Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trường Đến hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trường, số thị trường phát triển thị trường sản phẩm đầu ra, thị trường hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt thị trường BĐS lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Thị trường bất động sản năm vừa qua diễn biến phức tạp, lúc thăng, lúc trầm Nguyên nhân diễn biến phức tạp cung cầu thay đổi Tuy nhiên, nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản tác động tín dụng thị trường Khi nguồn tín dụng bơm mức vào thị trường làm cho thị trường tăng trưởng mức giá bất động sản bị đẩy lên cao, nguồn tín dụng bị siết chặt thị trường rơi vào trầm lắng, ảm đạm Vì việc nghiên cứu vai trò tin dụng thị trường bất động sản để nắm bắt ảnh hưởng xu thị trường bất động sản xu tín dụng tham gia vào thị trường nhằm điều tiết nguồn vốn tín dụng giá thị trường BĐS quan trọng việc quản lý nhà nước thị trường Các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường giảm thiểu rủi ro trình kinh doanh I THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Có thể thấy thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS coi hàng hoá, trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trường BĐS đựơc tranh luận lên số ý kiến sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trường bất động sản mô hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất thực cách độc lập Tuy tính khách quan thị trường BĐS quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù thị trường giá trị chủ quan giao dịch phải tổ chức theo ý đồ định Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: Do quan niệm khác hàng hoá BĐS phạm vi thị trường nên có số quan niệm khác thị trường BĐS -Có ý kiến cho thị trường BĐS thị trường đất đai tài sản nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS -Trên thực tế, có số người cho thị trường BDS thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm phổ biến nứơc ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhượng thị trường Cũng giống quan niệm BĐS nhà đất phận hàng hoá BĐS thị trường Vì quan niệm không đầy đủ -Một quan niệm phổ biến khác cho thị trường BĐS hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường Khái niệm phản ánh trực diện hoạt động thị trường cụ thể Khái niệm dễ làm người ta nhận biết phạm vi nội dung thị trường BĐS khái niệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có quản lý nhà nước Ý kiến xuất phát từ đặc điểm hoạt động thị trường BĐS hầu điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai chịu can thiệp quản lý chặt chẽ nhà nước Vai trò thị trường bất động sản kinh tế Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế thị trường thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn quy mô, tính chất giá trị mặt kinh tế quốc dân: Bất động sản tài sản lớn quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội nước có khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo đánh giá chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa khai thác ẩn chứa bất động sản nước thuộc giới thứ lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA nước phát triển dành cho nước phát triển vòng 30 năm qua Bất động sản tài sản lớn hộ gia đình Trong điều kiện kinh tế thị trường bất động sản chức nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động chấp Thị trường bất động sản phát triển nguồn vốn lớn chỗ huy động: Đây nội dung có tầm quan trọng nhiều nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế-xã hội đạt mục tiêu đề Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng việc chuyển tài sản thành nguồn tài dồi phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt đầu tư phát triển sở hạ tầng kinh tế - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường quyền sử dụng đất điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn nước công nghiệp hoá tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá nước ta vấn đề lớn có tầm quan trọng đặc biệt nước ta chuyển sang chế thị trường điều kiện thiết chế quản lý Nhà nước công tác quy hoạch chưa thực thi có chất lượng hiệu việc phát triển quản lý thị trường bất động sản đô thị phải đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục tốn vướng mắc tương lai - Phát triển quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị http://svnckh.com.vn trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên USD có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – USD Phát triển điều hành tốt thị trường bất động sản có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Theo thống kê Tổng cục thuế khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân 4.645 tỷ đồng/năm tỷ lệ chiếm gần 30% giao dịch, 70% chưa kiểm soát thực tế giao dịch không thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy chế, sách pháp luật để giao dịch bất động sản thức (có đăng ký thực nghĩa vụ thuế) đổi chế giao dịch theo giá thị trường hàng năm thị trường bất động sản đóng góp cho kinh tế 20.000 tỷ đồng năm - Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu xúc ngày gia tăng nhà cho nhân dân từ đô thị-nông thôn: Thị trường nhà phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn thị trường bất động sản Thị trường nhà thị trường sôi động thị trường bất động sản, “sốt” nhà đất hầu hết “sốt” nhà lan toả sang thị trường bất động sản khác ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vì vậy, phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nhà II TÍN DỤNG - NGÂN HÀNG Khái niệm tín dụng: Có số quan niệm tín dụng sau: Tín dụng chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng lượng giá trị ( tiền tệ hay vật) người sở hữu sang cho người khác sử dụng hoàn trả người sở hữu sau thời gian định với lượng giá trị lớn Tín dụng quan hệ vay mượn tài sản ( tiền tệ hàng hóa) dựa nguyên tắc có hoàn trả vốn lẫn lời sau thời gian định Như quan hệ tín dụng giao dịch hai bên, bên ( người cho vay) cung ứng tiền, hàng hóa, dịch vụ chứng khoán dựa vào lời hứa toán lại tương lai bên ( người vay) Các tổ chức tín dụng bao gồm: Ngân hàng, tổ chức phi ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước Tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản: Là quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng ( thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo tín dụng bất động sản việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê Như vậy, tín dụng ngân hàng lĩnh vực bất động sản bao gồm hai hình thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân Việc cấp tín dụng bất động sản ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu bất động sản thị trường Tuy nhiên để đảm bảo hiệu hoạt động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích phải hoàn trả gốc lãi theo kỳ hạn cam kết Mặt khác, ngân hàng yêu cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay Các sản phẩm tín dụng bất động sản: - Cho vay mua nhà, đất để - Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị - Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp - Cho vay xây dựng sửa chữa nhà - Cho vay xây dựng nhà xưởng - Cho vay xây dựng văn phòng - Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê - Cho vay xây dựng khách sạn, resort - Cho vay mua đất để ăn chênh lệch giá - Cho vay chấp bất động sản để kinh doanh Tín dụng bất động sản: Tín dụng bắt động sản quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng (thể nhân pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản Theo đó, tín dụng bất động sản việc ngân hàng cấp vốn cho khahcs hàng vào mục đích vay vốn khách hàng liên quan đến bất động sản Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê… III VAI TRÒ CỦA TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỞNG BĐS Hiện nay, giới, thị trường bất động sản có khoản phát triển tín dụng Tạo tài sản có vòng đời lâu dài với vốn liếng tích lũy xảy kinh tế chậm tiến lạc hậu chủ yếu dựa vào nông nghiệp sức lao động Ngày nay, người dân giới chủ yếu mua bất động sản qua việc vay ngân hàng tổ chức tài chính, họ không dựa vào vốn liếng tự tích lũy mà dựa vào khả thu nhập tương lai để vay trả nợ ngân hàng Tại Việt Nam, tín dụng ngân hàng cho vay mua xây dựng bất động sản bao gồm nhà bất động sản thương mại, chiếm tỷ trọng khoảng 30% tổng dư nợ bao gồm khoản vay bảo đảm bất động sản tỷ lệ lên tới 70% tổng dư nợ Cho vay bất động sản loại tín dụng hấp dẫn với ngân hàng bảo đảm tài sản có giá trị cao, định giá khách quan, ngân hàng kiểm soát nắm giữ loại tín dụng dịch chuyển nhiều loại tài sản bảo đảm khác Hiện nay, hầu hết ngân hàng giới có chương trình cho vay bất động sản Tuy nhiên, loại tín dụng chứa đựng nhiều rủi ro với biến động giá thị trường dựa vào khả trả nợ người vay Trong kinh tế phát triển Việt Nam, nguồn cung tín dụng mang tính định cho thị trường bất động sản Trong năm qua, tín dụng cho bất động sản co cụm, thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều công trình xây dựng bỏ dở, nhiều dự án phá sản, đóng băng Vì vậy, việc khai thông dòng vốn cho tín dụng bất động sản thời điểm quan trọng cấp thiết Trong năm 2015, tín dụng chung cho kinh tế tăng trưởng với thực chất khoảng 10%, tín dụng bất động sản tăng trưởng khoảng 20% Người vay không nên bỏ tháng 50-60% thu nhập trước thuế để trả nợ gốc lãi cho ngân hàng Nếu trả nợ cho ngân hàng vượt tỷ lệ có khả vỡ nợ lâu dài Các ngân hàng Việt Nam nguồn vốn dài hạn nên thường cho vay với kỳ hạn 10 đến 15 năm Với việc huy động vốn ngắn hạn từ người dân cho vay có kỳ hạn dài bất động sản, ngân hàng phải đối diện với rủi ro lớn khoản Hiện ngân hàng dùng 30% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn Nhưng Thông tư 36 có hiệu lực từ ngày 1/2/2015 tới nới giới hạn lên đến 60% Mặc dù quy định hỗ trợ việc cho vay bất động sản gây nhiều rủi ro khoản cho NHTM họ không quản lý chặt chẽ độ chênh kỳ hạn lãi suất tài sản có nợ cho thời kỳ cân đối kế toán Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động NHTM có hiệu lực từ ngày 01/02/2015, có điểm quan trọng giảm trọng số rủi ro từ 250% xuống 150% Việc giảm hệ số rủi ro cho tín dụng bất động sản đồng nghĩa với việc nới lỏng hoạt động quy mô cho vay bất động sản Đây sách thích hợp để hỗ trợ thị trường bất động sản Tóm lại, giai đoạn nay, kinh tế Việt Nam có nhiều tiến triển so với giai đoạn trước, kênh vốn cho phát triển kinh tế còn chưa phát triển đầy đủ chưa phát huy hết hiệu vốn có Vì vai trò tín dụng ngân hàng kinh tế nói chung lĩnh vực bất động sản nói riêng giữ vị trí quan trọng Tín dụng ngân hàng vừa kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dạng dự án đầu tư bất động sản ( kích cung) vừa kênh cho vay mua bán bất động sản ( kích cầu) Mặt khác, hiệu đầu tư dự án bất động sản, ngân hàng góp phần nâng cao tính hiệu dự án đầu tư bất động sản, ngân hàng nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ toán, nhà đầu tư góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản… Điều tạo nên gắn kết cung cầu bất động sản thị trường, góp phần tạo nên phát triển cho thị trường bất động sản