ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2010 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 606216 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Gs.Ts NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thỏi Nguyờn - 2010 LờI CảM ƠN Hoàn thành luận văn em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy - Gs.Ts Nguyễn Thế Đặng, ngời ®· tËn t×nh, trùc tiÕp h−íng dÉn em st trình học tập nghiên cứu hoàn thành luận văn Em xin chân thành cảm ơn ý kiến đóng góp quý báu thầy cô khoa Tài nNguyên Môi trờng, khoa Sau đại học đà đóng góp cho em suốt năm học tập thực luận văn trờng Qua đây, em xin đợc gửi lời cảm ơn đến lÃnh đạo, đồng nghiệp quan đà giúp đỡ tạo điều kiện cho trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình ngời bạn đà chia sẻ khó khăn thời gian học tập, đặc biệt thời gian thực đề tài Thái Nguyên, năm 2010 Đoàn Thị HảI Anh PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích 1.3 Yêu cầu .8 PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Bất động sản thị trường bất động sản .9 2.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản 2.1.3 Phân loại thịtrường bấtđộng sản 12 2.1.3.1 Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi .12 2.1.3.2 Căn vào khu vực có bất động sản 12 2.1.3.3 Căn theo công dụng bất động sản 13 2.1.3.4 Căn theo hoạt động thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) 13 2.1.3.5 Căn theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường 13 2.2 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản 14 2.2.1 Vai trò quản lý nhà nước thị trường bất độngsản 14 2.2.1.1 Tính chất, đặc điểm thị trường bất động sản .14 2.2.1.2 Vai trò thị trường bất động sản .17 2.2.1.3 Vai trò nhà nước thị trường bất động sản .18 2.2.2 Quản lý nhà nước thịtrường bất động sản 19 2.3 Các thành phần thamgia thị trường bất động sản Việt Nam 20 2.4 Khái quát trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực đô thị Việt Nam .22 2.4.1 Khái quát chung thị trường bất động sản nước ta qua số giai đoạn 22 2.4.2 Đặc điểmcủa thị trường bất động sản Việt Nam 26 2.4.3 Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản nước ta .28 2.4.4 Thực trạng thị trường bất động sản khu vực đô thị Việt Nam .30 2.4.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 30 2.4.4.2 Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, chấp bất động sản 34 2.5 Khái quát trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực đô thị Việt Nam 35 2.5.1 Khái quát chung thị trường bất động sản nước ta qua số giai đoạn 35 2.5.2.Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam 39 2.5.3 Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản nước ta .41 2.5.4 Thực trạng thị trường bất động sản khu vực đô thị Việt Nam .43 2.5.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 43 2.5.4.2 Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, chấp bất động sản .47 PHẦN 49 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 49 3.1 Đối tượng nghiên cứu .49 3.2 Nội dung nghiên cứu 49 3.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinhtếxã hội thành phố Thái Nguyên .49 3.2.2 Tình hình biến động thị trường bất độngsảncủa thành phố Thái Nguyên 49 3.2.3 Cácyếutố ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 49 3.2.4 Định hướng giải pháp 49 3.3 Phương pháp nghiên cứu 49 3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 49 3.3.2 Phương pháp điều tra, phân tích 50 3.3.3 Phương phápxử lý số liệu 50 PHẦN 51 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 51 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên .51 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .51 4.1.1.1.Vị trí địa lý 51 4.1.1.2 Địa hình 51 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 52 4.1.3 Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng 53 4.1.4 Tình hình sử dụng đất 53 4.2 Tình hình biến động thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên57 4.2.1 Biến động giá đất theo vùng 57 4.2.2 Giá đấtcác loại đường nội thành .60 4.2.3 Biến động giá đất trêncác trục đường 63 4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 68 4.3.1 Yếu tố tự nhiên - sở hạ tầng 68 4.3.2 Yếu tố trị pháplý 72 4.3.3 Cácyếutốxã hội .76 4.3.4 Cácyếutố kinhtế .79 4.3.5 Cácyếutố liến quan đếnthị trường 81 4.4 Định hướng giải pháp 85 4.4.1 Mục tiêu pháttriển thị trường bất động sản 85 4.4.2 Quan điểm phát triển thị trường bất độngsản 86 4.4.3 Định hướng pháttriển thị trường bất động sản 88 4.4.3.1 Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản .88 4.4.3.2 Công tác quy hoạch sử dụng đất 89 4.4.3.3 Giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hoá bất động sản 89 4.4.3.4 Những giải pháp tài 89 4.4.3.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản 90 4.4.3.6 Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản .90 PHẦN 91 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 91 5.1 Kết luận 91 5.2 Kiến nghị .92 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu sống, địa bàn phân bố khu dân cư, sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Đảng Nhà nước ta có chủ trương đổi kinh tế đất nước phát triển theo hướng "phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước" Các ngành kinh tế nhu cầu xã hội đất đai ngày tăng, biến động đất đai ngày nhiều Vì vậy, cơng tác quản lý sử dụng đất đai Đảng Nhà nước quan tâm, trình độ chuyên môn đội ngũ cán quản lý đất đai ngày nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia sử dụng đất đai có hiệu Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành bước đầu có hoạt động tích cực Nhưng thị trường nước ta cịn mang nặng tính tự phát, đơn giản sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước bất động sản nhiều mặt bất cập: quan quản lý nhà nước chưa có phối hợp chặt chẽ ngành có chức quản lý lĩnh vực đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, quan quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản Điều 17 Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý” Nhà nước nước phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo chế thị trường, có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Xác định yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào thị trường bất động sản vấn đề quan trọng nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản điều tiết thị trường thực tiễn Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, với hướng dẫn trực tiếp GS.TS Nguyễn Thế Đặng thực đề tài “Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên“ 1.2 Mục đích - Xác định yếu tố tác động chúng đến thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Dự đoán xu hướng biến động thị trường bất động sản đề xuất hướng quản lý, định giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 1.3 Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Xác định yếu tố tác động đến thị trường bất động sản thành phố Thái Ngun - Tìm hiểu cơng tác định giá đất khu vực thành phố Thái Nguyên - Khái quát thực trạng thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Thu thập tổng hợp nguồn thông tin có liên quan đến thị trường bất động sản - Trên sở phương pháp, số liệu điều tra, phân tích thống kê số liệu - Đề xuất giải pháp hợp lý có tính khả thi cao PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Bất động sản thị trường bất động sản 2.1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng … tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Theo Bloomberg_com/Financial Glossary [28]: “Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Luật dân Thái Lan, điều 100: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai, bao gồm quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai” Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân nước Cộng hồ XHCN Việt Nam năm 2005 thì: “Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định.” 2.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản Bất động sản hàng hoá đặc biệt, khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh quan hệ giao dịch Thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường bất động sản tổng hồ giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định giai đoạn định chịu chi phối quy luật thị trường Người mua người bán địa điểm trường hợp bán đấu giá, liên hệ với qua trung gian (công ty tư vấn nhà đất) qua mạng internet qua hệ thống thông tin liên lạc khác Chính thị trường bất động sản, giá bất động sản xác định Trong thực tế, nước ta số quan niệm thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp thị trường nhà đất Thị trường nhà đất bước đầu hình thành có xu hướng mở rộng nước ta Đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Tuy nhiên điều lưu ý đề cập đến thị trường bất động sản, quyền sở hữu đất đai Đối với quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc tư nhân thị trường bất động sản ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai đất đai thương phẩm hoá (đất đai đầu tư, khai thác dùng hàng hoá để thực việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với quốc gia nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản nghĩa chung hiểu thị trường quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đối tượng chủ yếu kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường bất động sản khơng mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia tính quốc tế Các giao dịch diễn thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên bán bên Bảng 4.18: Tăng trưởng GDP thu nhập bình quân ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên STT Chỉ số Tăng trưởng tính 2005 2006 2007 2008 2009 13,21 14,30 15,84 16,50 12,37 13,60 16,20 18,50 20,40 25,00 15.000 18.000 20.000 24.000 31.000 11.000 13.000 16.000 20.000 24.000 VT 8.000 10.000 12.000 16.000 18.000 VT 3.000 5.000 7.000 8.000 8.000 GDP Năm Đơn vị GDP/đầu người % triệu đồng Đường loại VT 1000đ/m2 VT % 2005 2005.5 2006 2006.5 2007 2007.5 2008 18 2008.5 1000/m 2009 35000 16 30000 14 25000 Tăng trưởng GDP 10 20000 VT4 15000 VT2 10000 VT1 12 VT3 5000 2005 2006 2007 2008 2009 năm Hình 4.9: Tăng trưởng GDP thành phố Thái Nguyên 4.3.5 Các yếu tố liến quan đến thị trường Thặng dư tiêu dùng nhà thay đổi nhanh quy mô tiêu dùng nhà thấp tăng lên chậm quy mô tiêu dùng vượt giới hạn cần thiết Mỗi hàng hoá bất động sản tồn hình thức vật hình thức giá trị Các hình thức ln ln tác động qua lại với nhau, chẳng hạn nhà xây thêm diện tích sử dụng cải tạo, nâng cấp có giá trị lớn so với ngơi nhà trạng thái cũ Tuy nhiên, giá trị hàng hố bất động sản cịn tuỳ thuộc vào giá thị trường Cũng đất, hộ vào thời kỳ “sốt nóng” giá chúng cao gấp đơi, gấp ba lần so với lúc bình thường; cịn vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều cịn thấp lúc bình thường Nhân tố làm thay đổi cung bất động sản nhiều sau giá bất động sản phải kể đến sách Chính phủ chế độ quản lý xây dựng bất động sản cấp phép xây dựng, quy định tiêu chuẩn xây dựng nhà cơng trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển bước bên trái (cung giảm) Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển đáng kể bên phải (cung tăng) Chính vậy, can thiệp có hiệu lực Chính phủ vào thị trường bất động sản can thiệp vào thể chế làm thay đổi đường cung Trong nhiều trường hợp, ràng buộc khắt khe Chính phủ bối cảnh lỏng lẻo luật pháp tạo khan cung cách hình thức tạo kẽ hở cho kẻ đầu kinh doanh bất động sản phi thức Mục đích sử dụng hàng hố thơng thường tính tác dụng định, mục đích sử dụng đất đai Nhà nước người quản lý định đoạt Nhà nước thực quy hoạch phân định vùng đất đai dành cho mục đích sử dụng khác Chẳng hạn, vùng đất nằm thành phố quy hoạch cho sản xuất nơng nghiệp mảnh đất khơng có đóng góp cho việc tăng cung bất động sản Chỉ cần định việc chuyển mục đích sử dụng mảnh đất làm tăng cung bất động sản Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung nhà Nếu giá nguyên vật liệu xây dựng hạ giá thành xây dựng thấp khả cung nhà với giá hạ mở rộng thêm Các yếu tố cho phép tạo nguồn cung nhà với cấp độ khác tạo thêm tính phong phú cấu nguồn cung Ngoài ra, số vùng điều kiện đặc thù địa lý thời tiết, kết cấu nhà phải thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà vùng phụ thuộc vào phát triển công nghệ kỹ thuật xây dựng Bảng 4.19: Chỉ số giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên STT Chỉ số Đơn vị Năm tính 2005 2006 2007 2008 2009 % 100,78 101,39 105,44 120,63 106,14 15.000 18.000 20.000 24.000 31.000 11.000 13.000 16.000 20.000 24.000 VT 8.000 10.000 12.000 16.000 18.000 VT 3.000 5.000 7.000 8.000 8.000 Giá vật liệu xây dựng Đường loại VT VT 1000đ/m2 % 2005 2005.5 2006 2006.5 2007 2007.5 2008 2008.5 1000/m2 2009 125 35000 120 30000 115 25000 Giá vật liệu xây dựng 110 20000 VT4 105 15000 VT2 100 10000 VT1 95 5000 VT3 90 2005 2006 2007 2009 2008 năm Hình 4.10: Chỉ số giá vật liệu xây dựng giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 4.20: Chỉ số giá tiêu dùng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên STT Chỉ số Đơn vị Năm tính 2005 2006 2007 2008 2009 % 100,64 100,43 100,89 101,43 100,38 VT 15.000 18.000 20.000 24.000 31.000 VT 1000/m2 11.000 13.000 16.000 20.000 24.000 Chỉ số giá tiêu dùng Đường loại VT 8.000 10.000 12.000 16.000 18.000 VT 3.000 5.000 7.000 8.000 8.000 % 2005 2005.5 2006 2006.5 2007 2007.5 2008 1000/m 2008.5 2009 101.6 35000 101.4 30000 101.2 25000 Chỉ số giá tiêu dùng 100.8 20000 VT4 100.6 15000 VT2 10000 VT1 101 VT3 100.4 100.2 5000 100 99.8 2005 2006 2007 2008 2009 Hình 4.11: Chỉ số giá tiêu dùng thành phố Thái Nguyên 4.4 Định hướng giải pháp 4.4.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Báo cáo trị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng rõ: “Thúc đẩy hình thành bước phát triển loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến thị trường quan trọng chưa có cịn sơ khai như: Thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học cơng nghệ…” Đó tiếp tục tạo lập đồng yếu tố kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa giai đoạn nước ta, nhằm thực mục tiêu tổng quát chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001-2010 Báo cáo trị Đảng khẳng định: “…hình thành phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy địn pháp luật” Từng bước khắc phục tồn yếu nay, chuẩn bị tốt sở hình thành phát triển thị trường bất động sản theo đường lối phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa, nhằm phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội đồng thời đáp ứng xu hướng hội nhập khu vực quốc tế, đảm bảo cho việc thực quy hoạch xây dựng quản lý phát triển thị có trật tự kỷ cương nề nếp theo quy hoạch pháp luật Đó mục tiêu xây dựng phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới Tiến tới xây dựng làm minh bạch thị trường bất động sản 4.4.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản Nhằm thực mục tiêu trên, việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta phải quán triệt quan điểm sau: Một là, nước ta thị trường bất động sản phát triển nhanh bền vững phải thực sở đất đai thuộc sở hữu tồn dân Người mua, bán nhà cơng trình chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người chấp, góp vốn liên doanh bất động sản sử dụng giá trị quyền sử dụng đất chấp góp vồn liên doanh Giá trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất thuê đất, tuỳ thuộc vào phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất… để khai thác cao nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực giao đất giao cho họ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Do đó, phát triển thị trường bất động sản phải phát huy cao quyền sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý mà vấn đề Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất mục đích, Nhà nước - người đại diện quyền sở hữu toàn dân đất đai phải thực quyền định đoạt tối cao quyền thu hút đất Sự phát triển thị trường bất động sản theo chế thị trường song tách rời vai trò định hướng quản lý điều tiết Nhà nước Hai là, bình đẳng thành phần kinh tế Bình đẳng thành phần kinh tế để khai thác mạnh, nguồn lực đáp ứng nhu cầu đa dạng hình thành phát triển thị trường bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản, doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế có quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất)… sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản như: Biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vồn ban đầu (tạo vốn xây dựng sở hạ tầng), biện pháp ưu đãi giao đất, thuế đất, ưu đãi tín dụng, sách thuế… Ba là, dân hố quan hệ chuyển dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển quan hệ chuyển dịch thực theo chế thị trường, Nhà nước - người quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị trường cơng cụ vĩ mơ: Chính sách, pháp luật, biện pháp hướng dẫn… Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, bị chi phối chủ yếu công cụ biện pháp kinh tế thực thị trường Vì thế, vấn đề mở rộng, dân hoá quan hệ chuyển dịch bất động sản phải xem quan điểm việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản Bốn là, phát triển thị trường bất động sản kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo chế thị trường xã hội có phân hố giàu nghèo, người nghèo, người có thu nhập thấp khơng có khả tự lo chỗ ở, đô thị Mặt khác, hoạt động thị trường có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thời kỳ gặp khó khăn, cá biệt có trường hợp khơng cứu vãn bị phá sản, xã hội lại cần doanh nghiệp tồn tạo phát triển lợi ích chung xã hội Những khuyết tật vốn có mặt trái chế thị trường phải khắc phục, đồng thời phát huy nhân tố người, mở rộng hội cho người có điều kiện phát huy khả tham gia vào trình phát triển bất động sản hưởng thụ thành phát triển đó, giảm bớt ngăn cách giàu nghèo mà biểu cụ thể góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân ăn, ở, lại học tập làm việc giữ gìn cơng xã hội 4.4.3 Định hướng phát triển thị trường bất động sản Để thực tốt mục tiêu, quan điểm nêu trên, cần phải định hướng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới là: 4.4.3.1 Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhằm bước hạn chế xoá bỏ thị trường bất động sản khơng thức (thị trường Nhà nước khơng kiểm sốt được) Để tạo mơi trường pháp lý cần khẩn trương xây dựng Luật kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh mối quan hệ liên quan để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, nhu cầu xúc để phát triển kinh tế thị trường bất động sản có quản lý vĩ mơ nhà nước Các quy định cần phải thơng thống hơn, khơng hạn chế đối tượng chuyển mua bán, chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, thuê mướn, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản Riêng tổ chức, cá nhân người nước ngồi có hạn chế thời gian sử dụng đất nên khống chế phạm vi thực số địa phương Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất đai bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch Có sách phù hợp giải sớm tốt tồn đọng nhà đất lịch sử để lại; tồn lớn cần giải dứt điểm 4.4.3.2 Công tác quy hoạch sử dụng đất Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải trước bước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đất đai lĩnh vực ngày tăng, phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với quan điểm bền vững Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao 4.4.3.3 Giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hố bất động sản Hồn thiện tính pháp lý để thực giao dịch, đủ điều kiện lưu thông thị trường Để đạt giải pháp cần: Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (giảm bớt thủ tục, xem xét khoản thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ; xếp lại trụ sở làm việc khỏi trung tâm thương mại dịch vụ, v.v…) 4.4.3.4 Những giải pháp tài Phát triển thị trường vốn tiền tệ, huy động vốn đầu tư nước điều kiện cần thiết để hình thành thị trường bất động sản phát triển vững lành mạnh, khắc phục tình trạng cân đối cung - cầu bất động sản Giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với phát triển kinh tế xã hội giá thị trường điều kiện bình thường Hỗ trợ vốn ban đầu cho vay lãi suất thấp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp việc mua nhà thuê nhà Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thời gian định doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản (số thuế miễn giảm doanh nghiệp đầu tư tăng cường lực sản xuất mở rộng kinh doanh bất động sản) 4.4.3.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế sản xuất kinh doanh bất động sản Mọi doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm đủ nghĩa vụ tài Nhà nước Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch … Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất Khuyến khích tạo điều kiện để ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản 4.4.3.6 Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản Tổ chức quan đăng ký bất động sản Các giao dịch bất động sản phải đăng ký Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý điều tiết thị trường bất động sản Tổ chức, thống tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào quan Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thị trường bất động sản thị trường đặc thù, khác với thị trường khác diễn biến phức tạp Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước; góp phần chuyển dịch cấu sử dụng đất đai theo hướng tích cực hiệu quả; tạo sôi động lĩnh vực hoạt động xây dựng; phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng; phát triển hệ thống giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng xã hội; thay đổi diện mạo đô thị theo hướng đại cải thiện điều kiện người dân Từ kết nghiên cứu nhận thấy: - Cơng tác xác định giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên bám sát quy định Chính phủ - Mức chênh lệnh giá quy định nhà nước giá thị trường không lớn; - Giá bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên chịu ảnh hưởng yếu tố: + Vị trí bất động sản định giá bất động sản cao hay thấp; + Khi có đầu tư sở hạ tầng giá bất động sản vị trí tuyến đường tăng lên; + Yếu tố trị pháp lý có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản naamg lên; + Yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên; + Thu nhập, đời sống người dân ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, thu nhập bình quân tăng lên nhu cầu nhà tăng lên; + Giá vật liệu xây dựng cao hay góp phần làm cho giá bất động sản cao hay thấp 5.2 Kiến nghị Để thị trường bất động sản phát triển, thiết nghĩ Nhà nước cần khuyến khích phát triển thị trường cho thuê thị trường chấp, tạo phát triển hài hòa ba phần thị trường bất động sản Đối với thị trường cho thuê: phận quan trọng thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường mua bán chuyển dịch Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán chuyển dịch Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào hướng ưu đãi sách tài chính, tín dụng Do đề nghị Chính phủ nghiên cứu ban hành sách thuế ưu đãi có thời hạn giảm thuế VAT, thuế thu nhập, thuế chuyển mục đích sử dụng, giá thuê đất… để khuyến khích doanh nghiệp cá nhân đầu tư cơng trình kiến trúc cho thuê Phân cấp cho quyền địa phương quyền tự chủ việc định giá thuê đất tùy theo lĩnh vực khuyến khích đầu tư cho thuê Đối với ngân hàng thương mại, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên có sách rõ ràng khuyến khích ngân hàng tài trợ cho dự án xây dựng nhà cơng trình kiến trúc khác cho thuê Các sách tài tín dụng hướng vào mục tiêu tạo hấp dẫn thu hút nhà đầu tư vào thị trường cho thuê nhờ thị trường kéo giá thuê tiếp cận với mặt chung kinh tế; hướng nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê Đối với thị trường chấp: Đây thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” bất động sản sang “vốn sống” hoạt động thị trường tín dụng Để phát triển thị trường này, đề nghị Chính phủ trước hết cho rà sốt lại tất quy trình thủ tục liên quan đến chấp bất động sản từ giai đoạn chấp đến giai đoạn phát bất động sản, mà phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng Mặc dù vấn đề chế định Bộ luật Dân Luật Đất đai, thực tế thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá… phức tạp người chấp lẫn người nhận chấp TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2000-2010 Nguyễn Đình Bồng (2008), Giáo trình Thị trường bất động sản, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng Lê Văn Cư (2006), Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, Tạp chí Xây dựng 2/2006 Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh" Trần Du Lịch, Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, Thời báo Tài Việt Nam số 32 ngày 15/3/2006 Luật dân 2005 Luật đất đai 2003 Luật Xây dựng 2003 10 Luật Kinh doanh bất động sản 11 2006Luật Nhà 2005 12 Trần Thị Ngọc (2007), Thiết kế sở liệu bất động sản phục vụ quản lý phát triển thị trường bất động sản khu vực đô thị 13 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2005 14 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2006 15 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2007 16 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2008 17 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2009 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2004), Đề án nâng cấp đô thị loại 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2005), Quyết định số 3234/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 UBND tỉnh Thái Nguyên việc 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006), Quyết định số 55/2006/QĐ-UB ngày 10 tháng năm 2006 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 21 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007), Quyết định số 2958/2006/QĐ-UB ngày 27 tháng 12 năm 2006 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 22 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008), Quyết định số 3033/2007/QĐ-UB ngày 27 tháng 12 năm 2007 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 23 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 72/2008/QĐ-UB ngày 29 tháng 12 năm 2008 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Phê duyệt giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24 Webside http://www.hochiminhcity.gov.vn 25 Webside http://www.more.gov.vn 26 Webside http://www.moc.gov.vn 27 Webside http://www.tnmtthainguyen.gov.vn 28 http://www.bloomberg.com