CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƯ THÀNH THỦY CHỦ ĐẦU TƯ ĐỊA ĐIỂM : CÔNG TY TNHH THÀNH THỦY : PHƯỜNG 16, QUẬN 8, TP.HỒ CHÍ MINH Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƯ THÀNH THỦY CHỦ ĐẦU TƯ KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƯ THÀNH THỦY ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN ANH QUÂN NGUYỄN VĂN MAI Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 MỤC LỤC I.1 Giới thiệu chủ đầu tư I.2 Mô tả sơ dự án IV.2 Điều kiện tự nhiên 19 IV.3 Dân cư 20 IV.4 Giao thông 20 V.1 Lý cần thiết phải lập quy hoạch 21 VI.1 Đánh giá tác động môi trường 25 VI.1.1 Giới thiệu chung 25 VI.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 25 VI.2 Tác động dự án tới môi trường 26 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư .30 VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư .30 VII.3 Tổng chi phí ban đầu 31 VII.3.1 Chi phí xây lắp .31 Đối với hạng mục chi phí chủ đầu tư sử dụng hình thức giao thầu xây dựng trọn gói 31 VII.3.2 Chi phí quản lý dự án 31 Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư 31 Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công dự toán xây dựng công trình 31 Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng; .31 Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ quản lý chi phí xây dựng công trình; 31 Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường công trình; .31 Chi phí tổ chức nghiệm thu, toán, toán hợp đồng; toán, toán vốn đầu tư xây dựng công trình; 31 Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình; .31 Chi phí khởi công, khánh thành; 31 Chi phí tổ chức thực số công việc quản lý khác 31 VII.3.3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 31 Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế sở; 31 Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế vẽ thi công; 31 Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình; .31 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng công trình; 31 Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng; 31 Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng giám sát lắp đặt thiết bị; 31 Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng; .32 Chi phí tư vấn quản lý dự án; .32 Chi phí thực công việc tư vấn khác .32 VII.3.4 Chi phí khác 32 Chi phí thẩm tra phê duyệt kết đấu thầu gói xây lắp 32 Chi phí bảo hiểm công trình; 32 Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư; 32 Các khoản phí lệ phí theo quy định; .32 VII.3.5 Dự phòng phí 32 VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 35 VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn 35 Cấu trúc vốn đầu tư ban đầu sau: 35 ĐVT: 1,000 đ 35 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động 35 VIII.3.1 Chi phí lãi vay .35 VIII.3.2 Chi phí kinh doanh 38 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ 40 IX.1 Phân tích doanh thu 40 IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính toán .40 Thời gian hoạt động kinh doanh dự án 10 năm tháng, 2014 40 Vốn chủ sở hữu 70%, vốn vay 30%; 40 Doanh thu dự án từ bán hộ nhà liên kế, dịch vụ hậu 40 Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí quảng cáo, bán hàng chi phí khác 40 Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 18.5%/năm; .40 Thời hạn trả nợ 34 quý 40 Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% 40 IX.1.2 Doanh thu dự kiến 40 IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án 41 IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội .43 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Tên công ty : Công ty TNHH Thành Thủy  Địa : 307/6 Nguyễn Văn Trỗi, P.1, Q.Tân Bình, Tp.Hồ Chí Minh  Giấy phép ĐKKD : 0301450718  Ngày đăng ký lần : 04 tháng 01 năm 1992  Ngày đăng ký lần : 13 tháng 02 năm 2012  Đại diện pháp luật : Ông Nguyễn Anh Quân I.2 Mô tả sơ dự án  Tên dự án : Khu nhà chung cư Thành Thủy  Địa điểm xây dựng : Phường 16 Quận  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng I.3 Căn pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ;  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;  Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 19/8/2005 Bộ Xây dựng hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM  Quyết định số 21/2005/QĐ-BSD ngày 22/7/200 Bộ Xây dựng ban hành hệ thống ký hiệu vẽ đồ án quy hoạch xây dựng ;  Quyết định số 137/2005/QĐ-UBND ngày 2/8/2005 Ủy ban Nhân dân thành phố thẩm quyền thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đề án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị xây dựng điểm dân cư nông thôn;  Quyết định số 6859/QĐ-UB-QLĐT ngày 21/12/1998 Ủy ban Nhân dân thành phố phê duyệt quy hoạch chung cư quận 8;  Quyết định số 2674/QĐ-UBND ngày 21/6/2007 Ủy ban Nhân dân thành phố phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung quận đến 2025 ;  Quyết định số 15039/KTST-QH ngày 16/12/1999 Kiến trúc sư trưởng thành phố (Nay Sở Quy hoạch Kiến trúc) phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư Rạch Năng phường 16 quận 8;  Quyết định số 5458/QĐ-UB ngày 03/11/2004 Ủy ban nhân dân thành phố việc cho công ty TNHH Thành Thủy chuyển quyền sử dụng đất phường 16 quận để đầu tư xây dựng khu nhà ở;  Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu dân cư phường 16 Ủy ban nhân dân quận phê duyệt theo Quyết định số 8555/QĐ-UBND ngày 31/12/2007;  Văn số 5036/KQTĐ-SQHKT ngày 10/12/2007 Sở Quy hoạch Kiến trúc thẩm định Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phường 16 quận 8;  Văn số 829/KTST-QH Kiến trúc sư trưởng thành phố (nay Sở Quy hoạch Kiến trúc) việc thỏa thuận quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu nhà chung cư Công ty TNHH Thành Thủy phường 16 quận 8;  Văn số 1612/QHKT-QH ngày 8/5/2003 Sở Quy hoạch Kiến trúc việc có ý kiến rà soát quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu nhà chung cư Thành Thủy Công ty TNHH Thành Thủy phường 16 quận 8;  Văn số 3890/QHKT-BD91 ngày 28/12/2004 Sở Quy hoạch Kiến trúc việc ý kiến quy hoạch kiến trúc cho khu đất phường 16 quận Công ty TNHH Thành Thủy;  Văn số 7260/UBND-ĐT ngày 30/8/2005 Ủy ban nhân dân quận việc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt quy hoạch Khu nhà chung cư Thành Thủy phường 16 quận 8;  Văn số 4913/QHKT-QHKTT ngày 3/12/2007 Sở Quy hoạch Kiến trúc việc có ý kiến quy hoạch kiến trúc cho khu đất phường 16 quận Công ty TNHH Thành Thủy;  Văn số 1820/KQTĐ-SQHKT ngày 23/5/2008 Sở Quy hoạch Kiến trúc kết thẩm định Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 Khu nhà chung cư Thành Thủy Công ty TNHH Thành Thủy phường 16 quận 8; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG II.1 Tình hình kinh tế Tp.HCM quý 1/2012 Tổng sản phẩm địa bàn (GDP) quí I/2012 đạt 99,384 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 7% so với quý I/2011 (quí I/2011 tăng 10.3%) Khu vực dịch vụ tăng 7.5%, đóng góp 4.37 điểm phần trăm mức tăng trưởng; khu vực công nghiệp xây dựng tăng 6.3% (công nghiệp tăng 9.6%, xây dựng 2.2%), đóng góp 2.59 điểm phần trăm; khu vực nông lâm thủy tăng 4.5% đóng góp 0.04 điểm phần trăm mức tăng trưởng chung Tổng sản phẩm địa bàn (GDP) Khu vực nông, lâm, thủy sản đạt 973 tỷ đồng chiếm 1% tăng 4,5% (quý I/2011 tăng 4,2%); khu vực công nghiệp - xây dựng 41,252 tỷ đồng chiếm 41.5%, tăng 6.3% (quý I/2011 tăng 10.9%); khu vực dịch vụ 57,159 tỷ đồng, chiếm 57.5%, tăng 7.5% (quý I/2011 tăng 10%) Trong đó: ngành vận tải bưu viễn thông tăng 7.9%, ngành thương mại tăng 9.1%, ngành khách sạn nhà hàng tăng 0.5% Chỉ số phát triển sản xuất công nghiệp ba tháng tăng 2.7% so kỳ Trong công nghiệp chế biến tăng 3.4% Giá trị sản xuất xây dựng quý địa bàn thành phố ước thực 26,625.3 tỷ đồng, tăng 10.1% so với kỳ năm trước Trong đó: kinh tế nhà nước đạt 2,001.6 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 7.5% tăng 22.7%; kinh tế nhà nước đạt 22,505.6 tỷ đồng, chiếm 84.5%, tăng 11%; khu vực có vốn đầu tư nước đạt 2,118.1 tỷ đồng, chiếm 8%, tăng 8% so kỳ Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp thủy sản ước đạt 2,390.3 tỷ đồng (giá thực tế) quí I, tăng 5% so quí I/2011 Giá trị sản xuất nông nghiệp quý I đạt 1,964.9 tỷ đồng (giá thực tế) chiếm 82.2% giá trị sản xuất nông lâm thủy sản, tăng 3.6% so kỳ Trong đó: trồng trọt 728.8 tỷ đồng, chiếm 37.1%, tăng 3.2%; chăn nuôi 1,051.8 tỷ đồng chiếm 53.5%, tăng 4% Giá trị sản xuất trồng trọt quý I tăng 3.2% so kỳ Diện tích gieo trồng lúa đông xuân đạt 5,730 ha, tăng 5% so kỳ (riêng Củ Chi 4,696 ha) Giá trị sản xuất ngành chăn nuôi quý I đạt 1,051.8 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 4% so kỳ; Giá trị sản xuất lâm nghiệp quý I đạt 22.8 tỷ đồng (giá thực tế), xấp xỉ kỳ Giá trị sản xuất thủy sản quí I/2012 ước đạt 402.6 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 9.7% so với quí I/2011 Tổng sản lượng thủy sản quý I ước thực 8,718 tấn, tăng 3.2% so kỳ Sản lượng nuôi trồng ước đạt 4,425 tăng 15.3% Sản lượng khai thác ước đạt 4,293 tấn, giảm 6.8% Tổng vốn đầu tư xây dựng địa bàn quý ước thực 14,532 tỷ đồng, tăng 8.7% so với quí I/2011 (quý 1/2011 tăng 12.5%) Vốn xây dựng thuộc ngân sách thành phố quý ước thực 2,225.3 tỷ đồng, tăng 5% so với kỳ Cấp thành phố ước thực 1,292.5 tỷ đồng, chiếm 58%; cấp quận huyện ước thực 932.8 tỷ đồng, chiếm 42% tháng đầu năm, toàn thành phố có 4,286 giấy phép với diện tích sàn 748.7 ngàn m2 nhà tư nhân riêng lẻ cấp phép xây dựng sửa chữa Trong cấp cho xây dựng 3,783 giấy phép, với diện tích 702 ngàn m 503 giấy phép sửa chữa lớn, với diện tích 46.7 ngàn m2 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM So với kỳ 88% giấy phép (-535) 80% diện tích (-76.5 ngàn m2) Từ đầu năm đến ngày 15/3, có 59 dự án có vốn nước cấp phép với tổng vốn đầu tư đăng ký 39 triệu USD Qui mô vốn dự án nhỏ, 15/59 dự án có vốn đầu tư 100 ngàn USD Hình thức đâu tư liên doanh có 13 dự án vốn đầu tư 6.7 triệu USD, 100% vốn nước có 46 dự án với vốn đầu tư 32.3 triệu USD Chia theo đầu tư: Ngành công nghiệp dự án, vốn đầu tư 15.5 triệu USD Ngành xây dựng dự án, vốn đầu tư 3.6 triệu USD Ngành thương nghiệp 20 dự án vốn đầu tư 12 triệu USD Ngành kinh doanh bất động sản dịch vụ tư vấn 23 dự án vốn đầu tư 7.1 triệu USD,… 19 dự án điều chỉnh vốn, số vốn đầu tư tăng 20.4 triệu USD Tổng vốn đầu tư cấp điều chỉnh đến 15/3 đạt 59.4 triệu USD 10 dự án giải thể chuyển tỉnh thành khác với vốn đầu tư 50.1 triệu USD, riêng dự án công ty Căn hộ Hàn Quốc có số vốn 43.7 triệu USD Số dự án hiệu lực hoạt động đến ngày 15/3 4,186 dự án với vốn đầu tư 31,586.8 triệu USD, tăng 310 dự án tăng 1,864.3 triệu USD vốn đầu tư so với kỳ năm 2011 Tổng mức bán lẻ doanh thu dịch vụ địa bàn thành phố tháng ước đạt 43,581 tỷ đồng, tăng 4.4% so với tháng trước, khu vực kinh tế có vốn nước có mức tăng thấp (+2.8%) So với tháng 3/2011, tổng mức bán lẻ hàng hoá dịch vụ tăng 20.4% Trong doanh thu du lịch (bao gồm du lịch lữ hành khách sạn) tăng 32.8% Dự ước quí I, tổng mức bán lẻ hàng hoá doanh thu dịch vụ đạt 128,749 tỷ đồng, tăng 21% so với quí I/2011 (cùng kỳ năm trước tăng 20.4%) Kinh tế nhà nước 28,155 tỷ đồng, tăng 15.5% Kinh tế nhà nước 96,994 tỷ đồng, tăng 22.8%; Kinh tế có vốn đầu tư nước 3,601 tỷ đồng, tăng 18.4% Nếu loại trừ yếu tố biến động giá, tổng mức bán lẻ hàng hóa dịch vụ quý I/2012 tăng 5.7% so với kỳ năm trước (quý I/2011 tăng 9.7%) Giá tiêu dùng tháng tăng 0.12% so với tháng 2, mức tăng thấp tính từ tháng 9/2010 đến Mức tăng thấp chủ yếu nhóm: “hàng ăn dịch vụ ăn uống giảm 0.74%”, “nhóm đồ uống thuốc lá”, giảm 0.25%; nhóm hàng lại tăng với mức tăng không đáng kể Trong tháng có đợt điều chỉnh tăng giá xăng dầu ga chất đốt nên nhóm “nhà ở, điện nước, chất đốt VLXD” tăng tới 2.51% ảnh hưởng đến mức tăng chung Giá hàng thực phẩm giảm, thịt heo giảm 5,09% Ngoài số mặt hàng thực phẩm giảm nhẹ nguồn cung cấp khá: thủy hải sản tươi sống (-0.38%); thủy hải sản chế biến (-1.71%); loại đậu hạt (-0.09%); rau loại (-4.87%); trái loại (-0.53%) Giá gas tăng bình quân 7.26% so tháng trước; nhiên liệu tăng 2.13%; Thuốc dụng cụ y tế tăng 0.80% So với tháng 3/2011, số giá hàng hóa tiêu dùng tăng 13.06% Hàng hóa thuộc nhóm “ăn dịch vụ ăn uống” tăng cao (+18.23%), nhóm “nhà ở, điện nước, chất đốt vật liệu xây dựng” (+16,13%) nhóm “giao thông” (+12,16%) So với tháng 12/2011, số giá hàng hóa dịch vụ tiêu dùng tăng 2.35% Chỉ số giá bình quân tháng đầu năm 2012 tăng 14.73% so với kỳ năm 2011 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Giá vàng xấp xỉ mức giá tháng trước, tăng 20,25% so với tháng 3/2011 Chỉ số giá USD giảm 0,9% so với tháng trước giảm 4,97% so với tháng 3/2011 Tổng kim ngạnh xuất nhập hàng hoá quí I doanh nghiệp địa bàn thành phố (không tính dầu thô) ước đạt 10,755 triệu USD, tăng 789.8 triệu USD so với quí I/2011 (tăng 7.9%) Khu vực kinh tế nước ước đạt chiếm 67.3%, tăng 6%; khu vực kinh tế có vốn nước chiếm 32.7%, tăng 12.1% Trong quí I, tổng kim ngạch xuất hàng hóa ước thực 6,249.7 triệu USD, tăng 8.6% so với quí I/2011; Loại trừ trị giá dầu thô, tổng kim ngạch xuất ước thực 4,563.4 triệu USD, tăng 8.5% Ước tính quí I kim ngạch hàng hoá nhập đạt 6,191.6 triệu USD, tăng 7.5% so với quí I/2011 Doanh thu vận tải hàng hóa quí I/2012 đạt 7,330.7 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 67.6% tổng doanh thu vận chuyển, tăng 43.2% so với kỳ năm trước Doanh thu ngành vận tải đường biển chiếm tỷ trọng 40% (cùng kỳ 40.7%) doanh thu vận chuyển hàng hóa tăng 40.6% Doanh thu vận tải hành khách quí I/2012 đạt 3,506.2 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33.4% tổng doanh thu vận chuyển, tăng 35.3% so với kỳ Thành phần kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng 71.5% doanh thu vận chuyển, tăng 42.5%, kinh tế có vốn nước tăng 19.7% Doanh thu vận tải hành khách đường chiếm 80.3% doanh thu vận tải hành khách, tăng 45.7% so quí I/2011 Tổng lượng hàng hóa thông qua cảng sông cảng biển ba tháng ước đạt 14,072.1 nghìn tấn, tăng 5.3% so với tháng kỳ năm trước; hàng hoá xuất ngoại 5,354.1 ngàn tấn, chiếm 38%, tăng 4.4%; hàng nhập ngoại 6,684 ngàn tấn, chiếm 47.5%, tăng 5.6% Doanh thu quí bưu viễn thông ước đạt 473.5 tỷ đồng, 25.2% doanh thu quí I/2011; doanh thu viễn thông chiếm 44.2%, giảm 87.5% chủ yếu thu từ thuê bao năm trước; doanh thu bưu chiếm 55.8%, tăng 28.4% so với quí I/2011 Tổng thu ngân sách Nhà nước tháng ước thực 49,969 tỷ đồng, đạt 21.4% dự toán, giảm 7.5% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 35,5%) Trong thu nội địa đạt 29,028 tỷ đồng, đạt 23.5% dự toán, giảm 4% so kỳ; thu từ dầu thô đạt 6,932 tỷ đồng, đạt 27.7% dự toán, giảm 17.3%; thu từ hoạt động xuất nhập đạt 13,500 tỷ đồng, đạt 17.1% dự toán, giảm 9.9% Thu từ doanh nghiệp nhà nước chiếm 22% tổng thu nội địa, tăng 0.4% so kỳ Trong đó: Nhà nước trung ương ước thực 3,768 tỷ đồng, tăng 1.4%; Nhà nước địa phương 2,632 tỷ đồng, giảm 1% Thu từ khu vực nhà nước 7,007 tỷ đồng, chiếm 24.1%, tăng 2.3% so kỳ Thu từ khu vực đầu tư nước đạt 6,448 tỷ đồng, chiếm 22.2%, tăng 6.7% Thu khác đạt 9,173 tỷ đồng, giảm 16.3%; thuế thu nhập cá nhân đạt 5,610 tỷ đồng, tăng 35.3% Thu ngân sách nhà nước địa phương tháng ước đạt 11,898.2 tỷ đồng, đạt 27.8% dự toán, giảm 9.7% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 39.6%) Tổng chi ngân sách địa phương (trừ tạm ứng) tháng ước thực 5,238 tỷ đồng, đạt 14% dự toán, 47.4% so kỳ Chi đầu tư phát triển ước thực 538 tỷ đồng, 7.2% so kỳ, trả lãi cho nguồn vốn vay chiếm 21.9% tổng chi đầu tư nguồn chi thực tế đầu tư cho quí I ước đạt 5.6% mức chi quí I/2011 Chi thường xuyên đạt 4,159 tỷ đồng, tăng 17.1% Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM so kỳ; đó, chi nghiệp kinh tế 212 tỷ đồng, 56.2% so kỳ; chi nghiệp giáo dục đào tạo 1,249 tỷ đồng, tăng 36.9%; chi nghiệp y tế 422 tỷ đồng, tăng 19.1%; chi quản lý hành chánh tăng 9.6%; chi đảm bảo xã hội tăng 48.3%; chi nghiệp nghiên cứu khoa học tăng 104.4% Tổng chi ngân sách nhà nước địa phương kể tạm ứng quí I ước đạt 18,137 tỷ đồng, đạt 42.4% dự toán, giảm 20.8% so kỳ (cùng kỳ năm 2011 tăng 36.7%) Tổng vốn huy động địa bàn thành phố đến cuối tháng ước đạt 904.9 ngàn tỷ đồng, tăng 1.6% so tháng trước, tăng 14.9% so kỳ Vốn huy động Ngân hàng Thương mại cổ phần chiếm 58.5% tổng vốn huy động, tăng 16.1% so kỳ Vốn huy động ngoại tệ chiếm 23.9%, giảm 5% so kỳ Vốn huy động VNĐ chiếm 76.1% tổng vốn huy động, tăng 23% so kỳ, tiền gửi tiết kiệm tăng 30.8%, chiếm 38.3% Tổng dư nợ tín dụng địa bàn thành phố đến cuối tháng ước đạt 767.3 ngàn tỷ đồng, tăng 1.8% so tháng trước, tăng 4.8% so kỳ Dư nợ tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần đạt 385.4 ngàn tỷ đồng, chiếm 50.2% tổng dư nợ, tăng 4.5% so kỳ Dư nợ tín dụng ngoại tệ đạt 207.5 ngàn tỷ đồng, chiếm 27% tổng dư nợ, giảm 0.7% so kỳ Dư nợ tín dụng VNĐ chiếm 73% tổng dư nợ, tăng 7% so kỳ Dư nợ tín dụng trung dài hạn chiếm 44%, tăng 2.3% Dư nợ tín dụng ngắn hạn tăng 6.9% so kỳ Nhìn chung thị trường chứng khoán ngày đầu tháng khởi sắc, khối lượng giá trị giao dịch tăng so tháng trước so với kỳ Tính đến ngày 15/3 tổng số chứng khoán giao dịch khớp lệnh 310 gồm 305 cổ phiếu chứng quỹ Tổng giá trị niêm yết toàn thị trường đạt 271,892 tỷ đồng, tăng 2.7% so với đầu năm, đó: cổ phiếu đạt 200,462 tỷ đồng, chiếm 73.7%, trái phiếu đạt 68,669 tỷ đồng, chiếm 25.3%, chứng quỹ đạt 2,761 tỷ đồng, chiếm 1% Giá trị thị trường chứng khoán niêm yết đạt 608,555 tỷ đồng, tăng 33.7% so đầu năm VN-index thời điểm báo cáo đạt 441.85 điểm, tăng 25.7% so đầu năm, tương ứng tăng 90.3 điểm Khối lượng giao dịch 11 ngày đầu tháng đạt 1,007.4 triệu chứng khoán, tăng 107.9% so tháng 2, bình quân phiên có 91.6 triệu chứng khoán chuyển nhượng với giá trị đạt 1,467.4 tỷ đồng Giá trị giao dịch 11 ngày đầu tháng đạt 16,141.6 tỷ đồng, tăng 115.6% so tháng trước tăng 88.2% so kỳ Trong đó: giá trị giao dịch khớp lệnh đạt 12,498.8 tỷ đồng, chiếm 77.4% tổng giá trị giao dịch, tăng 74.6% so kỳ; II.2 Tình hình xã hội Tp.HCM quý 1/2012 Từ đầu năm đến đơn vị nghệ thuật tổ chức 360 suất diễn, thu hút 330 ngàn lượt người xem Tính đến tháng có gần 200 giải thể thao phong trào tổ chức, đáp ứng nhu cầu tham gia tập luyện thi đấu thể thao người dân thành phố Thành phố đạt thành tích cao thể thao: Thi đấu nước: cử 33 HLV, 172 VĐV, chuyên gia thuộc 10 môn thể thao tham dự 11 giải toàn quốc Kết đạt 29 HCV, 17 HCB, 17 HCĐ (trong đó, giải cờ tướng hạng I đạt HCV, HCB, giải toàn đoàn) Thi đấu quốc tế: cử 11 lượt gồm 15 HLV, 54 VĐV thuộc môn thể thao Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 10 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng “Khu Nhà Chung cư Thành Thủy” lập dựa phương án hồ sơ thiết kế sở dự án sau : - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”; - Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; - Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán dự toán công trình VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích tổng mức đầu tư tính toán toàn chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu Nhà Chung cư Thành Thủy để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 30 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây lắp; Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng & chi phí khác; Dự phòng phí 5%; VII.3 Tổng chi phí ban đầu VII.3.1 Chi phí xây lắp Đối với hạng mục chi phí chủ đầu tư sử dụng hình thức giao thầu xây dựng trọn gói Gói thầu bao gồm từ khâu thiết kế, xin giấy phép, xây dựng công trình, hạng mục công trình; mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị, khâu thực thủ tục hoàn công giao hộ để bán VII.3.2 Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng V/v: Công bố Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng công trình Chi phí quản lý dự án bao gồm chi phí để tổ chức thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:  Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư  Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế vẽ thi công dự toán xây dựng công trình  Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu hoạt động xây dựng;  Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ quản lý chi phí xây dựng công trình;  Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường công trình;  Chi phí tổ chức nghiệm thu, toán, toán hợp đồng; toán, toán vốn đầu tư xây dựng công trình;  Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;  Chi phí khởi công, khánh thành;  Chi phí tổ chức thực số công việc quản lý khác VII.3.3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Bao gồm:  Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế sở;  Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế vẽ thi công;  Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;  Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng công trình;  Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng;  Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng giám sát lắp đặt thiết bị; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 31 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM  Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;  Chi phí tư vấn quản lý dự án;  Chi phí thực công việc tư vấn khác VII.3.4 Chi phí khác Chi phí khác bao gồm chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí san lấp mặt bằng, chi phí quản lý dự án chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:  Chi phí thẩm tra phê duyệt kết đấu thầu gói xây lắp  Chi phí bảo hiểm công trình;  Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư;  Các khoản phí lệ phí theo quy định; VII.3.5 Dự phòng phí Dự phòng phí 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác phù hợp với Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; ĐVT : 1,000 đ STT DIỄN GIẢI DIỆN TÍCH (M2) KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƯ THÀNH THỦY STT PHÂN BỔ CƠ CẤU 4,402 DIỆN TÍCH ĐẤT Đất giao thông 738 Đất khu chung cư 2,876 Số hộ 180 Diện tích TB hộ 100 Đất khu nhà liên kế 788 vườn Số Diện tích TB 149.79 DIỄN GIẢI DIỆN ĐƠN TÍCH GIÁ (M2) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh THÀNH TIỀN TRƯỚC THUẾ VAT THÀNH TIỀN SAU THUẾ 32 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM II III V CHI PHÍ SAN LẮP MẶT BẰNG CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG Hạ tầng giao thông, cống thoát nước Hạ tầng điện, chiếu sáng Hạ tầng viễn thông Hạ tầng cấp nước Tường rào bao quanh Hệ thống camera an ninh CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Diện tích sàn xây dựng 898.74 5,500 nhà liên kế vườn Diện tích sàn xây dựng 18,000 5,000 chung cư Tổng diện tích sàn xây 18,899 dựng TỔNG CỘNG CHI PHÍ TRỰC TIẾP - - - 18,200,000 1,820,000.00 5,200,000 5,000,000 1,500,000 2,000,000 3,500,000 1,000,000 94,943,070 20,020,000 520,000 5,720,000 500,000 5,500,000 150,000 1,650,000 200,000 2,200,000 350,000 3,850,000 100,000 1,100,000 9,494,307 104,437,377 4,943,070 494,307 5,437,377 90,000,000 9,000,000 99,000,000 113,143,07 11,314,307 124,457,37  Kết tổng mức đầu tư STT HẠNG MỤC I Chi phí xây dựng công trình Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập dự án đầu tư Chi phí khảo sát địa chất II III Chi phí thiết kế công trình Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án đầu tư Chi phí thẩm tra TKBVTC Chi phí thẩm tra dự toán công trình GT TRƯỚC THUẾ 113,143,070 ĐVT: 1,000 đ VAT GT SAU THUẾ 11,314,307 124,457,377 1,724,300 6,812,479 172,430 681,248 1,896,730 7,493,727 343,955 240,000 34,396 24,000 378,351 264,000 4,250,785 50,914 425,079 5,091 4,675,864 56,005 116,537 29,417 11,654 2,942 128,191 32,359 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 33 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Chi phí lập HSMT thi công xây dựng 106,354 10,635 116,989 Chi phí giám sát thi công xây dựng Chi phí khác 1,674,517 167,452 1,841,969 2,657,947 265,795 2,923,742 IV Chi phí kiểm toán 200,263 20,026 220,289 Chi phí thẩm tra phê duyệt toán Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường 144,823 14,482 159,305 50,000 5,000 55,000 Chi phi bảo hiểm xây dựng CHI PHÍ DỰ PHÒNGGdp = ΣGCp*5% 2,262,861 6,216,890 226,286 621,689 2,489,147 6,838,579 TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ 130,554,686 13,055,469 143,610,155 V Tổng vốn đầu tư là: 143,610,155,000 đồng (một trăm bốn mươi ba tỷ sáu trăm mười triệu trăm năm mươi lăm ngàn đồng) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 34 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Vốn tự có công ty: 100,527,108,000 đ (Một trăm tỷ năm trăm hai mươi bảy triệu trăm lẻ tám ngàn đồng) chiếm 70% tổng vốn đầu tư ban đầu Vốn vay: 43,083,046,000 đ (Bốn mươi ba triệu không trăm tám mươi ba triệu không trăm bốn mươi sáu ngàn đồng) chiếm 30% tổng vốn đầu tư VIII.2 Tiến độ sử dụng vốn Cấu trúc vốn đầu tư ban đầu sau: ĐVT: 1,000 đ STT Khoản mục chi phí Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí tư vấn Chi phí quản lý dự án Chi phí khác Dự phòng phí Cộng Thành tiền trước thuế 113,143,070 6,812,479 1,724,300 2,657,947 6,216,890 130,554,686 VAT 11,314,307 681,248 172,430 265,795 621,689 13,055,469 Thành tiền sau thuế 124,457,377 7,493,727 1,896,730 2,923,742 6,838,579 143,610,155 VIII.3 Tổng chi phí hoạt động VIII.3.1 Chi phí lãi vay Căn kế hoạch sử dụng vốn đầu tư cho dự án, công ty thống mức vốn cần vay 43,083,046,000 đ (Bốn mươi ba triệu không trăm tám mươi ba triệu không trăm bốn mươi sáu ngàn đồng), giả định Ngân Hàng chấp thuận hỗ trợ vốn vay với mức lãi suất 18.5%/năm giải ngân theo tiến độ xây dựng ( thời gian xây dựng 12 quý ân hạn trả lãi, bắt đầu quý III/2016 trả vốn gốc lãi, đến quý IV/2021 hoàn tất trả vốn gốc ) Kế hoạch vay vốn lịch trả nợ tạm tính sau:  Kế hoạch vay trả nợ STT Hạng mục Số tiền vay Lãi suất/ năm Lãi suất/ quý Thời gian vay ĐVT: 1,000 đ Đơn vị 43,083,046 Ngàn đồng 18.5% / Năm 4.63% / quý 34 Quý Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 35 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Ân hạn Thời gian trả nợ 12 Quý 22 Quý  Kế hoạch vay vốn trả lãi : ĐVT : 1,000 đ Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm 2013 Quý III Quý IV Quý IV 3,876,244 179,470 179,470 3,876,244 3,876,244 358,940 358,940 3,876,244 7,752,488 11,255,950 14,759,412 18,262,874 21,766,336 Hạng mục Quý I Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Quý I Năm 2014 Quý II Quý III 7,752,488 11,255,950 14,759,412 18,262,874 3,503,462 3,503,462 3,503,462 3,503,462 521,150 683,361 845,571 1,007,781 521,150 683,361 845,571 1,007,781 Năm 2015 Quý II Quý III Quý IV Năm 2016 Quý I Quý II 21,766,336 25,269,798 28,773,260 32,276,722 35,780,184 39,431,616 3,503,462 3,503,462 3,503,462 3,503,462 3,651,432 3,651,430 1,169,992 1,332,202 1,494,412 1,656,623 1,825,684 1,994,745 1,169,992 1,332,202 1,494,412 1,656,623 1,825,684 1,994,745 25,269,798 28,773,260 32,276,722 35,780,184 39,431,616 43,083,046  Kế hoạch trả nợ lãi: ĐVT : 1,000 đ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay Năm 2016 Quý III Quý IV Quý I Năm 2017 Quý II Quý III Quý IV 43,083,046 41,124,726 39,166,406 37,208,086 35,249,766 33,291,446 0 0 0 3,953,065 3,862,395 3,771,725 3,681,054 3,590,384 3,499,714 1,994,745 1,904,075 1,813,405 1,722,734 1,632,064 1,541,394 1,958,320 1,958,320 1,958,320 1,958,320 1,958,320 1,958,320 41,124,726 39,166,406 37,208,086 35,249,766 33,291,446 31,333,126 Quý I Năm 2018 Quý II Quý III Quý IV 31,333,126 29,374,806 27,416,486 25,458,166 0 0 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 36 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ Năm Hạng mục Nợ đầu kỳ Vay kỳ Trả nợ - Lãi vay - Vốn gốc Nợ cuối kỳ 3,409,044 3,318,374 3,227,703 3,137,033 1,450,724 1,360,054 1,269,383 1,178,713 1,958,320 1,958,320 1,958,320 1,958,320 29,374,806 27,416,486 25,458,166 23,499,846 Quý I Năm 2019 Quý II Quý III Quý IV 23,499,846 21,541,526 19,583,206 17,624,886 0 0 3,046,363 2,955,693 2,865,022 2,774,352 1,088,043 997,373 906,702 816,032 1,958,320 1,958,320 1,958,320 1,958,320 21,541,526 19,583,206 17,624,886 15,666,566 Quý I Năm 2020 Quý II Quý III Quý IV 15,666,566 13,708,246 11,749,926 9,791,606 0 0 2,683,682 2,593,012 725,362 634,692 1,958,320 1,958,320 13,708,246 11,749,926 Quý I 2,502,342 2,411,671 544,022 453,351 1,958,320 1,958,320 9,791,606 7,833,286 Năm 2021 Quý II Quý III Quý IV 7,833,286 5,874,966 3,916,646 1,958,326 2,321,001 2,230,331 2,139,661 2,048,996 362,681 272,011 181,341 90,670 1,958,320 1,958,320 1,958,320 1,958,326 5,874,966 3,916,646 1,958,326 -  Tổng chi phí lãi vay phải trả là: ĐVT: 1,000 đ Năm Tổng lãi vay 2013 2014 2015 538,410 3,057,863 5,653,229 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 2016 2017 7,719,249 6,709,597 37 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Tổng trả nợ phải 538,410 3,057,863 5,653,229 11,635,889 14,542,877 Năm 2018 2019 2020 2021 5,258,874 3,808,150 2,357,427 906,703 Tổng lãi vay Tổng nợ phải 13,092,154 11,641,430 10,190,707 8,739,989 trả Lãi vay vốn gốc trả theo quý, sau 34 quý hoàn thành trả nợ vay Dự kiến thời gian xây dựng dự án đầu tư 12 quý, giải ân hạn trả lãi, lãi trả theo quý 4.63%/quý, 22 quý lại trả lãi vay vốn gốc Vốn gốc trả hàng quý 1,958,320,000 đồng (Một tỷ chín trăm năm mươi tám triệu ba trăm hai mươi ngàn đồng) VIII.3.2 Chi phí kinh doanh Chi phí bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị tập trung thời gian dự án xây dựng năm giảm dần, chi phí điện nước, chi phí điện thoại, văn phòng phẩm, chi phí nhân công, chi phí hoa hồng môi giới, chi phí BHYT, BHXH, chi phí khác,…  Chi phí quảng cáo, tiếp thị Chi phí chiếm 3% doanh thu năm xây dựng hoàn tất, năm sau chi phí giảm dần  Chi phí điện nước Chi phí bao gồm chi phí điện nước sử dụng cho việc quản lí chung cư cho hộ sử dụng điện nước chung cư Ước tính chi phí chiếm 15% doanh thu hoạt động hậu phát sinh dự án xây dựng hoàn tất  Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại Ước tính chi phí chiếm 5% doanh thu dịch vụ hậu  Lương nhân viên Chi phí dùng cho việc thuê mướn nhân viên cho dịch vụ chung cư vệ sinh, bảo vệ, chăm sóc xanh, bảo trì điện nước…  Chi phí môi giới, hoa hồng Chi phí ước tính chiếm 2% doanh thu từ bán nhà liên kế hộ  Bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế Ngoài chi phí chiếm 21% lương nhân viên Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 38 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Bảng tổng hợp chi phí kinh doanh Năm Hạng Mục CP 1.Chi phí quảng cáo tiếp thị 2.Chi phí điện, nước (quản lí+các hộ) 3.Chi phí điện thoại, văn phòng phẩm (quản lí + hộ) 4.Lương nhân viên (quản lí, bảo vệ, vệ sinh…) - Số lượng - Mức lương trung bình 2014 2015 175,500 313,950 ĐVT: 1,000 đ 2016 2017 1,158,252 2,733,767 37,800 162,540 2018 3,130,425 258,102 12,600 54,180 86,034 168,000 803,400 827,502 4,000 15 4,120 23 4,244 5.Chi phí hoa hồng- môi giới 6.BHYT, BHXH (21%) 117,000 209,300 767,128 1,800,839 35,280 1,167,361 2,052,536 1,335,362 Chi phí khác TỔNG CHI PHÍ 14,625 307,125 26,163 549,413 108,953 336,104 2,288,013 7,058,191 384,498 8,074,459 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 39 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ IX.1 Phân tích doanh thu IX.1.1 Các thông số giả định dùng để tính toán Các thông số giả định dùng để tính toán hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau:  Thời gian hoạt động kinh doanh dự án 10 năm tháng, 2014  Vốn chủ sở hữu 70%, vốn vay 30%;  Doanh thu dự án từ bán hộ nhà liên kế, dịch vụ hậu  Chí phí kinh doanh: bao gồm chi phí quảng cáo, bán hàng chi phí khác  Lãi suất vay nội tệ tạm tính: 18.5%/năm;  Thời hạn trả nợ 34 quý  Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án thuế suất áp dụng 25% IX.1.2 Doanh thu dự kiến Căn giá trị đầu tư dự án, chi phí hoạt động thời giá bất động sản thị trường công ty tạm tính doanh thu dự kiến 10 năm kinh doanh cụ thể sau: Sau hoàn thành phần xây dựng chung cư hộ, chủ đầu tư rao bán dự án theo đơn đặt hàng khách hàng, từ năm 2014 hoàn tất xây dựng tổng công trình Phương án thu tiền: đặt cọc khoảng 50% giá trị bất động sản ký kết hợp đồng, sau tiến hành chuyển nhượng thu tiền dự án xây dựng hoàn tất khách hàng chuyển nhượng toàn Dự kiến hoàn tất xây dựng chuyển nhượng tổng công trình vào năm 2014 hoàn tất tiến trình thu tiền vào năm 2018 Bên cạnh đó, chủ đầu tư tiếp tục rao bán hộ lại lúc thu toàn số tiền Bảng tổng hợp doanh thu dự án STT Hạng mục Căn hộ liên kế vườn Số Số bán Giá bán Doanh thu Căn hộ chung cư Tổng số 2014 - ĐVT: 1,000 đ 2015 2016 3 3,500,000 - 10,500,000 2017 4,200,000 8,400,000 180 Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 40 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Tỷ lệ số hộ bán Số hộ bán Số hộ lại Giá bán Tiến độ toán Số tiền trả trước Số tiền lại Số tiền toán Doanh thu bán hộ Doanh thu từ dịch vụ hậu Giá thu/căn hộ/tháng Doanh thu Tổng doanh thu 5% 8% 9% 25% 14 16 45 171 157 141 96 1,300,000 1,495,000 1,719,250 1,977,138 50% 50% 80% 80% 5,850,000 10,465,000 22,006,400 71,176,968 5,850,000 10,465,000 5,501,600 17,794,242 5,850,000 10,465,000 5,850,000 10,465,000 27,856,400 81,641,968 1,000 1,050 252,000 1,083,600 5,850,000 10,465,000 38,608,400 91,125,568 IX.2 Các tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Báo cáo lãi lỗ: ĐVT: 1,000 đ TT Hạng mục Doanh thu Chi phí hoạt động Chi phí lãi vay Lợi nhuận trước thuế Thuế TNDN (25%) Lợi nhuận sau thuế Thời gian xây dựng 2014 2015 2016 2017 2018 5,850,000 10,465,000 38,608,400 91,125,568 104,347,495 307,125 549,413 2,288,013 7,058,191 8,074,459 3,057,863 5,653,229 7,719,249 6,709,597 5,258,874 2,485,012 4,262,358 28,601,138 77,357,780 91,014,162 621,253 1,863,759 1,065,590 7,150,285 19,339,445 3,196,768 21,450,853 58,018,335 22,753,541 68,260,621 Qua bảng cân đối lãi lỗ đánh giá đươc dự án đầu tư xây dựng Khu Nhà Chung cư Thành Thủy Năm 2014 dự án chưa hoàn tất tổng đầu tư dự án sinh lợi nhuận cho doanh nghiệp Ngoài ra, chi phí hoạt động không cao chủ yếu chi phí đầu tư cho dự án ban đầu Hiện nay, bất động sản dần hồi phục nhu cầu nhà mức trung nhu cầu lớn cho đại đa số người dân xã hội Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 41 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Báo cáo ngân lưu: Năm NGÂN LƯU VÀO Vay ngân hàng Doanh thu Tổng ngân lưu vào NGÂN LƯU RA Chi phí đầu tư ban đầu NXMMTB Chi phí hoạt động Chi phí nợ Tổng ngân lưu Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN (25%) Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu ròng sau thuế có tích lũy Hệ số chiết khấu Hiện giá ngân lưu ròng Hiện giá tích luỹ 2013 7,752,487 ĐVT: 1,000 đ 2014 2015 14,013,848 10,465,000 24,478,848 7,302,863 38,608,400 45,911,263 46,712,827 46,712,827 307,125 549,413 3,057,863 5,653,229 50,077,815 52,915,469 -30,213,967 -28,436,621 621,253 1,065,590 -30,835,220 -29,502,211 24,342,877 2,288,013 11,635,889 38,266,779 7,644,484 7,150,285 494,199 -18,627,546 -49,462,766 -78,964,977 1.00 0.84 0.71 -18,627,546 -25,901,585 -20,946,570 -18,627,546 -44,529,131 -65,475,701 -78,470,778 0.59 291,577 -65,184,124 7,752,487 25,841,623 538,410 26,380,033 -18,627,546 -18,627,546 14,013,848 5,850,000 19,863,848 2016 Kết tính toán tiêu kinh tế sau: TT Chỉ tiêu Tổng mức đầu tư bao gồm thuế GTGT 10% (VND) Giá trị thực NPV (VND) Tỷ suất hòan vốn nội IRR (%) Thời gian hoàn vốn (năm) Đánh giá 143,610,155,000 17,117,538,000 26% Hiệu Thời gian phân tích hiệu tài dự án vòng đời 10 năm tháng kể từ năm bắt đầu xây dựng hoàn thành tiến độ thu tiền Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng; Dòng tiền chi gồm: khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng quản lý dự án chi phí hoạt động năm (không bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm lãi vay vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước; chi trả tiền đất Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 42 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM Với suất sinh lời Chủ đầu tư kỳ vọng lớn lãi vay để đảm bảo khả toán nợ vay re = 19% Dựa vào kết ngân lưu vào ngân lưu ra, ta tính số tài chính, kết cho thấy: Hiện giá thu nhập dự án :NPV = 17,117,538,000 đ > Suất sinh lời nội là: IRR = 26% Thời gian hoàn vốn tính năm (bao gồm năm xây dựng) Qua trình hoạch định, phân tích tính toán số tài cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội cao kỳ vọng nhà đầu tư, điểm bật khả thu hồi vốn nhanh, dù chưa kết thúc tổng đầu tư với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng nên dự án nhanh chóng hoàn vồn thu lợi nhuận cho chủ đầu tư IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế xã hội Dự án đầu tư xây dựng khu Nhà Chung cư Thành Thủy có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Đóng góp vào phát triển đô thị phồn vinh đất nước Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho người lao động thu nhập cho chủ đầu tư; đáp ứng nhu cầu thời đại công nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lượng ứng dịch vụ Ngày nay, nhu cầu định cư ổn định sống, nên nhu cầu mua hộ cao, dự án đầu tư xây dựng khu Nhà Chung cư Thành Thủy thực thi bắt kịp phát triển xã hội Không tiềm mặt thị trường lĩnh vực bất động sản, dự án khả thi qua thông số tài NPV = 17,117,538,000 đ; Suất sinh lời nội là: IRR = 26 % ; thời gian hoàn vốn sau năm, bao gồm thời gian xây dựng Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nước giải số lực lượng lao động cho khu vực cho Thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 43 Dự án: Khu nhà chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận Tp.HCM CHƯƠNG X: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà chung cư Thành Thủy phường 16 quận dự án mang tính khả thi mặt kỹ thuật, kiến trúc, môi trường tài chính, đồng thời mang lại hiệu kinh tế xã hội lớn, phù hợp với định hướng Ủy ban Nhân dân Tp.HCM Ủy ban Nhân dân Quận Những phân tích đánh giá thuyết minh cho thấy dự án đầu tư làm tăng hiệu kinh doanh, nâng cao khả cạnh tranh đáp ứng nhu cầu nhà ở, đem lại sống bình yên giữ vững uy tín, lòng tin khách hàng Ngoài ra, dự án đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước tạo tài sản cố định lớn Hiện khủng hoảng kinh tế giới kinh tế Việt Nam dần hồi phục, nhu cầu nhà người dân ngày lớn làm phân khúc hộ, chung cư sớm có chuyển biến tích cực tăng mạnh Do đó, Công ty TNHH Thành Thủy cần nhanh chóng đầu tư dự án nhằm xác định ưu đón đầu hội Để phát huy hiệu dự án, Công ty TNHH Thành Thủy kính trình Cơ quan ban ngành sớm tiến hành việc thẩm định xét duyệt hồ sơ “Đầu tư xây dựng khu nhà chung cư Thành Thủy” để công trình nhanh chóng triển khai bước Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH THÀNH THỦY NGUYỄN ANH QUÂN Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 44 [...]... Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 29 Dự án: Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận 8 Tp.HCM CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư xây dựng Khu Nhà ở và Chung cư Thành Thủy được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây : - Luật thuế thu nhập doanh... của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu Nhà ở và Chung cư Thành Thủy để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 30 Dự án: ... công xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 31 Dự án: Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận 8 Tp.HCM  Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;  Chi phí tư vấn quản lý dự án;  Chi phí thực hiện các công việc tư vấn... và tái bố trí dân cư hợp lý, đi đôi với việc cải tạo xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu của xã hội Vì vậy, việc đầu tư xây dựng Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy là một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 18 Dự án: Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy. .. thự/ nhà liền kề Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 16 Dự án: Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận 8 Tp.HCM Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 17 Dự án: Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận 8 Tp.HCM CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ III.1 Mục tiêu của dự án Nhằm... dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng; ĐVT : 1,000 đ STT DIỄN GIẢI DIỆN TÍCH (M2) KHU NHÀ Ở VÀ CHUNG CƯ THÀNH THỦY 1 2 3 STT PHÂN BỔ CƠ CẤU 4,402 DIỆN TÍCH ĐẤT Đất giao thông 738 Đất khu chung cư 2,876 Số căn hộ 180 Diện tích TB của 1 căn hộ 100 Đất khu. .. Xanh 30 Dự án: Khu nhà ở và chung cư Thành Thủy Phường 16 Quận 8 Tp.HCM Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây lắp; Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng & chi phí khác; Dự phòng phí 5%; VII.3 Tổng chi phí ban đầu VII.3.1 Chi phí xây lắp Đối với hạng mục chi phí này chủ đầu tư sử dụng hình thức giao thầu xây dựng trọn gói Gói thầu bao gồm từ khâu thiết kế, xin giấy phép, xây dựng các công... vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;  Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng công trình;  Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng;  Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát... hộ để bán VII.3.2 Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng V/v: Công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai... phục vụ khu ở, lô đất xây dựng công viên, cây xanh hợp lý và lô đất xây dựng nhà ở, chung cư và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc - Kết nối hạ tầng kỹ thuật đô thị các nhóm nhà và khu dân cư với khu vực xung quanh, nhằm tạo ra một khu dân cư có môi trường sống văn minh - Bố cục không gian kiến trúc hài hòa gắn kết chặt chẽ với diện tích mảng xanh và mặt nước - Bảo đảm việc phân kỳ đầu tư xây dựng phù