ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - HOÀNG NGUYỆT ÁNH NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN Chuyên ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội - 2011 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn hoàn toàn trung thực chưa công bố công trình khác Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011 Tác giả luận văn Hoàng Nguyệt Ánh LỜI CẢM ƠN Trong trình thực luận văn, nhận giúp đỡ tận tình thầy cô, đồng nghiệp, gia đình bạn bè Đó nguồn động viên giúp hoàn thành luận văn này, xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ quý báu Lời đầu tiên, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Tuấn nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ trình nghiên cứu luận văn cho ý kiến nhận xét, góp ý quý báu Đồng thời, xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, phòng Sau đại học, Ban chủ nhiệm khoa Địa lý – trường Đại học Khoa học Tự nhiên – ĐHQGHN, toàn thể thầy cô giáo khoa Địa lý dạy bảo, tạo điều kiện cho thời gian học tập vừa qua Tôi xin trân trọng cảm ơn bạn bè tạo điều kiện, động viên giúp đỡ hoàn thành luận văn Do điều kiện thời gian kiến thức hạn chế nên luận văn không tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận thông cảm ý kiến đóng góp thầy cô giáo, bạn để luận văn hoàn thiện, làm sở tham khảo ứng dụng thực tiễn Tôi xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2011 Tác giả luận văn Hoàng Nguyệt Ánh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .3 MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất 1.1.1 Tổng quan định giá đất số nước giới .5 1.1.1.1 Định giá đất Đức 1.1.1.2 Định giá đất Úc 1.1.1.3 Định giá đất Singapore 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10 1.1.3 Giá đất Việt Nam 14 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.1.5 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Việt Nam 21 1.1.5.1 Nguyên tắc xác định giá đất .21 1.1.5.2 Phương pháp xác định giá đất 21 1.1.5.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị .23 1.2 Giá đất quan hệ với quản lý tài đất đai .24 1.2.1 Khái niệm Quản lý tài đất đai 24 1.2.2 Giá đất mối quan hệ với sách tài đất đai hành Việt Nam 25 1.2.2.1 Tiền sử dụng đất .26 1.2.2.2 Giá đất - công cụ tính loại thuế đất đai 26 1.2.2.3 Phí lệ phí 27 1.2.2.4 Bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất 28 1.3 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản .28 1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 29 1.3.2 Giá đất thị trường bất động sản 29 CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN 32 TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 32 VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 32 2.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 32 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên nguồn tài nguyên 32 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 2.1.1.2 Các nguồn tài nguyên .33 2.1.1.3 Nhận xét chung 34 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34 2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế .34 2.1.2.2 Thực trạng văn hóa - xã hội 35 2.1.2.4 Nhận xét chung 37 2.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 37 2.1.3.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức sử dụng văn 38 2.1.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận 38 2.1.3.3 Quản lý tài đất đai 39 2.1.3.4 Quản lý phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản .39 2.2 Hiện trạng giá đất Thành phố Lạng Sơn năm 2011 39 2.2.1 Giá đất Nhà nước quy định .40 2.2.2 Thực trạng giá đất Lạng Sơn 44 2.2.2.1 Điều tra thị trường 44 2.2.2.2 Kết điều tra giá đất thị trường loại đường phố 44 2.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu 72 2.2.3 Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011 .76 2.2.3.1 Giá đất Nhà nước quy định 76 2.2.3.2 Biến động giá đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2011 81 2.2.4 Ảnh hưởng giá đất đô thị quản lý tài đất đai địa bàn nghiên cứu 87 2.2.4.1 Thu tiền sử dụng đất 87 2.2.4.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất .89 2.2.4.4 Phí lệ phí 89 2.2.4.5 Bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất 90 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 94 3.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất đô thị .94 3.2 Hoàn thiện công tác tổ chức định giá 94 3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất địa phương 95 3.4 Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản 97 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 DANH MỤC BẢNG, HÌNH LỜI CAM ĐOAN .3 MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA 1.1 Cơ sở lý luận giá đất định giá đất 1.1.1 Tổng quan định giá đất số nước giới .5 1.1.1.1 Định giá đất Đức 1.1.1.2 Định giá đất Úc 1.1.1.3 Định giá đất Singapore 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10 * Địa tô 10 * Lãi suất ngân hàng 12 * Quan hệ cung, cầu 13 1.1.3 Giá đất Việt Nam 14 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17 * Các yếu tố tự nhiên: yếu tố thân đất đai, yếu tố tự nhiên yếu tố tồn tự nhiên hình thành đất Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: 17 * Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu có ảnh hưởng đến giá hàng hóa nói chung đến giá đất nói riêng .18 * Chính sách điều tiết Nhà nước 19 * Các yếu tố xã hội 20 1.1.5 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Việt Nam 21 1.1.5.1 Nguyên tắc xác định giá đất .21 1.1.5.2 Phương pháp xác định giá đất 21 Bảng 1.1: Khung giá đất nông thôn 22 Bảng 1.2: Khung giá đất đô thị 22 1.1.5.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị .23 1.2 Giá đất quan hệ với quản lý tài đất đai .24 1.2.1 Khái niệm Quản lý tài đất đai 24 1.2.2 Giá đất mối quan hệ với sách tài đất đai hành Việt Nam 25 1.2.2.1 Tiền sử dụng đất .26 1.2.2.2 Giá đất - công cụ tính loại thuế đất đai 26 1.2.2.3 Phí lệ phí 27 1.2.2.4 Bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất 28 1.3 Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản .28 1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản 29 1.3.2 Giá đất thị trường bất động sản 29 CHƯƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN 32 TRONG MỐI QUAN HỆ VỚI QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 32 VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 32 2.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 32 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên nguồn tài nguyên 32 2.1.1.1 Điều kiện tự nhiên 32 a Vị trí địa lý .32 b Khí hậu, thủy văn .33 2.1.1.2 Các nguồn tài nguyên .33 a Tài nguyên đất 33 b Các nguồn tài nguyên khác .33 2.1.1.3 Nhận xét chung 34 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 34 2.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế .34 Bảng 2.1: Chuyển dịch cấu kinh tế thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2006-2010 34 2.1.2.2 Thực trạng văn hóa - xã hội 35 Bảng 2.2: Hiện trạng dân số thành phố Lạng Sơn năm 2010 36 Bảng 2.3: Phân bố diện tích đất dân số theo địa bàn phường, xã .36 2.1.2.4 Nhận xét chung 37 2.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 37 Hình 2.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Lạng Sơn năm 2010 37 37 2.1.3.1 Ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý, sử dụng đất đai tổ chức sử dụng văn 38 2.1.3.2 Công tác cấp giấy chứng nhận 38 2.1.3.3 Quản lý tài đất đai 39 2.1.3.4 Quản lý phát triển thị trưòng quyền sử dụng đất thị trường bất động sản .39 2.2 Hiện trạng giá đất Thành phố Lạng Sơn năm 2011 39 2.2.1 Giá đất Nhà nước quy định .40 * Giá đất Nhà nước quy định sử dụng để làm 40 * Nguyên tắc xác định giá loại đất: Căn vào thực tế khu vực, vị trí đất, khoảng cách tới đường giao thông (đối với nhóm đất nông nghiệp); khả sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố điều kiện mức độ đầu tư sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh cung cấp dịch vụ (đối với nhóm đất phi nông nghiệp) 40 * Một số nội dung quy định áp giá bảng giá đất đô thị (giá đất đô thị giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị) 40 Bảng 2.4: Giá đất số tuyển phố .42 Thành phố Lạng Sơn năm 2011 .42 2.2.2 Thực trạng giá đất Lạng Sơn 44 2.2.2.1 Điều tra thị trường 44 2.2.2.2 Kết điều tra giá đất thị trường loại đường phố 44 a Khu vực Trung tâm - Đường loại I 44 * Khoảng 1: Từ 11 000 – 15 000 nghìn đồng/m2 (KV1) 45 Bảng 2.5: Giá đất thị trường vị trí 1-KV1 46 Bảng 2.6: Giá đất thị trường vị trí 2-KV1 47 Bảng 2.7: Giá đất thị trường vị trí 3-KV1 48 Bảng 2.8: Giá đất thị trường vị trí 4-KV1 49 * Khoảng 2: Từ 000 – 10 000 nghìn đồng/m2 (KV2) 50 Bảng 2.9: Giá đất thị trường vị trí 1-KV2 50 Bảng 2.10: Giá đất thị trường vị trí 2-KV2 51 Bảng 2.11: Giá đất thị trường vị trí 3-KV2 52 Bảng 2.12: Giá đất thị trường vị trí 4-KV2 53 * Khoảng 3: Từ 000 – 000 nghìn đồng/m2 (KV3) 54 Bảng 2.13: Giá đất thị trường vị trí 1-KV3 54 Bảng 2.14: Giá đất thị trường vị trí 2-KV3 55 Bảng 2.15: Giá đất thị trường vị trí 3-KV3 55 Bảng 2.16: Giá đất thị trường vị trí 4-KV3 55 b Khu vực cận Trung tâm - đường loại II, III 56 * Khoảng 1: Từ 000 – 400 nghìn đồng/m2 (KV4) 56 Bảng 2.17: Giá đất thị trường vị trí 1-KV4 57 Bảng 2.18: Giá đất thị trường vị trí 2-KV4 57 Bảng 2.19: Giá đất thị trường vị trí 3-KV4 58 Bảng 2.20: Giá đất thị trường vị trí 4-KV4 58 * Khoảng 2: Từ 400 – 000 nghìn đồng/m2 (KV5) 59 Bảng 2.21: Giá đất thị trường vị trí 1-KV5 59 Bảng 2.22: Giá đất thị trường vị trí 2-KV5 60 Bảng 2.23: Giá đất thị trường vị trí 3-KV5 61 Bảng 2.24: Giá đất thị trường vị trí 4-KV5 61 * Khoảng 3: Từ 000 – 000 nghìn đồng/m2 (KV6) 62 Bảng 2.25: Giá đất thị trường vị trí 1-KV6 63 Bảng 2.26: Giá đất thị trường vị trí 2-KV6 63 Bảng 2.27: Giá đất thị trường vị trí 3-KV6 64 Bảng 2.28: Giá đất thị trường vị trí 4-KV6 65 c Khu vực xa trung tâm – đường loại IV, xã Hoàng Đồng 66 * Khoảng 1: Từ 500 – 100 nghìn đồng/m2 (KV7) .66 Bảng 2.29: Giá đất thị trường vị trí 1-KV7 66 Bảng 2.30: Giá đất thị trường vị trí 2-KV7 67 Bảng 2.31: Giá đất thị trường vị trí 3-KV7 68 Bảng 2.32: Giá đất thị trường vị trí 4-KV7 68 * Khoảng 2: Từ 100 – 700 nghìn đồng/m2 (KV8) 69 Bảng 2.33: Giá đất thị trường vị trí 1-KV8 69 Bảng 2.34: Giá đất thị trường vị trí 2-KV8 70 Bảng 2.35: Giá đất thị trường vị trí 3-KV8 71 Bảng 2.36: Giá đất thị trường vị trí 4-KV8 71 2.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu 72 + Lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp/ xóa chấp): 60.000 đồng/lần + Trích lục đồ, văn bản: 20.000 đồng/lần Hoạt động chấp quyền sử dụng đất ngân hàng địa bàn thành phố để lấy vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh ngày tăng qua năm, theo năm 2009 có 27 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất năm 2010 có 1128 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Điều chứng tỏ thị trường quyền sử dụng đất địa bàn thành phố diễn mạnh mẽ, hiệu sử dụng tài sản cố định (quyền sử dụng đất) ngày nâng cao đóng góp không nhỏ cho nguồn thu ngân sách Nhà nước Với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên cạnh việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, số tiền thu lệ phí trước bạ góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, mức thu lệ phí trước bạ 0,5% nhiều người cho chưa phù hợp mâu thuẫn với chất từ “lệ phí” (Lệ phí khoản thu Nhà nước dịch vụ hành mà quan nhà nước cung cấp cho người dân theo quy định pháp luật) thực tế có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tiền lệ phí trước bạ lên đến chục triệu đồng Do cần điều chỉnh mức thu lệ phí trước bạ cho phù hợp để khuyến khích người dân thực nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.4.5 Bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Trong năm trở lại đây, thành phố có nhiều dự án dược phê duyệt, diện tích cần thu hồi tăng mạnh, tổng diện tích thu hồi theo định từ năm 2010 đến tháng 6/2011 1470,93 số tiền đền bù hỗ trợ khoảng 3.971 tỷ đồng phân bổ theo đơn vị xã/phường sau: Bảng 2.44: Diện tích đất thu hồi thực dự án địa bàn xã/phường Đất thu hồi Đất thu hồi Tên xã/phường Diện tích (ha) Tiền đền bù, hỗ trợ (tỷ đồng) Diện tích (ha) Tiền đền bù, hỗ trợ (tỷ đồng) Phường Hoàng Văn Thụ 231,21 624,267 77,53 209,331 Phường Tam Thanh 211,93 572,211 0 Phường Vĩnh Trại 131,87 356,049 49,2 132,840 90 Phường Đông Kinh 53,33 143,991 30,5 82,350 Phường Chi Lăng 199,72 539,244 133,4 360,180 Xã Hoàng Đồng 49,1 132,570 178,0 480,600 Xã Quảng Lạc 23,54 63,558 6,5 17,550 Xã Mai Pha 16,0 43,200 38,5 103,950 943,3 2.546,910 527,63 1.424,601 Tổng (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường, Ban bồi thường GPMB Tp Lạng Sơn) Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, tác giả điều tra hai dự án địa bàn thành phố: Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh Lạng Sơn, Dự án đầu tư xây Trường Trung học phổ thông thành phố Lạng Sơn Bảng 2.45: Giá đền bù đất dự án nghiên cứu Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 TT Vị trí Giá Nhà nước Giá đền bù Chênh lệch Số hộ đền bù Ghi Trần Đăng Ninh, đoạn 10 1100 2200 70 Có 12 hộ phải tái định cư Trần Đăng Ninh, đoạn 11 800 1200 1.5 65 Trần Đăng Ninh, đoạn 12 500 700 1.4 110 Bà Triệu, đoạn 1100 2400 2.18 24 Bà Triệu, đoạn 10 1100 2500 2.27 31 Có hộ phải tái định cư Bà Triệu, đoạn 11 440 600 1.36 62 Có 24 hộ phải tái định cư Tên dự án Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh Lạng Sơn Dự án đầu tư xây Trường THPT thành phố Lạng Sơn Có 50 hộ phải tái định cư (Nguồn: QĐ 18/2010/QĐ-UBND, Ban bồi thường GPMB Tp Lạng Sơn) Bảng 2.46: Đánh giá giá đất đền bù dự án nghiên cứu Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 T T Tên dự án Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh LS Vị trí Giá thị trường Giá đền bù Chênh lệch Số hộ đền bù Chấp nhận Tỷ lệ % Không chấp nhận Tỷ lệ % Trần Đăng Ninh, đoạn 10 3872 2200 1.76 70 55 78.57 15 21.43 Trần Đăng Ninh, đoạn 11 3000 1200 2.50 65 30 46.15 35 53.85 Trần Đăng Ninh, đoạn 12 1615 700 2.31 110 75 68.18 35 31.82 91 Dự án đầu tư xây Trường THPT TP Lạng Sơn Bà Triệu, đoạn 3817 2400 1.59 24 18 75.00 25.00 Bà Triệu, đoạn 10 3773 2500 1.51 31 26 83.87 16.13 Bà Triệu, đoạn 11 1372 600 2.29 62 47 75.81 15 24.19 (Nguồn: Ban bồi thường GPMB Tp Lạng Sơn số liệu điều tra) - Dự án Bệnh viện đa khoa tỉnh Lạng Sơn: Đơn giá áp dụng thời điểm thu hồi cao so với giá quy định Thành phố xấp xỉ với giá quy định thực tế địa phương nên người dân chấp nhận di dời Có thể thấy giá đất đền bù thấp so với giá thị trường, người dân tự tái sản xuất ổn định sống, cần phải có sách trợ cấp khó khăn cho đối tượng không đất sản xuất nông nghiệp, cần nghiên cứu thử nghiệm dự án phục hồi tái tạo thu nhập cho hộ dân khu vực có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn chuyển dịch cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc ổn định đời sống - Dự án đầu tư xây Trường Trung học phổ thông thành phố Lạng Sơn Hội đồng giải phóng mặt lập phương án đền bù chi tiết tới danh mục, đơn giá áp dụng thời điểm đền bù có thấp so với giá thị trường người dân đồng tình ủng hộ, nhiên có 26 hộ không nhận tiền đền bù với lý đưa đơn giá thấp không trí với khu tái định cư Như vậy, trước triển khai dự án cần chuẩn bị quỹ đất quỹ nhà phục vụ tái định cư cho đối tượng phải di dời, vấn đề đất gây tâm lý hoang mang lo lắng cho hộ có đất bị thu hồi dẫn đến người dân không muốn nhận tiền đền bù, đề nghị hội đồng giải phóng mặt cần khẩn trương lập phương án đền bù chi trả kịp thời cho dân nhằm rút ngắn khoảng cách chênh lệch giá đền bù giá thị trường thời điểm trả tiền để tránh gọi “trượt giá” Qua bảng 2.46 ta nhận thấy: mức độ chênh lệch giá thị trường thời điểm đền bù với giá đền bù lớn dao động từ 1,51 đến 2,50 lần Mặc dù chênh lệch làm tốt công tác tuyên truyền vận động, giải thích sách phân tích mặt tích cực dự án thực cho người dân, nên theo kết điều tra vấn hộ dân diện đền bù, giải toả nhận thấy phần lớn người dân chấp nhận phương án đền bù Qua số liệu điều tra, ta thấy thành phố Lạng Sơn gặp phải trở ngại việc thực bồi thường giải phóng mặt bằng, do: 92 - Giá đền bù thấp so với thực tế nên người dân không nhận tiền đền bù - Cơ quan Nhà nước nhà đầu tư thực đền bù lại không thống giá đền bù dẫn đến có chênh lệch lớn giá đền bù địa bàn (để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt doanh nghiệp thường đền bù, hỗ trợ người bị đất với số tiền lớn mức đền bù, hỗ trợ Nhà nước), tình trạng khiếu nại kéo dài ảnh hưởng không nhỏ tiến độ thu hồi đất - Quá nhiều diện tích đất cần thu hồi thời gian số lượng cán làm việc lĩnh vực vừa thiếu số lượng, vừa yếu kinh nghiệm tính chuyên nghiệp Tìm hiểu nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đề tài nhận thấy bất hợp lý giá đất mà UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Do đó, điều chỉnh giá đất kịp thời phù hợp có tác động tích cực việc đẩy nhanh tiến độ giái phóng mặt bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài đất đai Trong năm qua, việc thực quản lý tài đất đai góp phần quản lý điều tiết việc sử dụng đất địa phương, giúp ổn định thị trường nâng cao hiệu sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, hiệu quản lý tài đất đai thành phố Lạng Sơn thấp chưa triệt để Việc quy định giá không sát với giá thị trường nguyên nhân dẫn đến tình trạng thất thu cho Nhà nước, số nơi hiệu sử dụng đất chưa cao công tác bồi thường giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn Quản lý tài đất đai địa bàn thành phố chưa thực đảm bảo công xã hội sử dụng đất, mặt khác hạn chế quản lý tài đất đai dẫn đến tác động trái chiều: công người dân với Nhà nước, người dân với người dân, người đầu đất với Nhà nước không thực vai trò phân phối công lợi ích từ đất đai cho xã hội Đây nguyên nhân dẫn đến vụ khiếu kiện kéo dài liên quan đến đất đai xảy địa bàn thành phố Vai trò thuế đất đai chưa tận dụng phát huy hết việc quản lý điều tiết sử dụng đất Hệ thống thuế đất Việt Nam chưa hoàn thiện, mặt chưa khuyến khích người dân thực nghĩa vụ với Nhà nước, mặt khác dẫn đến bất lực quyền thành phố trước tình trạng đầu đất diễn phổ biến 93 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 3.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất đô thị Làm rõ đầy đủ quan điểm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo thị trường theo tỷ lệ % giá thị trường theo hướng quy định cụ thể giá thị trường giá điều kiện bình thường (không chịu tác động yếu tố khách quan thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, đầu tư khu công nghiệp, khu dân cư, đồng thời loại trừ yếu tố chủ quan đầu đầu tư theo phong trào) để thực đền bù Nhà nước thu hồi đất thực dự án phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội Xác định rõ chuyển mục đích sử dụng đất giá trị quyền sử dụng đất thay đổi Đồng thời nghiên cứu xây dựng chế quản lý, sử dụng hợp lý nguồn tài tăng thêm chuyển mục đích sử dụng đất thông qua chế sách cụ thể, rõ ràng, thống Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định phương pháp xác định giá đất, xây dựng mức giá đất cụ thể địa phương, sở ban hành quy định chi tiết phương pháp, xác định giá đất nhằm đảm bảo hợp lý lợi ích người dân, Nhà nước nhà đầu tư Nghiên cứu xây dựng thực sách kiểm soát giá đất giá bất động sản thông qua biện pháp điều chỉnh vĩ mô xác định khung giá, phát triển thị trường, chống đầu phá giá… Nghiên cứu xây dựng sách tạo quỹ đất dự trữ theo quy hoạch để chủ động việc tái định cư, bồi thường, hỗ trợ đất Nhà nước thu hồi đất để đầu tư dự án công cộng, hạ tầng phát triển kinh tế - xã hội 3.2 Hoàn thiện công tác tổ chức định giá - Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lạng Sơn cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá thực tế địa phương Việc điều chỉnh giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Trong trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị cấp 94 quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá bất động sản phạm vi thành phố Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về công tác chuyên gia: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học 3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá loại đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế Phù hợp với thực tế hiểu thực khía cạnh: Phù hợp với thực tế diễn địa phương; Phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế địa phương loại trừ yếu tố giả tạo, loại trừ trương hợp cá biệt; Phù hợp với quan hệ đất đai liên quan đến giá đất Cân đối lại cung - cầu: Trước biến động thời gian qua thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn, tìm giải pháp để bình ổn, phát triển thị trường này, nhà quản lý, chuyên gia cho nguyên tắc phải tôn trọng quy luật cung - cầu thị trường Giá phụ thuộc vào quy luật cung - cầu Nhu cầu bất động sản lớn, nguồn cung thị trường không đủ đáp ứng, đặc biệt nhu cầu nhà Vì cần có biện pháp, sách cho vay tín dụng người thực có nhu cầu Đồng thời cải cách trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư, đồng thời điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn 95 đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án Bảng 3.1: Kiến nghị đề xuất khung giá đất đô thị số tuyến phố địa bàn thành phố Lạng Sơn Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2 T T Tên đường phố Đoạn đường Giá đất Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 I Đường loại I Trần Đăng Ninh, đoạn Bắc cầu Kỳ Cùng Đường Hòa Bình 15 480 192 644 322 Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Hòa Bình Đường Phan Đình Phùng 30 100 12 040 030 515 Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Phan Đình Phùng Đường Minh Khai 25 800 10 320 740 870 Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Minh Khai Đường Lê Hồng Phong 17 200 880 160 580 Lê Lợi, đoạn Đường Trần Đăng Ninh Đường Bắc Sơn 30 100 12 040 030 515 Lê Lợi, đoạn Đường Bắc Sơn Đường Bà Triệu 25 800 10 320 740 870 Lê Lợi, đoạn Đường Bà Triệu Đường Chu Văn An 21 500 600 450 225 Lê Lợi, đoạn Đường Chu Văn An Ga Lạng Sơn 17 200 880 160 580 Bà Triệu, đoạn Đường Lê Lợi Đường Phai Vệ 25 800 10 320 740 870 10 Bà Triệu, đoạn Đường Phai Vệ Đường Ngô Gia Tự 21 500 600 450 225 11 Bà Triệu, đoạn Đường Ngô Gia Tự Đường Lý Thái Tổ 17 200 880 160 580 II Đường loại II Trần Đăng Ninh, đoạn Đường Lê Hồng Phong Rẽ đường Ba Sơn 12 470 988 741 870 Trần Đăng Ninh, đoạn Rẽ đường Ba Sơn Đường Bông Lau 600 440 580 290 Bà Triệu, đoạn Ngõ Bà Triệu thuộc P Vĩnh Trại Đường Lê Lợi 12 470 988 741 870 III Đường loại III 96 Đường Bông Lau Đường sắt thôn Vĩ Thượng 450 580 935 967 Bà Triệu, đoạn Ngã tư đường Trần Đăng Ninh, Bông Lau Bắc cầu Lao Lý 450 580 935 967 Bà Triệu, đoạn Nam cầu Lao Lý Ngõ Bà Triệu thuộc P Vĩnh Trại 525 010 250 128 Bà Triệu, đoạn Đường Lý Thái Tổ Đường Nguyễn Đình Chiểu 310 924 193 096 IV Đường loại IV Hết mét thứ 300 đầu phía bờ sông Kỳ Cùng 440 376 032 516 Trần Đăng Ninh, đoạn Bà Triệu, đoạn Đường Nguyễn Đình Chiểu Bà Triệu, đoạn Hết mét thứ 300 Hết đoạn có đường phía bờ sông Kỳ Cùng (Thác Mạ) 365 946 709.5 354.75 V Xã Hoàng Đồng Trần Đăng Ninh, đoạn Đường sắt thôn Vĩ Thượng Rẽ Trung tâm Bảo trợ xã hội Tỉnh 655 462 096 548.25 Trần Đăng Ninh, đoạn Rẽ Trung tâm Bảo trợ xã hội Tỉnh Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng 225 290 967.5 483.75 Trần Đăng Ninh, đoạn 10 Đường rẽ trụ sở UBND xã Hoàng Đồng Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng 365 946 709.5 354.75 Trần Đăng Ninh, đoạn 11 Đường rẽ vào trường THCS xã Hoàng Đồng Đường rẽ lên Nhà văn hóa thôn Quán Hồ - Bản Mới 720 688 516 258 Trần Đăng Ninh, đoạn 12 Đường rẽ lên Nhà văn hóa thôn Quán Hồ - Bản Mới Hết địa phận bắc Thành phố 075 430 322.5 161.25 3.4 Một số giải pháp khác cho công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản Cho tới nay, chưa có sàn giao dich bất động sản thức hoạt động địa bàn thành phố, thành phố có khoảng 100 trung tâm môi giới nhà đất hoạt động Thành lập sàn giao dịch bất động sản thành phố Lạng Sơn việc cần làm để tăng tính công khai minh bạch cho thị trường bất động sản (trong có thị trường quyền sử dụng đất) sở thực quản lý tài giao dịch đất thông qua sàn 97 Cần xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký đất, đăng ký bất động sản, hệ thống thông tin đất sở có trợ giúp công nghệ tin học để phục vụ công tác quản lý tài đất đai cách khoa học có tính cập nhật cao Thông tin liên quan đến bất động sản đặc biệt quy hoạch, giá đất, mức thuế phải công bố kịp thời, xác công khai cho người dân Công khai, minh bạch thông tin bất động sản để ổn định thị trường bất động sản Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán Hàng hoá tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản không bán công khai qua sàn giao dịch chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu Đồng thời tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng kiếm lời Để quản lý đất đai công cụ tài thực hiệu đạt mục tiêu đề cần thực biện pháp sau: Thứ nhất, cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với điều kiện thực tế thành phố, sở điều chỉnh giá cho thuê đất, thuế đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất, Thứ hai, công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số xã chậm, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa hoàn thiện Cần đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất để người dân thực quyền người sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, chấp ) Thứ ba, tăng cường kiểm tra giám sát việc thực quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ngăn chặn kịp thời hành vi vi phạm quản lý, sử dụng đất đai lấn chiếm, chuyển nhượng trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sử dụng đất hiệu quả, lãng phí 98 Thứ tư, ban hành thuế nhà ở, thuế lũy tiến để hoàn thiện hệ thống thuế nhà đất góp phần ngăn chặn tình trạng đầu nhà đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước Tổ chức tuyên truyền phổ biến sâu rộng sách, pháp luật đất đai nói chung sách, pháp luật tài đất đai nói riêng để giáo dục ý thức tự giác chấp hành sách, pháp luật tài đất đai Cần giải thích cụ thể sách pháp luật tài đất đai để người dân thấy rõ quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất thực giao dịch đất có qua đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền (đặc biệt thực chuyển quyền sử dụng đất) Ngoài ra, Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh, thành phố ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 99 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Theo quy định pháp luật đất đai giá đất Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp… Nhưng giá đất UBND thành phố Lạng Sơn ban hành thấp giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến việc gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt việc thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất không qua đấu giá thu từ chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ thuê đất sang giao đất Ngược lại trình thu hồi đất Nhà nước lại phải chấp nhận hỗ trợ từ 20 – 50%, chí có trường hợp phải hỗ trợ 100% giá đất UBND ban hành Qua nghiên cứu giá đất thành phố Lạng Sơn năm 2011 ta thấy, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí Giá đất thị trường khu vực trung tâm có giá chuyển nhượng cao có chênh lệch với giá Nhà nước lớn khu vực nằm gần trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, lại có khả kinh doanh buôn bán tốt Mức chênh lệch trung bình giá thị trường giá Nhà nước khu vực trung tâm 3,07; khu vực cận trung tâm 2,9; khu vực xa trung tâm 2,54 Hệ số chênh lệch giá đất thị trường khu vực trung tâm với khu vực cận trung tâm 2,65 lần; khu vực trung tâm với khu vực xa trung tâm 6,5 lần Từ thực trạng giá đất nêu trên, đề tài đánh giá ảnh hưởng sách giá đất Nhà nước ban hành với công tác quản lý tài đất đai thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn Hiệu công tác quản lý tài đất đai thấp chưa triệt để, nguyên nhân việc quy định giá đất không sát với giá thị trường gây thất thu cho Nhà nước, công tác bồi thường giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn Do có chênh lệch lớn giá đất Nhà nước quy định giá thị trường nên việc công khai giá đất tham gia giao dịch thị trường thông qua Văn phòng đăng ký đất nhà thành phố khó Trên thực tế người dân đến quan công chứng làm thủ tục mua bán thường ghi giá chuyển nhượng thấp so với thực tế giao dịch, gây thất thu tính nghĩa vụ tài cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất 100 Để giải thực trạng nói trên, đề tài đề xuất giải pháp sách pháp luật quản lý giá đất đô thị, hoàn thiện công tác tổ chức định giá, từ đề xuất khung giá đất đô thị số tuyến phố địa bàn thành phố Lạng Sơn số giải pháp khác nhằm phục vụ công tác quản lý tài đất đai phát triển thị trường bất động sản thành phố Lạng Sơn Kiến nghị Giá đất công cụ thiếu công tác quản lý đất đai biện pháp kinh tế Để thực sách tài đất đai, đảm bảo lợi ích cho ngân sách Nhà nước lợi ích cho người sử dụng đất Nhà nước cần thiết phải quan tâm, hoàn thiện đến giá đất, cụ thể sau: - Đối với Chính phủ: Nghiên cứu cho phép UBND tỉnh xây dựng áp dụng hệ số điều chỉnh việc áp dụng giá vào nhiều lĩnh vực có liên quan đến đất đai + Đầu tư ngân sách việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức công tác quản lý đất đai đặc biệt khâu thẩm định giá + Thành lập quan định giá có chuyên môn, quan giao dịch bất động sản để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước thiệt hại cho người sử dụng - Đối với UBND tỉnh cần tiếp tục nghiên cứu, khảo sát để xác định giá đất cho phù hợp, đảm bảo sát giá thị trường phù hợp với điều kiện thực tế kinh tế Thường xuyên thu thập thông tin thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất, đảm bảo cho giá đất công cụ đắc lực việc thực sách tài đất đai Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công cụ phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt của kinh tế - xã hội ổn định nhân dân, nên UBND tỉnh cần cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất cách phân tích mức độ ảnh hưởng cách toàn diện - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất UBND tỉnh cần khẩn trương nghiên cứu, ban hành quy chế đấu giá Nhà nước, cho thuê đất theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ, để thực đấu giá đất dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Thực giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thông qua đấu giá khắc phục sơ hở 101 giá UBND tỉnh ban hành, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn việc giải vấn đề “thu, chi” đất vấn đề quản lý đất đai như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu lệ phí chuyển nhượng Vì vậy, Chính phủ UBND tỉnh, thành phố cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai./ 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường Bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2009), Thị trường bất động sản vài năm gần vấn đề đặt ra, Viện Nghiên cứu Quản lý Trung Ương Mai Xuân Yến (2005), Giáo trình Hệ thống sách pháp luật đất đai, Hà Nội Mai Xuân Yến (2005), Giáo trình Quản lý Đất đai thị trường Bất động sản, Hà Nội Ngô Đức Cát (2002), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Nguyễn Đăng Sơn (2009), Giải pháp cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Đức Khả, Đặng Hùng Võ (2007), Giáo trình Cơ sở Địa chính, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 10 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.  11 Phạm Minh Đề (2010), Tài liệu định giá đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 12 Quốc Hội (2005), Luật Đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc Hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, NXB Tài chính, Hà Nội 14 Quốc Hội (1999), Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất sửa đổi bổ sung, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Tô Xuân Dần, Mai Văn Bình (2010), Một số ý kiến nhằm khắc phục trầm lắng thị trường BĐS giai đoạn nay, Viện NCPT Kinh tế - xã hội Hà Nội 103 16 Trần Văn Tuấn (2010), Cơ sở kinh tế đất, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 17 Trần Văn Tuấn (2010), Giáo trình thị trường quyền sử dụng đất bất động sản, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội 18 Trường Đại học Lao động - Xã hội (2007), Bài giảng Luật Thuế, Hà Nội 19 UBND thành phố Lạng Sơn (2010), Báo cáo kiểm kê đất đai năm 2010, Lạng Sơn 20 UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực sách đất đai địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2009 – 2010 21 UBND Tỉnh Lạng Sơn (2010), Báo cáo Tình hình thực kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 - Nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch năm 2011 tỉnh Lạng Sơn 22 CIEM, Trung tâm thông tin – tư liệu Phát triển thị trường bất động sản 23 Hệ thống văn pháp luật hành liên quan đến đất đai tài đất đai 104 [...]... xác định giá đất, xây dựng giá đất phù hợp thị trường, phục vụ công tác quản lý nhà nước trong hoạt động tài chính đất đai và thị trường bất động sản, học viên thực hiện đề tài: Nghiên cứu giá đất ở, phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 2 Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng giá đất ở (giá thị trường) và ảnh hưởng... đến công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn 2 - Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 3 Nhiệm vụ nghiên cứu - Tổng hợp cơ sở lý luận và phương pháp xác định giá đất ở đô thị ở nước ta - Điều tra, khảo sát thực trạng giá. .. trạng giá đất ở đô thị tại thành phố Lạng Sơn năm 2011 và đánh giá biến động giá đất ở giai đoạn 2009 – 2011 - Phân tích thực trạng giá đất ở đô thị đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản khu vực nghiên cứu - Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 4 Phương... Đánh giá giá đất đền bù tại dự án nghiên cứu .91 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 94 3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật đối với quản lý giá đất đô thị .94 3.2 Hoàn thiện công tác tổ chức định giá 94 3.3 Giải pháp điều chỉnh khung giá đất tại địa phương ... sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…” Để phát huy... cơ đất đai diễn ra tràn lan, sử dụng đất kém hiệu quả và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Vậy chính sách tài chính về đất đai và giá đất ở đô thị ở Lạng Sơn đã phù hợp chưa? Hiệu quả quản lý tài chính về đất đai trên địa bàn thành phố như thế nào? Đâu là giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất động sản đối với thành phố Lạng Sơn? Từ nội dung nêu trên, để tìm đến... nước; giá đất là công cụ để Nhà nước thực hiện chính sách tài chính đối với đất đai, quan hệ tài chính về đất đai giữa Nhà nước với người sở hữu, sử dụng đất và là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Quản lý tài chính đất đai Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước đối với đất đai, đó là các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình... lý khác nhau Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý bằng các công cụ: quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, kinh tế tài chính và pháp luật Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý đất đai Quản lý tài chính về đất đai không chỉ đơn thuần là quản lý giá đất, quản lý các khoản thu từ đất để tăng thu cho ngân... giải pháp về giá đất ở đô thị phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn nghiên cứu 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 1.1.1 Tổng quan về định giá đất ở một số nước trên thế giới Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới với nền kinh tế phát triển, hệ thống pháp luật được quy... nghiên cứu điều tra giá đất , tiến hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất do Nhà nước quy định - Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực trạng giá đất và tiến hành phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản 5 Phạm vi nghiên cứu Do hạn chế về thời gian thực