Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Mục Lục SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT NHTM: Ngân hàng thương mại NHNN: Ngân hàng nhà nước TNHH: Trách nhiệm hữu hạn TCTD: Tổ chức tín dụng BĐS : Bất động sản SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính CHƯƠNG : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Tổng quan Bất động sản chấp Khảo sát thực tiễn hoạt động cho vay gần công ty tài Quốc tế (IFC) Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% ngân hàng muốn nhận bất động sản làm tài sản chấp cho khoản vay thương mại Thống kê cuả Ngân hàng Nhà nước cho biết có khoảng 115.000 tỉ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỉ đồng tài sản cho vay chấp bất động sản Việt Nam Như thấy ngân hàng hình thức cho vay vốn có tài sản đảm bảo, bất động sản tài sản đem đảm bảo nhiều 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật liệt kê vật không liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm bất động sản rộng, đa dạng cần quy định SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho bất động sản, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản Hơn nữa, quy định bất động sản pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Ở quốc gia dễ dàng nhận thấy đất đai nguồn tài nguyên, cải vô quý giá vật công nhận bất động sản đáp ứng đủ điều kiện sau : • Thứ nhất: phải tài sản, tức yếu tố vật chất có thực có ích cho người • Thứ hai: di dời di dời hạn chế để tính chất, công , hình thái không thay đổi • Thứ ba: phải tồn lâu dài • Thứ tư: đo lường giá trị • Thứ năm: chiếm giữ cá nhân hay cộng đồng người 1.2 Khái niệm bất động sản chấp Như vậy, bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Bất động sản chấp tài sản đem làm tài sản đảm bảo vì: Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, người ta thường coi bất động sản tài sản di dời Vậy bất động sản chấp nhà ở, sở sản xuất kinh doanh nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… tài sản khác gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chấp giá trị quyền sử dụng đất) Ngoài bao gồm hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm khoản tiền phát sinh từ bất động sản chấp Tất bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp doanh nghiệp cá nhân chấp để vay vốn SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính 1.3 Đặc điểm bất động sản chấp • Thế chấp bất động sản chịu chi phối biến động thị trường bất động sản lớn, nên giá trị bất động sản chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an toàn phía ngân hàng Thông thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp • Do đặc điểm bất động sản di dời, nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà quyền sở hữu đất Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật bất động sản chấp quyền bất động sản • Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản không trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường 1.4 Vai trò bất động sản chấp 1.4.1 Đối với chủ sở hữu bất động sản Thế chấp bất động sản hình thức đem bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Như giúp người chủ sở hữu sử dụng bất động sản thời gian chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực Đây hình thức huy động vốn cần thiết hiệu quả, nhanh chóng cá nhân tổ chức Tuy nhiên, tổ chức cá nhân sử dụng hình thức thường gặp phải khó khăn vướng mắc lớn, bất động sản đem SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính chấp thường ngân hàng định giá mức giá thấp, giá thị trường trầm lắng Như giá trị bất động sản không đánh giá xác, gây thiệt thòi cho cá nhân tổ chức vay vốn 1.4.2 Đối với tổ chức tín dụng (chủ yếu ngân hàng) • Ngân hàng tổ chức kinh doanh tài Vì luân chuyển tiền tệ hoạt động Nhận chấp bất động sản nói riêng nhận chấp tài sản nói chung hoạt động giúp luân chuyển tiền tệ đặn, để từ hoạt động ngân hàng diễn bình thường • Nhận chấp bất động sản làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (bất động sản), sinh lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người chấp phải trả cho ngân hàng) • Nhận chấp bất động sản nói riêng tài sản bảo đảm nói chung nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước 1.4.3 Đối với kinh tế Thế chấp bất động sản nhận chấp bất động sản hoạt động giúp cho ngân hàng hoạt động tốt Không thế, việc ngân hàng tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh thúc đẩy phát triển mạnh mẽ cho kinh tế Từ giúp phát triển thị trường tài chính, tiền tệ Sự bình ổn phát triển thị trường có tác động lớn tới ổn định phát triển toàn kinh tế 1.5 Các quy định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Công Thương Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam nhận chấp bất động sản sau: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Nghị định 79/NĐ-CP ngày 1/11/2001 phủ: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nhà nước giao nhận quyền sử dụng đất hợp pháp chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn với đất để vay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chấp giá trị quyền sử dụng đất trên, quyền bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất + Tổ chức kinh tế chấp giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện sau: Đất Nhà nước giao có thu tiền Đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp Đất Nhà nước cho thuê mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê cho nhiều năm mà thời hạn cho thuê đất trả tiền lại phải năm Riêng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước chấp giá trị quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất thời hạn thuê đất, thuê đất trả tiền lại 05 năm Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê lại Trong trường hợp tổ chức kinh tế nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất + Tổ chức kinh tế chấp giá trị quyền sử dụng đất nêu thị quyền bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất - Các bất động sản chấp tranh chấp, đầy đủ pháp lý Đối với tài sản chấp mức cho vay tối đa 75% giá trị tài sản bảo đảm Riêng mức cho vay tối đa với giá trị quyền sử dụng đất Tổng Giám đốc quy định cụ thể thời kỳ phạm vi mức nói SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Định giá bất động sản chấp 2.1 Khái quát chung định giá bất động sản 2.1.1 Khái niệm Theo điều 181 - Bộ luật dân : Bất động sản tài sản di dời hay nói cách khác Bất động sản đất đai vật thể cố định gắn với đất đai, vật thể tồn đất sử dụng trang thái không tách rời đất dịch chuyển bị hư hại ( tính chất, công năng, hình thái) tốn nhiều công sức chi phí công trình kiến trúc, công trình lắp ghép Định giá Bất động sản nghệ thuật hay khoa học, xác định giá trị Bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm Bất động sản yếu tố kinh tế tiềm ẩn thị trường Bất động sản, kể lĩnh vực đầu tư thay Tính khoa học thể thông qua việc phân tích liệu, sử dụng công cụ toán học đưa giá trị bất động sản Tính nghệ thuật người định giá phải có kĩ nắm vững thông tin, trợ giúp cho trình định giá hình thành quan điểm riêng Mục đích cụ thể định giá bất động sản cụ thể Thời điểm cụ thể : quy định pháp luật, giá trị tài sản có giá trị pháp lí thời điểm cụ thể (ngày cụ thể) 2.1.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản Giá trị bất động sản thị trường bất động sản quan trọng phức tạp mức giá trị bất động sản cụ thể lại phụ thuộc nhiều vào vị đất đai, mục đích sử dụng, hiệu sử dụng, tính khan loại hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng nhiều yếu tố khác Nhưng yếu tố cần phải phân tích, xử lý đánh giá với giá trị thực nhằm phục vụ cho việc tư vấn nhiều lĩnh vực chấp, mua bán, liên doanh, liên kết Để thực công việc đánh giá tư vấn phải người đào tạo, SV: Nguyễn Phương Duy CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính có chuyên môn, nghiệp vụ đạo đức nghề nghiệp Việc xác định giá trị bất động sản phải tuân theo nguyên tắc, phương pháp, quy định Nhà nước Bên cạnh đó, đất đai tài sản có giá trị lớn thành phần tạo nên bất động sản quốc gia, Nhà nước cần phải có biện pháp quản lý hiệu tạo cho thị trường bất động sản ngày phát triển lành mạnh biện pháp hữu hiệu hoạt động có hiệu tổ chức tư vấn thẩm định giá Vì tổ chức thẩm định giá bất động sản cần thiết hình thành phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động thị trường bất động sản, thúc đẩy đưa thị trường bất động sản hoạt động cách ổn định ngày lành mạnh Cần ban hành văn pháp luật liên quan đến công tác quản lý thị trường bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động thông suốt, thể tính thị trường giao dịch bất động sản, bên cạnh thúc đẩy ngành thẩm định giá nói chung ngành thẩm định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững Tại tất thị trường, đặc biệt thị trường có giá trị lớn bất động sản, không thẩm định giá dễ sinh tiêu cực Người ta đẩy giá mua lên để chia kiếm lời, chí người ta hạ giá bán tài sản nhà nước xuống để kiếm lời Cho nên thẩm định giá làm việc xác định giá trị hàng hóa theo nguyên lý thị trường, từ đưa mức giá giao dịch mua bán xác thực với thị trường Thẩm định giá góp phần vào tư vấn để đầu tư kinh doanh bất động sản cách có hiệu Thẩm định giá tổ hợp khoa học nghệ thuật, bao gồm nhạy cảm thị trường kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng Ngay với thẩm định viên chuyên nghiệp có kiến thức thị trường phương pháp thẩm định giá có hệ thống, tách rời mục tiêu thẩm định giá Định giá cần thiết phải đưa định liên quan đến bất động sản, tình sau: + Chuyển giao quyền sở hữu : SV: Nguyễn Phương Duy 10 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Trên sở kế hoạch năm 2011 NHCT Việt Nam giao, chi nhánh giao tiêu cụ thể cho phận gồm: tiêu lợi nhuận, huy động vốn, phát hành thẻ, POS tiêu tín dụng Trong tiêu lợi nhuận nguồn vốn quan trọng nhất, tiêu khác tiêu kiểm tra để xét danh hiệu thi đua a.Chỉ tiêu lợi nhuận: Đơn vị: tỷ đồng TT Đơn Vị Thực Hiện Trong thu DV Phòng KHDN 37 14 Phòng Khách Hàng 13 Phòng GD Trung Hòa 3,5 Phòng GD Cầu Giấy Phòng GD Từ Liêm 11 Phòng GD Hoài Đức Phòng GD Cầu Diễn Phòng GD Doãn Kế Thiện Phòng GD Trần Đăng Ninh 1,5 10 Phòng Tổng Hợp 12 11 Phòng Kế Toán - 105 46 Tổng Cộng b Chi tiêu vốn, dư nợ Đơn vị: tỷ đồng Đơn vị TT Phòng KHDN SV: Nguyễn Phương Duy Nguồn vốn Dư nợ 1.200 85 1.760 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Phòng Khách Hàng PGĐ quản lý 660 770 Phòng Tổng Hợp PGĐ quản lý 770 - Phòng GD Từ Liêm PGĐ quản lý 380 220 Phòng GD Hoài Đức 220 220 Phòng GD Cầu Diễn PGĐ quản lý 330 220 Phòng GD Doãn Kế Thiện 165 110 Phòng GD Trần Đăng Ninh 135 110 Phòng GD Trung Hòa 310 220 10 Phòng GD Cầu Giấy 280 220 11 Phòng Kế Toán 330 12 Phòng TCHC 55 13 Phòng Kho Quỹ 55 14 Tổ QL Rủi Ro 55 TỔNG CỘNG SV: Nguyễn Phương Duy 4.945 86 3.850 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính c Chỉ tiêu kinh doanh thẻ Đơn vị: Thẻ/máy TT Đơn vị ATM TDQT POS Phòng KHDN 2.200 460 11 Phòng Khách Hàng 1.300 330 11 Phòng GD Trung Hòa 1.400 110 Phòng GD Cầu Giấy 1.400 110 Phòng GD Từ Liêm 1.600 110 Phòng GD Hoài Đức 1.700 80 Phòng GD Cầu Diễn 1.100 110 Phòng GD Doãn Kế 1.100 70 Phòng GD Trần Đăng Ninh 1.100 100 10 Phòng Tổng Hợp 3.800 70 16 11 Phòng Kế Toán 4.400 12 Phòng TCHC 220 13 Phòng Kho Quỹ 220 14 Tổ QL Rủi Ro 220 1.550 70 TỔNG CỘNG 21.760 Năm 2011, nhiệm vụ kinh doanh NHCT VN giao cho chi nhánh nặng nề, để hoàn thành kế hoạch giao toàn Chi nhánh phải tập trung thực biện pháp chủ yếu sau: SV: Nguyễn Phương Duy 87 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập • Học Viện Tài Chính Huy động vốn: Nguồn vốn tiêu quan trọng, nhiệm vụ tâm xuyên suốt Phấn đấu đến cuối năm 2011 nguồn vốn đạt 4.945 tỷ biện pháp: - Toàn chi nhánh tập trung huy động vốn Bám sát đạo NHCTVN việc phát triển sản phẩm dịch vụ để có kế hoạch triển khai tới phận liên quan Giao kế hoạch cho tất cán phòng/tổ kể ban giám đốc lãnh đạo phòng - Tổ chức tập huấn thường xuyên sản phẩm tiền gửi để cán có cách nhìn nhận chuyển biến nhận thức sản phẩm dịch vụ NHCTVN Thực kiểm tra định kỳ, đột xuất để cán nắm vững nội dung sản phẩm tư vấn bán chéo sản phẩm cho khách hàng - Phòng tổng hợp bám sát diễn biến thị trường, chủ động đề xuất biện pháp điều hành huy động vốn đảm bảo yêu cầu khách hàng Làm tốt công tác chăm sóc khách hàng, ổn định khai thác khác hàng - Các phòng tín dụng, phòng giao dịch theo dõi sát nguồn tiền gửi khách hàng lớn, đề xuất biện pháp giữ khách hàng truyền thống thu hút khách hàng Tích cực tiếp thị khách hàng tổ chức trị xã hội, đơn vị nghiệp có thu trường học, bệnh viện Tranh thủ ủng hộ ngành liên quan đẩy mạnh khai thác nguồn vốn - Từng PGĐ phòng kế toán nghiên cứu đề xuất biện pháp áp dụng biện pháp tăng cường tiền gửi dân cư Tăng cường tuyên truyền, quảng cáo, cải tiến chất lượng phục vụ để thu hút tiền gửi - Tăng lương kinh doanh cho cán vượt tiêu huy động vốn Tăng lương tiền thưởng cho cán hỗ trợ tiếp thị nguồn vốn • Tín dụng: - Tăng trưởng tín dụng sở an toàn, hiệu quả, cho vay phương án, dự án rõ ràng, hiệu quả, đảm bảo tất điều kiện quy định Lựa chọn dự án lớn, có hiệu cao, nguồn thu ổn định vay Kiên SV: Nguyễn Phương Duy 88 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính không cho vay khách hàng xếp hạng từ BB trở xuống, khách hàng sử dụng vốn không rõ ràng, không quản lý đối tượng vay vồn - Chủ động giảm dư nợ không cho vay khách hàng có tài yếu, nguy rủi ro, khách hàng xếp hạng từ BB trở xuống, khách hàng vốn chủ sở hữu thấp, kinh doanh ngành không ổn định, không kiểm soát trình sử dụng vốn - Cán tín dụng phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng vốn tình hình kinh doanh khách hàng Kiểm soát rủi ro phải xuống tận đối tượng vay vốn để kiểm tra thấy cần thiết Quản lý chặt chẽ chất lượng tín dụng, tiến hành phân tích, phân loại nợ quy định NHCTVN Kịp thời phát cản báo sớm rủi ro để có biện pháp xử lý, không để nợ hạn Phòng giao dịch Từ Liêm phải tập trung thu nợ xử lý rủi ro trước 30/06/2010 theo yêu cầu NHCT VN - Cán tín dụng phải nắm rõ mục đích vay, nguồn trả nợ, TSBĐ, chịu trách nhiệm việc đề xuất cho vay thu hồi hạn Chấp hành nghiêm chỉnh quy chế, quy trính tín dụng Những cán làm sai quy chế, quy trình tín dụng yêu cầu bồi thường theo nội quy lao động đưa quan pháp luật Kiên không chạy theo dư nợ để có lương trước mắt - Chuyển cán tín dụng lực, trình độ có sai sót sang làm công việc khác Xác định mức cho vay cán tín dụng mức phán với lãnh đạo theo chất lượng tín dụng Chuyển cán thiếu trách nhiệm, sợ trách nhiệm sang làm công việc khác - Đẩy mạnh việc bán chéo sản phẩm thẻ, mua bán ngoại tệ, toán XNK, bảo hiểm Phát triển dịch vụ Ngân hàng bán lẻ trung tâm điểm giao dịch để hoàn thành tiêu thu phí dịch vụ • Nguồn nhân lực: - Thực công tác quy hoạch, đánh giá cán theo yêu cầu NHCT VN, phân công phù hợp với lực, trình độ cán Không phân công SV: Nguyễn Phương Duy 89 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính việc cán trách nhiệm thấp không hoàn thành công việc giao - Đào tạo đào tạo lại tất cán Đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho cán đặc biệt giao dịch viên để bán chéo sản phẩm huy động vốn Đào tạo cán tín dụng thành cán quan hệ khách hàng - Sắp xếp lại cán theo đạo NHCT VN Những cán không hoàn thành nhiệm vụ, trách nhiệm trình độ thấp, sức khỏe (kể lãnh đạo) vận động nghỉ trước tuổi theo đạo NHCT VN Chi nhánh dành quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng phần quỹ lương hỗ trợ người trước tuổi Những cán không tình nguyện trước mắt chuyển vào tổ dịch vụ làm công việc phụ hưởng lương theo kết công việc - Xây dựng văn hóa kinh doanh, xác định rõ trách nhiệm cán theo vị trí công việc Hàng quý tiến hành kiểm điểm theo kết công việc - Đề bạt đủ cán để hoạt động Bãi nhiễm cán không hoàn thành nhiệm vụ, trách nhiệm thấp, để xảy sai sót - Lấy chế tiền lương, tiền thưởng để khuyến khích cán bộ, nhân viên hoàn thành tốt nhiệm vụ giao Tiến hành bình xét trả lương cho cán quý theo kết công việc Dành toàn tiền thưởng để thưởng cho cán hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, có thành tích làm lợi nhuận cao cho chi nhánh • Củng cố, mở rộng mạng lưới hoạt động: - Hoàn thành sở vật chất triển khai có hiệu giao dịch mô hình bán lẻ - Điều chuyển cán trẻ có lực phòng giao dịch, củng cố phòng giao dịch có, giải tán phòng giao dịch hoạt động hiệu - Lựa chọn địa bàn tiềm khu đô thị, thương mại, khu công nghiệp để mở PGD, giao PGĐ tìm địa điểm để mở phòng giao dịch Đây nhiệm vụ trực tiếp, bỏ thưởng tìm phòng giao dịch SV: Nguyễn Phương Duy 90 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập • Học Viện Tài Chính Phấn đấu liệt hoàn thành tiêu NHCT Việt Nam giao, đặc biệt trọng tiêu lợi nhuận hạch toán nội 1.2 Định hướng phát triển cho hoạt động định giá tài sản bảo đảm nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng Trong bối cảnh kinh tế mở, ngày nhiều ngân hàng thành lập phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung phát triển hoạt động định giá nói riêng: - Ngoài việc thực công tác định giá theo quy định Nhà nước, Ngân hàng TMCP Công Thương hoàn thiện quy định, văn nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản bảo đảm riêng tảng văn pháp quy nhằm mở rộng tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định Thực việc thẩm định bất động sản nói chung dự án bất động sản nói chung cách nhanh nhạy, xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh ngân hàng nhu cầu vốn xã hội - Không cho vay đơn vị kinh doanh hiệu quả, không chấp nhận chấp bất động sản không hợp lệ (thiếu giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản), bất động sản nằm khu vực quy hoạch - Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán tín dụng không tín dụng mà phải thành thạo công tác định giá tài sản bảo đảm đặc biệt định giá bất động sản chấp lượng tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng chủ yếu bất động sản, tài sản có giá trị lớn cá nhân, tổ chức đem chấp bất động sản Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá bất động sản chấp - Ngân hàng tích cực tiếp cận với tổ chức định giá khác có chuyên môn sâu để vừa hợp tác lại vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá họ - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt biến động nhanh chóng thị trường đặc biệt thị trường bất động sản, cập nhập thông tin để tiến SV: Nguyễn Phương Duy 91 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính hành định giá xác - Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh, phát triển hệ thống công nghệ hỗ trợ tín dụng Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Công Thương_Chi Nhánh Tây Hà Nội 2.1 Về quy trình định giá Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày nhiều đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có quy trình định giá hoàn chỉnh Định giá sở để tiến hành việc cho vay vốn, thấy hoạt động có tính chất rát quan trọng Quy trình định giá cần tiến hành cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá hoàn thành báo cáo định giá Nếu có quy trình chuẩn giúp cho cán định giá thực công việc nhanh chóng, thuận lợi xác Tại ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội nay, cán định giá thực quy trình định giá theo quy định ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Quy trình tương đối hoàn chỉnh, nhiên có đặc điểm việc thu thập thông tin trọng đến tính pháp lí tài sản mà không đặt vấn đề giá trị thực bất động sản thị trường Điều đem lại cho khách hàng thiệt thòi đáng kể Vì bất động sản đem chấp không đánh giá giá trị nó, ngân hàng cho vay khoảng 75% giá trị định giá Như thấy khách hàng vay không vay với giá trị thực bất động sản đem chấp Đây tồn lớn ngành ngân hàng nước ta nay, ví hình thức “vừa đá bóng vừa thổi còi” Báo cáo thẩm định văn quan trọng Đó kết cuối trình thẩm định phần quan trọng Vì báo cáo định giá nên đưa số điểm rõ ràng : việc định giá rõ ràng, minh bạch; người định giá không làm chứng có xảy tranh chấp trước toà; thông SV: Nguyễn Phương Duy 92 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính tin có khách quan không dám đảm bảo xác; phải ghi rõ thời điểm báo cáo định giá có hiệu lực… 2.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá Tại ngân hàng, chủ yếu bất động sản chấp nhà dân cư chia chủ yếu bất động sản có công trình đất Với loại bất động sản đưa hướng dẫn cụ thể trình định gía Tại ngân hàng TMCP Công Thương nay, phương pháp sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp vốn hoá Đây phương pháp điển hình có độ tin cậy cao phương pháp định giá bất động sản Tại ngân hàng định cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản vấn đề đặt lên hàng đầu độ khoản tài sản, thấy việc sử dụng phương pháp nêu hợp lí cho mục đích Trong hợp đồng định giá nên kết hợp sử dụng phương pháp trên, sau lấy trung bình chung kết từ phương pháp Như thế, kết có xác khách quan Với bất động sản nhỏ nhà dân cư hay mảnh đất, việc định giá đơn giản thường áp dụng phương pháp so sánh từ chứng thực tế thị trường Việc định giá không đòi hỏi cán định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn Với bất động sản phức tạp đòi hỏi cần có kết hợp nhiều phương pháp, đồng thời với đòi hỏi kinh nghiệm kiến thức chuyên viên định giá 2.3 Về việc bồi dưỡng nhân Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội có lợi lớn đội ngũ cán định giá Đó đội ngũ trẻ, có kiến thức vững lĩnh vực định giá Tuy nhiên thị trưòng bất động sản thị trường phức tạp, có nhiều biến động thường xuyên liên tục Do đó, việc thường xuyên phải cập nhật kiến thức tránh khỏi Vì yêu cầu với cán định giá phải tự thường xuyên trau dồi kiến thức thị trường có kết tốt công việc SV: Nguyễn Phương Duy 93 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính Các cán ngân hàng nên ý tới việc bồi dưỡng kiến thức cho nhân viên Cần thường xuyên cho cán định giá tham gia lớp bồi dưỡng kiên thức, tham gia hội thảo… bất động sản lĩnh vực luôn biến động nên việc cập nhật thông tin cách thường xuyên có hệ thống việc làm cần thiết Để công tác định giá đạt hiệu cao nhất, phòng tín dụng nên thường xuyên tổ chức buổi hội thảo cho nội để cán định giá đóng góp ý kiến, rút kinh nghiệm 2.4 Về việc xây dựng hệ thống thông tin Trong định giá bất động sản thông tin điều kiện sống hợp đồng định giá Có thông tin xác giúp cho cán định giá đưa kết luận xác, từ cán tín dụng xem xét cho vay hợp lí, đảm bảo an toàn cho ngân hàng Thực tế ngân hàng TMCP Công Thương chưa có hệ thống thông tin đồng bộ, chưa có sở liệu đầy đủ cho công tác định giá Các cán định giá thực nghiệp vụ có thông tin chủ yếu lấy từ khách hàng, ngân hàng có thông tin cũ, không đảm bảo tính khách quan xác Để có thông tin cán định giá phải tự tìm hiểu, dẫn đến tình trạng công việc chồng chéo, thời gian, công sức tiền bạc Từ cho thấy thực tế ngân hàng cần xây dựng cho ngân hàng liệu xác, cập nhật thường xuyên phục vụ cho công tác định giá Kiến nghị 3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền Bất động sản lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế Do đòi hỏi cần có quan tâm chặt chẽ Nhà nước • Đầu tiên phải kể đến cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống sách pháp luật có liên quan Vấn đề quan tâm nhiều SV: Nguyễn Phương Duy 94 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Một thực trạng diễn Hà Nội tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho” Xảy tình trạng có nhiều lí kể đến như: - Hà Nội có tới 65.000 trường hợp người dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đến lấy chưa thể thực đầy đủ nghĩa vụ tài Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất cao từ 815 lần so với năm 2004-2005 Nhiều hộ gia đình, đặc biệt hộ ngoại thành chưa đủ khả nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để nhận giấy theo quy định - Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì khó khăn khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản thị trường khó khăn Ngay việc chấp vay ngân hàng không thuận lợi sổ đỏ hay sổ hồng việc chấp xảy • Tiếp chồng chéo hệ thống pháp luật đất đai, bất động sản Trên thực tế nay, hệ thống luật gây cho người dân nhiều lúng túng muốn chuyển quyền sử dụng đất Các loại sổ đỏ, sổ hồng gây khó khăn cho người dân trình chuyển quyền sử dụng, giao dịch Luật Đất đai yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) giao dịch Luật Nhà Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) Do vấn đề đặt Nhà nước cần sớm tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển • Quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, bước đưa thị trường tiến tới minh bạch Ở nước ta nay, vai trò Nhà nước quản lý thị trường bất động sản mờ nhạt Chính vậy, thị trường nhiều “sạn” Để quản lí tốt thị trường nhạy cảm này, Nhà nước nên SV: Nguyễn Phương Duy 95 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trò chủ chốt cung bất động sản thị trường Cần có sách điều tiết cung hợp lí, lấy làm sở để quản lí điều tiết thị trường Một thị trường lành mạnh minh bạch, công tác định giá tiến hành thuận lợi nhiều • Hiện giá đất Nhà nước quy định giá thị trường chênh lệch nhiều ví dụ vị trí đất đường Vũ Ngọc Phan theo khung giá ban hành 25.000.000 đồng/ m2, qua khảo sát thực tế 100.000.000 đồng / m2; hay vị trí đất phố Pháo Đài Láng theo khung giá 9.400.000 đồng/ m2, qua khảo sát thực tế 41.000.000 đồng/ m2 Qua ta thấy giá đất Nhà nước ban hành giá thực tế thị trường khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản chấp theo khung Nhà nước ban hành thấp so với giá trị thị trường bất động sản nhiều Như gây thiệt thòi cho khách hàng vay, điều mà khách hàng vay ngân hàng không muốn Do định giá cán định giá ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp Do việc thay đổi trang cách xác định khung giá đất Nhà nước điều cần quan tâm • Hiện nay, ngân hàng tự định giá cho vay sở định giá ví tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi” Khi quan định giá độc lập, khách hàng vay người chịu thiệt thòi chấp tài sản có bất động sản Ngân hàng định giá cho vay mức độ an toàn, giá trị thật bất động sản không đánh giá Trong thời gian tới cần có quan định giá độc lap,hay Nhà nước cần có quy định cụ thể vấn đề định giá ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay 3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò điều tiết chung cho toàn hệ thống Ngân hàng nước, ngân hàng Nhà nước cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước Để tạo điều kiện SV: Nguyễn Phương Duy 96 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính cho Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam nói chung Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng thực tốt việc định giá bất động sản chấp cần quan tâm đến vấn đề sau: • Ngân hàng Nhà nước cần tạo môi trường hành lang pháp lí thông thoáng, đồng linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn tài sản đảm bảo, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động • Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho ngân hàng, giúp cho ngân hàng có sở để mở rộng tín dụng cách có hiệu thông tin xác mở rộng tín dụng dễ dàng Chính lẽ mà Ngân hàng Nhà nước cần tich cực cải thiện chất lượng thông tin trung tâm thông tin tín dụng phát huy hiệu hoạt động trung tâm • Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản chấp cho cán định giá ngân hàng 3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội mắt xích hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam Bởi thế, để Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội thực tốt hoạt động định giá bất động sản chấp cần thực số biện pháp sau: • Ban hành kịp thời văn hướng dẫn tài sản chấp, cầm cố để chi nhánh cấp thực với luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thông tư hướng dẫn phủ bộ, ngành • Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn chất lượng tín dụng • Hỗ trợ tích cực mặt cho chi nhánh hoạt động kinh doanh việc đào tạo lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh SV: Nguyễn Phương Duy 97 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính KẾT LUẬN Mặc dù thành lập chưa lâu, nhiên toàn thể ban lãnh đạo nhân viên Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội cố gắng đạt nhiều tiêu Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam giao cho Trong thời gian tới, kinh tế giới nói chung Việt Nam nói riêng gặp nhiều khó khăn, song chi nhánh Tây Hà Nội với sách hợp lí vượt qua khó khăn đó, với mục tiêu mà Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam đưa “ Nâng giá trị sống ” Trong thời gian thực tập phòng tín dụng Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội, em học hỏi nhiều cung cách làm việc, tham gia vào nghiệp vụ thực tế phòng tín dụng Qua giúp cho em có nhìn toàn cảnh hiểu sâu kiến thức định giá có lớp Chuyên đề giới thiệu sở lí luận định giá bất động sản chấp, sở phân tích thực trạng hoạt động định giá Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội Mặc dù em cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế mặt thời gian kiến thức lí luận kiến thức thực tiễn nên chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót Em mong nhận góp ý thầy cô, cô cán tín dụng Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Tây Hà Nội để em có nhìn toàn diện sâu sắc vấn đề em nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Phương Duy 98 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính TÀI LIỆU THAM KHẢO I Sách Giáo trình lý thuyết tài – tiền tệ: TS Nguyễn Hữu Tài Giáo trình nguyên lý chung Định giá tài sản giá trị Doanh nghiệp: TS Nguyễn Minh Hoàng Giáo trình phân tích tài doanh nghiệp: PGS TS Nguyễn Trọng Cơ II Website http://www.vietinbank.vn http://www.tailieu.vn/ http://www.thamdinhgiahanoi.com.vn http://batdongsan.com.vn/ http://sinhvientaichinh.com III.Tài liệu khác Luận văn khóa 43, 44 Các báo cáo hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Công thương chi nhánh Tây Hà Nội IV.Văn pháp lý SV: Nguyễn Phương Duy 99 CQ 45/16.01 [...]... ngoại ứng Giá trị của bất động sản chịu tác động cảu yếu tố bên ngoài nó và ngược lại Có những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản tăng, lại có những cái không mất chi phí nhưng giá bất động sản vẫn tăng 2.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản 2.1.6.1 Định giá bất động sản Theo khoản 1 điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 “ Bất động sản bao là các tài sản không... Vai trò của định giá bất động sản Thẩm định giá bất động sản có thể được coi là trái tim cảu tất cả các hoạt động bất động sản Mở rộng ra trong thực tế có thể coi thẩm định giá là trái tim của tất cả hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu sự tác động bởi khái niệm giá trị, mà thẩm định giá có thể hiểu một cách đơn giản là xác định giá của tài sản ở trên... Viện Tài Chính + Căn cứ vào các lợi ích trong tương lai của bất động sản sẽ mang lại Giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong tương lai của bất động sản Dự kiến giá trị tương lai của bất động sản cần được tính đến trong định giá 2.1.5 Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản Công việc thẩm định giá cần tuân thủ 10 nguyên tắc sau : a Nguyên tắc sử dụng cao... nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí thay thế được tính căn... ước tính giá các bất động sản tương đồng (bất động sản so sánh) Bước 2: Chi t trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn của công trình trên đất Bước 3: Ước tính chi phí (thay thế hoặc tái tạo) của công trình tương tự, mới 100% Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá (bước 3 trừ (-) bước 2) Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy... theo đúng pháp luật 2.1.4 Căn cứ định giá bất động sản + Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo lên bất động sản - Số lượng lao động, chất lượng lao động, tư liệu lao động - Quy mô và vị trí của bất động sản SV: Nguyễn Phương Duy 12 CQ 45/16.01 Chuyên Đề Thực Tập Học Viện Tài Chính + Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản - Chi phí cơ hội là chi phí ròng của các cở hội không... thành trong bất động sản và giữa bất động sản với bất động sản xung quanh - Sự đóng góp của bất động sản làm phát triển giá trị của bất động sản xung quanh + Các yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản gồm: Quy mô, vị trí và quyền, quyền lợi pháp lý của bất động sản + Khả năng cạnh tranh - Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất: - Cạnh tranh trong... Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chi t trừ Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và và áp dụng quá trình chi t trừ để tìm ra tổng mức hao mòn, theo các bước sau: Bước 1: Chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất. .. tài sản và đầu tư : • Để so sánh với tài sản đầu tư khác • Để quyết định khả năng thực hiện như thế nào và khả năng thị trường của một đề nghị phát triển sẽ như thế nào + Định giá tài sản công ty : • Để xác định giá trị cho công bố tài chính hàng năm của công ty, và cho vấn đề vốn khi công ty được tạo lập lần đầu • Trong việc hợp nhất, chi m hữu và thanh lý các công ty, giá trị tài sản thuộc về công. .. tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản b) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào ... TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI Tổng quan hoạt động Ngân Hàng TMCP Công Thương_ Chi Nhánh Tây Hà Nội 1.1 Lịch sử hình thành cấu tổ chức Ngân. .. bất động sản Bản chất định giá bất động sản chấp định giá bất động sản Nó hình thức mà cụ thể định giá cho mục đích chấp bất động sản cho ngân hàng để vay vốn 3.2 Đặc điểm định giá chấp bất động. .. Chính Định giá bất động sản chấp 3.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp Định giá bất động sản chấp xác định giá trị bất động sản phục vụ cho mục tiêu chấp thời điểm chấp có tính đến đặc điểm bất