Chuyên đề Cuối khóa Chơng 1: Lý luận chung quy trình phơng pháp thẩm định giá Bất Động Sản 1.1 Tổng quan Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Ngày BĐS có vai trò vị trí ngày quan trọng ảnh hởng tới lĩnh vực hoạt động hoạt động kinh tế Do việc nhận thức đầy đủ xác, khách quan BĐS cần thiết Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc đợc sử dụng phổ biến nhng có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có điểm tơng đối thống nhất, là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời đợc Điều 174 Bộ luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS nh sau: BĐS tài sản không di dời đợc, bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định. Nh vậy, bất động sản trớc hết tài sản nhng tài sản bất động sản, tài sản di dời đợc bất động sản 1.1.2 Quyền chủ thể Bất động sản Với BĐS có nhiều loại hình quyền lợi khác Một số loại hình phổ biến kể đến: 1.1.2.1 Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết, có hình thức chiếm hữu đất đai: Sở hữu vĩnh viễn Thuê theo hợp đồng Quyền sử dụng đất SV:Lê Xuân Hùng CQ45/16.01 Lớp: Chuyên đề Cuối khóa nớc ta, Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch Pháp luật; không thừa nhận quyền sở hữu t nhân đất đai 1.1.2.2 Đối với công trình Có hai hình thức sở hữu: Sở hữu vĩnh viễn Thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu t nhân BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt BĐS chủ sở hữu theo quy định pháp luật Các quyền bị cỡng pháp luật bị giới hạn quyền Chính phủ 1.1.3 Đặc điểm Bất động sản Hàng hoá BĐS hàng hoá đặc biệt, đặc điểm chung hàng hoá thông thờng, BĐS có đặc điểm riêng có Việc nghiên cứu đặc điểm có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS 1.1.3.1 Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hoá BĐS gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khả chuyển dịch Mặt khác, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn không gian Trong đó, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, vậy, đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trờng, nh: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện môi trờng, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS 1.1.3.2 Tính bền vững BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xem xét góc độ kỹ thuật kinh tế từ đặt vấn đề: Khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãng phí đầu t nhiều lần SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Khi định giá BĐS phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thờng có xu hớng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hớng giảm Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý 1.1.3.3 Tính khác biệt Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS.Ngoài ra, nhà đầu t, kiến trúc s, thờng quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khai thác Do đó: Trong đầu t phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng đợc nhu cầu tính khác biệt ngời tiêu dùng Khi thẩm định giá trị BĐS phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với 1.1.3.4 Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Điều đặt vấn đề: Quan hệ cung - cầu BĐS thờng cân đối theo chiều hớng cung nhỏ cầu, từ dẫn đến tình trạng đầu BĐS Nhà nớc, với t cách ngời quản lý vĩ mô kinh tế, cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế 1.1.3.5 Có giá trị lớn Giá trị BĐS thờng cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng công trình đất lớn Do vậy: Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn dài hạn Vốn đầu t cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán Khi thẩm định giá trị BĐS phải cẩn thận có am hiểu định BĐS 1.1.3.6 Tính ảnh hởng lẫn BĐS chịu ảnh hởng lẫn lớn, mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực Từ đặt vấn đề: Nhà nớc phải thống quản lý BĐS Khi đầu t xây dựng công trình BĐS phải tính đến ảnh hởng tới công trình khác Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả ảnh hởng có công trình BĐS khác đời Nh vậy, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối lớn đặc điểm BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá đặc điểm thiếu tiến hành thẩm định giá trị BĐS 1.1.4 Phân loại Bất động sản Có nhiều cách khác để phân loại BĐS Tuỳ theo tiêu thức, BĐS đợc chia thành nhiều loại khác Một số cách phân loại phổ biến: 1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất: BĐS đợc chia thành loại, bao gồm: Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với công trình kiến trúc Các tài sản khác gắn liền với đất đai 1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: BĐS đợc chia thành loại, gồm: đất đai công trình kiến trúc Trong đó: Công trình kiến trúc: loại: Nhà dùng thuê bán Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại Khách sạn văn phòng cho thuê Công trình kiến trúc khác Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai đợc chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm Nhóm đất nông nghiệp Nhóm đất phi nông nghiệp Nhóm đất cha sử dụng, cha xác định đợc mục đích sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại khác nhau, loại lại đợc tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1,2,3, vị trí số 1,2,3, Ngoài có nhiều cách phân loại BĐS khác, nh: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS có khả khả phát triển) 1.1.5 Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị Bất động sản Giá trị BĐS chịu ảnh hởng nhiều yếu tố Các BĐS khác có khác xu hớng mức độ tác động yếu tố đến giá trị BĐS Do vậy, ớc tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lỡng yếu tố ảnh hởng đến giá trị chúng Dựa vào ý nghĩa đặc tính giá trị, phân biệt yếu tố thành loại: yếu tố chủ quan yếu tố khách quan 1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản Đó mục đích thẩm định giá trị BĐS : Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu Để giúp cho ngời bán xác định giá bán chấp nhận đợc Để giúp cho ngời mua định giá mua Để thiết lập sở cho trao đổi BĐS với BĐS khác Xác định giá trị BĐS cho mục đích tài tín dụng Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê Xác định giá trị BĐS để phát triển đầu t BĐS Để so sánh với hội đầu t vào tài sản khác Để định khả thực đầu t Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp Để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trờng vốn đầu t Để xác định giá trị doanh nghiệp Để mua, bán, hợp nhất, lý tài sản công ty Để có phơng án xử lý tài sản cải cách doanh nghiệp Nhà nớc Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng yêu cầu có tính pháp lý Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản Để xác định giá trị bồi thờng Nhà nớc thu hồi tài sản Để tính thuế tài sản đợc bán để thừa kế Để án định phân chia tài sản xét xử vụ án Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công Để xác định giá sàn phục vụ phát tài sản bị tịch thu, xung công quỹ Nh vậy, thấy loại giao dịch BĐS mục đích thẩm định giá trị cụ thể đa dạng Mỗi loại mục đích định đến loại hay tiêu chuẩn giá trị, định đến quy trình phơng pháp mà Thẩm định viên (TĐV) sử dụng trình thẩm định giá Chính vậy, yêu cầu bắt buộc TĐV phải xác định thoả thuận với khách hàng từ đầu, cách thật rõ ràng mục đích việc thẩm định giá, trớc xét đến yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐS mục tiêu 1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản Các yếu tố mang tính vật chất: Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS mang lại cho ngời sử dụng: Địa điểm có BĐS SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Kích thớc, kiểu nhà, loại nhà tuổi BĐS Yếu tố khu vực môi trờng Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng BĐS cao giá trị BĐS lớn Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị, BĐS đợc đánh giá cao hay không phụ thuộc vào khả ngời việc khai thác công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có BĐS Vì vậy, với BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp Các yếu tố tình trạng pháp lý Bao gồm quy định có tính pháp lý thông lệ có tính tập quán ràng buộc quyền chủ thể BĐS cần thẩm định Quyền chủ thể BĐS rộng giá trị cao ngợc lại Tuy nhiên, quyền phải đợc bảo hộ pháp luật Để xác định giá trị BĐS cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu cập nhật cách thờng xuyên văn pháp luật liên quan đến quy định quyền chủ thể BĐS đợc định giá Các yếu tố mang tính kinh tế Yếu tố mang tính kinh tế quy luật cung cầu Đây hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị Giả thiết yếu tố khác cố định, BĐS đợc mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào độ nhạy cung cầu BĐS thị trờng Để có sở đánh giá ớc lợng giá trị BĐS cách hợp lý, hoạt động thẩm định giá thiết phải tiến hành thu thập, lu trữ thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên ngân hàng liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, TĐV cần đợc trang bị kiến thức kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo biến động giá thị trờng nhằm giúp TĐV việc t vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro việc hành nghề thẩm định giá Các yếu tố khác Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong thuỷ, Những yếu tố tác động đến giá trị BĐS tính quy SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa luật, chẳng hạn theo phong tục tập quán ngời Việt Nam thích nhà có đất, thích tầng hơn, thích xem phong thuỷ trớc mua nhà Chính yếu tố tạo sai số lớn định giá Điều đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức mặt xã hội, kiến thức phong thuỷ 1.2 Thị trờng Bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản Hiện có nhiều cách hiểu khác thị trờng BĐS Tuy nhiên, cách tổng quát nhất, thị trờng BĐS đợc hiểu nh sau: Thị trờng BĐS tổng thể giao dịch BĐS đợc thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ 1.2.2 Đặc điểm thị trờng Bất động sản Bởi hàng hoá BĐS mang nét đặc trng riêng nên thị trờng BĐS mà có đặc điểm riêng, khác với thị trờng hàng hoá khác 1.2.2.1 Có cách biệt hàng hoá địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐS thờng kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý Do quan hệ giao dịch bất động sản thờng kéo dài, động thái thị trờng yếu tố tâm lý có nhiều hội phát sinh trình đàm phán Vì vậy, việc định giá dựa vào sở giá trị trờng có nguy sai số lớn, rủi ro nghề TĐG cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có am hiểu chuyên môn nh kinh nghiệm nghề nghiệp 1.2.2.2 Thị trờng BĐS thị trờng mang tính khu vực Thị trờng BĐS thờng đợc tạo từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa phơng với quy mô, mức độ động thái giao dịch khác Vì vậy, quan hệ cung cầu, giá BĐS thờng ảnh hởng phạm vi vùng, địa phơng định, có ảnh hởng chậm ảnh hởng đến vùng, địa phơng khác Điều đặt vấn đề: xem xét quan hệ cung cầu, vận động giá BĐS cần phải gắn với điều kiện kinh tế văn hóa xã hội vùng, khu vực cụ thể 1.2.2.3 Thị trờng BĐS dạng điển hình thị trờng không hoàn hảo SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa Thị trờng BĐS dạng thị trờng không hoàn hảo đòi hỏi can thiệp trực tiếp nhà nớc, không đồng thông tin, thông tin BĐS thị trờng BĐS không phổ biến, không sẵn có BĐS loại để so sánh, số lợng ngời tham gia thị trờng không nhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu giao dịch ngầm Do đó, trình phân tích các chứng giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu chứng giá trị thị trờng sử dụng đợc để so sánh, ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không 1.2.2.4 Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi Trên thị trờng BĐS, cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến thay đổi giá BĐS Tuy nhiên, quan hệ cung cầu BĐS thờng không cân đối theo hớng cung nhỏ cầu, việc tăng cung BĐS thờng nhiều thời gian việc tăng giảm cung BĐS thờng có độ trễ định so với mặt hàng khác Do vậy, trình định giá cần có cân nhắc thận trọng đến đặc điểm để ớc tính cách hợp lý giá trị BĐS 1.2.2.5 Hoạt động thị trờng BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nớc BĐS chủ yếu đất đai loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu toàn dân Mặt khác, thị trờng BĐS dạng điển hình thị trờng không hoàn hảo thiếu tính hiệu Vì vậy, can thiệp Nhà nớc thị trờng BĐS cần thiết, nhằm giảm thiểu ảnh hởng bất lợi đến mục tiêu kinh tế vĩ mô Sự kiểm soát Nhà nớc vào thị trờng BĐS nhiều trờng hợp kiểm soát cách trực tiếp, cụ thể rõ ràng Do đó, muốn đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu chế sách quản lý Nhà nớc BĐS nh cập nhật cách thờng xuyên chế độ quản lý Nhà nớc BĐS thời kỳ Nh vậy, không giống nh nhiều thị trờng khác, thị trờng BĐS có nét đặc trng riêng có Điều đòi hỏi TĐV trình thẩm SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa định giá cần phải có phân tích đánh giá cách cụ thể yếu tố thị trờng để có đợc kết luận xác 1.2.3 Phân loại thị trờng Bất động sản Để có nhìn toàn diện rõ nét thị trờng BĐS, cần phân loại thị trờng BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, tiêu thức cách tiếp cận thị trờng BĐS Một số tiêu thức phân loại phổ biến điều kiện nay: 1.2.3.1 Căn vào tính chất giao dịch Căn vào tính chất giao dịch thị trờng BĐS đợc chia thành loại nh sau: Thị trờng mua bán BĐS Thị trờng giao dịch BĐS cho thuê Thị trờng giao dịch BĐS dùng làm tài sản chấp Thị trờng giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh Thị trờng giao dịch khác BĐS (giao dịch BĐS để tiến hành cổ phần hoá, t nhân hoá,các doanh nghiệp Nhà nớc) 1.2.3.2 Căn vào trình tự BĐS gia nhập thị trờng Thị trờng BĐS đợc chia thành loại: Thị trờng cấp I: thị trờng chuyển nhợng cho thuê đất đai, gọi thị trờng đất đai Thị trờng cấp II: thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê, góp vốn, chấp, Thị trờng cấp III: thị trờng mua đi, bán lại, cho thuê BĐS 1.2.3.3 Căn vào loại hàng hoá BĐS thị trờng Thị trờng BĐS đợc chia thành loại: Thị trờng đất đai Thị trờng nhà Thị trờng BĐS công nghiệp Thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở Thị trờng BĐS dùng dịch vụ 1.2.3.4 Căn vào mức độ kiểm soát Nhà nớc SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 10 Chuyên đề Cuối khóa Chơng 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá Bất Động Sản công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Trên sở phân tích thực trạng phơng pháp quy trình thẩm định giá BĐS áp dụng công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, kết hợp với lý luận bản, chơng ba luận văn đề cập đến số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá BĐS công ty Tuy nhiên, để tìm đợc giải pháp phù hợp, trớc hết cần làm rõ định hớng phát triển công ty thời gian tới 3.1 Định hớng phát triển công ty thời gian tới 3.1.1 Mục tiêu hoạt động công ty năm Cụng ty c phn thm nh giỏ Th K (CENVALUE) l mt nhng doanh nghip chuyờn nghip hng u ti Vit Nam, ỏp ng y nhng tiờu chun ht sc kht khe v nhõn s, trỡnh chuyờn mụn v c s vt cht k thut c t i vi mt doanh nghip thm nh giỏ chuyờn nghip i ng thm nh viờn, chuyờn viờn v cng tỏc viờn ụng o kh nng thm nh cỏc loi ti sn vi mi quy mụ Ngay t thnh lp, CENVALUE ó nhanh chúng tham gia hũa nhp vi cng ng cỏc doanh nghip thm nh giỏ ca Vit Nam, khu vc v th gii CENVALUE hin l mt thnh viờn tớch cc ca Hi thm nh gớa Vit Nam Mc tiờu phn u tr thnh doanh nghip thm nh giỏ chuyờn nghip hng u ca Vit Nam v tng bc hi nhp Th gii, CENVALUE khụng ngng nõng cao i ng thm nh viờn cú trỡnh nng lc, kinh nghim, hiu bit sõu chuyờn mụn nghip v i ng thm nh viờn thng xuyờn c hun luyn o to v ngoi nc nhm nõng cao trỡnh nghip v v ỏp ng cỏc tiờu chun ca Vit Nam v quc t Tn ty vi cụng vic, chm súc khỏch hng chu ỏo, cú ý thc trỏch nhim, o c ngh SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 58 Chuyên đề Cuối khóa nghip l nhng phm cht thng xuyờn c rốn luyn v l tiờu chun bt buc, khụng th thiu i vi cỏc thm nh viờn ca CENVALUE Ngoi ỏp ng c nhu cu ngy cng cao v i tng khỏch hng a dng v ngoi nc, CENVALUE rt chỳ trng n vic trang b c s vt cht lm vic, xõy dng website tng tỏc, h thng c s d liu a dng v hon thin nhm nõng cao cht lng v nng sut quỏ trỡnh tỏc nghip 1) Giai on 2010 2011 - Hon thin mụ hỡnh t chc hot ng v t chc nhõn s - Kt hp v khai thỏc tt nht cỏc nhu cu thm nh giỏ ti sn t cỏc ngõn hng xõy dng uy tớn trờn th trng - Phỏt trin hot ng t vn, mụi gii tớn dng, thm nh giỏ - M rng mng li liờn kt vi cỏc ngõn hng tỡm kim cỏc hp ng thm nh BS 2) Giai on 2011 2015 - Tng trng bỡnh quõn nm v n nh t l li nhun trờn - Xõy dng uy tớn s mt trờn th trng v dch v thm dnh giỏ c bit h thng ngõn hng - Kt hp vi cỏc ngõn hng thu xp v t tớn dng cho cỏc d ỏn - Cung cp dch v thm nh giỏ BS bo m chuyờn nghip 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác thẩm định giá 3.2.1 Giải pháp từ phía nhà nớc * Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu công trình đất đóng vai trò quan trọng, tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 59 Chuyên đề Cuối khóa sở hữu công trình đất diễn chậm chạp tồn nhiều bất cập Các quan ban ngành chức cần phải có biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho ngời dân, biện pháp là: - Đối với trờng hợp cá nhân, tổ chức sử dụng nhà, đất mà loại giấy tờ theo quy định pháp luật, cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà cho cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất đợc sử dụng ổn định, lâu dài đợc Uỷ ban nhân dân xã, phờng, thị trấn xác nhận tranh chấp, phù hợp với quy hoạch Nhà nớc - Đối với ngời xin cấp giấy chứng nhận mà họ cha có khả nộp khoản phí theo quy định, cần cho họ nợ nghĩa vụ tài khoảng thời gian định Cần phải kiểm tra, xử lý trờng hợp vi phạm đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở, đặc biệt cán bộ, công chức có hành vi tiêu cực trình cấp giấy chứng nhận Có thể nói tốc độ cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng đất sở hữu nhà đợc đẩy mạnh, số lợng BĐS có đầy đủ tính pháp lý tăng, thúc đẩy trình đa BĐS tham gia vào giao dịch thị trờng nh: mua bán, chuyển nhợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp qua thúc đẩy thị trờng BĐS ngày phát triển, thông tin thu thập đợc nhiều, thông tin thu thập đợc xác, phản ánh với thị trờng, tiết kiệm thời gian công tác thu thập thông tin, hoạt động định giá BĐS diễn nhanh giá trị định giá phù hợp với thị trờng 3.2.2 Các giải pháp công tác quy hoạch Nhà nớc Thứ nhất: Về quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất nội dung quan trọng, khâu trung tâm quản lý Nhà nớc đất đai, quy hoạch sử dụng đất tảng cho hoạt động nh phân bổ, sử dụng, quan hệ giao SV:Lê Xuân Hùng 60 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa dịch đất đai Công tác quy hoạch sử dụng đất năm gần đợc triển khai diện rộng nhng số tồn nh: quy hoạch mang tính chủ quan nhà quản lý, cha bám sát thực tế định hớng phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất cha đợc công khai Vì vậy, để giải tình trạng quy hoạch phải trớc bớc, quy hoạch phải phản ánh định hớng phát triển kinh tế xã hội, nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, công tác quy hoạch cần phải có tham gia nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải đợc công khai Thứ hai: Về quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, hệ thống quy hoạch nớc ta bao gồm loại quy hoạch khác nh: quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông Từng loại quy hoạch có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn Tuy nhiên, loại quy hoạch chồng chéo, cha có liên kết bộ, ngành việc đa quy hoạch, dẫn đến tình trạng lãng phí việc xây dựng thực quy hoạch, thông tin loại quy hoạch không phản ánh tình hình kinh tế xã hội Vì vậy, cần phải xây dựng đa văn luật quy định rõ vị trí nh vai trò loại quy hoạch, phải xác định rõ mối quan hệ loại quy hoạch Trong hoạt động định giá BĐS nay, thông tin loại quy hoạch đóng vai trò quan trọng đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Khi tiến hành ĐGBĐS, thẩm định viên kiểm tra xem BĐS có sử dụng quy hoạch Nhà nớc hay không, BĐS có thuộc vào quy hoạch hay không, thuộc toàn BĐS thuộc quy hoạch hay phần BĐS thuộc quy hoạch Nếu có SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 61 Chuyên đề Cuối khóa phần BĐS thuộc quy hoạch phần diện tích nằm quy hoạch đợc tính theo khung giá đất Nhà nớc ban hành, phần diện tích lại đợc tính theo giá thị trờng Từ phân tích ta thấy công tác quy hoạch đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá nay, xác định đợc xác giá trị BĐS mà xác định đợc tiềm BĐS tơng lai Thứ ba: Thúc đẩy phát triển thị trờng bất động sản Kể từ thức đợc thừa nhận phát triển thị trờng BĐS Việt Nam phát triển qua nhiều giai đoạn, có giai đoạn thị trờng phát triển sôI nổi, có giai đoạn lại đóng băng gần nh hoàn toàn, thị trờng BĐS thị trờng (thị trờng vốn, thị trờng khao học Công nghệ, thị trờng hàng hoá - dịch vụ, thị trờng lao động, thị trờng BĐS đóng vai trò quan trọng phát triển kinh tế Thị trờng BĐS nớc ta đợc hình thành, tồn số hạn chế nh: Hệ thống văn pháp luật liên quan đến thị trờng thiếu, cha đồng bộ, thị trờng mang tính tự phát, tồn giao dịch ngầm từ làm thất thu Ngân sách Nhà nớc Thị trờng BĐS bất ổn nh nguyên nhân sau: Cung nhà đất tăng nhanh nhng đáp ứng phần nhỏ nhu cầu xã hội, quản lý chặt chẽ kiểm soát chặt chẽ Nhà nớc thị trờng BĐS Mặt khác, kinh tế Việt Nam kinh tế thị trờng có quản lý Nhà nớc, vai trò Nhà nớc việc điều tiết để bình ổn thị trờng quan trọng Để bình ổn phát triển thị trờng BĐS cần thực số giải pháp sau: - Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu dự án khu đô thị hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ Điều chỉnh thuế nhà đất theo hớng hạn chế đầu cơ; - Cân đối lại cung-cầu BĐS, xây dựng khu nhà cho ngời có thu nhập thấp Phát triển nhà có quy mô, chất lợng giá phù hợp SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 62 Chuyên đề Cuối khóa - Hoàn thiện hệ thống, chế, sách liên quan đến thị trờng BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, quán tôn trọng quy luật thị trờng: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu t, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu t; - Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trờng; - Cho vay tín dụng ngời thực có nhu cầu nhà ở; - Tăng cờng công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm trờng hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS; - Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS; Có thể nói phát triển thị trờng BĐS có tác dụng lớn hoạt động định giá BĐS Khi thị trờng BĐS phát triển, quy định tính pháp lý BĐS chặt chẽ hơn, giao dịch diễn thị trờng nhiều, hạn chế giao dịch ngầm, từ thông tin thu thập đợc thị trờng xác, minh bạch hơn, phản ánh giá trị thực BĐS hay nói cách khác giá trị định giá xác phù hợp với thị trờng 3.2.3 Giải pháp từ phía Công ty - Thứ nhất: trình thực công tác thẩm định giá áp dụng phơng pháp định giá cần phải lu ý đến vấn đề nh: thu thập thêm thông tin công tác quy hoạch khu vực thẩm định giá, đặc biệt quy hoạch tổng thể để cung cấp thông tin có độ xác cao cho khách hàng Đồng thời phải cụ thể BĐS định giá thuộc loại BĐS điều ảnh hởng nh đến kết định giá Một yếu tố quan trọng ảnh hởng đến giá BĐS nh tâm lý, tập quán cần phải đề cập đến định giá Để thực đợc điều CENVALUE cần có công tác đào tạo thêm chuyên môn, tăng cờng bồi dỡng ngiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách,văn bản, chế độ liên quan cho SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 63 Chuyên đề Cuối khóa đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá BĐS để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế - Sắp xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xởng, đất trang trại ) để họ có khả nắm bắt đợc tình hình thị trờng, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu - Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên thẩm định việc đa ý kiến nhằm tránh đợc tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết thẩm định thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy đợc khả - Nhằm phát triển công tác thẩm định giá đất thời gian tới, trớc mắt thấy vấn đề quan trọng đào tạo đội ngũ thẩm định giá chuyên nghiệp cốt lõi Chính thế, Nhà nớc cần có sách quan tâm vào vấn đề này, cần phát triển để ngời dân ý thức đợc thẩm định giá nghề thật Công tác đào tạo cần phải đợc đảm bảo để ngời thẩm định viên có đủ đức, đủ tài để thực công tác nghiệp vụ - Thứ hai: trình thu thập thông tin giá cần thiết phải đến tận địa điểm thẩm định giá thu thập thông tin, qua phơng tiện nh báo chí, internet cần phải có xác nhận lại giá giao dịch, giá mua bán sát với giá thị trờng Từ đa kết có độ tin cậy cao BĐS định giá Khi tìm hiểu thông tin BĐS so sánh cần thu thập đợc nhiều BĐS so sánh tốt không dừng lại 2, BĐS so sánh Cũng cần có nhận định đánh giá biến động thị trờng thời gian định giá, ảnh hởng tới kết định giá SV:Lê Xuân Hùng 64 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa - Thứ ba: Công ty cần xây dựng hệ thống thông tin thị trờng phục vụ cho công tác đánh giá tài sản: Các thông tin tài sản thông tin giao dịch thị trờng nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trờng, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ Các nhân viên thẩm định tài sản phải thờng xuyên theo dõi bám sát với thị trờng đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trờng BĐS qua nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thông tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá công tác định giá có đợc thông tin đảm bảo tính xác điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản đảm bảo nhân viên thẩm định nh nhân viên khác phải cập nhật thông tin giao dịch BĐS thị tr ờng thông qua nhiều nguồn khác Xây dựng hệ thống liệu sở liệu hoạt động định giá BĐS đảm bảo toàn hệ thống công ty cách cụ thể nhanh chóng, giúp cho việc lấy thông tin thẩm định viên nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá nh chế độ đãi ngộ với nhân viên thẩm định, phụ phí an toàn cán đI thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán thẩm định tìm BĐS chứng cớ để thực việc điều chỉnh BĐS mục tiêu Khi giá trị mà cán thẩm định mang nhiều tính thị trờng hơn, thu thập đợc nhiều BĐS chứng cớ mà công ty làm Do cha có luật nên việc điều chỉnh quan hệ liên quan đến đất đai BĐS khác phải dựa vào nhiều văn pháp quy Luật Đất đai nghị định thông t có liên quan, không tránh khỏi trùng chéo SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 65 Chuyên đề Cuối khóa gây nhiều khó khăn tổ chức thực Hoàn chỉnh Luật Kinh doanh BĐS tạo môi trờng pháp lý thông thoáng cho hình thành phát triển thị trờng BĐS - Thứ t: Hoàn thiện nội dung định giá Hiện nay, CENVALUE đă dựa quy định pháp luật sách riêng Công ty để đa quy định định giá BĐS Tuy nhiên quy định mang tính tơng đối phù hợp với thời kỳ định Các quy định pháp luật nh thị trờng bất động sản không ngừng thay đổi Vì CENVALUE cần phải luôn thờng xuyên nghiên cứu, cập nhật thay đổi để hoàn chỉnh thêm quy định định giá BĐS Tăng cờng mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với công ty định giá tổ chức có liên quan CENVALUE chủ động việc củng cố tạo lập mối quan hệ bền vững với bộ, ngành hữu quan quan chức nhằm nắm bắt kịp thời thông tin phục vụ cho công tác thẩm định Đối với công tác định giá BĐS, nguồn thông tin quan trọng Thực thông tin khách hàng cung cấp, cán định giá gặp nhiều khó khăn với kênh thông tin khách hàng Rất khó kiểm chứng đợc toàn tất thông tin mà khách hàng cung cấp Do CENVALUE cần tăng cờng mối quan hệ với quan chức nh Bộ Tài nguyên môi trờng, UBND cấp, quan thuế, hải quan CENVALUE cần có mối liên hệ mật thiết với tổ chức khác Đồng thời tăng cờng đối thoại với đơn vị khác kết thẩm định nh hoạt động Điều có ý nghĩa to lớn việc gắn bó, hỗ trợ đơn vị góp phần hạn chế tối đa rủi ro biến động giá BĐS thị trờng SV:Lê Xuân Hùng 66 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa 3.3 Một số kiến nghị nhằm nâng cao hoạt động thẩm định giá bất động sản nớc ta 3.3.1 Xác định rõ vai trò thẩm định giá thị trờng bất động sản Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hoá dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trờng, nhà chuyên môn đợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Thẩm định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế Bởi vì, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc thẩm định giá để xác định giá tài sản thị trờng Thẩm định giá có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố kinh doanh tài sản Thẩm định giá có vai trò quan trọng kinh tế thị trờng áp dụng sử dụng kết thẩm định giá để định nhiều tình khác nh mua sắm, chuyển nhợng, chấp vay vốn, làm sở để đấu giá công khai, Mục đích định giá khác cho kết khác BĐS Ví dụ nh, BĐS việc chuyển giao quyền sở hữu cao so với thẩm định giá cho mục đích phát Bởi thẩm định viên dựa vào khả sinh lời nh tâm lý ngời mua BĐS để định giá Mặt khác, thẩm định giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS dịch vụ thẩm định giá có tác dụng làm công khai, minh bạch giá BĐS, giao dịch thức BĐS tăng lên Ngoài ra, hoạt động thẩm định giá mang lại hiệu kinh SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 67 Chuyên đề Cuối khóa tế đáng kể cho xã hội Vì vậy, cần xác định rõ vai trò thẩm định giá coi thẩm định giá nghề kinh tế thị trờng 3.3.2 Xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá Xây dựng khung pháp lý cho thị trờng BĐS nói chung hoạt động định giá BĐS nói riêng nhiệm vụ quan trọng quan Nhà nớc, góp phần thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS hoạt động định giá 3.3.3 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Cho đến nay, phần lớn nhà, đất Hà Nội (cũng nh nớc) cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tình hình nhiều nguyên nhân Hiện sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đă có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở đă ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trờng hợp chứng minh đợc tính hợp pháp, sử dụng ổn định tranh chấp nhà đất 3.4.4 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhng quyền sử dụng đất đợc giao cho tổ chức, cá nhân dới hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai cha có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trờng BĐS nửa hợp pháp nhng văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Cha có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phơng pháp vận hành thị trờng BĐS Các cấp quyền nh nhân dân lung túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trờng tự phát SV:Lê Xuân Hùng 68 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa theo hớng đầu t thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trờng thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp ngời mua, ngời bán cách quy thị trờng BĐS Nguyên tắc thị trờng hình thành giá cha đợc tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đầy thị trờng phát triển trớc mắt quan nhà nớc phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trờng ảo, không cho chuyển đổi quản lý nhà nớc giải pháp có tính lâu dài toàn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nớc cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nớc đất Thực tế nói có quyền nh ng nhà nớc đứng thị trờng BĐS, chế giao đất, cho thuê đất cha phù hợp Luật đất đai đă sửa đổi nhng cha thể ý chí nhà nớc việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nớc có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nớc với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nớc Tạo lập hàng hóa cho thị trờng BĐS, điều tăng cờng công khai công tác quy hoạch, quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nh nguồn đất cho thị trờng bất động sản Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Ngời bán thờng cần tới t vấn tổ chức môi giới SV:Lê Xuân Hùng 69 Lớp: CQ45/16.01 Chuyên đề Cuối khóa cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng toán Do vậy, cần đa dạng hóa hình thức cần tham gia vào thị trờng BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân c doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lợng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mu thẩm định giá đất Hiện việc đạo hớng dẫn Nhà nớc nhiều hạn chế, cha có quan chyên môn làm tham mu cho quyền nhà đất, cha quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành việc quản lí nhà nớc giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm cha thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định giá đất số địa phơng đợc giao cho sở Tài chính, có nơi Sở tài nguyên môi trờng, Sở xây dựng nên khả chuyên môn, tổng hợp nhiều hạn chế cha có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục đợc điểm yếu trên, Nhà nớc cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho quan chuyên môn tham mu, thẩm định giá đất TW nh địa phơng Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học việc thẩm định giá đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, thẩm định giá đất theo quy trình định Nhà nớc cần ban hành chuẩn mực định giá Việt Nam để làm sở cho việc định giá Bất kể ngời định giá phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm kết định giá trớc khách hàng pháp luật KếT LUậN CHUNG SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 70 Chuyên đề Cuối khóa Qua trình tìm hiểu thực trạng phơng pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) thực hiện, ta thấy rõ tầm quan trọng công tác này, thuận lợi, thành công nh hạn chế tồn Trong phạm vi chuyên đề thực tập tốt nghiệp, báo cáo khái quát đợc phần bớc áp dụng phơng pháp định giá trị bất động sản, đồng thời lấy ví dụ cụ thể hai BĐS khác để minh họa Trong trình tìm hiểu em nhận thấy số u điểm nh hạn chế Công tác áp dụng phơng pháp xác định giá trị bất động sản CENVALUE thực đa số ý kiến, giải pháp để góp phần khắc phục hạn chế Tuy số hạn chế định, nhng xét cách tổng quát, Công tác áp dụng phơng pháp thẩm định giá bất động sản đợc CENVALUE thực cách khoa học, hợp lý; phù hợp với chuẩn mực thông lệ ban hành; phù hợp với sách, chế độ quản lý kinh tế hành Nhà nớc Dịch vụ thẩm định giá bất động sản CENVALUE cung cấp có độ tin cậy cao đợc khách hàng nh cấp quản lý Nhà nớc tín nhiệm CENVLUE cố gắng không ngừng để giữ vững tín nhiệm không ngừng nâng cao chất lợng dịch vụ cung cấp Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo môn định giá tài sản kinh doanh bất động sản, đặc biệt cô giáo Vũ Thị Lan Nhung toàn thể cán Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Thế Kỷ giúp em hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn ! SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 71 Chuyên đề Cuối khóa Tài liệu tham khảo H thng 12 tiờu chun thm nh giỏ Vit Nam, ban hnh kốm theo quyt nh s 24/2005, 77/2005, 192/2008 ca B Ti Chớnh Nguyờn lý chung nh giỏ ti sn v nh giỏ doanh nghip, nh xut bn Thng Kờ, 2006, TS Nguyn Minh Hong Tuyn cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr ti sn, nh xut bn khoa hc k thut, 2007, on Xuõn Trng Cỏc bn phỏp lý liờn quan n nh giỏ doanh nghip nh: phỏp lnh giỏ, lut doanh nghip, lut t ai, lut xõy dng, lut dõn s, Website: - http://thamdinhgia.org/ - http://cengroup.vn/ SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 72 [...]... Cuối khóa Chơng 2: Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá Bất Động Sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ_ CENVALuE 2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.1.1.1 Sơ lợc về lịch sử hình thành của công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE): - CENVALUE l mt trong nhng doanh nghip... gian ngắn công ty đã xây dựng đợc hình ảnh của mình trong ngành thẩm định giá, uy tín của công ty ngày càng tăng cao kèm theo đó số lợng khách hàng ngày càng đa dạng và phong phú 2.2 Thực trạng phơng pháp và quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Việc thẩm định giá tài sản nói... trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 4 mảng: BĐS, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị thơng hiệu Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội Phòng kiểm soát chất lợng: Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại phòng thẩm định 2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty năm vừa qua Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ có thể đợc xem... Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản Khái niệm thẩm định giá bất động sản: Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trờng Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về thẩm định giá Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể đợc hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản trên thị trờng Theo quan điểm thẩm định giá Việt Nam: Thẩm định giá là việc... trình và phơng pháp thẩm định giá trị BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận và ớc lợng một cách hợp lý giá trị BĐS Vì thế, trong quá trình thẩm định giá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này 1.3.4 Các phơng pháp thẩm định giá Bất động sản Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc... Bộ Tài Chính, về việc công bố danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các tổ chức, doanh nghiệp TĐG có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá * Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khả năng thẩm định các loại tài sản với mọi quy mô Ngay từ khi thành lập, công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã là một thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam Với đội... dụng, giá trị đầu t, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt TĐV phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận dụng các khái niệm giá trị cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định có thể ớc tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản 1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản Nguyên tắc thẩm định giá. .. mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn nhng công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ đã vợt qua khó khăn và hoàn thành rất tốt công tác thẩm định giá của công ty, doanh thu doanh thu tăng 21% lần so với năm 2009 lên tới 2.300 triệu đồng Điều này cho thấy sự cố gắng, cũng nh chất lợng hoạt động của công ty trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng Mặc dù là một công ty mới thành lập, còn non trẻ, tuy... trị của tài sản đợc tính bằng tiền Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS Xác định tại một thời điểm cụ thể Xác định cho một mục tiêu nhất định Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng Từ khái niệm thẩm định giá nh trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá bất động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể... Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng Xác định loại giá trị sẽ đợc ớc tính Xác định phơng pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành Bớc 2: Lên kế hoạch Trong bớc này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản: Nhận ... pháp thẩm định giá Bất Động Sản công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ_ CENVALuE 2.1 Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thẩm. .. phơng pháp quy trình thẩm định giá BĐS công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động thẩm định giá BĐS công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ Việc thẩm định giá tài sản nói... 37 Chuyên đề Cuối khóa 2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ Trong trình thẩm định giá, công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ thực theo quy trình gồm bớc nh sau: