HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM HOÀNG THÀNH DUY ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN LUẬN VĂN THẠC SĨ NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2015 HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM - - HOÀNG THÀNH DUY ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ : 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN DUY BÌNH HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà nội, ngày… tháng… năm 2015 Tác giả luận văn Hoàng Thành Duy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn suốt trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Duy Bình, thầy người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Lạng Sơn, Phòng Tài nguyên Môi trường - Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn, Chi cục Thuế thành phố Lạng Sơn, Phòng Thống kê thành phố Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân cán địa phường, xã điều tra tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, tư liệu đồ trình nghiên cứu luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cám ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Hà nội, ngày… tháng… năm 2015 Tác giả luận văn Hoàng Thành Duy Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu 3 Yêu cầu đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Quyền người sử dụng đất vấn đề liên quan 1.1.1 Quyền sở hữu 1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.1.3 Quyền người sử dụng đất 1.2 Tình hình thực quyền sở hữu sử dụng đất nước 11 1.2.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 11 1.2.2 Quyền người sử dụng đất Việt Nam 17 1.2.3 Những học rút từ kinh nghiệm số nước 30 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Nội dung nghiên cứu 33 2.2.1 Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn 33 2.2.2 Hiện trạng sử dụng quản lý đất đai địa bàn thành phố Lạng Sơn 33 2.2.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất giai đoạn 2009 - 2013, 33 2.2.4 Đề xuất giải pháp thúc đẩy việc thực quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp theo pháp luật địa bàn nghiên cứu 2.3 Phương pháp nghiên cứu Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 33 33 Page iii 2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 33 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34 2.3.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 34 2.3.4 Phương pháp so sánh 34 2.3.5 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 35 Chương KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 36 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội thành phố Lạng Sơn 38 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Lạng Sơn 41 3.2 Hiện trạng sử dụng quản lý đất đai thành phố Lạng Sơn 41 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 41 3.2.2 Tình hình quản lý đất đai thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn 43 3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn 45 3.3.1 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 46 3.3.2 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất phường, xã 52 nghiên cứu 3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao việc thực quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 77 3.4.1 Giải pháp nguồn lực 77 3.4.2 Giải pháp sách 77 3.4.3 Giải pháp cụ thể qua hai phường xã 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82 Kết luận 82 Kiến nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC 87 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Tình hình phát triển dân số thành phố Lạng Sơn qua số năm 39 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn 42 3.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn 47 3.4 Tình hình thực quyền thừa kế quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013 3.5 48 Tình hình thực quyền tặng cho quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013 3.6 50 Tình hình thực quyền chấp quyền sử dụng đất thành phố Lạng Sơn từ năm 2009 - 2013 51 3.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 phường, xã nghiên cứu 52 3.8 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường, xã nghiên cứu 3.9 54 Tổng hợp phiếu điều tra quyền chuyển nhượng QSDĐ phường, xã nghiên cứu 3.10 56 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp theo phường (xã) nghiên cứu 3.11 59 Tình hình thực quyền thừa kế QSD đất phường, xã nghiên cứu từ năm 2009 – 2013 3.12 60 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền thừa kế QSDĐ theo phường, xã nghiên cứu 3.13 61 Tình hình thực quyền tặng cho QSD đất phường, xã nghiên cứu từ năm 2009 - 2013 3.14 64 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền tặng, cho QSDĐ theo phường (xã) nghiên cứu từ năm 2009- 2013 3.15 65 Tình hình thực quyền chấp giá trị QSD đất phường, xã nghiên cứu từ năm 2009 - 2013 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 67 Page vi 3.16 Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền chấp QSDĐ theo phường (xã) nghiên cứu 3.17 69 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân việc thực quyền sử dụng đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp 71 Page vii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, thành phần quan trọng môi trường sống Đất tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng, đất đai có hạn nên nước có hệ thống quản lý sử dụng đất đai có hiệu Ở nước ta, trước có Hiến pháp năm 1980 đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Đến có Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp năm 1992, Điều 18 quy định: Người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Do đó, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi số điều Luật đất đai năm 1998, 2001 Luật đất đai năm 2003 bước cụ thể hóa quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền cho người sử dụng đất Việc thị trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày rõ nét quyền người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Vì Đại hội Đảng lần thứ VIII, IX, X có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 có quy định giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có quy định để tổ chức, cá nhân sử d0ụng đất dễ dàng thực quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tình hình thực quyền sử dụng đất địa phương nhiều bất cập cần giải như: - Người sử dụng đất chưa thực đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định, nhiên có thực tế người sử dụng đất thực số quyền sử dụng đất không quy định - Những quy định pháp luật quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực quyền người sử dụng đất Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page Nghèo 2,68 Số hộ sử dụng đất (hộ) 50 50 50 150 100,00 Bình quân DT đất sử dụng/hộ (m2/hộ) 70,5 105,7 125,4 Số hộ có DT đất sử dụng 200 m2 (hộ) 12 27 24 63 42,0 11 17 30 100,00 470 3635,5 4770,2 8875,7 235 487,9 592,4 0 0 0,00 5,33 16 26 17,33 Tổng diện tích đất sử dụng (m2) Số hộ sử dụng đất vườn liền kề (hộ) Tổng diện tích đất vườn, liền kề sử dụng (m ) Bình quân DT đất vườn, liền kề sử dụng/hộ (m2/hộ) Số hộ có DT đất vườn liền kề sử dụng 200 m2 (hộ) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 89 Phụ lục 2a: Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền chuyển nhượng đất phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2009 – 2013 Tổng số Giai đoạn Loại đất chuyển nhượng Đất thực quyền chuyển nhượng động (trường hợp) trường hợp Thực trạng giấy tờ thời điểm Tình hình thực thủ tục đăng ký biến Diện tích (m2) Có Hoàn tất tất (trường hợp) thủ tục khai báo UBND cấp xã (trường hợp) Giấy tờ viết tay có người Giấy tờ viết tay làm Không có giấy tờ cam kết GCNQSDĐ; Giấy tờ hợp QĐ giao, cấp pháp đất tạm thời Không có giấy tờ khác chứng 85 3.484 70 80 2009 - Đất vườn 2013 liền kề 1.684 1 Tổng 93 5.171 72 83 10 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 90 Phụ lục 2b: Các lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2009 - 2013 Tiêu chí Tổng số trường hợp Tỷ lệ(%) Số trường hợp nhận chuyển nhượng 93 100,00 54 100,00 39 100,00 8,61 9,26 7,69 Số trường hợp chuyển nhượng I Tổng số trường hợp chuyển nhượng (trường hợp) Chuyển nhượng đất vườn liền kề Chuyển nhượng đất II Lý chuyển nhượng (trường hợp) Chuyển nơi 85 91,39 49 90,74 36 92,31 27 29,0 21 38,88 15,38 Đầu đất 36 38,7 33 61,12 7,69 Lấy tiền đầu tư SXKD 16 17,2 0 16 41,02 Lấy tiền để xây dựng 7,53 0 17,94 Lấy tiền mua vật dụng 0 0 0 Lấy tiền trả nợ 5,38 0 12,84 Lấy tiền gửi tiết kiệm Lấy tiền chi cho sống hàng ngày Lý khác III Quan hệ với người chuyển nhượng (trường hợp) Anh chị em ruột, bố mẹ Họ hàng, bạn bè 0 0 0 2,19 0 5,13 0 0 1,08 1,85 0,00 10 10,75 11,11 10,26 14 15,05 12,96 17,95 68 73,12 40 74,08 28 71,79 0,00 0,00 0,00 Người quen biết Người không quen biết Đối tượng khác Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 91 Phụ lục 3: Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền thừa kế phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2009 – 2013 Giai Loại đất đoạn Tổng số Tình hình thực thủ tục đăng trường ký biến động (trường hợp) hợp thừa kế (trường Diện tích (m2) hợp) 2009 2013 Hoàn tất Chưa tất thực thủ tục đầy đủ Thực trạng giấy tờ thời điểm thực quyền thừa kế (trường hợp) GCNQSDĐ; Giấy tờ Không QĐ giao, hợp khai báo cấp đất tạm pháp thời khác Không có giấy tờ Đất 29 1.869 23 26 Đất vườn liền kề 691 1 1 Tổng 31 2.560 23 27 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 92 Phụ lục 4: Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền tặng cho phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2009 – 2013 Tổng Tình hình thực thủ tục đăng ký biến số động (trường hợp) trường Giai đoạn hợp Hoàn Có tất tất khai báo (trường thủ UBND hợp) tục cấp xã Loại đất tặng cho Đất 2009- 2013 Diện tích (m ) tay có người thực quyền tặng cho (trường hợp) Không Giấy tờ viết Thực trạng giấy tờ thời điểm Giấy tờ viết tay làm có GCNQSDĐ; Giấy tờ giấy QĐ giao, hợp Không có tờ cấp đất tạm pháp giấy tờ cam thời khác kết chứng 38 2.814 34 0 38 0 liền kề 1.634 1 3 Tổng 46 4.448 35 41 Đất vườn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 93 Phụ lục 5a: Tổng hợp phiếu điều tra tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2009 – 2013 Thời hạn chấp Tổng số trường Giai đoạn Loại đất hợp chấp (trường (trường hợp) Đất Hoàn tích hợp) tục đăng ký chấp điểm thực quyền (trường hợp) Diện (m2) Tình hình thực thủ Thực trạng giấy tờ thời 1-3 3-5 5-10 năm năm năm chấp (trường hợp) Giấy tất tất viết tờ tay Giấy có người tờ viết thủ làm tục chứng tay GCNQSDĐ; Giấy QĐ Không giao, tờ hợp có cấp đất tạm pháp giấy thời khác tờ 52 4.719 47 50 50 2009 - Đất vườn 2013 liền kề 0 0 0 0 0 Tổng 52 4.719 47 50 50 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 94 Phụ lục 5b: Các lý chấp QSDĐ theo phường, xã nghiên cứu Tổng Phường Tiêu chí Hoàng văn Thụ Xã Phường Hoàng Vĩnh Trại Đồng số trường Tỷ lệ hợp (%) (trường hợp) I Tổng số trường hợp chấp (trường hợp) 30 17 52 100 Thế chấp, bảo lãnh đất 30 17 52 100,0 0 0 doanh 27 15 46 88,46 Lý khác 11,54 Tổ chức tín dụng 29 16 50 96,15 Cá nhân 1 3,85 Thế chấp, bảo lãnh đất vườn, liền kề II Lý chấp, bảo lãnh (trường hợp) Vay vốn đầu tư sản xuất, kinh III Đối tượng nhận chấp, bảo lãnh (trường hợp) Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 95 [...]... từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 2 Mục đích nghiên cứu - Điều tra, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn - Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng. .. giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu 3 Yêu cầu của đề tài - Các số liệu điều tra phải có độ tin cậy cao, đánh giá đúng việc thực hiện quyền sử dụng đất - Đề xuất các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc... Sơn ban hành giá chuẩn nhà ở xây dựng mới trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn - Quyết định số 33/2008/QĐ-UBND ngày 22/12/2008 của UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành quy định hạn mức công nhận đất ở trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn - Quyết định số 27/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2013 Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam... với đất đai Nhưng người dân (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vẫn có quyền sử dụng đất Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm Quyền sử dụng đất và “người sử dụng đất , hay nói cách khác là quyền sử. .. thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền. .. tùy thuộc vào người sử dụng đất là ai? sử dụng loại đất gì? và hình thức sử dụng đất ra sao như được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? (Đinh Dũng Sỹ, 2003) Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường... Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, Quyền sử dụng đất được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006) - Về quyền định đoạt đất đai Quyền định... liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và... tiêu cực trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thành phố Lạng Sơn là trung tâm của tỉnh Lạng Sơn có diện tích khoảng 78.11 km2 Thành phố nằm bên quốc lộ 1A, cách biên giới Việt Nam – Trung Quốc 18 km; cách Hữu Nghị Quan 15 km và Đồng Đăng 13 km về phía Đông Bắc Dân số của thành phố năm 2012 là 92.097 người, với nhiều dân tộc khác nhau như: Kinh, tày, nùng, hoa… Thành phố nằm trong vùng... 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Lạng Sơn - Quyết định số 53/2001/QĐ-UBND ngày 02/10/2001 của UBND tỉnh Lạng Sơn quy định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thị xã Lạng Sơn dến năm 2020 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa