NỘI DUNG THUYẾT TRÌNH ĐỀ TÀI NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 1/ So sánh Luật KDBĐS 2006 & 2014 Chỉ tiêu Nội dung Phạm chỉnh vi Luật KDBDS 2006 Luật KDBDS 2014 chương, 81 điều chương, 82 điều điều Luật quy định hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản Luật quy định kinh doanh bất động sản, quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Vốn pháp định Vốn pháp định 06 tỷ đồng Vốn pháp định không thấp 20 Khoản 1, điều Nghị định tỷ đồng 153/2007/NĐ-CP Điều 3, Nghị định 76/2015/NĐ-CP Giải thích từ ngữ Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; Đánh giá Tích cực Tiêu cực Luật nhà 2014 lại quy định rõ “…Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thực theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản.” Tiêu cực quy định Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không rõ ràng, dẫn đến hiểu nhầm kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có vốn pháp định >= 20 tỷ đồng Tiêu cực không tách riêng kinh doanh bất động sản & kinh doanh dịch vụ bất động sản Phương thức giao Việc bán, cho thuê, cho thuê dịch BDS mua nhà thương mại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐCP pháp luật kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp chủ đầu tư thực huy động vốn thơng qua hình thức quy định điểm a, b, c điểm d khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá Tích cực nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản 2/ So sánh Luật KDBĐS 2014 VN & giới Trong trình xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng sưu tầm tài liệu nghiên cứu kinh nghiệm số nước Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc, Úc, New Zealand, số nước Châu Âu Mỹ sách liên quan đến thị trường bất động sản để tham khảo, học hỏi kinh nghiệm để đưa nội dung, quy định phù hợp với điều kiện nước ta dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Khái quát chung cho thấy nước quan tâm đến thị trường bất động sản Đây thị trường lớn, đóng góp phần đáng kể cho thu nhập quốc dân, thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế-xã hội đất nước, đặc biệt ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập, đời sống, sinh hoạt người dân Tuy có khác nhau, nhìn chung nước có tương đối đồng văn quy phạm pháp luật để quản lý, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường hoạt động hiệu quả, lành mạnh, ổn định, có tính chun nghiệp cao có xu hướng mở cửa, thu hút đầu tư nước vào thị trường thể từ quy định Luật đến quy định, sách xử lý tình cụ thể, có biến động không ổn định thị trường bất động sản (lúc “nóng”, lúc “lạnh” chí “đóng băng”) Các nước có quan tâm đặc biệt đến thị trường nhà ở, thị trường nhạy cảm liên quan trực tiếp đến nhu cầu thiết yếu chỗ người dân, đối tượng thu nhập thấp, cụ thể sau: Chỉ tiêu VN MỸ SINGAPORE Về hệ thống văn liên quan đến Luật kinh doanh Luật cấp phép hành Luật bất động sản kinh doanh bất động sản BDS, luật nhà ở, nghề bất động sản (Residential Property luật đất đai & Act) luật dân Các loại BDS đưa vào kinh doanh + Về khái niệm BĐS + Bộ luật dân 2005 định nghĩa BDS bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình, tài sản tài sản gắn liền với đất, + Về loại BĐS đưa vào kinh + Điều Các doanh loại bất động sản đưa vào kinh + Được chia thành nhiều loại: BĐS (có loại BDS khơng có hạn chế), cơng nghiệp, thương mại & BDS khách sạn,… KẾT LUẬN Hầu có hệ thống pháp luật điều chỉnh quan hệ liên quan đến BĐS, giao dịch BĐS… + Đa số quy định giống nhau, nước quy định bất động sản gồm đất đai cơng trình xây dựng đất khơng di chuyển + Các nước doanh Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định Luật (sau gọi bất động sản) bao gồm: Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; coi bất động sản loại tài sản hàng hóa, giao dịch thị trường, trừ số loại bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, làm trụ sở quan nhà nước, phục vụ cho an ninh, quốc phịng khơng đưa vào kinh doanh, Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Về quyền sở hữu BDS & phạm vi kinh doanh BDS tổ chức, cá nhân nước + Về sở hữu BDS + Về đầu tư kinh doanh BDS + Các nước cho phép người nước ngồi sở hữu bất động sản nước + Khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi bỏ vốn thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đất nước mình, kể việc đầu tư thơng qua hình thức mua bán bất động sản Về giao dịch bất động sản Thông qua tổ chức, cá nhân đủ điều kiện KDBDS theo quy định pháp luật Thị trường bất động sản Mỹ có số lượng lớn doanh nghiệp môi giới BĐS, chủ yếu hoạt động lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư Tại thành phố lớn Mỹ có hội nghề nghiệp để giúp cho người mơi giới bất động sản hành nghề có hiệu hơn, MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết Một điểm đặc biệt pháp luật đăng ký bất động sản Singapore có luật sư có chứng hành nghề phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản Luật sư người có đủ lực pháp lý nhân viên Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo nhờ luật sư tư vấn cho vấn đề pháp lý liên quan tới giao dịch hợp đồng mua bán Các giấy tờ chuyển nhượng văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký có xác nhận Luật sư Do Ở hầu hết nước, giao dịch bất động sản tổ chức, cá nhân thực thơng qua Trung tâm, văn phịng mơi giới bất động sản, nhà môi giới bất động sản độc lập luật sư; việc toán giao dịch bất động sản thơng qua ngân hàng tình trạng mua, bán BĐS khu vực Khi thông tin sử dụng thành công, người môi giới phải chia phần thù lao cho tổ chức cung cấp thông tin gốc Hầu hết tất giao dịch bắt đầu việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với đại lý theo mức giá thời gian cụ thể Việc niêm yết đại lý kiểm duyệt, sau thơng tin bất động sản đăng ký niêm yết gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử Các đại lý đại giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư người thực việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu thơng tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu yêu cầu pháp lý liên quan đến số quan Chính phủ, hồn tất việc chuyển nhượng giao dịch bất động sản khác diện cho người mua liên tục tìm kiếm MLS bất động sản phù hợp với người mua họ muốn có nhu cầu; Về mua bán, cho thuê BDS hình thành tương lai Chứng hành nghề mơi giới BDS Cá nhân phải có Để hành nghề môi chứng hành giới bất động sản nghề Mỹ, phải có giấy phép quyền bang cấp, phải thi trả lời nhiều câu hỏi giao dịch bất động sản luật liên quan đến mua bán bất Hầu cho phép mua bán bất động sản hình thành tương lai, đặc biệt bất động sản nhà hình thành tương lai Hầu quy định chặt chẽ điều kiện hành nghề mơi giới bất động sản Văn phịng, trung tâm môi giới bất động sản thành lập nhà mơi giới có động sản, phải tham gia khóa đào tạo từ 60 đến 120 giờ, phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản từ đến năm Giấy phép hành nghề có giá trị từ đến năm Như để hành nghề môi giới Mỹ phải trải qua đợt kiểm tra sát hạch, đáp ứng hàng loạt quy định chặt chẽ, địi hỏi kinh nghiệm, mà dịch vụ môi giới Mỹ phát triển chuyên nghiệp Đặc biệt, bang New York, giấy phép hành nghề môi giới việc sát hạch thi viết để cấp giấy phép Bộ Nội vụ tổ chức trình độ chun mơn cao lĩnh vực bất động sản (Hàn Quốc) Để hành nghề, cá nhân phải có chứng hành nghề thẻ hành nghề (Anh), để cấp chứng hành nghề cá nhân phải trải qua đào tạo sát hạch nghiêm túc đáp ứng số điều kiện định 3/ Phân tích điểm Luật KDBDS 2014 Ngày 25/11/2014, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (gọi tắt Luật KDBĐS năm 2014) Luật bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có nhiều điểm tích cực Được kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Đây điểm Luật KDBĐS năm 2014 So với Luật KDBĐS hành Điều Luật quy định chi tiết loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; Nhà, cơng trình xây dựng tài sản công quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước Mặc dù quy định phạm vi kinh doanh, Luật KDBĐS hành quy định khái quát, Luật KDBĐS năm 2014 quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh bất động sản Theo đó, Điều 11 Luật quy định: Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh bất động sản hình thức: Mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Th nhà, cơng trình xây dựng th lại; Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán theo quy định pháp luật đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; Đối với đất Nhà nước cho thuê đầu tư xây dựng nhà th; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất nhận chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng thuê theo mục đích sử dụng đất; Nhận chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng kỹ thuật Người Việt Nam định cư nước ngồi kinh doanh bất động sản hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định điểm 2, 4, nêu trên; b) Đối với đất Nhà nước giao đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua;c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo mục đích sử dụng đất Vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng Theo Luật KDBĐS hành vốn pháp định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tỷ đồng Con số vốn tăng lên gấp lần theo Luật KDBĐS 2014, Điều 10 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã có vốn pháp định không thấp 20 tỷ đồng Đây mức hạ tới nửa so với đề xuất mức vốn pháp định 50 tỷ dự thảo luật Quốc hội cho ý kiến kỳ họp trước Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải thích, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng điều kiện cần thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Còn thực dự án cụ thể chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất 20 không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên theo quy định pháp luật đất đai Cũng theo Điều 10 Luật KDBĐS năm 2014 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mơ nhỏ, khơng thường xun khơng phải thành lập doanh nghiệp phải kê khai nộp thuế theo quy định pháp luật Theo thống kê cho thấy doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập có vốn 20 tỷ chiếm khoảng 60% Như vậy, có 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định 20 tỷ đủ điều kiện hoạt động 60% doanh nghiệp có vốn 20 tỷ triển khai bình thường, sau năm kể từ Luật KDBĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), doanh nghiệp không bổ sung thêm vốn pháp định khơng thể tiếp tục thị trường kinh doanh bất động sản Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Theo Điều 12 Luật KDBĐS năm 2014 thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thời điểm bên bán bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua bên mua toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Để tăng cường thêm biện pháp bảo vệ người mua, thuê mua nhà hình thành tương lai, Điều 34 Luật quy định bên thuê mua có quyền yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực nhà, cơng trình xây dựng Kinh doanh bất động sản hình thành tương lai Về vấn đề bán nhà hình thành tương lai trước Luật KDBĐS năm 2006 quy định chưa chặt chẽ Do vậy, thực tế phát sinh nhiều khiếu kiện, tranh chấp xảy Chủ đầu tư lý triển khai dự án chậm, khơng cịn khả triển khai dự án Do đó, người dân, nhà đầu tư nộp tiền cho chủ dự án dự án không bàn giao tiến độ được, người dân phải chịu thiệt thòi Khắc phục tồn tại, Luật KDBĐS 2014 bổ sung nhiều quy định hoạt động kinh doanh BĐS hình thành tương lai, cụ thể: Điều 55 quy định điều kiện Bất động sản hình thành tương lại đưa vào kinh doanh thỏa mãn điều kiện: có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án trường hợp nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tịa nhà Trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải có văn thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua Muốn bán, cho thuê mua nhà nhà hình thành tương lai bắt buộc chủ dự án phải có bảo lãnh Điều 56 Luật KDBĐS 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Trường hợp chủ đầu tư không thực bàn giao nhà theo tiến độ cam kết bên mua, bên th mua có u cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hợp đồng bảo lãnh ký kết Theo Điều 57, việc toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai thực nhiều lần, lần đầu không 30% giá trị hợp đồng, lần phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản tổng số không 70% giá trị hợp đồng chưa bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tổng số khơng q 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất bên bán, bên cho th mua khơng thu 95% giá trị hợp đồng; giá trị lại hợp đồng toán quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua Kinh doanh dịch vụ bất động sản Luật KDBĐS 2014 loại bỏ số dịch vụ bất động sản như định giá, đấu giá, quảng cáo BĐS Điều 60 quy định phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi, theo tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi có quyền kinh doanh dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản quản lý bất động sản theo quy định Luật Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động phải lập thành văn Việc công chứng, chứng thực hợp đồng bên thỏa thuận Thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận ghi hợp đồng Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm cơng chứng, chứng thực Trường hợp bên khơng có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm bên ký kết hợp đồng Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp phải có 02 người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản Nếu khơng thành lập doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Tương tự, Điều 63 quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản Điều 74 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tịa nhà hỗn hợp có mục đích để phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật nhà Xử lý thu hồi dự án bất động sản Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành bị truy cứu trách nhiệm hình sự, gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật Cơ quan có thẩm quyền định việc đầu tư dự án định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm quy định pháp luật đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà khơng có giải pháp khắc phục theo u cầu quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải tồn dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ khách hàng bên có liên quan tới dự án Cơ quan định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải tồn dự án; thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để giao tiếp tục thực dự án Chủ đầu tư có dự án bị thu hồi không giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi