ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH NHÀN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH NHÀN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS TS DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn công trình nghiên cứu thực cá nhân, thực hướng dẫn khoa học PGS TS Doãn Hồng Nhung Những số liệu, kết luận nghiên cứu trình bày luận văn trung thực xác Tôi hoàn thành tất môn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật - Đại học Quốc Gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Thị Thanh Nhàn LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn giảng viên đảm nhiệm công tác nghiên cứu, giảng dạy Khoa Luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội, đặc biệt thầy cô tận tình giảng dạy suốt trình học tập, nghiên cứu trường Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS TS Doãn Hồng Nhung trực tiếp hướng dẫn suốt trình triển khai, nghiên cứu hoàn thành luận văn thạc sỹ Đồng thời, xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè người quan tâm, động viên tạo điều kiện giúp đỡ hoàn thành luận văn Hà Nội, ngày….tháng… năm 2015 Nguyễn Thị Thanh Nhàn DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BQT Ban quản Trị CĐT Chủ đầu tư UBND Ủy ban nhân dân TĐC Tái định cư KĐT Khu đô thị PCCC Phòng cháy chữa cháy HTX Hợp tác xã SCI Công ty đầu tư Bất động sản HDB Tổng cục nhà đất phát triển đô thị Singapore HĐQT Hội đồng quản trị HIP Chương trình nâng cấp hộ NOXH Nhà xã hội HKTT Hộ thường trú TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀQUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ 1.1Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà chung cư, hộ chung cư: 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, hộ chung cư: .6 1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư: 1.1.3 Phân loại nhà chung cư, hộ chung cư: 1.1.4 Vai trò nhà chung cư 12 1.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cư: 12 1.3 Khái niệm quản lý nhà chung cư 14 1.3.1 Định nghĩa quản lý nhà chung cư 14 1.3.2 Mô hình quản lý nhà chung cư 14 1.4 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư: 17 1.4.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư 17 1.4.2 Nội dung pháp luật quản lý nhà chung cư: 23 1.5 Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư số nước giới gợi mở cho Việt Nam 32 1.5.1 Kinh nghiệm số quốc gia giới .32 1.5.2 Gợi mở quản lý nhà chung cư Việt Nam 42 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢỞ VIỆT NAM HIỆN NAY 44 2.1 Những thành tựu đạt hoạt động quản lý nhà chung cư 44 2.2 Những khó khăn, hạn chế tồn tại, tranh chấp phổ biến liên quan đến quản lý nhà chung cư 46 2.2.1 Tranh chấp chủ thể - Chủ đầu tư, ban quản trị cư dân 46 2.2.2 Tranh chấp trình quản lý, vận hành nhà chung cư: 53 2.2.3 Tranh chấp loại chi phí: 62 2.3 Nguyên nhân tranh chấp quản lý nhà chung cư 66 2.4 Các rủi ro quản lý thuê/ thuê mua nhà chung cư 70 CHƢƠNG 3:HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ Ở VIỆT NAM 78 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật quản lý nhà chung cư: 78 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật quản lý nhà chung cư 80 3.3 Kiến nghị để hoàn thiện pháp luật quản lý nhà chung cư 83 3.4 Các giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật quản lý nhà chung cư Việt Nam 85 3.4.1 Giải pháp nâng cao lực cho cán chuyên trách 85 3.4.2 Tăng cường công tác phổ biến hỗ trợ pháp luật quan nhà nước công tác quản lý nhà chung cư 86 3.4.3 Giải pháp tăng cường quản lý, giảm sát quan nhà nước 87 3.4.4 Giải pháp hỗ trợ Hiệp hội Bất động sản việc tham gia hỗ trợ hoạt động quản lý bất động sản nói chung quản lý nhà chung cư nói riêng 88 3.4.5 Nâng cao nhận thức quyền nghĩa vụ người dân .89 KẾT LUẬN .91 DANH MỤC TÀI TIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Quyền có nhà quyền công dân quy định Hiến pháp nước ta Nhu cầu nhà người dân lớn, đặc biệt thành phố lớn, đô thị đặc biệt Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Bởi lẽ, năm có hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp từ trường đại học lại thành phố tìm việc làm, người đến tuổi lập gia đình tách khỏi hộ gia đình để riêng, diện tích nhà chật kinh tế gia đình ngày cải thiện, có đủ lực tài để mua nhà khác có diện tích lớn điều kiện tốt hơn, hộ gia đình có nhiều hệ chung sống nhà ở… Để đáp ứng nhu cầu nhà người dân, hàng loạt nhà chung cư đời Sự xuất nhà chung cư góp phần cải thiện đáng kể mặt đô thị giải chỗ cho người dân Tuy nhiên, với nhiều vấn đề vướng mắc trình sử dụng nảy sinh chủ đầu tư người dân Tranh chấp diện tích sử dụng chung, phí dịch vụ cao số nhà chung cư cao cấp hoạt động không hiệu Ban quản trị nhà chung cư vấn đề cấp bách cần giải Mối quan hệ “Bốn bên” chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư người dân khai thác sử dụng nhà chung cư nhiều bất cập, đặc biệt vai trò chủ đầu tư sau bàn giao hộ cho người mua nhà chưa hợp lý Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 Bộ Xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ Luật nhà năm 2014 có quy định quản lý sử dụng nhà chung cư thành lập Ban quản trị nhà chung cư để đại diện quyền lợi cho người dân sống nhà chung cư Tuy nhiên với quy định để người dân lập Ban quản trị nhà chung cư khó, để vận hành khó nhiều, chí nhiều người cho Ban quản trị nhà chung cư hữu danh vô thực Ban quản trị nhà chung cư pháp nhân, dấu tài khoản riêng thật khó có điều kiện để ký kết hợp đồng kinh tế với doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì, đơn vị cung cấp dịch vụ hạ tầng kỹ thuật cho nhà chung cư Ngoài ra, theo quy định hành chủ đầu tư tạm giữ, sau chuyển giao 2% phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư thành lập, nhiên quy chế bảo quản dài hạn quản lý hiệu số tiền để sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật xuống cấp chưa đề cập đến Việc thiếu quy định cụ thể để điều chỉnh mối quan hệ việc quản lý, vận hành sử dụng nhà chung cư nguyên nhân mâu thuẫn xảy liên tiếp chủ đầu tư người mua nhà chung cư thời gian vừa qua Mâu thuẫn tích tụ theo thời gian tạo nên định kiến không tốt loại hình nhà Về lâu dài, bất cập cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà đến năm 2020 Chính phủ Để gỡ nút thắt, việc xây dựng quy định nhà chung cư đòi hỏi thiết từ thực tế sống Do đó, tác giả lựa chọn việc nghiên cứu hoàn thiện “Pháp luật quản lý chung cư Việt Nam” nhằm mục đích góp phần hoàn thiện pháp luật vấn đề cho luận văn thạc sỹ hướng dẫn PGS TS Doãn Hồng Nhung Tình hình nghiên cứu: Trong vòng 2-3 năm gần đây, nhiều luật gia, luật sư có viết đăng báo giấy báo điện tử liên quan tới vấn đề quản lý nhà chung cư Việt Nam Bài viết Ths Lê Văn Cư - Phó Viện trưởng Viện kinh tế xây dựng-Bộ xây dựng (2011), “Lựa chọn mô hình tổ chức cung ứng dịch vụ khu đô thị góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản” đăng Tạp chí Kinh tế xây dựng số năm 2011 đưa phương án thành lập tổ chức tự quản chủ sở hữu khu nhà đô thị nhằm thống quản lý đơn vị cung ứng dịch vụ nhà Bài viết “Quản lý nhà chung cư cần mô hình mới” TS Đoàn Dương Hải (2013) đăng Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đưa mô hình thành lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Nhưng viết chưa đưa hình thức hoạt động cho mô hình kinh phí để trì công ty Bên cạnh số báo, tạp chí có liên quan đến vấn đề tranh chấp trình quản lý nhà chung cư, nhiên chưa có công trình nghiên cứu sâu tìm hiểu phân tích quy định pháp luật Vì thế, chưa có khoa học đầy đủ cho việc quản lý nhà chung cư Việt Nam dẫn đến tình trạng tranh chấp thường xuyên người dân, đại diện ban quản trị, đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư chủ đầu tư quan chức chưa biết phải giải Mới đây, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật nhà năm 2014 ban hành vào ngày 25/11/2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 Sự đời hai luật có tác động lớn hoạt động phát triển nhà kinh doanh bất động sản, đặc biệt giải phần bất cập quản lý nhà chung cư Trong đó, Luật nhà năm 2014 có thêm chương riêng việc “Quản lý, sử dụng nhà chung cư” (Mục I, chương VII) Điều giải phần tình trạng tranh chấp, khó khăn vướng mắc quản lý nhà chung cư Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nhằm mục đích tìm luận khoa học thực tiễn cho việc quản lý nhà chung cư Việt Nam kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hành quản lý sử dụng nhà chung cư Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ đề tài là: - Tập hợp, hệ thống hóa quy định hành quản lý nhà chung cư; góp phần hoàn thiện sở lý luận thực tiễn cho việc xây dựng sách, pháp luật việc quản lý nhà chung cư - Đánh giá quy định hệ thống quy định quản lý nhà chung cư hành Chỉ điểm Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 vấn đề quản lý nhà chung cư Việt Nam - Trên sở thực trạng quản lý nhà chung cư, hạn chế tồn thông qua học kinh nghiệm từ mô hình số nước giới để đưa giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư Việt Nam Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu: Đề tài có đối tượng pháp luật quản lý nhà chung cư Trong đối tượng tập trung chủ yếu quyền nghĩa vụ bên quan hệ pháp luật quản lý chung cư Nhà nước, chủ đầu tư, người dân mua nhà chung cư hoạt động quản lý nhà nước chủ đầu tư [...]... lý luận cơ bản về quản lý nhà chung cư - Chương 2: Thực trạng pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam hiện nay - Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư ở Việt Nam 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ 1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ: 1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư: Khái niệm nhà chung cư. .. 2014 về vấn đề quản lý đối với nhà chung cư ở Việt Nam Bên cạnh đó, Luận văn cũng đưa ra quan niệm tổng quan về quản lý nhà chung cư ở một số nước tiên tiến trên thế giới; đưa ra mô hình có giá trị tham khảo của nước ngoài về xây dựng và thực thi chính sách pháp luật về quản lý nhà chung cư thông qua đó đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà chung cư Từ... có hệ thống vấn đề pháp luật về quản lý nhà chung cư ở Việt Nam, tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống các luận điểm khoa học, lý luận về quản lý đối với nhà chung cư Luận văn cũng đi sâu vào thực thực trạng trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, các rủi ro trong việc quản lý thuê/thuê mua nhà chung cư Bên cạnh đó, Luận văn cũng chỉ ra những điểm mới của Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất... nhà chung cư Quản lý chung cư chịu sự điều chỉnh của khoa học quản lý, kỹ năng quản lý, trình 22 độ quản lý của cơ quan quản lý và đặc biệt của chủ đầu tư tham gia cũng như ý thức của người dân Đối tượng tham gia mối quan hệ pháp luật về quản lý là nhà chung cư: căn hộ chung cư, diện tích sử dụng chung trong chung cư, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật về quản lý chung cư. .. quản lý này 1.4 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cƣ: 1.4.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư Bản chất của quản lý nhà chung cư là hoạt động quản lý, tùy thuộc vào đặc trưng, tính chất và phẩm chất của chủng loại nhà chung cư trong đô thị thì sẽ có những mức độ vận hành quản lý khác nhau Quản lý nhà chung cư và hoạt động điều chỉnh vận hành nhà chung cư theo... nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu 1.1.3.3 Về mặt sở hữu: Nhà chung cư được phân thành hai nhóm: Nhóm một là nhà chung cư cho thuê hoặc thuộc một chủ sở hữu (Ví dụ như nhà chung cư mini, tuy nhiên loại hình nhà chung cư này chưa được pháp luật điều chỉnh cụ thể); Nhóm hai là nhà chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu: “Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên [20,... nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật [2, Điều 255] 1.4.2.2 Quy định về hoạt động quản lý nhà chung cư: Quy định về quản lý vận hành, bảo hành nhà chung cư: Quản lý vận hành là một trong những hoạt động thiệt thực đáp ứng nhu cầu của xã hội hiện nay Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: quản. .. quản lý vận hành khai thác nhà chung cư, … 1.4.2 Nội dung cơ bản pháp luật về quản lý nhà chung cư: 1.4.2.1 Quy định về sở hữu chung – sở hữu riêng trong nhà chung cư: Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; ... của Luật nhà ở 2014 ngày 20/10 /2015, Nghị định 100 /2015/ NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ngày 20/10 /2015, Nghị định 101 /2015/ NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, ngày 0/10 /2015 Hai là, nhà nước thanh tra, giám sát công tác quản lý nhà chung cư Bộ xây dựng, cục quản lý nhà và thị trường BĐS,… thực hiện việc thanh kiểm tra thực hiện pháp luật có liên quan đến các hoạt động quản lý chung. .. với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau: Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi ... lý luận quản lý nhà chung cư - Chương 2: Thực trạng pháp luật quản lý nhà chung cư Việt Nam - Chương 3: Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư Việt Nam CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN... luật quản lý nhà chung cư thông qua đưa gợi mở cho Việt Nam trình hoàn thiện pháp luật quản lý nhà chung cư Từ bổ sung thêm số giải pháp giúp góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà chung cư Việt Nam. .. mở quản lý nhà chung cư Việt Nam 42 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG C Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 44 2.1 Những thành tựu đạt hoạt động quản lý nhà chung cư