiến trúc quy hoạch 46 3.3 CÁC GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC HẠN CHẾ VÀ THỰC HIỆN ĐƯỢC CÁC ĐỊNH HƯỚNG .46 3.3.1 Hổ trợ tài cho dự án đầu tư nhà cho công nhân KCN 46 3.3.2 Đầu tư nhà phù hợp với nhu cầu khả toán công nhân 50 3.3.3 Các sách hợp lý tạo điều kiện phát triển nhà cho công nhân KCN 55 3.3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp 58 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C LỜI MỞ ĐẦU Nhà vấn đề phức tạp nhu cầu thiểu đời sống công nhân khu công nghiệp vấn đề thu hút quan tâm đặc biệt toàn xã hội Nó lĩnh vực đòi hỏi sớm có sách mang tầm chiến lược Ở nước ta với trình phát triển công nghiệp hoá đại hoá khu công nghiệp ngày phát triển với số lượng lớn nên nhu cầu nhà công nhân khu công nghiệp ngày lớn vấn đề xúc đảng nhà nước quan tâm Trong năm trở lại với lên xã hội Nhà nước tạo điều kiện cho người lao động có nhà để nâng cao đời sống.Tuy nhiên, việc chăm lo, việc tạo điều kiện cho họ có nhà vẩn toán khó khăn Theo thống kê nhu cầu thuê nhà, miền Bắc có 50%, miền Nam có 65,8% lao động khu công nghiệp, khu chế xuất có nhu cầu thuê nhà Trong đó, khu giải nhu cầu nhà cho 6,5% số lao động Vấn đề nhà cho công nhân xúc, sau nhiều năm bàn bạc giậm chân chỗ Thực tế nước cho thấy , để đẩy mạnh tốc độ phát triển khu công nghiệp với trình công nghiệp hoá đại hoá vấn đề nhà đặc biệt vấn đề nhà cho công nhân khu công nghiệp cần giải đắn, đáp ứng kịp thời Là tiền để tạo niềm tin vững cho người lao động nổ lực hăng say làm việc Ở nước ta năm gần Đảng Nhà Nước có cố gắng quan tâm, chăm sóc, tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu xúc nhà cho công nhân Đã có nhiều công trình dự án đề cập đến phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp, ngày xác định vấn đề cấp bách ưu tiên Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Tuy nhiên vấn đề nhà cho công nhân vấn đề phức tạp nhạy cảm nên thực tế sinh nhiều vấn đề cần quan tâm nghiên cứu giải cách mức Để hiểu thêm trình giải nhà cho công nhân khu công nghiêp em chon đề tài nghiên cứu “Đầu tư phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp Việt Nam thực trạng giải pháp ” sở đưa giải pháp với huy vọng sẻ góp phần nhỏ bé vào hoàn thiện trình sách nhà cho công nhân khu công nghiệp nhà nước Tuy nhiên thời gian, trình độ lượng kiến thức có hạn, thời gian nghiên cứu khó tránh khỏi hạn chế Vì em mong có đóng góp ý kiến phê bình thầy cô giáo, bạn người có tâm huyết lĩnh vực Em xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt tận tình hướng đẫn em suốt trình nghiên cứu đề tài Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ 1.1.1 Đầu tư phát triển đầu tư phát triển nhà 1.1.1.1 Đầu tư phát triển Đầu tư hoạt động tồn tất yếu có vai trò quan trọng kinh tế Đầu tư nói chung huy sinh nguồn lực (như tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động ) Để tiến hành hoạt động nhằm thu kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư trình sử dụng vốn để tái sản xuất mở rộng sở vất chất, vốn đầu tư hình thành từ tiền tích luỹ xã hội, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ : bao gồm tiền tiết kiệm dân vốn huy động từ nguồn khai thác đưa vào sử dụng trình trái sản xuất xã hội nhầm trì tiềm lực sẳn có tạo tiềm lực cho kinh sản xuất xã hội Có thể nói , Đầu tư yếu tố định phát triển sản xuất xã hội, chìa khoá tăng trưởng Đầu tư phát triển hoạt động đầu tư người có tiền bỏ để tiến hành hoạt động nhằm tạo tài sản cho kinh tế, làm tăng tiềm lực sản xuất kinh doanh hoạt động xã hội khác, điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đời sống vật chất tinh thần người lao động Đó việc bỏ tiền để xây dựng, sữa chửa nhà cửa kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị lắp đặt chúng bệ bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực chi phí thường xuyên gắn liền với hoạt động tài sản nhằm trì tiềm lực hoạt động sở tồn tạo tiềm lực cho kinh tế xã hội Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C * Đặc điểm đầu tư phát triển - Vốn đầu tư ( tiền , vật tư, lao động ) cần huy động cho công đầu tư lớn - Thời gian cần thiết cho công đầu tư dài vốn đầu tư phải nằm khe động lâu, không tham gia vào trình chu chuyển kinh tế, suốt thời gian không mang lại lợi ích cho kinh tế - Thời gian vận hành kết đầu tư thu hồi đủ vốn bỏ lý tài sản vốn đầu tư tạo thường vài năm hàng chục năm có nhiều trường hợp vĩnh viễn - Nếu kết đầu tư công trình xây dựng sẻ sữ dụng nơi mà tạo - Các kết quả, hiệu đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố không ổn định tự nhiên, hoạt động kinh tế - xã hội : Điều kiện địa lý, khí hậu, chế sách, nhu cầu thị trường quan hệ quốc tế … đẫn đến có độ mạo hiểm cao 1.1.1.2 Đầu tư phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp Khái niệm đặc điểm nhà : Nhà nơi che, mưa nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khặc nghiệt thiên nhiên người Tại người sinh ra, nuôi dưỡng trưởng thành Đó nhu cầu đồng thời quyền người Tuy sản phẩm trình sản xuất nhà coi sản phẩm hàng hoá đặc biệt có đặc điểm sau : Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Thứ : Nhà tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu vật liệu xây lên Thông thường thời gian tồn từ 50 đến 60 năm có trường hợp hàng trăm năm lâu Thứ hai : Nó có tính cố định hình dạng kiến trúc kết cấu trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc khó khăn tốn Thứ ba : Nhu cầu nhà phong phú tuỳ thuộc vào sở thích khả tầng đối tượng Hơn nhu cầu thay đổi theo phát triển kinh tế - xã hội Thứ tư : Đối với khu đô thị nhà phận quan trọng chủ yếu nằm sở hạ tầng đô thị mà cụ thể sở hạ tầng xã hội Do vậy, sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhà lại có tác động mạnh mẻ tới mặt đô thị : Giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện , thông tin liên lạc … Ảnh hưởng tới sống điều kiện sinh hoạt người nhà Đầu tư phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp: Trong xã hội có hai cách để giải nhu cầu nhà công nhân : Đó nhu cầu tự xây dựng lập tổ chức hay đơn vị chuyên môn xây dựng nhà cung ứng cho thị trường Cách thứ nhất: Quá trình xây dựng gắn liền với việc diện tích định bị lợi ích người hay nhóm người Điều không nên tồn dân số đông tốc độ tăng lên nhanh nên giá thành diên tích đủ xây nhà lớn người lao đông mua để xây dựng Cách thứ hai: Nhà trở thành loại hàng hóa tạo nhớ trình đầu tư Đây hoạt động đầu tư phát triển tạo tài sản cho xã hội, tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C đầu tư phát triển nhà khu công nghiệp mà đất đai sử dụng hiệu quả, cung cấp chổ cho người lao động , giúp cho họ ổn định chổ để yên tâm lao động, đóng góp vào tăng trưởng phát triển chung toàn xã hội Một số đặc điểm hoạt động đầu tư phát triển nhà : • Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư : Nhà nước, doanh nghiệp ngành xây dựng, đơn vị kinh tế tổ chức xã hội … đầu tư với mục đích thu lợi ích từ tài giải nhu cầu nhà thiết khu công nghiệp • Nguồn vốn đầu tư : nhà vừa quyền cá nhân đồng thời trách nhiệm toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư huy động từ nguồn xã hội ngân sách nhà nước, vốn tự có doanh nghiệp sản xuất, tổ chức tín dụng, người có nhu cầu nguồn khác • Loại hình đầu tư : Do nhu cầu khả người khác nên đầu tư xây dựng nhà phong phú : cho người có thu nhập thấp 1.1.1.3 Các nhân tố tác động tới nhân tố đầu tư phát triển nhà cho công nhân KCN Cũng loại hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp chịu tác động nhân tố môi trường vi mô vĩ mô, chủ quan khách quan, yếu tố kinh tế - xã hội môi trường đầu tư … Các nhân tố tác động tích cực hoạc tiêu cực tới hoạt động đầu tư Có thể kể đến nhân tố sau: Lãi suất : Đây coi yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt lĩnh vực đầu tư xây dựng sử dụng lượng vốn lớn Khi lãi suấ giảm tức chi phí sử dụng vốn giảm sẻ khuyến khích nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo nhiều sản phầm cho xã hội ngược lại Với khả mạnh mẽ Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C cầu đầu tư, lãi suất công cụ quản lý kinh tế đặc biệt quan trọng Nhà Nước Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất thị trường Nhà Nước tác động tới lĩnh vực kinh tế Hơn Nhà Nước sử dụng mức lãi suất ưu đãi khác biện pháp kích thích lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào sách ưu tiên phát triển kinh tế tầng thời kỳ Đối với Nhà Nước thời bao cấp sẻ ngân sách đài thọ hoàn toàn chuyển sang thị trường để khuyến khích tham gia thành phần kinh tế Nhà Nước áp dụng lại suất ưu đãi cho dự án đầu tư vào lĩnh vực để nhanh chống tạo quỷ nhà lớn phục vụ nhu cầu người đân Tỷ suất lợi nhuận bình quân : Đây nhân tố khách quan vừa phản ánh thời kỳ đầu tư vào ngành có lợi, mặt khác điều tiết đầu tư ngành sang ngành khác Khi tỷ suất lợi nhuận bình quân ngành cao ngành khác có nghĩa đầu tư vào ngành có khả thu lợi nhuận cao kích thích nhà đầu tư bỏ vốn vào Trong trường hợp đầu tư vốn vay tỷ suất lợi nhuận bình quân giới hạn tỷ suất vay vốn Nhà cho công nhân lĩnh vực Nhà Nước khuyến khích đầu tư tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trương “Xã hội hóa” vấn đề nhà ở, mặt thu hút tham gia thành phần xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà Nước Những sách cho chậm nộp tiền thuê đất, hay chí miễn tiền thuê đất xây dựng nhà cao tầng, áp dụng mức thuế ưu đãi, hổ trợ số hạng mục công trình ( hạ tầng xã hội kỹ thuật )… Của Nhà Nước Thời gian qua cộng với buông lỏng quản lý lĩnh vực đất đai xây dựng làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận hoạt động đầu tư xây dựng nhà Chu kỳ kinh doanh : dao động kinh tế theo thời gian, trải qua hai giai đoạn đặc trưng đỉnh đáy, đỉnh giai đoạn cực Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Phát triển nhà theo: “Chiến lược toàn cầu chỗ đến năm 2000” cuả Liên hợp quốc là” … Khái niệm chỗ thích hợp có nghĩa rộng mái che đầu, có nghĩa riêng tư thích hợp khaỏng không gian thích hợp, an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng thông gió thích hợp cho việc làm tới công trình dịch vụ tất với giá phải chăng…” 3.2.4 Quan điểm kiến trúc quy hoạch Phát triển nhà đô thị phải đồng với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội Các giải pháp kiến trúc nhà bảo đảm hài hoà tính đại với tính dân tộc, đa dạng hoá không lạc hậu giai đoạn phát triển Xây dựng sách cụ thể chỉnh trang tôn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện quy hoạch nâng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng khu chung cư thấp tầng, cao tầng bảo tồn làng truyền thống trình quy hoạch phát triển đô thị Quy hoạch phát triển nhà ti phải bám sát quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tầng vùng , thành phố 3.3 CÁC GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC HẠN CHẾ VÀ THỰC HIỆN ĐƯỢC CÁC ĐỊNH HƯỚNG 3.3.1 Hổ trợ tài cho dự án đầu tư nhà cho công nhân KCN Tài nhà cho công nhân khu công nghiệp có đặc điểm riêng so với đầu tư cho vay khác: Thứ nhất, yêu cầu cho vay với số lượng tương đối lớn Thứ hai, thời gian trả tiền vay dài từ 10-20 năm tổng số tiền thường gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm người vay bình thường 46 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Do hai đặc điểm kể mà người vay tiền mong muốn trả tiền vay thời gian dài Chính trả chậm người vay, đặc biệt trường hợp lãi suất cố định, tổ chức tài thương phải đối phó với vấn đề - Kỳ hạn: Các khoản vay phải tính toán thời gian dài Chi phí nguồn vốn: Là lợi nhuận khoản ký thác tiết kiệm Các khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lãi suất khoản cho vay Các khó khăn xuất cho tổ chức tài nhà khả chuyển đổi thời hạn nguồn vốn (mà chuyển đổi thời hạn vốn thu Vào khoản tiền ngắn hạn thông qua quỹ tiết kiệm khoản ký thác vay dài hạn) Việc rút ạt tiền gửi tiết kiệm khoản ký thác khiến cho tổ chức tài phải vay tiền với lãi suất cao điều tạo trở ngại toán tiền mặt Để tránh khó khăn toán, tổ chức tài nhà cần phải thu hút nguồn tài dài hạn, ví dụ phát hành trái phiếu dựa vào khoản cho vay dài hạn nhà nước Một vấn đề khó khăn khác giá nguồn vốn- lãi suất tiền gửi Lãi suất tiền gửi có tác động đến chi phí nguồn vốn khoản chênh lệch thu Đối với tổ chức tài chúng hai thông số quan trọng định thành công hay thất bại hoạt động tài Đối với khoản cho vay dài hạn, lãi suất thông số quan trọng để tính toán khoản trả chậm Lãi suất cho vay tính cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau: +Lãi suất thực tế để trả cho khoản tiền tiết kiệm ký thác +Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát dự tính tương lai 47 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C +Đảm bảo chi phí hoạt động tổ chức tài 3.3.1.1 Hỗ trợ tài cho dự án xây dựng nhà cho công nhân KCN * Thời hạn lãi suất cho vay: Đặc điểm tài nhà đặc điểm kinh tế người vay mà yêu cầu tổ chức tài phải cho vay dài hạn với lãi suất thấp Tuy nhiên, thời hạn lãi suất cho vay chịu ảnh hưởng tình hình kinh tế địa phương Khi lạm phát cao kinh tế không ổn định thường thời hạn cho vay ngắn lãi suất cao Ngoài ra, thời hạn vay lãi suất vay chịu ảnh hưởng uy tín người vay Với chi nhánh thuộc ngân hàng Nhà nước Việt nam thời hạn lãi suất vay Chính phủ quy định Để đạt thành tựu mục tiêu lớn lao đòi hỏi Chính phủ phải chuyển chủ trương nhà sang khía cạnh cầu lĩnh vực nhà ở, thông qua chiến lược tập trung hỗ trợ lĩnh vực tài nhà Vấn đề đòi hỏi phối hợp sách chặt chẽ phối hợp hai lĩnh vực tài nhà Tài nhà cần xem thành tố chủ chốt hai mảng sách tài nhà Các yếu tố chiến lược cần bao gồm: Mở rộng mặt tài thị trường vốn lĩnh vực ngân hàng, thành lập hình thức tiết kiệm gắn kết với khoản vay nhà tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn nhà nước để làm tăng khả toán Các lĩnh vực chủ chốt mà Chính phủ cần tập trung hoạch định sách bao gồm: + Cải cách giám sát lĩnh vực tài + Tạo dựng trì lòng tin người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân hàng 48 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C + Tạo hổ trợ cho vay với lãi suất ưu đãi + Xây dựng sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động nguồn tín dụng dài hạn + Có sách khuyến khích (về tỷ lệ, khoản dự trữ) để thu hút quan tâm ngân hàng việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà + Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị + Thực thi quy trình đơn giản đăng ký chấp + Sửa đổi luật dân để hỗ trợ việc thu hồi nợ chấp tài sản thông qua hình thức bán tài sản chấp + Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp để phát triển thành định chế thị trường chấp Loại hình quy mô nhà cần cấp có thẩm quyền phê duyệt có liên quan tới quy mô vốn vay khả trả nợ người vay Việc có loại hình quy mô nhà duyệt tránh thất thoát vốn vay sở để kiểm tra tình hình sử dụng vốn khuyến khích người vay sử dụng hiệu bảo toàn đựơc vốn Nếu vay vốn với mục đích mua nhà công ty phát triển nhà xây dựng nằm chương trình phát triển nhà lượng vốn vay chịu ảnh hưởng ba yếu tố Cả ba yếu tố (Cơ cấu vốn vay quy định, Thu nhập tích luỹ người vay, Loại hình quy mô nhà duyệt) có quan hệ chặt chẽ với Ngoài có yếu tố khác ảnh tưởng tới ba yếu tố từ thay đổi lượng vốn vay vị trí trị, xã hội người vay Ví dụ đối tượng vay thuộc diện sách có ưu đãi đối tượng không thuộc diện sách 49 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C 3.3.2 Đầu tư nhà phù hợp với nhu cầu khả toán công nhân 3.3.2.1 Xác định nhu cầu nguyện vọng khả toán công nhân Thứ nhất: Nguyện vọng Cải thiện nhà cho người thu nhập thấp ưu tiên hàng đầu định hướng quốc gia chỗ chương trình phát triển nhà cấp Quốc Trong định hướng phát triển nhà đến năm 2010 nêu mục tiêu: “ Tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp thông qua mô hình huy động vốn hỗ trợ quyền chế tạo điều kiện đất xây dựng, hạ tầng dịch vụ công cộng” Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30 nghìn hộ cho công nhân thuê Chương trình xây dựng nhà cho người thu nhập thấp năm xây dựng 3000 hộ cho công nhân thuê đầu tư hạ tầng, phân xây nhà bán trả góp 4000 Trong mục tiêu giải pháp phát triển nhà đến năm 2005 2010 Tổ chức đầu tư số nhà với giá thành hạ, tiện nghi trung bình, mức thuê hay mua trả góp với trợ giúp Nhà nước Có giải pháp hỗ trợ cho người thu nhập thấp thông qua hỗ trợ đầu tư, tài - tín dụng, sách đất ở…Xây dựng quy chế khuyến khích tổ chức, quan doanh nghiệp thực phát triển nhà đô thị cho công chức, viên chức có khó khăn nhà hưởng ưu đãi Nhà nước tham gia tạo lập chỗ đô thị Trong dự thảo chương tình phát triển nhà đô thị năm 2001-2005 Bộ Xây dựng có ghi “ Thực sách tạo điều kiện ưu đãi đầu tư xây dựng nhà dự án nhà dành cho cán CNVC người thu 50 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C nhập thấp (áp dụng dự án nhà ưu đãi): miễn giảm tiền sử dụng đất, Nhà nước hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng phạm vi dự án công trình hạ tầng xã hội phạm vi dự án Kết số khảo sát xã hội học Hà Nội TPHCM chứng tỏ người thu nhập thấp người lao động khu công nghiệp có nguyện vọng cải thiện tiêu chuẩn điều kiện nhà Hầu hết nguyện vọng hộ thu nhập thấp thường thích sống chung cư cao tầng vị trí chung cư thường tiện việc lại để họ tiện việc Bảng 18: Nguyện vọng hộ thu nhập thấp Tp Hà Nội nơi ở: Ý muốn Loại Hình người công nhân Ở nhà thuê quanh chổ làm 18% Ở nhà tập thể KCN 25% Ở chung cư cao tầng xa 9% chổ làm Ở chung cu cao tầng 48% gần chổ làm (Nguồn số liệu thực tế quỹ phát triển nhà thuộc Bộ Xây dựng) Điều tra xã hội học nhà ở, hỏi thứ tự ưu tiên, hộ trả lời: Ưu tiên 1: Cải thiện bữa ăn cho gia đình 65% Ưu tiên 2: Sửa chữa nâng cấp nhà 42% Ưu tiên 3: Tích lũy cho tương lai 30% Thứ hai: Khả toán để cải thiện nhà ở: 51 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Theo số liệu Tổng cục Thống Kê, đầu tư tích luỹ nhà tài sản cố định năm bình quân hộ phân theo nhóm thu nhập năm 1999 (mỗi nhóm có 20% số hộ): Bảng19: Phân tích tỷ lệ tích luỹ cho nhà tổng số thu nhập Nhóm thu nhập Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Nhóm Thu nhập hộ Tích luỹ nhà tài Trong đó: nhà % (triệu đ) sản cố định 825 1.884 2.630,4 4.137,84 5.582,24 320,02 1.275,41 1.875,22 2.704,78 3.059,12 523,76 896,7 1.209.88 2.052,68 4.650,89 thu Số lượng nhập 11 14.2 (Nguồn số liệu thống kê- Quỹ phát triển nhà thuộc Bộ xây dựng) Theo ước tính, thu nhập tích luỹ cho nhà tài sản cố định khu vực thành thị có cao hơn, số liệu cụ thể Để cải thiện tình trạng nhà ở, hộ thu nhập thấp cần dành khoản lớn từ thu nhập để tích luỹ cho nhà ở, khoảng 25% thu nhập Kết khảo sát xã hội học số khu vực đô thị cho thấy số ghi nhận khả toán- vấn đề quan trọng Kết khảo sát nhóm tư vấn Hà Nội tháng 4-5/2001 cho thấy số tiền vay trung bình để xây nhà dao động từ 39,3 triệu đồng đến 52,8 triệu đồng/hộ Với số tiền trả góp từ 285.000 –1.180.000 đồng / tháng Chi phí bình quân cho nâng cấp cải tạo nhà từ 19,1 – 22.9 triệu đồng Trong số tiền cần vay mượn từ 11.9 –15.9 triệu đồng Hàng loạt chương trình nhà thực đô thị lớn, đặc biệt Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Các nhà đầu tư xây dựng nhà phát triển nhiều loại hình nhà nhà hộ chung cư cao tầng để bán ưa chuộng Hình thức toán đa dạng toán tiền mua nhà lần trả góp hàng tháng 52 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Hiện Nhà nước có số sách ưu tiên đất cho người thu nhập thấp miễn thu tiền sử dụng đất cho dự án xây dựng chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp nhà tình nghĩa cho gia đình sách gia đình nghèo có khó khăn trả tiền sử dụng đất Nhà Nước quy định khu công nghiệp dành 20% quỹ đất để giải nhà cho người lao động 3.3.2.2 Các hình thức nhà công nhân ưa chuộng phự hợp với mức sống , khả họ Quy mô hộ: Do khả tài hạn chế, người lao động mong muốn diện tích hộ 30-50 m2, lấy diện tích hộ trung bình 40m2 Điều tra xã hội học Sở Địa chính- Nhà đất năm 2004 cho thấy nhu cầu diện tích nhà tập trung loại nhà 30-50, Loại hộ < 30m2 có 10% số hộ mong muốn Khoảng 40% số hộ thuộc nhóm hộ dân chuộng loại hộ > 50m2, Có nhiều loại hình cải thiện nhà cho người thu nhập thấp, theo kết khảo sát nêu 53 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Bảng 20: Các phương án cải thiện nhà mà hộ thu nhập thấp lựa chọn (% số người hỏi) Loại hình Sửa chữa, nâng cấp nhà Mua đất để xây nhà Mua nhà Thuê nhà Chưa có ý định Người lao động (%) 36.80 7.40 7.00 2.00 46.80 (Nguồn: Khảo sát xã hội Sở Địa Chính- Nhà đất Hà Nội.) Loại hình nhà ưa chuộng Kết số điều tra xã hội học cho thấy số ý niệm sở thích hộ thu nhập thấp loại hình nhà Nhà chung cư ưa thích nhiều Do điều kiện tài người thu nhập thấp có hạn nên họ cảm thấy mô hình nhà chung cư thích hợp Thứ nhất, diện tích nhà vừa đủ để sống (từ 40-50 m2/căn hộ) Thứ hai, điều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập Thứ ba, giá nhà chung cư vừa phải, hợp lý Khoảng 1.8 triệu/ 1m2 mua hộ chung cư (giá có hỗ trợ thêm nhà nước bán trả góp dần) * Cải tạo nâng cấp nhà có: Đây loại hình phổ biến nhất, đô thị tồn nhiều khu nhà lụp xụp, phần lớn hộ thu nhập thấp có nhà ở, diện tích nhà chật hẹp, chất lượng nhà hạ tầng kỹ thuật Loại nhà cần cải tạo nâng cấp * Những ưu điểm thuận lợi việc cải tạo nâng cấp nhà có bao gồm: 54 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C +Không phải di dời nơi khác, không ảnh hưởng đến công việc làm, không xáo trộn lớn hộ, hộ dân cư làm dịch vụ địa bàn +Không phải giải đất đai xây dựng mới, tận dụng cải tạo nâng cấp hạ tầng kỹ thuật có, cải tạo môi trường cho khu nhà lụp xụp, môi trường bị ô nhiễm +Vốn đầu tư để cải tạo, nâng cấp nhà có thấp nhiều so với xây dựng Kinh nghiệm nhiều nước phát triển cho thấy loại hình cải tạo nâng cấp nhà có mang lại hiệu kinh tế xã hội cao loại hình phổ biến Nhà nước cần có sách ưu tiên nhằm khuyến khích công ty đầu tư phát triển nhà chung cư cho thuê phục vụ đối tượng điều kiện mua nhà xây hộ Đối tượng loại nhà cho thuê công nhân khu công nghiệp, người nông thôn vào làm việc nhà máy chưa có hộ khuẩu thức thành phố, gia đình trẻ lập nghiệp 3.3.3 Các sách hợp lý tạo điều kiện phát triển nhà cho công nhân KCN Bộ Xây dựng cần xây dựng sách nhà cho công nhân toàn diện, kết hợp với đề nghị sách tài nhà báo cáo thành phận tài liệu Định hướng Phát triển nhà giai đoạn 2001-2010 soạn thảo trình Chính phủ Một là, tiền thuê đất Chính sách tiền thuê đất hợp lý khuyến khích nhà đầu tư đầu tư vào dự án xây dựng nhà mà góp phần hướng dẫn nhân dân việc lựa chọn hình thức nhà phù hợp với khả chi trả điều kiện sống, sinh hoạt thực tế gia đình Nhà nước tiếp tục phải điều chỉnh giá thuê đất, giao đất hình thức chậm trả tiền đất… Đối với nhà chung cư cao tầng cần có sách 55 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C miễn giảm tiền thuê đất, giao đất hộ sống nhà cao tầng, cho phép chậm nộp tiền đất bán diện tích chủ đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh, không năm Nên có sách bán nhà trả góp khoảng thời gian định không 10 năm phụ thuộc vào điều kiện thu nhập thực tế đối tượng thụ hưởng Trong thời gian chưa trả đủ tiền mua nhà không mua, bán, cho, tặng chuyển nhượng diện tích nhà Hai là, sách thuế Chính sách thuế thực chất sách thực nhiệm vụ điều tiết phân phối lại thu nhập xã hội Như vậy, sách thuế đất đai phải đảm bảo công điều tiết sách phát triển nhà Ba là, sách nguồn vốn đầu tư Trong thời gian tới cần có sách khuyến khích nguồn vốn khác đầu tư xây dựng khu dân cư thông qua việc khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, cho thuê diện tích Đối với đối tượng có thu nhập thấp, không đủ khả mua nhà được, Nhà nước nên giao cho doanh nghiệp tự thực việc quản lý, cho thuê nhà sở tự hạch toán kinh doanh Nhà nước không trực tiếp can thiệp vào công việc sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, mà điều tiết thông qua công cụ gián tiếp khác thuế, tín dụng, đầu tư hạ tầng hàng rào… Bên cạnh việc đầu tư trực tiếp, Nhà nước cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp đối tượng thuộc diện sách mà lại có thu nhập thấp, đối tượng làm công ăn lương, dân nghèo thành thị Các chủ dự án đầu tư xây dựng công trình nhà cho đối tượng dân cư có thu nhập thấp, xây dựng chung cư vay vốn tín dụng đầu tư phát triển Nhà nước với lãi suất ưu đãi từ Quỹ hỗ trợ phát triển nhà Tuy nhiên, nên hình thành phát triển quỹ phát triển nhà, Nhà nước hỗ trợ phần lãi suất huy động Đồng thời, quỹ phát triển nhà, Nhà nước hỗ trợ phần 56 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C lãi suất huy động Đồng thời, quỹ phát triển nhà với doanh nghiệp quản lý thu hồi vốn đầu tư trường hợp trả góp, trả dần Việc vay vốn ưu đãi khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà để bán thẳng cho người tiêu dùng mà cho thuê,hoặc cho bán trả góp Bốn là, sách giá kinh doanh Chính sách giá kinh doanh mặt định khả thu hút nguồn lực xã hội đầu tư xây dựng nhà ở, mặt khác tạo công xã hội tự kinh doanh theo pháp luật chủ đầu tư Giá quy định cách chủ quan thấp tạo nhu cầu giả tạo, gây áp lực việc giải nhà Giá quy định cao gây khó khăn cho doanh nghiệp chủ đầu tư sản xuất kinh doanh Năm là, sách xã hội việc xác định đối tượng hưởng ưu đãi Việc giải công xã hội việc xác định đối tượng thụ hưởng ưu đãi Nhà nước quan trọng Sáu là, thành lập Ban quản lý vận hành khu nhà chung cư Một yếu tố góp phần tích cực việc khuyến khích người dân khu chung cư, tạo môi trường cảnh quan, kiến trúc đô thị việc quản lý vận hành khu chung cư Cần thành lập Ban quản lý khu nhà chung cư, kết hợp với tổ chức máy tổ dân phố, tổ tự quản Các nhà đầu tư phát triển nhà phép chậm toán thuế sử dụng đất, đầu tư vào hạ tầng sở Xây dựng nhà chung cư cho hộ thu nhập thấp miễn thuế sử dụng đất Sử dụng Ngân sách Nhà nước để phát triển hạ tầng kỹ thuật cho khu dân cư hạ tầng bên khu dân cư Cần khuyến khích người lao động, công đoàn lao động (giáo dục, y tế, xây dựng, giao thông) liên đoàn lao động tham gia vào dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp Huy động nguồn vốn phát triển nhà thông qua quỹ đầu tư quốc gia, quỹ phát triển nhà quỹ phát triển đô thị thành phố Có 57 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C sách tạo điều kiện khuyến khích cho ngân hàng nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần tham gia vào dự án phát triển nhà cho người thu nhập thấp, cung cấp khoản vay dài hạn trung hạn cho người thu nhập thấp để cải thiện nhà Chính phủ cần ban hành điều kiện ưu đãi tài cho dự án phát triển nhà cho người lao động, chẳng hạn, giảm miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp 3.3.4 Một số giải pháp nâng cao hiệu dự án đầu tư phát triển nhà cho công nhân khu công nghiệp Để nâng cao hiệu đầu tư vào dự án xây dựng nhà ở, giai đoạn chuẩn bị đầu tư, cần nâng cao chất lượng luận chứng kinh tế kỹ thuật điều định đến thành bại dự án Nâng cao chất lượng công tác thẩm định cấp giấy phép đầu tư, việc thẩm định phải đảm bảo đánh giá xác hiệu tài hiệu kinh tế xã hội cuả dự án, đặc biệt mức độ xác cao tổng dự toán công trình Thủ tục cấp giấy phép phải đảm bảo nhanh gọn, thuận tiện Thực chặt chẽ công tác đấu thầu để tiết kiệm tài đảm bảo chất lượng công trình Yêu cầu đặt phải thực đấu thầu với tất công trình xây dựng nhà Nhà nước cho phép để nâng cao hiệu tránh tiêu cực xảy Trong giai đoạn thực đầu tư xây dựng nhà khu đô thị mới, hiệu đầu tư thể chất lượng công trình thời gian thi công Chất lượng công trình tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá khả doanh nghiệp, chất lượng công trình đảm bảo tốt cho uy tín khả thu hồi vốn chủ đầu tư Để đảm bảo chất lượng công trình, phía chủ đầu tư phải có biện pháp sau: 58 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C + Biện pháp thiết kế: Công tác thiết kế phải đảm bảo tiêu kỹ thuật, mỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kiến trúc chung, đảm bảo bố trí hợp lý công ttình công cộng, khu nhà ở, khu vui chơi giải trí + Biện pháp thi công: Để thực tốt việc thi công đảm bảo tiến độ thi công công tình tiết kiệm nguyên vật liệu, doanh nghiệp phải có đội ngũ kỹ sư xây dựng công nhân lành nghề để thi công theo thiết kế yêu cầu kỹ thuật đặt Thực đồng tổ chức thi công khu đô thị theo công nghệ liên hoàn kết hợp dịch vụ khai thác nhà giai đoạn vừa đầu tư, vừa khai thác khu đô thị để nhanh chóng thu hồi vốn phát huy tác dụng hạng mục công trình Xây dựng công trình theo dự án duyệt, theo thiết kế kế hoạch đề dự án Bảng 21: Trình tự tiến hành thực theo dự án Lĩnh vực quản lý Chuẩn bị đầu tư Thực đầu tư Kết thúc đầu tư Quản lý quy Quản lý Quỷ đất Quản lý xây dựng hoạch đai Tính toán hiệu Lập, xét duyệt đề án quy hoạch kinh tế sử kinh doanh nhà Tính toán tầng cao, mật độ xây dựng dụng đất Phát triển đất xây Thiết kế, kiến trúc, Quản xây dựng theo quy hoạch Quản lý khai dựng nhà Tạo khu nhà thác sử dụng đồng thi công xây dựng kinh doanh nhà + Đổi công nghệ: Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng vào sản xuất, xây dựng nhà loại vật liệu công nghệ xây dựng mới, đại, giúp giảm thời gian thi công giá thành, giảm ô nhiễm môi trường, tăng chất lượng kỹ thuật thẩm mỹ công trình 59 Nguyễn Mạnh Tuấn Kinh tế đầu tư 47C Đối với quan quản lý, cần đẩy mạnh tham gia phối hợp quan quản lý chuyên ngành trình thực dự án nhằm đánh giá cách xác toàn diện dự án, kịp thời phát thiếu sót, sai phạm trình thực để đảm bảo chất lượng công trình Giám sát quản lý chặt chẽ dự án thiết phải tuân thủ kế hoạch tỷ lệ tầng cao ô đất có chức công cộng Không tuỳ tiện thay đổi chức sử dụng đất hạ thấp tầng cao để phục vụ mục đích kinh doanh Trong giai đoạn vận hành kết đầu tư, cần thành lập ban quản lý vận hành khu nhà chung cư kết hợp với tổ chức máy tổ dân phố Ban quản lý khu nhà hoạt động dạng doanh nghiệp cung ững dịch vụ công ích, đảm bảo chất lượng phục vụ quản lý khu nhà cao tầng, tổ chức tốt việc cung cấp dịch vụ có liên quan công trình quản lý vận hành thang máy, bơm mước sinh hoạt, thu gom rác thải, đảm bảo an ninh trật tự bên công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc xanh xung quanh… tạo tâm lý thoải mái yên tâm cho người dân sống Các khu đô thị phải thực đồng hạn tầng kỹ thuật xã hội theo tiêu chuẩn đại Yếu tố đồng không hệ thống hạ tầngkỹ thuật đường giao thông, tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước, mà công trình hạ tầng xã hội nhà trẻ, trường học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí…đảm bảo nhu cầu sinh hoạt ngày cao nhân dân 60