NGHIÊM THỊ THÚY BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực Thành phố Hà Nội” TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nghiêm Thị Thủy 2013 - 2015 HÀ NỘI - 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực Thành phố Hà Nội” TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nghiêm Thị Thủy CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS Nguyễn Thị Nga HÀ NỘI - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nghiêm Thị Thủy LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội tận tình hướng dẫn tơi việc thực hoàn thành Luận văn tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn thầy, cô giáo Khoa Luật kinh tế, Khoa Sau đại học – Viện đại học mở Hà Nội giúp đỡ, truyền đạt kiến thức để tơi hồn thành khóa học Tôi xin chân thành cảm ơn quan liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội hỗ trợ, giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn tốt nghiệp Tác giả luận văn Nghiêm Thị Thủy DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt BĐS Diễn giải Bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất NSDĐ Người sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lí luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.1 Một số khái niệm 1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.1.2 Khái niệm đầu tư kinh doanh bất động sản 10 1.1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 14 1.1.2 Cơ sở việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 17 1.1.3 Ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư đầu tư kinh doanh bất động sản 19 1.2 Lí luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 22 1.2.1 Sự cần thiết việc điều chỉnh pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 22 1.2.2 Các yếu tố chi phối tới pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 25 1.2.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 31 Chương 2: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 32 2.1 Nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 33 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 33 2.1.2 Chủ thể phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 36 2.1.3 Đối tượng quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng đầu tư kinh doanh bất động sản 41 2.1.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 47 2.1.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 52 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 55 2.2.1 Tổng quan điều kiện kinh tế, trị, xã hội thành phố Hà Nội tác động, ảnh hưởng yếu tố đến chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 55 2.2.2 Đánh giá thực tiễn thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 57 2.2.2.1 Thành tựu 64 2.2.2.2 Hạn chế 69 2.2.2.3 Nguyên nhân hạn chế 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG 79 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐẦU TƯ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 80 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản 81 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội 85 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 86 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật 93 KẾT LUẬN CHƯƠNG 96 KẾT LUẬN 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Mua bán, chuyển nhượng đất đai hình thức giao dịch hình thành từ sớm, gần xuất đồng thời với xuất chiếm hữu tư nhân đất đai Cùng với phát triển kinh tế - xã hội, hình thức giao dịch có nhiều thay đổi thăng, trầm khác Ngày nay, mua bán, chuyển nhượng đất đai trở thành hình thức giao dịch sơi động phổ biến giao lưu dân thương mại hầu hết quốc gia giới Ở Việt Nam, đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất Việt nam tạo nên nét đặc thù giao dịch quyền sử dụng đất nói chung giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng kinh doanh bất động sản Nhà nước xây dựng khung pháp lý cho đời vận hành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đấttheo xu hướng công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tiễn thi hành cho thấy quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản tồn số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước loại thị trường hạn chế chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng; chưa mở rộng hàng hóa quyền sử dụng đất; thủ tục chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng mối quan hệ liên thơng thị trường tài với thị trường bất động sản; chưa thực bình đẳng chủ thể chuyển nhượng nhận chuyển nhượng BĐS; có nhiều khác biệt, mâu thuẫn giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mua bán tài sản gắn liền với đất vv Giao dịch chuyển nhượng bất động sản vận hành không thông suốt, không hiệu tạo “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, thị trường bất động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn mơi trường đầu tư, kinh doanh nói chung bối cảnh kinh tế thị trường hội nhập quốc tế nước ta ngày phát triển vào chiều sâu Để tháo gỡ, khai thông “điểm nghẽn” kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế thị trường việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản nhiều cấp độ khác cần thiết Thành phố Hà Nội đô thị lớn nước, qua trình phát triển thực cơng cơng nghiệp hóa đại hóa việc chuyển nhượng QSDĐ diễn cách phổ biến Công tác đem lại thành tựu đáng kể góp phần vào phát triển chung thành phố, xong bộc lộ hạn chế yếu định Thực tế nguồn học liệu sống động để đánh giá pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực Thành phố Hà Nội” khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học cơng việc có ý nghĩa lý luận mang tính thời sâu sắc Với suy nghĩ vậy, chọn đề tài: “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tư kinh doanh bất động sản từ thực tiễn thực Thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ với mong muốn sâu nghiên cứu toàn diện vấn đề lý luận, thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản, từ đưa định hướng giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật lĩnh vực Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) thị trường bất động sản nhiều chuyên gia, nhà khoa học, doanh nghiệp ngồi nước quan tâm nghiên cứu Có nhiều cơng trình khoa học cấp nhà nước, cấp bộ, ngành, sở nghiên cứu vấn đề này, cụ thể sau: Đề tài cấp bộ: “Cơ sở khoa học giải pháp hình thành thị trường bất động sản Việt Nam”, Cục Công sản, Bộ Tài chính, (2000); Kỷ yếu hội thảo “Một số vấn đề hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Viện hoạt động nhằm tạo hiệu tích cực đồng Cụ thể, cần bám sát thực theo giải pháp sau: 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật Thứ nhất, hoàn thiện quy định vốn chủ sở hữu nhà đầu tư, kinh doanh BĐS BĐS loại tài sản giá trị lớn sức ảnh hưởng không nhỏ đến tất ngành kinh tế khác Dễ nhận thấy “thăng hoa” thị trường BĐS từ sau tiến trình đồi đất nước giai đoạn năm 20 kỷ 21 thị trường BĐS sôi động đến mức mà “nhà nhà, người người” vay tiền để kinh doanh BĐS Thị trường BĐS thăng hoa kéo theo lớn mạnh sốc thị trường chứng khoán, ngân hàng, thực phẩm….Tuy nhiên, bão khủng hoảng năm 2008 hệ lụy tới Việt Nam đánh gục thị trường BĐS non trẻ Việt Nam, hàng loạt nhà đầu tư yếu kém, vốn đua “lướt sóng” thời kỳ “triều lên” vỡ nợ, dấn thân vào vòng lao lý Kéo theo ngân hàng, tài chính, chứng khốn, lạm phát giá khủng khiếp Điều cho thấy, sức ảnh hưởng lớn thị trường BĐS ngành nghề khác Vậy mà, với cách quy định tối thiểu vốn pháp định kinh doanh BĐS tỷ thực chưa thể sàng lọc doanh nghiệp thực thụ có khả có định hướng rõ ràng theo đuổi lĩnh vực BĐS mà phần đông doanh nghiệp “ruồi”, vừa nhỏ vừa yếu lại tồn tâm lý “ăn non” nên phá nhũng thị trường BĐS Để hạn chế doanh nghiệp “ruồi” làm cho thị trường BĐS minh bạch, ổn định thiết nghĩ cần phải sửa đổi quy định pháp định theo hướng tăng nhiều so với mức để lọc nhà đầu tư nhỏ, không đủ lực tham gia thị trường BĐS Hiện nay, theo quy định Luật kinh doanh BĐS 2006, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh BĐS cần có vốn pháp định tối thiểu tỷ đồng đăng ký thành lập công ty kinh doanh BĐS Với quy định này, công ty kinh doanh BĐS ngày ạt xin đăng ký thành lập Thật khó hiểu với mốc tỷ 86 tối thiếu để kinh doanh BĐS số “mẫu” đâu mà nhà làm luật lại đưa làm chuẩn đo lực tài nhà đầu tư kinh doanh BĐS Nếu như, Nghị định kinh doanh vàng miếng Chính phủ quy định cho doanh nghiệp cá nhân muốn kinh doanh vàng phải có vốn pháp định tối thiểu lên đến 100 tỷ (điểm b khoản Điều 11 Nghị định 24/2012/NĐ – CP quản lý hoạt động kinh doanh vàng), mà kinh doanh BĐS loại tài sản có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường lại quy định vốn thấp Đến Luật kinh doanh BĐS 2014, mức vốn pháp định quy định tăng lên 20 tỷ đồng Xong, thiết nghĩ, vốn pháp định không nên quy định số “ cứng” yếu tố thị trường luôn biến động số vốn pháp định nhanh lạc nhịp với phát triển thị trường Do đó, kiến nghị cần có chế hướng dẫn để xác định thẩm định lực chủ đầu tư dự án Có thể có bảo đảm từ quỹ kí quỹ từ phía ngân hàng để chắn chủ đầu tư đủ lực thực dự án Hơn nữa, quy định lực tài chủ đầu tư dự án theo Điều Nghị định số 153/2007/NĐ – CP quy định “Đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt Đối với dự án khu nhà khơng thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên phê duyệt.” Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư lúc triển khai nhiều dự án, dự án lớn Việc quy định vốn sở hữu Chủ đầu tư không thấp 20% tổng mức đầu tư dự án phê duyệt chưa quy định cụ thể cho dự án cộng gộp chung cho dự án Chủ đầu tư thực Điều gây khơng rắc rối cho quan nhà nước có thẩm quyền hoạt động quản lý thẩm định lực nhà đầu tư quy định khiến nhà đầu tư khó xác định lực thân tham gia dự án đầu tư Do đó, kiến nghị cần quy định cụ thể mức vốn chủ sở hữu tối thiểu Nhà đầu tư để bảo đảm thực hay nhiều dự án lúc Bổ sung quy định điều kiện lực tài Nhà đầu tư dự án không thuộc loại dự án 87 Thứ hai, pháp luật phải quy định rõ ràng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS Thực tế nay, quy định thiếu tách bạch chuyển nhượng vốn doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư vừa gây khó khăn cho nhà đầu tư đồng thời hội trốn thuế Nhà nước nhà đầu tư Khó khăn lẽ, pháp luât quy định chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng vốn Bản chất việc đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư nhằm mục đích kiếm lời Do vậy, dự án đầu tư phải tài sản nhà đầu tư thuộc quyền sở hữu nhà đầu tư Nếu pháp luật cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn dự án đầu tư (Điều 17 Luật đầu tư 2005) việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ gốc vấn đề chuyển nhượng tài sản nên việc chuyển nhượng tài sản không gắn với việc chuyển nhượng vốn làm chấm dứt tồn doanh nghiệp Chúng ta hình dung doanh nghiệp đầu tư có nhiều dự án, dự án có vịng đời riêng, hết dự án doanh nghiệp cịn Nhưng, với cách quy định Luật đầu tư giấy chứng nhận đầu tư giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư chuyển nhượng vốn tức chuyển nhượng doanh nghiệp Có thể lấy ví dụ cho trường hợp này: Nhà đầu tư nước A lần vào Việt Nam đầu tư dự án xây dựng nhà máy sản xuất sơn có tổng vốn đầu tư 10 triệu USD (tương đương 200 tỷ Việt Nam đồng) Với dự án đầu tư xây dựng nhà máy sơn, nhà đầu tư nước A thành lập cơng ty B có vốn điều lệ triệu USD Như vậy, nhà đầu tư A chủ sở hữu dự án nhà máy sơn, đồng thời chủ sở hữu vốn điều lệ công ty B Theo quy định pháp luật, giấy chứng nhận đầu tư quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty B Trong trình hoạt động cơng ty b bổ sung thêm nhiều ngành nghề kinh doanh khác mở thêm chi nhánh nhiều địa phương khác Do nhu cầu cấu 88 hoạt động, nhà đầu tư A mong muốn chuyển nhượng dự án nhà máy sản xuất sơn không muốn chuyển nhượng công ty B Nhà đầu tư muốn giữ lại công ty B uy tín, thương hiệu của nhà đầu tư Việt Nam Theo Luật đầu tư năm 2005 văn hướng dẫn thi hành thi nhà đầu tư A thực mong muốn giấy chứng nhận đầu tư đồng thời giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Nếu chuyển nhượng dự án nhà máy sơn nhà đầu tư A phải chuyển nhượng công ty B phải giải thể công ty B Nếu nhà đầu tư A muốn có cơng ty B lại phải tiến hành lập dự án đầu tư khác thành lập công ty Trong trường hợp nhà đầu tư A tiến hành lập dự án khó giữ tên xác công ty B Việc nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư mà chuyển nhượng doanh nghiệp thực Luật đầu tư văn hướng dẫn thi hành quy định đắn chất chuyển nhượng dự án chuyển nhượng tài sản công ty giấy chứng nhận đầu tư độc lập với giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Mặt khác, khó khăn nên nhà đầu tư thương tìm cách để “lách” luật mà đạt mục đích Bằng việc, núp bóng chuyển nhượng vốn doanh nghiệp để chuyển nhượng dự án đầu tư phân tích nhà đầu tư có vốn để quay vịng đồng thời hội tốt để trốn nghĩa vụ thuế giá trị gia tăng Nhà nước, chuyển nhượng vốn doanh nghiệp không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng Cho nên, pháp luật đầu tư cần phải quy định rõ ràng việc chuyển nhượng dự án đầu tư phải xuất phát từ chất vấn đề dự án đầu tư tài sản doanh nghiệp, việc chuyển nhượng dự án đầu tư bán tài sản doanh nghiệp gắn với việc chuyển nhượng vốn pháp luật Thứ ba, pháp luật đất đai kinh doanh BĐS nên có “mở rộng” đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho cá nhân, tổ chức kinh tế nước 89 Luật đất đai năm 2003 quy định người nước muốn tiếp cần cận đất đai hình thức cho thuê đất: trả tiền thuê đất lần trả tiền thuê đất hàng năm để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm (điểm e khoản Điều 35) Quy định hạn chế nhiều tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước đến đầu tư Việt Nam Thấy rõ điểm hạn chế đó, Luật đất đai thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 sau 10 năm thi hành luật đất đai năm 2003 khắc phục quy định không rõ ràng hình thức thuê đất người nước Luật đất đai 2003 viêc quy định cụ thể điểm đ điểm e khoản Điều 56 sau: người nước phép thuê đất để thực dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực dự án đầu tư nhà thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình nghiệp; Tuy nhiên, điểm là, trước nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai thơng qua hình thức cho th đất đến Luật đất đai năm 2013 mở rộng thêm hình thức giao đất cho đầu tư nước ngồi khoản Điều 55 giao đất có thu tiền sử dụng đất doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để thực dự án đầu tư xây dựng nhà để bán để bán kết hợp cho thuê Quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tiếp cận đất đai hình thức Tuy nhiên, đổi dường chưa thực rõ rệt, đa số hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước thường dự án đầu tư lớn quy mô, số lượng, tư dự án hạ tậng kỹ thuật khu công nghiệp, dự án khu đô thị mới, dự án nhà văn phòng cho thuê, khách sạn cao cấp…Đối với dự án pháp luật đất đai cho phép nhà đầu tư nước ngồi th đất khơng giao đất Vì vậy, nhận chuyển nhượng dự án 90 đầu tư, kinh doanh BĐS từ tổ chức kinh tế làm ăn khốn khó nước “bán dự án” nhà đầu tư nước ngồi phải trả qua thủ tục chuyển sang hình thức cho thuê đất Tiếp cận tâm lý nhà đầu tư nước thấy, đa số nhà đầu tư thường hay phàn nàn thủ tục hành Việt Nam, phần lớn số khơng muốn dính dáng đến thủ tục hành tiếp cận đất đai nhiêu khê, phiền hà tốn thời gian tốn tiền bạc Với tâm lý vậy, nhà đầu tư nước muốn bán dự án lớn có giá trị hàng trăm hàng nghìn tỷ khơng có “nhà đầu tư đồng hương” kham được, mà nhà đầu tư nước ngồi chịu chẳng muốn nhận phải rước “cục nợ” nhà đầu tư nước lại phải dính đến thủ tục chuyển hình thức giao đất sang thuê đất Để hỗ trợ nhà đầu tư nước đồng thời giải thoát thị trường BĐS pháp luật đất đai nên có mở rộng đối tượng giao đất cho nhà đầu tư nước với loại hình dự án kinh doanh BĐS phong phú, để giảm bớt thủ tục chuyển từ giao đất sang thuê đất nhà đầu tư ngoại nhận chuyển nhượng dự án đầu tư Việc quy định vậy, cịn thể tinh thần bình đẳng, tơn trọng ưu nhà đầu tư ngoại đầu tư vào Việt Nam.Đồng thời thể thái độ tận tâm thực điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia, có nguyên tắc tối thượng đối xử công dân (NT) Đối với Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Điều quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho cá nhân, tổ chức nước quyền “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại.” (điểm đ khoản Điều 9) Nhưng quyền lại không trao cho nhà đầu tư nước (Điều 10) Việc quy định hạn chế quyền nhận chuyển nhượng dự án so với nhà đầu tư nước phân biệt đối xử, pháp luật kinh doanh BĐS nên có sửa đổi theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước tham gia thị trường BĐS với vị bình bẳng nhà đầu tư nước 91 Thứ tư, cần tiếp tục cải cách thủ tục hành Một là, tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đăng ký có biến động để Nhà nước theo dõi cập nhật biến động đất đai Đây công việc bắt buộc, điều kiện tiên để quản lý nhà nước chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an toàn cho tổ chức, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất Các thủ tục phải thực theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ biến động đất đai mặt khác vừa bảo đảm thuận tiện cho bên chuyển quyền sử dụng đất Cần phải đơn giản tối đa thủ tục đăng ký để giao dịch đất đai thực dễ dàng, thuận lợi, theo hướng khuyến khích người sử dụng đất thực Hai là, hồn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa Đây hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới cho lơ đất, mảnh đất cụ thể Công việc phụ thuộc vào trách nhiệm Nhà nước phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài nhân lực thực nhanh chóng hiệu Tài liệu địa sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân, cho phép người sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khác với tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc quản lý nhà nước đất đai tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa Vì vậy, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở pháp lý để bên thực quyền chuyển quyền sử dụng đất Do đó, hồ sơ địa phải quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ cung cấp cho chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu hệ thống hồ sơ xác lập khơng xác việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật Nhà nước không quản lý sử dụng đất Các tài liệu địa nhiều nơi khơng phản ánh trạng quản lý, sử dụng đất tài liệu nhiều nơi vốn không cập nhật thường xuyên Một lý thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn phổ biến làm cho hệ thống tài liệu 92 địa nhanh chóng trở nên lạc hậu Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại tồn tài liệu thường xuyên phải chỉnh lý có biến động Ba là, hình thành phát triển hệ thống thơng tin, tổ chức tư vấn, dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin quyền sử dụng đất giao dịch liên quan Trước định chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân cần tạo điều kiện để tư vấn thông tin nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, chấp tranh chấp có Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất phép tư vấn có thu phí, đầu mối đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân trước định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép người tiếp cận tự công khai Thông tin quy hoạch địa chính, thơng tin giá Thơng tin điều kiện quan trọng cho vận hành thị trường thực thông tin kết sau trọng hàng loại cải cách quan trọng thể chế thị trường quyền sử dụng đất Thực đa dạng hóa, cơng khai minh bạch thơng tin đất đai lên tất thông tin đại chúng 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực thi pháp luật Thứ nhất, tăng mức xử phạt trường hợp lách luật hợp đồng trá hình nhằm bán non dự án kinh doanh BĐS, tạo răn đe phòng ngừa vi phạm chủ đầu tư Nhằm mục đích đạt lợi nhuận tức thì, có vốn để đầu tư dự án khác, khơng cịn phương án hay chuyển nhượng dự án đầu tư chưa đủ điều kiện chuyển nhượng lách luật hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh, quyền thực dự án đầu tư… để bán non dự án Hình thức lách luật khơng cịn điều mẻ giai đoạn thị trường khó khăn Các quan nhà nước có thẩm quyền tra, quản lý từ cấp trung ương trở xuống nhận diện vấn đề chí phủ cịn đưa Nghị định 23/2009/NĐ – CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ 93 thuật; quản lý phát triển nhà công sở Theo nghị định này, điểm b, c khoản Điều 31 quy định mức xử phạt từ 60 triệu đến 70 triệu hành vi: vi phạm quy định huy động vốn đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; vi phạm quy định chuyển nhượng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Thiết nghĩ, chủ đầu tư đấu tranh, giành giật để có dự án đầu tư lợi nhuận, thực hành vi trái pháp luật lợi nhuận, thặng dư tối đa Do đó, điểm chung tư (túi tiền) Đối với nhà đầu tư, túi tiền họ thứ quan trọng thứ cần phải bảo vệ tối mật Nên, việc bị tác động nhỏ tới túi tiền họ làm họ “chột dạ” lo lắng Vơi quyền lực tay, Nhà nước hoàn toàn có quyền đưa mức phạt đáng đánh vào tài doanh nghiệp để tạo mức răn đe cao cho hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BĐS Mỗi dự án đầu tư mang lại cho chủ đầu tư lợi nhuận tiền tỷ, cớ pháp luật phạt với mức thấp không đáng để nhà đầu tư đáng lo ngại Đặt lên bàn cân so sánh số tiền bị phạt số tiền thặng dư từ việc thực hành vi chuyển nhượng dự án trái luật, huy động vốn trái luật mà nhà đầu tư có chẳng đáng để nhà đầu tư đắn đo để lựa chọn việc thực trái luật với lợi nhuận tiền tỷ Với tâm lý “nhờn thuốc” đó, pháp luật có tồn hình thức pháp điển cho đủ hồn tồn khơng có tác dụng răn đe, cảnh báo lập trật tự khn khổ Thật cần thiết phải có quy định sửa đổi tăng mức phạt lên cao gấp nhiều lần mức phạt để nhà đầu tư thấy tính nghiêm trị khắc nghiệt pháp luật thành phần trục lợi, bôi bẩn phá vỡ khuôn khổ pháp lý thị trýờng kinh doanh BÐS Thứ hai, cần có chế tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất có chế xử lí nghiêm minh việc chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện chuyển nhượng dự án trá hình Phạt vi phạm chủ đầu tư kinh doanh BĐS phương pháp hữu hiệu để cảnh tỉnh răn đe tái diễn Tuy nhiên, việc phạt dễ dàng, việc phát hành vi vi phạm nhà đầu tư điều thực khó Với 94 hỗ trợ chuyên gia, chủ đầu tư thực hình thức hợp đồng góp vốn, đặt cọc, quyền thực dự án, chuyển nhượng cổ phần…một cách hợp pháp mặt hình thức chất bán non dự án Sự việc xảy từ lâu, trót lọt không vụ mà chủ đầu tư kịp thời thực với số lượng nhiều dự án Sau “mánh khóe” phát triển thành phong trào rầm rộ quan Nhà nước tra, kiểm tra phát vào Bởi vậy, công tác tra, kiểm tra, giám sát thường xuyên, đột xuất sở kinh doanh BĐS điều cần thiết Đồng thời, phải kiện tồn, đào tạo lực cán cho cơng tác cần phải thực cách chuyên nghiệp để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ Thứ ba, tăng cường phổ biến pháp luật cho người dân Hiện tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần nhiều liên quan đến thiếu hiểu biết pháp luật đất đai , người dân phần thói quen phần ngại phiền hà đến quan để yêu cầu công chứng chứng thực phần thiếu hiểu biết pháp luật khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu hay giải tranh chấp phức tạp gây nhiều khó khăn cho quan chức cho người dân với việc hồn thiện đơn giản hóa thủ tục hành ta phải tăng cường tuyên truyền pháp luật xuống đến người dân để nâng cao trình độ pháp luật người dân gốc để hạn chế tranh chấp 95 KẾT LUẬN CHƯƠNG Hiểu quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh BĐS, hạn chế, nguyên nhân việc thực thi chế định điều vô quan trọng Nhưng, đưa định hướng giải pháp cần thiết điều quan trọng nhiều Có thể nhận thấy, đời Luật đất đai 2013 tới Luật kinh doanh BĐS 2014 thức có hiệu lực, bất cập vướng mắc có sở để “khơi thơng” Trong chương luận văn, dựa đường lối sách Đảng Nhà nước, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc Việt Nam nhập WTO Các giải pháp mà tác giả đưa vận dụng phương pháp logic triết học nguyên nhân – kết - giải pháp nội dung cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ để tạo hệ thống pháp luật hiệu quả, đồng 96 KẾT LUẬN Chìa khóa cho việc phục hồi nhanh chóng thị trường BĐS Việt Nam nằm tầm tay nhà lập pháp Sự đóng góp cơng trình khoa học, nghiên cứu khoa học vấn đề pháp lý “chuyển nhượng QSDĐ đầu tư kinh doanh Bất động sản” vô quan trọng, cho thấy nhìn tồn diện pháp luật thực định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ – giao dịch diễn phổ biến phương pháp an tồn để thối vốn nhà đầu tư giai đoạn thị trường khó khăn Nhà nước thu thuế doanh nghiệp, cá nhân để sử dụng nguồn vốn nội trợ xây dựng nên máy quản lý, đảm bảo môi trường kinh doanh BĐS ổn định Bộ máy quản lý hành hoạt động sở pháp luật thực định, muốn hoạt động tốt pháp luật cần phải phù hợp đảm bảo quyền lợi không giai cấp thông trị mà chủ thể thể áp dụng thực pháp luật, tránh trường hợp tiêu cực “không quản lý cấm” điều tối kỵ pháp lý yếu Do vậy, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ cần phải tiếp thu khoa học, có chọn lọc ý kiến đóng góp khơng mặt lý luận, mà cịn thực tế để hoàn thiện lỗ hổng pháp lý, tạo môi trường kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh, bền vững, đem lại hồi phục thị trường BĐS khỏi quỹ đạo khủng khoảng vừa qua 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bán trở lại từ hôm nay”, số báo ngày 14 tháng năm 2013http://fica.vn/bat-dong-san/chinh-thuc-duoc-phan-lo-ban-nen-tro-lai-tu-hom-nay11-8343.html Bích Ngọc, Thị trường chuyển nhượng dự án - Doanh nghiệp nội gây ngạc nhiên, Báo đầu tư ngày 25/01/2015 https://www.dag.vn/News/2015/1/25/339736.aspx Luật sư Trần Thái Bình - hãng luật LNT & Partners, “Phục hồi thị trường BĐS: Một số kiến nghị điều chỉnh pháp luật” – viết, tr Bộ môn pháp luật kinh doanh- Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2002); Kỷ yếu hội thảo “Xây dựng sở pháp lý thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”; Trương Thế Cơn (phó giám đốc trung tâm bồi dưỡng cán bộ, học viện tư pháp), “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư”, trích, tr – Dự án hợp tác Bộ Tư pháp quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) Kỷ yếu hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản” tổ chức từ ngày 10 – 12/1/2007 “Hàng loạt dự án “xếp hàng” chờ chuyển nhượng”, báo bất động sản số ngày 10/04/2013, http://batdongsan.vietnamnet.vn/ Hiến pháp năm 2013 http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/734551/so-luong-du-an-vagia-ca-deu-giam10 Chu Thị Hoa – Viện Khoa học pháp lý, “Chuyên đềPháp luật thị trường bất động sản Việt Namtrong kinh tế thị trường”, tr 98 11 Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến (2009), sách tham khảo, “Pháp luật kinh doanh BĐS”, nhà xuất Tư pháp 12 http://infonet.vn/xe-thit-du-an-chuyen-nhuong-ha-noi-cham-chan-khi-noikhong-post128337.info 13 Luật doanh nghiệp 2005 14 Luật đất đai 2013 15 Luật Đầu tư 2005 16 Luật kinh doanh bất động sản 2006 17 Luật kinh doanh bất động sản 2014 18 Ngô Thắng Lợi (2010), "Đô thị hóa Hà Nội nhìn từ góc độ phát triển bền vững", Hội thảo Phát triển bền vững thủ đô Hà Nội văn hiến, anh hùng, hịa bình, Hà Nội 19 “Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Ths Bùi Thị Tuyết Mai – NXB Lao động - Xã hội (2005); 20 “Xây dựng hoàn thiện pháp luật thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Nga (2003) 21 Nguyễn Thị Nga (chủ nhiệm đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường), (2010), “hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư” 22 Phạm Thị Hằng Nga, (2012), khóa luận tốt nghiệp, vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS 23 Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga – giảng viên môn kinh doanh Bất động sản trường đại học Luật Hà Nội, “ý kiến đóng góp hồn thiện báo cáo rà sốt Luật kinh doanh BĐS” 24 Tiến sĩ Nguyễn Thị Nga – giảng viên môn kinh doanh Bất động sản trường đại học Luật Hà Nội, “ý kiến đóng góp hồn thiện báo cáo rà soát Luật kinh doanh BĐS http://www.vibonline.com.vn/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=4367 99 25 Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 26 Nghị số 06/NQ-CP ngày 09/01/2013 quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 27 Nghị 19-NQ/TW hội nghị lần thứ sáu BCH Trung ương Đảng khóa XI ngày 31 tháng 10 năm 2012, mục 6, tr 28 Nguyễn Thị Hồng Nhung (luận án tiến sĩ Luật học), (2012), “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam” 29 Nguyễn Thị Minh Phương (2013), “Phân tích tài dự án đầu tư khu thị Nam An Khánh” – chuyên đề tốt nghiệp khoa Bất động sản kinh tế tài nguyên trường đại học kinh tế quốc dân, giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Hoàng Văn Cường 30 Theo giáo trình kinh tế đầu tư, NXB Thống Kê, Hà nội năm 2003, trang 16 – 17 trường Đại học Kinh tế quốc dân 31 Viện khoa học pháp lý Bộ Tư Pháp, Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb tư pháp, Hà Nội 2006 32 Từ điển Tếng Việt, Nhà xuất Đà Nẵng 2003, trang 301 33 Thời báo kinh tế Việt Nam - Bản tiếng Anh (2010), "Hanoi GDP estimated to expand 10.6% in Jan-Sept", VietnamBusinessNews: http://businesstimes.com.vn [ Truy cập ngày24/12 34 Viện nghiên cứu phát triển kinh tế -xã hội, Hà Nội, (4/2002)Kỷ yếu Hội thảo “Thị trường nhà, đất Hà Nội” ; 35 Viện Nghiên cứu Địa chính- Bộ Tài ngun Mơi trường, Hà Nội(2005); Báo cáo đề tài “Điều tra, nghiên cứu, đánh giá hiệu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà để bán cho thuê gắn liền với xây dựng sở hạ tầng 100