Đang tải... (xem toàn văn)
A. ĐẶT VẤN ĐỀ Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn và khá phức tạp, hiện nay việc thực thi áp dụng pháp luật về vấn đề này đang gặp phải rất nhiều khúc mắc. Vì vậy trong thời gian gần đây pháp luật về tranh chấp bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản đang trở thành một trong những vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu. Xác định được tầm quan trọng của vấn đề này nhóm em đã tìm hiểu về vấn đề “ Tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản với 2 vụ việc cụ thể”. Trong quá trình nghiên cứu và tìm tòi do những hạn chế về mặt khách quan và chủ quan nên nhóm chúng em khó tránh khỏi những sai sót, chúng em mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ quý thầy cô để bài làm được hoàn thiện hơn.
A ĐẶT VẤN ĐỀ Bất động sản tài sản có giá trị lớn phức tạp, việc thực thi áp dụng pháp luật vấn đề gặp phải nhiều khúc mắc Vì thời gian gần pháp luật tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản trở thành vấn đề thu hút quan tâm nhiều nhà nghiên cứu Xác định tầm quan trọng vấn đề nhóm em tìm hiểu vấn đề “ Tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản với vụ việc cụ thể” Trong trình nghiên cứu tìm tòi hạn chế mặt khách quan chủ quan nên nhóm chúng em khó tránh khỏi sai sót, chúng em mong nhận đóng góp ý kiến từ quý thầy cô để làm hoàn thiện B GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ I.Cơ sở lý luận 1.Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân 1.1Khái niệm biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân Nền kinh tế Việt Nam ngày phát triển, hội nhập sâu rộng giao dịch dân ngày đa dạng, mang lại nhiều lợi ích tiềm ẩn không rủi ro Bởi vậy, để khắc phục, ngăn chặn điều này, nhà làm luật dự phòng thông qua việc xây dựng quy định pháp luật biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân hiểu theo phương diện: -Về mặt khách quan: Là quy định pháp luật, cho phép chủ thể giao dịch dân quan hệ dân khác áp dụng biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện, đồng thời xác định bảo đảm quyền, nghĩa vụ bên biện pháp -Về mặt chủ quan: bảo đảm thực nghĩa vụ dân việc thỏa thuận bên nhằm qua đặt biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ, đồng thời ngăn ngừa khắc phục hậu xấu việc không thực thực không nghĩa vụ gây 1.1 Đặc điểm biện pháp bảo đảm (BPBĐ) nghĩa vụ dân ● Các BPBĐ mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính: Các BPBĐ nghĩa vụ dân không tồn độc lập mà phụ thuộc gắn liền với nghĩa vụ Sự phụ thuộc thể hiệ chỗ: có quan hệ nghĩa vụ bên thiết lập BPBĐ Nghĩa việc đảm bảo thực nghĩa vụ không tồn cách độc lập nội dung, hiệu lực BPBĐ phù hợp phụ thuộc vào nghĩa vụ Vì vậy, người ta gọi nghĩa vụ phát sinh từ BPBĐ nghĩa vụ phụ ● Các BPBĐ phát sinh sở có thỏa thuận bên chủ thể: Nói cách khác BPBĐ không phát sinh bên cạnh hợp đồng trừ trường hợp quan hệ vay tiền lĩnh vực tín dụng, ngân hàng Như vậy, bên cạnh hoạt động mua bán nhà hợp đồng đặt cọc, hay bên cạnh hợp đồng vay tiền hợp đồng cầm cố, chấp hay bảo lãnh Các BPBĐ có xuất hay không phụ thuộc vào thỏa thuận, định đoạt bên chủ thể ● Đối tượng BPBĐ lợi ích vật chất: Nghĩa vụ cần bảo đảm nghĩa vụ mang tính chất tài sản (như nghĩa vụ toán tiền hay nghĩa vụ thực công việc trị giá tiền…), đối tượng BPBĐ phải mang tính tài sản Bởi có lợi ích vật chất tài sản bù đắp, khấu trừ lợi ích vật chất bị mát, thiệt hại ● Các BPBĐ nghĩa vụ dân áp dụng có vi phạm nghĩa vụ: Cho dù bên đặt BPBĐ bên cạnh nghĩa vụ không cần phải áp dụng BPBĐ nghĩa vụ thực cách đầy đủ Thông thường, quan hệ nghĩa vụ dân sự, bên có nghĩa vụ tự giác thực nghĩa vụ họ người có quyền, đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ thực đúng, đầy đủ nghĩa vụ BPBĐ coi chấm dứt ● Phạm vi bảo đảm BPBĐ bên thỏa thuận toàn hay phần nghĩa vụ: Điều 319 BLDS quy định: “Nghĩa vụ dân đảm bảo phần toàn theo thỏa thuận theo quy định pháp luật; thảo thuận pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm, nghĩa vụ coi bảo đảm toàn bộ, kể nghĩa vụ trả lãi bồi thường thiệt hại” Như vậy, phạm vi bảo đảm toàn phần nghĩa vụ nguyên tắc, phạm vi BPBĐ vượt phạm vi nghĩa vụ ● Mục đích BPBĐ: nhằm nâng cao trách nhiệm bên quan hệ nghĩa vụ dân Thông thường đặt BPBĐ, bên hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm thực nghĩa vụ người có nghĩa vụ Ngoài ra, nhiều trường hợp, bên hướng tới mục đích nâng cao trách nhiệm giao kết hợp đồng hai bên Mục đích BPBĐ thể thông qua chức biện pháp cụ thể Mỗi BPBĐ có đặc điểm tính chất riêng biệt, nên chức chúng giống hoàn toàn Một chức riêng biệt có biện pháp biện pháp khác Nhưng nhìn cách tổng thể, BPBĐ thực nghĩa vụ dân có chức nói chung: chức tác động, chức dự phòng chức dự phạt 1.3 Đối tượng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân * Tài sản, điều kiện tài sản là: - Thuộc sở hữu bên bảo đảm tranh chấp, trừ TH: + Bên thuê hợp đồng thuê động sản phải đăng kí quyền sở hữu mà thời hạn thuê từ năm trở lên có quyền dùng tài sản thuê bảo đảm + Bên mua hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần cung dùng tài sản để mang bảo đảm chưa toán hết tiền -Tài sản bảo đảm xác định cụ thể, để phục vụ cho việc xử lý tài sản trường hợp vi phạm nghĩa vụ -Giá trị tài sản thỏa thuận khác phải lớn giá trị nghĩa vụ bảo đảm -Tài sản bảo đảm phải phép giao dịch * Công việc phải thực hiện, điều kiện: - Công việc phải xác định cụ thể - Công việc phải có khả thực - Không vi phạm pháp luật đạo đức xã hội * Uy tín Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản có đối tượng dùng để đảm bảo bất động sản * Quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản có đối tượng dùng để đảm bảo bất động sản 2.1 Cầm cố Điều 326 Bộ luật dân (BLDS) quy định “Cầm cố tài sản việc bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu cho bên để bảo đảm thực nghĩa vụ dân Khoản 1, điều 432 quy định “Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Theo quy định cầm cố tài sản, người cầm cố phải chuyển tài sản người nhận cầm cố quản lý sử dụng Còn chấp tài sản người chấp giữ lại tài sản chấp, dùng quyền sở hữu tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ Điểm chung hai loại hình theo quy định phải lập thành văn Tuy nhiên chấp tài sản pháp luật có quy định việc chấp phải công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch đảm bảo Như thấy cầm cố tài sản dùng cho giao dịch loại động sản thông thường chấp tài sản áp dụng loại tài sản có giá trị lớn bất động sản động sản có đăng ký quyền sở hữu 2.2 Thế chấp Theo quy định Điều 342của Bộ luật dân “thế chấp tài sản việc bên dung tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận tài sản” Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp Trong trường hợp chấp toàn bất động sản bất động sản thuộc tài sản chấp Trong tường hợp chấp phần bất động sản, mà bên thoả thuận tài sản phụ tài sản phụ thuộc tài sản chấp Việc chấp quyền sử dụng đất phải thực theo quy định Điều 715 đến Điều 721 Bộ luật dân năm 2005 quy định khác pháp luật có liên quan Tài sản chấp tài sản có thực tài sản hình thành tươnglai Trong trường hợp chấp toàn bất động sản vật phụ độ bất động sản thuộc tài sản chấp Trong tường hợp chấp phần bất động sản mà bên thoả thuận tài sản phụ tài sản phụ thuộc tài sản thếchấp Việc chấp quyền sử dụng đất phải thực theo quy định Điều 715 đến Điều 721 Bộ luật dân năm 2005 quy định khác pháp luật có liên quan Trên thực tế việc chấp tài sản sử dụng thông dụng giao dịch đảm bảo, giao dịch với ngân hàng thương mại 2.3 Bảo lãnh Theo quy định điều 361 BLDS năm 2005 “bảo lãnh việc người thứ ba cam kết với bên có quyền thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, đến thời hạn mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ Các bên thỏa thuận việc bên bảo lãnh phải thực nghĩa vụ bên bảo lãnh khả thực nghĩa vụ mình” Bên bảo lãnh phải dùng tài sản thuộc sở hữu tự thực công việc để chịu tránh nhiệm thay cho người bảo lãnh người không thực nghĩa vụ gây thiệt hại cho bên nhận bảo lãnh Khi bên bảo lãnh thực xong cam kết trước bên nhận bảo lãnh, quan hệ nghĩa vụ việc bảo lãnh coi chấm dứt Khi đó, bên bảo lãnh có quyền yêu cầu người bảo lãnh thực nghĩa vụ phạm vi bảo lãnh; bên bảo lãnh hưởng thù lao có thỏa thuận họ với người bảo lãnh pháp luật có quy *Xử lý bất động sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ vay tài sản - Qsdđ tài sản đảm bảo hđ vay ts xử lý trường hợp: + Khi đến hạn toán nợ mà người chấp qsdđ không toán số nợ vay hđ vay ts + Khi đến hạn toán nợ mà người chấp qsdđ không toán đủ số nợ vay hđ vay ts - Phương thức xử lý qsdđ theo thỏa thuận bên Thỏa thuận không trái với quy tắc chung pháp luật dân đạo đức xã hội Thỏa thuận bên để xử lý qsdđ chấp Trong trường hợp thỏa thuận không xử lý theo thỏa thuận bên nhận chấp có quyền khởi kiện tòa án - Thứ tự ưu tiên toán: tương tự tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân khác Điều 325 Bộ Luật Dân 2005 quy định: Thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định sau: Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên toán; Trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà giao dịch bảo đảm đăng ký thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm Như vậy, khác với xử lý tài sản chấp khác bán đấu giá thỏa thuận, tài sản chấp qsdđ, phương thức xử lý lại thông qua vụ kiện tòa án Đây quy định mở rộng quyền tự thỏa thuận bên đồng thời hạn chế can thiệp quan quản lý hành vào quan hệ dân sự, khắc phục hạn chế phương thức xử lý trước II Các vụ việc có thật 1.Vụ việc Ngày 19/10/2009, trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hà Nội, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 130/2009/TLST-KDTM ngày 26/06/2009 tranh chấp liên quan đến chấp hợp đồng vay tiền * Các đương Nguyên đơn (bên nhận chấp): Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam - số 70 + 72 Bà Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội – ông Phạm Đức Toàn làm đại diện (sau gọi ngân hàng) Bị đơn (bên vay): Vợ chồng bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng Cùng trú số 05/99 ngõ 281 Trương Định, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (bên chấp): Vợ chồng ông Lê Văn Dương bà Nghiêm Thị Thu Hà Cùng trú thôn Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội * Tóm tắt nội dung vụ việc: Ngày 14/09/2007, bà Nguyễn Thị Hồng Nhung, ông Phạm Tuấn Dũng Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – chi nhánh Thăng Long tiến hành kí kết hợp đồng tín dụng số 14/09/2007 với nội dung: Ngân hàng cho bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng vay 1.000.000.000 đồng, với mục đích vay vốn góp vốn kinh doanh; thời hạn vay 12 tháng, lãi suất vay 1,1%/tháng, lãi suất nợ hạn 150% lãi suất vay Để đảm bảo cho Hợp đồng tín dụng nêu trên, phòng công chứng số 01 thành phố Hà Nội, bên chấp, bên nhận chấp bên vay tiến hành hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba với nội dung: ông Lê Văn Dương cam kết dùng quyền sử dụng đất đất vườn liền kề diện tích 400m đất số 53 tờ đồ số 124 toạ lạc thôn Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội cấp ngày 28/06/2002 đứng tên ông, để đảm bảo cho khoản vay bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam theo hợp đồng tín dụng số 14.09.07/HĐTD Hợp đồng chấp ngày 13/09/2007 đăng kí giao dịch đảm bảo Văn phòng đăng kí đất nhà huyện Đông Anh ngày 13/09/2007 Thực hợp đồng tín dụng nêu trên, ngày 14/09/2007, Ngân hàng tiến hành giải ngân cho bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng 1.000.000.000 đồng Trong trình thực hợp đồng tín dụng nêu trên, ông Dũng bà Nhung toán nợ gốc 398.351.543 đồng lãi phát sinh 136.294.571 đồng Ngân hàng nhiều lần yêu cầu bà Nhung ông Dũng không toán hết nợ gốc lãi phát sinh Vì ngày 19/05/2009 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam làm đơn khởi kiện vụ án kinh doanh thương mại đến Toà án nhân dân thành phố Hà Nội, đề nghị Toà án buộc bà Nhung ông Dũng toán cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng số 14/09/07/HĐTD gồm nợ gốc 601.648.457 đồng, lãi suất phát sinh tính đến ngày 30/04/2009 74.451.649 đồng Trường hợp ông bà không thực trả nợ cho Ngân hàng đề nghị Toà án buộc Người chấp thực nghĩa vụ chấp theo hợp đồng chấp người thứ ba ký kết với ngân hàng Tại phiên toà, bên nguyên đơn Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bên bị đơn đề nghị Toà án giải theo quy định pháp luật Bà Nghiêm Thị Thu Hà – người có quyền nghĩa vụ liên quan có ý kiến: Sự việc chồng bà ông Lê Văn Dương dùng sổ đỏ để chấp quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo cho khoản vay bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, bà hoàn toàn Bà không ký giấy tờ để bảo lãnh cho bà Nhung, ông Dũng vay tiền Và bà bà Nhung, ông Dũng Nay ngân hàng kiện đòi tiền, yêu cầu bà Nhung ông Dũng người đứng tên vay tiền Ngân hàng phải có trách nhiệm trả nợ cho Ngân hàng; bà không đồng ý phát tài sản vợ chồng bà * Giải Toà án Căn vào quy định pháp luật dân sự, Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội định: - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng Hợp đồng tín dụng số 14/09/07 kí ngày 14/09/2007 - Buộc bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng phải toán cho ngân hàng tiền nợ gốc 601.648.457 đồng tiền lãi phát sinh 131.039.032 đồng, tổng cộng 732.687.489 đồng - Sau án có hiệu lực pháp luật mà bà Nhung ông Dũng chưa trả số tiền Ngân hàng có quyền yêu cầu Thi hành án phát mại tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất đất vườn liền kề diện tích 400m2 đất số 53 tờ đồ 124 toạ lạc thôn Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND huyện Đông Anh, Hà Nội cấp ngày 28/06/2002 ông Lê Quang Dương để thu hồi nợ - Ngân hàng tiếp tục quản lý hồ sơ tài sản chấp để đảm bảo cho việc thi hành án - Kể từ bên thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà bên phải thi hành án chưa trả tiền phải chịu lãi suất số tiền chậm trả theo mức lãi suất cõ Ngân hàng Nhà nýớc quy ðịnh týõng ứng với số tiền thời gian chýa thi hành án Nhận xét nhóm: Từ quy định liên quan pháp luật hành, ta thấy cách giải tòa án hoàn toàn hợp tình, hợp lý: Trong vụ việc nêu trên, có xuất loại hơp đồng hợp đồng vay tài sản hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba Thứ nhất, hợp đồng vay tài sản xác lập Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công Thương Việt Nam với vợ chồng bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng hợp đồng xác lập dựa sở ý chí tự nguyện, hoàn toàn phù hợp với quy định pháp luật Điều 399 BLDS 2005 Từ đây, cho thấy định “buộc bà Nguyễn Thị Hồng Nhung ông Phạm Tuấn Dũng phải toán cho ngân hàng tiền nợ gốc 601.648.457 đồng tiền lãi phát sinh 131.039.032 đồng, tổng cộng 732.687.489 đồng” Tòa án hoàn toàn với quy định khoản khoản Điều 474 BLDS 2005 quy định Điều 52, 54, 56 Luật tổ chức tín dụng năm 2004 Khoản khoản Điều 474 BLDS 2005 quy định: “Điều 474 Nghĩa vụ trả nợ bên vay 1.Bên vay tài sản tiền phải trả đủ tiền đến hạn; tài sản vật phải trả vật loại số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thoả thuận khác … Trong trường hợp vay có lãi mà đến hạn bên vay không trả trả không đầy đủ bên vay phải trả lãi nợ gốc lãi nợ hạn theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay thời điểm trả nợ.” Từ cho thấy định tòa án xử lý loại hơp đồng thứ – hợp đồng vay tài sản – phù hợp với quy định pháp luật hành Thứ hai, ta cần bàn luận thêm giá trị pháp lý loại hợp đồng gây nhiều tranh cãi hợp đồng chấp quyền sử dụng đất người thứ ba Trong Bộ luật Dân Việt Nam hành chưa có quy định loại hợp đồng Với vụ án trên, áp dụng quy định hành Bộ luật Dân hành thấy mâu thuẫn định phán tòa án công nhận hợp đồng chấp với xuất chủ thể ( theo quy định pháp luật hành hợp đồng chấp có chủ thể) mà không coi la hợp đồng bảo lãnh Trước hết, để hiểu rõ vấn đề này, cần xem xét tính đắn định tòa án xác nhận anh Lê Văn Dương chủ sở hữu hợp pháp tài sản dùng làm chấp: “Về quyền sử dụng đất đất vườn liền kề diện tích 400m đất số 53 tờ đồ số 124 toạ lạc thôn Nghĩa Lại, xã Uy Nỗ, huyện Đông Anh, Hà Nội cấp ngày 28/06/2002 đứng tên ông Lê Văn Dương, Tòa xác định tài sản ông bố mẹ cho trước cưới bà Nghiêm Thị Thu Hà ông không nhập tài sản vào khối tài sản chung vợ chồng” Việc xác định tài sản anh Dương thuộc tài sản riêng anh với quy định pháp luật hành bởi: Khoản Điều 32 Luật Hôn nhân Gia đình năm 2000 quy định: “ Tài sản riêng vợ, chồng gồm tài sản mà người có trước kết hôn; tài sản thừa kế riêng, tặng cho riêng thời kỳ hôn nhân; tài sản chia riêng cho vợ, chồng theo quy định khoản Điều 29 Điều 30 Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân” Vì anh Dương la chủ sở hữu tài sản nói nên việc anh định đoạt tài sản quyền anh: Điều 197 Bộ luật Dân quy định chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản Điều 198 Bộ luật Dân quy định quyền định đoạt chủ sở hữu bị hạn chế pháp luật quy định tài sản đem bán di tích lịch sử Điều 361 Bộ luật Dân quy định người có tài sản có quyền bảo lãnh cho người có nghĩa vụ Vì chủ sở hữu tài sản (kể tài sản hình thành tương lai) có quyền dùng tài sản để bảo lãnh cho người khác Tuy nhiên theo quy định tiết a tiểu mục 1.1 Mục Phần I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT hợp đồng chấp bất động sản nhằm bảo lãnh cho bên thứ ba gọi hợp đồng chấp Từ đây, tư cách pháp lý hợp đồng xác lập Anh Dương phải có nghĩa vụ thực thay nghĩa vụ ông Dũng đến hạn mà ông Dũng không thực nghĩa vụ trả nợ: Điều 355 BLDS quy định: “Điều 355 Xử lý tài sản chấp Trong trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ dân mà bên có nghĩa vụ không thực thực không nghĩa vụ việc xử lý tài sản chấp thực theo quy định Điều 336 Điều 338 Bộ luật này” Vụ việc Ngày 16/4/2006, bà Nguyễn Thị Thu Hương ông Trần Khắc Nam có lập văn cam kết thể chấp tài sản nhà quyền sử dụng đất 253 Thụy Khê, Hà Nội (thuộc sở hữu chung hai vợ chồng) trị giá tỉ đồng để bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay ba người là: bà Nguyễn Thị Cẩm Nhung vay 150 triệu đồng, ông Ngô Văn Hải vay 120 triệu đồng bà Nguyễn Thị Cẩm Tú vay 360 triệu đồng ngân hàng VPBank( Ngân hàng thương mại cổ phần doanh nghiệp quốc doanh Việt Nam) 10 Trong thời gian bảo lãnh khoản vay nói trên, vào ngày 19/8/2006 bà Hương Ông Nam lại bán trao tay nhà cho bà Lê Thị Minh bà Minh hoàn toàn nhà đối tượng bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, hợp đồng mua bán hai bên hợp đồng viết tay, chưa có công chứng, chứng thực Ngày 16/4/2007, bà Nhung, Tú ông Hải phải trả tiền vay cho ngân hàng họ không trả được, Ngân hàng gọi bà Hương ông Nam lên để làm việc ông bà không đến Nhân viên ngân hàng tìm đến nhà bà Hương, ông Nam(nay bà Minh ở) lúc bà Minh phát việc nhà bà mua chấp để bảo lãnh cho nghĩa vụ vay tiền ba người : bà Nguyễn Thị Cẩm Nhung, ông Ngô Văn Hải bà Nguyễn Thị Cẩm Tú Ngân hàng VPBanhk Bà Minh yêu cầu bà Hương Ông Nam trả lại tiền bán nhà cho không đực chấp nhận Bà Minh có ý định đưa đơn kiện lên Tòa án Vậy vụ việc giải nào? Nơi xảy vụ án: 253 Thụy Khê, TP Hà Nội Chủ thể vụ việc: Nguyên đơn: bà Lê Thị Minh Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thu Hương Người có liên quan: bà Nguyễn Thị Cẩm Nhung, Ông Ngô Văn Hải Bà Nguyễn Thị Cẩm Tú, đại diện Ngân hàng VPBank Cơ quan giải quyết: Chưa có quan giải Ý kiến nhóm cách giải Thứ nhất, vào Điều 450 Bộ luật Dân 2005: '' Hình thức hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác'' Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn theo mẫu quy định Nhà nước có xác định Ủy ban nhân dân Phường xã tình trạng nhà tranh chấp sở Công chứng UBND huyện chứng thực 11 Hai bên phải có mặt quan Công chứng Nhà nước Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (đối với nhà nông thôn ủy ban nhân dân cấp huyện) có đầy đủ giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà Sau bên kí kết hợp đồng, quan công chứng nhà nước ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp loại giấy tờ chứng thực việc mua bán nhà Trong thời gian định pháp luật quy định, bên bán bên mua phải làm thủ tục trước bạ sang tên quan nhà nước có thẩm quyền Vậy từ pháp lý ta thấy việc bà Hương Ông Nam bán trao tay nhà cho bà Lê Thị Minh thông qua hợp đồng viết tay, chưa có công chứng, chứng thực, hoàn toàn trái với quy định pháp luật hình thức hợp đồng Không có không làm thủ tục sang tên trước bạ quan nhà nước có thẩm quyền Chính mà theo khoản Điều 122 điều kiện có hiệu lực giao dich dân sự:'' Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dich trường hợp pháp luật có quy định.'' theo Điều 127 giao dịch dân vô hiệu, giao dich xác lập bà Hương, ông Nam với bà Lê Thị Minh coi vô hiệu Ông Nam bà Hương phải hoàn trả lại tiền cho Bà Minh, đồng thời bà Minh phải giao lại nhà cho bà Hương ông Nam Thứ hai, sau bà Hương ông Nam giải xong tranh chấp hai bên bà Hương ông Nam phải có trách nhiệm với Ngân hàng nghĩa vụ trả tiền bà Nhung, Tú ông Hải Bà Hương, ông Nam phải đứng trả tiền vay Ngân hàng cho ba ông bà Nhung, Tú Hải ba người không thực trả vào Điều 369 Bộ luật Dân năm 2005: '' Xử lý tài sản bên bảo lãnh Trong trường hợp đến hạn thực nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực thực không nghĩa vụ bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu để toán cho bên nhận bảo lãnh.’’ Theo đó, bà Hương ông Nam không trả tiền nợ cho Ngân Hàng phải bán nhà để trả nợ cho Ngân hàng III Ý kiến nhóm hướng hoàn thiện pháp luật quy định chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản Trên sở nghiên cứu vướng mắc, bất cập thực tiễn chấp bất động sản , nhóm xin đưa số kiến nghị việc hoàn thiện quy định pháp luật chấp bất động sản sau: 12 Trước hết, cần nghiên cứu sớm để ban hành Luật Đăng kí Bất động sản, xác định rõ phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai trogn mối quan hệ với văn có liên quan Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động đăng kí chấp bất động sản: Để hạn chế tượng tiêu cực công chức, viên chức người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng kí Nhà nước cần đầu tư, tạo điều kiện cho mục tiêu tin học hoá hệ thống đăng kí có đăng kí bất động sản Tiếp tục rà soát để bãi bỏ quy định bất hợp lí trình tự thủ tục thực chấp bất động sản Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động nhận chấp: + Quy định rõ trường hợp chấp bất động sản + Quy định việc thực thi quyền người sử dụng đất ghi tên Giấy chứng nhận trường hợp cá nhân có vợ ( chồng) theo hướng người có tên GCN thực quyền chấp + Quy định rõ chủ thể có thẩm quyền chấp quyền sử dụng đất người góp vốn Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chấp bất động sản: + Quy định thời điểm phát sinh hiệu lực bên thoả thuận nhằm tôn trọng quyền tự cam kết + Quy định giá trị pháp lí đăng kí chấp quan Nhà nước có thẩm quyền sở để phát sinh hiệu lực bên thứ ba Hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động xử lí tài sản chấp: + Mở rộng quyền xử lí tài san bảo đảm cho bên nhận chấp theo tinh thần BLDS 2005 quy định pháp luật hành bán đấu giá tài sản + Cho phép bên nhận chấp quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận không thoả thuận bên nhận chấp có quyền đơn phương xử lí tài sản chấp để thu nợ 13 Hoàn thiện quy định pháp luật hoat động đăng kí giao dịch bảo đảm C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Trong giai đoạn nay, với tác động kinh tế thị trường mà tính chất phức tạp đa dạng ngày tăng kéo theo phát triển quan hệ pháp luật dân liên quan đến bất động sản Do yêu cầu ban hành quy định mang tính quy phạm đăng kí bất động sản cần thiết Pháp luật hành đăng kí bất động sản phần góp phần tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản song nhiều tồn tại, hạn chế Bộ luật dân luật tảng hệ thống pháp luật nhiên nhiều thiếu sót vần đề Trong giới hạn viết, với vụ việc san cụ thể số vấn đề lí luận tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vay tài sản đồng thời qua số hạn chế pháp luật hành vấn đề này, sở đưa số giải pháp kiến nghị pháp luật thời gian tới 14 MỤC LỤC 15 [...]... trả được tiền nợ cho Ngân Hàng thì sẽ phải bán nhà để trả nợ cho Ngân hàng III Ý kiến của nhóm về hướng hoàn thiện pháp luật quy định về thế chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản Trên cơ sở nghiên cứu những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn về thế chấp bất động sản , nhóm xin đưa ra một số những kiến nghị trong việc hoàn thiện quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản. .. ra trả tiền vay Ngân hàng cho ba ông bà Nhung, Tú và Hải khi ba người không thực hiện trả được vào Điều 369 Bộ luật Dân sự năm 20 05: '' Xử lý tài sản của bên bảo lãnh Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh.’’... tiêu tin học hoá hệ thống đăng kí trong đó có đăng kí bất động sản Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lí về trình tự thủ tục thực hiện thế chấp bất động sản Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động nhận thế chấp: + Quy định rõ các trường hợp được thế chấp bất động sản + Quy định việc thực thi quyền đối với người sử dụng đất được ghi tên trên Giấy chứng nhận trong trường hợp cá... động sản là hết sức cần thiết Pháp luật hiện hành về đăng kí bất động sản cũng đã phần nào góp phần tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản song còn nhiều tồn tại, hạn chế Bộ luật dân sự là bộ luật nền tảng của hệ thống pháp luật tuy nhiên cũng còn nhiều thiếu sót về vần đề này Trong giới hạn bài viết, với 2 vụ việc san sự cụ thể đã chỉ ra một số vấn đề lí luận cơ bản về tranh chấp bất động sản dùng. .. đối với bên thứ ba Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động xử lí tài sản thế chấp: + Mở rộng quyền xử lí tài san bảo đảm cho bên nhận thế chấp theo tinh thần BLDS 20 05 và các quy định của pháp luật hiện hành về bán đấu giá tài sản + Cho phép bên nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận hoặc khi không thoả thuận được thì bên nhận thế chấp. .. tài sản thế chấp để thu nợ 13 Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoat động đăng kí giao dịch bảo đảm C KẾT THÚC VẤN ĐỀ Trong giai đoạn hiện nay, với những tác động của nền kinh tế thị trường mà tính chất phức tạp đa dạng của nó ngày càng tăng đã kéo theo sự phát triển của các quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến bất động sản Do đó yêu cầu ban hành các quy định mang tính quy phạm về đăng kí bất. .. GCN mới được thực hiện quyền thế chấp + Quy định rõ chủ thể có thẩm quyền thế chấp quyền sử dụng đất đối với người đang được góp vốn Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp bất động sản: + Quy định thời điểm phát sinh hiệu lực sẽ do các bên thoả thuận nhằm tôn trọng quyền tự do cam kết + Quy định giá trị pháp lí của đăng kí thế chấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là cơ sở để phát... chấp bất động sản sau: 12 Trước hết, cần nghiên cứu sớm để ban hành Luật Đăng kí Bất động sản, cũng như xác định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai trogn mối quan hệ với các văn bản có liên quan Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng kí thế chấp bất động sản: Để hạn chế hiện tượng tiêu cực của công chức, viên chức khi người dân, doanh nghiệp tiếp cận với hệ thống đăng kí thì... gian bảo lãnh các khoản vay nói trên, vào ngày 19/8 /20 06 bà Hương và Ông Nam lại bán trao tay căn nhà này cho bà Lê Thị Minh và bà Minh hoàn toàn không biết ngôi nhà đó đang là đối tượng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, hợp đồng mua bán giữa hai bên là hợp đồng viết tay, chưa có công chứng, chứng thực Ngày 16/4 /20 07, bà Nhung, Tú và ông Hải phải trả tiền vay cho ngân hàng nhưng họ không trả được, ... thiếu sót về vần đề này Trong giới hạn bài viết, với 2 vụ việc san sự cụ thể đã chỉ ra một số vấn đề lí luận cơ bản về tranh chấp bất động sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản đồng thời qua đó chỉ ra một số hạn chế cơ bản của pháp luật hiện hành về vấn đề này, trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp kiến nghị pháp luật trong thời gian tới 14 MỤC LỤC 15