1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2010 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010 MỤC LỤC Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 10 1.1 Tính cấp thiết đề tài 10 1.2 Mục đích nghiên cứu 12 1.3 Yêu cầu 12 Phần 13 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 13 2.1 Cơ sở khoa học 13 2.1.1 Khái quát chung giá đất 13 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 16 2.1.2.1 Địa tô hình thành giá đất 16 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 18 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 19 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 22 2.1.3.1 Yếu tố thông thường 22 2.1.3.2 Yếu tố khu vực 27 2.1.3.3 Yếu tố cá biệt 28 2.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 29 2.1.4.1 Nguyên tắc thay 30 2.1.4.2 Nguyên tắc thu lợi 30 2.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu 31 2.1.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 31 2.1.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh 31 2.1.4.6 Nguyên tắc đóng góp 31 2.1.4.7 Nguyên tắc biến động 32 2.1.4.8 Nguyên tắc hòa hợp 32 2.1.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 32 2.1.5 Các phương pháp định giá đất 33 2.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 33 2.1.5.2 Phương pháp thu nhập 34 2.1.5.3 Phương pháp chiết trừ 34 2.1.5.4 Phương pháp thặng dư 35 2.1.5.5 Phương pháp chi phí 35 2.2 Cơ sở thực tiễn 36 2.1 Tổng quan thị trường đất đai 36 2.2.1 Thị trường đất đai giới 36 2.2.2 Thị trường đất đai Việt Nam 39 2.2.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 44 2.2.3.1 Công tác định giá đất giới 44 2.2.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 46 2.2.4 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 48 2.2.5 Xu biến động giá đất Thành phố Thái Nguyên 50 2.3 Cơ sở pháp lý 51 Phần 53 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 53 3.1 Đối tượng nghiên cứu 53 3.2 Địa điểm tiến hành 53 3.3 Nội dung nghiên cứu 53 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 53 3.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 53 3.3.3 Giá đất quy định chung phạm vi nước địa bàn TPTN 53 3.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 53 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 53 3.3 Phương pháp nghiên cứu 53 3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 53 3.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 54 3.3.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 55 3.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 55 Phần 56 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 56 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thành phố Thái Nguyên 56 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 56 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 56 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 56 4.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 59 4.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn TP Thái Nguyên 59 4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 59 4.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Thái Nguyên 61 4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 65 4.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước địa bàn TPTN 65 4.3.2.1 Công tác định giá đất Thành phố Thái Nguyên 66 4.3.2.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 67 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 70 4.4.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 70 4.4.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 71 4.4.2.1 Biến động giá đất đường phố nhóm I số yếu tố ảnh hưởng 71 4.4.2.2 Biến động giá đất đường phố nhóm II số yếu tố ảnh hưởng 75 4.4.2.3 Biến động giá đất đường phố nhóm III số yếu tố ảnh hưởng 77 4.5.2.4 Biến động giá đất đường phố nhóm IV số yếu tố ảnh hưởng 80 4.5.2.5 Biến động giá đất đường phố nhóm V số yếu tố ảnh hưởng 83 4.5.3 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất 86 4.5.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 87 4.5.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 88 4.5 Đề xuất số giải pháp 90 Phần 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 5.1 Kết luận 92 5.2 Kiến nghị 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Kết thực tiêu kinh tế - xã hội TPTN năm 2009 58 Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất qua năm 60 Bảng 4.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 62 Bảng 4.4 Giá nhà nước quy định đất 66 Bảng 4.5 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2005 đến 2009 68 Bảng 4.6 Tình hình biến động dân số GDP/đầu người 70 Bảng 4.7 Giá đất đường phố nhóm I 72 Bảng 4.8 Giá đất đường phố nhóm II 75 Bảng 4.9 Giá đất đường phố nhóm III 78 Bảng 4.10 Giá đất đường phố nhóm IV 81 Bảng 4.11 Giá đất đường phố nhóm V 83 Bảng 4.12 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ 86 Bảng 4.13 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 87 Bảng 4.14: Đặc điểm số khu dân cư 88 Bảng 4.15: Giá đất khu dân cư giáp trước sau thực dự án 89 DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình Đồ thị cung cầu đất đai 20 Hình 2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 21 Hình 4.1 Biểu đồ diện tích cấp giấy CNQSD đất 63 Hình 4.2 Thống kê trường hợp cấp GCN QSD đất theo loại địa bàn Tp.Thái Nguyên 64 Hình 4.3 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm I 73 Hình 4.4 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm I 74 Hình 4.5 Giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 76 Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm II 77 Hình 4.7 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 79 Hình 4.8 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường phố nhóm III 79 Hình 4.9 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm IV 82 Hình 4.10 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I đường phố nhóm IV 82 Hình 4.11 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm V 84 Hình 4.12 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I đường phố nhóm V 85 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CNTB : Chủ nghĩa tư TP : Thành phố NĐ : Nghị định CP : Chính phủ 10 QĐ : Quyết định 11 TT : Thông tư 12 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 13 BĐS : Bất động sản 14 HĐND : Hội đồng nhân dân 15 TPTN : Thành phố Thái Nguyên 16 KH : Kế hoạch 17 VT : Vị trí 18 VNĐ : Việt Nam Đồng 19 QH : Quy hoạch 20 BCĐ : Ban đạo 21 TĐT : Tổng điều tra 22 QLĐĐ : Quản lý đất đai 23 XDCB : Xây dựng 10 Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược Đảng Nhà nước ta, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH - HĐH đất nước, chế thị trường định hướng XHCN bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị VT VT VT VT 2005 2006 2007 2008 2009 Hình 4.11 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm V Trong tuyến đường thuộc đường phố nhóm V, hai tuyến đường Lương Thế Vinh đường Túc Duyên có giá nhà nước quy định qua năm Nhưng so vời giá trung bình thực tế đường Lương Thế Vinh có giá cao Vị trí đường Lương Thế Vinh so với vị trí hai tuyến đường lại có vị trí thuận lợi So với năm 2005, 2006, 2007 giá đường Túc Duyên thấp nhiều Đến năm 2007, 2008 giá đường Túc Duyên có chiều hướng tăng nhanh ảnh hưởng yếu tố quy hoạch Trước đường Túc Duyên chủ yếu có vị trí xây dựng nhà ở, vị trí 2, 3, chủ yếu đất nông nghiệp Sau có quy hoạch nhà nước mở rộng đường giao thông, khu nhà xây dựng theo quy hoạch Thành phố, có điều kiện sở hạ tầng tốt, đường rộng, gần với chọ trung tâm Đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp nhiều, chủ yếu đất ở vị trí 2, 3, 4, giá đất bắt đầu tăng nhanh Điều cho ta thấy ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư đất nông nghiệp, dân số tăng nhanh, kéo theo nhu cầu sinh hoạt trình đô thị hóa, đất phi nông nghiệp tăng nhanh lấy từ đất nông nghiệp 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 Đ Lương Thế Vinh Đ Túc Duyên Đ Quang Vinh 1.000 0.000 2005 2006 2007 2008 2009 Hình 4.12 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I đường phố nhóm V Như cho thấy chênh lệch giá quy định giá thị trường đường phố thuộc phạm vi nghiên cứu Cụ thể, với giá quy định trung bình vị trí có mức chênh lệch gần như qua năm Còn thị trường giao dịch thực tế, đường phố khác thường có mức chênh lệch giá vị trí không giống Các đất vị trí có giá cao nhiều so với vị trí lại Theo đó, giá thị trường trung bình vị trí vị trí có chênh lệch lớn, giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, yếu tố vị trí đóng vai trò định giá đất, đất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Điều cho thấy vị trí yếu tố làm biến động giá đất thị trường * Nhận xét chung: Trong giai đoạn 2005 - 2009 đất đai địa bàn thành phố Thái Nguyên có nhiều biến động xảy Đặc biệt vấn đề đất Giá đất Thành phố Thái Nguyên theo năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009 quy định Quyết định số năm 2005 áp dụng theo Quyết định 3234/2004/QĐ-UBND ngày 24/12/2004, Quyết định số 55/2005/QĐ-UBND ngày 10/01/2005; Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006; Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007; Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 khung giá hai năm 2008 2009 có chênh lệch đáng kể so với khung giá năm 2006 2007, điều cho thấy khung giá Nhà nước Quy định ngày bám sát giá thị trường Giá đất thị trường liên tục tăng qua năm từ 2005 đến 2009, tạo sốt đất mà đỉnh điểm cuối năm 2007, số vụ chuyển nhượng, mua bán đất tăng vượt Sau thị trường bớt căng thẳng dần tiếp tục tăng Nguyên nhân việc mua bán thời gian qua không hoàn toàn mục đích để ở, nhiều hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ nhằm vào mục tiêu thu lợi nhuận từ việc mua đi, bán lại hay làm để dành gây nên nhu cầu ảo giá đất ngày tăng cao nên nhiều người muốn mua đất để tích trữ mong muốn sinh lợi tương lai 4.4.3 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất Trên tuyến đường với giá đất quy định theo Quyết định 72/QĐ-UBND UBND tỉnh Thái nguyên quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên lựa chọn số lô đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất…, liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường) đất đô thị tuyến đường thành phố Thái Nguyên Qua thấy vị trí lô đất đến giá trị đất Bảng 4.12 Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ Vị Giá TT trung bình qua năm Mức chênh lệch Trí (1000 đ/m²) [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009 25.000 27.300 33.200 36.000 50.000 2.08 2.28 2.77 2.18 3.03 7.500 8.500 13.200 16.300 18.500 1.25 1.42 2.20 2.17 2.47 4.500 5.000 6.800 8.300 9.800 1.13 1.25 1.70 1.38 1.40 3.000 3.500 4.500 5.000 6.000 1.00 1.17 1.29 0.91 1.00 Ghi chú: Giá quy định nhà nước xem phụ lục (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Bảng 4.12 phản ánh rõ giá bán thị trường đường phố Hoàng Văn Thụ, giá bán vị trí 2, 3, có khoảng cách xa so với vị trí đường phố Đường phố Hoàng Văn Thụ coi nơi có giá bán cao thành phố Thái Nguyên Giá bán lô đất có vị trí mặt tiền trục đường VT (năm 2005 25 triệu/1m2) cao nhiều lần so với lô đất có mặt tiền bám VT 2, 3, Như giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp, có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng, yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 4.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rông mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 4.13 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Độ rộng mặt Giá bán (1000 đ) Đường Đường Đường Nguyễn Huệ Chu Văn An Quang Vinh 3-4 2.500 – 3.000 3.000 - 4.000 2.000 – 2.500 4-6 3.500 – 4.500 4.000 - 5.500 3.000 – 3.500 > 6m >5.500 >6.000 >4.500 tiền (m) (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ – m giá trung bình từ 2,5 – triệu đồng/m2, đất có độ rộng lớn 6m giá đất trung bình lớn 5,5 triệu đồng/m2 Với lô đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 4.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại với thành phố công nhận đô thị loại nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn TPTN giai đoạn 2005 - 2009, dự án hoàn thành giao xong: Khu dân cư số 3, số phường Đồng Quang (Theo quy hoạch TP) khu dân cư số phường Túc Duyên Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 4.14: Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Khu dân cư số 3, số phường Đồng Quang Khu dân cư số Phường Túc Duyên Diện tích Tổng số lô Năm bắt đầu Năm hoàn (ha) quy hoạch quy hoạch thành QH 1,8 157 2007 2009 2,18 392 2006 2006 (Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu dân cư số 3, số phường Đồng Quang quy hoạch theo định số 192/QĐ-UBND ngày 31/01/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên Là khu đất thành phố làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch năm 2007, hoàn thành năm 2009 Có 157 lô với 1,8 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá 3.000.000 VNĐ/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 4.000.000 - 5.000.000VNĐ/m2, đến năm 2009 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 7.000.000 VNĐ/m2 10.000.000 VNĐ/m2 Bảng 4.15: Giá đất khu dân cư giáp trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB Mức chênh lệch Sau Chênh đơn quy hoạch thực QH giá Khu dân cư số 3, số phường Đồng Quang 3.000 - 3.500 5.500 7.000 2.500 - 3.500 1,8 - Giá đất trung bình 3.250 6.250 3.000 1,92 3.500 – 4.000 – 3.25 3.750 3.14 Khu dân cư Khu dân cư số phường Túc Duyên Giá đất trung bình Bắt đầu 1.500 - 2.000 1.750 4.500 – 6.500 5.500 Hệ số k (1.000 đ/m2) (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Khu dân cư số phường Túc Duyên quy hoạch theo định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên Với diện tích 2,18 ha, khu dân cư số Phường Túc Duyên có 392 lô Bắt đầu quy hoạch năm 2006 hoàn thành năm Trước năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp khu dân cư có giá trung bình 200.000 VNĐ/m2, bao gồm tất khoản giá đất (tiền đất) khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 800.000 - 1.200.000 VNĐ/m2 Khi có định quy hoạch giá khu đất quy định định số 2528/QĐ-UBND ngày 10/11/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên Theo đó, năm 2006 ô đất có giá trị cao 1.980.000 VNĐ, ô đất có giá trị thấp 1.000.000 VNĐ Đến năm 2009 ô đất có giá trị thấp 3.000.000, giá trị trung bình ô đất 3.500.000 VNĐ/m2 Giá đất trung bình theo điều tra 5.000.000 VNĐ/m2 Như vậy, qua điều tra thực tế ba khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động nhất, hệ số k trung bình khu số 3, Đồng Quang 1.92 lần, khu số Túc Duyên 3.14 lần Do tâm lý người dân mong muốn có sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 4.5 Đề xuất số giải pháp Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thành phố Thái Nguyên có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ công tác quản lý đất thành phố giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền SDĐ đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Hàng năm tổ chức công tác điều tra, khảo sát xác định giá đất thị trường vị trí, tuyến đường có bảng giá năm trước, bổ sung tuyến đường, vị trí chưa quy định phường, xã để thực công tác định giá đất - Khi xác định mốc giá đất theo địa danh phổ thông lý trình giao thông, không lấy địa danh hộ nhà dân Việc xác định giá đất khu vực giáp ranh đơn vị phường, xã trục đường giao thông phải có thống mức giá tránh tình trạng tuyến đường giao thông có mức giá khác - Hàng năm UBND tỉnh đưa quy định giá đất khu vực thông báo cho người dân biết, hạn chế thấp việc đầu tích trữ đẩy giá lên cao - Khi có biến động giá đất năm phải trình UBND tỉnh sửa đổi kịp thời chống thất thoát thu thuế đảm bảo đời sống kinh tế xã hội dân Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tỉnh Thái Nguyên với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng tốc độ đô thị hoá diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn Vấn đề quản lý nhà nước đất đai nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân - Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn công tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: công tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, đường phố có khả kinh doanh buôn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, môi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng môi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư 5.2 Kiến nghị - Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính toán giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND Thành phố Thái Nguyên cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm công tác vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho cán chuyên môn để đáp ứng yêu cầu đặt Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2000 - 2005 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” Nguyễn Thị An (2010) Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Thái Nguyên: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006-2009” Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” 10 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 địa bàn thành phố Thái Nguyên 11 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Phòng Tài nguyên Môi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 12 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2009, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 12 Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 13 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày 10/01/2006 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2006 14 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 , việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 15 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007) Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008) Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2009 17 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2006), Sổ mục kê 2006 18 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2007), Sổ mục kê 2007 19 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2008), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 20 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2009), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 21 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất (2009) Sổ thống kê số vụ chuyển quyền sử dụng đất 22 Webside sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Thái Nguyên: http://www.tnmtthainguyen.gov.vn/giadat/index.php [...]... cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói 12 chung cũng như trên thành phố Thái Nguyên nói riêng 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu một số yếu. .. yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Thái Nguyên Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. .. quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Lê Phương Thảo, 2007).[6] 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.3.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện... sử dụng đất Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm... thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá * Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá * Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá. .. thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất 29 Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu... định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến 28 các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố. .. hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai... phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ 3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh giá đất do Chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân... đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự 23 can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến