ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - LỘC ĐỨC KHIM Tên đề tài: NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN XÃ MINH TÂN HUYỆN VỊ XUYÊN – TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa : Chính quy : Quản ý đất đai : Quản lý tài nguyên Lớp Khóa học : 42 – QLĐĐ N01 : 2010 - 2014 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2014 LỜI CẢM ƠN Trên thực tế thành công mà không gắn liền với hỗ trợ, giúp đỡ dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp người khác Trong suốt thời gian từ bắt đầu học tập giảng đường đại học đến nay, em nhận nhiều quan tâm, giúp đỡ quý Thầy Cô, gia đình bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy Cô Khoa Quản Lý Tài Nguyên – Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên với tri thức tâm huyết để truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em suốt thời gian học tập trường Và đặc biệt, Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông_phó hiệu trưởng Nhà trường, tận tâm, tận lực hướng dẫn giúp đỡ em trình thực tập hoàn thành báo cáo tốt nghiệp Từ đáy lòng em xin gửi lời cảm ơn tới cô, chú, anh, chị UBND xã Minh Tân – huyện Vị Xuyên giúp đỡ, bảo em trình thực tập quan giúp em tích lũy nhiều kinh nghiệm quý báo công việc sống Nếu lời hướng dẫn, dạy bảo thầy, giúp đỡ cán UBND xã Minh Tân em nghĩ thu hoạch em khó hoàn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn thầy, cảm ơn cô, chú, anh, chị giúp đỡ em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Bài khóa luận thực khoảng thời gian gần tháng Bước đầu vào thực tế, giải số vấn đề công tác định giá đất địa phương Tuy nhiên trình độ lý luận, kinh nghiệm thực tiễn hạn chế không tránh khỏi thiếu sót điều chắn, em mong nhận ý kiến đóng góp quý báu quý thầy cô bạn để khóa luận kiến thức em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày .tháng .năm 2014 Sinh Viên Lộc Đức Khim DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân TN & MT : Tài nguyên môi trường VT : Vị trí NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định VND : Việt nam đồng QL4C : Quốc lộ 4C DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân 25 Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 2010-2013 28 Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định địa bàn xã Minh Tân năm 2013 31 Bảng 4.4 Bảng Giá đất thực tế địa bàn xã Minh Tân năm 2013 32 Bảng 4.6 Sự chênh lệch VT1 với VT khác theo giá thị trường 34 Bảng 4.7 Yếu tố đặc điểm đất ảnh hưởng đến giá đất 36 Bảng 4.8 Giá đất thực tế trước có quy hoạch sau có quy hoạch 37 Bảng 4.9 Yếu tố sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 39 DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Đồ thị thể cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất Hình 4.1 : Biểu đồ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 26 Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất 34 Hình 4.3 Ảnh hưởng quy hoạch đến giá đất 36 Hình 4.4 Ảnh hưởng tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất 40 Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 40 Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 41 Hình 4.7 Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 44 MỤC LỤC PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết 1.2 Mục đích, yêu cầu ý nghĩa đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài 1.2.2 Yêu cầu đề tài 1.2.3 Ý nghĩa đề tài PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm đất đai 2.2 Khái niệm ý nghĩa giá đất 2.2.1 Khái niệm 2.2.2 Ý nghĩa việc quy định khung giá đất 2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 2.3.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10 2.4.1 Nhân tố thông thường 10 2.4.2 Nhân tố khu vực 11 2.4.3 Nhân tố cá biệt 11 2.5 Phương pháp xác định giá đất 12 2.5.1 Phương pháp xác định giá đất số nước giới 12 2.5.2 Phương pháp xác định giá đất Việt Nam 13 2.5.3 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 17 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 18 3.1.1 Đối tượng 18 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 18 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 18 3.2.1 Địa điểm 18 3.2.2 Thời gian tiến hành 18 3.3 Nội dung nghiên cứu 18 3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 18 3.3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất 19 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn xã Minh Tân 19 3.3.4 Sự biến động giá đất địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013 19 3.3.5 Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 19 3.3.6 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đên giá đất địa bàn xã Minh Tân 19 3.3.7 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai giải pháp định giá đất theo chế thị trường 19 3.4 Phương pháp nghiên cứu 19 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 19 3.4.2 Phương pháp điều tra vấn 20 3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 20 3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin số liệu 20 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 20 3.4.6 Phương pháp so sánh 20 PHẦN IV 21 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 21 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 21 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường 21 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 23 4.2 Thực trạng quản lý, sử dụng tiềm đất đai 24 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 24 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 24 4.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 30 4.3.1 Giá đất quy định địa bàn xã Minh Tân năm 2013 30 4.3.2 Kết điều tra thực tế 31 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013 33 4.3.4 Nhận xét chung mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh Tân 43 4.3.5 Mối quan hệ yếu tố tác động đên giá đất 44 4.4 Giải pháp phuc vụ công tác quản lý đất đai định giá đất theo chế thị trường 45 4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai xã Minh Tân 45 4.4.2 Giải pháp định giá đất theo chế thị trường 46 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 56 PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quan trọng người sống trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế, xã hội sâu sắc nghiệp xây dựng bảo vệ tổ quốc “ Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý Nhà nước “ Giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế giá đất gây nên nhiều búc xúc cho quan có thẩm quyền người dân giá đất biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất nhà nước quy định lại có chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài không thỏa thuận với người dân, giải phóng mặt bố trí tái định cư Nước ta nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau gia nhập tổ chức Thương mại giới (WTO) năm 2006 kinh tế - xã hội nước ta phát triển nhanh mạnh mẽ Hiện tốc độ tăng trưởng,phát triển kinh tế nước ta ngày tăng so với nước khu vực giới Nền kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất để làm nhà khu công nghiệp cao, đặc biệt thành phố lớn xã phát triển thành thị trấn thành phường Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang xã bán miền núi, từ Cao nguyên đá Đồng Văn UNESCO trao Bằng công nhận Công viên địa chất toàn cầu kinh tế xã phát triển cách nhanh chóng, với đất đai quy hoạch thành điểm dừng chân cho khách du lịch Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất cần sử dụng đất ngày tăng nhiều Do việc định giá đất để phục vụ hoạt động liên quan đến đất vô quan trọng cần thiết cho phát triển thị trường nhà đất nói riêng kinh tế địa phương nói chung Các địa phương khác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khác Vì để xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất cần phải có nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính xác cao đưa giá thích hợp cho địa phương Được sự trí ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh Tân huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013” Đề tài thực nhằm mục tiêu sau : • Xác định đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn xã Minh Tân làm sở cho việc định giá đất địa phương • Đưa thực trạng giá trị sử dụng đất địa bàn xã Minh Tân làm sở cho công tác định giá đất địa phương • Đưa giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường 1.2 Mục đích, yêu cầu ý nghĩa đề tài 1.2.1 Mục đích đề tài - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang - Tìm hiểu biến động giá đất giai đoạn 2010-2013 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân TN & MT : Tài nguyên môi trường VT : Vị trí NĐ-CP : Nghị định Chính phủ QĐ : Quyết định VND : Việt nam đồng QL4C : Quốc lộ 4C 44 người dân quan tâm hàng đầu Tuy nhiên giai đoạn 2010 – 2013 yếu tố quy hoạch yếu tố tác động trực tiếp lớn đên giá đất Các yếu tố khác vấn đề gia tăng dân số, tăng trưởng kinh tế thu nhập, sở hạ tầng có tác động lớn đến giá đất, nhiên mức độ tác động yếu tố không yếu tố vị trí khả sinh lợi, yếu tố quy hoạch Các yếu tố lại có mức độ tác động nhỏ làm cho giá đất thay đổi 4.3.5 Mối quan hệ yếu tố tác động đên giá đất Hình 4.7 Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Vị trí khả sinh lời Vấn đề dân số Đặc điểm đất Chính sách Nhà nước Giá đất Các yếu tố khác (an ninh, môi trường sống, Tăng trưởng kinh tế thu nhập Cơ sở hạ tầng xã hội Cơ sở hạ tầng kinh tế Chú thích : Mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Tác động yếu tố đến giá đất Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 45 Nhìn vào hình 4.5 ta thấy : Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không ảnh hưởng cách riêng lẻ độc lập, mà yếu tố có mối quan hệ với nhau, tác động đồng thời đên giá đất Khi người dân mua đất tì yếu tố vị trí khả sinh lời quan tâm hàng đầu, mà yếu tố tác động mạnh đến giá đất địa phương Qua điều tra thực tế có đến 30% số người hỏi cho yếu tố vị trí khả sinh lời ảnh hưởng lớn đến giá đất Minh Tân xã quy hoạch để phát triển mà yếu tố Chính sách nhà nước yếu tố chủ đạo tác động đên giá đất ở, giá đất phụ thuộc nhiều vào yếu tố quy hoạch phát triển đô thị không thu hút đầu tư, sở hạ tầng kinh tế xã hội không xây dựng giá đất không đẩy lên cao Quy hoạch làm cho khu vực phát triển kèm theo thu hút dự án lớn mà giá đất tăng Các yếu tố đặc điểm đất, môi trường sông, an ninh khu vực không tác động nhiều đến giá đất yếu tố giữ vai trò quan trọng Thông thường mua đất để xây dựng nhà người dân quan tâm đến vấn đề Nhìn chung đất mà có nhiều điều kiện thuận lợi giá đất cao ngược lại đất điều kiện thuận lợi giá thấp 4.4 Giải pháp phuc vụ công tác quản lý đất đai định giá đất theo chế thị trường 4.4.1 Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai xã Minh Tân a) Phải hoàn thiện công tác lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : quy hoạch phải nghiên cứu cách tỷ mỉ, phân bố đất đai hợp lý, thể ý nguyện người dân phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội địa phương b) Cải tiến, bổ xung hoàn thiện quy trình giao đất cho thuê đất thu hồi đất : PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm đất đai Đất hay thổ nhưỡng lớp thạch bị biến đổi tự nhiên tác động tổng hợp yếu tố đá mẹ, nước, không khí, sinh vật thời gian.[8] 2.2 Khái niệm ý nghĩa giá đất 2.2.1 Khái niệm Đất đai sản phẩm người tạo ra, thân giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán Nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi nhuận cao hay thấp khoảng thời gian Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hòa giá trị hành địa tô nhiều năm chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Theo điều luật đất đai 2003 : “Giá trị quyền sử dụng đất(giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dụng đất”[4] Giá đất nước ta hình thành trường hợp sau : Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định khoản 3, khoản điều 56 luật đất đai 2003 Do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất.[5] 47 chủ động địa phương việc cập nhật, điều chỉnh kịp thời giá đất thị trường công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất, xác định giá đất cổ phần hóa doanh nghiệp Việc Nhà nước can thiệp sâu vào việc “xác định giá” áp giá vào công tác quản lý đất đai đặc biệt việc “bồi thường” thu hồi đất dẫn đến nhiều xúc dư luận xã hội Thứ hai, thời hạn sử dụng giá đất Nhà nước quy định ngắn Luật Đất đai 2003 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất cụ thể địa phương phải công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm gây khó khăn, lãng phí cho công tác xây dựng giá đất ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, dự án mà Nhà nước thu hồi đất vào thời điểm cuối năm Thứ ba, việc phân cấp trách nhiệm việc xác định giá đất Chính phủ Bộ chuyên ngành, địa phương chưa triệt để Điều thể việc phân cấp thẩm quyền Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất không phát huy khả tính linh hoạt công tác xây dựng giá đất Bộ chuyên ngành mà đặt Chính phủ vào tình ôm đồm, linh hoạt việc điều chỉnh khung giá đất thị trường có biến động lớn giá đất Trên thực tế việc lập dự án xây dựng giá đất phù hợp với tỉnh, thành phố lớn, có điều kiện kinh phí mức độ biến động xây dựng sở hạ tầng cao Đối với tỉnh miền núi không thiết phải lập dự án xây dựng giá đất mà cần cập nhật, bổ sung bảng giá đất phù hợp Thứ tư, thể chế việc xác định giá đất chưa phù hợp với quy luật kinh tế thị trường Theo khoản 4, Điều 55 Luật Đất đai 2005 quy định giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm sử dụng làm 48 để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước Việc quy định phạm vi áp dụng khung giá Nhà nước để xác định giá BĐS với phạm vi rộng có quan hệ mang chất quan hệ dân quan hệ giao, cho thuê đất, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi ích chủ thể giá nhà nước xác định thấp giá thị trường, đặc biệt nhà nước thu hồi đất Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tham nhũng lĩnh vực đất đai thời gian vừa qua Thứ năm, việc quy định giá đất ban hành hàng năm sát giá thị trường không thực tiễn giá biến động Quy định giá đất ban hành hàng năm để thực quyền bồi thường, thu thuế không phù hợp Trên thực tế tồn song song loại giá đất: Giá đất theo quy định quan nhà nước giá đất theo thị trường Hai loại giá đất có biên độ dao động lớn, giá đất Nhà nước xác định thường thấp giá đất theo thị trường lạc hậu so với giá đất thị trường Điều gây nhiều khó khăn cho quản lý nhà nước đất đai khía cạnh kinh tế, đặc biệt việc áp dụng giá đất để tính bồi thường Nhà nước thu hồi đất Bảng sau thể chênh lệch giá đất Nhà nước ban hành giá đất hình thành thực tế : Thứ sáu, thiếu quán việc xác định giá đất Luật Đất đai 2003 Theo quy định Điều 25 Luật Đất đai 2003 giá đất hình thành trường hợp: UBND cấp tỉnh quy định đấu giá đất người sử dụng đất thỏa thuận giá đất với người có liên quan, theo quy định điểm a Khoản Điều 56 Luật Đất đai 2003 giá đất Nhà 49 nước quy định cần sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường Như vậy, giá đất Nhà nước quy định chưa bao hàm đầy đủ yếu tố thị trường chưa phản ánh đầy đủ, khách quan giá đất thị trường Hơn nữa, khung giá đất quy định Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Nghị định số 123/2007/NĐ-CP có biên độ giá tối đa giá tối thiểu rộng, tác dụng việc điều tiết giá đất địa phương Thứ bảy, việc phân định thẩm quyền việc xác định giá đất phân tán chưa tập trung vào quan Theo đó, việc xác định giá đất hàng năm ngành tài nguyên môi trường chủ trì, việc xác định giá đất cụ thể đất lại ngành tài chủ trì bất hợp lý, dẫn đến công việc chồng chéo Nên quy định ngành chủ trì thống xác định giá đất hàng năm giá đất cụ thể đất.Việc quy định giá đất nông nghiệp xác định theo vị trí không phù hợp Thứ tám, thiếu quy định hướng dẫn Luật Đất đai 2003 việc xác định giá đất Quy định Điều Luật đất đai năm 2003 việc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại chưa có quy định hướng dẫn cụ thể, đồng nên không vào sống Do Nhà nước không giải tốt chênh lệch địa tô tạo từ đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầu tư xã hội mang lại làm cho nhóm tầng lớp dân cư giàu lên nhanh chóng gia tăng khoảng cách giàu nghèo xã hội … 4.4.2.2Một số giải pháp đảm bảo việc xác định giá đất theo chế thị trường Luật đất đai có ý nghĩa quan trọng sau Hiến pháp Đất đai có nguồn gốc tự nhiên đất đai kết vô giá bao đời cha ông ta tạo lập bảo vệ mồ hôi, trí tuệ xương máu 50 Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2011- 2020 thông qua Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam XI (tháng 01/2011) tạo sở quan trọng việc định hướng hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Chiến lược khẳng định chủ trương “hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm tạo lập môi trường cạnh tranh bình đẳng cải cách hành chính”, “phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, hoàn thiện chế vận hành sàn giao dịch BĐS.”1 Như vậy, thừa nhận kinh tế thị trường quan hệ chịu chi phối hàng loạt quy luật quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh2 nên quy định việc xác định giá đất phải phản ánh quy luật kinh tế thị trường Điều Nghị Hội nghị lần thứ sáu, Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X rõ: “Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với nguyên tắc kinh tế thị trường nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững”3 Trong giá đất nhà nước quy định thấp so với giá thị trường, đặc biệt giá đất thị trường gia tăng nhanh chênh lệch lớn Trong kinh tế thị trường, giá đất yếu tố thường xuyên biến động quy định giá đất áp dụng cho năm chưa theo kịp với biến động giá đất thị trường Sự chênh lệch giá Nhà nước quy định với giá đất thị trường điều kiện làm nảy sinh hành vi chuyển nhượng mua bán, đầu đất đai kiếm lời, tham nhũng… Để đảm bảo giá BĐS phản ánh giá trị Nhà Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI – Chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2011-2020 TS Doãn Thị Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam (Hà Nội: Nxb Lao động Xã hội, 2010) tr 39 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, (Hà Nội: Nxb, Chính trị quốc gia 2003) tr 86 2.2.2 Ý nghĩa việc quy định khung giá đất Thừa nhận giá đất ban hành khung giá loại đất thể tính đột phá quan niệm từ xưa tới đất đai không coi hàng hóa dù loại hàng hóa đặc biệt Sự vận động quan hệ đất đai chế thị trường kiêng kị với can thiệp Nhà nước biện pháp hành Xây dụng giá đất sở để tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định doanh nghiệp nhà nước, can thiệp phù hợp dễ dàng người sử dụng đất chấp nhận Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh quan hệ cung cầu đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục nhược điểm quan hệ giao đất, thu hồi đất trước làm cho chế độ sở hữu toàn dân củng cố Giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường, đồng thời công cụ để người sử dụng đất thực nghĩa vụ Nhà nước Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy định pháp luật Giá đất phương tiện để thể nội dung kinh tế quan hệ chuyển quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp.[9] 2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.3.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 2.3.1.1 Địa tô Trong trình sản xuất, nhà tư kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất địa chủ thuê công nhân để tiến hành sản xuất Do nhà tư phải trích phần giá trị thặng dư công nhân tạo để trả cho chủ đất hình thức địa tô Nhưng giai cấp tư sản bóc lột người công nhân để tạo giá trị thặng dư, phần nộp cho địa chủ phần lại, nhà tư chiếm không 52 thị trường thông thường người bán phải người có quyền định giá bán, nhiên thực tế Không thể người bị thu hồi đất bị xem người đứng Theo quy định hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng năm 2005 Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất phạm vi hẹp chưa tạo bình đẳng chủ thể việc tiếp cận sử dụng đất Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm nước cho thấy việc dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không đảm bảo giá BĐS thị trường định mà giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin cho” thẩm quyền định hành thuộc người, “nhũng nhiễu” đội ngũ cán quản lý nhà nước thủ tục hành Thứ tư, cần trao quyền cho người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan định giá đất xác định giá đất giá quan định giá đất đưa giá để tính đền bù Theo quy định hành, tồn chế giá đất: Gía đất Nhà nước quy định áp dụng tính bồi thường trường hợp Nhà nước định thu hồi đất giá đất doanh nghiệp tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để tạo quỹ đất Việc song song tồn loại giá đất nguyên nhân gây khiếu nại giá đất bồi thường, giải phóng mặt bằng, đặc biệt dự án sử dụng đất hình thức Nhà nước thu hồi đất Do người bị thu hồi đất không đồng thuận với phương án bồi thường Nhà nước phát sinh khiếu kiện kéo dài làm cho dự án không triển khai tiến độ làm lỡ hội đầu tư, kinh doanh doanh nghiệp Để khắc phục hạn chế này, giải pháp hoàn thiện sách giá đất đưa : (i) Giá đất xác định phải dựa thỏa thuận với người sử dụng đất; (ii) Trường hợp không thỏa thuận giá người bị thu hồi đất có quyền yêu cầu quan thẩm định giá xác 53 định giá, giá BĐS xác định theo giá quan thẩm định giá đưa Trường hợp bên không đồng ý với giá quan thẩm định giá đưa có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá quan tổ chức đưa giá để tính đền bù Để đảm bảo giá quan thẩm định giá đưa khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng chịu trách nhiệm trước pháp luật hoạt động định giá Thứ năm, cần thu hẹp phạm vi áp dụng khung giá đất Nhà nước ban hành Bởi giá đất quan hệ phải bên tự định, Nhà nước không can thiệp vào việc xác định giá bên Khung giá đất Nhà nước đưa mang có ý nghĩa tham khảo bên có giá trị việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất phải toán cho Nhà nước thuế, lệ phí Thứ sáu, cần bổ sung quy định cụ thể việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không đầu tư người sử dụng đất mang lại góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.(14) Trên số đề xuất nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật xác định giá theo định hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần Bên cạnh đó, việc áp dụng chế giá bên thứ ba đưa áp dụng biện pháp đấu thầu, đấu giá việc giao đất, cho thuê đất Nhà nước cho người sử dụng đất góp phần giảm thiểu tham nhũng thủ tục hành lĩnh vực đất đai nước ta 54 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Sau thời gian nghiên cứu, tìm hiểu, điều tra thực trạng đất đai yếu tố ảnh hưởng đên giá đất địa bàn xã Minh Tân – huyện Vị Xuyên – tỉnh Hà Giang, rút số kết luận sau : - Biến động giá đất Nhà nước quy định không thay đổi qua năm, giá đất hình thành thị trường lại thay đổi nhanh năm dẫn đến giá đất Nhà nước ban hành tác dụng điều tiết giá đất địa phương - Giá đất Nhà nước quy định thấp nhiều so với giá đất hình thành thị trường, chênh lệch giá thị trường với giá đất Nhà nước quy định từ 3,57 đến 7,14 lần.Biên độ giá đất thị trường lớn giá cao 4,5 triệu đồng/m2 tai trung tâm xã giá thấp 400 nghìn đồng/m2 khu vực xa trung tâm - Các đất có giá đất cao vị trí có khả sinh lời cao điều kiện thuận lợi cho sống người dân - Giá đất địa bàn xã Minh Tân chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố nhiên yếu tố ảnh hưởng : vị trí khả sinh lời, yếu tố sách nhà nước, vấn đề dân số, tăng trưởng kinh tế thu nhập, yếu tố đặc điểm đất yếu tố khác - Các yếu tố không ảnh hưởng đến giá đất cách độc lập mà chúng có mối quan hệ với tác động đến giá đất 5.2 Kiến nghị - Phải có quan định giá độc lập : Hiện quy định việc xác định giá đất chồng chéo mà để gải tình trạng cần phải có quan định giá độc lập 55 - Nhà nước cần quy định giá đất cho sát với giá thị trường hơn, đảm bảo tính hợp lý việc xác định giá - Cần xây dựng thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, không ngừng xây dựng bổ sung đội ngũ chuyên môn có trình độ cao, tăng cường công tác thanh, kiểm tra nhằm thực tốt pháp luật đất đai - Từng bước hoàn thiện chế, sách đất đai thị trường BĐS cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường – xã hội chủ nghĩa - Cần phải xây dựng thị trường BĐS ổn định bền vững hoạt động đạt hiệu cao - Trong trình điều tra vấn nhiều người từ chối trả lời vấn đề nhạy cảm nên khó khăn việc định giá đất địa phương nói chung hoàn thành đề tài nói riêng - Do thời gian trình độ hạn chế biện pháp, đề xuất chưa thực phù hợp, Em mong nhận đóng góp thầy cô bạn để đề tài hoàn thiện nhằm phục vụ công tác định giá đất đai cho địa phương nơi thực tập Giá ruộng đất hình thức địa tô tư hoá Bởi ruộng đất đem lại địa tô, tức đem lại thu nhập ổn định tiền nên xem loại tư đặc biệt Còn địa tô lợi tức tư Do giá ruộng đất giá mua địa tô ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hành Nó tỷ lệ thuận với địa tô tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư gửi vào ngân hàng C.Mác : “ Địa tô phạm trù nêu hình thành giá đất”.Để timg hiểu địa tô ta nghiên cứu chất địa tô lấy sở hữu ruộng đất chủ đất xã hội làm nên tảng Trong xã hội tư chủ nghĩa, lĩnh vực nông nghiệp quan hệ sản xuất tư chủ nghĩa thiết lập hình thành giai cấp : Địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp.Trong địa chủ người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định đoạt, sử dụng ruộng đất theo ý muốn Họ trực tiếp sản xuất mảnh đất cho nhà tư kinh doanh nông nghiệp thuê Mà muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư nông nghiệp phải nộp cho địa chủ khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng, số tiền gọi địa tô Như địa tô hình thái theo quyền sở hữu đất thực mặt kinh tế, tức đem lại thu nhập cho người sở hữu đất Để rõ chất địa tô, C.Mác phân chia địa tô thành : + Địa tô chênh lệch + Địa tô tuyệt đối - Địa tô chênh lệch : Là loại địa tô mà chủ đất thu sở hữu mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi : Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, gần thị trường tiêu thụ hơn, giao thông vận chuyển dễ dàng hơn…Là phần lợi nhuận dôi ngoai lợi nhuận bình quân Địa tô chênh lệch chia thành loại : Địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch II 57 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân(2006), Giáo trình định giá đất NXB Nông Nghiệp Luật đất đai số 13/2003/QH11 Quốc hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2003 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị Định Số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai Nguyễn Thế Huấn(2009), Giáo trình Định giá đất bất động sản khác, NXB Nông Nghiệp Nguyễn Thế Hùng(2011), giáo trình Đất trồng trọt, ĐH Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Quang Thi(2011), giáo trình Thị trường đất bất động sản, ĐH Nông Lâm Thái Nguyên 10 Nguyễn Thị Lợi(2008) Bài giảng pháp luật đất đai, ĐH Nông Lâm Thái Nguyên 11 Trang wed http://doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-xac-dinh-muc-do-anhhuong-cua-cac-yeu-to-tac-dong-den-gia-dat-va-thuc-trang-su-dung-datlam-co-so-cho-viec-dinh-16331/ 12 TS Doãn Thị Hồng Nhung (chủ biên), Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam (Hà Nội: Nxb Lao động Xã hội, 2010) 13 Phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện Vị Xuyên, 2013, Bảng giá đất năm 2013( Quyết định số Số: 2843/2012/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2012 UBND tỉnh Hà Giang ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh Hà Giang) 14 Phạm Văn Bằng, Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư Pháp 15 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang, Quyết định số Số: 2843/2012/QĐ-UBND ngày 10 tháng 12 năm 2012 ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh Hà Giang 58 16 Ủy Ban Nhân Dân xã Minh Tân, Báo cáo tổng hợp kinh tế năm 2010, Báo cáo tổng hợp kinh tế năm 2013 17 Ủy ban nhân dâ xã Minh Tân, 2010, Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 – Kế hoạch sử dụng đất năm kì đầu (2011 – 2015) xã Minh Tân – huyện Vị Xuyên – tỉnh Hà Giang [...]... hưởng đến giá đất ở tại địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở được thực hiện trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2013 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 3.2.1 Địa điểm Tại UBND xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang 3.2.2 Thời gian tiến hành Thời... 123/2007/NĐ – CP Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng vị trí đất 18 PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng Giá đất ở thực tế và giá theo quy định của Nhà nước tại địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang Những yếu tố ảnh hưởng. .. sử dụng và tiềm năng đất đai 24 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 24 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 24 4.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 30 4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 30 4.3.2 Kết quả điều tra thực tế 31 4.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2 013 33 4.3.4 Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của... thực tế trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 32 Bảng 4.6 Sự chênh lệch giữa VT1 với các VT khác theo giá thị trường 34 Bảng 4.7 Yếu tố đặc điểm của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 36 Bảng 4.8 Giá đất thực tế trước khi có quy hoạch và sau khi có quy hoạch 37 Bảng 4.9 Yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đên giá đất 39 10 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 2.4.1 Nhân tố thông thường - Nhân tố kinh... – cầu tác động đến giá đất ta xem đồ thị sau : Giá đất( P) G1’ G1 G0’ G0 Cầu(C1) Cầu(C0) 0 Q1 Q0 Cung(Q) Hình 2.1 Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 xã Minh Tân 25 Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai xã Mnh Tân giai đoan 201 0- 2013 28 Bảng 4.3 Bảng giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013 31 Bảng 4.4 Bảng Giá đất. .. hưởng đến giá đất. [9] 21 PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường 4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên • Vị trí địa lý Xã Minh Tân nằm cách trung tâm Thành phố Hà Giang 13 km về phía Bắc - Phía Đông giáp xã Thuận Hoà – Vị Xuyên, Xã Quyết Tiến Huyện Quản Bạ - Phía Nam giáp xã Phong Quang – Vị Xuyên - Phía Tây giáp xã Thanh... định giá đất được áp dụng tại Việt Nam bao gồm : Phương pháp so sánh trực tiếp[1] : DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Đồ thị thể hiện cung – cầu ảnh hưởng đến giá đất 8 Hình 4.1 : Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất xã Minh Tân năm 2013 26 Hình 4.2 Mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất 34 Hình 4.3 Ảnh hưởng của quy hoạch đến giá đất 36 Hình 4.4 Ảnh hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá. .. nghiên cứu 18 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 18 3.2.1 Địa điểm 18 3.2.2 Thời gian tiến hành 18 3.3 Nội dung nghiên cứu 18 3.3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 18 3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 19 3.3.3 Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân 19 3.3.4 Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 201 1-2 013... hưởng đến giá đất trên thị trường tự do - Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân(PRA).[9] 3.4.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu Thu thập các tài liệu về : - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực, các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại xã Minh Tân - Vị Xuyên – Hà Giang, tài liệu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu - Điều tra giá đất chuyển... hưởng của tăng trưởng kinh tế thu nhập đến giá đất 40 Hình 4.5 Ảnh hưởng cảu vấn đề dân số đến giá đất 40 Hình 4.6 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất 41 Hình 4.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 44 15 Bước 4 : Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy giá trung bình của các mức giá từ 3 đên 5 thửa đất, khu đất so sánh đã được tính toán điều chỉnh Phương