Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đối với quốc gia đất đai tài sản vơ q giá, nguồn tư liệu sản xuất đầu vào đất đai vấn đề quan tâm hàng đầu, nước ta vậy, Luật đất đai rõ “Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở văn hố, an ninh, quốc phịng Do cơng tác quản lý đất đai đóng vai trị quan trọng công tác quản lý Nhà nước vấn đề xã hội, việc sử dụng quản lý đất đai nước ta đưa vào hiến pháp nhiều Nghị Đảng để đảm bảo đất đai sử dụng cách khoa học hiệu Thị trường bất động sản (BĐS) có tầm quan trọng kinh tế, kể với kinh tế chuyển đồi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, mắt xích quan trọng hệ thống thị trường Việt Nam, đặc biệt năm gần mà nhu cầu nhà tăng cao tập trung thành phố lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đời sống người dân nhu cầu thơng tin đất đai, đặc biệt giá đất luôn người dân quan tâm, thơng tin bất động sản luôn thiếu thiếu tin cậy, thị trường sơi động hấp dẫn, ngày 01/01/2010 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cơng bố thức khung giá đất Theo luật định giá đất cơng bố phải sát với giá thị trường điều kiện bình thường Để thị trường BĐS phát triển cách lành mạnh u cầu thơng tin phải rõ ràng, đầy đủ người quản lý phải nắm toàn quỹ đất phạm vi mình, hệ thống đồ vùng giá trị đất đai đáp ứng yêu cầu đó, dựa vào đồ người ta thống kê tổng giá trị quỹ đất khu vực hay toàn lãnh thổ Qua người quản lý có nhìn tổng qt, nắm Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN tình hình chung quỹ đất từ lựa chọn sách đắn nhằm quản lý đất đai cách hiệu Đồng thời đồ vùng giá trị đất đai giúp người tham gia thị trường BĐS nắm thông tin phục vụ mục đích Hiện với phát triển mạnh mẽ cơng nghệ thơng tin xâm nhập hỗ trợ gần tất lĩnh vực kinh tế - xã hội đời sống người, công nghệ thông tin quản lý Nhà nước đất đai Trong cơng nghệ GIS với khả quản lý thành lập đồ vùng giá trị đất đai khả liên kết với hệ thống thông tin có liên quan vừa giúp người quản lý, người sử dụng tra cứu thơng tin cần thiết tổng giá trị đất đai, giá đất yếu tố khác cách tiện lợi, tin cậy đầy đủ, giúp cán địa dễ dàng cập nhật chỉnh lý đồ hàng năm góp phần xây dựng hệ thông thông tin BĐS trở thành hệ thống thông tin đại thống Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn chọn đề tài “Nghiên cứu thành lập đồ vùng giá trị đất đai với trợ giúp phần mềm ArcGIS (Thử nghiệm phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội)” Mục tiêu, nhiệm vụ đề tài Mục tiêu đề tài nghiên cứu sở khoa học lý luận phương pháp thành lập, quản lý đồ vùng giá trị đất đai cơng nghệ GIS, sở thử nghiệm thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Để đạt mục tiêu cần đặt số nhiệm vụ cụ thể sau : - Tìm hiểu chất giá đất, xác định nhân tố tạo thành ảnh hưởng tới giá đất, hệ thống phương pháp định giá đất - Tìm hiểu khái niệm bản đồ vùng giá trị đất đai Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN - Tổng hợp kiến thức hệ thống thông tin địa lý (GIS) sở lý luận phép nội suy sử dụng thành lập đồ vùng giá trị đất đai - Thử nghiệm xây dựng đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Một số phương pháp sử dụng trình nghiên cứu đề tài: - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp điều tra thu thập thông tin thị trường, điều tra khảo sát thực địa tìm hiểu khu vực nghiên cứu - Phương pháp so sánh liệu thị trường - Phương pháp phân tích khơng gian - Phương pháp đồ GIS Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo mục lục, đề tài gồm chương : Chương 1: Tổng quan giá đất định giá đất Chương 2: Ứng dụng phần mềm ArcGIS thành lập đồ vùng giá trị đất đai Chương 3: Thành lập đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN CHƯƠNG : TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1 Lí luận sở hữu Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Trong quyền chiếm hữu quyền nắm giữ vật sở hữu tay, quyền sử dụng quyền khai thác đặc tính hữu ích đất đai sử dụng nó, quyền định đoạt quyền định số phận pháp lý đất Sự thống tách rời quyền sở hữu quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại loại giá đất đai giá mua bán quyền sở hữu giá mua bán quyền sử dụng Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước đại diện chủ sở hữu, giá mua bán giá mua bán quyền sử dụng đất thị trường bất động sản hiểu thị trường quyền sử dụng đất Đây điểm khác biệt thị trường bất động sản Việt Nam nói chung việc hình thành giá đất nói riêng 1.1.2 Lí luận địa tơ - nhân tố hình thành giá loại đất khác Nghiên cứu giá đất dựa sở lí luận địa tơ Mác Nói đơn giản địa tô thực chất chi trả cho việc sử dụng thân đất đai, thể khả sinh lợi đất Khả sinh lợi cao giá đất cao Căn vào nguyên nhân điều kiện sản sinh địa tô, Mác chia địa tô thành loại: địa tô chênh lệch địa tơ tuyệt đối Đây hình thức địa tô tư chủ nghĩa a) Địa tơ chênh lệch: Có chất lợi nhuận siêu ngạch, chênh lệch giá sản xuất chung nông phẩm định điều kiện sản xuất ruộng đất xấu giá sản xuất cá biệt nông phẩm ruộng đất trung bình tốt Có loại địa tơ chênh lệch: Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN * Địa tô chênh lệch tạo thành chênh lệch độ phì nhiêu khác vị trí đất nên hình thành giá đất khác Ví dụ vùng đồng giá đất thường cao so với khu vực miền núi * Địa tô chênh lệch tạo thành chênh lệch độ phì nhiêu nhân tạo mà người sử dụng đầu tư việc kinh doanh sử dụng đất Đất đầu tư nhiều giá cao b) Địa tơ tuyệt đối: Tạo thành chênh lệch giá sản xuất cá biệt sản phẩm có liên quan đến đất với giá thị trường Địa tô tuyệt đối hình thành quan hệ cung - cầu định cấu đầu tư vào mục đích sử dụng khác trình sản xuất xã hội Trong loại địa tơ tồn hình thức địa tơ chênh lệch nhân tố định giá đất đai cao hay thấp 1.1.3 Lí luận giá trị, giá trị sử dụng giá đất đai Trong kinh tế thị trường, đất đai công nhận loại hàng hoá đặc biệt, sản phẩm lao động, thoả mãn nhu cầu người (nơi ở, nguồn dinh dưỡng) thơng qua trao đổi, mua bán Hàng hố đất đai có thuộc tính giá trị sử dụng giá trị Nhưng để trở thành hàng hóa, đất đai tự nhiên phải có q trình chuyển đổi thành đất đai kinh tế thông qua lao động - Lao động cụ thể tạo giá trị sử dụng Giá trị sử dụng công dụng hàng hoá đất đai thoả mãn nhu cầu người (nơi nguồn dinh dưỡng) Cơ sở giá trị sử dụng thuộc tính tự nhiên thực thể hàng hố định nên giá trị sử dụng phạm trù vĩnh viễn tồn phương thức sản suất Những thuộc tính tự nhiên vốn có đất đai: vị trí cố định, có hạn khơng gian, vơ hạn thời gian sử dụng, khơng hao mịn sử dụng vào nhiều mục đích khác (theo nghĩa rộng), có khả với xanh yếu tố tự nhiên khác để tạo nên sản Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN phẩm trồng khác đáp ứng nhu cầu sống người nói riêng động vật nói chung - Lao động trừu tượng tạo giá trị Giá trị lao động xã hội người sản xuất kết tinh hàng hố Cái khơng có lao động kết tinh khơng có giá trị Như có đất đai kinh tế có giá trị hàng hoá trao đổi thị trường Giá biểu tiền giá trị Theo Mác thì: Giá đất = Địa tơ / Lãi suất ngân hàng Công thức phản ánh người mua người bán thu khoản lợi nhuận Người mua đất thu khoản lợi tô cao lợi tức ngân hàng biết khai thác sử dụng hiệu Người bán quyền sở hữu đất đai lại có khoản lợi tức ngân hàng tương đương với số lợi tơ thu cịn chủ sở hữu đất Đây cơng thức tính lí thuyết, nhiên giá đất đai bị chi phối nhiều yếu tố mức độ chi phối yếu tố khác nên việc xác định giá đất phức tạp nhiều 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bản chất giá đất giá trị đất đai Theo nghĩa rộng đất vơ giá đất khơng có khấu hao, vơ hạn thời gian sử dụng sử dụng cách thơng minh sáng tạo sức sản xuất khơng ngừng tăng lên Do đó, giá đất “ước lệ” để điều chỉnh mối quan hệ người có quan hệ kinh tế trực tiếp với thời điểm, hồn cảnh kinh tế xã hội định mà khó tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị Do mối quan hệ hữu yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội pháp lý với giá đất xác định giá đất phải xem xét đầy đủ yếu tố góc độ khoa học thực tiễn Đề tài xin khái quát số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau : Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN 1.1.4.1 Các yếu tố tự nhiên * Yếu tố vị trí: Có vai trị đặc biệt quan trọng yếu tố tự nhiên Bao gồm loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Vị trí tuyệt đối hiểu toạ độ định vị xác đất bề mặt trái đất thể dạng địa (địa điểm cụ thể đất khu vực) vị trí tương đối (vị trí đất so với đất khác vùng lân cận) Giá đất đô thị nước ta biến động theo vùng theo phân bố tuyến đường (càng xa trung tâm rẻ) theo điểm (càng xa mặt đường giá rẻ) * Yếu tố kích thước, hình thể đất có ảnh hưởng lớn đến giá đất Hình dạng mảnh đất đẹp vng vức cịn hình dạng khác tam giác, bình hành, hình bất quy tắc khơng thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất * Đặc điểm thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên thân khu đất đáp ứng mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan xung quanh lành, đẹp hay không bị ô nhiễm Cũng ảnh hưởng đến giá đất 1.1.4.2 Các yếu tố kinh tế Trong kinh tế thị trường giá đất nhân tố cấu thành thị trường bất động sản chịu tác động quy luật kinh tế, ví dụ quan hệ cung cầu đất đai: cung có hạn mà cầu vơ hạn chịu tác động quy luật kinh tế kinh tế thị trường quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Vì đẩy giá đất lên cao, vượt qua khả toán chung xã hội, hình thành lên “cơn sốt” đất đai - Các yếu tố sở hạ tầng kĩ thuật (giao thông, hệ thống điện nước ) sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, cơng viên, nhà văn hố ) ảnh hưởng lớn đến giá đất Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN - Ngồi cịn có nhân tố khác tình trạng phát triển kinh tế, trình độ tiêu dùng thu nhập dân cư, mức lãi suất 1.1.4.3 Các yếu tố tâm lý, xã hội - Tình hình ổn định trị, trị an xã hội khu vực vùng lân cận, đầu vào nhà đất mức độ đô thị hố Cục diện trị ổn định việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận Vì lòng tin nhà đầu tư kéo giá đất lên cao Ngược lại kéo giá đất rớt xuống Thửa đất mà nằm nơi có trị an xã hội tốt, đảm bảo có giá cao so với đất mà tình trạng trị an - Các yếu tố dân cư số dân, nghề nghiệp, trình độ Ví dụ nơi tập trung dân cư đơng đúc đẩy giá đất cao - Các yếu tố tâm lý phong thuỷ, phong tục tập quán nơi Cũng ảnh hưởng đến giá đất Nó kéo giá đất lên cao xuống thấp nhiều lần Ví dụ nhiều người thường quan niệm nhà có hướng đơng nam tốt so với hướng khác 1.1.4.4 Các yếu tố pháp lý - Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Quy hoạch công cụ để nhà nước quản lý đất đai Đây yếu tố làm biến động giá đất lớn Nếu lô đất ngõ quy hoạch mở đường phố qua quan có thẩm quyền xét duyệt trở thành đất mặt phố giá đất tăng vọt - Nguồn gốc đất: Được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng giá đất cao Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN - Tình trạng pháp lý đất: Thửa đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, có giấy phép xây dựng, chứng thư pháp lý khác hay khơng - Hệ thống sách pháp luật đất đai thời điểm xác định giá đất 1.2 Định giá đất 1.2.1 Khái niệm định giá đất Về nguyên tắc định giá đất giống định giá tài sản khác Nhưng đất đai lại tài sản đặc biệt Giá đất yếu tố không gian, thời gian, pháp lý chi phối bị tác động yếu tố tâm lý, xã hội Vì định giá đất ước tính mặt giá trị Định giá đất ước tính giá trị quyền sở hữu đất hình thái tiền tệ dựa quan hệ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khả sinh lợi đất thời điểm xác định với mục đích xác định cụ thể - Định giá đất mang tính khoa học có sở khoa học cở sở thực tiễn Xuất phát từ sở hình thành giá đất trình bày nên định giá - Định giá đất mang tính nghệ thuật cịn phải phụ thuộc nhiều vào cảm nhận lĩnh vực thị trường người định giá đất, nói nhạy cảm, nhạy bén phân tích tình hình thị trường 1.2.2 Nguyên tắc định giá đất Bản chất định giá đất xác định giá trị yếu tố tự nhiên cấu thành yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng, tác động đến đất đai Định giá đất thực theo nguyên tắc định Đề tài xin trình bày nguyên tắc quan trọng sau đây: 1) Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Một bất động sản đánh giá tốt hiệu thời điểm định giá bất động sản sử dụng hợp pháp có Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN thu nhập ròng lớn có khả cho giá trị thu nhập ròng tương lai lớn nhất, sử dụng tốt hiệu tồn kéo dài liên tục khoảng thời gian định 2) Nguyên tắc cung cầu Giá thị trường xác định tương tác cung cầu Khi cung tăng mà lượng cầu không tăng giảm giá thị trường giảm, lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm tăng giá thị trường tăng lên; lượng cung lượng cầu tăng giảm giá tăng giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm cung cầu, giá tăng tốc độ tăng cầu lớn cung ngược lại 3) Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cho giá thị trường bất động sản cụ thể không giữ nguyên lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước, pháp luật, xã hội, môi trường tác động làm thay đổi giá trị bất động sản, thay đổi xu thị trường loại bất động sản xu quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư bất động sản Ngoài nhu cầu vật chất, văn hoá, tinh thần, sở thích người tiêu dùng thay đổi khơng ngừng Tóm lại thay đổi quy luật khách quan, diễn liên tục khơng phụ thuộc vào ý muốn chủ quan người Việc ước tính giá thị trường hay việc định giá sở giá thị trường có giá trị vào thời điểm định giá phải bao hàm phản ánh xu tương lai bất động sản 4) Nguyên tắc đánh giá yếu tố tham gia trình tạo thu nhập thực từ bất động sản Các yếu tố tham gia trình thu nhập thực từ bất động sản yếu tố trực để có bất động sản, bảo trì bất động sản vận hành bất động sản sử dụng vào mục đích xác định để tạo thu nhập thực 10 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN 3.3 Thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường phường Hạ Đình năm 2010 3.3.1 Mục tiêu, phạm vi nghiên cứu Với mục tiêu xác định giá đất thời điểm điều tra thực tế phường để từ có thơng tin xác tình hình biến động giá đất thơng tin bất động sản khác có liên quan, theo xu hướng chung đô thị lớn giá đất tuỳ theo tuyến đường vị trí so với tuyến đường đó, xa trục đường giá đất giảm Trên sở nghiên cứu đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội phường Hạ Đình ta thấy giá đất phường nằm xu Chính việc điều tra giá đất trục đường giao thông hợp lý 3.3.2 Điều tra, thu thập giá thị trường Để có thông tin giá thị trường, ta phải tiến hành điều tra thực tế từ nguồn : - Thông tin mạng internet: www.batdongsan.com.vn/ www.sanbatdongsan.net.vn/ www.bdsdothimoi.com/ www.muaban.net www.thongtinnhadat.com.vn - Thơng tin từ báo chí: Các tờ báo báo Mua Bán, Hà Nội Mới… - Thông tin từ chủ sử dụng đất người dân địa bàn phường - Thông tin cán địa phường Hạ Đình, quận Thanh Xn Các thơng tin chia làm nhóm thơng tin nhà, đất để xử lý dễ dàng 3.3.3 Phân tích xử lý số liệu Sau tiến hành điều tra 40 mẫu đất thực tế ta tiến hành phân tích loại bỏ số thơng tin nhiễu tình trạng pháp lý 39 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN đất chưa rõ ràng, giá giao dịch cao so với giá thực tế nay, đất tình trạng tranh chấp… Mặt khác ta tách riêng giá đất giá bất động sản Từ số liệu đề tài khoanh thành vùng giá trị dựa theo tuyến phố : Vùng 1: Xung quanh khu vực phố Hạ Đình Vùng 2: Xung quanh khu vực đường Khương Đình Bảng 3.5 Bảng tổng hợp kết điều tra 40 mẫu địa bàn phường Hạ Đình năm 2010 STT Địa Vị trí Diện tích (m2) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 1 2 2 2 2 4 35 84 42 33 60 65 42 66 34 44 40 42 136 30 45 106 84 70 42 Giá thu thập (triệu đồng/m2) Nhà riêng 80 56 65 65 70 Chung cư 67 48 50 32 Nhà riêng 28 70 58 55 57 45 54 33 55 33 110 Chung cư 25 135 - 25 52 - 30 20 21 22 - Hạ Đình 15 - Hạ Đình 3/85 - Hạ Đình 29/85-Hạ Đình 47/85-Hạ Đình 127/85-Hạ Đình 7/85/42-Hạ Đình 23/85/42-Hạ Đình 8/85/147-Hạ Đình 16/85/147-Hạ Đình 113- Hạ Đình 97/342 –Khương Đình 93/342 – Khương Đình 65/342 – Khương Đình 3/342/61- Khương Đình 54/342- Khương Đình 1/342/27– Khương Đình 43/342 – Khương Đình 3A/342/41-Khương Đình 19/342/41 – Khương Đình 31/342/41 – Khương Đình 39/342/41 – Khương 40 Loại Nhà Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Đình 42A/460/44-Khương Đình 18E/460/44-Khương Đình 40/460/44–Khương ình 21/460/37–KhươngĐình 35/240 – Khương Đình 40/240 – Khương Đình 456 – Khương Đình 458 – Khương Đình 422 – Khương Đình 3/376 – Khương Đình 8/376/4– Khương Đình 62/376/4– Khương Đình 18/324– Khương Đình 5/282 – Khương Đình 4/282– Hạ Đình 3/342 – Khương Đình 23/342 – Khương Đình 2/342/20 –Khương Đình 48 - 31 80 - 35 3 1 4 2 65 33 48 50 42 90 67 60 45 38 44 45 46 Nhà riêng Chung cư - 36 26 44 46 65 65 68 46 28 26 30 52 66 50 44 28 Từ kết phân tích giá thu thập được, ta thấy, vùng giá trị, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là: vị trí, diện tích, nhà (nhà chung cư nhà riêng) Vậy để đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá thị trường đất, ta áp dụng phương pháp thông dụng chọn cặp mẫu điều tra có yếu tố tương tự nhau, trừ yếu tố phân tích để tìm hệ số ảnh hưởng yếu tố giá trị thị trường đất a Tính hệ số vị trí (K_vitri): Hệ số vị trí tính theo vị trí 1, 2, 3, xác định theo định 150/QĐ-UB UBND thành phố Hà Nội 41 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN Vị trí chọn làm chuẩn có hệ số 1, vị trí khác tính theo hệ số chuẩn Bảng 3.6 tổng hợp hệ số vị trí vùng giá trị sau tính tốn : Bảng 3.6 Ảnh hưởng hệ số vị trí Vùng Thông số Giá đất Hệ số Giá đất Hệ số Vị trí 80 65 Vị trí 65 0.81 58 0.89 Vị trí 32 0.4 45 0.69 Vị trí 28 0.35 33 0.51 b Tính hệ số diện tích (K_dientich) Hệ số diện tích chia làm nhóm cho vùng: Nhóm 1: < 45 m2 Nhóm 2: Từ 45 – 70 m2 Nhóm 3: >70 m2 Vì phường chủ yếu đất dùng để xây nhà, dùng vào sản xuất kinh doanh nên nhóm có giá cao chọn làm chuẩn có hệ số Nhóm cịn lại tính hệ số theo nhóm chuẩn Bảng 3.7 tổng hợp hệ số diện tích : Bảng 3.7 Ảnh hưởng hệ số diện tích Vùng Nhóm 0.59 0.42 Nhóm 1 Nhóm 0.88 0.95 c Tính hệ số nhà (K_nha) Ở toàn khu vực phường chia làm loại nhà nhà riêng nhà chung cư (hay nhà tập thể) Nhà riêng chọn làm chuẩn hệ số nhà chung cư tính theo Bảng 3.8 tổng hợp ảnh hưởng hệ số nhà 42 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN Bảng 3.8 Ảnh hưởng hệ số nhà Vùng Nhà riêng 1 Chung cư 0.42 0.43 3.3.4 Cập nhật liệu Cấu trúc liệu thiết kế thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá nhà nước (mục 3.2) Nhưng trường hợp này, lớp “thuadat(chuan2)” gán thêm trường “K_vitri”, “K_dientich”, “K_nha”, “Gia thuc” sau dùng để liên kết với lớp giá đất sau nội suy trường “GiaIDW”, “GiaSpline”, “GiaKringing” để trống sau cập nhật giá thị trường sau nội suy theo phương pháp nội suy “IDW”, “Spline”, “Kriging” Gán hệ số vị trí: Dùng cơng cụ Select by attribute (cơng cụ tìm kiếm theo khơng gian) để chọn đất theo vị trí, dùng cơng cụ Caculate value để gán hệ số vị trí bảng 3.6 Gán hệ số diện tích: Dùng cơng cụ Select by attribute (cơng cụ tìm kiếm theo khơng gian) kết hợp tìm kiếm theo diện tích, sau dùng cơng cụ Field Caculator để gán hệ số bảng 3.7 Gán hệ số nhà: Trên sở điều tra thực địa đánh dấu đồ đất nhà chung cư, sau ta gán tay 43 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN Hình 3.5 Bảng thuộc tính giá trị đất 3.3.4 Nội suy giá đất a Tạo lớp điểm nội suy Trong ArcCatalog, tạo lớp “mau_gia” dạng điểm có trường: K_VT”, “K_DT”, “K_nha”, “gia_thuc”, “giaquychuan” + Trường “gia_thuc” để nhập giá trị đất thu thập điều tra thực tế (chỉ nhập 37 40 giá thu thập giá lại dùng để nội suy phương pháp Trung bình trọng số) + Trường “giaquychuan” nhập giá quy chuẩn để tiến hành nội suy, giá quy chuẩn tính theo công thức: Giaquychuan = gia_thuc/K_VT*K_DT*K_nha Add lớp mau_gia vào ArcMap nhập điểm để nội suy + Nhập vị trí điểm nội suy cơng cụ Sketch Tools 44 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN + Gán giá trị theo trường cho điểm b Tiến hành nội suy Trong ArcMap, ta mở cơng cụ mở rộng Spatial Analyst Sau tiến hành nội suy với phương pháp: nội suy trọng số (IDW – Inverse Distance Weighted), nội suy hàm Spline, nội suy Kriging Sau nội suy ta có giá trị Cell(giá quy chuẩn) khu vực nghiên cứu Sau nội suy ta dùng công cụ Zonal Statistic để tính giá trị trung bình (MEAN) đất Kết nội suy tính giá trị loại bỏ yếu tố ảnh hưởng biết, giá trị thực đất chưa tính Trường “MEAN” đươc liên kết với lớp “thuadat” thông qua trường “sohieu” Giá thực đất tính sau: Gia = MEAN * K_VT*K_DT*K_nha So sánh kết phương pháp nội suy ta kểt luận phương pháp nội suy trung bình trọng số phương pháp nội suy cho giá trị gần giá trị thực c Tính giá thực Sau chọn phương pháp nội suy phù hợp có kết nội suy, ta tính giá thực đất theo công thức : Gia_thuc = MEAN*K_VT*K_DT*K_nha 45 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN Hình 3.6 Bảng thuộc tính “thuadat” sau tính giá thị trường 3.3.5 Khái quát hóa vùng giá trị đất đai, biên tập trình bày đồ Cơng việc làm tương tự thành lập đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà nước (xem mục 3.2.6) Kết ta đồ vùng giá trị đất đai phường Hạ Đình theo giá thị trường năm 2010 (Xem mục lục) 3.4 So sánh giá đất giá thị trường khung giá Nhà nước Với mục đích tài liệu tham khảo chênh lệch giá thị trường khung giá Nhà nước người dân làm sở để Nhà nước điều chỉnh giá đất cách hợp lý tránh tình trạng giá đất Nhà nước quy định lại thấp mà giá đất thị trường lại cao, qua tài liệu tham khảo tài liệu để giúp việc định giá đất việc thu hồi, đền bù cách hợp lý hơn, đề tài tiến hành thành lập đồ so sánh giá thị trường khung giá Nhà nước sở hai đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường khung giá Nhà nước năm 2010 * Các bước tiến hành: 46 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN - Từ lớp “thuadat” ta add thêm trường “chenhlech” - Gán thuộc tính cho trường cơng cụ Caculate value từ liệu giá thị trường khung giá Nhà nước theo công thức: Chênh lệch = giá thị trường / giá Nhà nước Khái qt hóa trình bầy đồ ta đồ hình vẽ (Xem phụ lục) 3.5 Một số ứng dụng thực tế đồ vùng giá trị đất đai - Bản đồ vùng giá trị đất đai sở để tính thuế đất dựa khung giá Nhà nước, tiến hành định giá đất số khu vực, đồ vùng giá trị đất đai sở bồi thường, đền bù có thu hồi đất hay giải toả mặt - Bản đồ vùng giá trị đất đai cung cấp thông tin cho người dân địa phương có thơng tin giá trị đất khu vực sinh sống để từ có thơng tin giao dịch bất động sản - Là tài liệu giúp cán địa phường quản lý giá đất địa bàn phường cách nhanh chóng kịp thời sở để tính thuế đất khoản thu khác từ đất - Cung cấp thông tin cho nhà đầu tư bất động sản giá đất Nhà nước giá thực tế thị trường để từ đưa hướng đầu tư hợp lý - Công khai thông tin địa bàn phường để có thơng tin minh bạch, kịp thời tránh tình trạng tham nhũng, khiếu kiện đất đai số tượng tiêu cực khác 47 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Có thể nói đất đai tài sản vơ quý giá, vừa sản phẩm tự nhiên vừa sản phẩm lao động tham gia vào thị trường hàng hố đặc biệt, ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế, đặc biệt thị trường BĐS năm gần phát triển cách nhanh chóng khơng ảnh hưởng đến kinh tế mà ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống người dân, việc định giá BĐS việc vơ cần thiết đóng góp thơng tin cho nhiều ngành, nhiều lĩnh vực góp phần làm cho hệ thống thông tin BĐS nước ta thêm xác, nhanh chóng minh bạch Đề tài nghiên cứu sở lý luận đề xuất quy trình thành lập đồ vùng giá trị đất đai trợ giúp phần mềm ArcGIS, qua thử nghiệm phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội Đề tài mang tính chất thử nghiệm tham khảo, song cho thấy cần thiết ứng dụng thực tiễn sản phẩm Do thời gian có hạn, trình độ cịn chưa sâu nên kết đề tài chưa đạt độ xác cao Trong đề tài nghiên cứu giá Nhà nước thực tế giá chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường lớn thiết nghĩ Nhà nước phải điều chỉnh cách hợp lý nhằm đảm bảo công tác quản lý Nhà nước đất đai cách hợp lý tạo lịng tin cho người dân Tuy cơng nghệ ứng dụng rộng rãi lĩnh vực quản lý đất đai xong trình độ cán cịn hạn chế chưa phổ biến cần phải mở rộng đào tạo cán chuyên môn, đầu tư trang thiết bị, chuyển giao công nghệ rộng rãi, nâng cao lực quản lý Nhà nước đất đai cho đội ngũ cán chuyên nghành Bản đồ vùng giá trị đất đai công cụ hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý đất đai điều kiện nên chưa sử dụng rộng rãi cần trọng đầu tư nghiên cứu để đưa quy trình chuẩn tiến hành thành lập đồ vùng giá trị đất đai nước để phục vụ công tác quản lý đất đai phục vụ nhu cầu tham khảo cho người dân Bên 48 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN cạnh cần phải cung cấp thơng tin đến người dân cách kịp thời xác, nên ứng dụng Internet vào việc cung cấp thông tin giá đất thơng tin khác có liên quan 49 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thị Thanh Hải Tập giảng Bản đồ chuyên đề địa Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, 2009 Trần Quốc Bình Bài giảng ESRI® ArcGIS 9.2 Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, 2006 Phạm Minh Đề Bài giảng Định giá đất Trường Đai học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, 2006 Quyết định số: 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 UBND Thành phố Hà Nội, năm 2009 việc “Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội năm 2010” Luật đất đai 2003, NXB Chính trị Quốc gia Nghị định 188/2004/NĐ – CP “Về phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất” 50 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN PHỤ LỤC 1) Bản đồ vùng giá trị đất đai Phường Hạ Đình, Q.Thanh Xuân, TP Hà Nội theo khung giá Nhà nước năm 2010 tỷ lệ 1:10 000 (Hình ảnh minh hoạ thu nhỏ) 2) Bản đồ vùng giá trị đất đại Phường Hạ Đình, Q.Thanh Xuân, TP Hà Nội theo giá thị trường năm 2010 tỷ lệ 1:10 000 (Hình ảnh minh hoạ thu nhỏ) 3) Bản đồ chênh lệch giá đất khung giá Nhà nước giá thị trường năm Phường Hạ Đình, Q.Thanh Xuân, TP Hà Hội năm 2010 tỷ lệ 1:10 000(Hình ảnh minh hoạ thu nhỏ) 51 Ketnooi.com diễn đàn học tập lớn VN MỤC LỤC 52