ĐỀ CƯƠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÂU 1: Bất động sản gì? Đặc tính BĐS, cho ví dụ chứng minh BĐS tài sản kh di dời Khái niệm : theo luật dân 2005 quy định “ BĐS tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà, công trình đó, tài sản khác gắn liền với đất đai dầu khí, mỏ, khoáng chất coi BĐS” Đặc tính BĐS : đặc tính • Có vị trí cố định, k di chuyển - Đặc tính ảnh hưởng đến đầu tư k có thị trường chỗi k thể đem nơi khác giao dịch - Vị trí có ý nghĩa quan trọng ng ta mú BĐS cần quan tâm đến vị trí cụ thể, tình hình phát triển kT- XH môi trường cảnh quan, sở hạ tầng • Tính lâu bền - Đất đai sử dụng vĩnh cửu, trừ bị thiên tai xói mòn, vùi lấp, sạt lở + tuổi thọ vật lý: dài tuổi thọ kinh tế, lien quan đến kết cấu công trình + tuổi thọ kinh tế: giá trị tài sản gắn liền với đất • Tính thích ứng - Có thể tự thay đổi công để đáp ứng sử dụng - Vd: nhà xây dựng để bán nhu cầu thuê nhiều mua ta chuyển sang cho thuê thay cho việc bán • Tính dị biệt - K tồn công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác - Kể cao ốc hộ, phòng có hướng khác nhau, tầng khác  Trên TTBĐS địa vị giá trị BĐS k hoàn toàn giống hàng hóa khác • Tính chịu ảnh hưởng sách - Trong TTBĐS thường đưa sách để điều chỉnh quan hệ pháp luật , quan hệ lợi ích kinh tế sản xuất, giao dịch sử dụng BĐS Vì k di chuyển lên BĐS khó tránh khỏi ảnh hưởng sách sách đất đai, nhà ở, tiền tệ… Tính phụ thuộc vào lực quản lý - Do việc đầu tư xây dựng phát triển phức tạp cần đòi hỏi nhiều kiến thức cần có người quản lý để đem lại lợi ích tốt tránh bị thiệt hại Tính ảnh hưởng lẫn - Khi có sách đầu tư phát triển mở đường, công viên, trường học,… Làm cho BĐS tăng giá cho khu vực lân cận  Nếu dự báo xác đầu tư vào kết cấu hạ tầng thành công lớn  • • CÂU 2: TTBĐS gì? Đặc tính chức TTBĐS? • • khái niệm: - TTBĐS TT hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng, quyền sử dụng BĐS theo quy luật TT có quản lý nhà nước - Là tổng hòa giao dịch dân BĐS tạ địa bàn định, khoảng thời gian định - Là tổ chức quyền có lien quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Đặc tính BĐS - Là thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa BĐS than đất đai công trình Nếu ng sdđ mà quyền hàng hóa bình thường giá trị cao - TT mang tính khu vực đặc điểm cố định di chuyển BĐS Giá BĐS khu vực khác nhau, khu vực đô thị tính không di chuyển tính dị biệt k co BĐS có gia công giống - Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu độc quyền TT  Vì BĐS mang tính khu vực nen cạnh tranh không hoàn hỏa  Vì thị trường k hoàn chỉnh việc phát triển dự án lớn BĐS lớn gặp nhiều trở ngại; dễ nảy sinh trình • trạng đầu cơ, bắt bí, đẩy giá lên, cách xa giá trị thực BĐS tình trạng nhà để không ít, người mua thuê - Cần đén dịch vụ loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao  BĐS thường có giá trị lớn, số đông khách hàng muốn mua người dung, mà đời ng chẳng có lần mua Do mua BĐS cẩn thận tính toán cân nhắc đến tư vấn chuyên gia  Tuy giá chuyên viên ước tính mang tính chủ quan họ người qua đào tạo có kinh nghiệm chuyên môn Chức BĐS - Phân phối tài nguyên lợi ích BĐS: - Thể thay đổi cầu TTBĐS - Chỉ đạo việc cung ứng để với việc thích ứng thay đổi cầu:  Phát triển them nhiều BĐS thay đổi sử dụng BĐS có  Thay đổi quan hệ giá - Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: cung BĐS thay đổi, cầu BĐS phải thay đổi để thích ứng với điều kiện cung CÂU 3: Kinh doanh BĐS gì?ntac, Điều kiện kinh doing BĐS? Khái niệm: KD BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mau nhằm mục đích sinh lợi Nguyên tắc - Tổ chức, cá nhân KD BĐS bình đẳng trước pháp luật tự thỏa thuận sở tôn trọng lợi ích quyền hợp pháp bên tham gia hoạt động KD BĐS thông qua hợp đồng không trái với quy định cảu pháp luật - BĐS đưa vào kinh doanh có đủ điều kiện theo quy định pháp luật - Hoạt động KD Bđs phải công khai minh bạch Điều kiện • • Điều kiện tổ chức cá nhân kd bđs - Tổ chức cá nhân kd bđs phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã phải có vốn pháp định đăng kí kd bđs theo pháp luật - Tổ chức, cá nhân KD dịch vụ BĐS thành lập DN hay HTX đăng kí dịch vụ bđs theo quy định pháp luật - Tổ chức, cá nhân kd dịch vụ môi giới bđs thành lập doanh nghiệp cần 1ng có chứng môi giới bđs, kd dịch vụ định giá bđs cần 2ng có chứng định giá bđs, kd dịch cụ sàn giao dịch bđs phải có có 2ng có chứng môi giới có dịch vụ định giá bđs phải có ng có chứng định giá - Cá nhân kd bđs độc lập phải đăng kí kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bđs Điều kiện bđs  nhà công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau - Thuộc đối tượng dduocj phép kinh doanh - Đối với nàh công trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng, nàh công trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu vê chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng - K có tranh chấp quyền sở hữu - K bị kê biên để thi hành án hay để chấp hành quy định hành quan nhà nước có thẩm quyền - K nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định ccuar pháp luật xây dựng - Có hồ sơ bao gồm: GCN, QSH nhà, công trình xây duwgj, giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu hợp pháp theo quy định pháp luật  quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh - Thuộc đối tượng phép kinh doanh - Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ - K có tranh chấp - Trong thời hạn sử dụng đất - K bị kê biên để thi hành án hay để chấp hành quy định hành quan nhà nước có thẩm quyền - TH chuyển nhượng, cho thuê quyến sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật KCN phải có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt  BĐS khác: phải co đủ điều kiện theo quy định pháp luật CÂU : vai trò quản lý nhà nước thị trường bđs - - - - - Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh  Tạo điều kiện để TTBĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật dảm bảo quyền lợi ng mua ng bán Xây dựng sách tài sách lien quan  TT hoạt động lành mạnh, lọa bỏ yếu tố chưa hoàn thiện than TTBĐS, điều tiết phân phối lại cho ng có thu nhập TB Thấp nhằm giải vấn đề xã hội xúc nhà Xây dựng hệ thống đăng ký bđs  Đảm bảo kê khai đăng kí cấp GCN toàn bđs, đăng kí biến động phát sinh giao dịch Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất  Làm sở cho việc giao dịch bđs TT, bồi thường Xây dựng hệ thống thông tin mở - ngân hàng liệu bđs  Đáp ứng nhu cầu tổ chức, công dân giao dịch CÂU 5: tính chất, đặc điểm thị trường bđs • • Tính chất - Là thị trường mua bán đặc biệt - HH bđs có tính chất khác với hàng hóa thông thường - K phải tất bđs đềulà hàng hóa - Là phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường - Chịu chi phối quy luật kinh tế hàng hóa Đặc điểm - Quyền ng bán bđs quyền ng mua bđs pháp luật quy định bảo hộ - Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu bđs chon g mua quan đăng ký bđs - Thỏa thuận giá mua hình thức hợp đồng ng bán ng mua thực cộng đồng chấp nhận - Biện pháp để đảm bảo nguồn thu nhà nước từ hoạt động bđs - Biện pháp đảm để ng mua bđs vay tiền chấp mà bđs vật đảm bảo đảm bảo quyền lợi ng cho vay CÂU 6: số giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển TT bđs việt nam • • • • • Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho TTBĐS - Đây việc khởi đầu thường xuyên thúc đẩy thị trường BĐS, nhằm bước hạn chế xóa bỏ TTBĐS k thức - Dựa vào nhiều văn khó tránh đước trồng chéo, không đầy đủ gây khó khăn tổ chức thực luật KD BĐS đời để điều chỉnh mối quan hệ lien quan đến quản lý hoạt động kd bđs - Các quy định cần phải thông thoáng không hạn chế đối tượng quyền mua bán chuyển nhượng…riêng cá nhân, tổ chức nước hạn chế thời gian sử dụng nên khống chế phạm vi thực số địa phương Công tác quy hoạch sử dụng đất - Phải thongs quy hoạch 1: quy hoạch PT KT-XH, QHSDĐ, qh đô thị - Quy hoạch phải trước nhằm phát triển bđs mục đích hiệu - Phải bố trí sử dụng đất hợp lý vừa đảm bảo nhu cầu bảo vệ nguồn tài nguyên quý giá, hạn hẹp đất đai - Phương án quy hoạch sử dụng đất phải mang tính khả thi công khai Giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hóa bđs - Hoàn thiện tính pháp lý để đảm bảo đủ điều kiện lưu thông: khản trương việc lập hồ sơ địa chính; đẩy nhanh tiến độ cấp GCN Những giải pháp tài - Thực sách tăng cường vốn từ quỹ đầu tư - Hình thành phát triển loại trái phiếu bđs - Quy định thu thuế, thu nhập cá nhân đói với thu nhập bđs, nên đánh thuế số lần chuyển nhượng mua bán - Xây dựng sách thuế nhà đất theo hướng thực bổ sung đánh thuế sở hữu nhà để góp phần quản lý chặt chẽ Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp kd bđs - Bình đẳng thành phần kinh tế sản xuất kd bđs - Mọi DN phải đăng ký KD hành nghế làm đủ nghĩa vụ tài nhà nước Tổ chức tốt tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn phấp luật,… - Hình thành phát triển DN, phát triển Đất nước Tổ chưc quản lý nhà nước với thị trường bđs - Thực đấu giá quyền sử dụng đất, đáu thầu dự án có sử dụng đất, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh - Tổ chức đăng ký bđs Các giao dịch bđs phải đăng ký Tạo điều kiện nàh nước điều tiết thị trường bđs - Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường, đảm bảo thông tin minh bạch, đầy đủ dễ tiếp cận - Thành lập tổ chức định giá bđs - Tổ chức thực điểm xây dựng mô hình bđs - • CÂU 7: Thị trường gì, chức thị trường Một số khái niệm thị trường - Thị trường tập hợp điều kiện thỏa thuận mà người mua ng bán tiến hành trao đổi hàng hóa - TT nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ tiền tệ nhằm thỏa mãn nhu cầu bên cung cầu tài sản định theo thông lệ hành Từ xác định rõ chất lượng, giá cần thiết sản phẩm thực chất TT tổng thể khách hàng tiềm có nhu cầu cụ thể chưa đáp ứng có khả trao đổi để thỏa mãn nhu cầu - Thị trường tập hợp ng mua ng bán tác động qua lại lẫn dẫn đến trao đổi Chức thị trường • Chức thực hiện: chức thị trường • Chức điều tiết kích thích - Điều tiết trình vận hành kinh tế việc phân phối nguồn lực xh cho ngành kinh tế, điều tiết số lượng hàng hóa từ nơi sản xuất tơi nơi có nhu cầu cao - Kích thích: nhà sản xuất sử dụng công nghệ mới, nhà sản xuất đa dạng mẫu mã sản phẩm để cạnh tranh, • Chức thông tin thị trường để biết giá cả, tăng giảm hay nhu cầu ng sư dụng • Chức liên hệ kinh tế => thị trường hệ thống mở - Thị trường phá vỡ ngăn cách ngành kinh tế CÂU 8,: cầu, BĐS gì? Cầu BĐS phụ thuộc vào yếu tố • • Khái niệm : - Cầu BĐS toàn nhu cầu có khả toàn mà XH dùng để mua khối lượng hàng hóa dịch vụ BĐS thời gian định - Nhu cầu dùng bđs vô lớn,cầu phải nhu cầu có khả toán tức ng mua bđs phải ng có khẩ mua sẵn sàng mua Phụ thuộc vào yếu tố sau : - Sự thay đổi thu nhập : nhu cầu tăng lên giá số lượng nhu cầu tăng lên - Sự thay đổi giá hàng hóa thay : thay mua đất thuê nhà mua nhà để - Sự thay đổi vê dự báo tương lai : ví dụ nhiều ng mua dự báo tương lai mau oto nhu cầu mua nhf có gara thay đổi - Sự thay đổi sách phủ : thuế, nhà ở,… CÂU : cung bđs, cung bđs phụ thuộc vào yếu tố ? • • Khái niệm : toàn khối lượng hàng hóa sẵn sàng đưa TT BĐS thời gian định với mức giá giới hạn định - Cung bđs k phải tất bđs có mà lượng bđs sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán TT Cung bđs phụ thuộc vào yếu tố ? - Giá thành khai phá bđs : ảnh hưởng trực tiếp lợi nhuận nhà đầu tư, ảnh hưởng quết định đầu tư để tăng số lượng cung - Sự thay đổi sách phủ : CP tăng giá đất tăng thuế số lượng cung giảm - Sự thay đổi dự báo tương lai : ng kd BĐS dự báo tới giá đất tăng lên, họ giữ lại số bđs chưa bán vội, làm giảm lượng cung CÂU 10 : trình bày nội dung thông tin bđs ? cho ví dụ ? Nội dung thông tin bđs gồm 11 nội dung( điều 11, luật bđs) - Loại bđs : nhà, đất hay công trình xây dựng đất Vị trí bđs : quay hướng nào, hướng trung tâm hay k trung tâm TT quy hoạch có lien quan đến bđs Diện tích quy mô bđs Dặc điểm tính chất công bđs Thực trạng công trình hạ tầng dịch vụ kinh tế xh có liên quan đến bđs Thực trạng pháp lý bđs : hồ sơ, giấy tờ, quyền sở hữu, quyền sdđ, giấy tờ liên quan Các hạn chế quyền sử dụng đất, QSH có : BĐS mua có sử dụng chung với k, bđs có nhờ ngõ ng khác k CÂU 11 : phân tích ưu nhược điểm đầu tư kd BĐS • • Ưu điểm - Có lợi mặt đóng thuế năm đầu - Dễ vay tiền tổ chức tiền tệ : ng vay có bđs để chấp để bên cho vay yêm tâm Mặt khắc tiền thuê nhà tương đối ổn định, bảo đảm bên vay trả nợ hạn - Có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát : lạm phát làm cho giá thành xd tăng từ bđs tăng - Nâng cao cấp bậc uy tín : ng kd bđs có tài sản vững chắc, chứng minh thực lực ng đầu tư giao dịch Nhược điểm : - Kém tính chuyển đổi thành tiền bđs k dic chuyển được, trình tiêu thụ nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao làm cho ng đầu tư k kịp huy động vốn để trả nợ - Dòi hỏi vốn đầu tư lớn - Chu kì thu vốn đầu tư dài : - Cần có kiến thức chuyên môn kinh nghiệm kinh doanh Câu 12 Phân tích nét thực trạng thị trường bđs việt nam CÂU 13 : trình bày quyền sở hữu BĐS cho ví dụ ? • Khái niệm - Dược ghi nhận bảo vệ pháp luật chủ thể tự chiếm hữu, sư dụng, định đoạt - Chiếm hữu quyền pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế bđs Quyền sử dụng quyền pháp luật bảo vệ để khai thác đặc tính hữu ích tự nhiên bđs sử dụng lợi ích ; lợi ích thu nhập, lợi nhuận, phát triển, thu hoạch hình thức khác Các hình thức sở hữu - Sở hữu nhà nước - Sh tập thể cộng đồng - Sh cá nhân Quyền chủ sở hữu bđs - Có quyền thực hoạt động mà k trái phấp luật, k xâm phạm quyền lợi ích ng khác Xác lập quyền sở hữu bđs - Khi pháp nhân tạo bđs để sử dụng hợp pháp mua bán chuyển nhượng… Chấm dứt quyền sở hữu bđs - Khi thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu văn bản, bị thu hồi… - • • • • CÂU 14 : trình bày loại hình đàu tư kinh doanh BĐS, đầu tư BĐS gặp rủi ro Các loại hình đầu tư kinh doanh bđs Rủi ro đầu tư • Rủi ro hệ thống rủi ro ảnh hưởng đến toàn hạng mục đầu tư mà ng đầu tư k thể khống chế - Do lạm phát - Khó chuyển nhanh thành tiền - So lãi suất vay - Rủi ro chu kỳ - Do yếu tố trị : - Do tai họa cháy nổ thiên tai CÂU 15,16 : phân tích ưu nhược điểm pp thu nhập pp chi phí, phương pháp áp dụng trogn trường hợp áp dụng Pp thu nhập Ap dụng TH định giá để đầu tư Pp chi phí Dịnh giá bđs k uowecs tính đồng tiền Định giá bđs xó thể tính thu nhập ròng Ưu điểm Nhược điểm tương lai, bđs k có giao dịch TT Định giá cho mục đích bảo hiểm đấu thầu Dung để kiểm tra bổ sung pp khác Đơn giản dễ hiểu, dễ sử Dịnh giá cho bđs dụng dùng cho giao dịch Có độ xác tương mục đích riêng biệt đối cao có chứng Sd k có thương vụ, có chứng TT để ss , thể ss để tìm thu thiêu sở dự báo ròng nhập ròng lợi ích tương lai mà bđs đem lại Pt thuong vụ cần Có hạn chế pp so điều chỉnh nhiều mặt sánh Mang thông tin hạn chế Chi phí k phải lúc giả định đồng đồng hay phù tiền tương lai hợp với giá trị pp chi Thường áp dụng tỷ lệ phí phải sử dụng vốn hóa cố định tỷ lệ Ước tính giảm giá tích vốn vay ngân hàng lũy mang tính chủ quan Nhà định giá phải hiểu biết kinh tế XD có kinh nghiệm CÂU 17: môi giới BĐS? nguyên tắc hoạt động môi giới? • • • Môi giới bđs công việc trung gian ng mua ng bán, thường trả công theo tỷ lệ tổng giá trị giao dịch gọi hoa hồng Mức hoa hồng môi giới bđs - Do bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng mua bán, CN, Thuê, thuê mua - Tỷ lệ phần trăm chênh lệch giá bán BĐS với giá ng môi giới bđs - số tiền cụ thể bên thỏa thuận hợp đồng môi giới Nguyên tắc - Phải tuân thủ pháp luật việt nam, k hành vi, động thái sai lệch Dựa công minh bạch thông tin Lấy mục tiêu lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích khách hàng Được thực tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế, Đặt đạo đức nghề nghiệp lên hàng đầu CÂU 18 : yếu tố ảnh hưởng đến nghề môi giới bđs - Những tác động đến cầu Sức cung bđs Chuyển đổi cấu kinh tế Sự bất ổn định tự nhiên thị trường bđs [...]... hành vi, động thái nào sai lệch Dựa trên sự công bằng minh bạch về thông tin Lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của khách hàng Được thực hiện trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế, Đặt đạo đức nghề nghiệp lên hàng đầu CÂU 18 : những yếu tố ảnh hưởng đến nghề môi giới bđs - Những tác động đến cầu Sức cung của bđs Chuyển đổi cơ cấu kinh tế Sự bất ổn... nghiệm thực tế, Đặt đạo đức nghề nghiệp lên hàng đầu CÂU 18 : những yếu tố ảnh hưởng đến nghề môi giới bđs - Những tác động đến cầu Sức cung của bđs Chuyển đổi cơ cấu kinh tế Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bđs ... phải sử dụng vốn hóa cố định là tỷ lệ Ước tính giảm giá tích vốn vay tại ngân hàng lũy mang tính chủ quan Nhà định giá phải hiểu biết về kinh tế XD và có kinh nghiệm CÂU 17: môi giới BĐS? nguyên tắc hoạt động môi giới? • • • Môi giới bđs là công việc trung gian giữa ng mua và ng bán, thường được trả công theo 1 tỷ lệ nào đó trên tổng giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng Mức hoa hồng môi giới bđs - Do ... CÂU 7: Thị trường gì, chức thị trường Một số khái niệm thị trường - Thị trường tập hợp điều kiện thỏa thuận mà người mua ng bán tiến hành trao đổi hàng hóa - TT nơi chuyển giao quyền sở hữu sản. .. thị trường bđs • • Tính chất - Là thị trường mua bán đặc biệt - HH bđs có tính chất khác với hàng hóa thông thường - K phải tất bđs đềulà hàng hóa - Là phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường. .. lượng hàng hóa từ nơi sản xuất tơi nơi có nhu cầu cao - Kích thích: nhà sản xuất sử dụng công nghệ mới, nhà sản xuất đa dạng mẫu mã sản phẩm để cạnh tranh, • Chức thông tin thị trường để biết giá