Đ LI NểI U ất đai thân thiết, gần gũi, gắn bó với sống hàng ngày ngời Con ngời hoa Đất, lúc nhắm mắt xuôi tay, ngời lại nơng nhờ ngàn thu lòng đất Đất đai vấn đề đặc biệt quan trọng đời sống kinh tế - xã hội, tài sản quý giá quốc gia Đất tạo ngời ngời với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt với làm thay đổi hẳn mặt trái đất Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành sở để thực trình sản xuất, tạo cải vật chất cho sản xuất Điều kỳ diện sức sản xuất đất đai không bị hạn chế mà chí ngày trở nên tốt ngời biết sử dụng cách đắn hợp lý Vì thế, quan hệ hớng tới đối tợng đất đai chiếm vị trí trọng yếu hệ thống quan hệ xã hội Bất kỳ xã hội chăm lo đến vấn đề đất đai; Nhà nớc quan tâm đến việc thiết lập hình thức sở hữu định đất đai đảm bảo điều kiện định cho việc thực hình thức sở hữu Từ năm 1986, Đảng Nhà nớc ta chủ trơng chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trờng có quản lý Nhà nớc theo định hớng XHCN giải phóng đợc sức sản xuất, khơi dậy đợc tiềm tầng lớp nhân dân Với chủ trơng này, công đổi Đảng Nhà nớc lãnh đạo thu đợc thành tựu vô quan trọng mặt đời sống xã hội Đời sống vật chất tinh thần nhân dân không ngừng đợc cải thiện Nhu cầu sử dụng đất nhân dân đợc đáp ứng nhiều cách nh: xin Nhà nớc cấp đất, thuê đất, tự khai hoang đất, đợc Nhà nớc giao quyền sử dụng đất cách đợc chuyển quyền sử dụng đất Nhà nớc giao Các giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất trở nên phổ biến thực tế, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, phát triển kinh tế đất nớc trình đô thị hoá mạnh mẽ Trong đó, quan hệ chuyển dịch đất đai chiếm số lợng đáng kể có vị trí quan trọng Nó xác lập quyền sử dụng đất cho ngời đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng, đồng thời góp phần điều phối lại diện tích đất công dân với nhau, đảm bảo cho diện tích thừa đợc sử dụng cách hợp lý Xét cách tổng quan thực trạng chuyển dịch quyền sử dụng đất tồn nhiều vấn đề phức tạp Sự vi phạm bên trình xác lập, thực tuân thủ điều kiện chuyển dịch quyền sử dụng đất xảy ngày nhiều Các tranh chấp quyền sử dụng đất không ngừng tăng lên Một số trờng hợp diễn biến theo chiều hớng tiêu cực, từ tranh chấp dân trở thành vụ án hình sự, xâm phạm tính mạng, tài sản công dân, không đảm bảo trật tự trị an xã hội Trong đó, pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất lại cha đầy đủ, số quy định cha phù hợp với thực tế, nhiều vấn đề cha đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền giải thích, hớng dẫn thống nhất, công tác giải tranh chấp quyền dịch chuyển sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, việc xét xử án cha thu đợc kết nh mong muốn Trớc thực trạng trên, mạnh dạn chọn Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm góp phần khắc phục diễn biến lĩnh vực này, tìm nguyên nhân vi phạm điều kiện chuyển quyền sở quy định pháp luật giải vi phạm cách đắn Từ đó, đề xuất số kiến nghị để đa hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, thống cách giải chung loại vi phạm, góp phần nâng cao hiệu thi hành pháp luật nói chung quy định pháp luật điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Trong khuôn khổ có hạn, luận văn đề cập chủ yếu đến điều kiện làm phát sinh hiệu lực quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, số vấn đề cụ thể điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nh đối tợng thủ tục chuyển quyền sử dụng, trờng hợp vi phạm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất số ý kiến quy định Nhà nớc điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Để nghiên cứu vấn đề trên, sử dụng số phơng pháp sau: phơng pháp vật biện chứng, phơng pháp thống kê - tổng hợp, phơng pháp phân tích, phơng pháp chứng minh Với trình độ hạn chế sinh viên, lại thiếu kinh nghiệm việc nghiên cứu khoa học nên dù cố gắng luận văn tránh khỏi thiếu sót định Chúng mong nhận đợc góp ý chân thành thầy, cô bạn để luận văn đợc hoàn chỉnh Tôi xin chân thành cảm ơn thầy Lê Đình Nghị - giáo viên tổ Luật Dân Khoa T pháp - Trờng Đại học Luật Hà Nội - tận tình hớng dẫn hoàn thành luận văn Chơng I Chuyển quyền sử dụng đất I-/ Khái niệm chung chuyển quyền sử dụng đất 1-/ Khái niệm Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá Đất đai t liêu sản xuất chính, thay đợc số ngành sản xuất nh nông nghiệp, lâm nghiệp Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp loài ngời lịch sử khai thác bảo vệ đất đai ngày có hiệu Khi nghiên cứu giá trị kinh tế đất đai, C Mác viết : Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất (C Mác - F Ănghen Tuyển tập, tập 23 trang 189 - NXB Sự thật - Hà Nội, 1979) Đối với đời sống, đất nơi ngời xây dựng nhà cửa, công trình để làm chỗ tiến hành hoạt động văn hoá, nơi phân bố vùng kinh tế, khu dân c Đất đai sở để phát triển hệ sinh thái, tạo nên môi trờng để trì sống ngời sinh vật Vai trò đất đai sản xuất đời sống thật to lớn đa dạng Đúng nh Hội nghị Bộ trởng Châu Âu năm 1973 (họp Luân Đôn, Anh) đánh giá: Đất đai cải quý loài ngời, tạo điều kiện cho sống thực vật, động vật ngời trái đất (Những quy định quản lý sử dụng ruộng đất, trang 78 NXB Nông nghiệp Hà Nội, 1980 Dới góc độ trị - pháp lý, đất đai phận tách rời lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia Vì vậy, việc xâm phạm đất đai xâm phạm lãnh thổ chủ quyền quốc gia, Nhà nớc đại diện cho chủ quyền quốc gia, để bảo vệ chủ quyền đó, Nhà nớc phải luôn thực biện pháp quản lý, bảo vệ đất đai để khỏi có xâm phạm bên chế độ khác việc chiếm hữu đất đai khác Trong chế độ phong kiến, t đất đai thuộc sở hữu t nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết diện tích đất đai Dới chế độ XHCN đất đai phục vụ lợi ích chung nhân dân lao động toàn thể xã hội Để có lãnh thổ nh ngày nay, nhân dân ta phải dũng cảm quật cờng chiến đấu chống bao kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá giữ gìn, vốn đất đai xơng máu bao hệ ngời Việt Nam Tách khỏi điều kiện Nhà nớc, cộng đồng không cá nhân khai phá, giữ gìn vùng đất Vì thế, đất đai tài sản vô giá, đối tợng cần giải hàng đầu cách mạng lịch sử Nhà nớc XHCN lúc đời giải vấn đề thuộc đất đai Ngay từ giành đợc quyền, V.I - Lênin ký sắc lệnh ruộng đất, xác định quyền sở hữu Nhà nớc Xô Viết đất đai nớc ta, sau Cách mạng tháng Tám thành công, Nhà nớc ban hành sắc lệnh, đạo luật để quản lý đất đai kháng chiến chống thực dân Pháp cha hoàn thành, Nhà nớc Việt Nam Dân chủ cộng hoà ban hành Luật cải cách ruộng đất ngày 4/12/1953 nhằm bớc xoá bỏ bóc lột phong kiến đế quốc chiếm hữu đất đai mang lại Từ hình thức sở hữu chủ yếu đất đai là: sở hữu thực dân Pháp, sở hữu địa chủ, sở hữu nhà chung tầng lớp t sản sở hữu nhỏ ngời nông dân, sở hữu tầng lớp phú nông Nhà nớc thừa nhận hình thức sở hữu chủ yếu đất đai là: sở hữu Nhà nớc sở hữu ruộng đất ngời nông dân Giữ vai trò vô quan trọng, nhng đất đai pháp huy vai trò vốn có dới tác động tích cực ngời cách thờng xuyên Ngợc lại, đất đai không phát huy đợc tác dụng ngời sử dụng đất cách tuỳ tiện, khai thác, không thực việc cải tạo bồi bổ đất điều kiện phụ thuộc vào chất chế độ xã hội: Dới chế độ t bản, chạy theo lợi nhuận tối đa sử dụng làm cho đất ngày bị kiệt quệ Mác vạch rõ: Mỗi bớc tiến nông nghiệp t chủ nghĩa bớc tiến nghệ thuật bóc lột ngời lao động mà bớc tiến mặt làm cho đất đai bị kiệt quệ. Chỉ có dới CNXH bảm đảm đợc điều kiện làm cho đất đai ngày phát huy đợc vai trò to lớn Dới chủ nghĩa xã hội, việc khai thác sử dụng tài nguyên thiên nhiên, có đất đai, phải bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích toàn xã hội Vì thế, việc quản lý sử dụng tốt đất đai nhiệm vụ toàn xã hội, mà trớc hết nhiệm vụ Nhà nớc XHCN Chỉ có Nhà nớc có đủ điều kiện khả để quản lý thống đất đai Việt Nam, hoàn cảnh lịch sử định, Nhà nớc ta từ chỗ cho phép tồn sở hữu t nhân đất đai động viên ngời dân vào làm ăn hợp tác xã tiến hành tập thể hoá đất đai Từ chỗ công nhận Hiến pháp 1959 ba hình thức sở hữu đất đai, là: Sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể hợp tác xã sở hữu t nhân Đến Hiến pháp 1980, Điều 19 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý - Hiến pháp 1992 - Hiến pháp thời kỳ nớc tiến lên CNXH quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên lòng đất thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Nh vậy, Hiến pháp 1980 1992 xác lập sở hữu toàn dân đất đai, quan hệ pháp luật đất đai Việt Nam đợc hình thành sở Nhà nớc chủ thể đặc biệt quyền sở hữu Nhà nớc đất đai Mặt khác, nớc ta, đặc thù tồn nông nghiệp lúa nớc, phải có thuỷ lợi trị thuỷ công việc đòi hỏi điều hành, tổ chức quy mô rộng lớn, Nhà nớc không cá nhân hay tổ chức tổ chức điều hành phạm vi nớc Với lý trên, việc quy định đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân điều kiện tiên quan trọng để đảm bảo chế độ công hữu t liệu sản xuất chủ yếu, đảm bảo định hớng CNXH Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987 - Đạo luật đất đai nớc ta ghi nhận điều 1: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý Nhà nớc giao đất cho nông trờng, lâm trờng, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nớc, tổ chức xã hội cá nhân để sử dung ổn định, lâu dài Luật đất đai năm 1988 đời điều kiện đất nớc vừa chuyển đổi chế quản lý tập trung quan liêu sang chế theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá, luật thay đợc nhiều văn pháp quy riêng lẻ, thiếu đồng bộ, thâm chí mâu thuẫn chồng chéo, chế độ quản lý thiếu quan tâm đến quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất Luật đất đai năm 1988 góp phần tích cực vào việc điều chỉnh kịp thời quan hệ sử dụng đất diễn xã hội Tuy nhiên, bên cạnh u điểm tác dụng đó, Luật đất đai 1988 bộc lộ nhiều hạn chế bất cập so với vận động phát triển thực tiễn sống Riêng chế định quyền sử dụng đất, đợc xây dựng nguyên tắc Nhà nớc thực quan tâm đến quyền lợi ngời sử dụng đất, song pháp luật lại cha xác định đợc mối quan hệ quyền với chủ trơng phát triển sản xuất hàng hoá Vì vậy, mà ngời sử dụng coi quyền lợi nh đảm bảo xã hội, điều kiện để sinh tồn Pháp luật cha xây dựng quyền ngời sử dụng đất với ý nghĩa sở, tiền đề để sản xuất hàng hoá Hoàn thiện chế độ sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn yêu cầu nêu đòi hỏi tất yếu khách quan Việc ban hành Luật đất đai ngày 14/7/1993 đánh dấu bớc hoàn thiện pháp luật đất đai nớc ta Luật đất đai quy định chế độ quản lý, sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất, đặc biệt quyền hộ gia đình cá nhân đợc Nhà nớc giao đất Trong trình sử dụng đất đai, Nhà nớc ta ghi nhận biến động to lớn, thời sách đất đai qua Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam Cộng hoà XHCN Việt Nam Việc điều chỉnh trình sử dụng đất đai cho phù hợp với đặc điểm tình hình thời kỳ phát triển để thực mục tiêu kinh tế - xã hội bớc tất yếu Trong Luật đất đai 1988, Nhà nớc quy định phạm vi hạn hẹp việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt cho phép chuyển quyền sử dụng đất với đất nông nghiệp Quy định nh cha thực tạo niềm tin cho ngời sử dụng đất, khả chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất hầu nh bị cấm đoán Trong quyền mặt thực tế diễn sôi động trốn tránh kiểm soát Nhà nớc theo kênh ngầm Trớc 1993, cha có văn pháp luật cho phép ngời sử dụng đợc chuyển quyền sử dụng đất, nhng thực tế vấn đề chuyển quyền sử dụng đất trở thành nhu cầu xã hội, từ Nhà nớc thực sách giao đất, giao rừng tới hộ gia đình, cá nhân cuối năm 1980 thời kỳ này, chuyển quyền sử dụng đất cha phải tợng có tính phổ biến nhng xảy tơng đối nhiều thờng diễn dới hình thức sau đây: - Cho mợn đất: Một số hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để sản xuất, nhng thiếu vốn, lao động, trình độ sản xuất trờng hợp cha cần đến việc sử dụng đất khác nên cho ngời khác, thờng ngời thân, nh cho con, cháu, anh em mợn để canh tác tạm thời Ngời mợn đất thờng trả tiền, đợc hởng toàn hoa lợi nhng phải có nghĩa vụ Nhà nớc thay cho chủ sử dụng đất - Cho thuê đất : Một số ngời đợc giao đất cho ngời khác thuê lại Họ tự thoả thuận thời hạn, tiền thuê, mục đích sử dụng đất Hiện tợng phổ biến vùng thành thị nông thôn có nhiều đất Nhà nớc không quản lý đợc không thu đợc khoản tiền - Bán đất : Hoạt động trái luật bị cấm nhng nhiều ngời vấn thoả thuận bán cho dới nhiều hình thức Có thể dễ dàng xác định đợc việc số tiền ngời bỏ để đền bù cho hoa lợi tài sản đất lớn nhiều so với giá trị thực hoa lợi tài sản - Mua bán nhà đất : Thực tế bán nhà, hai bên mua bán hiểu tài sản mua bán nhà đất có nhà đó, sở hữu nhà đ ơng nhiên sử dụng đất Do vậy, bán nhà, chủ nhà phải chuyển toàn quyền sử dụng đất cho ngời mua Tiền mua nhà thực chất bao gồm giá trị nhà giá trị quyền sử dụng đất - Thế chấp đất : Tuy pháp luật cha quy định nhng số tỉnh Miền Nam sử dụng giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất làm công cụ chấp cho vay vốn Ngân hàng nh tỉnh An Giang, Hậu Giang Các tổ chức tín dụng giữ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho vay vốn Nếu hộ gia đình không trả đợc nợ lý không đáng đất đợc giao cho ngời khác sử dụng để kinh doanh tới thu đủ số nợ trả cho ngân hàng trả lại cho chủ cũ Thực tế hộ gia đình trả nợ hạn đầy đủ, có 4% số hộ trả hạn lý bất khả kháng - Thừa kế đất : Pháp luật không thừa nhận quyền thừa kế đất đai nhng thực tế việc hệ nối tiếp sống canh tác mảnh đất ông bà, tổ tiên để lại, việc thừa kế quyền sử dụng đất Hay hình thức khác thừa kế đất việc ngời thừa kế nhà đồng thời đợc sử dụng phần đất mà nhà ngự toạ khuôn viên phần nhà Những ngời thừa kế tự chia nhà đất đai, chí xác nhận quyền địa phơng Quá trình chuyển từ kinh tế bao cấp, kế hoạch sang kinh tế thị trờng có điều tiết Nhà nớc, chế độ sở hữu Nhà nớc đất đai giữ nguyên chất nó, nhng cần phải có đổi tăng thêm quyền cá nhân, tổ chức đợc giao đất để phù hợp với tình hình Luật đất đai 1993 ghi nhận thay đổi mối quan hệ đất đai hoàn thiện Điều khoản luật nói rõ: Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất, quyền đợc thực thời gian giao đất mục đích sử dụng đất đợc giao theo quy định luật quy định khác pháp luật Cụ thể hoá quyền trên, Bộ luật dân 1995 dành cho phần quy định từ điều 690 đến điều 744 loại hợp đồng chuyển đổi chuyển nhợng, cho thuê, chấp thừa kế quyền sử dụng đất nhằm chi tiết hoá Điều 74, 75, 76, 77 Điều 78 - luật đất đai Dựa vào luận điểm khoa học đó, đờng đổi mới, Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII khẳng định: Trên sở chế độ sở hữu toàn dân đất đai, ruộng đất đợc giao cho nông dân sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nớc quy định pháp luật vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất Nh bớc đầu nhen nhóm cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nh Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên lòng đất Nhà nớc, thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Nhà nớc thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu Nhà nớc giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (Điều 18) Với t cách chủ sở hữu đất đai phạm vi nớc, Nhà nớc thực quyền chủ sở hữu đất đai với quyền sở hữu chủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Nhng thực tế, Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định quyền nghĩa vụ trình sử dụng đất Nhà nớc Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng đất phạm vi Nhà nớc cho phép Để đảm bảo quyền lợi ngời sử dụng đất tạo điều kiện cho quan hệ dân đất đai đợc lu thông phù hợp với chế thị trờng, Nhà nớc cho phép chủ thể đợc chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất chất giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chất dứt quyền nghĩa vụ bên giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất ngời đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng chuyển cho ngời khác quyền sử dụng đất ấy, theo quy định pháp luật nghĩa quyền sử dụng đất đợc đa vào lu thông dân mà đất (quyền sở hữu đất), lẽ đất đối tợng sở hữu toàn dân Việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế điều kiện Nhà nớc quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải làm thủ tục quan Nhà nớc có thẩm quyền Thực chất việc chuyển quyền sử dụng đất đai thiết lập quyền cho ngời sử dụng đất đợc hợp pháp sử dụng Tuy nhiên, Nhà nớc không thực hành vi nh việc giao đất mà công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai ngời sử dụng Việc chuyển quyền sử dụng đất đợc đề cập luật đất đai 1988 giới hạn trờng hợp: hộ nông dân vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cá nhân thoả thuận đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất, ngời đợc giao đất chuyển nơi khác chết mà thành viên họ ngời tiếp tục sử dụng đất Tuy nhiên quy định không đáp ứng đợc đòi hỏi phát sinh từ thực tế sống, nhu cầu chuyển dịch đất đai tất yếu xã hội Nhà nớc trì đợc chế độ sở hữu toàn dân đất đai mà đạt đợc hiệu kinh tế từ việc sử dụng đất mở rộng quyền cho ngời sử dụng đất, có quyền chuyển quyền sử dụng (bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất) Nh vậy, quyền sử dụng đất quyền phái sinh, quyền phụ thuộc quyền sở hữu đất đai Nhà nớc Tính phụ thuộc quyền sử dụng đất thể chỗ, ngời sử dụng đất không đợc tự định vấn đề phát sinh trình thực quyền mà đợc định số vấn đề, bản, phải hành động theo ý chí Nhà nớc với t cách đại diện sở hữu chữ đất đợc giao VD: Sau làm xong thủ tục pháp lý để chuyển đổi, chuyển nhợng quyền sử dụng đất ngời đợc chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo mục đích đất trớc chuyển giao, thiết không đợc tuỳ tiện thay đổi Làm trái quy định bị coi nh hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai hậu Nhà nớc thu hồi đất Quyền sử dụng đất đợc coi loại quyền dân đặc thù, đợc thể chỗ: Ngời sử dụng đất toàn quyền nh chủ sở hữu tài sản (không có quyền tặng, cho, cho mợn, tiêu huỷ tài sản) Hình thức, thủ tục, điều kiện thực quyền ngời sử dụng đất đợc pháp luật quy định chặt chẽ nhiều so với chủ thể có quyền khác Cụ thể là, hình thức thiết phải thông qua hợp đồng văn đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền chứng thực đăng ký Về điều kiện tuỳ theo tính chất hình thức chuyển quyền mà mức độ chặt chẽ, cụ thể điều kiện chuyển quyền đợc quy định khác Tuy nhiên, việc chuyển quyền sử dụng đất dới hình thức đợc tiến hành có điều kiện định, có điều kiện đợc quy định không cho bên - bên chuyển quyền mà cho phái bên - bên nhận quyền (nhất trờng hợp chuyển nhợng quyền sử dụng đất) Về thời hạn thực quyền, ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao đất để sử dụng thời hạn pháp luật quy định Nhiều nội dung hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ngời có quyền sử dụng đất định mà pháp luật quy định buộc họ phải tuân theo (Ví dụ: vấn đề khung giá chuyển quyền sử dụng đất v.v ) Tuy nhiên, quy định luật đất đai quan trọng cần thiết song cha cụ thể, chi tiết để ngời sử dụng thực quyền mình, Bộ Luật Dân văn pháp luật cụ thể hoá phát triển thêm quy định luật đất đai, đồng thời thiết lập chế để giúp ngời sử dụng đất đợc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, chấp, cho thuê quyền sử dụng đất cách thuận lợi hợp pháp Cần lu ý rằng, chuyển quyền sử dụng đất mua bán đất đai toàn chế độ pháp lý đất đai nh quy định chuyển quyền sử dụng đất dựa tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nh vậy, việc quy định chuyển quyền sử dụng đất đai rộng rãi cụ thể, đa vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thành chơng riêng Bộ Luật biểu tôn trọng, quan tâm Nhà nớc đến quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất, để đạt đợc mục đích cuối thu đợc hiệu kinh tế cao từ việc sử dụng đất 2-/ Căn xác lập quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất quan hệ pháp luật dân nên nh quan hệ pháp luật dân khác, đợc hình thành kiện pháp lý định Những kiện pháp lý sở để xác lập quyền sử dụng đất Do vậy, pháp luật đất đai pháp luật dân quy định xác lập quyền sử dụng đất để đánh giá tính hợp pháp quyền sử dụng đất Việc quy định xác lập quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực nắm quyền ngời sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất) đồng thời góp phần làm cho công tác xét xử giải tranh chấp thống nhất, đạt hiệu Căn xác lập quyền sử dụng đất sở pháp lý mà sở tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đợc quyền sử dụng đất Bất quan hệ pháp luật dân phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt dựa kiện pháp lý định Quyền sử dụng đất vậy, đợc xác lập có kiện pháp lý cụ thể Xuất pháp từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có quy định pháp luật làm sở cho việc xác định xác lập quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình cá nhân Luật đất đai 1993 Bộ Luật Dân ghi nhân Việc xác định tạo sở pháp lý cho ngời đợc giao đất thực quyền sử dụng đất Luật đất đai quy định sở pháp lý cho việc thiết lập quyền sử dụng đất 10 đích nội dung phơng thức thực hiện, Sự chuyển dịch đất đai diễn phức tạp, tợng phổ biến bên chuyển quyền sử dụng đất giấy viết tay thông qua bớc quy trình ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nh xin chứng thực UBND xã, phờng vào Đơn xin chuyển quyền sử dụng đất Bên cạnh thành tựu đạt đợc, gặp không khó khăn trình thực công đổi nh: tình trạng thất nghiệp, làm ăn thua lỗ thành phần kinh tế, Thị trờng có lúc rơi vào tình trạng kiểm soát nổi, giá có biến động lớn, thị trờng đất đai Chẳng hạn nh Hà Nội nơi mà giá đất leo thang lên tới mức cao nớc vài năm gần Đất làng ven đô Hà Nội nh: Nhân Chính, Hạ Đình, Đại Kim, lên tới 4-5 chỉ/m 2, mảnh đất nằm cạnh ngả dới vàng/m2, khu vực Triệu Việt Vơng, Mai Hắc Đế, với giá đất cạnh đờng phố mức khoảng vàng/m2 khu vực đờng phố quanh bờ Hồ Hoàn Kiếm giá đắt lên tới mức gần 10 vàng/m2 Thực trạng phản ánh thị trờng bị buông lỏng, phù hợp với quy luật vận động diễn biến thị trờng nhng vòng khống chế pháp luật Các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn mạnh mẽ, nhng tự tầm kiểm soát Nhà nớc Nguyên nhân tình trạng biến động kiểm soát đợc thị trờng đất do: + Một là: trình thực sách đất đai qua Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam CH XHCN Việt Nam, cụ thể Luật đất đai 1988, Nhà nớc quy định phạm vi hạn hẹp việc chuyển quyền sử dụng đất đai, đặc biệt cho phép chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, khả chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất hầu nh bị cấm đoán Cứ nh nhu cầu đất bị ức chế, dồn nén Cho đến Luật đất đai 1993 đời với Bộ Luật dân quy định cho ngời sử dụng đất đợc phép chuyển quyền sử dụng đất nhu cầu ngời sử dụng đất đợc bung cách mạnh mẽ, họ đổ xô tìm đất để xây nhà làm cho giá đất tăng vọt + Hai là: nớc ta nớc có tỷ lệ tăng dân số cao hàng năm có hàng vạn ngời trởng thành, họ lập gia đình có nhu cầu cần nhà riêng, quỹ đất hàng năm không tăng đán kể, nh nhu cầu đất ngày trở nên cấp thiết giá đất ngày tăng cao + Ba là: nhà đầu t nớc vào Việt Nam để sản xuất, kinh doanh, dịch 54 vụ thơng mại, thuê đất để thành lập khu chế xuất Bên cạnh nhà đầu t hợp pháp, số nhà đầu t kinh doanh đất bất hợp pháp vào Việt Nam thông qua t nhân ngời Việt Nam đứng tên làm cho giá đất không ngừng nâng cao + Bốn là: Tỷ lệ cán bộ, viên chức Nhà nớc ngời Việt Nam lao động nớc trở nớc năm gần tăng lên Số ngời có thu nhập tơng đối cao cao, số cao nên đầu t vào nhà đất nhiều Mặt khác, Nhà nớc quy định ngời sử dụng đất đợc phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhợng, không cho phép đợc mua bán kinh doanh đất Nhng Điều 421 - Bộ Luật dân cho thấy Hợp đồng mua bán tài sản thoả thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua nhận tiền bên mua có nghĩa vụ: nhận tài sản trả tiền cho bên bán Nghĩa là, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản chuyển quyền sở hữu tài sản bên mua nhận tài sản Bám vào quy định ngời có quyền sử dụng đất bán đất trái pháp luật Tất yếu tố đẩy nhanh nhu cầu tăng giả tạo nhà đất kích thích giá đất tăng lên vợt khung giá đất Chính phủ quy định Năm là: Tốc độ đô thị hoá ngày diễn nhanh Để phục vụ cho kinh tế, xây dựng sở hạ tầng, hàng loạt nhà máy, khu công nghiệp mở Sự quy hoạch làm cho giá nhà đất tăng lên, nơi nghe nói làm đờng xây dựng trung tâm thơng mại có tăng giá kể nơi cha có quy hoạch chi tiết Ví dụ nh: khu vực ven đờng Lạc Long Quân, dù đờng xá bụi bặm, gập ghềnh, khúc khuỷu, xa trung tâm thành phố, giá đất tăng lên tới - vàng/m2, nhiều ngời giao bán đất canh tác với giá chỉ/1m thứ giấy tờ nhng nhiều ngời mua hàng lô đất Với nguyên nhân trên, quan hệ chuyển quyền sử dụng đất phát triển đa dạng, mạnh mẽ làm cho Nhà nớc khó kiểm soát Do việc kiểm soát quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nh biện pháp vấn đề quan trọng Song song với quan hệ chuyển quyền sử dụng đất ngày phát triển mạnh mẽ, đa dạng, phức tạp thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất đợc phản ánh thông qua gia tăng tỉ lệ thuận vi phạm pháp luật trình chuyển quyền sử dụng đất Các vi phạm đợc biểu dới dạng khác nhau, phổ biến là: bên chuyển quyền sử dụng đất cho không tuân theo thủ tục hình thức pháp luật quy định nh: không làm thành văn (chuyển quyền thông qua trao tay) bên có làm thành văn nhng giấy tờ viết tay, chứng nhận 55 quan công chứng Nhà nớc chứng thực UBND cấp có thẩm quyền, Những vi phạm hình thức chiếm khoảng 70% vi phạm chuyển quyền sử dụng đất Chính vi phạm nguyên nhân làm nảy sinh tranh chấp bên, xung đột quyền nghĩa vụ bên, gây thiệt hại ổn định giao lu dân Bên cạnh thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất tồn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Đất đai yếu tố sản xuất để phát triển sản xuất Tuy vậy, chế kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa đất đai không t liệu sản xuất mà vốn đợc chuyển dịch theo chế thị trờng Vì Nhà nớc cần phải có quy định chặt chẽ để không xảy lộn xộn quản lý Đồng thời, thông qua quản lý để điều tiết khoản thu nhập phát sinh từ giá trị sử dụng đất thời điểm cụ thể Chủ động tổ chức thị trờng bất động sản Luật đất đai 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp đợc thực quyền Nhà nớc xác định giá loại đất Đây vấn đề quan trọng Nhà nớc không thừa nhận có thị trờng đất đai nh hàng hoá thông thờng Nhng chế thị trờng đất đai trở nên có giá chuyển động theo chế kinh tế mà pháp luật thừa nhận Song tổ chức đạo không nghiêm túc, thiếu chủ động, bị chế thị trờng chi phối làm cho thị trờng ngầm đất đai phát triển gây sốt đất đai năm 1992-1995 Nhng từ UB TVQH thông qua pháp lệnh quyền nghĩa vụ tổ chức nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 Chính phủ quy định việc thi hành pháp lệnh sốt đất đai giảm rõ rệt, Nhà nớc bớc đầu chủ động điều tiết thị trờng bất động sản Đây vấn đề cần phải nghiên cứu, hoàn chỉnh chủ trơng chủ động tổ chức thị trờng bất động sản điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý Chúng ta không thừa nhận có thị trờng đất đai nh thị trờng hàng hoá thông thờng khác Nhng đất đai lại có giá trị sử dụng thực tế có chuyển nhợng Vì thế, vấn đề đặt hoạt động chuyển nhợng đất đai phải qua kiểm soát Nhà nớc, tránh tình trạng để đất đai trôi chế thị trờng, bảo đảm thực Nghị Đại hội VIII Đảng là: Chủ động tổ chức thị trờng bất động sản Nhu cầu sử dụng đất đai thành phần kinh tế ngời dân có ý nghĩa cốt yếu gắn liền với sách phát triển kinh tế Đảng Nhà nớc nớc ta vấn đề vô quan trọng 80% dân số nông thôn, làm nông 56 nghiệp nông nghiệp sở cho phát triển kinh tế xã hội, mở thời kỳ thực công nghiệp hoá - đại hoá đất nớc Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội chuyển dịch cấu kinh tế thời kỳ mới, Nhà nớc ban hành Luật đất đai 1993 quy định giao đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp đợc thực quyền Đây nhân tố quan trọng thúc đẩy nông nghiệp phát triển Nhng thực quyền cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không bó hẹp phạm vi nông nghiệp Các đối tợng sử dụng đất đòi thực quyền, chí có đối tợng đợc Nhà nớc giao đất trả tiền sử dụng đất mang đất góp vốn liên doanh mua bán tuỳ tiện vợt phạm vi pháp luật cho phép Do đó, đòi hỏi phải quy định chặt chẽ, thống Nhà nớc quản lý với quyền đối tợng sử dụng đất, để khỏi đất, tiền, cán gây rối loạn hệ thống tổ chức quản lý đất đai cấp II -/ Những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Hiến pháp 1992 Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nớc thống quản lý, nhng Nhà nớc giao đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài Ngời đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất (5 quyền) Tiếp đó, BLDS quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ giao dịch dân đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý Đây quan điểm thống xuyên suốt trình xây dựng pháp luật sách, đất đai phải thực góp phần điều chỉnh sách kinh tế xã hội đất nớc để kinh tế ngày phát triển, công xã hội ngày đợc bảo đảm Nhà nớc ta có nhiều sách quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai có hiệu phục vụ cho mục đích kinh tế - xã hội thời kỳ Trên sở nắm mục đích sử dụng thời kỳ, Nhà nớc quy định hạn mức, thời gian sử dụng định thu hồi cần thiết, có sách đền bù theo quy định Pháp luật Nhà nớc cho phép đối tợng sử dụng đất đợc chủ động sử dụng chế kinh tế thị trờng theo quy định pháp luật Vừa qua tình hình quản lý sử dụng đất đai diễn biến phức tạp, gây tình 57 trạng khiếu kiện, tranh chấp làm ổn định xã hội số nơi, mặt luật quy định cha đầy đủ, mặt khác tổ chức thi hành luật ngành cấp cha nghiêm, sở Do vậy, để đảm bảo thực tốt vai trò Nhà nớc với t cách chủ sở hữu phát huy cách có hiệu quyền ngời sử dụng đất, mạnh dạn đề xuất số ý kiến sau: - Việc ban hành văn có liên quan đến đất đai ngành cấp phải tôn trọng thể tinh thần quy định Luật Lao động tuỳ tiện quy định trái với Luật - Phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất đối tợng sử dụng đất, nhằm nâng cao trách nhiệm quản lý sử dụng đất đối tợng, hoàn thành hồ sơ ban đầu để nắm tình hình đất đai theo dõi chặt chẽ biến động - Đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm bớt phiền hà công tác quản lý để tạo cho ngời sử dụng đất thực quyền cách dễ dàng Quan trọng tạo mạng lới thông tin thống ngành: địa chính, thuế ngân hàng số liệu, thủ tục chấp, chuyển nhợng đất đai - Cần hoạch định đợc sách để khơi dậy vai trò làm chủ ngời sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ gắn với đất đai nâng cao hiệu sử dụng đất, phát huy tiềm loại đất, tiến công mạnh mẽ vào đất hoang hoá đất trống đồi núi trọc - Quản lý chặt chẽ việc chuyển đất nông nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa sang mục đích sử dụng phi nông nghiệp, nh Nghị TW VI (lần 1) nhấn mạnh - Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất đợc quy định BLDS thông qua hình thức chuyển quyền có số nội dung bất cập cụ thể là: + Vấn đề chấp giá trị chuyển quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp: Hiến pháp 1992 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Căn vào quy định Hiến pháp, việc chấp giá trị quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp đợc quy định pháp luật đất đai BLDS Trờng hợp bên chấp quyền sử dụng đất không trả đợc nợ lãi bên chấp đợc quyền yêu cầu quan Nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá 58 quyền sử dụng đất chấp để thu hồi nợ Nghị định 80/ Chính phủ ngày 19/ 12/ 1996 quy định: trờng hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản đợc ký kết quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép Thực tế cho thấy, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất không rõ đợc nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Mặt khác, tổ chức tín dụng nhận gán nợ khai thác sử dụng đất đai bất động sản nh nào? Pháp luật cha quy định trình tự thủ tục xử lý quyền sử dụng đất chấp đấu giá quyền sử dụng đất, ngời đợc nhận quyền sử dụng đất đem đấu giá gặp nhiều khó khăn, vớng mắc việc xử lý, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Ngoài ra, quyền sử dụng đất đợc chấp cha có giấy tờ hợp pháp, ngời tham gia đấu giá hạn chế, làm cho bên nhận chấp bị thất thoát tiền Chính vậy, để bớc hoàn thiện quy định pháp luật chấp giá trị quyền sử dụng đất xử lý quyền sử dụng đất chấp, Nhà nớc cần quy định rõ trờng hợp chấp giá trị quyền sử dụng đất với tổ chức tín dụng, không thực đợc nghĩa vụ trả nợ bên đợc thoả thuận phơng thức xử lý nh gán nợ cho bên nhận chấp; bên tự tổ chức đấu giá yêu cầu quan Nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá Trong phơng thức không nên quy định cho phép ngân hàng nhận gán nợ quyền sử dụng đất tài sản có đất Vì tổ chức tín dụng không đủ khả không đợc phép thuê ngời khác để khai thác đất đai Không nên hạn chế đấu giá quyền sử dụng đất theo khung giá UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định mà nên để bên thoả thuận Vì điều 12 - LLĐ quy định Nhà nớc xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thờng thiệt hại đất thu hồi đất vậy, nên giao dịch dân quyền sử dụng đất áp dụng khung giá UBND cấp Tỉnh quy định Các quy định cần phải thông thoáng, phù hợp với tình hình thực tế nhằm mục đích sử dụng đất đai có hiệu + Vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải đợc thực sau có định giao đất quan Nhà nớc có thẩm quyền, tổ chức cá nhân phải đợc quan quản lý đất đai tiến hành giao đất thực địa, giao chỗ, ranh giới diện tích Vì thực tế có mảnh đất có định giao đất từ hàng chục chí vài chục năm qua nhng đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 59 + Việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cần quy định rõ đối tợng chuyển nhợng Chuyển nhợng quyền sử dụng đất giao dịch dân mang tính vận động Là dịch chuyển quyền sử dụng đất từ ngời chuyển nhợng sang ngời đuợc chuyển nhợng Khi ngời sử dụng đất có hành vi giao đất quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng việc chuyển quyền nghĩa vụ thông qua hợp đồng dân Chính quy định nh nên có nhiều trởng hợp ngời sử dụng nghĩ cách lệch lạc, sai lầm đất đai thuộc quyền sở hữu họ, họ có quyền mua bán đất đai đất ông cha họ để lại từ đời qua đời khác Do suy nghĩ sai lầm nh họ đơng nhiên coi đất đai hàng hoá, đất đối tợng chuyển dịch Cho nên cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển sử dụng, Nhà nớc quan có thẩm quyền phải quy định rõ văn pháp luật hớng dẫn thi hành đối tợng đợc chuyển quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất bán thân đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân không thuộc riêng cá nhân, hộ gia đình cả, thân đất đai không đợc coi hàng hoá thông thờng đợc Chính phủ quy định có giá, mà phải đa đất vào thị trờng quyền sử dụng đất hàng hoá đặc biệt + Chính sách giao khoán quản lý rừng cha hợp lý làm cho ngời nông dân không gắn bó với rừng không sống đợc nghề rừng Giữa chủ sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý đất đai quyền ngời sử dụng đất có mâu thuẫn không? Đất đai t liệu sản xuất đặc biệt sử dụng phải thông qua Nhà nớc để ngày có hiệu Nhà nớc lập quy hoạch, kế hoạch mục đích sử dụng đất, tạo sở cho ngời sử dụng đất vừa phát huy đợc tính chủ động trình sử dụng đất vừa đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội chung cộng đồng, việc đảm bảo an toàn lơng thực cho đất nớc, nguyên liệu cho phát triển công nghiệp môi trờng sống Do đòi hỏi phải có quản lý chặt chẽ Nhà nớc mục đích sử dụng quyền định đoạt Nhà nớc lợi ích chung Cho nên cần phân biệt rõ ràng quyền sở hữu Nhà nớc với thực quyền ngời sử dụng Tuy vậy, hai trình Nhà nớc với t cách chủ sở hữu ngời sử dụng đất đợc thực quyền lại thể thống Vai trò Nhà nớc vơi t cách chủ sở hữu điều hoà mối quan hệ sử dụng đất xã hội để phục vụ cho lợi ích chung thông qua công tác đầu t quản lý tạo điều kiện cho ngời sử dụng đất có hiệu Đất đai nguồn tài nguyên quý giá, t liệu sản xuất đặc biệt 60 mang ý nghĩa kinh tế, xã hội sâu sắc, nhạy cảm phức tạp cần sâu tổng kết để hoàn chỉnh Bộ luật văn dới luật vừa phục vụ nhiệm vụ cấp bách vừa đảm bảo ổn định lâu dài phục vụ cho công nghiệp hoá đại hoá đất nớc Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhng đất đai lại hàng hoá đặc biệt, đất có giá giá trị sử dụng Do việc giao đất cho hộ nông dân, cần thực hình thức khác nh cho thuê đất, đấu thầu đất, tạo vận động cho đất đai sở quyền đợc luật pháp cho phép Cần hoạch định đợc sách để khơi dậy vai trò làm chủ ngời sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ gắn với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng đất phát huy tiềm loại đất tiến công mạnh mẽ vào đất hoang hoá đất trống đồi núi trọc Nhà nớc cần có quy hoạch phát triển kinh tế xã hội để khai thác có hiệu đất đai có sách sử dụng tiết kiệm đất Khi xây dựng quy hoạch cần nghiên cứu kỹ điều kiện khí hậu, thời tiết, thổ nhỡng để phát triển thành vùng chuyên canh, nông lâm nghiệp Hơn nữa, để thực tốt quyền ngời sử dụng đất đợc quy định luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai 1993, thời gian tới cần phải làm tốt số vấn đề sau: Thứ 1: Tổ chức tuyên truyền sâu rộng để ngời dân ngời sử dụng đất hiểu biết nội dung quyền dân đợc quy định luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật đất đai Thứ 2: Cùng với việc tuyên truyền quan có trách nhiệm nh Chính phủ, tổng cục địa sớm có văn hớng dẫn để thực Thứ 3: Đối với quan có trách nhiệm giải tranh chấp hợp đồng góp vốn, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất nh TA, VKS cần nắm vững nội dung luật quy định điều kiện hợp pháp hợp đồng góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất, để giải pháp luật, góp phần bảo vệ quyền lợi đáng Nhà nớc công dân Chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trờng có điều tiết Nhà nớc việc hoàn thiện chế độ chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với chế đòi hỏi tất yếu khách quan Vấn đề cốt lõi đặt xây dựng chế độ chuyển quyền sử dụng đất nh để đáp ứng đợc yêu cầu sau đây: 61 + Phải xác định đợc vận động phát triển quan hệ chuyển quyền sử dụng đất tất yếu chế độ xã hội Phải thay đổi cách nhìn nhận đánh giá tính chất mối quan hệ ấy, thay đổi từ quan hệ phân phối vật để bớc chuyển dần sang quan hệ giá trị + Bằng cách phải đa đất đai vào sử dụng có hiệu sau Nhà nớc thực việc giao đất cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất, tránh tình trạng bỏ hoang hoá đất coi đất đai vô chủ Trên diện tích đất định phải xác định đợc ngời chủ thực sự, phải quy định cho họ quyền nghĩa vụ cụ thể, rõ ràng đồng thời đảm bảo cho quyền nghĩa vụ đợc thực đầy đủ thực tế + Sau cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất, đất đợc chuyển quyền sử dụng phải đợc quản lý cách chặt chẽ Phải xác định rõ chức quan quản lý đất đai thay mặt Nhà nớc thực quyền sở hữu đất đai Nhà nớc thân quan chủ sở hữu đất đai Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân đợc sử dụng đất cho phép đợc chuyển quyền sử dụng hình thức chuyển đổi, chuyển nhợng cho thuê, thừa kế chấp Mặt khác việc quản lý đất đai không đợc xem xét nh việc quản lý t liệu sản xuất, tài sản thông thờng mà đất đai t liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cấu thành môi trờng sống Vì vậy, lợi ích lâu dài, lợi ích xã hội phải đợc đặt Nhà nớc cho phép đợc chuyển quyền sử dụng đất + Tiếp phải bảo đảm bình ổn trật tự xã hội, tránh gây xáo trộn lớn quan hệ chuyển quyền sử dụng đất tránh để xảy tình trạng tranh chấp đất đai nội nhân dân Tập trung vào việc giải vấn đề nêu quan điểm khoa học sau đây: - Duy trì chế độ sở hữu Nhà nớc đất đai, tổ chức hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng đất phải tiến hành thuê đất Nhà nớc - Duy trì chế độ sở hữu đất đai Nhà nớc, đồng thời xây dựng sách kinh tế nói chung, sách đất đai nói riêng Cụ thể sách chuyển quyền sử dụng đất cho phù hợp với lợi ích ngời sử dụng đất ngời nhận chuyển quyền sử dụng đất - Duy trì chế độ sở hữu Nhà nớc đất đai, đồng thời mở rộng quyền ngời sử dụng đất cho phép ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất phạm vi luật định 62 Việc hoàn thiện quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm đáp ứng thoả mãn yêu cầu nêu đòi hỏi khách quan Hơn tách quyền nghĩa vụ ngời sử dụng đất với quyền cụ thể việc chuyển quyền thành chơng riêng đạo luật biểu tôn trọng, quan tâm Nhà nớc đến quyền lợi ích hợp pháp ngời sử dụng đất, để đạt đợc mục đích cuối thu đợc hiệu kinh tế cao từ việc sử dụng đất co phép chuyển quyền sử dụng đất 63 Kết luận Đ iều kiện chuyển quyền sử dụng đất có vị trí quan trọng đời sống xã hội việc thực sách quản lý sử dụng đất đai Nhà nớc Nó giao địch dân phổ biến nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ngời thông qua việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ ngời có đất sử dụng sang ngời đợc chuyển quyền sử dụng Đồng thời điều kiện chuyển quyền sử dụng đất phơng tiện pháp lý Nhà nớc quy định thông qua Nhà nớc thực đợc công tác quản lý giám sát việc chuyển quyền sử dụng đất, đảm bảo tính khả thi sách quốc gia đất đai Với tầm quan trọng nh vậy, nên giai đoạn phát triển Nhà nớc pháp luật có quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ dân đặc biệt Thực đờng lối Đảng từ năm 1986 đến Nhà nớc ta ban hành hàng loạt văn pháp luật liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm bớc hoàn thiện hệ thống pháp luật đa hoạt động chuyển quyền sử dụng đất vào nề nếp Luật đất đai đặt tảng pháp lý cho việc thực quyền ngời sử dụng đất Lần luật đất đai ghi nhận quyền ngời sử dụng đất mà trớc cha có văn pháp luật quy định Ghi nhận nguyên tắc điều kiện bản, ghi nhận quyền nghĩa vụ bên chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật dân đợc Quốc hội nớc Cộng hoà XHCN Việt Nam thông qua ngày 28/10/1995 bớc ngoặt lớn trình hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam thời kỳ đổi Lần Bộ luật quy định tơng đối đầy đủ nguyên tắc giao dịch dân sự, hợp đồng dân tạo thành hệ thống quy phạm pháp luật thống mối quan hệ biện chứng qua lại để áp dụng cho loại giao dịch dân sự, có điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất nhìn chung đợc Bộ luật dân quy định tơng đối toàn diện với quy định có tính chuẩn mực cho hành vi chủ thể tham gia chuyển quyền sử dụng đất Những quy định nhằm bớc đa giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vào khuôn khổ pháp luật, làm cho giao dịch ổn định lành mạnh Tuy nhiên, nhiều năm qua pháp luật chuyển quyền sử dụng đất cha đợc quan tâm mức, 64 sách pháp luật Nhà nớc đất đai cha thống nhất, với buông lỏng quản lý đất đai ý thức chấp hành pháp luật đất đai nhân dân thấp nên dẫn đến hậu giao dịch dân chuyển quyền sử dụng đất nói chung điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Có nhiều vi phạm pháp luật việc giao kết thực điều kiện chuyển quyền sử dụng đất dẫn tới tranh chấp kéo dài làm ổn định trật tự, kỷ cơng quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, làm ảnh hởng đến hiệu quản lý Nhà nớc việc giám sát hoạt động chuyển quyền sử dụng đất xã hội Để giải nhanh chóng đắn tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất đòi hỏi công sức tâm từ hai phía Nhà nớc nhân dân Quản lý chặt chẽ việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất phải đảm bảo tuân theo điều kiện chuyển quyền sử dụng đất pháp luật, sở tôn trọng quyền sở hữu tuyệt đối Nhà nớc, bảo vệ quyền sở hữu đất đai Nhà nớc bảo vệ thành cách mạng đất đai mà nhân dân giành đợc Chúng hy vọng luận văn tốt nghiệp cử nhân luật với đề tài Điều kện chuyển quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện pháp luật nói chung pháp luật dân nói chung Để đa quan hệ chuyển quyền sử dụng đất vào nề nếp, giải trờng hợp vi phạm cách đắn./ 65 tài liệu tham khảo Hiến pháp 1992 Bộ luật dân - 1995 Luật đất đai 1988-1993 Giáo trình luật dân - Trờng ĐH Luật Hà Nội - 1993 Giáo trình luật đất đai - Trờng ĐH Luật Hà Nội - 1994 Chủ nghĩa Mác - Lênin vấn đề ruộng đất nông dân Torapedonicop- NXB Sự thật, Hà Nội - 1983 Mác - Ăng ghen - Tuyển tập - Tập 23 - NXB Sự thật - Hà Nội 1979 Mác - Ăng ghen - Quốc hữu hoá đất đai V.I Lênin - Pháp chế XHCN - NXB Sự thật - Hà Nội 1977 10 Những quy định quản lý sử dụng ruộng đất - NXB Nông nghiệp - 1980 11 Một số vấn đề đổi quan hệ đất đai - Tạp chí Thông tin lý luận, 1993 12 Tạp chí Dân chủ pháp luật 13 Tạp chí Cộng sản 14 Công báo 1998,1999,2000 15 Tạp chí Địa 16 Hỏi đáp pháp luật - 1994 17 Tin nhanh văn pháp luật 1999-2000 18 Tạp chí Pháp lý - 1999-2000 19 Tạp chí Kiểm sát 20 Đất đai nhà - NXB Chính trị quốc gia - 1994 66 mục lục LI NểI U Chơng I Chuyển quyền sử dụng đất I-/ Khái niệm chung chuyển quyền sử dụng đất 1-/ Khái niệm 2-/ Căn xác lập quyền sử dụng đất .10 3-/ Hình thức chuyển quyền sử dụng đất 12 II-/ Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 14 Chơng II 17 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 17 I-/ Khái niệm điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 17 1-/ Khái niệm 17 2-/ ý nghĩa tầm quan trọng quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Bộ luật dân 22 II-/ điều kiện chung chuyển quyền sử dụng đất .25 1-/ Ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai .26 2-/ Trong thời hạn đợc sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đợc phép chuyển quyền sử dụng đất .31 3-/ Ngời sử dụng đất đợc chuyển quyền sử dụng đất đất tranh chấp 34 4-/ Ngời chuyển quyền sử dụng đất đợc phép chuyển quyền sử dụng theo quy định pháp luật dân pháp luật đất đai 39 III-/ Điều kiện riêng chUYểN quyền sử dụng đất 45 1-/ Điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất .45 2-/ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất 46 3-/ Điều kiện chấp quyền sử dụng đất .48 4-/ Điều kiện cho thuê, quyền sử dụng đất .49 5-/ Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất 50 Chơng III 53 Một số kiến nghị đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 53 I-/ Một số ý kiến quy định pháp luật hành điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 53 II -/ Những đề xuất, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều kiện chuyển quyền sử dụng đất 57 Kết luận 64 tài liệu tham khảo .66 mục lục 67 Hà nội, ngày 01 - 05 - 2000