B TR NG TÀI CHÍNH I H C TÀI CHÍNH-MARKETING - V NG QU C TOÀN NGHIÊN C U CÁC Y U T N GIÁ NHÀ KINH T NH H T I TP HCM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã s : 60.34.02.01 LU N V N TH C S KINH T TP HCM, tháng 01/2016 NG B TR NG TÀI CHÍNH I H C TÀI CHÍNH-MARKETING - V NG QU C TOÀN NGHIÊN C U CÁC Y U T N GIÁ NHÀ KINH T NH H NG T I TP HCM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã s : 60.34.02.01 LU N V N TH C S KINH T H NG D N KHOA H C: PGS.TS PH TP HCM, tháng 01/2016 C MINH HI P L I CAM OAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên c u c a b n thân, nh ng n i dung lu n v n th c hi n d PGS.TS Ph i s h ng d n c a th y c Minh Hi p Các s li u, k t qu nêu lu n v n trung th c ch a t ng đ c công b b t k công trình khác TP HCM, ngày tháng 12 n m 2015 Tác gi lu n v n V i ng Qu c Toàn L IC M Tr N Tr c h t v i tình c m chân thành, xin g i l i c m n đ n th y, cô giáo ng i h c Tài – Marketing, Khoa t o sau đ i h c t n tình giúp đ trình h c t p nghiên c u t i Tr ng, t o ki n th c n n t ng đ hoàn thành lu n v n c bi t, xin bày t lòng bi t n sâu s c đ n PGS.TS Ph dành nhi u th i gian tâm huy t, tr c ti p h c Minh Hi p ng d n t n tình, ch b o t o u ki n thu n l i cho su t trình th c hi n nghiên c u đ tài hoàn thành lu n v n Sau cùng, xin chân thành c m n b n h c viên đ ng hành su t th i gian h c t p nghiên c u t i Tr ng Xin c m n nh ng ng i b n, anh ch em đ ng nghi p giúp xây d ng mô hình, thang đo tr l i phi u kh o sát làm ngu n d li u cho vi c phân tích cho k t qu nghiên c u c a lu n v n TP HCM, ngày tháng 12 n m 2015 Tác gi lu n v n V ii ng Qu c Toàn M CL C N i dung Trang L I CAM OAN i T T L I C M N ii T T M C L C iii T T T DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ T T VI T T T vi T DANH M C B NG BI U vii T T DANH M C HÌNH V viii T T DANH M C PH L C ix T T TÓM T T LU N V N x T T NG 1: T NG QUAN V N CH T 1.1 TÍNH C P THI T C A NGHIÊN C U T TÀI T T 1.2 TÌNH HÌNH NGHIÊN C U T TÀI T 1.3 M C TIÊU NGHIÊN C U C A TÀI T T T 1.3.1 M c tiêu chung T T T 1.3.2 M c tiêu c th T T 1.4 CÂU H I NGHIÊN C U T T 1.5 PH M VI VÀ T IT NG NGHIÊN C U .4 T 1.5.1 Ph m vi nghiên c u .4 T 1.5.2 T 1.6 PH T T it ng nghiên c u T NG PHÁP NGHIÊN C U T T 1.7 Ý NGH A KHOA H C VÀ TH C TI N C A T TÀI T 1.7.1 Ý ngh a khoa h c T T 1.7.2 Ý ngh a th c ti n T T iii 1.8 B C C NGHIÊN C U .5 T T TÓM T T T T CH T NG 2: C T KINH T S NH H 2.1 TH TR T LÝ THUY T V TH TR NG N GIÁ NHÀ NG B T NG NHÀ VÀ CÁC Y U T T I TP HCM T NG S N .7 T 2.1.1 Khái ni m b t đ ng s n T T 2.1.2 Giá tr b t đ ng s n T T T 2.1.3 Khái ni m th tr ng b t đ ng s n 2.1.4 Phân lo i th tr ng b t đ ng s n T T 2.1.5 Các y u t T T nh h T ng đ n th tr 2.1.6 Vai trò c a Nhà n ng b t đ ng s n .10 T c đ i v i s hình thành phát tri n c a th tr T ng b t đ ng s n 13 T T 2.2 TH TR T NG NHÀ 15 T T 2.2.1 Khái ni m v nhà 15 T T T 2.2.2 Khái ni m v th tr ng nhà .16 2.2.3 ng nhà 17 T T 2.3 NHÀ T T c m c a th tr T T T VÀ TIÊU CHU N T I THI U C A NHÀ 18 T T 2.3.1 C s h t ng .19 T T T 2.3.2 V trí nhà 19 T T T 2.3.3 Chi phí h p lý 20 T 2.3.4 T T T m b o tính h p pháp .20 T T 2.4 LÝ THUY T V TH - CH T L NG 21 2.5 CÁC Y U T KINH T NG T T NH H 2.5.1 Th c tr ng th tr ng nhà 2.5.2 Các y u t kinh t nh h T T T T N GIÁ NHÀ T I TP HCM 24 T T t i TP HCM giai đo n 2012 – 2014 24 T ng đ n giá nhà iv T t i TP HCM 26 T T 2.5.3 Các y u t khác nh h ng đ n giá nhà T 2.6 M T S MÔ HÌNH NGHIÊN C U TR T 2.6.1 Mô hình nghiên c u n t i TP HCM .29 T T C ÂY 30 T T c 30 T T 2.6.2 Mô hình nghiên c u n T c 32 T T T TÓM T T 34 T T T NG 3: THI T K NGHIÊN C U .35 CH T T T NG PHÁP NGHIÊN C U 35 3.1 PH T T T 3.1.1 Nghiên c u đ nh tính 35 T T 3.1.2 Nghiên c u đ nh l T ng 35 T T T 3.2 QUY TRÌNH NGHIÊN C U 36 T T 3.3 MÔ T D T LI U 36 T T T 3.4 MÔ HÌNH NGHIÊN C U 37 T T T 3.4.1 Th o lu n nhóm 37 T T 3.4.2 T xu t mô hình nghiên c u .38 T T T 3.5 GI THUY T NGHIÊN C U 38 T T T 3.6 XÂY D NG THANG O 39 T T C M U VÀ 3.7 KÍCH TH T it 3.7.2 NG KH O SÁT 41 T T T T ng kh o sát .41 3.8 MÃ HÓA D T IT c m u 41 3.7.1 Kích th T T T T T LI U 41 T T 3.9 K THU T PHÂN TÍCH D T LI U TH NG KÊ 42 T T 3.9.1 Ki m đ nh đ tin c y c a thang đo Cronbach Alpha 42 T T T 3.9.2 Phân tích nhân t khám phá EFA 42 T T T 3.9.3 Phân tích h i qui 43 T T T TÓM T T 43 T T T v NG 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N 44 CH T T 4.1 K T QU NGHIÊN C U VÀ CÁC KI M T T NH 44 T T 4.1.1 Ki m đ nh đ tin c y c a thang đo (Ph l c B.1) .44 T T T 4.1.2 Phân tích nhân t khám phá EFA (Ph l c B.2) 47 T T T 4.1.3 Phân tích h i qui n tính 50 T T T 4.2 TH O LU N V CÁC BI N NGHIÊN C U THEO K T QU I CHI U T V I TH C T 55 T T 4.2.1 Bi n lu n 55 T T T i chi u v i s li u th c t 57 4.2.2 T T T TÓM T T 60 T T T NG 5: K T LU N VÀ CH T XU T G I Ý CHÍNH SÁCH 63 T T 5.1 TÓM T T K T QU NGHIÊN C U 63 T T 5.2 T XU T G I Ý CHÍNH SÁCH .64 T T 5.2.1 T nh h T T ng phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n th i gian t i .64 T 5.2.2 C s đ xu t g i ý sách 66 T T 5.2.3 T xu t g i ý sách phát tri n th tr T 5.3 NH NG H N CH C A TÀI VÀ H T ng nhà t i TP HCM 69 T T NG NGHIÊN C U TI P THEO T .75 T 5.3.1 Nh ng h n ch c a đ tài 75 T T T ng nghiên c u ti p theo 75 5.3.2 H T T T TÓM T T 75 T TI N T T TH C HI N LU N V N 76 T TÀI LI U THAM KH O .78 T T vi DANH M C CÁC KÝ HI U VÀ T VI T T T Ti ng Vi t B S : B t đ ng s n TP HCM : Thành ph H Chí Minh Ti ng Anh CBRE : Hãng B S đa qu c gia có tr s D u “.” : D u th p phân k t qu phân tích t ph n m m SPSS GDP : T ng s n ph m qu c n i USD : Dollar M VND : Vi t Nam đ ng vii Los Angeles, California, Hoa K DANH M C B NG BI U B ng 2.1: T ng tr ng GDP c a TP HCM c n B ng 2.2: L m phát c a TP HCM c n B ng 2.3: Thu nh p bình quân đ u ng c giai đo n 2012 – 2014 c giai đo n 2012 - 2014 i (GDP/ng i) c a TP HCM c n 26 26 c giai đo n 2012 – 2014 28 B ng 2.4: Dân s c a TP HCM giai đo n 2012 – 2014 29 B ng 2.5: B ng t ng h p mô hình nghiên c u tr 33 c B ng 3.1: Tiêu chí đánh giá thang đo B ng 4.1: B ng t ng h p Cronbach Alpha h s t 39 ng quan bi n-t ng B ng 4.2: B ng th ng kê bi n-t ng c a bi n CPXD tr 46 c lo i bi n quan sát CPXD2 47 B ng 4.3: B ng t ng h p k t qu phân tích nhân t khám phá EFA 49 B ng 4.4: B ng k t qu phân tích h i qui (t ng h p mô hình) 53 B ng 4.5: B ng k t qu phân tích h i qui (ANOVA) 53 B ng 4.6: B ng k t qu phân tích h s h i qui 54 B ng 4.7: Su t v n đ u t xây d ng ch s giá nhà t i TP HCM giai đo n 2012 - 2014 57 B ng 4.8: Lãi su t ch s giá nhà t i TP HCM giai đo n 2012 – 2014 58 B ng 4.9: L m phát ch s giá nhà t i TP HCM giai đo n 2012 - 2014 59 B ng 4.10: T ng tr ng GDP ch s giá nhà t i TP HCM giai đo n 2012 - 2014 60 viii Communalities Extraction gdp1 706 gdp2 392 gdp3 443 gdp4 548 lp1 568 lp2 904 lp3 614 lp4 301 cpxd1 537 cpxd3 788 cpxd4 525 ls1 783 ls2 370 ls3 360 ls4 636 cs1 539 cs2 694 cs3 562 cs4 578 Extraction Method: Principal Axis Factoring Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Loadings Factor Total % of Variance Cumulative % Rotation Sums of Squared Loadingsa P Total 5.125 26.972 26.972 4.024 2.592 13.643 40.615 2.899 1.420 7.475 48.090 3.404 953 5.015 53.105 3.001 754 3.971 57.076 2.913 Extraction Method: Principal Axis Factoring a When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance xiv Pattern Matrixa P Factor cs2 883 -.137 cs4 723 cs1 703 cs3 641 lp4 395 203 gdp1 -.163 819 gdp4 686 gdp3 685 gdp2 597 lp2 963 lp1 -.120 720 lp3 157 688 ls1 907 ls4 777 ls2 135 145 -.156 538 ls3 212 482 cpxd3 -.105 cpxd1 cpxd4 202 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations xv -.186 936 684 642 Structure Matrix Factor cs2 824 389 229 cs4 756 496 219 cs3 735 209 473 306 cs1 730 103 475 227 lp4 522 105 437 161 gdp1 831 392 gdp4 128 735 387 gdp3 656 289 gdp2 188 616 102 294 lp2 537 123 948 226 lp3 548 770 144 lp1 452 745 210 ls1 271 350 227 882 ls4 291 335 281 789 ls3 138 426 124 569 ls2 142 339 563 cpxd3 338 200 194 205 cpxd1 398 214 295 155 cpxd4 324 375 156 183 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization .393 303 412 287 264 246 297 129 263 222 281 208 235 258 161 881 724 700 Factor Correlation Matrix Factor 1.000 142 581 295 443 142 1.000 090 457 311 581 090 1.000 236 284 295 457 236 1.000 239 443 311 284 239 1.000 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization xvi B.2.2 Phân tích l n (lo i bi n quan sát LP4) KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Approx Chi-Square Sphericity df Sig .830 1.588E3 153 000 Factor Matrixa P Factor cs3 689 -.230 lp2 647 -.423 -.294 385 cs2 639 -.336 -.200 cs4 618 -.361 cs1 582 -.303 lp3 573 -.403 -.122 256 ls4 563 300 -.318 -.309 ls1 562 372 -.370 -.393 cpxd1 522 472 lp1 521 -.408 -.236 176 ls3 394 389 -.201 gdp1 409 637 358 gdp4 437 535 247 gdp3 306 496 249 gdp2 397 400 216 ls2 296 377 -.303 -.203 cpxd3 518 621 -.221 cpxd4 494 135 506 Extraction Method: Principal Axis Factoring a factors extracted 17 iterations required xvii 237 -.260 381 281 238 -.145 -.191 -.182 -.178 -.248 196 124 -.291 Communalities Extraction gdp1 706 gdp2 387 gdp3 440 gdp4 548 lp1 587 lp2 900 lp3 592 cpxd1 535 cpxd3 788 cpxd4 526 ls1 779 ls2 370 ls3 360 ls4 640 cs1 493 cs2 714 cs3 590 cs4 597 Extraction Method: Principal Axis Factoring Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Loadings Factor Total % of Variance Cumulative % Rotation Sums of Squared Loadingsa P Total 4.892 27.177 27.177 3.706 2.536 14.090 41.267 2.889 1.420 7.890 49.157 3.250 950 5.278 54.435 2.978 751 4.171 58.607 2.839 Extraction Method: Principal Axis Factoring a When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance xviii Pattern Matrixa P Factor cs2 889 -.120 cs4 728 107 cs3 659 cs1 640 110 gdp1 -.143 825 gdp4 687 gdp3 681 gdp2 593 lp2 970 lp1 -.114 739 lp3 129 690 ls1 905 ls4 782 ls2 130 143 -.156 541 ls3 213 480 cpxd3 -.105 cpxd1 cpxd4 203 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations xix -.183 936 684 642 Structure Matrix Factor cs2 837 402 229 cs4 766 510 219 cs3 755 212 488 305 cs1 695 101 473 230 gdp1 833 390 gdp4 125 735 386 gdp3 654 290 gdp2 177 614 295 lp2 519 122 945 228 lp1 449 759 211 lp3 522 758 149 ls1 272 351 230 880 ls4 286 335 283 791 ls3 141 427 127 569 ls2 141 339 564 cpxd3 335 200 194 205 cpxd1 390 213 294 156 cpxd4 323 375 158 184 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization .394 302 412 287 246 295 128 262 220 208 280 234 257 161 881 723 701 Factor Correlation Matrix Factor 1.000 141 574 297 440 141 1.000 086 458 310 574 086 1.000 243 284 297 458 243 1.000 238 440 310 284 238 1.000 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization xx B.2.3 Phân tích l n (lo i bi n quan sát LS3) KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Approx Chi-Square Sphericity df Sig .820 1.513E3 136 000 Factor Matrixa P Factor cs3 704 -.182 lp2 671 -.395 296 382 cs2 661 -.287 -.210 cs4 639 -.324 cs1 601 -.266 lp3 595 -.373 113 262 lp1 540 -.395 217 181 cpxd1 535 -.463 ls4 532 296 335 -.334 ls1 523 359 383 -.417 cpxd4 494 203 -.484 gdp1 373 674 335 gdp4 404 568 228 gdp3 278 526 221 gdp2 373 434 199 ls2 264 366 333 -.239 cpxd3 525 -.624 -.182 Extraction Method: Principal Axis Factoring a factors extracted 17 iterations required xxi 234 -.252 374 281 234 -.133 -.240 -.175 -.223 -.215 194 126 -.288 Communalities Extraction gdp1 709 gdp2 385 gdp3 443 gdp4 542 lp1 585 lp2 903 lp3 592 cpxd1 533 cpxd3 788 cpxd4 526 ls1 769 ls2 375 ls4 644 cs1 493 cs2 712 cs3 590 cs4 598 Extraction Method: Principal Axis Factoring Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Loadings Factor Total % of Variance Cumulative % Rotation Sums of Squared Loadingsa P Total 4.748 27.931 27.931 3.691 2.384 14.021 41.953 2.723 1.373 8.074 50.027 3.233 938 5.519 55.546 2.811 746 4.387 59.933 2.600 Extraction Method: Principal Axis Factoring a When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance xxii Pattern Matrixa P Factor cs2 888 -.119 cs4 731 107 cs3 659 cs1 639 110 gdp1 -.147 831 gdp4 689 gdp3 684 gdp2 593 lp2 972 lp1 -.110 738 lp3 131 690 cpxd3 -.103 936 cpxd1 683 cpxd4 200 642 ls1 883 ls4 774 ls2 123 164 -.154 -.185 537 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations xxiii Structure Matrix Factor cs2 837 402 394 cs4 767 510 302 cs3 755 215 488 412 cs1 695 105 473 287 gdp1 834 246 gdp4 128 732 295 gdp3 657 128 gdp2 179 612 262 lp2 518 126 947 220 lp3 522 758 280 lp1 449 758 208 cpxd3 336 201 194 881 cpxd1 390 218 295 723 cpxd4 324 376 157 701 ls1 274 356 229 233 ls4 287 340 283 257 ls2 142 343 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization .238 221 307 237 363 358 273 272 235 146 212 200 161 173 876 795 565 Factor Correlation Matrix Factor 1.000 149 574 440 306 149 1.000 086 312 431 574 086 1.000 283 244 440 312 283 1.000 232 306 431 244 232 1.000 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization xxiv B.3 Ma tr n t ng quan gi a bi n nhân t bi n ph thu c Descriptive Statistics Mean gianha GDP_tb LP_tb CPXD_tb LS_tb CS_tb Std Deviation 3.38 3.74 2.90 3.24 3.53 3.44 N 545 690 637 824 745 740 201 201 201 201 201 201 LP_tb CPXD_tb Correlations gianha Pearson Correlation gianha Sig (1-tailed) N GDP_tb LS_tb CS_tb 1.000 446 514 610 486 617 GDP_tb 446 1.000 065 290 385 136 LP_tb 514 065 1.000 240 191 551 CPXD_tb 610 290 240 1.000 178 391 LS_tb 486 385 191 178 1.000 273 CS_tb 617 136 551 391 273 1.000 gianha 000 000 000 000 000 GDP_tb 000 180 000 000 027 LP_tb 000 180 000 003 000 CPXD_tb 000 000 000 006 000 LS_tb 000 000 003 006 000 CS_tb 000 027 000 000 000 gianha 201 201 201 201 201 201 GDP_tb 201 201 201 201 201 201 LP_tb 201 201 201 201 201 201 CPXD_tb 201 201 201 201 201 201 LS_tb 201 201 201 201 201 201 CS_tb 201 201 201 201 201 201 xxv B.4 Phân tích h i qui n tính Variables Entered/Removedb P Model Variables Entered Variables Removed CS_tb, GDP_tb, LS_tb, CPXD_tb, LP_tba a All requested variables entered b Dependent Variable: gianha Method Enter P Model Summaryb P Change Statistics Model Std Error R R Adjusted of the Square F Square R Square Estimate Change Change df1 R 835a 697 689 304 697 89.584 a Predictors: (Constant), CS_tb, GDP_tb, LS_tb, CPXD_tb, LP_tb b Dependent Variable: gianha P Sig F df2 Change 195 DurbinWatson 000 2.294 ANOVAb P Sum of Squares Model df Mean Square Regression 41.455 8.291 Residual 18.047 195 093 F 89.584 Total 59.502 200 a Predictors: (Constant), CS_tb, GDP_tb, LS_tb, CPXD_tb, LP_tb b Dependent Variable: gianha xxvi Sig .000a P Coefficientsa Standardized Coefficients P Unstandardized Coefficients Model B Std Error Collinearity Statistics Beta (Constant) 198 161 GDP_tb 162 035 LP_tb 195 CPXD_tb LS_tb t Sig Tolerance VIF 1.225 222 205 4.635 000 797 1.254 041 228 4.807 000 693 1.443 233 029 352 7.931 000 789 1.268 168 032 229 5.194 000 799 1.251 CS_tb 194 a Dependent Variable: gianha 037 263 5.196 000 607 1.648 Coefficient Correlationsa P Model CS_tb Correlations CS_tb GDP_tb LS_tb CPXD_tb LP_tb 1.000 031 -.170 -.298 -.493 031 1.000 -.359 -.250 041 LS_tb -.170 -.359 1.000 019 -.060 CPXD_tb -.298 -.250 019 1.000 -.037 LP_tb -.493 041 -.060 -.037 1.000 001 4.016E-5 000 000 000 000 5.846E-5 GDP_tb Covariances CS_tb GDP_tb 4.016E-5 001 000 LS_tb 000 000 001 1.761E-5 -7.898E-5 CPXD_tb 000 000 1.761E-5 LP_tb a Dependent Variable: gianha 001 -4.447E-5 000 5.846E-5 -7.898E-5 -4.447E-5 xxvii 002 Collinearity Diagnosticsa P Variance Proportions Condition Model Dimension Eigenvalue Index (Constant) GDP_tb LP_tb CPXD_tb LS_tb CS_tb 1 5.852 1.000 00 00 00 00 00 00 048 11.049 01 14 17 05 17 10 044 11.496 00 01 13 77 05 02 024 15.711 08 29 10 05 63 10 018 17.824 00 08 48 14 14 78 013 a Dependent Variable: gianha 20.835 90 48 13 00 00 01 Residuals Statisticsa P Minimum Maximum Predicted Value 1.81 Residual -.568 Std Predicted -3.464 Value Std Residual -1.867 a Dependent Variable: gianha Mean Std Deviation N 4.42 517 3.38 000 455 300 201 201 2.286 000 1.000 201 1.698 000 987 201 xxviii [...]... ng c a Nhà n ng c 1.3.2 M c tiêu c th tài nghiên c u v các y u t kinh t nh h ng đ n giá nhà t i TP HCM v i nh ng m c tiêu c th nh sau: - Xác đ nh các y u t kinh t - ol ng m c đ nh h nh h ng đ n giá nhà t i TP HCM; ng c a các y u t đ n giá nhà t i TP HCM; - G i ý chính sách cho c p qu n lý đ phát tri n b n v ng th tr ng nhà và nh ng thông tin tham kh o cho các bên mua bán trong vi c đ nh giá nhà 1.4... 1.4 CÂU H I NGHIÊN C U đ tđ c các m c tiêu nêu trên, nghiên c u c n tr l i các câu h i nh sau: - Các y u t kinh t nào nh h -M cđ nh h ng đ n giá nhà ng c a t ng y u t đ n giá nhà t i TP HCM? t i TP HCM? - Các chính sách nào đ phát tri n n đ nh, b n v ng và lành m nh th tr ng nhà ? 1.5 PH M VI VÀ IT NG NGHIÊN C U 1.5.1 Ph m vi nghiên c u Th c hi n kh o sát và nghiên c u th tr ng nhà t i TP HCM, th i gian... t l n b i giá nhà V y, có nh ng y u t kinh t nào nh h và m c đ nhà nh h ng đ n giá ng c a t ng y u t ra sao? Xu t pháp t nhu c u đó, tác gi đã th c hi n đ tài: Nghiên c u các y u t kinh t nh h ng đ n giá nhà t i TP HCM M c đích nghiên c u c a đ tài là xác đ nh và l c a các y u t kinh t đ n giá nhà ng hóa m c đ nh h ng và t đó g i ý chính sách đ phát tri n th tr ng b n v ng Ph ng pháp nghiên c u... đ tài là s k t h p gi a các ph nghiên c u đ nh tính và ph đ nh tính đ Ph ng pháp nghiên c u đ nh l ng Ph c s d ng đ phân tích và t ng h p các y u t ng pháp đ nh l it ng đ ng pháp ng pháp nghiên c u nh h ng đ n giá nhà c s d ng đ thu th p và x lý s li u ng nghiên c u c a đ tài là các B S nhà K t qu nghiên c u cho th y có 5 y u t kinh t t i TP HCM nh h ng đ n giá nhà t i TP HCM đó là: Y u t t ng s n... óng góp vào lý lu n nghiên c u v các y u t nh h ng đ n giá nhà , góp ph n làm tài li u tham kh o mang tính khoa h c ph c v cho công tác ho ch đ nh, xây d ng chi n l c phát tri n b n v ng th tr ng nhà 1.7.2 Ý ngh a th c ti n Nh n di n nh ng y u t kinh t nh l nh h ng đ n giá nhà t i TP HCM; ng m c đ tác đ ng c a t ng y u t đ n giá nhà t i TP HCM; Các nhà đ u t , khách hàng và các nhà qu n lý có cái nhìn... t g i ý chính sách TÓM T T Nh v y, đ tài nghiên c u các y u t kinh t nh h ng đ n giá nhà TP HCM đã xác đ nh rõ ràng m c tiêu nghiên c u; ph m vi và đ i t ph t i ng nghiên c u; ng pháp nghiên c u và k t qu c a nghiên c u Thông qua quá trình phân tích và 5 t ng h p các y u t kinh t nh h ng đ n giá nhà b ng vi c th c hi n kh o sát ý ki n c a các khách hàng, các nhà chuyên môn và k t h p v i vi c phân tích... – 2014) Ph m vi nghiên c u c a đ tài ch th c hi n nghiên đ i v i nhà Lu t nhà riêng l và nhà th ng m i (Theo n m 2014) it 1.5.2 it 1.6 PH Ph ng nghiên c u ng nghiên c u c a đ tài là giá nhà NG PHÁP NGHIÊN C U ng pháp nghiên c u ch y u c a đ tài là s k t h p gi a các ph nghiên c u đ nh tính và ph đ nh tính đ t i TP HCM ng pháp nghiên c u đ nh l ng Ph c s d ng đ phân tích và t ng h p các y u t 4 nh h... tr ng nhà t i TP HCM K t qu c a nghiên c u s mang tính ch t tham kh o, giúp ích cho khách hàng, các nhà đ u t trong vi c đ a ra các quy t đ nh mua bán nhà phù h p trong t ng giai đo n c a n n kinh t ; giúp cho các nhà ho ch đ nh chính sách có tài li u tham kh o ph c v cho công tác xây d ng chi n l c phát tri n b n v ng th tr 6 ng nhà CH NHÀ NG 2: C S LÝ THUY T V TH TR VÀ CÁC Y U T KINH T GIÁ NHÀ 2.1... th tr ng đ n giá nhà ng nhà ng nhà nói riêng Nh n ra đ c các y u t kinh ra sao và t đó đ xu t các gi i pháp n đ nh và lành m nh t i TP HCM 1.2 TÌNH HÌNH NGHIÊN C U TÀI Theo Iossifov cùng đ ng s (2008) “Y u t lãi su t nh h nghiên c u đ nh t i TP HCM V i mong mu n phân tích, đánh giá th c tr ng ng B S nói chung và th tr nh h là m t đ tài xu t hi n trong c ti n hành v i s li u đ ng đ n giá nhà ”, c thu... nhà, hình th c cho thuê và giá cho thuê tr thuê tr c đây là nhân t có nh h c đây Trong đó, giá cho ng m nh nh t; Theo Ph m Th Giang (2014), Nghiên c u các y u t kinh t và tài chính nh h ng đ n giá c n h t i TP HCM, tác gi đã xác đ nh và l và tài chính nh h ng đ n giá c n h t i TP HCM Nghiên c u cho th y, GDP, l m phát, lãi su t, chính sách và t giá USD/VND là các y u t t i TP HCM Trong đó, y u t có m