B GIÁO D O IH -o0o - KHÓA LU N T T NGHI P TÀI GI I PHÁP M R NG HO NG CHO VAY MUA NHÀ T IC PH N HÀNG H I VI T NAM MARITIME BANK CHI NHÁNH HÀ N I SINH VIÊN TH C HI N : NGUY N TH ÁNH H NG MÃ SINH VIÊN : A16766 CHUYÊN NGÀNH :TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG HÀ N I 2014 L IM Lý ch tài Vi Vi c gia có t i, m dân s g t kho ng 90 tri l nm không ng U chu n, dân s c c c i thi tm c ta ph ng v cao, hi n dân s i/km2 cao g p 6-7 tr ng, thu nh p t l dân s s t o s c ép l n v nhà C c hi n t i có kho ng 1,5 tri u cán b , công ch c kho ng 800 nghìn c t i khu công nghi p, khu ch xu t, khu công nhà c n có s h tr , ngh t u ki c i thi n nhà T i Hà N i có m t s d án v i t ng s v im cv công nhân thuê Theo S t h cho cán b n m i hoàn trí cho 1700 ng Thành ph H Chí Minh cho bi t n toàn thành ph m i gi i quy u nhà xã h vào tình tr có nhu c u b c xúc v nhà M c dù hi n th nhiên nhu c u v nhà c tích cóp c a v i nhi u n n nhà xã xây d ng nhà xã h i u lâm ng n i c u, hi n thành ph có kho ng 11.000 cán b ng b ng s n i dân v n r t l n n , có m t nhà mua b ng v n c nhi u c p v ch ng tr n m t gi i Và có m t nhà c iv i s ng t i thành ph l n m t toán nan gi i Hi n ph n l n giao d ch v b ng s th i gian g gi i pháp t ch ng l i N m b c nhu c u v nhà c i dân, t nhi u NHTM m gói d ch v cho vay mua nhà i dân có th c nhà cho b Ho ng cho vay mua nhà m y tri n v ng i v i nhiên ho c m i m y ti m i cho NHTM nhi u l i ích Tuy m n r t nhi u r i ro T i NH Maritime Bank Hà N i th i gian qua m phát tri n Tuy nhiên k t qu cv Chi nhánh c ngân hàng quan tâm ng v i ti hu c u c i dân s ng thành ph Hà N i Qua tìm hi u th c t qua m t th i gian th c t p t i NH Maritime Bank chi nhánh Hà N n th c ti t m quan tr ng c a ho ng cho vay mua nhà Vì v quy nh ch tài: Thang Long University Library Gi i pháp m r ng cho vay mua nhà t i ngân hàng Maritime Bank Hà N i tài lu t nghi p c a M u Khoá lu n c c nghiên c u nh m m Th nh t, tìm hi u phân tích ho Maritime Bank chi nhánh Hà N i Th chi nhánh ng k t qu kinh doanh c a ngân hàng hai, phân tích chi ti t v ho ng cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i Th ba, nh ng gi i pháp ki n ngh nh m phát tri n m r ng ho t ng cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i ng ph m vi nghiên c u ng nghiên c u: ho ng m Maritime Bank Chi nhánh Hà N i Ph m vi nghiên c u: Ho ng m r ng cho vay mua nhà t i ngân hàng r ng cho vay mua nhà c a Ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i u cs d nghiên c u bao g m: -Thu th p s li u báo cáo tài chính, báo cáo chi ti t v ho ng cho vay mua nhà, báo cáo chi ti t c a ho ng tín d ng c a ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i - Phân tích s li li u i s li li c T n xét v ho hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i i c a s ng cho vay mua nhà c a ngân ng khác c a ngân hàng có liên quan K t c d ng: Th ng kê, di n gi i, quy n p, t ng h p tài g K t c u c a lu ng quan v ho im u K t lu c chi ng cho vay mua nhà c a m i c tr ng ho ng cho vay mua nhà c a NH Maritime Bank chi nhánh Hà N i Maritime Bank i pháp phát tr n m r ng cho vay mua nhà t i ngân hàng chi nhánh Hà N i M tc g c a em không tránh kh i sai sót, em r u, tìm hi u phân tích c s góp ý thông c m c a th c a bác, anh, ch nhân viên ngân hàng, cô giáo Th c s Nguy n Th Tuy t, th y cô khoa Kinh t - Qu n lý c c a ih tài Sinh Viên Nguy n Th Ánh H ng Thang Long University Library M CL C L IM U NG QUAN V HO NG CHO VAY MUA NHÀ C A NGÂN I 1.1 Khái ni m v 1.1.1 Khái ni m v 1.1.2 Vai trò c 1.1.3 Các ho nc i i i n n kinh t i 1.2 Nghi p v cho vay mua nhà 1.2.1 T ng quát v nghi p v cho vay mua nhà 1.3 M r ng cho vay mua nhà t i 11 1.3.1 Khái ni m m r ng cho vay mua nhà t i NHTM 11 1.3.2 M t s ch m r ng ho ng cho vay mua nhà t i NHTM 12 1.4 Các nhân t ng t i ho ng cho vay mua nhà 16 1.4.1 Nhân t khách quan 16 1.4.2 Nhân t ch quan 18 2: TH C TR NG HO NG CHO VAY MUA NHÀ C A NHTM NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ N I 21 2.1 T ng quan v NHTM Maritime bank chi nhánh Hà N i 21 2.1.1 Quá trình hình thành phát tri n NHTM Maritime bank chi nhánh Hà N i21 u t ch c 22 2.2 Th c tr ng ho ng kinh doanh c a NHTM Maritime bank chi nhánh Hà N i 24 2.2.1 Ho ng v n 24 2.2.2 Ho ng s d ng v n (ch y u ho ng cho vay) 27 2.3 Th c tr ng m r ng cho vay mua nhà t i NH Maritime bank chi nhánh Hà N i 29 pháp lý c a cho vay mua nhà 29 2.3.2 Quy ch cho vay mua nhà c a Maritime bank 31 2.3.3 Hình th c c p tín d ng 32 2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà t i NHTM Maritime bank chi nhánh Hà N i 33 2.3.5 Ch tiêu ph n ánh m r ng cho vay mua nhà t i Marime bank chi nhánh Hà N i 35 2.3.6 Ch tiêu ph cho vay mua nhà 38 2.3.7 Ch tiêu ph n ánh ch ng cho vay mua nhà 39 t qu ho ng cho vay mua nhà c a NHTM Maritime bank chi nhánh Hà N i 45 2.3.1 K t qu c 45 2.3.2 H n ch nguyên nhân 47 I PHÁP M R NG HO NG CHO VAY MUA NHÀ T I NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH LÁNG H 51 3.1 D tình hình b ng s u c a tiêu dùng v cho vay mua nhà 51 ng phát tri n cho vay mua nhà t i NHTM Maritime bank chi nhánh Hà N i 52 3.3 Gi i pháp m r ng cho vay mua nhà c a ngân hàng 53 3.3.1 Ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà N i c n tr u c c bi t nhu c u mua nhà th i gian t i 53 3.3.2 Các gi , sách cho vay 54 3.3.3 Các gi i pháp v qu n tr u hành 55 3.3.4 Các gi i pháp v ngu n v n 56 3.3.5 Các gi i pháp v s n ph m 57 3.3.6 M r ng quan h v có quan h v i ngân hàng 58 y m nh công tác Marketing ngân hàng 58 chuyên môn nghi p v , phong cách ph c v c ngh nghi p c a nhân viên ngân hàng 60 3.3.9 Hi i hoá công ngh ngân hàng 61 3.3.10 Gi i pháp phòng ng a r i ro 62 3.4 M t s ki n ngh v 3.4.1 C i m i h th 3.4.2 M t s bi n pháp qu tr 3.4.4 C 3.5 c v i ph 64 64 a ph c 64 n tháo g th ng b ng s n thoát kh i tình 65 y nhanh t c 65 Ki n ngh 3.6 M t s ki n ngh iv c 66 i v i Ngân hàng Maritime bank 67 K T LU N Thang Long University Library DANH M C VI T T T Kí hi u vi t t t NHTM i NHNN NH c Ngân hàng NHTW KT Kinh t FDI V c B ng s n TCTD T ch c tín d ng NHTG Ngân hàng th gi i TCTC T ch c tín d ng TMCP i c ph n H ng qu n tr ih ng c TCKT T ch c kinh t TGDC Ti n g VND Vi CVMN Cho vay mua nhà Quy Tài s ng nh mb o DANH M C CÁC KI U, HÌNH V TH , CÔNG TH C u t ch c ngân hàng Maritime Bank 22 B ng v n c a ngân hàng Maritime bank Chi nhánh Hà N i 24 B ng 2.2: Ho ng s d ng v n c a ngân hàng Maritime bank Chi nhánh Hà N i 27 B ng 2.3 :Tình hình doanh s cho vay mua nhà t i ngân hàng Maritime bank Chi nhánh Hà N 35 B Hà N cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime bank chi nhánh 38 B ng 2.5: Tình hình n x u mua n h n c a ho ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà N B ng 2.6: Doanh thu lãi t ho - chi nhánh Hà N ng cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime bank 41 B ng 2.7: Chi nhánh Hà N Bi 2.1: M ng cho vay mua nhà c a 39 ng c a NH Maritime Bank 43 ng v n c a ngân hàng Maritime bank Chi nhánh Hà N i 2012 25 Bi 2.2: Tình hình doanh s cho vay mua nhà t i ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà N 35 Bi 2.3: S i t tr bank Chi nhánh Hà N Bi Hà N cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime 38 2.4: T l n x u n h n c a ngân hàng Maritime bank chi nhánh 40 Bi 2.5: Tình hình thu lãi t ho bank chi nhánh Hà N Bi Chi nhánh Hà N ng cho vay mua nhà c a ngân hàng Maritime 42 ng c a NH Maritime Bank 43 Thang Long University Library NG QUAN V HO 1.1 Khái ni m v NG CHO VAY MUA NHÀ C A I i 1.1.1 Khái ni m v Trên th gi i khác nhau, ch ng h ho i t nhi NHTM v i nh ng cách nhìn nh n M : NHTM m t công ty kinh doanh chuyên cung c p d ch v tài ng ngành d ch v tài - Pháp: NHTM nh ng xí nghi ng xuyên nh n c a i hình th c g i ti n hay hình th c khác h dùng vào nghi p v chi t kh u, tín d ng hay d ch v tài - xác nh n kho n ti n g cho vay, tài tr Vi t Nam (theo Lu t NHNN Lu t t ch c tín d ng): NHTM m t lo i hình t ch c tín d c th c hi n toàn b ho ho ng kinh doanh khác liên quan ng ngân hàng ng ngân hàng ho ng kinh doanh ti n t d ch v ngân hàng v i n ng xuyên nh n ti n g i s d ng s ti cung c p d ch v toán d ch v tín d ng nhiên v u ph n ánh ho ngôn t , di t m t s n i dung, ng c a NHTM Kinh doanh ti n t - tín d ng, d ch v ngân hàng khác T t cách ng n g n NHTM m t doanh nghi p kinh doanh ti n t - tín d ng, v i ho ng xuyên nh n ti n g i, cho vay cung c p d ch v ngân hàng cho n n kinh t qu 1.1.2 Vai trò c a N i n n kinh t Trong n n kinh t hi u ho vai trò quan tr ng nh t h th ng tài c a m ng c c Ho ng c a ng phong phú có ph m vi r ng kh p, t ch c tài ng ho ng m c h p chuyên sâu i v i n n kinh t NHTM có vai trò quan tr p v n cho n n kinh t thành ph n kinh t ng ngu n v n nhàn r i m i t ch c, cá nhân, m i n t m th c gi i phóng t trình s n xu t, v n t ngu n ti t ki m cá nhân B ng v c n n kinh t , thông qua ho t ng tín d ng NHTM s cung c p v n cho m i thành ph n kinh t ng nhu c u v n m t cách k p th i cho trình tái s n xu t Nh v y mà doanh nghi h m r ng s n xu t kinh doanh, c i ti n máy móc công ngh t lao u qu KT NHTM c u n i gi a doanh nghi p v i th ng t t yêu c u c a th ng, c ng c hoàn thi ch ng ng, doanh nghi p không nh ng c n nâng cao qu n lý kinh t , ch h ch toán k toán mà ph i không ng ng c i ti n máy móc thi t b , dây truy n công ngh , tìm tòi s d ng nguyên v t li u m i, m r ng quy mô nh ng ho i ph i có m t ngu n v n l nghi p, v y doanh nghi Thông qua ho ng tín d th ng t kh th a mãn nhu c c doanh nghi ng b ng vi c nâng cao ch ng s n xu t, t a doanh a ng v ng n kinh t luôn c phát tri n NHTM công c B ng ho NHTM u ti ng tín d ng toán gi a NHTM h th ng, n m r ng kh ng ti n cung vi c cung ng tín d ng cho ngành n n kinh t , NHTM th c hi n vi c d n d t lu ng ti n, t p h p phân chia v n c a th ng th c thi gián ti p vi mô: u ti t ngân hàng, ngân hàng d n d t th NHTM c u n i n n tài qu c gia n n tài qu c t Trong n n kinh t th ng mà m i quan h hàng hóa ti n t ngày c m r ng nhu c - xã h i gi c th gi i ngày c n thi t Vi c phát tri n n n kinh t qu c gia g n v i s phát tri n c a n n kinh t th gi i b ph n c u thành nên Vì v y, n n tài c a m ph i hòa nh p v i n n tài qu c t t vai trò r t quan tr ng s hòa nh p 1.1.3 Các ho nc a m i Nh ng ho Ngày b n ch t ho ngân hàng c i ti n, gi h ti n cho vay ng c a NHTM v n v y, nhiên nhu c u v d ch v i ngày phát tri n th ho ng ngân hàng phù h p v i nhu c ng c a ngân hàng ngày bao g 1.1.3.1 Ho ng kinh doanh c a o hi m, mua gi ng v n ng v n m t nh ng ho ng quan tr u c a NHTM Vì ng tr c ti n ch ng ho ng c a toàn b ngân hàng NHTM huy ng v n thông qua lo ng ti n g n t ho ng chi m t tr ng l n ngu n v n c ng Thang Long University Library 3.3.6 M r ng quan h v có quan h v i ngân hàng - Quan h v t: Trong trình phát tri n ho cho vay m t thi t v m nh quan h v giúp NH có th n m b t v u tình hình bi ng c quan h ng quy ho ch ng c a - Liên k t v i công ty xây d ng: hi n d án xây d ng khu nhà , i có thu nh p th cao c n khai r t nhi u Ký k t h ngliên k t gi a ba bên: Công ty xây d ng, NH khách hàng i l i ích cho c ba bên, nh u khách hàng có nhu c u qua s gi i thi u hay s ng v tài h có th ng ý c a công ty xây d ng phân ph ng l i không c ti góp v n d n Cu i ch m kho n cho s n ph ng tìm cách ti p c i NH thông i u ki s h u v a t o n ch có s h u thu n n khai d án - Liên k t v i doanh nghi p có ch ng t nh v m c v n t i thi u, l ch s ho ng t ti p th , qu ng d ch v tr cho b công nhân viên có nh ng sách cho vay tín ch 3.3.7 y m nh công tác marketing ngân hàng Trong xu th n n kinh t d ch v ngày nay, ho l p kênh phân ph i, c ng truy n thông, qu ng marketing, xúc ti n, thi t ng r t quan tr n phát tri n th ng d ch v ngân hàng cá nhân B i l gi n tâm lý khách hàng cá nhân có thói quen b c theo s c a quy lu t b ch v , nh t nh ng d ch v nh y c ngân hàng, vi n thông, công ngh thông tin Vì v ho ng cho vay mua nhà, ngân hàng ph i xây d có hi u qu phù h p v i ngân hàng, nh m m ph m d ch v u ki ph m ngân hàng ti p c n g i khách hàng ng có th m r ng quy mô c a c m t chi c marketing u rõ v s n p v tín d as n Ho ng cho vay mua nhà có th i gian quan h v i khách hàng lâu dài (m ng có th i gian t y vi c có nh ng sách c th , chi ti t s góp ph n thu hút nhi n v i ngân hàng, t o ni m l i ích c a s n ph ng c a khách hàng, khách hàng s hi u ki n vay v n ng chuy n t i thông tin t công chúng nh m giúp khách hàng có c thông tin c p nh t, nh c hi u bi n v s n ph m d ch 58 Thang Long University Library v c a ngân hàng n c cách s d ng, l i ích c a s n ph m ngân hàng Thông n hình, trang web, t p chí), có th marketing tr c ti tr i Ho nt , n tho i, qu ng cáo ng theo mong mu n c a khách hàng ngân hàng ph i hi ph c v c a Do thông tin v khách hàng c a ngân hàng ngân hàng c n phân khúc th nh m t cách h u th ng nên ng khách hàng m c tiêu, t n hành qu ng bá gi i thi u s n ph m d ch v phù h p v it ng khách hàng Trên t a ngân hàng c n gi i thi u chi ti t v t ng s n ph m d ch v d n c n thi t v quy ng n g n d hi u, giúp khách hàng hi ch n ngân hàng c a khách hàng m t cách n v d ch v s s d ng Ngoài ra, ngân hàn ng xuyên cung c p thông tin v c tài k t qu kinh doanh qua báo cáo tài chính, báo cáo ki m toán c a ngân hàng, t o cho khách hàng m t nhìn t ng quát v khách hàng Bên c t a ng k c a ngân hàng c n c tr ng nhi n cho khách hàng v s n ph m d ch v c a ngân hàng, th c m c c a khách hàng c n gi p th n tho óp ý ki n t m giao d ch Ngoài website c a ngân hàng c n gi i thi u nhi ti n ích c a s n ph u ki n vay v n, h n thi t ph i có, nên có thêm m t, cung c p thông tin v d án nhà chu hàng liên k t cho vay, thông tin giá c th thêm m c truy v n tài kho n c a khách hàng vay ti tài kho n c a khách hàng, tình hình tr n n h n tr lãi g c hàng tháng Nh ng thông tin có th giúp ích cho khách hàng có th theo dõi tình hình tr n ch ng toán n g c lãi cho ngân hàng Không ng ng m r ng hi hàng gây i hóa tr s làm vi ng t t v i khách hàng v t ch t c a ngân n giao d ch v i ngân hàng thu hút khách hàng nhi Tuy nhiên y u t chi th i quan tr ng nh t, quy nh s thành công c kinh doanh c a ngân hàng Ngân hàng c n ph c marketing, ch ng tìm ki m khách hàng, nghiên c u c marketing phù h th a mãn t uc a 59 ph c v l ch s t ng d n khách hàng, th hi n a ngân hàng ng xuyên t ch c h i ngh khách hàng, g p g ti p xúc v i khách hàng, phát phi n, thu nh n ý ki a khách hàng T hi u, mong mu n c v i ngân hàng, giúp ngân hàng có th có nh ng bi n pháp kh c ph c nh thi m i th a mãn t p, hoàn thi n s n ph uc i m i nhi u s n ph m ng m i quan h v i khách hàng Ngân hàng c n t ch c nhi n m i, b v i nh ng a ngân hàng Maritime Bank c n tích c vi c tài tr cho m t gi n s c kh e, ho c a NH s thân thi ng l n khách hàng ti qu tích c c a vi c tham gia ho ng ng h ng xã h i i tàn t t hình nh i v i khách hàng, có th thu hút m t s ng hình th c tài tr s i nh ng hi u Ngân hàng c n ti n hành xây d ng th c hi n m t chi c phát tri n u g n li n v i chi c phát tri n t ng th c t m nhìn dài h n v i m c tiêu nhi m v ch y c c th hóa cho t ng giai ng t i nhóm khách hàng th ng m nh 3.3 chuyên môn nghi p v , phong cách ph c v c ngh nghi p c a nhân viên ngân hàng Cách níu chân khách hàng lâu dài không ph i máy móc thi t b hi a máy móc v n không th thay th 90% khách hàng thích ti p xúc v i m t nhân viên b n i Theo th ng kê cho th y, ng th tc máy vô t y, vai trò c a m t nhân viên ngân hàng r t quan tr ng, không ch ch làm vi c c a h n chuyên môn nghi p v , phong cách ph c v c ngh nghi p c a nhân viên ngân hàng c c th c hi n song hành, t hàng lành m nh, t o s tho Vì v y NH c n ph i: n ngân hàng - Có sách n d thu hút nh c ngh nghi p vào làm vi c t i NH B ph n nhân s ph i tìm nh u ki n thích h p v i v trí c n t nh ng ch tiêu c th cho t ng v trí 60 Thang Long University Library - i v i nh ng nhân viên m c n vào công ty hay nh làm vi c t i NH v n c cho h Ngoài vi c cho nhân viên h c t p t o c a NH c n t u ki h có th tham gia khóa h c b , ngành t ch c các khóa hu n luy n t tang kinh nghi m Ngoài vi c s p x p, b trí l i nhân s th i lo i nh ng nhân n ph - C n c i thi c ý ng làm vi sáng t o làm vi c có hi u su t t t nh t Tránh tình tr ng l i vào c p trên, t o môi ng c nh tranh gi i v i NH bên c cao ph i có nhân viên có kinh nghi n bó v i NH m i t o tính an toàn, ch c ch n công vi c C i t nhân viên g n k t v ng i kinh nghi m h c h i l n s ti t ki m nhi u chi phí cho NH - t o ch ng nhân viên c a NH b ki n v v t ch khuy t o công tác c a h C n xây d ng m t ch c nhi ph i rõ ràng, minh b ch it om u ng viên nh ng c g ng sáng h p lý, h p d thu hút cao M ng, k lu t - Nên t ch c bu i ph bi n v nh pháp lu t m i cho nhân viên tín d u v pháp lu t s giúp cho chi nhánh giám nh tính pháp lý c a tài s mb cd ng cho vay mua nhà i nhân viên không ch am hi u v nh pháp lu t ngành ngân hang mà c ng th 3.3.9 Hi ng nhà t dân s nói riêng u bi n i hoá công ngh ngân hàng Không ng ng nâng cao m hi i hóa công ngh ngân hàng phù h p v i ti m l c tài c m b o xu th chung c a khu v c qu c t C n nh n th c r ng khoa h c công ngh nhân t quan tr ng th hai quy nh t i ch t ng s n ph m d ch v , kh i Vi c hi n m r ng c a ngân hàng sau nhân t i hóa công ngh ngân hàng s làm ti t gi ng, ph c v vi c qu n tr chóng thu n ti u hành, tác nghi H th ng công ngh thông tin ph chóng thu n ti n v c v th i gian, lao c v khách hàng nhanh m b o cho vi c giao d c nhanh m b o an toàn thông tin c a khách hàng 61 3.3.10 Gi i pháp phòng ng a r i ro Cho vay mua nhà m t nh ng nghi p v kinh doanh mang l i m c l i nhu ôn ti m n nguy c r i ro l n Do v y, h n ch r i ro xu ng m c th p nh t ngân hàng c n xây d ng nhi u bi n pháp phòng ng a r i ro có hi u qu phù h p v u ki n c a ngân hàng R i ro ho ng cho vay mua nhà ch y u r i ro tín d ng, kh không hoàn tr c n g c lãi cho ngân hàng khách hàng g p r i ro v th t nghi p, vi ph m pháp lu t ch u m c án cao, v ng, có th doanh nghi p b phá s v s c kh e d n m t kh n ki n t v h n ch r i ro ngân hàng c n liên k t v i công ty b o hi m (ho c yêu c u khách hàng mua b o hi n ph m cho vay mua nhà cb o hi m ti n vay, b o hi m nhân th có th t ng thêm d ch v b o hi m h a ho n r i ro khác cho b ng s n th ch p có giá tr b ng s ti n cho vay V n vay s c b o hi i hình th c khách hàng g p tai n n, r i ro không tr c n công ty b o hi m s tr thay m t ph n hay toàn b kho n n Th i gian b o hi m s kéo dài t ngân hàng gi i ngân n khách hàng tr h t n Bi n pháp không nh m b o an toàn cho ngu n v n cho vay c a ngân hàng mà khách ng d ch v b o hi m không ph o hi u s góp ph n thu hút khách hàng nhi V i nh ng r i ro t vi c thi u thông tin d li th ng b nh giá tài s th nh Thi u thông tin v ng s n thông tin v khách hàng r i ro l n nh t vi c mb n tài c a khách hàng Vi t Nam hi n th ng d li u tín d th nh l ch s tín d ng cá nhân ch y u vào b n khai c u tra, th nh d a b có th h n ch lo i r i ro ngân hàng ph i thi t l p m i quan h ch t ch v i nh p c n qu o hi m xã h n lý thu c) vi c qu n lý kho n thu nh tr n th i gian h p lý Ngân hàng c a tính liên k t gi a ngân h i thông tin v khách hàng v i nhi t o thu n l i cho m i ngân hàng xem khách hàng có nhi u kho n vay n ngân hàng khác không Bên c nh vi n hóa th t c cho vay ngân hàng c n th m nh h n m t cách th n tr ng, xây d nh hi u qu Xây d ng h th m khách hàng cá nhân nh m gi m b t r i ro, giúp cho vi c quy nh cho vay nhanh chóng, xác H th c xây d vào thông tin v nh p, ngành ngh h c v n, m chi tiêu, s nh v vi m cho khách c thu 62 Thang Long University Library trú, s n g i c a khách hàng t tín nhi m c a khách hàng qua giao d V i nh ng r i ro t s bi th ng b ng s n ch u tính chu k d n t i giá c ng t ng xuyên c a th ng b ng s n Vi c ng l n t tình hình n n kinh t , th ng mang t bi ng làm giá tr tài s ng xuyên bi ng có th gây thi t h i cho khách hàng, t hàng h n ch s ng ngân hàng ph n r i ro cho ngân chuyên môn nghi p v , có kh u th c bi t kh phân tích d ng c a th thuê c nghiên c u th ng hay v b ng s có th nh giá tài s mb ng phát tri ng n n kinh t Ngoài ngân hàng có th g p ph i r i ro v m cán b tín d ng liên k t v i che gi c khách hàng s th chi t ngu n v n c a ngân hàng h n ch r i ro ngân hàng ph i coi tr ng công tác giáo d c ph m ch t c a cán b tín d ng Có sách tín d ng chi ti t rõ ràng, phân quy n phán quy t c th nh rõ ch m v cho t ng b ph n liên quan t i công vi c, thu n , x lý n Luôn coi tr ng công tác ki m tra, ki m soát t i ngân hàng, n i b chi nhánh nên t ch m tra chéo l n Nâng cao ch ng hi u qu qu n tr r i ro Vi c b nhi m ch c danh liên quan t i công tác cho vay ph i th c s khách a ch c ph m ch t th c s Vi c b trí cán b tín d ng ph vi c phân công c ch n l c phù h p v c th c t y ho ng cho vay mua nhà ch bao g m c nh ng r i ro khó có th ki pháp lu sách c sách tín d ng ch t ch nh m h n ch t ng nh ng r i ro t c i ngân hàng c n có i ro có th g p ph i t s gi i pháp nh m m r ng ho Maritime bank chi nhánh Hà N hi u qu an toàn bi n pháp ph không ph i t ng bi n pháp m i ro r t l n, nh c a ng cho vay mua nhà c a NH m r ng cho vay mua nhà m t cách c ti n hành m ng lo t ch ho ng cho vay mua nhà m r ng t i NTHM nói chung NH Maritime Bank nói riêng r t c n s n thêm c t s ki n ngh r ng cho vay mua nhà c a NH Maritime bank chi nhánh Hà N i 63 m 3.4 M t s ki n ngh v 3.4.1 C c v i ph i m i h th c c n t p trung xây d ng m i hoàn thi n h th ng pháp lu ch sách phù h Th ng b ng s ngân hàng, xây d phát tri n qu n lý có hi u qu th ng b ng s n n nhi c ph c t p (t phát tri n v n hành th ng b ng s t th ng b ch t ch Khung pháp lý ph i bao quát ng quy n s d t), th n th i ph p (th ng th c p (th ch ng giao d ch b Hi n Lu thu h i n ng s n) nh vi c x lý giá tr quy n s d nh v nh giao d ch b (h quy n s d t c a doanh nghi chuy n sang n nhi u doanh nghi p g nh v vi t th ng s n nh giá tr tài s n vi c ti p c n ngu n v n t c ph i s m hoàn thi n, ch nh s a b sung m t s quy nh h th ng pháp lu t v ng s t u ki n thu n l i cho ho ng s n Lu r ng vi c th ch p quy n s d t cho nhi u m mà cho vay tiêu dùng, mua b ng s có s n xu t kinh doanh ng d n c th , th ng nh t làm cho lu t kinh doanh b qu ng nhi u t i th ng 3.4.2 M t s bi n pháp qu Trong b i c nh n n kinh t s n xu is nhu c u v nhà s ki m ch l nhân dân, ch ngu mb c t m t cách có hi u a ph c ta t l l m nhu c u chi tiêu, c i thi c th c hi n sách ti n t th t ch t, ti t ki qu v ng, giá c ng s c ng l n t i is ng nh ng bi n pháp c, c n ng xuyên, nâng cao hi u ng th ng qu n lý th i cung c u hàng hóa ph c v cho s n xu i s ng c l i nâng giá, khuy n khích xu t, ki m soát h n ch nh p siêu - T p trung tháo g y s n xu t phát tri i vi ng sách an sinh xã h i, b i s ng nhân dân Qu n lý TTCK b ng s n Qu n lý ch t ch ngu n v n vay ngân hàng c a 64 Thang Long University Library u t vào TTCK, th hai th ng b ng s n T c lành m nh hóa ng này, kh c ph c tình tr 3.4.3 i gian qua n tháo g th ng b ng s n thoát kh i tình tr Trên th ng giá b ng s n v n di n bi n b ng, giá c ki m soát h u h t giao d ch b ng s n giao d ch ng tránh n b ng s n Chính ph c u ch nh b sung Pháp l nh thu xây d ng Lu t thu b ng s u ti i v i h t ho c c n s m t vào s d ng Thu chuy n quy n s d t l c b ch ng m, gây th t thu thu , không qu c vi c s d ng t Chính ph iv t h n m c, thu su t cao i v i nhà Thu d ng, s d b không, gi m thu chuy n quy n s d c ta nên t p trung vào nh nh m h n ch i v i cá s n d a vào chênh l ch giá mua bán ho b ch v giá c y nhanh t cb ng h ng, sách thu c n ph i có nh ng iv i nghèo có nhu c u nhà th c s l i gây b t n cho th ng, c su t mua Thu su 3.4.4 C t l ng h p bán nhà ng giúp th ng minh c c c n gi i quy t s m t t vi c kéo dài tình tr ng nhi u gi y ch ng nh n (s ) cho m t b ng s n (s - gi y ch ng nh n quy n s d t, s h ng gi y ch ng nh n quy n s h u nhà quy n s d n vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d t nhà c c th c hi n v it r t ch u d n giao d ch mua bán, chuy t ng s mb pháp lý Vì v c c n tri n khai m t s gi i pháp nh y nhanh t i dân c c quan tâm nhi vi y m nh ho c ps t Vi i quy n s h u cho u ki n thu n l i cho ngân hàng ng cho vay mua nhà y m nh vi c c i cách th t c hành ph m vi có liên quan v c p gi y ch ng nh n quy n s h u tài s n, quy n s d t hay th t c c ng ch ên c n ch sai sót, tiêu c c công tác nh m t u ki n thu n l i, nhanh chóng hoàn thành th t c gi y t pháp lý m b o quy n l i c a c ngân hàng khách hàng y m nh công khai, minh b th i g m công khai quy ho ch, công khai d 65 nh th t nh rõ u ki n cho ng d dàng ti p c n d án phát tri n b ng c nh tranh lành m ng s n t o môi a, Chính ph c n có s h tr v d ng nhi u khu nhà , c i t hó ng nhu c u nhà góp ph xây a bàn m i dân có thu nh p trung bình th p ng nhà Th c hi nh b t bu c t ch c, cá nhân kinh doanh b ng s n ph i bán nhà chuy n quy n s d t t i d án ph i thông qua sàn giao d ch b ng s n mua bán 3.5 Ki n ngh m ng có nhu c u có th ti p c n tr c ti p thông tin iv c - NHNN c th nh nh rõ ràng v kinh doanh b t ng s n, s ng d n c th , nh ng quy ch CVMN m t cách th ng nh t nh m b o v quy n l i cho c ngân hàng khách hàng Ngoài c n có nh ng bi trung dài h ng ngu n v n pháp v d tr b t bu c bi t v n nh v m c s d ng v n ng n h n cho vay dài h n - c tình hình kh ng kho ng tín d ng nhà t i M ng tra, theo dõi ho ng cho vay b c c khác NHNN ng s n c a NHTM NHNN nên yêu c u NHTM ph i th ng kê, theo dõi ch t ch ho ng cho vay b ng s n, di n bi n cung c u giá c th ng, yêu c u NHTM rà soát, ng tín d ng kho n cho vay b thu h i n n kh ng ch t ng s có bi n pháp x lý, cho vay b ng s n.Xem xét t l cho vay c a h th ng ngân hàng cho th ng b ng s n t c a h th ng, rà soát l u ki n cho vay c i v i th ng b ng s n N u có hi i chu n c n có nh ng bi n pháp u ch nh tích c c Xem xét t l có ngu n g c a h th ng ngân hàng cho doanh nghi p ng s n, t c a th ng b t ng s n N u có hi nh ng v có tính h th ng n có nh ng bi n pháp lo i b tránh - NHNN C n nghiên c s ng ngu n v n cho th phát tri n h th ng th ch p th c ng s n ng ng b ng s n Nhanh chóng hình thành ng ngu n ti n cho th ng b t - Vi c hình thành th ng trái phi u, c phi u b ng s t c n thi t Ch ng khoán b ng s n la m t lo i ch c bi t, k t h p gi a hình th c ng s m b o b ng b ng s n mà 66 Thang Long University Library i di ng th m l i bi ng giá tr b ng s n t thi t n m gi quy n s h u tr c ti p m t ph n hay toàn b b t ng s t trình s h u ch ng khoán Vì v y, c n xây d ng c ng ch ng khoán t i Vi b n pháp lu làm l ng hóa c c kho n vi c hình thành ho t n tín ch p ng s n - NHNN c n có nhi u bi ki m ch l m phát giúp th c hi n sách ti n t ch t ch , ch nh th ng, linh ho t ph i h ng, ng b - Hi n Vi t Nam m i ch có Trung tâm thông tin tín d ng (CIC) c a NHNN th c hi n vi c cung c p thông tin tín d ng yêu c u vi giá kh n c a ngân hàng Tuy nhiên CIC m i ch y u c p nh t thông tin v doanh nghi p cá nhân h ch d ng l i m c tham kh o cho NHTM V a thông tin c a trung tâm ng phát tri n m nh m c a ho ng cho vay mua nhà, cho vay tiêu dùng th i gian t i nhu c u thông tin v khách hàng r t l n Vì v y CIC c ng nâng cao ch ng tín d a, c p nh t thông tin v c bi t khách hàng cá nhân v ti n s b n thân, tình tr , n x u, ngu n thu nh p - Nên thành l p kênh thông tin v th ng b ng s p thông tin v t, c p nh t thông tin v ch n pháp lý có liên quan t u ki n thu n l i cho khách hàng tìm hi u nâng cao kh u bi t v th ng b ng s ng th i t cho vi c th nh d án kinh nh giá b ng s n, giúp ngân hàng h n ch r i ro 3.6 M t s ki n ngh i v i Ngân hàng Maritime Bank Th nh t, Maritime Bank c n ph ng cho vay mua nhà c v ng kh ng ch tr i hình s n ph nh tranh v i NH h th ng Th hai, ng, ti p t v i khách hàng truy n th ng, m r ng khách hàng cá nhân Th ba, ti p t phong cách giao ti ng y m nh ho t y m nh quan h ng khách hàng m i, t y m nh m r ng m i ng phòng giao d ch, nh riêng v xác nh rõ ph c v v i khách hàng, thu hút thêm ngày nhi u ch v c a NH Th ph i h p trung tâm v i nhau, h tr chi nhánh v trang thi t b k thu t, công ngh thông tin, ph n m m truy c p thông tin ti n l i 67 Th ng công tác ki m tra, ki i v i ho nhánh, phát hi n x lý k p th i vi ph m, kiên quy t x tín d ng c a chi ng h p cán b ng v i khách hàng, hành vi tiêu c c n i b ngân hàng Th sáu nh pháp lu t có liên quan t i ho ng cho vay mua nhà, NH c n xây d ng quy trình k thu t c p tín d m b o h n ch th p nh t nh ng r i ro có th x y Th b y, Th c hi n k ho ch truy n thông r ng rãi, nâng cao hình nh uy tín c a Maritime Bank khách hà th ng Ngoài ra, Maritime B a chi nhánh n quan tâm t i bi n pháp k t h p khác có nh ng gi i pháp phát tri n hi u qu m b o ho ng b n v ng an toàn 68 Thang Long University Library ng K T LU N N n kinh t t chu k ng r i l ng r i l i suy u thi t y u NHTM ph i ngày hoàn thi n ho ng kinh doanh c không b g c nh ng ho ng th i nâng cao hi u qu tín d ng không ch có ý n i v i s t n t i phát tri n c a ngân hàng mà nl mt c s ng c i dân toàn xã h i Cho vay mua nhà ch phát ti n m ct th c giàu ti u c kh ng ho ng, cho vay mua nhà v n có kh n nh có sách mà ph Ho ng cho vay mua nhà không ch ng hóa s n ph m ngân hàng mà ho t ng mang l i l i nhu V i truy n th ng m t NH ho Maritime bank chi nhánh Hà N i ng phát tri n lâu dài c cho vay mua nhà, NH cho m t quy trình ch t ch b u có ch ng th ng Hà N i ho v n m t s h n ch c ng cho vay mua nhà Tuy nhiên, NH ng gi i pháp góp ph n cho ho t c m t NH Maritime bank chi nhánh Hà N i m t ch t nh ng thành công m c M th t b i, m i l y t qua th thách s giúp NH có nh ng h c kinh nghi m cho Qua trình th c t p nghiên c u t i ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N i, em xin m nh d xu t m t s gi i pháp ki n ngh khóa lu n này, mong m n hoàn thi n ho ng cho vay mua nhà t i ngân hàng L n t t nghi p t b n thân th c hi n có s h tr t ng d n không chép công trình nghiên c u c a ng khác Các d li u thông tin th c p s d ng Khóa lu n có ngu n g trích d n rõ ràng Tôi xin ch u hoàn toàn trách nhi m v l Sinh viên Nguy n Th Ánh H ng Thang Long University Library i c L IC hoàn thành c lu ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà N th c t p u ki v i ho ng c a ngân hàng, c th i gian em th c t p t Nguy n Th Tuy t, th y cô giáo khoa Kinh t - qu n lý c h tài Sinh viên Nguy n Th Ánh H ng c ti p xúc c s i TÀI LI U THAM KH O B xu t b n l n 2, Nhà xu t b n Tài pv i, Nhà xu t b n th ng kê Trang wed: www.msb.com.vn Báo cáo k t qu 2012 nh chung v cho vay c a Maritime Bank www.batdongsan.vietnamnet.vn uv ng s n t i Vi ts v lý lu n v khái ni m th ng b ng s www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com n lý, chuyên gia d báo v b ng s www.doanhnhan.edu.vn Thang Long University Library