BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CỬU LONG HUỲNH DUY KHOA PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH MÃ NGÀNH: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRƯƠNG ĐÔNG LỘC Vĩnh Long, 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thực hiện, số liệu kết nghiên cứu trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Các trích dẫn số liệu tham khảo từ tài liệu khác ghi rõ nguồn gốc Tác giả Huỳnh Duy Khoa ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô nhiệt tình giảng dạy hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Cửu Long Cảm ơn anh chị Văn phòng công chứng Thanh Thanh, văn phòng công chứng Phương Anh, Sở Tài Nguyên Môi Trường Vĩnh Long, Cục Thống kê tỉnh Vĩnh Long cung cấp số liệu để thực nghiên cứu Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn đến thầy PGS.TS Trương Đông Lộc người trực tiếp hướng dẫn nghiên cứu hoàn thành luận văn Vĩnh Long, ngày tháng Tác giả Huỳnh Duy Khoa năm 2016 iii MỤC LỤC CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Phạm vi thời gian 1.3.2 Phạm vi không gian 1.3.3 Đối tượng nghiên cứu 1.4 CẤU TRÚC LUẬN VĂN CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1.1Tổng quan đất đai 2.1.1.1 Khái niệm đất đai 2.2.1.2 Đặc điểm đất đai 2.1.2 Thị trường đất đai 2.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai 2.1.2.2 Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 2.1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành thị trường đất đai 2.1.2.4 Đặc trưng chung thị trường đất đai 2.1.3 Tổng quan giá đất 10 2.1.3.1 Khái niệm giá đất 10 2.1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 11 2.1.3.3 Các nguyên tắc định giá đất 16 iv 2.1.3.4 Các phương pháp định giá đất 18 2.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 25 2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu 26 2.3.2 Phương pháp phân tích 27 2.3.3 Mô hình nghiên cứu 28 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VĨNH LONG 31 3.1 ĐẶC ĐIỂM VỊ TRÍ ĐỊA LÝ, ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG 31 3.1.1 Vị trí địa lý 31 3.1.2 Điều kiện tự nhiên 32 3.1.2.1 Đất đai 32 3.1.2.2 Khí hậu 32 3.1.2.3 Điều kiện kinh tế xã hội 33 3.2 TÌNH HÌNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA THÀNH PHỐ VĨNH LONG 35 3.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở QUY ĐỊNH TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG 36 3.3.1 Những pháp lý để ban hành định quy định giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long 36 3.3.2 Căn vị trí để xác định giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long 38 3.3.2.1 Đối với đất đô thị địa bàn Thành phố Vĩnh Long 38 3.3.2.2 Đối với đất nông thôn địa bàn Thành phố Vĩnh Long 43 CHƯƠNG 4: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG 45 4.1 TỔNG QUAN VỀ MẪU NGHIÊN CỨU 45 v 4.1.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn 45 4.1.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí 46 4.1.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng đất 46 4.1.4 Mô tả mẫu nghiên cứu 47 4.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH 49 4.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG 51 4.3.1 Đối với yếu tố hình dáng đất 52 4.3.2 Đối với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố 53 4.3.3 Đối với yếu tố chiều rộng mặt đường tiếp giáp với đất 54 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56 5.1 KẾT LUẬN 56 5.2 KIẾN NGHỊ 57 5.2.1 Kiến nghị với phủ 57 5.2.2 Kiến nghị với UBND tỉnh 58 Tài liệu tham khảo 59 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Tên bảng STT Trang Bảng diễn giải biến độc lập 27 Quy hoạch nhóm đất đến năm 2020 Thành phố Vĩnh Long 34 4.1 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo địa bàn 44 4.2 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo vị trí 45 4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng đất 46 4.4 Giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 48 4.5 Kết phân tích hồi quy từ mô hình 48 2.1 3.1 B vii DANH MỤC HÌNH Số hiệu Tên hình Trang 2.1 Sơ đồ nguyên lý phương pháp so sánh trực tiếp 21 2.2 Mô hình nghiên cứu 27 3.1 Bản đồ Thành phố Vĩnh Long 31 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Ngày với gia tăng dân số nhanh chóng với phát triển kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Đất đai trở nên khan nên đòi hỏi người phải có biện pháp sử dụng phù hợp Thành phố Vĩnh Long đô thị loại III bao gồm phường xã trực thuộc Thời gian qua, thành phố tập trung đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội tạo động lực phát triển, hướng tới đô thị loại II tương lai Thành phố có tập trung đầu tư vào dự án phát triển sở hạ tầng, đường giao thông…Các trục đường chủ yếu hình thành như: tuyến tránh Quốc lộ 1A qua Vĩnh Long, kè Cổ Chiên qua Phường 2, Phường xã Tân Ngãi, trục đường nội ô đường Võ Văn Kiệt, Trần Đại Nghĩa, Bạch Đàn đường giao thông xã… Trước nhu Uỷ ban nhân dân Thanh phố Vĩnh Long cần có sách quản lý hoạt động, giao dịch liên quan đến đất đai: bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất….Nhiệm vụ quản lý đất đai thành phố giai đoạn quan trọng ảnh hưởng đến trình phát triển thành phố Để tạo sở nhằm thực sách quản lý đất đai hiệu phục vụ công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tính thuế, cho thuê đất…Việc xác định giá đất việc làm quan trọng Việc tính thuế phi nông nghiệp (thuế nhà đất hàng năm), thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế trước bạ, giá cho thuê đất dựa bảng giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định Như vậy, giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh thấp giá thực tế làm thất thu thuế lớn Thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng giá thực tế hợp đồng chuyển nhượng thời điểm chuyển nhượng Trường hợp, hợp đồng giá chuyển nhượng ghi hợp đồng thấp giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá chuyển nhượng xác định theo Bảng giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm chuyển nhượng Do đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên giao dịch thường ghi giá trị hợp đồng theo giá Uỷ ban nhân dân tỉnh (thấp giá thực tế chuyển nhượng) nhằm giảm tiền thuế thu nhập cá nhân Vì vậy, cần có sở để biết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ tham chiếu điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường đất đai thị trường không hoàn hảo, thông tin giao dịch chủ thể hạn chế, nhà đầu tư cần sở khoa học để tham khảo định Khi doanh nghiệp định đầu tư địa phương yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến định đầu tư doanh nghiệp giá đất để làm mặt Do đó, việc ban hành giá đất thích hợp nắm tác động yếu tố khác đến giá đất điều kiện để thu hút đầu tư Trên thực tế địa bàn Thành phố Vĩnh Long việc xác định khung giá mức giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh chênh lệch nhiều so với giá thị trường thực tế gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất nhà nước thất thu thuế, phí lệ phí Sự chênh lệch nhiều nguyên nhân: sách quy hoạch sở hạ tầng, tâm lý người dân, biến động kinh tế, đặc điểm cụ thể vị trí, hình dáng, lợi kinh doanh, môi trường, an ninh trật tự Mặc dù hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh khảo sát tính toán ban hành khung giá đất để kịp thời cập nhật giá thị trường, việc xác định giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh mang tính chất tổng thể cho khu vực mà không xác định chi tiết dẫn đến chênh lệch so với giá thị trường Do việc xác định phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần thiết Vì lý nêu chọn đề tài: “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long” để làm đề tài nghiên cứu luận văn cao học 47 Bảng 4.3 Cơ cấu mẫu nghiên cứu theo hình dáng đất Vị trí Hình dáng cân đối Hình dáng không cân đối Cộng Tần suất 98 26 124 Tỷ lệ (%) 79,03 20,97 100,00 4.1.4 Mô tả mẫu nghiên cứu Từ số liệu điều tra bảng 4.4 có biến ảnh hưởng đến giá trị đất biến liên tục như: khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách đến trục đường chính, chiều rộng mặt đường, diện tích đất, chiều rộng mặt tiền - Khoảng cách đến trung tâm thành phố (bao gồm chợ, trung tâm thương mại, quan hành ) với mức khoảng cách cao 1.900m, thấp 10m, giá trị trung bình 564,79m độ lệch chuẩn 475,96 Qua số liệu nêu cho thấy mẫu khảo sát tập trung bán kính 2km so với trung tâm thành phố, mẫu khảo sát sàng lọc để đáp ứng tiêu chí đất thành phố - Khoảng cách đến trục đường chính: yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá trị đất, xa trục đường (hẻm sâu) giá đất giảm so với vị trí mặt tiền Giá trị lớn biến 900m, thấp 0m (mặt tiền), trung bình 61,61m, độ lệch chuẩn 150,23, cho thấy đa dạng mẫu khảo sát có vị trí đất nằm sâu hẻm đất nằm vị trí mặt tiền - Chiều rộng mặt đường: biến yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất, đường rộng thuận lợi cho việc giao thông, kinh doanh yêu cầu thiết yếu khác Giá trị lớn biến 15m đường nằm trục giao thông thành phố, mặt đường rộng, có dãi phân cách cố định, lưu lượng giao thông lớn, giá trị nhỏ hẻm với chiều rộng 1,5m hẻm cũ chưa nâng, di chuyển xe hai bánh Giá trị trung bình biến 5,82m, độ lệch chuẩn 3,54 - Diên tích đất: diện tích đất lớn thuận tiện cho việc sử dụng, nhiên diện tích lớn gặp khó khăn sử dụng vào mục đích vừa phải Và 48 đất dùng để diện tích vừa phải lựa chọn tốt nhất, trung bình khoảng 150m2 đến 200m2 phù hợp Trong mẫu nghiên cứu mà tác giả lựa chọn cho thấy đa dạng diện tích, từ đất có diện tích nhỏ 35m2 nhà nằm vị trí trung tâm chợ, giá trị đất cao đến đất diện tích lớn lên đến 1.000m2 đất nằm vị trí xa với khu vực trung tâm ghép từ nhiều thành lớn chủ sử dụng Giá trị trung bình biến 204,95m2, độ lệch chuẩn 199,9 - Chiều rộng mặt tiền: theo số liệu từ mẫu nghiên cứu đất có chiều rộng mặt tiền lớn 26m, nhỏ 3,5m, trung bình 6,48m, độ lệch chuẩn 3,599 Thực tế đất có mặt tiền rộng có giá đất mặt tiền hẹp Những đất mặt tiền rộng thường có diện tích tương đối lớn - Theo số liệu từ bảng 4.4, giá đất bình quân từ mẫu điều tra địa bàn Thành phố Vĩnh Long 8.119.960 đồng/ m2, mức giá cao số mẫu lựa chọn quan sát có số lượng vị trí mặt tiền nhiều so với mẫu vị trí hẻm khu dân cư Giá đất cao lên đến 40.000.000 đồng/m2 thuộc đất trung tâm thương mại, vị trí đẹp, hai mặt tiền, khả sinh lợi cao, đầu tư kinh doanh cho thuê với giá cao, mức giá thấp 1.000.000 đồng/m2 đất nằm vị trí xa thành phố nằm hẻm sâu, đường giao thông hẹp, chủ yếu để dùng để kinh doanh hay cho thuê Độ lệch chuẩn giá đất 7.987.083 đồng cho thấy giá đất khác biệt lớn đất nằm vị trí mặt tiền, trung tâm thương mại đất nằm vị trí thuận lợi hơn, giá trị cho thấy giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố nêu bảng 4.4 49 Bảng 4.4: Giá đất nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố ảnh hưởng Số quan sát Giá trị nhỏ Giá trị trung bình Giá trị lớn Độ lệch chuẩn Giá đất (triệu đồng) 124 1,0 8,1 40,0 8,0 Khoảng cách đến TT thành phố (m) 124 10,0 564,79 1.900 475,96 Khoảng cách đến trục đường (m) 124 0,0 61,61 900 150,23 Chiều rộng mặt đường (m) 124 1,5 5,82 15 3,54 Diện tích đất (m2) 124 35,0 204,95 1.007 199,9 Chiều rộng mặt tiền (m) 124 3,5 6,48 26 3,6 4.2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP VĨNH LONG Kết hồi quy sử dụng phương pháp ước lượng bình phương bé (OSL) để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long trình bày chi tiết bảng 4.5 Bảng 4.5 Kết phân tích hồi quy Biến độc lập Hằng số Khoảng cách đến TT thành phố (m) Khoảng cách đến trục đường (m) Hình dáng cân đối Chiều rộng mặt đường (m) Diện tích đất (m2) Chiều rộng mặt tiền (m) Số quan sát R2 Giá thị thống kê F Hệ số ước lượng Sai số chuẩn 7.640.808 -8.462,82 1.579,86 2.665.232 603.822,90 2.423,61 -147.251,50 1.933.849 1.399,7 4.415,4 1.479.954 178.106,3 4.420,2 223.871,5 Giá trị thống kê t 3,95*** -6,05*** 0,36 1,80* 3,39*** 0,55 -0,66 124 0,409 13,48*** Ghi chú: * mức ý nghĩa 10%, *** mức ý nghĩa 1% Kết cho thấy biến đưa vào mô hình có ba biến có ý nghĩa thống kê khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng mặt đường có mức ý nghĩa thống kê mức 1% hình dáng đất có mức ý nghĩa thống kê 10%, biến 50 lại khoảng cách đến trục đường chính, diện tích đất chiều rộng mặt tiền ý nghĩa thống kê mô hình: - Khoảng cách đến trung tâm thành phố Kết phân tích hồi quy cho thấy biến có hệ số tương quan âm (β1=8.462,82) với mức ý nghĩa 1%, điều có nghĩa giá đất giảm đất xa trung tâm thành phố, kết hồi quy phù hợp với ý nghĩa kinh tế ngày xã hội phát triển, thu nhập người dân tăng lên người cần nhiều thời gian cho công việc mối quan hệ xã hội, quỹ thời gian họ ngày bị nhu cầu tiết kiệm thời gian trở nên cấp thiết họ thường chọn nơi gần trung tâm để thuận lợi nhanh chóng tiếp cận tiện ích mua sắm, vui chơi giải trí, dịch vụ kinh tế tài chính, giáo dục y tế, kết hợp kinh doanh sinh lợi, gần trung tâm thành phố giá đất cao, điều với kỳ vọng mô hình Cụ thể khoảng cách tăng lên 1m giá đất giảm 8.462,82 đồng/m2 - Hình dáng cân đối Kết phân tích hồi cho thấy biến số có giá trị tương quan dương (β2 = 2.665.323) với mức ý nghĩa 10%, điều có nghĩa đất có hình dáng cân đối (hình vuông, hình chữ nhật) có giá cao đất có hình dáng không cân đối hình thang, hình tứ giác, hình dáng không xác định Cụ thể hệ số tương quan cho thấy hai đất có điều kiện khác tương đất có hình dáng cân đối có giá chênh lệch cao 2.665.323 đồng/m2 so với đất có hình dáng không cân đối Điều phù hợp với ý nghĩa kinh tế, đất có hình dáng cân đối hay gọi “hình dáng đẹp“ thuận lợi cho việc xây dựng nhà cửa cảnh quan nhà Bên cạnh mang ý nghĩa phong thuỷ người ta tin đất hình dáng đẹp mang lại may mắn thịnh vượng cho gia chủ, ngược lại đất xấu ảnh hưởng không tốt đến việc sinh sống làm ăn gia chủ, hệ số tương quan dương với kỳ vọng mô hình - Chiều rộng mặt đường 51 Kết phân tích hồi quy cho thấy biến số có hệ số tương quan dương (β3 = 603.822,9) với mức ý nghĩa 1%, với kỳ vọng mô hình, điều có nghĩa lựa chọn đất để ở, người ta quan tâm đến chiều rộng đường giao thông tiếp giáp đất Bởi nhu cầu lại ngày tăng cao, phương tiện giao thông đa dạng hệ thống đường giao thông nâng cấp, đất nằm tiếp giáp đường giao thông rộng, thuận tiện cho việc lại vận chuyển hàng hoá trả giá cao đất lợi giao thông Những tuyến đường lớn đường đầu tư mở rộng, quan tâm đầu tư nhà nước sở hạ tầng, kèm với hệ thống phụ trợ hệ thống cống thoát nước, vỉa hè, xanh cảnh quan hệ thống lưới điện, hệ thống đèn chiếu sáng Hệ số tương quan cho biết chiều rộng đường tăng 1m giá đất tăng tương ứng 603.822,9 đồng Kết phân tích hồi quy thu R2 0,409 (40,9%) cho thấy biến độc lập mô hình giải thích 40,9% biến động giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Long Ngoài ra, kết phân tích nhận giá trị thống kê F 13,48 với mức ý nghĩa 1% cho thấy mô hình có độ tin cậy cao 4.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH LONG Kết nghiên cứu từ mô hình hồi quy xác định có ba yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Long là: khoảng cách đến trung tâm thành phố, hình dáng đất chiều rộng mặt đường Thực tế bảng giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long ban hành không phân cấp đường mà định giá đất theo đoạn đường cụ thể phân loại vị trí dựa vào chiều rộng đường hẻm chiều sâu hẻm, cách phân loại phản ánh giá đất khu vực mà không tính đến yếu tố cá biệt hình dáng đất, vị trí tiếp giáp đất với đường giao thông công cộng khoảng cách đất đến trung tâm thương mại, trung tâm hành Dựa vào kết phân tích từ mô hình hồi quy, tác giả nhận thấy yếu tố cá biệt ảnh hưởng lớn đến giá trị đất Do đó, tác giả đề xuất số giải pháp dựa vào kết phân tích sau: 52 4.3.1 Đối với yếu tố hình dáng đất Về hình dáng đất, nên quan tâm đến yếu tố xây dựng bảng giá đất cách tính toán đưa vào hệ số điều chỉnh giá đất dựa vào hình dáng để đảm bảo công xác định mức giá hai đất khác hình dáng, thực tế đất có hình dáng đẹp hình chữ nhật hay hình vuông phải nhân với hệ số cao đất có hình dáng xấu có nhiều “góc chết“ Qua nghiên cứu mục đích sử dụng đất dùng để nhu cầu diện tích nhà trung bình hộ gia đình, tác giả đề xuất cụ thể hệ số điều chỉnh sau: + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 20m chiều rộng không 6m (diện tích ước tính đủ để xây dựng nhà tiện nghi thẩm mỹ) nhân với hệ số 1,2 + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 15m chiều rộng không 5m (diện tích ước tính đủ để xây dựng nhà phố) hình thang mà cạnh ngắn nhât không 20m chiều cao hình thang không 6m nhân với hệ số 1,1 + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 10m chiều rộng không 4m (diện tích ước tính đủ để xây dựng nhà phố nhỏ) hình thang mà cạnh ngắn không 15m chiều cao hình thang không 5m, có đất có hình dáng khác mà phần đất sử dụng để sau định vị theo hình vuông hình chữ nhật có cạnh dài không 20m cạnh ngang không 6m, nhân với hệ số 1,0 + Nếu đất có hình chữ nhật hình vuông mà chiều dài không 10m chiều rộng không 3m (diện tích ước tính miễn cưỡng xây dựng nhà) hình thang mà cạnh ngắn không 10m chiều cao hình thang không 4m, có đất có hình dáng khác mà phần đất sử dụng để sau định vị theo hình vuông hình chữ nhật có cạnh dài không 15m cạnh ngang không 5m, nhân với hệ số 0,9 + Các đất khác, có hình dáng không cân đối sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, dùng để kết hợp xây dựng công trình phụ, làm lối 53 để trồng nhân với hệ số 0,8 Ghi chú: Hệ số điều chỉnh nêu áp dụng cho đất thoả mãn hai điều kiện hệ số tương ứng, không đáp ứng hai điều kiện áp dụng mức thấp 4.3.2 Đối với yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố Khoảng cách đến trung tâm thành phố bao gồm: trung tâm thương mại, trung tâm hành yếu tố nên quan tâm đến yếu tố xây dựng bảng giá đất, cụ thể cần tính toán phân loại đường theo cấp bậc loại đường phố vị trí đất Căn vào giá đất thị trường, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lợi cho sản xuất, kinh doanh khu vực; khoảng cách đến trung tâm trị, kinh tế, thương mại khu vực và đời sống, tác giả đề xuất phân loại đường sau: + Đường loại 1: Là đường có khả sinh lợi cao, có điều kiện đặc biệt thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng đồng (cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thông tin liên lạc, ); nằm trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường cao thành phố + Đường loại 2: Là đường có khả sinh lợi cao, có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng đồng (cấp điện, cấp nước, thoát nước, vỉa hè, thông tin liên lạc, ); nằm gần trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 3: Là đường có khả sinh lợi, có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng đồng bộ; nằm gần trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 4: Là đường có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh 54 doanh sở hạ tầng tương đối đồng bộ; nằm xa trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 5: Là đường có điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng chưa đồng bộ; nằm xa trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trung tâm hành không thuận tiện cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại + Đường loại 6: Là đường có điều kiện không thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh sở hạ tầng không đồng bộ; nằm vùng ven thành phố, cách xa trung tâm thương mại, trung tâm hành không cho đời sống sinh hoạt, có giá đất thị trường thấp giá đất đường loại Ngoài việc phân cấp bậc đường dựa theo mức độ thuận lợi cho việc sản xuất kinh doanh kết cấu hạ tầng, cần có hệ số tính toán điều chỉnh đất nằm đường hẻm cách tính hệ số chiều sâu hẻm, tác giả đề xuất hệ số sau: + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố 50m nhân hệ số 1,0 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố từ 50 đến 100m nhân hệ số 0,95 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố từ 100 đến 150m nhân hệ số 0,9 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố từ 150 đến 200m nhân hệ số 0,85 + Đất nằm vị trí hẻm cách đường phố 200m nhân hệ số 0,8 Ghi chú: khoảng cách tính từ mép đường phố mép vỉa hè (nếu đường phố có vỉa hè) đến vị trí đất 4.3.3 Đối với yếu tố chiều rộng mặt đường tiếp giáp với đất Chiều rộng mặt tiền đường, yếu tố ảnh hưởng lớn giá trị đất, đặc biệt đất nằm hẻm, qua nghiên cứu bảng giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long quy định việc xác định vị trí đất theo chiều rộng đầu hẻm chiều sâu hẻm Tuy nhiên yếu tố chiều sâu tác giả đề xuất phẩn 4.3.2 hệ số chiều sâu, riêng phần đề cập đến 55 yếu tố chiều rộng hẻm Theo tác giả nghiên cứu thực tế đa số đường hẻm Thành phố Vĩnh Long đầu hẻm thường rộng vào sâu hẻm hẹp hơn, số hẻm có ngách nhỏ hẹp phần hẻm chính, nên việc tính toán chiều rộng hẻm bảng giá đất chưa sát thực tế, tác giả đề xuất tính chiều rộng hẻm dựa vào nơi hẹp đường hẻm trước đến vị trí đất Và áp dụng theo vị trí đất sau: - Vị trí 1: Đất mặt tiền đường phố - Vị trí 2: Đất ven đường hẻm có độ rộng từ 4,5m trở lên - Vị trí 3: Đất ven đường hẻm có độ rộng từ 3m đến 4,5m - Vị trí 4: Đất ven đường hẻm có độ rộng từ 1,7m đến 3m - Vị trí 5: Đất ven đường hẻm có độ rộng 1,7m Với cách phân loại vị trí nêu góp phần tạo xác cho đất vị trí khác nhau, khắc phục tình trạng định giá chung cho đất khác quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh Trên đề xuất giải pháp tác giả nhằm khắc phục điểm chưa phân loại cụ thể theo bảng giá đất quy định Về yếu tố hình dáng đất, giải pháp đề xuất xây dựng hệ số điều chỉnh hình dáng để điều chỉnh giá đất cho đất cụ thể Về yếu tố khoảng cách đến trung tâm, giải pháp đề xuất phân loại cấp bậc đường theo đoạn đường dựa vào yếu tố sở hạ tầng, lợi kinh doanh điều kiện sinh hoạt đời sống, bên cạnh xây dựng hệ số chiều sâu đất hẻm để tính đến yếu tố khoảng cách việc định giá đất Về yếu tố chiều rộng mặt đường, giải pháp phân loại vị trí đất dựa vào chiều rộng đường phố chiều rộng nhỏ đường hẻm đất hẻm để tính yếu tố chiều rộng đường định giá đất Ngoài ra, tác giả đề xuất nên xây dựng hệ số điều chỉnh với đất nằm vị trí đặc biệt mặt tiền ngã ba đường phố, mặt tiền ngã tư đường phố, hai mặt tiền đường trước sau đất, ba mặt tiền để góp phần xác định giá đất cụ thể đất giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố chung chịu ảnh hưởng yếu tố cá biệt 56 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Trong nội dung trình bày luận văn chủ yếu tập trung nghiên cứu yếu tố ánh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long Luận văn nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng bao gồm: khoảng cách đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách đất đên trục đường chính, hình dáng đất, chiều rộng mặt đường nơi đất tiếp giáp, diện tích đất chiều rộng mặt tiền Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp tác giả tự thu thập xử lý gồm 124 mẫu điều tra từ giao dịch đất (đất đô thị đất nông thôn) địa bàn Thành phố Vĩnh Long bao gồm phường xã thuộc thành phố, khoảng thời gian từ năm 2012 đến hết năm 2014 Kết hồi quy sử dụng phương pháp ước lượng bình phương bé (OSL) để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Long để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Vĩnh Long Kết nghiên cứu cho thấy có ba yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là: khoảng cách đến trung tâm thành phố, hình dáng đất chiều rộng mặt đường nơi đất tiếp giáp, biến có quan hệ sau: - Khoảng cách từ đất đến trung tâm thành phố ảnh hưởng đến mức giá đất có mức ý nghĩa thống kê 1% dấu kỳ vọng mô hình Kết phân tích phù hợp với ý nghĩa kinh tế, có nghĩa giả sử yếu tố khác không đổi, đất có khoảng cách gần trung tâm thành phố giá cao so với đất nằm xa trung tâm thành phố - Hình dáng đất ảnh hưởng đến giá đất mức ý nghĩa thống kê 10%, dấu kỳ vọng mô hình Kết phân tích phù hợp với ý nghĩa kinh tế, có nghĩa giả sử yếu tố khác không đổi đất có hình dáng cân đối có giá cao đất có hình dáng không cân đối - Chiều rộng mặt đường có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn 57 Thành phố Vĩnh Long với mức ý nghĩa 1%, dấu kỳ vọng mô hình, kết phù hợp với ý nghĩa kinh tế, có nghĩa điều kiện khác không đổi,thửa đất tiếp giáp với đường rộng có giá cao đất lại Qua nghiên cứu phân tích yêu tố ảnh hưởng đến giá đất, tác giả có đề xuất số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá đất địa bàn Thành phố nhằm mục đích định giá đất xác gần với giá trị thị trường để tăng nguồn thu cho ngân sách 5.2 KIẾN NGHỊ 5.2.1 Kiến nghị với phủ Xây dựng thị trường đất đai hoàn chỉnh, thông tin minh bạch, chống đầu đất thông qua công cụ thuế, cần nghiên cứu đề xuất mức thuế cá nhân tổ chức sở hữu từ hai bất động sản trở lên giao dịch mua bán lại nhiều lần thời gian ngắn Để hoàn thiện công tác định giá đất giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định phù hợp với giá thị trường, cần phải thực nhiều giải pháp đồng bước tháo gỡ vướng mắc bất cập Vấn đề quan trọng chế sách phải xây dựng thị trường đất đai thị trường công khai, minh bạch có điều tiết Nhà nước Khi tạo lập thị trường đât đai có mức giá thị trường để Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định giá đất theo khung bảng giá phục vụ cho công tác quản lý thị trường đất đai, giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh Tăng cường giám sát việc thực định giá đất quan định giá đất, phân công trách nhiệm cấp trình thực định giá đất Ban hành tiêu chuẩn thống phương pháp định giá đất: Quy định chi tiết trường hợp áp dụng phương pháp định giá để xác định giá đất vị trí cụ thể; Xây dựng phổ biến quy trình công tác thu thập thông tin giá đất thị trường Quy định cụ thể việc sử dụng dịch vụ tư vấn giá đất, điều kiện, nội dung 58 hoạt động dịch vụ tư vấn giá đất Quyền hạn nghĩa vụ tổ chức tư vấn giá đất, thực dịch vụ theo yêu cầu quan Nhà nước xây dựng Khung giá đất, Bảng giá đất xác định giá đất cụ thể - Trong hệ thống quản lý Đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến Đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài Đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước Đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài Đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 5.2.2 Kiến nghị UBND tỉnh Vĩnh Long Cần nâng cao lực đội ngũ cán thực công việc định giá đất cách tổ chức thường xuyên lớp đào tạo để nâng cao nghiệp vụ định giá đất cho cán chuyên môn làm công tác định giá đất Tổ chức cho cán chuyên môn làm công tác định giá đất tham gia hội nghị hội thảo, cử cán chuyên môn đào tạo để học tập kinh nghiệm, phương pháp kỹ thuật định giá đất tiên tiến tổ chức quốc tế nước phát triển Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học Đầu tư nguồn lực tài trang thiết bị đại phục vụ cho công tác định 59 giá đất Xây dựng trang thông tin điện tử tư liệu giá đất, hướng dẫn nghiệp vụ quản lý, phổ biến kinh nghiệm, phổ biến pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá đất, tổ chức diễn đàn trao đổi kinh nghiệm định giá đất đai Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất Lê Khương Ninh (2009), “Đô thị hóa giá đất vùng ven đô thị Đồng Sông Cửu Long”, Nghiên cứu kinh tế (372), tr 28-39 Lê Khương Ninh (2011), “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị Đồng Sông Cửu Long”, Phát triển kinh tế (254), tr 11- 17 Mai Hữu Thược (2013), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, Thị trấn Việt Quang, huyện Bắc Quang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 -2012, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Đại học Thái Nguyên, Thái Nguyên Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nông nghiệp Nguyễn Ngọc Tuấn, Tô Công Thành (2011), Thẩm định giá bất động sản, NXB Tài Chính, Hà Nội Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp 10 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật số 45/2013/QH, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 11 Nguyễn Ngọc Vinh (2014), Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá trị đất đai Việt Nam, NXB Kinh tế TPHCM, TPHCM 61 PHỤ LỤC 1: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH MÔ HÌNH HỒI QUY Mean Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis Y 8119960 40000000 1000000 7987083 1.838877 6.778651 X5 204.9468 1007.000 35.00000 199.9021 2.681047 10.39635 X4 5.818548 15.00000 1.500000 3.537450 1.123967 3.601749 X2 61.61290 900.0000 0.000000 150.2661 3.460568 15.89422 X6 6.484677 26.00000 3.500000 3.599007 3.151383 15.29914 X1 564.7984 1900.000 10.00000 475.9613 1.015440 3.240898 Jarque-Bera Probability 143.6544 0.000000 431.1999 0.000000 27.97910 0.000001 1106.510 0.000000 986.8005 0.000000 21.60961 0.000020 Sum Sum Sq Dev 1.01E+09 7.85E+15 25413.40 4915185 721.5000 1539.167 7640.000 2777327 804.1000 1593.201 70035.00 27864320 Observations 124 124 124 124 124 124 Dependent Variable: Y Method: Least Squares Date: 11/28/15 Time: 17:27 Sample: 124 Included observations: 124 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob pvalue C X1 X2 X3 X4 X5 X6 7640808 -8462.817 1579.864 2665232 603822.9 2423.605 -147251.5 1933849 1399.704 4415.390 1479954 178106.3 4420.194 223871.5 3.951088 -6.046149 0.357808 1.800888 3.390240 0.548303 -0.657750 0.0001 0.0000 0.7211 0.0743 0.0010 0.5845 0.5120 R-squared (R2) 0.408770 Adjusted R-squared R2 đ/chỉnh 0.378451 S.E of regression 6296888 Sum squared resid 4.64E+15 Log likelihood -2113.636 Durbin-Watson stat 0.534520 Mean dependent var 8119960 S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 7987083 34.20380 34.36301 13.48210 0.000000 [...]... là phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở (thổ cư) trên địa bàn TP Vĩnh Long, trên cơ sở đó đề xuất một số chính sách liên quan đến định giá đất trên địa bàn 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Phân tích thực trạng việc định giá đất hàng năm trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long; - Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long; - Đề xuất một số chính sách liên quan đến việc định giá. .. trạng giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long theo quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long Đánh giá thực trạng các điều kiện kinh tế xã hội tương ứng + Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long + Từ kết quả nghiên cứu kết hợp với tình hình định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long, tiến hành đánh giá những mặt mạnh và yếu trong công tác định giá đất ở địa phương... Long Giá đất ở được đề cập trong luận văn là đất ở đô thị và đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố 1.4 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN Luận văn được cấu trúc thành 5 chương, cụ thể như sau: Chương 1: Giới thiệu Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất tại Thành phố Vĩnh Long 4 Chương 4: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long Chương... giá đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long 1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Phạm vi về thời gian Giai đoạn nghiên cứu của đề tài này là từ năm 2012 đến năm 2014 1.3.2 Phạm vi về không gian Địa bàn nghiên cứu của đề tài này là 4 xã và 7 phường thuộc Thành phố Vĩnh Long 1.3.3 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài này là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long Giá đất. .. cũng có ảnh hưởng đến giá đất ngoại trừ yếu tố nguồn điện và thu nhập từ đất là không có ý nghĩa thống kê Lê Khương Ninh (2011), phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị tác giả đã nêu ra luận điểm rằng giá đất chịu ảnh hưởng của các yếu tố như: thu nhập từ đất, khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thương mại, khoảng cách từ thửa đất đến trường học, khoảng cách đến đường chính, vị trí... kinh doanh, đất nông nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn + Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, chính sách nới lỏng 12 hay thắt chặt quản lý đối với giá đất đều ảnh hưởng rất lớn đến sự tăng hoặc giảm của giá đất + Chính sách thuế: Chính sách thuế áp dụng cho đất đai có ảnh hưởng đến giá đất, thuế càng cao thì tích luỹ của cá nhân hoặc tổ chức càng ít nên giá đất giảm và... tác định giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long 28 2.3.3 Mô hình nghiên cứu X1: Khoảng cách đến TT thành phố X2: Khoảng cách đến đường chính X3: Hình dáng thửa đất Giá đất X4: Chiều rộng đường tiếp giáp X5: Diện tích đất X6: Chiều rộng mặt tiền Hình 2.2: Mô hình nghiên cứu Mô hình nghiên cứu có dạng: Y= α0 + β1X1 + β2X2 + β3X3 + βnXn Trong đó : + Y là giá đất tại địa bàn Thành phố Vĩnh Long (đồng/m2)... cạnh đó các yếu tố như mặt tiền, 26 nguồn điện nguồn nước, chất lượng môi trường cũng có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống sinh hoạt hằng ngày của người sử dụng thửa đất Căn cứ vào các luận điểm nêu trên và yêu cầu thực tế của vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng mô hình nghiên cứu dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở như: Khoảng cách từ thửa đất đến trung tâm thành phố, khoảng cách từ thửa đất đến. .. dụng, diện tích quá lớn hoặc quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và khả năng tài chính của chủ thể sử dụng đất Do đó nó ảnh hưởng đến giá trị thửa đất - Chiều rộng Chiều rộng chỉ mặt tiền của thửa đất, nếu mặt tiền quá hẹp thì ảnh hưởng đến tiện ích của thửa đất, nhất là các thửa đất sử dụng mục đích kinh doanh và thương mại Do đó chiều rộng cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thửa đất - Chiều... vọng giá, quy hoạch treo, loại đô thị Các yếu tố này tương đồng với mô hình nghiên cứu mà tác giả đang thực hiện bởi vì nhu cầu đất ở có liên quan đến sự tiện ích từ các yếu tố nêu trên mang lại Chẳng hạn như khoảng cách từ thửa đất đến các khu vực trung tâm thành phố, trung tâm thương mại, trường học có liên quan trực tiếp đến giá đất bởi vì nếu thửa đất càng nằm gần các vị trí này sẽ có điều kiện tốt