Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Danh mục chữ viêt tắt BĐS ĐGBĐS ĐGTS JVSC QSD QSDĐ QSH SDTNVHQN NTCC NTĐG NTTT TĐV TĐG UBND Bất động sản Định giá bất động sản Định giá tài sản Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Quyền sử dụng Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu Sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc thay Thẩm định viên Thẩm định giá Uỷ Ban Nhân Dân Mục luc - Danh mục chữ viết tắt - Mục luc - Lời nói đầu Chơng I: Lý luận thẩm định giá bất động sản . 1.1 Tổng quan vềbất động sản thị trờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản . Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa 1.1.2 Thị trờng bất động sản 1.2 Thẩmđịnh giá bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 11 1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 12 1.2.3 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản ..13 1.2.4 Đặc trng thẩm định giá bất động sản 15 1.2.5 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ..15 1.3 Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản .18 1.3.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp .18 1.3.2 Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp đầu t) ..21 1.3.3 Phơng pháp chi phí giảm giá..24 1.3.4 Phơng pháp thặng d..26 1.3 Phơng pháp lợi nhuận 27 1.4 Quy trình thẩm định giá BĐS 29 1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ chứng th thẩm định giá BĐS.. 30 1.5.1 Khái niệm..30 1.5.2 Nội dung báo cáo kết quả, hồ sơ chứng th thẩm định giá BĐS 30 Chơng II: Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo chứng th ĐGBĐS công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam 39 2.1 Giới thiệu công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam 39 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển trung tâm thẩm định giá Miền Nam .39 2.1.2 Lịch sử hình thành phát triển chi nhánh SIVC Hà Nội 40 2.1.3 Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ chi nhánh SIVC Hà Nội 41 2.1.4 Tình hình kết hoạt động kinh doanh Chi nhánh SIVC Hà Nội43 Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính 2.2 Chuyên Đề Cuối Khóa Thực trạng việc lập hồ sơ báo cáo, chứng th định giá BĐS chi nhánh SIVC Hà Nội46 2.2.1 Các văn pháp luật đợc sử dụng định giá BĐS. .46 2.2.2 Lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS SIVC. 49 2.3 Thành công, tồn nguyên nhân tồn Lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS SIVC 81 2.3.1 Thành công Lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS SIVC. .81 2.3.2 Tồn nguyên nhân tồn việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th TĐG .81 Chơng III : Giải pháp hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam 84 3.1 3.2 Định hớng phát triển SIVC thời gian tới 84 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS SIVC. ..84 3.2.1 Nâng cao chất lợng số lợng nguồn nhân lực SIVC .84 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin. .85 3.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá .88 3.2.4 Hoàn thiện chứng th thẩm định giá. 89 Kết Luận chung Tài liệu tham khảo Phụ lục Lời Mở Đầu Nền kinh tế thị trờng phát triển việc mua bán, cầm cố, chấp, đầu t, bảo hiểm, tính thuếdiễn thờng xuyên liên tục Khi đó, để thúc đẩy hoạt động diễn nhanh chóng việc xác định giá trị tài sản để thỏa mãn nhu cầu bên giao dịch vô cần thiết Do đó, nghề thẩm định giá hình thành tất yếu Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Định giá tài sản nói chung định giá bất động sản nói riêng Việt Nam mẻ Cùng với trình công nghiệp hóa, đại hóa đất nớc, nhu cầu phát triển sở hạ tầng, đô thị, nhu cầu đầu t phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên việc xác định giá trị bất động sản nhiều đa dạng Bên cạnh kinh tế thị trờng tồn cạnh tranh vô khốc liệt Chính vậy, tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp tìm cách hoàn thiện kỹ thuật định giá ĐGBĐS để đáp ứng cách tốt nhu cầu xã hội, từ tồn phát triển Xuất phát từ nhu cầu thực tế với kiến thức học tập trờng nh học tập nghiên cứu thực tế công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam Em lựa chọn đề tài : Hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá bất động sản công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam Làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa Đề tài sâu vào phân tích đánh giá thực trạng việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá bất động sản công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam năm 2009 đầu năm 2010 Từ thực trạng để đa số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá tại: Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Miền Nam trình phát triển hội nhập không ngừng nâng cao chất lợng nh mở rộng phát triển, đáp ứng tốt nhu cầu xã hội Ngoài lời nói đầu, mục lục, phụ lục, kết luận danh mục tài liệu tham khảo Nội dung chuyên đề đợc xếp thành chơng : Chơng I : Lý luận thẩm định giá bất động sản Chơng II : Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo chứng th ĐGBĐS công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam Chơng III : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam Trong trình hoàn thiện chuyên đề mình, đợc thầy cô giáo nh: Công Ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam tận tình giúp đỡ, chỉnh sửa Nhng thời gian có hạn hạn chế mặt kiến thức, ngôn ngữ, kinh nghiệm chuyên môn nên chuyên đề em không tránh khỏi thiếu sót Vì Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa bảo, giúp đỡ thầy cô nguồn lực lớn để em hoàn thiện tốt chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn! Chơng I: Lý luận thẩm định giá bất động sản 1.1 Tổng quan bất động sản thị trờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản tài sản có giá trị lớn quốc gia, t liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu sống xã hội loài ngời đảm bảo cho trình tồn phát triển Theo quy định khoản Điều 174 Bộ Luật Dân Việt Nam năm 2005: Bất động sản tài sản không di dời đợc, bao gồm: a Đất đai b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định. 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản Bất động sản bao gồm đặc điểm chủ yếu sau: Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa a) Cố định vị trí: BĐS gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, di dời đợc, ngời ta di chuyển BĐS từ nơi sang nơi khác Vì vậy, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến ảnh hởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS, tức khoảng cách BĐS đến trung tâm kinh tế, trị, văn hoá - xã hội, nh khả tiếp cận BĐS với trung tâm Mặt khác, giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trờng, nh: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện môi trờng, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS b) Tính bền vững: Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên tạo ra, loại tài nguyên đợc xem nh huỷ hoại Đồng thời, công trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm, cải tạo, nâng cấp Tính bền vững đợc xem xét góc độ kỹ thuật kinh tế Khi định giá cần phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS c) Tính khác biệt: Giữa BĐS có khác đáng kể, thực tế hai BĐS hoàn toàn giống mà chúng thờng khác vị trí, kết cấu kiến trúc, quyền tài sản, cảnh quan, môi trờng Chính khác biệt tạo chênh lệch giá lớn BĐS Vì vậy, định giá BĐS cần phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với nhau, so sánh BĐS mang tính chất tham khảo áp đặt mức giá d) Tính khan hiếm: Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí, Quan hệ cung cầu BĐS thờng cân đối theo chiều hớng cung nhỏ cầu, qua dẫn đến tình trạng đầu BĐS, lâu dài giá BĐS có xu hớng tăng lên Ngời làm công tác định giá cần phải lu ý đến đặc điểm định giá BĐS nhằm đảm bảo tính xác định giá e) Có giá trị lớn: Giá trị BĐS thờng cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn Vì vậy, hoạt động thẩm định giá phải cẩn thận, hạn chế đến mức tối đa sai số rủi ro xẩy Điều đòi hỏi nhà thẩm định giá phải am hiểu chuyên môn nghề nghiệp Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa f) Tính ảnh hởng lẫn nhau: Các BĐS thờng có tác động qua lại với có ảnh hởng tới hoạt động kinh tế - xã hội Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Khi định giá BĐS, phải tính đến khả ảnh hởng nh có công trình BĐS khác đời 1.1.1.3 Phân loại bất động sản a Theo đặc tính vật chất: Theo đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành: - Đất đai: Đó đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng - Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lới, điện thoại, cáp truyền hình, hệ thống lọc cấp thoát nớc, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hoả, + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng: điều hoà, thang máy, chống trộm tự động, - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: + Vờn lâu năm + Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao + Các công trình khai thác mỏ b Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS đợc chia thành: - Đất đai: Theo Điều 13 Luật Đất đai năm 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai đợc phân biệt thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp nhóm đất cha sử dụng - Công trình kiến trúc: Bao gồm loại: + Nhà dùng thuê để bán + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xởng, kho tàng, mặt khu công nghiệp + Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại: cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thơng mại, + Khách sạn văn phòng cho thuê Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa + Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trờng học, 1.1.2 Thị trờng bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm thị trờng bất động sản Hiện có nhiều cách hiểu khác thị trờng BĐS: - Thị trờng BĐS thị trờng nhà, đất - Thị trờng BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật thị trờng, có quản lý Nhà nớc - Thị trờng BĐS tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Nh vậy, thấy rằng: Thị trờng BĐS loại thị trờng bao gồm giao dịch BĐS đợc thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ 1.1.2.2 Đặc điểm thị trờng bất động sản Thị trờng BĐS có đặc điểm sau: -Thứ nhất: Có cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐS thờng kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý Do đó, trình giao dịch có biến động thị trờng nh thay đổi yếu tố tâm lý, việc định giá có nguy sai số lớn, rủi ro nghề thẩm định giá cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có am hiểu chuyên môn nh kinh nghiệm nghề nghiệp -Thứ hai: Thị trờng BĐS thị trờng mang tính khu vực Thị trờng BĐS đợc tạo từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa phơng với quy mô, mức độ động thái giao dịch khác Giá BĐS chịu ảnh hởng tính khu vực Vì vậy, muốn đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS cần phải gắn với điều kiện kinh tế văn hoá xã hội -Thứ Ba : Thị trờng BĐS dạng điển hình thị trờng không hoàn hảo Thị trờng BĐS dạng thị trờng không hoàn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành nh thông tin BĐS thị trờng BĐS không phổ biến, không sẵn có BĐS loại để so sánh, số lợng ngời tham gia thị trờng không nhiều Do đó, trình phân tích các chứng giao dịch cần Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu chứng giá trị thị trờng sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không -Thứ t: Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi Trên thị trờng BĐS, cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến thay đổi giá BĐS Do vậy, trình định giá cần có cân nhắc thận trọng đến đặc điểm để ớc tính cách hợp lý giá trị BĐS -Thứ năm: Hoạt động thị trờng BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nớc BĐS chủ yếu đất đai loại tài nguyên quý giá nên can thiệp Nhà nớc cần thiết nh Nhà nớc đảm bảo tính pháp lý cho BĐS, kiểm soát giao dịch thị trờng BĐS Điều đòi hỏi TĐV phải có am hiểu cập nhật cách thờng xuyên chế độ quản lý Nhà nớc BĐS trình định giá 1.1.2.3 Vai trò thị trờng bất động sản Thị trờng BĐS có vai trò quan trọng phát triển kinh tế nói chung hoạt động thẩm định giá nói riêng Có thể khái quát vai trò chủ yếu sau thị trờng BĐS: - Giống nh loại thị trờng khác, thị trờng BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng - Thị trờng BĐS nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho chủ thể kinh doanh BĐS - Thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy trình đổi hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, công trình xây dựng đặc biệt công trình công cộng sở kinh tế khác - Vận hành thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng cải tiến khoa học công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ môi trờng - Góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh, tạo sở phát triển kinh tế cách bền vững 1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Lê Duy Thành K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Khái niêm: Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Từ định nghĩa ta thấy thẩm định giá có đặc trng sau: - Thẩm định giá công việc ớc tính - Thẩm định giá hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn - Giá trị tài sản đợc tính tiền - Tài sản đợc định giá tài sản nào, song chủ yếu BĐS - Xác định thời điểm cụ thể - Xác định cho mục đích định - Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trờng 1.2.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản Theo tiêu chuẩn số 01 ban hành kèm theo định số 24/2005/QĐ-BTC tiêu chuẩn số 02 ban hành kèm theo định số số 77/2005/QĐ-BTC sở khoa học cho thẩm định giá tài sản giá trị thị trờng giá trị phi thị trờng Giá trị thị trờng: Giá trị thị trờng số tiền trao đổi ớc tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên ngời bán sẵn sàng bán với bên ngời mua sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị công khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị ép buộc Cơ sở việc xây dựng khái niệm giá trị thị trờng hay sở việc ớc tính giá trị thị trờng tài sản đó, dựa thực tế có khả trao đổi, mua bán cách phổ biến thị trờng, đợc thực tiễn kiểm chứng cách khách quan Vì vậy, giá trị thị trờng tiêu chuẩn để thẩm định giá trị tài sản Tiêu chuẩn đợc định nghĩa cách rõ ràng chặt chẽ Để đảm bảo áp dụng tiêu chuẩn cách đắn, đòi hỏi thẩm định viên phải có phân tích chi tiết thận trọng thơng vụ nhằm xác minh: mức thơng vụ hoàn thành có phải giá trị thị trờng hay không Giá trị phi thị trờng: Trên thực tế có nhiều loại tài sản cần đợc thẩm định giá nhng chúng lại đợc mua bán, chí thị trờng chúng nh công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trờng học, Để đánh giá giá trị loại tài sản này, ngời ta dựa vào yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớc tính nh gọi giá trị phi thị trờng Lê Duy Thành 10 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Tp.H Ni, ngy 22 thỏng 10 nm S: Vc 09/10/24/TS-HN 2009 CHNG TH THM NH GI Khỏch hng yờu cu TG: Tng Cụng ty C Phn Xut Khu ụng Nam Hamico a ch: ng Lờ Chõn, khu Cụng nghip Chõu Sn, thnh ph Ph Lý, tnh H Nam in thoi: 0351.3848.888 Fax: 0351.3850.869 Bt ng sn thm nh giỏ: Cụng trỡnh xõy dng, mỏy múc thit b, phng tin ti, dng c qun lý v ti sn c nh khỏc ó qua s dng a im thm nh giỏ: ng Lờ Chõn, khu Cụng nghip Chõu Sn, thnh ph Ph Lý, tnh H Nam Mc ớch thm nh giỏ: Lm c s gúp kinh doanh Thi im thm nh giỏ: Thỏng 10/2009 _ _ C s thm nh giỏ: 1.1 Cỏc cn c thm nh giỏ: Cn c Hp ng thm nh giỏ s 910/HDV-PN-HN ngy 24 thỏng 09 nm 2009 Phỏp lnh giỏ, tiờu chun, ngh nh v cỏc bn liờn quan n thm nh giỏ 1.2 Phng phỏp thm nh giỏ: Phng phỏp so sỏnh trc tip v Phng phỏp chi phớ Phỏp lý ti sn thm nh giỏ: Chi tit xem mc ph lc kốm theo c im ti sn thm nh giỏ: Chi tit xem mc ph lc kốm theo Kt qu thm nh giỏ: vt: ng Stt Tờn ti sn Giỏ tr Cụng trỡnh xõy dng nh ca vt kin trỳc 33.243.685.000 Mỏy múc thit b, phng tin ti, dng c qun lý v ti sn c nh khỏc ó qua s dng 12.011.480.000 Chi phớ n bự, san nn, lm cỏc h thng cp thoỏt nc, giao thụng ni b v cỏc chi phớ hp lý khỏc 21.624.836.000 Tng cng 66.880.000.000 Chi tit xem mc ph lc kốm theo Kt qu trờn xỏc nhn giỏ tr cho ti sn cú c im phỏp lý, c im kinh t - k thut, s lng, din tớch c mụ t chi tit ph lc ớnh kốm Nhng iu kin kốm theo v nhng hn ch ca kt qu thm nh giỏ: Chi tit xem mc ph lc kốm theo Lê Duy Thành 44 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Nhng cn lu ý : Nhng gii hn ca Chng th c nờu mt sau trang ny Chng th ny khụng cú giỏ tr thay th giy t phỏp lý chng nhn quyn s hu ti sn Chng th c phỏt hnh 04 bn chớnh: Cp cho khỏch hng 02 bn, chi nhỏnh 01 bn v lu ti SIVC 01 bn PH LC KẩM THEO CHNG TH THM NH GI (S 09/10/24/TS - HN, ngy 22 /10/2009 ca SIVC) Phỏp lý ti sn thm nh giỏ: Stt Tờn bn I Phỏp lý liờn quan n doanh nghip Giy chng Ngy 29/09/2009 nhn ng ký kinh doanh v ng ký thu cụng ty C Phn S, ngy C quan cp,xỏc nhn Ni dung Chng nhn Tng Cụng ty C Phn Xut Khu ụng Nam Hamico c phộp kinh doanh cỏc ngnh ngh sn xut thit b gia ỡnh, mua bỏn v i lý cỏc mt hng in t in lnh, nuụi trng thy sn, sn xut v gia cụng cỏc cỏc mt hng dt may, may mc Chng nhn Cụng ty TNHH ụng Nam ó ng ký mó s thu 0700212810 Giy chng Ngy 16/02/2004 nhn ng ký thu II Phỏp lý liờn quan n mỏy múc thit b T khai hng S: Cụng ty TNHH ụng Nam KCN Chõu húa nhp khu 62/NK/DT/HN Sn, Ph Lý H Nam nhp khu H thng rỳt Ngy 02/12/2008 st 1.8-2.0-2.2ly t nh nh cung cp Guangxi FangChenggang CiTy GuiFeng Trading Co,LTD, 04 Friendship road, Fangcheng Port, Guangxi, China Húa n giỏ tr S: 0053236 Cụng ty TNHH ụng Nam , ng Lờ gia tng Ngy: 19/03/2008 Chõn KCN Chõu Sn Ph Lý H Nam mua ca C.Ty TNHH u t thng mi Ngc Sn xe ụ tụ 05 ch KIA Moring LX, SK: 555443, SM 7365831 Húa n giỏ tr S: 0053718 Cụng ty TNHH ụng Nam , ng Lờ gia tng Ngy: 12/03/2008 Chõn KCN Chõu Sn Ph Lý H Nam toỏn cho Cụng ty CP TM v cụng ngh CNC-KHS, v vic mua T iu khin bự Cospy 180KVA Phũng ng ký Kinh Doanh S K Hoach v u t tnh H Nam Cc thu tnh H Nam Cc HQ tnh Thanh Húa, chi cc HQ QL KCN Tnh H Nam c im ti sn thm nh giỏ: 2.3 c im kinh t - k thut ng sn: Lê Duy Thành 45 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Stt Tờn ti sn c im hin trng kinh t k thut S lng vt A Mỏy múc thit b Dõy truyn lp rỏp iu hũa Nm s dng: 2006 Nc sn xut: Trung Quc Model: CZC-22 Cụng sut: 200sp/ngy in ỏp: 380v ; pha Nguyờn lý: Ph kin theo bng truyn vo, sau ú c tỏc phn núng v lnh + Phn núng: Hỳt chõn khụng, sc ga, theo bng truyn sn phm c chuyn vo phn th núng, sau ú úng gúi thnh phm + Phn lnh: Sn phm c th lnh, nu t tiờu chun thỡ xut kho Hin trng: ang hot ng bỡnh thng DC Mỏy úng dõy Nm s dng: 2008 Nc sn xut: Trung Quc Hiu: Semi HotoMatic Model: EXS-2006 in ỏp: 240V/50Hz ng c: 0.75Kw Chc nng: úng gúi dõy quanh hp iu hũa thnh phm bo qun Hin trng: ang hot ng bỡnh thng Chic Xe ti BKS 90T-3939 Nm s dng: 2007 Xut x: Trung Quc Hiu: OFAC (Cu Long Moto) BKS: 90T-3939 SM: E02D1702119 SK: 000003 Loi xe: ễ tụ ti thựng cú mui ph Hin trng: ang hot ng bỡnh thng Chic Kt qu thm nh giỏ: 3.1 Mỏy múc thit b, phng tin ti ó qua s dng: vt: ng Stt Tờn ti sn SL vt n giỏ Thnh tin A Mỏy múc thit b Dõy truyn lp rỏp iu hũa DC 399.923.937 399.923.937 Mỏy úng dõy Chic 16.729.335 16.729.335 Xe ti BKS 90T-3939 Chic 206.640.000 206.640.000 3.5 Kt qu thm nh giỏ: Lê Duy Thành 46 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa vt: ng Stt Tờn ti sn Giỏ tr 12.011.480.000 Mỏy múc thit b, phng tin ti, dng c qun lý v ti sn c nh khỏc ó qua s dng Cng 66.880.000.000 (Bng ch: Sỏu mi sỏu t tỏm trm tỏm mi triu ng) Nhng iu kin v hn ch kốm theo kt qu thm nh giỏ: 4.1 Nhng iu kin kốm theo kt qu thm nh giỏ: Kt qu thm nh giỏ trờn ch xỏc nhn giỏ tr th trng cho ti sn cú c im phỏp lý, c im kinh t - k thut v hin trng, s lng, din tớch c Mụ t c tớnh chi tit nh trờn theo yờu cu thm nh giỏ ca Tng Cụng ty C Phn Xut Khu ụng Nam Hamico ti thi im v a im thm nh giỏ Mc giỏ nờu trờn l mc giỏ trn (max) lm c s gúp kinh doanh 4.2 Nhng hn ch ca kt qu thm nh giỏ: Giỏ tr ti sn thm nh giỏ nờu trờn ch c xỏc nhn cỏc bờn tham gia giao dch hon thnh cỏc ngha v v phỏp lý, ti chớnh i vi Nh nc cng nh cỏc bờn liờn quan bao gm (nhng khụng hn ch): cỏc khon thu phi np, hp ng kinh t, biờn bn nghim thu, lý hp ng v.v Mc giỏ nờu trờn ch c xỏc nhn ti thi im thm nh giỏ, vi cỏc chớnh sỏch qun lý ca Nh Nc hin ti cú liờn quan Trng hp cỏc chớnh sỏch qun lý ca Nh Nc thay i cú th lm cho mc giỏ ti sn thay i Thụng tin giỏ nờu trờn c ngh vi khỏch hng iu kin hn ch bi cỏc thụng tin m SIVC thu thp c ti thi im thm nh giỏ lm c s xỏc thm nh giỏ tr ca ti sn phc v mc ớch thm nh giỏ Lê Duy Thành 47 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa 2.3 Thành công, tồn nguyên nhân tồn Lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá MMTB SIVC 2.3.1 Thành công Lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá MMTB SIVC Thứ nhất: Thờng xuyên nắm bắt, cập nhập đầy đủ văn liên quan đến định giá BĐS Trên sở quy định cụ thể đó, công ty vận dụng vào thực tế cách linh hoạt, phù hợp với tình hình thực tế cụ thể BĐS Thứ hai: Việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS SIVC kháI quát đợc toàn nội dung việc quy định lập hồ sơ, báo cáo chứng th định giá đợc quy định theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 Thứ ba: Việc lựa chọn phơng pháp thẩm định giá phù hợp loại BĐS từ phát huy hết u điểm phơng pháp BĐS Thứ t: Thông tin BĐS định giá nh thông tin thị truờng, BĐS so sánh đợc thu thập cách đầy đủ Hầu nh tất thông tin liên quan đến BĐS nh ảnh hởng đến công việc định giá đợc thu thập xử lý Thứ năm: Kết thẩm định đợc lựa chọn sở phân tích, tính toán liệu cách chặt chẽ có độ tin cậy cao, mang tính thuyết phục cao 2.3.2 Tồn nguyên nhân tồn việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th TĐG 2.3.2.1 Một số tốn chủ yếu lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS SIVC Thứ : Việc áp dụng văn pháp luật liên quan đến thẩm định giá nhiều bất cập, ảnh hởng đến việc lựa chon nh tiến hành thẩm định giá BĐS Thứ hai: Báo cáo chứng th thẩm định giá sơ sài Tuy nội dung đầy đủ nhng nêu đợc mặt chung chung mà cha vào cụ thể vấn đề Điều làm cho báo cáo chứng th định giá mang tính thuyết phục không cao Thứ ba: Việc áp dụng văn pháp lý đợc áp dụng trình định giá không nêu rõ đầy đủ tất văn đợc nhà nớc bộ, quan ngang nh quyền địa phơng ban hành Thứ t: Hình thức trình bày báo cáo nh chứng th định giá BĐS cha đợc khoa học gây khó hiểu nh khó đọc cho ngời sử dụng 2.3.2.2 Nguyên nhân tồn tại.trong lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS SIVC Lê Duy Thành 48 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Thứ nhất: Hệ thống văn liên qua đến công tác quản lý BĐS nhiều bất cập BĐS Việt Nam liên qua đến nhiều quan , quan có cách quản lý khác dẫn đế quản lý chồng chéo lên Điều gây nhiều khó khăn định giá Thứ hai: Bản thâm BĐS phức tạp gây khó khăn trình thu thập liệu nh áp dụng phơng pháp định giá để phát huy hết hiệu Th ba: Chi nhánh thành lập gặp nhiều khó khăn về; Cơ sở vật chất, máy móc trang thiết bị phục vụ cho công việc nh tìm kiếm khách hàng thị trờng Hà Nội tỉnh phía bắc Th t: Quá trình định giá bất động sản cụ thể đợc hiểu trình định giá viên sử dụng tất kiến thức, hiều biết họ thị trờng kết hợp với phơng pháp định gía phù hợp để xác định gía trị bất động sản cần định giá Đây quy trình phức tạp để thực tốt quy trình yêu cầu đặt ngời định giá phải có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm làm việc thực tế Việt Nam, số lợng nhân viên làm việc lĩnh vực thẩm định giá đợc tài cấp thẻ thẩm định giá không nhiều, công ty đơn vị có số nhân viên đợc cấp thẻ nhiều nớc Đây u điểm góp phần không nhỏ đến thành công công ty Bên cạnh mặt tích cực đó, lực lợng nhân viên công ty nhiều hạn chế sau: + Hạn chế công tác quản lý nhân viên nguyên nhân gián tiếp ảnh hởng đến chất lợng định giá công ty Những hạn chế cụ thể thể mặt sau: - Số lợng nhân viên phòng định giá Bất động sản ít, có nhân viên Điều dẫn đến tợng thời điểm có nhiều khách hàng tìm đến công ty yêu cầu định giá bị chồng chéo cán nhiều thời gian để tìm hiểu kỹ bất động sản định giá nh thời gian để tiến hành thu thập phân tích thông tin - Việc bố trí, phân công công việc cho họat động định giá cha hợp lý cha rõ rang Điều ảnh hởng không nhỏ đến tinh thần làm việc cán bôn nhân viên công ty - Tiềm thân công ty trớc trung tâm thẩm định giá trực thuộc tài chính, hoạt động dới hình thức đơn vị hành nghiệp trực thuộc tài thời gian ảnh hởng đến tác phong làm việc mang nặng tính quan liêu bao cấp, thờ ơ, Lê Duy Thành 49 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Tóm lại: Toàn chơng hai nêu lên đợc thực trạng công việc thẩm định giá nói chung đặc biệt trọng vào công tác lậop hồ sơ, báo cáo chứng th thâm định giá BĐS Từ thực trạng em rút đợc thành công, tồn nh nguyên nhân tồn Đó sở để tiến hành bớc hoàn thiệp việc lập hồ sơ báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS Chơng III Giải pháp hoàn thiện hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam 3.1 Định hớng phát triển SIVC thời gian tới Định giá bất động sản nh thị trờng bất động sản Việt Nam thời kỳ độ từ quản lý thiếu tập trung sang tập trung Trong giai đoạn bên cạnh hạn chế thị trờng bất động sản tồn hoạt động định giá BĐS Những tồn tạo cản trở hoạt động định giá BĐS công ty nói riêng tổ chức định giá nói chung Trong năm tới nhằm khắc phục khó khăn nh hạn chế tồn nội bộ, ban lãnh đạo công ty đa số định hớng phát triển nh sau: - Thực tốt nhiệm vụ trọng tâm là: Thẩm định giá, làm tốt công tác Marketing, công tác tiếp cận thị trờng Ngoài có kế hoạch, hợp phòng ban Hợp tác với quan ban ngành địa bàn Hà Nội tỉnh phía Bắc để mở rộng thị trờng - Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ nhằm đáp ứng tốt công việc đợc giao - Thực hợp đồng thẩm định giá thủ tục, quy trình mà lãnh đạo Công ty lãnh đạo SIVC-HN đề Năm 2010 phấn đấu đạt Doanh thu tăng lên tỷ Lê Duy Thành 50 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa - Phấn đấu cuối năm 2010 phòng BĐS đạt thành tích hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, cán nhân viên phòng đợc Bộ Tài Chính cấp khen Một đồng chí đợc danh hiệu Chiến sĩ thi đua Ngành Tài Chính toàn thể nhân viên phòng đợc Công ty tặng Bằng khen chiến sĩ thi đua cấp sở 3.2 Một số giảI pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo chứng th thẩm định giá BĐS sivc 3.2.1 Nâng cao chất lợng số lợng nguồn nhân lực SIVC Định giá BĐS lĩnh vực đòi hỏi nhiều kiến thức lĩnh vực chuyên môn nh lĩnh vực thẩm định giá Ngoài để làm tốt cần phải có nhiều kinh nghiệm nh kỹ sử lý thông tin, kỹ phân tích dự báo, hiểu biết phong thủy Vì phảp không ngừng nâng cao hoàn thiện chất lợng nhân viên điều cần thiết Để làm đợc điều cần phải: Thứ nhất: Thờng xuyên tạo điều kiện cho nhân viên công ty cập nhập thờng xuyên đầy đủ văn quy phạm pháp luật có liên qua đến lĩnh vực định giá, văn tác động trực tiếp gián tiếp tới giá trị BĐS Thứ hai: Tổ chức đào tạo nâng cao chất lợng chuyên môn cho nhân viện tất lĩnh vực liên quan đến BĐS Thứ ba: Tạo môi trờng làm việc động, sáng tạo từ làm cho nhân viên phát huy hết khả mình, hăng say, sáng tạo, nhiệt tình với công việc Thứ t: Quy định trách nhiêm rõ ràng cá nhân để từ họ cố gắng phấn đấu công việc, tránh tình trạng ỷ lại 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin Thông tin vô quan trọng lĩnh vực thẩm định giá Chất lợng thông tin cao khả tính thuyết phục kết thẩm định giá lớn Để thu thập thông tin cách đầy đủ có chất lợng thì: Thứ nhất: Phải làm tốt bớc khảo sát trờng thu thập thông tin 1) Khảo sát trờng thì: Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế bất động sản so sánh với vị trí đồ địa chính, mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản + Chi tiết bên bên bất động sản, bao gồm: diện tích đất công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng (cấp thoát nớc, viễn thông, Lê Duy Thành 51 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa điện, đờng), loại kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời, tình trạng tu, sửa chữa + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo chủ đầu t, nhà thầu xây dựng công trình - Trong trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo dạng (tòan cảnh, chi tiết), hớng khác 2) Thu thập thông tin Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trờng, thẩm định viên phải thu thập thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập tài sản so sánh - Các thông tin yếu tố cung - cầu, lực lợng tham gia thị trờng, động thái ngời mua - ngời bán tiềm - Các thông tin tính pháp lý tài sản - Các số liệu kinh tế xã hội, môi trờng, yếu tố tác động đến giá trị, đặc trng thị trờng tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc khu vực lân cận - Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng) - Để thực thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa; giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lợng giao dịch) thông qua vấn công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng; thông tin báo chí (báo viết, nói, hình) địa phơng, trung ơng quan quản lý nhà nớc thị trờng tài sản; thông tin văn thể tính pháp lý quyền chủ tài sản, đặc tính kinh tế, kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin báo cáo thẩm định giá phải đợc kiểm chứng để bảo đảm độ xác thông tin Thứ hai: Khi thu thập đánh giá thơng vụ so sánh cần phải trả lời 17 câu hỏi: Thơng vụ có thật không? Lê Duy Thành 52 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Thời điểm thực thơng vụ? Giới thiệu quảng cáo tài sản có xác không? Phơng thức bán đấu giá hay thoả thuận? Đấu giá có đông ngời đến dự có tính cạnh tranh không? Tại ngời bán định bán, ngời mua định mua? Ngời mua có cân nhắc đến việc mua BĐS khác trớc định mua BĐS không? Ngời mua có quen thuộc địa hình kông? Điều ảnh hởng hành vi mua BĐS ngời mua? 10 Ngời mua định trả nh nào? 11 Giá mua có phải giá định trả không? 12 Ngời mua có hài lòng với việc mua BĐS không? 13 Ngời mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS hay BĐS tơng tự không? 14 Ngời mua mong đợi từ việc kinh doanh gì? 15 Ngời mua có lợi từ việc nhận t vấn chuyên nghiệp? 16 Ngời mua có nhận thức đợc ảnh hởng quy hoạch đến BĐS không? 17 Những hạn chế việc sử dụng, xây dựng quyền lại đất ngời khác BĐS? Thứ ba: Cần phải xây dựng nguồn sở liệu cho lần định giá sau Sau thơng vụ định giá, thông tin thu thập đợc phải đợc lu trữ cẩn thận nguồn thông tin sau cần thiết Điều làm giảm thời gian nh công sức trình thu thập thông tin 3.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá Thứ nhất: Trong báo cáo thẩm định giá phần sở pháp lý phải nêu hết tất văn pháp lý liên quan đến định giá nh nhng văn pháp lý liên quan đến BĐS nhà nớc, nh quyền địa phơng ban hành Thứ hai: Phải nêu cách rõ ràng đầy đủ lý thuyết mang tính lý luận cho trình định giá nh: - Cơ sở giá trị thị truờng - Nguyên tắc sử dụng cao tối u, dự kiến lợi ích tơng lai, thay thế, đóng góp, cung cầunh Lê Duy Thành 53 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa - Phơng pháp so sánh, phơng pháp chi phí dựa sở nào? Kỹ thuật đánh giá nh Thứ ba: Bảng điều chỉnh giá trị BĐS so sánh so với BĐS mục tiêu cần đa vào nội dung phơng pháp so sánh không nên để phần phụ lục Thứ t: Sau thu thập đợc thông tin BĐS so sánh cần phải lập bảng so sánh giống khác chúng dựa mặt cụ thể Có thể theo mẫu sau: Khác Các tiêu so BĐS cần SS SS SS TT Giống sánh thẩm định Vị trí Mặt tiền Hồ sơ pháp lý Hình dạn Công trình XD Môi trờng sống Quy hoạch Mô trờng KD Hạ tầng KT 10 Hạ tầng XH 11 An ninh 12 Giao thông 13 Phong thủy Thứ năm: Các nội dung chi tiết đặc điểm BĐS, tính giá trị BĐS, điều khoản kèm theo hạn chế kết thẩm định trình bày vào nội dung báo cáo không nên để phần phụ lục nh Thứ sáu: Trong báo cáo chứng th định giá BĐS phải nêu rõ phụ lục bao gồm Nh giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy phép xây dựng, hình ảnh kèm theo 3.2.4 Hoàn thiện chứng th thẩm định giá: Về nội dung nh hình thứ cha đợc phù hợp cho Vì chứng th sử dụng mẫu sau: CộNG HòA Xã HộI CHủ NGHĩA VIệT NAM Số /TĐG CT Độc lập - Tự - Hạnh phúc Lê Duy Thành 54 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa (kí hiệu DN, tổ chức thẩm định giá) , ngày tháng năm CHứNG THƯ THẩM ĐịNH GIá Kính gửi: Theo đề nghị ông/bà/ doanh nghiệp văn số ngày việc thẩm định giá Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm thẩm định giá (ngày tháng năm ) Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ chủ yếu để thẩm định giá) - Căn hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày tháng năm Uỷ ban Nhân dân tỉnh cấp cho - Giấy phép xây dựng số ngày (nếu có) - Bản vẽ hoàn công (nếu có) - Hồ sơ toán công trình (nếu có) - Những pháp lý khác Thực trạng đất, nhà, 4.1 Đất: - Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hớng - Diện tích: tổng diện tích, diện tích phần, kích thớc chiều - Tình trạng pháp lý 4.2 Nhà: - Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng - Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn nhà phận (móng, tờng, mái ) - Thực trạng: mô tả chi tiết phận cấu thành nhà (nền, tờng, mái, cửa, công trình phụ, ban công ): loại vật liệu, thiết bị đợc sử dụng, tình trạng thực tế phận 4.3 Tài sản: - Các thống số kỹ thuật, thực trạng tài sản Lê Duy Thành 55 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa - Tính pháp lý tài sản Phơng pháp thẩm định giá: Sử dụng phơng pháp Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ông/bà/ công ty cung cấp, qua khảo sát thực tế trờng; với phơng pháp thẩm định giá đợc áp dụng tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết thẩm định giá tài sản thời điểm nh sau: Giá đất: Giá nhà: Tổng giá trị đất nhà: Làm tròn (viết chữ: đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có sở theo quy định pháp luật hành Thẩm định viên giá Giám đốc (ký tên) (ký tên, đóng dấu) Kết Luận chung Định giá tài sản nói chung định giá BĐS nghề vừa mang tính nghệ thuật, lại vừa mang tính khoa học Tính nghệ thuật thể xử lý tình huống, Lê Duy Thành 56 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa kinh nghiệm, kiến thức, đạo đức nghề nhiệp TĐV Tính khoa học thể việc áp dụng công thức tính toán, quy luật tự nhiên, xã hộiđợc sử dụng định giá Vì mà nghề định giá đợc gọi khoa học không xác nớc ta ngành hình thành bộc lộ nhiều hạn chế lý luận nh kỹ thuật định giá Trong đó, nhu cầu đòi hỏi thị trờng cao Vì để đáp ứng nhu cầu không ngừng hoàn thiện công tác định giá để đáp ứng nhu cầu tốt thị trờng Với đề tài: Hoàn thiện hồ sơ báo cáo chứng th định giá bất động sản công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam ví dụ điển hình cho công tác nghiên cứu hoàn thiện công việc thẩm định giá Do thời gian có hạn, cộng với hạn chế mặt ngôn ngữ lý luận Vì việc đa nhận xét, đánh giá thực trạng công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam nh giải pháp đa cha phải giải pháp tối u Em kính mong đợc hớng dẫn góp ý thầy cô để chuyên đề em đợc tốt Em xin cảm ơn thầy cô giáo môn định giá tài sản kinh doanh bất động sản tận tình hớng đẫn em trình hoàn thiện chuyên đề Bên cạnh đó, em xin cảm ơn công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam tạo điều kiện gúp đỡ, nh hớng dẫn tận tình em thực tập tốt Em Xin chân Thành Cản ơn ! Tài liệu tham khảo Bộ Môn Định Giá Tài Sản, Học Viện Tài Chính Bài giảng gốc môn Kinh doanh bất động sản, 2006 Bộ Tài Chính, ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, định số 24/2005, 77/2005, 192/2008 Công ty SIVC, kiến thức chuyên môn định giá bất động sản, SIVC 2008 TS Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Nhà Xuất Bản Thông Kê, 2006 Đoàn Xuân Trờng,Tuyển tập phơng pháp thẩm định giá trị tài sản, nhà suất khoa học kỹ thuật ,2007 Lê Duy Thành 57 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa Các văn pháp lý liên quan đến định giá BĐS nh: Pháp lệnh giá, luật đất đai, luật xây dựng, luật dân s, luật kinh doanh BĐS Website : http://Thamdinhgia.org/ http://www.sivc.com.vn/ Lê Duy Thành 58 K43/16.01 [...]... định giá tại công ty Cổ Phần Thông Tin Và Thẩm Định Giá Miền Nam Chơng II Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng th ĐGMMTB tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam 2.1 Giới thiệu về công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của trung tâm thẩm định giá Miền Nam Đợc thành lập vào ngày 9 tháng 9 năm 1999 theo quyết định của Trởng Ban Vật giá. .. Chính Phủ Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam( tên viết tắt là SIVC) tiền thân là Trung tâm và Thẩm định giá Miền Nam- đơn vị thẩm định trực thuộc Bộ tài chính Đợc thành lập và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm 1999, SIVC hiện nay là đơn vị cung cấp dịch vụ Chuyên ngành thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam Tên công ty: CÔNG TY Cổ PHầN THÔNG TIN Và THẩM ĐịNH GIá MIềN NAM( viết... thông tin Bớc 4: Phân tích thông tin Bớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bớc 6: Lập báo cáo và chứng th định gia 1.5 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS 1.5.1 Khái niệm: Báo cáo kết quả thẩm định giá: Là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản. .. chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá đợc lu tại nơi ban hành chứng th thẩm định giá 6 Hồ sơ thẩm định giá đợc lu giữ trong thời hạn 10 năm 1.5.2.3 Chứng th thẩm định giá 1 Chứng th thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản 3 Hình thức và nội... liên quan đến tài sản cần thẩm định giá (nếu có) Lê Duy Thành 29 K43/16.01 Học Viện Tài Chính Chuyên Đề Cuối Khóa - Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo - Chứng th thẩm định giá - Biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giữa doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và khách hàng 5 Hồ sơ thẩm định giá đợc lu giữ tại nơi lu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Trờng hợp... nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản 1.5.2 Nội dung của báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng th thẩm định giá BĐS: 1.5.2.1 Báo cáo thẩm định giá BĐS Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tợng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của... thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá: Là các tài liệu có liên quan đến công việc thẩm định giá trị tài sản do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lu trữ trong quá trình thực hiện thẩm định giá Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá đợc thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành Chứng th thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm. .. thẩm định giá - Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lợng công việc thẩm định giá - Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá 4 Nội dung hồ sơ thẩm định giá: Nội dung hồ sơ thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá và loại hình tài sản cần thẩm. .. định giá 1 Thẩm định viên có trách nhiệm thu thập và lu trong hồ sơ thẩm định giá những tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến quá trình thẩm định giá BĐS đủ để: a Làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình về mức giá thể hiện giá của BĐS cần thẩm định b Chứng minh rằng quá trình thẩm định giá đã đợc thực hiện theo đúng hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (hoặc Tiêu chuẩn thẩm định giá. .. định giá và loại hình tài sản cần thẩm định giá Nội dung cơ bản hồ sơ thẩm định giá bao gồm: - Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lu trữ - Những thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định - Th mời thẩm định - Hợp đồng thẩm định ký kết giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng - Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan - Những ý kiến trng cầu