I HC QUC GIA H NI KHOA LUT NGUYN NGC ANH CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định luật đất đai 2013 LUN VN THC S LUT HC H NI - 2015 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT NGUYN NGC ANH CHUYểN Nh-ợng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo quy định luật đất đai 2013 Chuyờn ngnh: Lut kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUN VN THC S LUT HC Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS NGUYN QUANG TUYN H NI - 2015 LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun ny l cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc ca riờng tụi Cỏc kt qu nờu Lun cha c cụng b ti bt k cụng trỡnh khoa hc no khỏc Cỏc trớch dn v vớ d a m bo chớnh xỏc, trung thc Vy tụi vit Li cam oan ny ngh Khoa Lut i hc quc gia H Ni xem xột tụi cú th bo v Lun Tụi xin chõn thnh cm n! TC GI LUN VN Nguyn Ngc Anh MC LC Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc Danh mc t vit tt M U Chng 1: NHNG VN Lí LUN V CHUYN NHNG QUYN S DNG T CA T CHC KINH T 1.1 KHI NIM QUYN S DNG T 1.1.1 Quan nim v quyn s dng t 1.1.2 c im ca quyn s dng t 1.1.3 Mi quan h gia quyn s hu ton dõn v t vi quyn s dng t 12 1.2 KHI NIM T CHC KINH T 14 1.2.1 nh ngha v c im ca t chc kinh t 14 1.2.2 Phõn loi t chc kinh t s dng t 18 1.3 KHI NIM CHUYN NHNG QUYN S DNG T CA T CHC KINH T 18 1.3.1 Khỏi nim chuyn nhng quyn s dng t 18 1.3.2 Khỏi nim chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 21 1.4 CC YU T CHI PHI VN CHUYN QUYN S DNG T CA T CHC KINH T 22 1.4.1 ng li phỏt trin kinh t ca ng Cng sn Vit Nam lnh vc t 22 1.4.2 Ch s hu t 26 1.4.3 Mc ớch s dng t v hỡnh thc s dng t 29 Kt lun chng 31 Chng 2: THC TRNG CC QUY NH V CHUYN NHNG QUYN S DNG T CA T CHC KINH T THEO LUT T AI NM 2013 NC TA 33 2.1 NI DUNG CHUYN NHNG QUYN S DNG T CA T CHC KINH T THEO QUY NH CA LUT T AI NM 2013 33 2.1.1 Ni dung quy nh v cỏc nguyờn tc chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 33 2.1.2 Ni dung quy nh v iu kin chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 34 2.1.3 Ni dung quy nh v trng hp khụng c chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 41 2.1.4 Ni dung quy nh v iu kin nhn chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 41 2.1.5 Ni dung quy nh v trng hp khụng c nhn chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 43 2.1.6 Ni dung quy nh v quyn v ngha v ca cỏc bờn quan h chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 43 2.1.7 Quy nh v trỡnh t, th tc chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 47 2.1.8 Ni dung quy nh v hp ng chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 49 2.1.9 Ni dung quy nh v ti chớnh t chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 53 2.2 THC TRNG KHể KHN, VNG MC KHI THC THI CC QUY NH CA LUT T AI NM 2013 V CHUYN NHNG QUYN S DNG T CA T CHC KINH T 57 2.2.1 Vng mc ỏp dng quy nh v iu kin chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t 57 2.2.2 Vng mc ỏp dng quy nh v thi im cú hiu lc ca hp ng chuyn nhng quyn s dng t 62 2.2.3 Vng mc ỏp dng cỏc quy nh v quyn v ngha v ca cỏc bờn quan h chuyn nhng quyn s dng t 64 2.2.4 Vng mc phỏt sinh quỏ trỡnh thc thi phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t s khụng thng nht gia ch phỏp lý i vi t v ch phỏp lý i vi ti sn trờn t 65 2.2.5 Vng mc ny sinh ỏp dng cỏc quy nh v h thng ti chớnh t 66 2.2.6 Vng mc v nhn thc phỏp lut v ý thc tuõn th phỏp lut ca ngi dõn núi chung v ca t chc kinh t s dng t núi riờng 67 Kt lun chng 69 Chng 3: GII PHP NNG CAO HIU QU THC THI CC QUY NH CA LUT T AI NM 2013 V CHUYN NHNG QUYN S DNG T CA T CHC KINH 3.1 3.1.1 T 70 3.1.2 Nn C B H t h i n p h ỏ p l u t v t h i i m hiu lc ca hp ng c chuyn nhng quyn s dng ú t 70 3.1.3 Hon thin phỏp lut v quyn v ngha v ca cỏc bờn tham gia quan h chuyn nhng quyn s dng t 71 3.2 NHểM GII PHP NNG CAO HIU QU THC THI CC QUY NH V CHUYN NHNG QUYN S DNG T CA T CHC KINH T CA LUT T AI NM 2013 72 3.2.1 Tip tc thc hin ci cỏch hnh chớnh vic chuyn nhng quyn s dng t 72 3.2.2 i mi h thng ti chớnh t 76 3.2.3 y mnh cụng tỏc tuyờn truyn, ph bin phỏp lut t 79 3.2.4 Tng cng cụng tỏc tra, kim tra, kim soỏt ca cỏc c quan qun lý Nh nc 80 KT LUN 82 TI LIU THAM KHO 86 DANH MC T VIT TT BS Bt ng sn BLDS B lut Dõn s HN Hi ng nhõn dõn D Quyn s dng t QSD Trỏch nhim hu hn TNHH y ban nhõn dõn UBN Xó hi ch ngha D XHC N M U Tớnh cp thit ca ti t c xỏc nh l ti nguyờn c bit ca quc gia, ngun lc quan trng phỏt trin t nc T cú Hin phỏp nm 1980, xột v ch s hu, t nc ta ch cú mt ch s hu, ú l s hu ton dõn K tha tinh thn ti Hin phỏp nm 1992, Hin phỏp nm 2013 tip tc khng nh t l ti sn cụng thuc s hu ton dõn Nh nc i din ch s hu v thng nht qun lý (iu 53) Lut t (1993, 1998, 2001, 2003, 2013) ó th ch hoỏ chớnh sỏch t ca ng v c th hoỏ cỏc quy nh v t ca Hin phỏp; ng thi quy nh cỏc nguyờn tc qun lý v s dng t ai: t thuc s hu ton dõn, Nh nc thng nht qun lý v trao quyn s dng t cho cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thụng qua cỏc hỡnh thc giao t, cho thuờ t, cụng nhn quyn s dng t v chuyn quyn s dng t; S dng t ỳng quy hoch, k hoch s dng t, ỳng mc ớch s dng t v thi hn s dng t; tit kim, cú hiu qu, i ụi vi bo v mụi trng Quyn s dng t l mt loi quyn v ti sn c bit phỏt sinh quan h s dng t Hin nay, v mt phỏp lý, khụng cú khỏi nim mua bỏn t ai, m ch cú khỏi nim chuyn quyn s dng t theo quy nh ca B lut Dõn s nm 2005, Lut Kinh doanh bt ng sn nm 2014 v Lut t nm 2013 Chuyn quyn s dng t l mt loi giao dch dõn s c thự, cú iu kin Cú nhiu hỡnh thc chuyn quyn s dng t: chuyn nhng, chuyn i, tha k, tng cho; cho thuờ, cho thuờ li quyn s dng t; th chp, gúp bng quyn s dng t; ú, chuyn nhng l mt nhng hỡnh thc ph bin Trong giai on hin nay, chuyn nhng quyn s dng t l ũi hi tt yu, khỏch quan ca nn kinh t th trng nhm bo m quyn t kinh doanh v t c trỳ ca cụng dõn Vic phỏp lut t ghi nhn quyn chuyn nhng quyn s dng t ai, bo m ngun gc hp phỏp chớnh l Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t Cn xỏc nh rừ vic cp Giy chng nhn trc ht l ngha v ca Nh nc, trỏch nhim ca tng cỏn b qun lý Nh nc; vy, phi cú bin phỏp t chc tt cho ngi s dng t ng ký t ai, trin khai cp Giy chng nhn Vic trin khai thc hin mụ hỡnh "mt ca" ti Vn phũng ng ký t ó phỏt huy hiu qu; nhiờn, cũn nhiu iu phi bn v i ng cỏn b, cụng chc, viờn chc Cn trung xõy dng i ng cỏn b, cụng chc, viờn chc mt cỏch ng b, thc s sch, vng mnh, cú phm cht v nng lc, to bc chuyn bin mnh v phm cht, o c, v chp hnh k lut, k cng hnh chớnh, v ý thc, trỏch nhim i vi nhim v c giao, tn ty phc v nhõn dõn ca i ng cỏn b, cụng chc, viờn chc, nht l cỏn b lónh o, qun lý cỏc cp i mi phng thc tuyn dng cỏn b, cụng chc, viờn chc chn ỳng ngi tiờu chun, chuyờn mụn, b trớ ỳng vic; nõng cao cht lng i ng cỏn b, cụng chc, viờn chc bo m cú phm cht, o c, trỡnh , nng lc chuyờn mụn, thc hin tt nhim v c giao R soỏt, ỏnh giỏ, phõn loi cht lng, sp xp, b trớ i ng cỏn b, cụng chc, viờn chc cho phự hp, thc hin tt k hoch o to, bi dng ỏp ng yờu cu nhim v trc mt v lõu di Vic b trớ, phõn cụng nhim v i vi cỏn b, cụng chc, viờn chc cn bo m s n nh, chuyờn mụn húa Tng cng o to nõng cao phm cht, trỡnh chuyờn mụn, nghip v, lý lun chớnh tr, qun lý nh nc , c bit chỳ trng n o to, bi dng k nng thc thi nhim v, cụng v phự hp v trớ cụng tỏc ca cỏn b, cụng chc, viờn chc; thc hin ỳng quy nh v bi dng kin thc, k nng chuyờn ngnh hng nm i vi cỏn b, cụng chc Nghiờn cu xõy dng c ch, chớnh sỏch h tr, ói ng ngoi lng 75 hp lý, bo m n nh i sng i ng cỏn b, cụng chc, viờn chc Thc hin ch tin thng i vi cỏn b, cụng chc, viờn chc hon thnh xut sc nhim v, cụng v theo quy nh ng thi, tng cng qun lý v kim tra, giỏm sỏt cỏn b, cụng chc, viờn chc; x lý nghiờm cỏc trng hp sai phm, a b mỏy nhng ngi khụng phm cht v nng lc, khụng hon thnh nhim v c giao Hon thin h thng h s, ti liu a chớnh õy l h s ban u xỏc nh rừ v trớ, hỡnh dỏng, kớch thc, ranh gii, mc ớch s dng t cho tng lụ t, mnh t c th Cụng vic ny ph thuc vo trỏch nhim ca Nh nc; vy phi khn trng u t thi gian, ti chớnh v nhõn lc thc hin nhanh chúng v hiu qu nht Ti liu a chớnh l c s cp Giy chng nhn, xỏc nh quyn s dng t ca cỏc t chc, cỏ nhõn, v cho phộp ngi s dng t c chuyn nhng quyn s dng t Vic chuyn nhng quyn s dng t v vic qun lý Nh nc v t phi c tin hnh ch yu thụng qua h thng ti liu a chớnh Vỡ vy, ũi hi h thng h s phi rừ rng, minh bch, l c s Nh nc kim soỏt vic chuyn nhng quyn s dng t, l c s phỏp lý cỏc bờn thc hin quyn chuyn nhng quyn s dng t Do vy, h s a chớnh phi cỏc c quan cú thm quyn xỏc lp, lu gi v cung cp cho cỏc ch s dng t chuyn nhng quyn s dng t Ti liu a chớnh phi c phn ỏnh ỳng hin trng qun lý, s dng t v phi c cp nht thng xuyờn 3.2.2 i mi h thng ti chớnh t 3.2.2.1 Giỏ t Vn t thi gian ti l phi i mi h thng ti chớnh t gúp phn a giỏ t tr v ỳng giỏ tr thc Theo quan im ca chỳng tụi, iu vng mc giỏ t hin khụng phi l Lut, vỡ Lut ó xỏc nh nguyờn tc giỏ th trng l nguyờn tc khụng gỡ cú th 76 thay th c (tr chỳng ta thay i quan im nh giỏ theo mt nguyờn tc khỏc), m vng mc ch yu l khõu hng dn v thc hin, UBND cp tnh vỡ nhiu lý khỏc thng xỏc nh giỏ t thp hn so vi giỏ th trng v li khụng nht quỏn vic xõy dng v thc hin cỏc phng ỏn n bự, tỏi nh c nờn dn n tỡnh trng khụng cụng bng, xy tỡnh trng khiu kin nhiu, khiu kin ụng ngi v kộo di, gõy mt n nh xó hi Do ú, cng cú th thi im hin khụng nht thit phi sa Lut t v giỏ m cú th sa i cỏc quy nh di lut gii quyt nhng vng mc, bt cp nh giỏ t; ú phi hng dn tht rừ rng 03 khớa cnh ca nguyờn tc nh giỏ (th no l giỏ ph bin trờn th trng? th no l phự hp vi giỏ ph bin trờn th trng?) v c bit l cn chn chnh cụng tỏc xỏc nh giỏ t, th tc n bự, gii phúng mt bng, tỏi nh c ca UBND cp tnh Thm chớ, cn phi cú bin phỏp ch ti thớch ỏng, nhm bo m vic nh giỏ t theo nguyờn tc phự hp vi giỏ ph bin trờn th trng theo quy nh ca Lut v cỏc Ngh nh ca Chớnh ph ó l phự hp vi giỏ ph bin trờn th trng thỡ Nh nc khụng nờn to bng giỏ khỏc nh: giỏ ca Chớnh ph v giỏ ca UBND cp tnh, thm khung giỏ ca Chớnh ph cú li l ro cn cho vic xỏc nh giỏ c th ca UBND cp tnh khung giỏ Chớnh ph quỏ lc hu so vi giỏ th trng Theo quan im ca tỏc gi, tt nht ch nờn cú mt giỏ t UBND cp tnh xỏc nh theo nguyờn tc phự hp vi giỏ t ph bin trờn th trng v dựng tớnh mi trng hp liờn quan n thu, l phớ v cỏc ngha v ti chớnh khỏc liờn quan n t (tt nhiờn, i vi cỏc d ỏn u t ca cỏc nh u t thỡ phi chuyn hon ton sang c ch u giỏ quyn s dng t hoc u thu d ỏn cú s dng t) Hon chnh t chc c quan nh giỏ t cỏc a phng cú nhim v thng kờ giỏ t thc t, xõy dng h thng giỏ t hp lý ca Nh nc, to 77 iu kin phỏt trin cỏc c quan dch v cụng v nh giỏ t, thm nh giỏ t, t giỏ t phc v nhu cu ca qun lý nh nc v nhu cu ca ngi s dng t; to c ch ngi s dng t t ng ký giỏ t 3.2.2.2 Bỡnh n giỏ chuyn nhng quyn s dng t - n nh quy hoch s dng t - Nh nc thnh lp cỏc doanh nghip nh nc cú chc nng phỏt trin qu t nm mt qu t d tr nht nh tng khu vc ch ng tng ngun cung v t nhng ni giỏ t cú xu hng tng, nhng doanh nghip ny gi l doanh nghip nh nc phỏt trin qu t úng vai trũ ch o ca Nh nc iu tit ngun cung v t bỡnh n giỏ t thc t - Nh nc ch ng thc hin bi thng, gii phúng mt bng, tỏi nh c thu hi t s dng vo mc ớch quc phũng - an ninh, phỏt trin kinh t vỡ li ớch quc gia, cụng cng thụng qua bin phỏp: Mt l, thc hin thu hi t, bi thng, gii phúng mt bng t cú quy hoch xõy dng m cha cú d ỏn xõy dng giỏ tr bi thng sỏt vi mc ớch s dng t trc xõy dng cụng trỡnh; Hai l, thu hi t rng hn phn xõy dng cụng trỡnh mt quy hoch tng th cụng trỡnh gn vi khu dõn c ph cn m bo cụng bng gia ngi b thu hi ton b t, ngi thu hi mt phn t, ngi cú t lin k khụng b thu hi; Nh nc giao vic thu hi t, bi thng, gii phúng mt bng, tỏi nh c cho doanh nghip nh nc phỏt trin qu t thc hin v qun lý s dng t thi gian t thu hi cho ti bn giao mt bng cho doanh nghip u t xõy dng cụng trỡnh 3.2.2.3 i mi h thng thu cú liờn quan ti t Trờn nguyờn tc iu tit thu nhp gia ngi cú thu nhp cao v ngi cú thu nhp thp, cn thng nht mt loi thu s dng t bao gm thu s dng t nụng nghip, thu b sung s dng t nụng nghip vt hn 78 mc, thu nh - t L phớ trc b, cỏc loi thu liờn quan n vic chuyn quyn s dng t (nh thu thu nhp cỏ nhõn, thu thu nhp doanh nghip ) cng nh tin s dng t u nờn xem xột khuyn khớch ngi thc hin giao dch np ngha v ti chớnh, khụng nờn ỏp dng theo quan im tn thu 3.2.3 y mnh cụng tỏc tuyờn truyn, ph bin phỏp lut t Gii phỏp ny ũi hi s a dng v hỡnh thc, phong phỳ v ni dung tuyờn truyn nhm ph bin sõu rng nhõn dõn v cỏc t chc; cỏc ch s dng t nm chc, hiu rừ cỏc quy nh c bn ca B Lut Dõn s, Lut t ai, Ngh nh ca Chớnh ph v cỏc quy nh, chớnh sỏch qun lý, chớnh sỏch thu v vic chuyn quyn s dng t; nhng quy nh v quyn v ngha v ca ngi s dng t tham gia giao dch dõn s v chuyn quyn s dng t, lm cho ngi s dng t nhn rừ vai trũ ca phỏp lut vic bo v quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc ch th tham gia giao dch chuyn quyn s dng t, nht l c ch th trng hin Thụng qua tuyờn truyn, ph bin phỏp lut m cỏc t chc, cỏ nhõn thc hin chuyn quyn s dng t cú ý thc t giỏc chp hnh cỏc ngha v m phỏp lut quy nh thc hin chuyn quyn s dng t ỳng phỏp lut; thng xuyờn bi dng, hun nõng cao trỡnh chuyờn mụn, cp nht y cỏc thụng tin v qun lý cho i ng cỏn b, cụng chc b mỏy qun lý cỏc cp chớnh quyn t chc thc hin nhanh, chớnh xỏc theo cỏc chớnh sỏch, quy nh ca Nh nc Hn na, tng cng quan tõm n tip cn thụng tin v s tham gia giỏm sỏt ca nhõn dõn Quyn c thụng tin l mt nhng quyn quan trng ca cụng dõn Khụng ch ngi s dng t, ngi cú nhu cu s dng t cn thụng tin v quy hoch, k hoch s dng t, v cỏc d ỏn kờu gi u t, v quy trỡnh th tc hnh chớnh m mi cụng dõn Vit Nam vi t cỏch l thnh viờn ca ch s hu cng cn c tip cn nhng 79 thụng tin v tỡnh hỡnh qun lý, s dng t kim tra, giỏm sỏt vic t chc thc hin quyn s hu t ca cỏc c quan nh nc qua ú m bo tớnh cụng khai, minh bch v hn ch hnh vi vi phm phỏp lut t thc hin iu ny, chỳng ta cn: - Xỏc nh rừ nhng thụng tin cn phi cụng khai; ú khụng ch bao gm nhng thụng tin v quy hoch, k hoch s dng tm phi bao gm c nhng thụng tin v tng trng hp giao t, cho thuờ t, u giỏ quyn s dng t, cp Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh v ti sn gn lin vi t, chuyn nhng d ỏn u t, kt qu tra, kim tra c th ngi dõn cú yờu cu - Quy nh rừ nhng hỡnh thc cụng khai thụng tin; ú xỏc nh loi thụng tin no phi a lờn website ca c quan Nh nc, phi ng bỏo, phi niờm yt ti tr s c quan Nh nc, nhng thụng tin no cú ngi mun tip cn phi yờu cu c quan, cỏ nhõn cú thm quyn cung cp, th tc yờu cu cung cp thụng tin v quyn khiu ni hoc kin yờu cu chớnh ỏng khụng c ỏp ng - Xỏc nh rừ ngi phi cú trỏch nhim cung cp thụng tin vi nhng hỡnh thc ch ti nghiờm khc khụng thc hin trỏch nhim ca mỡnh 3.2.4 Tng cng cụng tỏc tra, kim tra, kim soỏt ca cỏc c quan qun lý Nh nc - Tng cng cụng tỏc tra, kim tra vic qun lý, s dng t ca chớnh quyn a phng cỏc cp; ng thi, y nhanh tin gii quyt cỏc v vic tranh chp nh, t kộo di - Tng cng v to chuyn bin mi cụng tỏc gii quyt khiu kin, khiu ni v nh, t - Kiờn quyt x lý nhng vi phm qun lý, s dng t tng cng phỏp ch, thi hnh nghiờm B lut Dõn s v Lut t i vi t chc, 80 h gia ỡnh, cỏ nhõn v cỏn b, cụng chc b mỏy qun lý Nh nc Cựng vi vic thc hin cỏc gii phỏp nờu trờn, cn tng cng ỏp dng khoa hc k thut, cụng ngh thụng tin cụng tỏc ng ký nh, t S dng cụng ngh tin hc s ỏp ng c yờu cu ca ngi dõn v thụng tin nh t; nht l thụng tin kp thi v chớnh xỏc v giao dch chuyn nhng, ng ký th chp, gii chp V lõu di cú th tin ti ỏp dng ng ký giao dch qua mng 81 KT LUN Trc õy, t nc ta mi ch c coi nh mt ti nguyờn thiờn nhiờn, mt t liu sn xut ca nụng nghip, l mụi trng sng v l a bn cho cỏc hot ng ca ngi n nay, t c xỏc nh l mt ngun lc, ngun phỏt trin kinh t, quyn s dng t l hng húa c bit v l ti sn ca ngi s dng t Phỏp lut t quy nh ngi s dng t c thc hin quyn chuyn nhng quyn s dng t; ó thc s ỏp ng c nhu cu ca i a s ngi dõn cú nhu cu v t nụng nghip, t v t sn xut - kinh doanh; to c s phỏp lý cho ngi s dng t ch ng u t, nng ng hn s dng t, ng thi gúp phn tng ngun thu cho ngõn sỏch Nh nc Tuy nhiờn, quỏ trỡnh t chc thc hin, quyn ny cũn mt s tn ti Trong khuụn kh lun ny, tỏc gi trung nghiờn cu, phõn tớch nhng phỏp lut liờn quan n khỏi nim v c im ca quyn s dng t; quyn chuyn nhng quyn s dng t, nhng quy nh v chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t theo quy nh ca Lut t nm 2013 Thụng qua tham kho nhng lun im, ti liu ca nhng nghiờn cu cú trc v phõn tớch, ỏnh giỏ thc trng phỏp lut cng nh thc tin din ca quan h chuyn nhng s dng t, tỏc gi nhn thy phỏp lut v chuyn nhng quyn s dng t cũn tn ti mt s sau: Quyn s dng t, l mt ti sn phỏt sinh t quyn s hu t, cỏc quyn nng m ngi s dng t c Nh nc trao cho gn ging nh quyn s hu, tớnh cht bt ng sn ca quyn s dng t ht sc rừ rng nhng quyn s dng t hin khụng c xp loi danh sỏch bt ng sn B lut Dõn s cng nh Lut kinh doanh Bt ng sn V iu kin chuyn nhng quyn s dng t: Phỏp lut t 82 hin hnh quy nh ngi s dng t ch c thc hin quyn chuyn nhng quyn s dng t cú Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t (gi tt l Giy chng nhn) Tuy nhiờn, iu kin khỏch quan v ch quan nờn vic cp Giy chng nhn cha c hon thnh Cú s mõu thun, thiu tớnh ng b gia cỏc bn quy phm lut (Lut t ai, Lut dõn s, Lut Cụng chng ) vic quy nh thi im cú hiu lc ca hp ng chuyn nhng quyn s dng t Ph ỏp l u t v q u y n v n g h a v c a cỏc b ờn t ro n g q u an h ch u y n nhng quyn s dng t cũn chung chung, cha c quy nh c th i v i t n g t r n g h p v c h a c q u y n h t r o n g p h ỏ p l u t c h u yờ n n g n h v t a i Cú s khụng ng nht gia ch phỏp lý i vi t v ch phỏp lý i vi ti sn gn lin vi t Vit Nam H thng ti chớnh t cng cn cú s i mi, hon thin v nh giỏ t, thu chuyn quyn s dng t, l phớ trc b Nhn thc phỏp lut v ý thc tuõn th phỏp lut ca ngi s dng t, ngi qun lý v chớnh quyn cỏc cp cha cao, cũn lỳng tỳng v cha kp thi dn n tỡnh trng tranh chp liờn quan n chuyn nhng quyn s dng t ngy cng gia tng, vi mc vi phm v loi hỡnh vi phm ngy cng tinh vi v a dng hn T nhng tn ti bt cp chớnh v mt phỏp lý gia lut thc nh vi thc t chuyn nhng quyn s dng t ang din hin nay, tỏc gi xut nhng kin ngh, gii phỏp nhm nõng cao hiu qu thc thi cỏc quy nh v chuyn nhng quyn s dng t ca t chc kinh t theo Lut t nm 2013, gúp phn lm lnh mnh húa cỏc quan h chuyn nhng quyn s dng t nh sau: - Hon thin khỏi nim quyn s dng t nh mt bt ng sn B lut Dõn s, Lut Kinh doanh bt ng sn 83 - Hỡnh thc hp ng chuyn nhng quyn s dng t phi c thc hin bng bn v phi ng ký ti c quan nh nc cú thm quyn l cn thit nhng khụng nht thit phi cụng chng, chng thc v hp ng Kin ngh sa i quy nh ti iu 689 B lut Dõn s nm 2005 v hp ng chuyn nhng quyn s dng t - Phỏp lut v quyn v ngha v ca cỏc bờn chuyn nhng quyn s dng t cn phi bao quỏt v quy nh chi tit i vi tng trng hp c th Bờn cnh ú, khụng ch dng vic quy nh B lut Dõn s m quyn v ngha v ca cỏc bờn quan h chuyn nhng quyn s dng t cn c quy nh rừ rng phỏp lut chuyờn ngnh v t - y mnh ci cỏch hnh chớnh nhm nõng cao hiu qu ca cụng tỏc qun lý t y nhanh tin cp Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t (gi tt l Giy chng nhn) Cn xỏc nh rừ vic cp Giy chng nhn trc ht l ngha v ca Nh nc, trỏch nhim ca tng cỏn b qun lý Nh nc - i mi h thng ti chớnh t ai: ch nờn cú mt giỏ t UBND cp tnh xỏc nh theo nguyờn tc sỏt vi giỏ th trng iu kin bỡnh thng v dựng tớnh mi trng hp liờn quan n thu, l phớ v cỏc ngha v ti chớnh khỏc liờn quan n t L phớ trc b, thu chuyn quyn s dng t cng nh tin s dng t nờn c xem xột khuyn khớch ngi thc hin giao dch np ngha v ti chớnh, khụng nờn theo quan im tn thu - y mnh cụng tỏc tuyờn truyn ph bin phỏp lut, tng cng quan tõm n tip cn thụng tin v s tham gia giỏm sỏt ca nhõn dõn - Tip tc cng c v kin ton b mỏy c quan qun lý Nh nc cỏc cp Tng cng cụng tỏc tra, kim tra, kim soỏt ca cỏc c quan qun lý Nh nc 84 - Tng cng ỏp dng khoa hc k thut, cụng ngh thụng tin cụng tỏc ng ký nh, t Trong khuụn kh cú hn ca Lun ny, mt s c cp dng nh cha c gii quyt thu ỏo Tỏc gi hy vng rng, nhng ny s c tip tc nghiờn cu v gii quyt cỏc cụng trỡnh khoa hc tip theo 85 TI LIU THAM KHO B Ti chớnh (2014), Thụng t s 02/2014/TT-BTC ngy 02/01/2014 ca B Ti chớnh v hng dn v phớ v l phớ thuc thm quyn quyt nh ca Hi ng nhõn dõn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2013), Bỏo cỏo tng kt 10 nm thi hnh Lut t (2003-2013), H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2014), Thụng t s 23/2014/TT-BTNMT ngy 19/5/2014 quy nh v Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh v ti sn khỏc gn lin vi t, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2014), Thụng t s 23/2014/TT-BTNMT ngy 19/5/2014 quy nh v bn a chớnh, H Ni B Ti nguyờn v Mụi trng (2014), Thụng t s 24/2014/TT-BTNMT ngy 19/5/2014 quy nh v h s a chớnh, H Ni Chớnh ph (2011), Ngh nh s 45/N-CP ngy 17/6/2014 v l phớ trc b, H Ni Chớnh ph (2014), Ngh nh s 43/N-CP ngy 15/5/2014 quy nh chi tit thi hnh mt s iu ca Lut t 2013, H Ni Chớnh ph (2014), Ngh nh s 44/N-CP ngy 15/5/2014 quy nh v giỏ t, H Ni Chớnh ph (2014), Ngh nh s 45/N-CP ngy 15/5/2014 quy nh v thu tin s dng t, H Ni 10 ng Cng sn Vit Nam (2003), Vn kin Hi ngh ln th Ban Chp hnh trung ng khúa IX, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni 11 ng Cng sn Vit Nam (2005), Vn kin i hi ng thi k i mi (i hi VI, VII, VIII, IX), NXB Chớnh tr quc gia, H Ni 12 ng Cng sn Vit Nam (2011), Chin lc n nh kinh t - xó hi n nm 2020, NXB S tht, H Ni 86 13 ng Cng sn Vit Nam (2011), Vn kin i hi i biu ton quc ln th XI ng Cng sn Vit Nam, NXB Chớnh tr quc gia, H Ni 14 ng Cng sn Vit Nam (2012), Hi ngh ln th sỏu Ban Chp hnh Trung ng ng khúa XI Ngh quyt s 19-NQ/TW ngy 31 thỏng 10 nm 2012 v tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut v t thi k y mnh ton din cụng cuc i mi, to nn tng n nm 2020 nc ta c bn tr thnh nc cụng nghip theo hng hin i, H Ni 15 Phm Duy Ngha (2004), "Lut t nm 2003 di khớa cnh chớnh sỏch phỏp lut", Tp Nghiờn cu lp phỏp, (6), tr 26-29, H Ni 16 Phm Hu Ngh (2002), V thc trng chớnh sỏch t Vit Nam, Nh nc v Phỏp lut 17 Quc Hi (1946), Hin phỏp, H Ni 18 Quc Hi (1959), Hin phỏp, H Ni 19 Quc Hi (1980), Hin phỏp, H Ni 20 Quc Hi (1993), Lut t ai, H Ni 21 Quc Hi (1995), B lut Dõn s, H Ni 22 Quc Hi (2003), Lut t ai, H Ni 23 Quc Hi (2005), B lut Dõn s, H Ni 24 Quc Hi (2008), Lut Thu thu nhp doanh nghip, H Ni 25 Quc Hi (2012), Lut Hp tỏc xó, H Ni Quc Hi (2013), 26 Lut t ai, H Ni 27 Quc Hi (2014), Lut Cụng chng, H Ni 28 Quc Hi (2014), Lut Doanh nghip, H Ni 29 Quc Hi (2014), Lut Kinh doanh bt ng sn, H Ni 30 Quc Hi (2014), Lut Nh , H Ni 31 Quc Hi (2014), Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut thu thu nhp doanh nghip, H Ni 87 32 Nguyn Hu Qunh (1999), T in Lut hc, NXB T in bỏch khoa, H Ni 33 inh Dng S (2003), "Bo v quyn s hu ton dõn v t v quyn s dng t ca ngi s dng t: Thc trng v kin ngh", Tp Nh nc v phỏp lut, (10), tr.55-64, H Ni 34 Tũa ỏn nhõn dõn ti cao (2005), Bỏo cỏo tng kt cụng tỏc nm 2005 v phng hng nhim v cụng tỏc nm 2006 ca ngnh tũa ỏn nhõn dõn, H Ni 35 Nguyn Quang Tuyn (2006), "Kinh nghim mt s nc trờn th gii v xõy dng v kinh doanh bt ng sn th trng bt ng sn", Hi tho "Th trng bt ng sn", Khoa Phỏp lut Kinh t - Trng i hc Lut H Ni 36 Trng i hc Lut H Ni (2001), Giỏo trỡnh Lý lun Nh nc v phỏp lut, NXB Cụng an nhõn dõn, H Ni 37 Trng i hc Lut H Ni (2008), Giỏo trỡnh Lut Dõn s Vit Nam, NXB Cụng an nhõn dõn, H Ni 38 Trng i hc Lut H Ni (2008), Giỏo trỡnh Lut t ai, NXB Cụng an nhõn dõn, H Ni 39 Vin Khoa hc Phỏp lý (2006), T in Lut hc, NXB T in Bỏch khoa & NXB T phỏp, H Ni 88 [...]... thuê đất Theo pháp luật đất đai hiện hành, chuyển quy n sử dụng đất bao gồm các quy n năng: i) Chuyển đổi quy n sử dụng đất; ii) Tặng cho quy n sử dụng đất; iii) Chuyển nhượng quy n sử dụng đất; iv) Cho thuê quy n sử dụng đất; v) Cho thuê lại quy n sử dụng đất; vi) Thừa kế quy n sử dụng đất; vii) Thế chấp bằng quy n sử dụng đất; viii) Góp vốn bằng quy n sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai. .. Quy n tặng cho quy n sử dụng đất; iii) Quy n chuyển quy n sử dụng đất; iv) Quy n cho thuê quy n sử dụng đất; v) Quy n cho thuê lại quy n sử dụng đất; vi) Quy n thừa kế quy n sử dụng đất; vii) Quy n thế chấp quy n sử dụng đất; viii) Quy n bảo lãnh bằng quy n sử dụng đất; ix) Quy n góp vốn bằng quy n sử dụng đất Đây là nhóm quy n thể hiện mối quan hệ giao dịch "ngang" giữa những người sử dụng đất với nhau... tế Chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế là một trường hợp cụ thể của chuyển nhượng quy n sử dụng đất Vì vậy, trên cơ sở phân tích khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quy n sử dụng đất trên đây, chúng ta có thể hiểu chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế như sau: Chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó tổ chức kinh tế sử. .. hai, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên đối tượng của chuyển quy n sử dụng đất không phải là đất đai (vật) mà là quy n sử dụng đất (quy n sử dụng vật) Điều này có nghĩa là pháp luật đất đai nghiêm cấm việc chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho phép chuyển quy n sử dụng đất 1.3.1.2 Khái niệm chuyển nhượng quy n sử dụng đất Chuyển nhượng quy n sử dụng đất là một quy n năng của chuyển quy n sử dụng đất của người... có quy n sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quy n sử dụng đất (bao gồm các quy n năng: quy n chuyển đổi, quy n tặng cho, quy n chuyển nhượng, quy n cho thuê, quy n cho thuê lại, quy n thừa kế quy n sử dụng đất; quy n thế chấp, quy n bảo lãnh và quy n góp vốn bằng quy n sử dụng đất) nên quy n sử dụng. .. tổ chức kinh tế; phân tích đặc điểm, khái niệm của chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế - Phân tích các yếu tố tác động đến chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế - Tìm hiểu nội dung các quy định về chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 và những vướng mắc, khó khăn phát sinh trong quá trình thực thi các quy định về chuyển nhượng quy n. .. quả thực thi các quy định về chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai năm 2013 6 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUY N SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ 1.1 KHÁI NIỆM QUY N SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1 Quan niệm về quy n sử dụng đất Trước khi giải mã khái niệm về quy n sử dụng đất, chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quy n Theo Lý luận nhà nước và pháp luật, quy n chủ thể là... sử dụng đất chuyển giao đất và quy n sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho tổ chức kinh tế theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Bên cạnh các đặc điểm của chuyển nhượng quy n sử dụng đất, chuyển nhượng quy n sử dụng đất của tổ chức kinh tế còn có một số đặc điểm riêng sau: 21 Một là, tổ chức kinh tế là một pháp nhân nên giao dịch chuyển nhượng. .. do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quy n sử dụng đất (bao gồm các quy n năng: quy n chuyển đổi, quy n tặng cho, quy n chuyển nhượng, quy n cho thuê, quy n cho thuê lại, quy n thừa kế QSDĐ; quy n thế chấp và quy n góp vốn bằng QSDĐ) nên quy n sử dụng đất tách khỏi quy n sở hữu đất đai và trở thành một loại quy n tương đối độc lập so với quy n sở hữu; 12 Mặc dù, quy n sử dụng đất được... của người sử dụng đất Đây là một giao dịch dân sự mà bên chuyển nhượng quy n sử dụng đất (người sử dụng đất) chuyển giao quy n sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền tương ứng với giá trị quy n sử dụng đất Hình thức pháp lý của của chuyển nhượng quy n sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quy n sử dụng đất Pháp luật đất đai không