HỌC VIỆN CÔNG NGHỆ BƯU CHÍNH VIỄN THÔNG BÀI TẬP NHÓM HẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN DOANH NGHIỆ GVHD : TS Đặng Thị Việt Đức Thực hiện: N.1-Lớp Thạc sĩ QTKD đợt 2-2014 Dương Đình Chiến Đặng Thị Hường Đỗ Thanh Hương Trương Hồng Ngọc Nguyễn Thị Thanh Bình ĐỀ TÀI THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nội dung yêu cầu Lập báo cáo kết thẩm định giá BĐS sau: - Thửa đất 201C phố Đội Cấn, Ba Đình, TP Hà Nội, DT 46,02m2, kích thước (MT: 3.92m, MH: 4.12m, CS: 11.49m); mặt tiếp giáp với ngõ 2.5m, hướng: Đông Nam - Tài sản đất: nhà 4,5 tầng, nhà khung, bê tông cốt thép, móng ép cọc, tổng DTXD 200m2 (DTXD: 46m2/sàn) chưa hoàn thiện nội thất Tỷ lệ kết cấu chính: Móng 9%, Khung cột 20%, tường 10%, sàn 10%, đỡ mái 9% mái 13% Chất lượng lại tương ứng hạng mục là: 95%, 95%, 95%, 70%, 95% 95% - Pháp lý: cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ TSKGLVĐ - Mục đích thẩm định: Xác định giá trị BĐS để đảm bảo tiền vay cho Công ty TNHH Hòa Bình BIDV Hà Nội Vị trí BĐS định giá BĐS so sánh Tài sản so sánh (TSSS1) Vị trí tài sản cần thẩm định (201C Đội Cấn) Phố Đội Cấn, ướng Ngọc Hà – Đường Bưởi Tài sản so sánh (TSSS3) Tài sản so sánh (TSSS2) Các bước thực hiện: Bước 1: Tìm kiếm, thu thập thông tin 03 tài sản so sánh tuyến phố Đội Cấn có đặc điểm tương đương với tài sản cần định giá Nguồn tìm kiếm: batdongsan.com; dothi.net (Bảng 01-Phụ lục 2) Phân tích, so sánh TSSS với TS cần thẩm định -Bước 2: Xác định chất lượng lại BĐS so sánh Bảng 3-Phụ lục 2); - Bước 3: Xác định giá trị tài sản đất BĐS so sánh Bảng 3-Phụ lục 2); - Bước 4: Tính toán mức giá thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp (Bảng 2-Phụ lục 2); - Bước 5: Lập báo cáo kết thẩm định giá - Thông tin tài sản so sánh Nội dung Địa DT đất (m2) Tài sản so sánh 215 phố Đội Cấn Tài sản so sánh số 188 Đội Cấn Tài sản so sánh số 172 Đội Cấn 42 40 43 Giá bán Thời điểm GD Pháp lý 9.900.000.000 Đã giao dịch thành công Sổ đỏ 8.300.000.000 9.568.000.000 Đang rao bán Đang rao bán Sổ đỏ Sổ đỏ Hình dạng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật, mặt thoáng Thanh toán Trả Trả Trả Đông Nam MT: 3m; CD: 14m tầng, BTCT, TDT 168m2 Tây Bắc Hướng Kích thước Tài sản đất Đông Nam MT: m; CD: MT: 5m; CD: 08m 14.3m 4,5 tầng, BTCT, tầng, BTCT, TDT DTXD 180m2 172m2 Xác định tài sản đất TSSS ST T Hạng mục TS Công trình XD TSSS1 Đ.giá XD ĐVT 6.694.000 VND/m TDT XD Chất lượng 168 72% Giá làm tròn Công trình XD TSSS2 Công trình XD TSSS3 Giá làm tròn 790.427.520 790.000.000 6.694.000 VND/m 180 86% Giá làm tròn Giá TĐ (VND) 1.036.231.200 1.036.000.000 6.694.000 VND/m 172 81% 932.608.080 932.000.000 Thông tin tài sản so sánh TT Nội dung A Tổng diện tích (m2) B Giá tham khảo Đơn giá (vnd/m2) C (Giá bán – TS đất)/DT Thửa đất thẩm định giá 46.02 Chưa biết TSSS 42 9.900.000.000 TSSS 40 8.300.000.000 TSSS 43 9.568.000.000 Chưa biết 216.904.762 181.600.000 222.511.628 Ổn định Ổn định Ổn định Ổn định 0% 0% 0% Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ 0% 0% 0% Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật, nở hậu -2% -2% 0% Trả Trả Trả 0% 0% 0% Mặt phố Đội Cấn, đường 8m Mặt phố Đội Cấn, đường 8m Mặt phố Đội Cấn, đường 8m 0% -4% -4% Tương đồng Tương đồng Tương đồng 0% 0% 0% Đông Nam Tây Bắc Tây Bắc 0% -2% -2% Nhìn phố Nhìn phố Mặt phố, mặt thoáng -3% -3% 0% MT: 3m; CD: 14m MT: 5m; CD: 8m MT: m; CD: 14.3m -3% + 2% -3.0% D ĐC theo yếu tố so sánh Yếu tố thị trường D1 Tỷ lệ điều chỉnh Tình trạng pháp lý D2 Tỷ lệ điều chỉnh Hình dạng D3 Sổ đỏ Hình chữ nhật, nở hậu Tỷ lệ điều chỉnh Điều kiện toán D4 Tỷ lệ điều chỉnh Điều kiện giao thông Mặt phố Đội Cấn, đường 8m D5 Tỷ lệ điều chỉnh Môi trường kinh doanh D6 Tỷ lệ điều chỉnh Hướng D7 mặt phố, mặt ngõ Tỷ lệ điều chỉnh Mặt tiền, Chiều sâu D9 Đông Nam Tỷ lệ điều chỉnh Cảnh quan, môi trường D8 Để ở, văn phòng, cửa hàng Tỷ lệ điều chỉnh MT: 3.92m; CD: 11.45m Xác định giá trị TS TĐG - TS đất STT Kết cấu Móng Khung cột Tường Nền, Sàn Đỡ mái Mái Tổng cộng TLGT KC (%) TLCL lại (%) (A) 20 10 10 13 71 (O) 95 95 95 70 95 95 (B) = [(O) x TLCL lại (A)]/100 BĐS (C) = (%) [(B)/ (A)] X 100 (B) 8.55 19.00 9.50 7.00 8.55 12.35 64.95 (C) 91% ⇒Kết luận: Căn khảo sát thực tế trường, tỷ lệ phần trăm (%) chất lượng lại nhà là: 91% Giá trị tài sản đất: 6.694.000đ x 200m2 x 91%=1.218.308.000đ Xác định giá trị tài sản cần TĐG - Giá trị QSDĐ Giá lựa chọn 1m2 quyền sử dụng đất 215.000.000đ ≈ 90% giá bán bình quân TSSS3 giá chào bán kỳ vọng người bán Giá trị quyền sử dụng tài sản cần TĐG: 215.000.000đ x 46.02m2 = 9.894.300.000đ - Giá trị tài sản cần TĐG: 1.218.308.000đ + 9.894.300.000đ = 11.112.608.000đ BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Báo cáo kết thẩm định giá lập theo mẫu qui định Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 Bộ Tài (Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 06) Báo cáo bao gồm 05 trang với 11 nội dung 02 phụ lục đính kèm - Phụ lục 1: Hiện trạng BĐS - Phụ lục 2: XĐ giá trị BĐS (04 bảng) Các phụ lục, bảng phận không tách rời Báo cáo kết TĐG BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨAVIỆT NAM TÀI SẢN NHÓM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -Số: 25/2016/N1-QTKD Hà Nội, ngày 28 tháng năm 2016 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ   Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá: Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM Địa chỉ: Phòng 203 nhà A2 Học viện Công nghệ BCVT Điện thoại: Fax: Mã số thuế: 010200005577 Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Văn A Số thẻ thẩm định viên: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Các thông tin thẩm định giá: Khách hàng yêu cầu: Công ty ty TNHH Hòa Bình Địa chỉ: số 84 phố Đội Cấn, Ba Dình, Hà Nội Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất số 201C phố Đội Cấn, quận Ba Đình, TP Hà Nội thuộc đất số 15, tờ đồ số 26 Thời điểm thẩm định giá; Ngày 28/3/2016 Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản để đảm bảo tiền vay cho Công ty ty TNHH Hòa Bình BIDV Hà Nội Những pháp lý: - Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 - Giấy CNQSDĐ, QSHNỞ,… - Căn vào kết khảo sát trạng tài sản BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Các nguyên tắc sử dụng: Nguyên tắc sử dụng cao tốt nhất; Nguyên tắc thay thế; Nguyên tắc đóng góp; Cơ sở thẩm định giá: Kết thẩm định giá trị tài sản xác định dựa sở giá trị thị trường thời điểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn 02 ban hành theo TT số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của  BTC) Thực trạng bất động sản: (Xem bảng mô tả đính kèm) Các phương pháp sử dụng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ - Thẩm định giá trị QSDĐ: sử dụng Phương pháp so sánh (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08-Cách tiếp cận từ thị trường) - Thẩm định giá trị TSGLVĐ: sử dụng Phương pháp chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09-Cách tiếp cận từ Chi phí) (Theo TT số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của BTC) Các tính toán để đưa kết định giá (Xem các Bảng Kết quả tính toán chi tiết đính kèm) 8.1 Phân tích đánh giá bất động sản dùng so sánh: - Tài sản so sánh 1: TSSS1 số 215 Đội Cấn TSSS1 rao bán bán dothi.net giao dịch thành công Giá trị  1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 216.904.762đồng Giá sau điều chỉnh: 234.257.714 đồng BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ - Tài sản so sánh 2: TSSS2 số 188 Đội Cấn Giá trị 1m2 QSDĐ BĐS tham chiếu: 181.600.000 đồng; Giá sau điều chỉnh: 197.944.000 đồng - Tài sản so sánh 3: TSSS3 số 172 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội)    Giá trị 1m2 QSDĐ BĐS tham chiếu: 222.511.628 đồng Giá sau điều chỉnh: 242.537.674 đồng Sau nghiên cứu, đánh giá thông tin bất động sản so sánh Nhóm thẩm định chọn mức giá bình quân TSSS1 TSSS3 sau điều chỉnh làm mức giá cho tài sản thẩm định 8.2 Kết thẩm định giá Giá trị QSDĐ 46.02m2x 215.000.000đ = 9.894.300.000 đ Giá trị công trình xây dựng đất: 1.218.308.000 đ Giá trị BĐS cần thẩm định giá là: 11.112.608.000 đồng BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 8.3 Tính khoản: Tốt Thời hạn: có hiệu lực 03 tháng kể từ ngày lập BCKQTĐ 10 Những giả thiết hạn chế thẩm định giá tài sản - PPSS chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử, dễ lạc hậu - PP chi phí chủ yếu dựa kinh nghiệm, yếu tố đầu vào phụ thuộc vào biến động thị trường thời kỳ - Cơ sở liệu sử dụng mang tính chất tham khảo: giao dịch thời điểm khứ chào bán thị trường 11 Các phụ lục đính kèm báo cáo: Hà Nội, ngày 28 tháng 03 năm 2016 Thẩm định viên giá Giám đốc Số thẻ TĐV: Số thẻ TĐV Hình ảnh tổng thể BĐS thẩm định giá Tầng mái tài sản thẩm định giá Tầng tài sản thẩm định giá [...]... kết quả TĐG BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨAVIỆT NAM TÀI SẢN NHÓM 1 Độc lập – Tự do – Hạnh phúc -Số: 25/2016/N1-QTKD Hà Nội, ngày 28 tháng 3 năm 2016 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ   1 Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá: Tên doanh nghiệp: CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NHÓM 1 Địa chỉ: Phòng 203 nhà A2 Học viện Công nghệ BCVT... chỉnh: 197.944.000 đồng - Tài sản so sánh 3: TSSS3 số 172 Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội)    Giá trị 1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 222.511.628 đồng Giá sau điều chỉnh: 242.537.674 đồng Sau khi nghiên cứu, đánh giá các thông tin về các bất động sản so sánh Nhóm thẩm định chọn mức giá bình quân của TSSS1 và TSSS3 sau điều chỉnh làm mức giá cho tài sản thẩm định 8.2 Kết quả thẩm định giá Giá trị QSDĐ 46.02m2x 215.000.000đ... sở thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá trị tài sản được xác định dựa trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định, theo tiêu chuẩn 02 - Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Tiêu chuẩn 02 ban hành theo TT số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của  BTC) 6 Thực trạng bất động sản: (Xem bảng mô tả đính kèm) 7 Các phương pháp sử dụng: Phương pháp so sánh, Phương pháp chi phí BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH... đất số 15, tờ bản đồ số 26 Thời điểm thẩm định giá; Ngày 28/3/2016 Mục đích thẩm định giá: Xác định giá trị tài sản để đảm bảo tiền vay cho Công ty ty TNHH Hòa Bình tại BIDV Hà Nội 3 Những căn cứ pháp lý: - Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 - Giấy CNQSDĐ, QSHNỞ,… - Căn cứ vào kết quả khảo sát hiện trạng tài sản BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 4 Các nguyên tắc sử dụng: Nguyên... 010200005577 Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Văn A Số thẻ thẩm định viên: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 2 Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá: Khách hàng yêu cầu: Công ty ty TNHH Hòa Bình Địa chỉ: số 84 phố Đội Cấn, Ba Dình, Hà Nội Hợp đồng thuê thẩm định giá số: 26/2016/HĐKT ngày 25/3/2016 Tên tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 201C phố Đội Cấn, quận Ba... phí BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ - Thẩm định giá trị QSDĐ: sử dụng Phương pháp so sánh (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08-Cách tiếp cận từ thị trường) - Thẩm định giá trị TSGLVĐ: sử dụng Phương pháp chi phí (Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09-Cách tiếp cận từ Chi phí) (Theo TT số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của BTC) 8 Các tính toán để đưa ra kết quả định giá (Xem các Bảng Kết quả tính toán chi tiết đính kèm)... giao dịch tại thời điểm quá khứ và chào bán trên thị trường 11 Các phụ lục đính kèm báo cáo: Hà Nội, ngày 28 tháng 03 năm 2016 Thẩm định viên về giá Giám đốc Số thẻ TĐV: Số thẻ TĐV Hình ảnh tổng thể BĐS thẩm định giá Tầng mái tài sản thẩm định giá Tầng 3 tài sản thẩm định giá ... định giá Giá trị QSDĐ 46.02m2x 215.000.000đ = 9.894.300.000 đ Giá trị công trình xây dựng trên đất: 1.218.308.000 đ Giá trị BĐS cần thẩm định giá là: 11.112.608.000 đồng BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 8.3 Tính thanh khoản: Tốt 9 Thời hạn: có hiệu lực trong 03 tháng kể từ ngày lập BCKQTĐ 10 Những giả thiết hạn chế trong thẩm định giá tài sản - PPSS chủ yếu dựa vào các dữ liệu mang tính lịch sử, dễ lạc... 8.1 Phân tích đánh giá các bất động sản dùng so sánh: - Tài sản so sánh 1: TSSS1 tại số 215 Đội Cấn TSSS1 rao bán trên bán dothi.net và đã giao dịch thành công Giá trị  1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 216.904.762đồng Giá sau điều chỉnh: 234.257.714 đồng BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ - Tài sản so sánh 2: TSSS2 tại số 188 Đội Cấn Giá trị 1m2 QSDĐ của BĐS tham chiếu: 181.600.000 đồng; Giá sau điều chỉnh:... QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Báo cáo kết quả thẩm định giá được lập theo mẫu qui định tại Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính (Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam số 06) Báo cáo bao gồm 05 trang với 11 nội dung chính và 02 phụ lục đính kèm - Phụ lục 1: Hiện trạng BĐS - Phụ lục 2: XĐ giá trị BĐS (04 bảng) Các phụ lục, bảng là bộ phận không tách rời của Báo cáo kết quả TĐG BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ