CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SAO PHÚ NHUẬN Địa điểm : Quận Phú Nhuận, TPHCM Chủ đầu tư : An Chi Co.,ltd Đơn vị tư vấn : Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SAO PHÚ NHUẬN CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH NGUYỄN VĂN MAI Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 NỘI DUNG CHƯƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ I.1 Quy mô khách sạn II.1 Tổng mức đầu tư dự án II.1.2 Cơ sở lập tổng mức đầu tư IV.1 Các giả định kinh tế sở tính toán 15 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƯƠNG I: QUY MÔ VÀ CÔNG SUẤT HOẠT ĐỘNG BỘ MÁY QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC NHÂN SỰ I.1 Quy mô khách sạn Khách sạn 03 Phú Nhuận xây dựng với quy mô 100 phòng Khách sạn có loại phòng tiêu chuẩn sau:  Loại (phòng Standard) : 70 phòng  Loại (phòng Superior) : 21 phòng  Loại (phòng Deluxe) : phòng  Loại (phòng Suite) : phòng I.2 Lựa chọn công suất phục vụ Mục tiêu công suất phục vụ khách sạn vào năm hoạt động 65%/năm, tương đương số ngày khách năm 23,725 ngày khách Vào năm thứ hai tốc độ tăng công suất 15%, công suất phục vụ 75%/năm, tương đương số ngày khách 27,284 ngày khách Các năm công suất phục vụ tăng dần với tốc độ tăng dự đoán 10% (năm 3), 8% (năm 4) 5% (năm 5) Đến năm thứ công suất phục vụ đạt 93%/năm, tương đương số ngày khách đạt 34,034 ngày khách I.3 Bộ máy tổ chức nhân nhu cầu nhân tiền lương Sơ đồ máy quản lý khách sạn Đây mô hình trực tuyến - tham mưu, tức phong ban quyền lệnh trực tiếp phận kinh doanh mà tham mưu tư vấn giúp cho giám đốc định tối ưu Giám đốc vạch chế độ quản lý phân công việc chi tiết hoá nhiệm vụ cho trưởng phận, trưởng phận phân công trách nhiệm cho thành viên tổ chức Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - Nhu cầu sử dụng lao động bảng lương Nhân BỘ PHẬN GIÁN TIẾP Giám đốc Kế toán, Nhân Kế hoạch, thị trường Cộng BỘ PHẬN LĐ TRỰC TIẾP Tổ lễ tân Tổ buồng Tổ nhà hàng Tổ bán hàng Tổ kỹ thuật Tổ bảo vệ Đội xe du lịch Cộng Ngày làm việc năm 365 365 365 365 365 365 365 Số ca /ngày 3 3 3 Số người /ca Tổng số nhân Lương bình quân/tháng/ người Quĩ lương BQ tháng (VNĐ) Quĩ lương BQ năm (VNĐ) 22,000,000 34,000,000 442,000,000 10,000,000 10,000,000 130,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 6,000,000 12,000,000 156,000,000 34,000,000 442,000,000 20 58 30,200,000 228,100,000 2,965,300,000 2 24 12 6 63 5,500,000 3,500,000 4,000,000 4,000,000 5,200,000 4,000,000 4,000,000 16,500,000 84,000,000 48,000,000 24,000,000 15,600,000 16,000,000 24,000,000 228,100,000 214,500,000 1,092,000,000 624,000,000 312,000,000 202,800,000 208,000,000 312,000,000 2,965,300,000 Số lượng nhân công đạt tối đa 63 người, bao gồm phận nhân quản lý, hành tổ nhóm phục vụ Số lượng nhân gián tiếp người, thay đổi không phụ thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt động Nhu cầu sử dụng lao động trực tiếp tối đa 58 người, tăng giảm tùy thuộc vào công suất phục vụ năm hoạt động Tương đương với công suất 65% nhu cầu sử dụng lao động cho năm 41 người Theo đó, Chi phí tiền lương ước tính năm với công suất tối đa khoảng 2,965,300,000 đồng Lương tăng 8%/năm Ngoài ra, chi phí tuyển dụng, huấn luyện, đào tạo khoảng 300,000 đồng/người/năm Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƯƠNG II: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN II.1 Tổng mức đầu tư dự án II.1.1 Mục đích lập tổng mức đầu tư Mục đích tổng mức đầu tư tính toán toàn chi phí đầu tư xây dựng dự án khách sạn Phú Nhuận, làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án II.1.2 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án xây dựng khách sản Phúc Nhuận lập dựa phương án quy mô - công suất của dự án sau : - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”; - Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán dự toán công trình Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - II.1.3 Nội dung Tổng mức đầu tư dự án bao gồm: Chi phí mua đất, Chi phí tư vấn, thiết kế quản lý dự án, Chi phí xây dựng công trình, Chi phí mua sắm trang thiết bị Dự phòng phí Bảng tổng mức đầu tư STT Hạng mục đầu tư Chỉ dẫn Chi phí đất Chi phí xây dựng Trang thiết bị Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý dự án Dự phòng phí Thành tiền 50,000,000,000 15,000,000,000 10,000,000,000 863,000,000 1,250,000,000 3.452% XD+TB 5% XD+TB Tổng cộng 77,113,000,000 II.2 Nhu cầu vốn lưu động Ngoài khoảng đầu tư máy móc thiết bị, nhà xưởng giai đoạn đầu tư; dự án vào hoạt động cần bổ sung nguồn vốn lưu động Vốn lưu động dự án bao gồm khoản phải thu 15% doanh thu, khoản phải trả 20% chi phí hoạt động, số dư tiền mặt tối thiểu 5% chi phí hoạt động hàng tồn kho 5% giá vốn mặt hàng kinh doanh Theo kế hoạch dự án vào hoạt động từ năm 2014 sau hoàn thành giai đoạn đầu tư Bảng nhu cầu vốn lưu động Năm Khoản phải thu 15% Chênh lệch +/- AR Khoản phải trả 20% Chênh lệch +/- AP Số dư tiền mặt tối thiểu 5% Chênh lệch +/- CB Hàng tồn kho Chênh lệch +/- Inventory Cộng 5% ĐVT: VNĐ 2014 3,374,959,068 2015 4,191,699,162 2016 4,979,738,605 3,374,959,068 816,740,094 788,039,443 1,376,805,721 1,685,211,323 1,976,046,893 (1,376,805,721) (308,405,602) (290,835,571) 938,549,096 1,075,040,739 1,198,392,437 938,549,096 136,491,643 123,351,698 189,536,458 211,510,838 226,613,633 189,536,458 21,974,379 15,102,795 3,126,238,901 666,800,515 635,658,365 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài Năm Khoản phải thu 15% Chênh lệch +/- AR Khoản phải trả 20% Chênh lệch +/- AP Số dư tiền mặt tối thiểu 5% Chênh lệch +/- CB Hàng tồn kho 5% Chênh lệch +/- Inventory Cộng 2017 2018 5,808,367,109 6,586,688,301 828,628,504 778,321,193 2,286,525,764 2,580,462,751 (310,478,871) (293,936,987) 1,330,535,227 1,455,861,757 132,142,790 125,326,530 243,377,541 259,560,763 16,763,908 16,183,222 667,056,331 625,893,958 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƯƠNG III: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN III.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tư ĐVT: VNĐ STT Hạng mục đầu tư Thành tiền Chi phí đất Chi phí xây dựng Trang thiết bị Chi phí tư vấn, thiết kế, quản lý dự án Dự phòng phí Tổng cộng 50,000,000,000 15,000,000,000 10,000,000,000 863,000,000 1,250,000,000 77,113,000,000 Nguồn vốn Vốn chủ sở hữu Vốn vay 50,000,000,000 7,165,250,000 7,834,750,000 10,000,000,000 863,000,000 1,250,000,000 19,278,250,000 57,834,750,000 III.2 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn Tiến độ đầu tư dự án thực vòng 18 tháng với hạng mục công việc giai đoạn như: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Thực đền bù, giải phóng mặt - Tư vấn, thiết kế, khảo sát khối lượng - Hoàn thành thủ tục xin đầu tư, cấp phép xây dựng Giai đoạn đầu tư - Chuẩn bị xây dựng (thẩm định kết cấu, tháo dỡ công trình cũ, tư vấn khác, ) - Xây dựng cọc móng tường vây - Xây dựng hầm, phần thô hoàn thiện - Lắp đặt thiết bị, thực công trình cảnh quan, xanh - Hoàn công xây lắp Giai đoạn chuẩn bị đưa vào hoạt động - Xúc tiến quảng bá hình ảnh - Thực công tác chuẩn bị khác - Khánh thành công trình nhà hàng – khách sạn Phú Nhuận Bảng tiến độ thực sử dụng nguồn vốn: ĐVT: đồng Các giai đoạn đầu tư Giai đoạn chuẩn bị đầu tư thời gian Bắt đầu Vốn sử dụng Vốn chủ sở hữu Vốn vay tháng 7/1/2012 50,172,600,000 172,600,000 50,000,000,000 Giai đoạn đầu tư Giai đoạn chuẩn bị đưa vào sử dụng Cộng 14 tháng 9/1/2012 25,690,400,000 17,855,650,000 7,834,750,000 tháng 11/1/2013 1,250,000,000 1,250,000,000 77,113,000,000 19,278,250,000 18 tháng 57,834,750,000 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - III.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án ĐVT: đồng Hạng mục Vốn chủ sở hữu Vốn vay Tổng cộng Tỷ lệ 25% 75% 100% Thành tiền 19,278,250,000 57,834,750,000 77,113,000,000 Giá nguồn vốn 25% 14% Với tổng mức đầu tư 77,113,000,000 đồng (Bảy mươi sáu tỷ trăm mười ba triệu đồng chẵn) Trong đó: Chủ đầu tư bỏ vốn 25% tổng đầu tư, tương ứng với số tiền 19,278,250,000 đồng, với mức chi phí sử dụng vốn kỳ vọng 25% Ngoài công ty dự định vay Ngân hàng 75% tổng vốn đầu tư, tức tổng số tiền cần vay 57,834,750,000 đồng, với mức lãi suất cho vay tạm tính 14%/năm III.4 Phương án vay vốn trả nợ vay Phương thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn vay, vào đầu kỳ giai đoạn chuẩn bị đầu tư giai đoạn đầu tư Các giai đoạn đầu tư Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Bắt đầu 7/1/2012 Vốn vay 50,000,000,000 Giai đoạn đầu tư Cộng 9/1/2012 7,834,750,000 57,834,750,000 Phương án trả nợ gốc lãi vay: Ân hạn giai đoạn đầu tư dự án (18 tháng) Bắt đầu trả vốn gốc từ dự án vào hoạt động từ năm 2014 Trả nợ gốc hàng quý vòng 20 quý lãi vay tính theo dư nợ đầu kỳ (mỗi tháng) Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay giai đoạn đầu tư trình bày bảng sau: Dư nợ đầu kỳ - Vay nợ kỳ Trả nợ kỳ 50,000,000,000 50,000,000,000 50,000,000,000 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 7,834,750,000 Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ - - 50,000,000,000 594,520,548 594,520,548 50,000,000,000 575,342,466 575,342,466 57,834,750,000 687,678,945 665,495,753 687,678,945 687,678,945 621,129,370 687,678,945 687,678,945 665,495,753 687,678,945 687,678,945 621,129,370 687,678,945 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 57,834,750,000 Ghi Giai đoạn chuẩn bị đầu tư -ntGiai đoạn đầu tư -nt-nt-nt-nt-nt-nt10 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 57,834,750,000 665,495,753 665,495,753 57,834,750,000 -nt57,834,750,000 687,678,945 687,678,945 57,834,750,000 -nt57,834,750,000 665,495,753 665,495,753 57,834,750,000 -nt57,834,750,000 687,678,945 687,678,945 57,834,750,000 -nt57,834,750,000 687,678,945 687,678,945 57,834,750,000 -nt57,834,750,000 665,495,753 665,495,753 57,834,750,000 -nt57,834,750,000 687,678,945 687,678,945 57,834,750,000 -ntChuẩn bị 57,834,750,000 665,495,753 665,495,753 57,834,750,000 hoạt động 57,834,750,000 687,678,945 687,678,945 57,834,750,000 -nt- Số vốn vay kỳ vọng giải ngân thành hai lần vào đầu tháng năm 2012 đầu tháng năm 2012, với tổng số tiền cần vay 57,834,750,000 đồng Trong giai đoạn đầu tư cuối tháng trả toàn lãi vay chưa trả vốn gốc chưa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay thời gian xây dựng ban đầu 11,307,581,658 đồng Lãi vay thời gian đầu tư xây dựng tính vào chi phí tài dự án báo cáo ngân lưu chi trả nguồn vốn dự phòng khác dự án Khi dự án vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu bắt đầu trả vốn gốc  Thời gian trả nợ gốc dự tính 20 kỳ vào đầu quý với khoản vốn gốc kỳ  Chi phí lãi vay trả vào đầu tháng với mức lãi suất 14%/năm số tiền theo dư nợ đầu kỳ  Nợ phải trả kỳ bao gồm lãi vay vốn gốc Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả trả nợ hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư đối tác hợp tác ngân hàng Kế hoạch vay trả nợ theo kỳ thể cụ thể sau:  Lịch trả nợ vay lãi vay Ngày Dư nợ đầu kỳ Trả nợ kỳ Trả nợ vay Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ 1/1/2014 57,834,750,00 3,579,416,445 2,891,737,500 687,678,945 54,943,012,50 2/1/2014 3/1/2014 54,943,012,50 54,943,012,50 590,072,901 590,072,901 653,294,998 653,294,998 4/1/2014 54,943,012,50 3,523,958,466 5/1/2014 6/1/2014 52,051,275,000 52,051,275,000 618,911,051 598,946,178 2,891,737,500 54,943,012,50 54,943,012,50 Ghi Đưa kỳ vào trả hoạt nợ động -nt-nt- 632,220,966 52,051,275,000 -nt- 618,911,051 598,946,178 52,051,275,000 52,051,275,000 -nt-nt- kỳ trả nợ 11 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 7/1/2014 8/1/2014 9/1/2014 10/1/2014 52,051,275,000 49,159,537,50 49,159,537,50 49,159,537,50 11/1/2014 46,267,800,000 12/1/2014 46,267,800,000 3,510,648,551 584,527,103 565,671,390 565,671,390 3,476,264,603 3,441,880,656 2/1/2015 3/1/2015 43,376,062,500 43,376,062,500 465,847,027 515,759,209 5/1/2015 6/1/2015 40,484,325,00 40,484,325,00 3,390,859,315 8/1/2015 9/1/2015 37,592,587,500 37,592,587,500 446,991,314 432,572,240 12/1/2015 532,396,603 550,143,156 46,267,800,000 46,267,800,000 -nt-nt- 550,143,156 43,376,062,500 -nt- 465,847,027 515,759,209 43,376,062,500 43,376,062,500 -nt-nt- 499,121,815 40,484,325,00 465,847,027 3,338,728,814 2,891,737,500 2,891,737,500 446,991,314 432,572,240 37,592,587,500 37,592,587,500 -nt-nt- 446,991,314 34,700,850,00 412,607,367 412,607,367 3,304,344,867 2/1/2016 3/1/2016 4/1/2016 31,809,112,500 31,809,112,500 31,809,112,500 353,821,909 378,223,420 3,257,760,164 kỳ trả nợ kỳ trả nợ -nt-nt- 34,700,850,00 34,700,850,00 kỳ trả nợ -nt- 37,592,587,500 399,297,452 1/1/2016 40,484,325,00 40,484,325,00 -nt- 481,375,262 399,297,452 34,700,850,00 -nt-nt- 465,847,027 3,373,112,762 34,700,850,00 34,700,850,00 2,891,737,500 kỳ trả nợ -nt- 46,267,800,000 481,375,262 7/1/2015 11/1/2015 2,891,737,500 49,159,537,50 49,159,537,50 -nt- 584,527,103 481,375,262 40,484,325,00 10/1/2015 37,592,587,500 2,891,737,500 532,396,603 550,143,156 46,267,800,000 43,376,062,500 618,911,051 584,527,103 1/1/2015 4/1/2015 2,891,737,500 49,159,537,50 -nt- kỳ trả nợ kỳ trả nợ -nt-nt- 2,891,737,500 412,607,367 31,809,112,500 -nt- 2,891,737,500 353,821,909 378,223,420 366,022,664 31,809,112,500 31,809,112,500 28,917,375,000 -nt-nt-nt- kỳ trả nợ kỳ 12 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài trả nợ 10 5/1/2016 6/1/2016 28,917,375,000 28,917,375,000 343,839,473 332,747,877 7/1/2016 28,917,375,000 3,235,576,973 8/1/2016 9/1/2016 26,025,637,500 26,025,637,500 309,455,525 299,473,089 10/1/2016 26,025,637,500 3,201,193,025 11/1/2016 23,133,900,000 12/1/2016 23,133,900,000 266,198,301 275,071,578 1/1/2017 23,133,900,000 3,166,809,078 2/1/2017 3/1/2017 20,242,162,500 20,242,162,500 217,395,279 240,687,631 4/1/2017 20,242,162,500 3,124,661,014 5/1/2017 6/1/2017 17,350,425,000 17,350,425,000 206,303,684 199,648,726 7/1/2017 8/1/2017 9/1/2017 10/1/2017 17,350,425,000 14,458,687,50 14,458,687,50 14,458,687,50 11/1/2017 11,566,950,000 12/1/2017 11,566,950,000 3,098,041,184 343,839,473 332,747,877 2,891,737,500 2,891,737,500 2,891,737,500 2,891,737,500 2,891,737,500 26,025,637,500 -nt- 309,455,525 299,473,089 26,025,637,500 26,025,637,500 -nt-nt- 309,455,525 23,133,900,000 -nt- 266,198,301 275,071,578 23,133,900,000 23,133,900,000 -nt-nt- 275,071,578 20,242,162,500 -nt- 217,395,279 240,687,631 20,242,162,500 20,242,162,500 -nt-nt- 232,923,514 17,350,425,000 -nt- 206,303,684 199,648,726 17,350,425,000 17,350,425,000 -nt-nt- 206,303,684 14,458,687,50 171,919,736 166,373,938 166,373,938 2,891,737,500 133,099,151 137,535,789 1/1/2018 11,566,950,000 3,029,273,289 2/1/2018 8,675,212,500 93,169,405 2,891,737,500 -nt-nt- 343,839,473 171,919,736 3,063,657,236 28,917,375,000 28,917,375,000 14,458,687,50 14,458,687,50 -nt- kỳ trả nợ 11 kỳ trả nợ 12 kỳ trả nợ 13 kỳ trả nợ 14 kỳ trả nợ 15 -nt-nt- 171,919,736 11,566,950,000 -nt- 133,099,151 137,535,789 11,566,950,000 11,566,950,000 -nt-nt- 137,535,789 8,675,212,500 -nt- 93,169,405 8,675,212,500 -nt- kỳ trả nợ 16 kỳ trả nợ 17 13 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 3/1/2018 8,675,212,500 103,151,842 4/1/2018 8,675,212,500 2,991,561,863 5/1/2018 6/1/2018 5,783,475,000 5,783,475,000 68,767,895 66,549,575 7/1/2018 5,783,475,000 2,960,505,395 8/1/2018 9/1/2018 2,891,737,500 2,891,737,500 34,383,947 33,274,788 10/1/2018 2,891,737,500 Cộng 103,151,842 2,891,737,500 2,891,737,500 8,675,212,500 -nt- 99,824,363 5,783,475,000 -nt- 68,767,895 66,549,575 5,783,475,000 5,783,475,000 -nt-nt- 68,767,895 2,891,737,500 -nt- 34,383,947 33,274,788 2,891,737,500 2,891,737,500 -nt-nt- 2,891,737,500 2,891,737,500 - 89,012,925,695 57,834,750,000 31,178,175,695 - -nt- kỳ trả nợ 18 kỳ trả nợ 19 kỳ trả nợ 20 Hằng quý chủ đầu tư phải trả vốn gốc cho số tiền vay 2,891,737,500 đồng số tiền trả 20 quý Còn số lãi vay chủ đầu tư trả kèm với lãi gốc dựa vào dư nợ đầu kỳ tháng Theo dự kiến đến ngày 1/10/2018 chủ đầu tư hoàn trả nợ hạn cho ngân hàng Ghi : Chủ đầu tư phân tích phương án tài vốn vay ngân hàng, kết chứng minh dự án mang lại hiệu cao Do đó, trường hợp chủ đầu tư lựa chọn phương án huy động vốn khác phát hành cổ phiếu dự án đảm bảo tính khả thi, đảm bảo sinh lợi cho cổ đông góp vốn 14 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CHƯƠNG IV: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH IV.1 Các giả định kinh tế sở tính toán Các thông số giả định dùng để tính toán hiệu kinh tế dự án sở tính toán dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt động hiệu dự án 05 năm, sau giai đoạn đầu tư kéo dài 18 tháng, dự án vào hoạt động từ quý đầu năm 2014; - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: 25%/năm; - Tốc độ tăng giá bán hàng năm 8%/năm; - Tốc độ tăng giá nguyên vật liệu giả sử 5%/năm; - Tốc độc tăng trưởng tiền lương 8%/năm; IV.2 Tính toán doanh thu IV.2.1 Sản lượng sản phẩm dịch vụ Theo kế hoạch, công suất phòng dự án đạt từ 65% - 93%/năm Năm Số ngày khách tối đa (ngày khách) Tốc độ tăng công suất phục vụ Công suất phục vụ bình quân năm Số ngày khách thực tế (ngày khách) 2014 36,500 65% 23,725 2015 36,500 15% 75% 27,284 2016 36,500 10% 82% 30,012 2017 36,500 8% 89% 32,413 2018 36,500 5% 93% 34,034 Các hoạt động kinh doanh dự án tạo doanh thu bao gồm: o Kinh doanh cho thuê phòng với loại cấp phòng, đối tượng khách hàng khách nội địa quốc tế o Kinh doanh nhà hàng phục vụ cho đối lượng khách lưu trú khách vãng lai o Kinh doanh loại hình dịch vụ khác như:  Hoạt động vận chuyển với hoạt động đưa đón khách, cho thuê xe,…  Dịch vụ thương mại với hoạt động kinh doanh siêu thị mini, bán hàng lưu niệm, bán hàng thực phẩm,…  Dịch vụ giải trí với số loại : Massage, Gym, Café  Ngoài ra, có dịch vụ cho thuê mặt bằng, tham gia tổ chức kiện, hội nghị IV.2.2 Cơ cấu doanh thu dự án Bảng tính toán doanh thu dự án Đvt: VNĐ Năm A TÍNH DOANH THU 1.Kinh doanh cho thuê phòng 2014 2015 2016 15 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 1.1.Giá phòng Phòng loại 842,400 909,792 982,575 Phòng loại 1,010,880 1,091,750 1,179,090 Phòng loại 1,560,000 1,684,800 1,819,584 Phòng loại 2,134,080 2,304,806 2,489,191 1.2.Doanh thu cho thuê phòng 22,499,727,120 27,944,661,083 33,198,257,367 30,113 32,312 33,293 11,863 18,250 150,000 4,516,875,000 13,642 18,670 162,000 5,234,483,250 15,006 18,287 174,960 5,824,866,735 - - 711,750,000 100,000 883,993,500 108,000 1,050,184,278 116,640 355,875,000 441,996,750 525,092,139 50,000 711,750,000 60,000 866,666,667 17 50,000,000 54,000 883,993,500 64,800 1,076,400,000 20 54,000,000 58,320 1,050,184,278 69,984 1,278,763,200 22 58,320,000 2,646,041,667 3,286,383,750 3,904,223,895 29,662,643,787 36,465,528,083 42,927,347,997 2017 2018 1,061,181 1,273,418 1,965,151 2,688,326 38,722,447,392 1,146,076 1,375,291 2,122,363 2,903,392 43,911,255,343 2.Kinh doanh nhà hàng 2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng Khách từ khách sạn (50%) Khách vãng lai (50 người/ngày) 2.2.Đơn giá/khách/ngày 2.3 Doanh thu nhà hàng Kinh doanh dịch vụ khác 3.1 Doanh thu loại dịch vụ - Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe, Đơn giá sử dụng - Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành lưu niệm,hàng ăn uống, ) Đơn giá sử dụng - Giải trí: Massage, Gym, Café,… Đơn giá sử dụng - Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, kiện Số lượt tổ chức kiện Đơn giá sử dụng 3.2 Doanh thu từ dịch vụ khác CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN Năm A TÍNH DOANH THU 1.Kinh doanh cho thuê phòng 1.1.Giá phòng Phòng loại Phòng loại Phòng loại Phòng loại 1.2.Doanh thu cho thuê phòng 16 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài 2.Kinh doanh nhà hàng 2.1.Khách sử dụng dịch vụ nhà hàng Khách từ khách sạn (50%) Khách vãng lai (50 người/ngày) 2.2.Đơn giá/khách/ngày 2.3 Doanh thu nhà hàng Kinh doanh dịch vụ khác 34,486 35,285 16,207 18,279 188,957 6,516,316,493 17,017 18,268 204,073 7,200,753,427 - - 1,224,934,942 1,389,076,224 125,971 136,049 612,467,471 694,538,112 62,986 1,224,934,942 75,583 1,491,549,396 24 62,985,600 4,553,886,751 68,024 1,389,076,224 81,629 1,691,417,016 25 68,024,448 5,164,107,576 49,792,650,637 56,276,116,346 3.1 Doanh thu loại dịch vụ - Vận chuyển: đưa đón khách, cho thuê xe, Đơn giá sử dụng - Dịch vụ thương mại(siêu thị mini: bán hành lưu niệm,hàng ăn uống, ) Đơn giá sử dụng - Giải trí: Massage, Gym, Café,… Đơn giá sử dụng - Cho thuê mặt bằng, tổ chức hội nghị, kiện Số lượt tổ chức kiện Đơn giá sử dụng 3.2 Doanh thu từ dịch vụ khác CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN Hai mảng hoạt động tạo nguồn thu cho Dự án cho thuê phòng nhà hàng Doanh thu dự án có tăng trưởng đặn qua năm nhờ vào biện pháp:  Chủ động cải cách chất lượng phục vụ khách hàng nhằm tăng trưởng ổn định công suất phòng tăng giá bán phòng  Ngoài ra, Công ty tập trung khai thác thị trường tổ chức kiện dịch vụ thương mại nhằm tăng doanh thu lợi nhuận Doanh thu cho thuê phòng năm 2014 ước tính đạt gần 30 tỷ đồng Năm 2015 tăng công suất phục vụ giá bán, doanh thu dự đoán đạt 36 tỷ đồng, với tốc độ tăng doanh thu 23%/năm Các năm sau dần án dần vào ổn định, doanh thu tiếp tục tăng với tốc độ 18%/năm (năm 2016), 16% (năm 2017) 13% (năm 2018) Doanh thu nhà hàng năm liên tục tăng Năm 2014 đạt 4,5 tỷ đồng, tăng dần qua năm, đến năm 2018 doanh thu nhà hàng 7,2 tỷ đồng/năm Doanh thu dịch vụ khác vận chuyển, kinh doanh thương mại, dịch vụ giải trí, tổ chức kiện tương đối ổn định Và đến năm 2018, doanh thu từ dịch vụ khác đạt 5,1 tỷ đồng/năm Tổng doanh thu dự án qua năm : • Năm 2014 29,662,643,787 đồng • Năm 2015 36,465,528,083 đồng • Năm 2016 42,927,347,997 đồng 17 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài • Năm 2017 49,792,650,637 đồng • Năm 2018 56,276,116,346 đồng IV.3.Tính toán chi phí dự án IV.3.1 Chi phí hoạt động Bảng tính chi phí dự án ĐVT: VNĐ Năm 2014 B.TÍNH CHI PHÍ 1.1.Chi phí lương công nhân viên 1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp 1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR 1.4.Chi phí điện nước, dịch vụ công cộng 1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa 1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ khác 1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ phòng ngủ 1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 2015 2,248,171,848 2,792,229,435 472,116,088 586,368,181 1,186,505,751 1,458,621,123 889,879,314 1,093,965,842 1,483,132,189 1,823,276,404 1,790,729,167 2,130,216,750 2,000,000,000 2,416,666,667 12,487,201,024 Năm B.TÍNH CHI PHÍ 1.1.Chi phí lương công nhân viên 1.2.Chi phí BHXH, BHYT, BH thất nghiệp 1.3.Chi phí quảng cáo, tiếp thị, PR 1.4.Chi phí điện nước, dịch vụ công cộng 1.5.Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa 1.6.Chi phí giá vốn dịch vụ:ăn uống, dịch vụ khác 1.7.Chi phí mua sắm trang thiết bị, dụng cụ phòng ngủ 1.8.Chi phí khấu hao tài sản cố định CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 2016 696,605,399 1,717,093,920 1,287,820,440 2,146,367,400 2,432,272,658 2,100,000,000 2,100,000,000 2,416,666,667 2,416,666,667 14,401,344,403 2017 3,317,168,569 16,113,995,052 2018 3,869,145,419 4,387,610,905 812,520,538 1,991,706,025 1,493,779,519 2,489,632,532 2,767,550,811 2,100,000,000 2,416,666,667 17,941,001,511 921,398,290 2,251,044,654 1,688,283,490 2,813,805,817 3,091,215,251 2,100,000,000 2,416,666,667 19,670,025,074 Trong đó: 18 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - Chi phí lương: chi phí số lương chi trả cho phận quản lý gián tiếp phận lao động trực tiếp Tổng số lương năm phụ thuộc vào công suất phục vụ dự án năm Tốc độ tăng lương bình quân 8%/năm Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp : theo quy định chi phí khoảng 21% mức lương chi trả tháng cho công nhân viên dự án Chi phí tiếp thị, quảng cáo, PR : tạm tính 4% doanh thu năm Chi phí điện nước, internet, điện thoại : 3% doanh thu năm Chi phí tu bổ thiết bị, nhà cửa, trang trí : ước tính khoảng 5% doanh thu năm Ngoài có chi phí giá vốn dịch vụ ăn uống dịch vụ khác ; Chi phí mua sắm máy móc thiết bị phòng ngủ năm, Chi phí khấu hao (Áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng) Tài sản cố định dự án gồm Công trình xây lắp máy móc thiết bi Thời gian khấu hao cho công trình xây lắp 20 năm, giá trị máy móc thiết bị năm Thời điểm bắt đầu tính khấu hao từ dự án vào hoạt động IV.3.2 Chi phí tài Bằng chi phí lãi vay năm dự án Năm chi phí lãi vay bao gồm chi phí lãi vay thời gian xây dựng Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 14/năm Chi phí tài năm tổng lãi vay tháng năm IV.4 Hiệu kinh tế - tài dự án IV 4.1 Báo cáo thu nhập tiêu hiệu dự án Năm 2014 2015 CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 29,662,643,787 CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN 12,487,201,024 EBIT (lợi nhuận trước thuế lãi vay) 17,175,442,763 Chi phí tài 7,217,301,446 EBT (Lợi nhuận trước thuế) 9,958,141,317 Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% 2,489,535,329 NI (Lợi nhuận ròng) PMT (Tỷ suất lợi nhuận doanh thu) ROI (Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư) Năm 7,468,605,988 ĐVT: VNĐ 2016 36,465,528,083 14,401,344,403 42,927,347,997 16,113,995,052 22,064,183,680 26,813,352,944 5,597,928,446 16,466,255,234 4,116,563,808 3,990,756,201 22,822,596,743 5,705,649,186 12,349,691,425 17,116,947,557 25% 34% 40% 10% 16% 22% 2017 2018 19 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài - CỘNG DOANH THU CỦA DỰ ÁN 49,792,650,637 56,276,116,346 CỘNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN EBIT (lợi nhuận trước thuế lãi vay) Chi phí tài EBT (Lợi nhuận trước thuế) Thuế thu nhập doanh nghiệp NI (Lợi nhuận ròng) PMT (Tỷ suất lợi nhuận doanh thu) ROI (Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư) 17,941,001,511 31,851,649,126 2,359,182,446 29,492,466,680 7,373,116,670 22,119,350,010 44% 29% 19,670,025,074 36,606,091,272 705,425,499 35,900,665,773 8,975,166,443 26,925,499,330 48% 35% 25% Nhận xét: EBIT dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả toán nợ vay cao dự án Vào năm đầu tiên, dự án hoạt động với công suất thấp chưa tận dụng triệt để chi phí công suất thiết kế dự án dự án mang lại lợi nhuận ròng (NI) cao cho chủ đầu tư Các năm sau lợi nhuận tiếp tục tăng cao Các tiêu tỷ suất lợi nhuận dự qua năm tương đối hiệu tăng dần qua năm chứng minh dự án hoạt động ngày hiệu IV.4.2 Báo cáo ngân lưu Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 07 năm theo quan điểm quan điểm tổng đầu tư quan điểm chủ sở hữu Với suất chiết khấu r = 14.13% tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn nguồn vốn a Kết báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư: Năm Dòng ngân lưu vào EBIT Khấu hao tài sản cố định Giá trị lý cuối kỳ Chênh lệch +/- AR Chênh lệch +/- AP Chênh lệch +/- CB Chênh lệch +/Inventory Cộng Dòng ngân lưu vào 2012 2013 2014 2015 - - 17,175,442,763 22,064,183,680 2,416,666,667 2,416,666,667 - - 3,374,959,068 (1,376,805,721) 938,549,096 816,740,094 (308,405,602) 136,491,643 - - 189,536,458 21,974,379 - - 22,718,348,331 25,147,650,862 20 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài Dòng tiền 58,736,066,667 22,658,666,667 Đầu tư 3,210,716,658 8,096,865,000 7,217,301,446 5,597,928,446 Chi phí tài 2,489,535,329 4,116,563,808 Thuế TNDN Cộng Dòng ngân lưu 61,946,783,324 30,755,531,667 9,706,836,775 9,714,492,254 (61,946,783,324 (30,755,531,667) 13,011,511,556 15,433,158,607 Dòng ngân lưu ròng ) Dòng ngân lưu ròng (61,946,783,324 (26,948,987,222) 9,990,015,698 10,382,751,215 chiết khấu ) Dòng ngân lưu ròng (61,946,783,324 (88,895,770,546) (78,905,754,847) (68,523,003,632) chiết khấu lũy kế ) Năm 2016 2017 2018 Dòng ngân lưu vào EBIT Khấu hao tài sản cố định Giá trị lý cuối kỳ Chênh lệch +/- AR Chênh lệch +/- AP Chênh lệch +/- CB Chênh lệch +/- Inventory Cộng Dòng ngân lưu vào Dòng tiền Đầu tư Chi phí tài Thuế TNDN Cộng Dòng ngân lưu Dòng ngân lưu ròng Dòng ngân lưu ròng chiết khấu Dòng ngân lưu ròng chiết khấu lũy kế 26,813,352,944 2,416,666,667 31,851,649,126 2,416,666,667 788,039,443 (290,835,571) 123,351,698 15,102,795 29,865,677,976 828,628,504 (310,478,871) 132,142,790 16,763,908 34,935,372,123 36,606,091,272 2,416,666,667 112,916,666,667 778,321,193 (293,936,987) 125,326,530 16,183,222 152,565,318,563 3,990,756,201 5,705,649,186 9,696,405,387 20,169,272,589 11,889,595,329 (56,633,408,303) 2,359,182,446 7,373,116,670 9,732,299,116 25,203,073,007 13,018,158,196 (43,615,250,107) 705,425,499 8,975,166,443 9,680,591,942 142,884,726,621 64,669,732,565 21,054,482,458 Theo cách đánh giá quan điểm tổng đầu tư số tài dự án sau:  Hiện giá thu nhập NPV= 21,054,482,458 đồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 19.43% > > r = 14.13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội hiệu đầu tư cao b Kết báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu 2012 2013 2014 2015 21 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận Phân tích tài Dòng ngân lưu vào EBIT 17,175,442,763 22,064,183,680 Khấu hao tài sản cố định 2,416,666,667 2,416,666,667 Giá trị lý cuối kỳ Chênh lệch +/- AR 3,374,959,068 816,740,094 Chênh lệch +/- AP (1,376,805,721) (308,405,602) Chênh lệch +/- CB 938,549,096 136,491,643 Chênh lệch +/- Inventory 189,536,458 21,974,379 Vay vốn ngân hàng 52,611,583,333 6,528,958,333 Cộng Dòng ngân lưu 52,611,583,333 6,528,958,333 22,718,348,331 25,147,650,862 vào Dòng tiền Đầu tư 57,512,714,286 22,658,666,667 Chi phí nợ lãi vay 3,210,716,658 8,096,865,000 18,784,251,446 17,164,878,446 Thuế TNDN 2,489,535,329 4,116,563,808 Cộng Dòng ngân lưu 60,723,430,943 30,755,531,667 21,273,786,775 21,281,442,254 (8,111,847,610 Dòng ngân lưu ròng (24,226,573,333) 1,444,561,556 3,866,208,607 ) Dòng ngân lưu ròng chiết (8,111,847,610 (21,228,103,687) 1,109,109,619 2,601,015,329 khấu ) Dòng ngân lưu ròng chiết (8,111,847,610 (29,339,951,297) (28,230,841,679) (25,629,826,350) khấu lũy kế ) Theo cách đánh giá quan điểm chủ sở hữu số tài dự án sau:  Hiện giá thu nhập NPV=17,826,875,279 đồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 39% >>> r = 14.13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội cao hiệu đầu tư lớn Xét hai quan điểm dự án mang lại tiêu tài đạt hiệu cao 22 [...]... 26,025, 637 ,500 -nt-nt- 30 9,455,525 23, 133 ,900,000 -nt- 266,198 ,30 1 275,071,578 23, 133 ,900,000 23, 133 ,900,000 -nt-nt- 275,071,578 20,242,162,500 -nt- 217 ,39 5,279 240,687, 631 20,242,162,500 20,242,162,500 -nt-nt- 232 ,9 23, 514 17 ,35 0,425,000 -nt- 206 ,30 3,684 199,648,726 17 ,35 0,425,000 17 ,35 0,425,000 -nt-nt- 206 ,30 3,684 14,458,687,50 0 171,919, 736 166 ,37 3, 938 166 ,37 3, 938 2,891, 737 ,500 133 ,099,151 137 , 535 ,789... 6/1/2016 28,917 ,37 5,000 28,917 ,37 5,000 34 3, 839 ,4 73 332 ,747,877 7/1/2016 28,917 ,37 5,000 3, 235 ,576,9 73 8/1/2016 9/1/2016 26,025, 637 ,500 26,025, 637 ,500 30 9,455,525 299,4 73, 089 10/1/2016 26,025, 637 ,500 3, 201,1 93, 025 11/1/2016 23, 133 ,900,000 12/1/2016 23, 133 ,900,000 266,198 ,30 1 275,071,578 1/1/2017 23, 133 ,900,000 3, 166,809,078 2/1/2017 3/ 1/2017 20,242,162,500 20,242,162,500 217 ,39 5,279 240,687, 631 4/1/2017... suất lợi nhuận trên doanh thu) ROI (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư) Năm 7,468,605,988 ĐVT: VNĐ 2016 3 36,465,528,0 83 14,401 ,34 4,4 03 4 42,927 ,34 7,997 16,1 13, 995,052 22,064,1 83, 680 26,8 13, 352,944 5,597,928,446 16,466,255, 234 4,116,5 63, 808 3, 990,756,201 22,822,596,7 43 5,705,649,186 12 ,34 9,691,425 17,116,947,557 25% 34 % 40% 10% 16% 22% 2017 2018 19 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận Phân... 2,891, 737 ,500 532 ,39 6,6 03 550,1 43, 156 46,267,800,000 43, 376,062,500 618,911,051 584,527,1 03 1/1/2015 4/1/2015 2,891, 737 ,500 49,159, 537 ,50 0 -nt- kỳ trả nợ 7 kỳ trả nợ 8 -nt-nt- 2,891, 737 ,500 412,607 ,36 7 31 ,809,112,500 -nt- 2,891, 737 ,500 35 3,821,909 37 8,2 23, 420 36 6,022,664 31 ,809,112,500 31 ,809,112,500 28,917 ,37 5,000 -nt-nt-nt- kỳ trả nợ 9 kỳ 12 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận Phân tích tài chính... 43, 376,062,500 43, 376,062,500 -nt-nt- 499,121,815 40,484 ,32 5,00 0 465,847,027 3, 338 ,728,814 2,891, 737 ,500 2,891, 737 ,500 446,991 ,31 4 432 ,572,240 37 ,592,587,500 37 ,592,587,500 -nt-nt- 446,991 ,31 4 34 ,700,850,00 0 412,607 ,36 7 412,607 ,36 7 3, 304 ,34 4,867 2/1/2016 3/ 1/2016 4/1/2016 31 ,809,112,500 31 ,809,112,500 31 ,809,112,500 35 3,821,909 37 8,2 23, 420 3, 257,760,164 kỳ trả nợ 5 kỳ trả nợ 6 -nt-nt- 34 ,700,850,00 0 34 ,700,850,00... 17 13 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận Phân tích tài chính 3/ 1/2018 8,675,212,500 1 03, 151,842 4/1/2018 8,675,212,500 2,991,561,8 63 5/1/2018 6/1/2018 5,7 83, 475,000 5,7 83, 475,000 68,767,895 66,549,575 7/1/2018 5,7 83, 475,000 2,960,505 ,39 5 8/1/2018 9/1/2018 2,891, 737 ,500 2,891, 737 ,500 34 ,38 3,947 33 ,274,788 10/1/2018 2,891, 737 ,500... 584,527,1 03 565,671 ,39 0 565,671 ,39 0 3, 476,264,6 03 3,441,880,656 2/1/2015 3/ 1/2015 43, 376,062,500 43, 376,062,500 465,847,027 515,759,209 5/1/2015 6/1/2015 40,484 ,32 5,00 0 40,484 ,32 5,00 0 3, 390,859 ,31 5 8/1/2015 9/1/2015 37 ,592,587,500 37 ,592,587,500 446,991 ,31 4 432 ,572,240 12/1/2015 532 ,39 6,6 03 550,1 43, 156 46,267,800,000 46,267,800,000 -nt-nt- 550,1 43, 156 43, 376,062,500 -nt- 465,847,027 515,759,209 43, 376,062,500... quả tài chính của dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR = 19. 43% > > r = 14. 13%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tư khá cao b Kết quả báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu 2012 20 13 2014 2015 21 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận Phân tích tài chính 0 1 2 3 Dòng ngân lưu... 21,974 ,37 9 - - 22,718 ,34 8 ,33 1 25,147,650,862 20 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận Phân tích tài chính Dòng tiền ra 58, 736 ,066,667 22,658,666,667 Đầu tư 3, 210,716,658 8,096,865,000 7,217 ,30 1,446 5,597,928,446 Chi phí tài chính 2,489, 535 ,32 9 4,116,5 63, 808 Thuế TNDN Cộng Dòng ngân lưu 61,946,7 83, 324 30 ,755, 531 ,667 9,706, 836 ,775 9,714,492,254... của dự án qua các năm là : • Năm 2014 29,662,6 43, 787 đồng • Năm 2015 36 ,465,528,0 83 đồng • Năm 2016 42,927 ,34 7,997 đồng 17 Dự án đầu tư xây dựng khách sạn 3 sao Phú Nhuận Phân tích tài chính • Năm 2017 49,792,650, 637 đồng • Năm 2018 56,276,116 ,34 6 đồng IV .3. Tính toán chi phí của dự án IV .3. 1 Chi phí hoạt động Bảng tính chi phí của dự án ĐVT: