TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Tên đề tài: Nghiên cứu ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng Sinh viên thực hiện: Lớp: Quản lý thị trường bất động sản 45 Giáo viên hướng dẫn: Bộ môn: Hồ Thị Thu Nga PGS.TS Huỳnh Văn Chương Công nghệ quản lý đất đai NĂM 2015 LỜI CẢM ƠN Trong trình thực đề tài em nhận quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều tập thể cá nhân tạo điều kiện thuận lợi để em hoàn thành đề tài Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy giáo PGS.TS Huỳnh Văn Chương, Phó hiệu trưởng trường đại học Nông Lâm Huế, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em suốt thời gian thực tập tốt nghiệp triển khai đề tài nghiên cứu hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp.Đồng thời em chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên Đất Môi trường Nông nghiệp tập thể thầy cô khoa tạo điều kiện để em hoàn thành tốt tiến độ khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ cán Sở Xây Dựng, Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố Đà Nẵng, UBND quận Thanh Khê; anh, chị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê; anh Bùi Văn Tuấn cán địa người dân phường An Khê thời gian khảo sát thực địa địa phương Mọi người tạo điều kiện giúp đỡ em việc thu thập số liệu thực tập, cho em tiếp cận với công việc quan cho em lời khuyên bổ ích để em hoàn thành khóa luận hoàn thiện thân Mặc dù có cố gắng nỗ lực kiến thức kinh nghiệm thực tế hạn chế nên đề tài tránh khỏi thiếu sót khiếm khuyết Do em mong nhận đóng góp ý kiến từ quý thầy cô bạn để khóa luận hoàn thiện Em xin kính chúc quý thầy giáo, cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc công tác tốt! Xin chân thành cảm ơn ! Huế, ngày … tháng … năm 2015 Sinh viên thực Hồ Thị Thu Nga DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt QH QHSDĐ Chữ viết đầy đủ Quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất BĐS Bất động sản ĐVT Đơn vị tính TB Trung bình SX Sản xuất DV XH Dịch vụ xã hội HĐND Hội đồng nhân dân UBND Ủy ban nhân dân QĐ Quyết định CP Chính phủ LĐĐ Luật đất đai MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC BẢN ĐỒ .9 DANH MỤC CÁC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU .1 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.2 MỤC ĐÍCH, YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu .2 PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1.1 Tổng quan quy hoạch sử dụng đất 2.1.1.1 Các vấn đề chung đất đai 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 10 2.1.2.1 Bất động sản (BĐS) 10 2.1.2.2 Thị trường bất động sản 12 2.1.2.3 Những vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản 18 2.1.3 Quy hoạch sử dụng đất thị trường bất động sản 21 2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN 23 2.2.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất 23 2.2.1.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất nước .23 2.2.1.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 24 2.2.2.Tình hình thị trường bất động sản 25 2.2.2.1 Khái quát tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 25 2.2.2.2.Thực trạng thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng năm gần .27 2.2.2.3 Tình hình quản lý đất đai thị trường bất động sản Thành phố Đà Nẵng 29 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ 30 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 30 3.2 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 30 3.2.1 Phạm vi không gian .30 3.2.2 Phạm vi thời gian 30 3.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 3.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 30 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI QUẬN THANH KHÊ 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.1.1 Vị trí địa lý 33 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 34 4.1.1.3 Khí hậu 34 4.1.1.4 Nguồn nước thủy văn 34 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35 4.1.2.1 Thực trạng phát triển ngành lĩnh vực 35 4.1.2.2 Dân số, lao động việc làm 36 4.1.2.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 38 4.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI QUẬN THANH KHÊ 38 4.2.1 Hiện trạng sử dụng loại đất 38 4.2.2.Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quản lý Nhà nước đất đai .43 4.2.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tình hình quản lý sử dụng đất ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .43 4.3 ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 44 4.3.1 Giới thiệu phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010 -2015) 44 4.3.1.1 Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Khê giai đoạn 2015 – 2020 .44 4.3.1.2 Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2020 47 4.3.2 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản 48 4.3.2.1 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến cung bất động sản .48 4.3.2.2 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến cầu bất động sản .52 4.3.2.3 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá bất động sản .55 4.3.2.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến quyền người sử dụng đất 59 4.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG TRIỂN KHAI MỘT SỐ DỰ ÁN TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂPHÁT TRIỂN TỐT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 65 4.4.1 Giải pháp chế sách 65 4.4.2 Giải pháp vốn 65 4.4.3 Giải pháp tổ chức thực .66 4.4.4 Giải pháp thị trường bất động sản 67 PHẦN V 68 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .68 5.1 KẾT LUẬN 5.2 ĐỀ NGHỊ 68 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Một số tiêu kinh tế xã hội chủ yếu quận Thanh Khê 35 Bảng 4.2.Phân bố dân cư theo phường 37 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng loại đất quận Thanh Khê năm 2010 39 Bảng 4.4 Diện tích đất bình quân đầu người năm 2010 42 Bảng 4.5 Diện tích cấu sử dụng đất theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 2020 .46 Bảng 4.6 Diện tích đất cần chuyển mục đích sử dụng đất đến năm 2020 47 Bảng 4.7 Thống kê số lượng công trình, dự án nhà thực kỳ đầu .49 Bảng 4.8 Danh mục dự án, công trình đất dự kiến thực giai đoạn 2010 – 2015 49 Bảng 4.9.Tổng hợp số lượng giao dịch địa bàn phường qua năm .53 Bảng 4.11 Giá đất trung bình hai khu quy hoạch 57 Hình 4.4.Biểu đồ so sánh giá đất trung bình hai khu quy hoạch A32 khu quy hoạch 375 58 DANH MỤC CÁC BẢN ĐỒ Bản đồ 1.Bản đồ trạng sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2010 .40 Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất quận Thanh Khê đến năm 2020 45 Bản đồ Quy hoạch chi tiết công trình Khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 .63 Bản đồ Quy hoạch chi tiết công trình Khu gia đình nhà quân đội nhà máy A32 64 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1.Vị trí địa lý địa bàn nghiên cứu 33 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Khê năm 2010 41 Hình 4.3 Số lượng giao dịch địa bàn phường qua năm .54 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai quà tặng thiên nhiên ban cho người, tài sản vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển Việt Nam trình đổi mới, xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 việc quản lý sử dụng đất cho hợp lý, tiết kiệm hiệu Đảng, Nhà nước, cấp ngành đặc biệt quan tâm Để sử dụng tiết kiệm hiệu nguồn lực đất đai, công tác quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Quy hoạch sử dụng đất công cụ để tăng cường quản lý vĩ mô Nhà nước sử dụng đất thị trường bất động sản.Trong năm qua, quy định pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ngừng bổ sung hoàn thiện Mới luật đất đai 2013 nghị định 43/2014/NĐ -CP Chính Phủ hướng dẫn thi hành số điều luật đất đai 2013 dành riêng chương nói vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất nguyên tắc thứ phải đảm bảo việc sử dụng đất “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mục đích sử dụng đất” (Khoản 1, Điều 6, LĐĐ 2013).Đồng thời, thị trường bất động sản có vị trí thay việc phân phối tài nguyên đất đai cho ngành sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng thông qua việc lập tổ chức quy hoạch sử dụng đất Đà Nẵng năm thành phố trực thuộc trung ương Việt Nam, xếp vào đô thị loại I “Thành phố đáng sống Việt Nam”.Dưới lãnh đạo Thành ủy, HĐND, UBND thành phố, ngành, cấp triển khai thực quy hoạch sử dụng đất, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội thành phố, khai thác tiềm đất đai cách có hiệu làm thay đổi hẳn diện mạo thành phố Quận Thanh Khê - hai quận trung tâm thành phố Đà Nẵng, với quận Hải Châu, hai quận đầu công tác quản lý Nhà nước đất đai Trên sở thống mục tiêu chung thành phố, mục tiêu cụ thể quận nhu cầu sử dụng đất đô thị khác phường, Thanh - Dự án khu đô thị Tây Bắc thành phố nằm quận Liên Chiểu quận Thanh Khê, dự án phê duyệt từ năm 2002 không phù hợp - Dự án khu dân cư Tân An, khu dân cư chợ Tân An phê duyệt từ năm 2007, công ty Cổ phần Long Việt làm chủ đầu tư, có mặt chưa triển khai xây dựng sở hạ tầng Riêng khu dân cư Tân An, có giao dịch đất dự án chậm xây dựng, dẫn đến lình xình người mua chủ dự án Tuy nhiên, có vài công trình thực trước tiến độ quy hoạch mang lại hiệu kinh tế, xã hội cao như: Nút giao thông ngã Huế dự kiến thực giai đoạn 2016 – 2020 cuối tháng năm 2015 hoàn thành, phép lưu thông; Khu dân cư Huỳnh Ngọc Huệ, Khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 (đất quốc phòng chuyển sang đất ở) hoàn thành sớm kỳ kế hoạch vừa đáp ứng nhu cầu đất cho người có nhu cầu thực vừa thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản Như quy hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến quyền người sử dụng đất thị trường bất động sản Quy hoạch làm giá trị đất đai tăng lên nhiều (đối với khu vực chỉnh trang), quy hoạch làm giá trị đất đai giảm nhiều (các khu vực bị quy hoạch treo, chậm tiến độ thực hiện) Vì để đảm bảo quyền lợi, sinh kế người dân, quận phải có biện pháp hữu hiệu để việc thực quy hoạch mục đích đảm bảo thời gian đề Trong tương lai công tác lập quy hoạch phải tính toán kỹ để tránh tình trạng dự án lập không thực gây xúc cho người dân lãng phí đất đai Ngoài vấn đề quy hoạch đất ảnh hưởng trực tiếp, nhiều đến thị trường bất động sản quy hoạch đất giao thông để đem đến hiệu ứng tích cực vấn đề đáng bàn luận Cũng địa bàn phường An Khê, nút giao thông khác mức ngã ba Huế lưu thông, phường An Khê địa điểm hấp dẫn, thu hút người dân đến sinh sống làm việc, mở hội cho nhà đầu tư có tầm nhìn chiến lược, mong muốn phát triển thị trường bất động sản nơi thành nơi sống lý tưởng quận Thanh Khê Tuyến giao thông huyết mạch thực trước tiến độ kỳ vọng nhiều người, mong muốn giảm thiểu tai nạn giao thông, tạo thuận lợi giao lưu hai quận Cẩm Lệ Thanh Khê, thay đổi mặt thành phố, đem lại 61 hiệu kinh tế cao…thì lại để lại hệ cho thị trường bất động sản Hộp thoại 2: Ông Bùi Văn Tuấn, cán địa phường An Khê Về ý kiến Sự ảnh hưởng dự án quy hoạch đến thị trường bất động sản, ông cho hay: “Đường Điện Biên Phủ trước 48m2, ngõ thành phố Đà Nẵng Hiện xây dựng nút giao thông, lòng đường thu hẹp xuống 7m (đường gom) từ đường An Xuân đến Ngã ba Huế ảnh hưởng đến thị trường bất động sản khu vực Có 47 hộ dân địa bàn phường An Khê bị ảnh hưởng trực tiếp từ dự án giao thông Trước năm 2014 giá đất từ 3,5 đến tỷ/lô, năm 2015 giá đất 1,5 đến tỷ/lô Lý nút giao thông tầng làm che khuất tầm nhìn, lưu lượng xe qua lại hơn, khó khăn cho việc sản xuất kinh doanh, phát triển loại hình dịch vụ” Thông tin thu thập ngày 17/04/2015 Tóm lại, muốn thị trường bất động sản phát triển phải hội tụ từ nhiều yếu tố quy hoạch sử dụng đất ở, loại đất phi nông nghiệp cho đắn, hợp lý đòi hỏi phải nhìn nhận thấu đáo có giải pháp khắc phục kịp thời, thỏa đáng Công tác triển khai thực dự án phải gắn liền với công tác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt công tác quản lý liên quan khác 62 Bản đồ Quy hoạch chi tiết công trình Khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 63 Bản đồ Quy hoạch chi tiết công trình Khu gia đình nhà quân đội nhà máy A32 64 4.4 Giải pháp nâng cao chất lượng triển khai số dự án quy hoạch sử dụng đất đểphát triển tốt thị trường bất động sản Xã hội ngày phát triển yêu cầu tiến độ chất lượng quy hoạch sử dụng đất nhanh cao Quy hoạch có chất lượng quy hoạch đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, hiệu trước mắt lâu dài, dự án quy hoạch thực thi tiến độ, thúc đẩy phát triển ngành kinh tế, thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu sử dụng đất ngày cao người Qua kết nghiên cứu cho thấy quy hoạch sử dụng đất tác động lớn đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê Vì vậy, công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính đến giải pháp tổ chức thực hiện, biết phối kết hợp cấp, ngành đơn vị phương án có tính khả thi cao phương diện kinh tế, xã hội môi trường Từ góp phần định hướng cho phát triển thị trường bất động sản quận nói riêng thành phố nói chung 4.4.1 Giải pháp chế sách - Ban hành kịp thời văn bản, cụ thể hóa chủ trương sách cấp việc thực quy hoạch để tổ chức, ngành, cấp nhân dân hiểu rõ, khắc phục kịp thời sai phạm trình quản lý, sử dụng đất để tránh hậu khó lường - Phải rà soát, điều tra bổ sung để điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy định Luật đất đai 2013 trước thực kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2016 - 2020) - Rà soát, bổ sung chế, sách, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư có tiềm lực tài mạnh để xây dựng công trình, dự án Đồng thời, ban hành quy chế giám sát tiến độ thực công trình, dự án giao, làm sở xử lý dự án chậm triển khai, đảm bảo thực tốt quy hoạch sử dụng đất duyệt - Các chủ đầu tư dự án khu quy hoạch, tổ chức sử dụng đất, Ban quản lý dự án địa bàn phường cần tích cực việc phối hợp cung cấp thông tin, số liệu, sở pháp lý phê duyệt quy hoạch 4.4.2 Giải pháp vốn Địa phương cần tranh thủ hỗ trợ thành phố việc đầu tư công trình sở hạ tầng nguồn vốn nước 65 - Tăng cường quảng bá tiềm năng, mạnh, định hướng phát triển kinh tế - xã hội quận tạo điều kiện thuận lợi trình giải phóng mặt để thu hút nguồn vốn đầu tư lĩnh vực kinh tế, thương mại, dịch vụ, lựa chọn nhà đầu tư chiến lược, có đủ tiềm tài để thực công trình, dự án giao - Khi đủ nguồn tài để triển khai thực dự án quận nên tổ chức phiên đấu giá để tìm nhà đầu tư có lực tài thật sự, đảm bảo tiến độ đề - Tiếp tục thực chủ trương “ Nhà nước nhân dân làm” để thực công trình giao thông, tuyến hẻm khu dân cư, lựa chọn hình thức thực như: Nhà nước đầu tư, vận động doanh nghiệp đầu tư vốn, vận động nhân dân hiến đất,… - Tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư tiếp cận vốn vay ưu đãi để triển khai dự án, việc giúp đẩy nhanh tiến độ công trình, tránh gây lãng phí sử dụng quỹ đất quận 4.4.3 Giải pháp tổ chức thực - Để phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đem lại hiệu cao yếu tố tiên công tác thu thập thông tin, liệu đầu vào phải có tính xác cao - Những người tổ chức, lập quy hoạch phải có tầm nhìn chiến lược tốt, thấy tiềm phát triển quỹ đất địa phương; có khả dự báo dân số, định hướng phát triển, cấu kinh tế thành phố khả quan tương đối xác - Đối với dự án có quy mô lớn cần xem xét kỹ lưỡng mức độ khả thi dự án thực địa, thời điểm quy mô xuất dự án có phù hợp với địa phương với thị trường hay không trước ký định phê duyệt dự án - Công khai Đồ án quy hoạch sở hạ tầng, khu dân cư, khu phát triển dịch vụ toàn phương án quy hoạch để nhân dân biết Có biện pháp quản lý chặt chẽ khu vực quy hoạch có định xử lý kịp thời trường hợp vi phạm quy hoạch phê duyệt - Cơ quan chịu trách nhiệm chủ trì việc lập quy hoạch nhờ đến đơn vị tư vấn đồng thời phải có tham gia đóng góp ý kiến cộng đồng địa phương, vừa thuận lợi khâu vừa hiệu cao 66 4.4.4 Giải pháp thị trường bất động sản - Công tác tìm kiếm, bồi thường giải phóng mặt cần phải quy định, phù hợp với dự án, đảm bảo mặt cảnh quan môi trường đô thị trọng vấn đề an sinh xã hội, phát triển kinh tế, thị trường bất động sản tương lai cho quận - Cải cách công tác hỗ trợ tái định cư cho người dân cách đền bù trực tiếp cho họ mức giá thị trường đôi với việc khuyến khích họ mua thuê mua đất, nhà dự án quy hoạch dành cho người có thu nhập thấp, dự án nhà xã hội…thay cho việc chỉnh trang lại khu tái định cư cũ kỹ (chất lượng kém, không đồng bộ, không phù hợp yêu cầu nhân dân), tổng mức đầu tư không thấp bao nhiêu.Những biện pháp cụ thể bước tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản góp phần đưa thị trường phát triển lành mạnh - Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành lĩnh vực đất đai theo hướng tinh gọn, đơn giản giảm thời gian thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật - Tăng cường đầu tư ứng dụng tiến kỹ thuật, công nghệ tiên tiến công tác quản lý đất đai hoàn thiện sở liệu thông tin đất theo loại hình quy hoạch duyệt như: loại đất, đối tượng sử dụng đất, giá đất theo quy định UBND thành phố Thời gian cho phương án quy hoạch sử dụng đất kéo dài tới 10 năm, khoảng thời gian dài xã hội, nhu cầu sử dụng đất người vận động, thay đổi giờ, ngày, phức tạp, vậy, lập triển khai thực đòi hỏi tham gia nhiều phận dân cư Sự thống cấp, ngành có liên quan Phòng Tài nguyên môi trường, Phòng Tài – kế hoạch; Phòng Lao động, thương binh xã hội, UBND phường, đơn vị khác quận với tham gia đóng góp ý kiến đầy đủ nhân dân tạo nên thành công phương án quy hoạch sử dụng đất 67 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Thanh Khê quận nằm vị trí Trung tâm hành chính, trung tâm thương mại dịch vụ phát triển thành phố Đà Nẵng, quận Thanh Khê có nhiều lợi việc thu hút nhà đầu tư đầu tư vào thị trường bất động sản Quận Thanh Khê với tổng diện tích tự nhiên 944,32ha, đất sử dụng cho mục đích chiếm 98%, lại 2% đất chưa sử dụng lại khó khai thác đưa vào sử dụng cho mục đích khác Thanh Khê có tổng diện tích đất phi nông nghiệp là: 894,32 ha, chiếm 94,71% diện tích tự nhiên Trong đất ởcó diện tích 419,57 ha, chiếm 46,9% diện tích đất phi nông nghiệp Một số phường ven trước sản xuất nông nghiệp triển khai xây dựng dự án khu dân cư khu đô thị mới, diện tích đất bình quân đầu người cao phường: An Khê: 40,148 m2/người, Hòa Khê: 32,528 m2/người, Thanh Khê Đông: 25,519 m2/người, Thanh Khê Tây: 28,003 m2/người Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 quận Thanh Khê phê duyệt, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2010 – 2015 vào triển khai thực năm mang thành công định Việc thực công trình dự án quy hoạch đáp ứng nhu cầu đất dân đưa thị trường lượng hàng hóa 65ha đất giao dịch thị trường bất động sảnvới: - 09/15 dự án hoàn thành đưa diện tích đất lên 474,57ha, tăng lên 55ha so với năm 2010, đạt 46,18% so với quy hoạch - Một số dự án cũ hoàn thành kỳ quy hoạch cung ứng thêm khoảng 10ha đất cho thị trường Quy hoạch sử dụng đất với dự án cụ thể yếu tố đầu vào, cung cấp hàng hóa đặc biệt cho thị trường bất động sản mà làm gia tăng giao dịch bất động sản Các phường An Khê,Thanh Khê Đông, Thanh Khê Tây Hòa Khê có số lượng nhiều nhất, chiếm tỷ lệ 0,49 -0,54 tổng số 10 phường địa bàn quận 68 Thông qua trình điều tra, phân tích giá đất dự án cụ thể: Khu gia đình quân nhân nhà máy A32 khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 cho thấy tầm quan trọng việc triển khai quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản thông qua việc gia tăng giá trị đất Tuy nhiên dự án quy hoạch sử dụng đất tồn nhược điểm lớn là: tiêu quy hoạch xây dựng dựa cảm tính mà chưa có tính toán cách khoa học nên tính xác, hiệu chưa cao, chưa phù hợp với thực tế.Tình trạng quy hoạch “treo”, chậm tiến độ ảnh hưởng xấu đến giá trị đất đai, làm cho quyền sử dụng đất người dân bị hạn chế, gây tâm lý bất an cho nhân dân lãng phí đất đai xã hội Trong thời gian đến quận cần phải có đầu tư mạnh mẽ, đạo mang tính chiến lược, có biện pháp hữu hiệu để quy hoạch sử dụng đất với dự án cụ thể thực vào đời sống xã hội, góp phần làm thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh bền vững 5.2 Đề nghị Từ kết nghiên cứu đề xuất giải pháp nêu trên, đề nghị quan có thẩm quyền có liên quan nghiên cứu giải pháp đề xuất khóa luận để xem xét áp dụng việc nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chất lượng triển khai dự án nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản quận, thành phố phát triển lành mạnh hướng Đây lĩnh vực nghiên cứu mẻ, việc thực nghiên cứu kỳ kế hoạch, đối tượng nghiên cứu thu hẹp phạm vi đất nên việc phân tích, đánh giá tầm quan trọng quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản chung nhiều hạn chế, đề nghị tiếp tục nghiên cứu chuyên sâu để phân tích đánh giá cách toàn diện ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản./ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nguyễn Đình Bồng, Quản lý đất đai Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản đồ, Trung tâm điều tra đất đai, năm 2006 [2] Huỳnh Đình Dũng, Nghiên cứu vai trò loại hình môi giới bất động sản địa bàn thành phố Đà Nẵng, Đại học Nông Lâm Huế, năm 2010 [3] Nguyễn Thị Hải, Nguyễn Hữu Ngữ, Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất, NXB Nông nghiệp, năm 2013 [4] Phan Tịnh Phú, Luận văn thạc sĩ: Nghiên cứu tác động quy hoạch sử dụng đất thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng, năm 2012 [5] Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình thị trường bất động sản, trường đại học Nông nghiệp I Hà Nội, năm 2005 [6] Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, năm 2013 [7] Phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê, Niên giám thống kê quận Thanh Khê, năm 2013 [8] Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2010 – 2015 UBND quận Thanh Khê, Thành phố Đà Nẵng [9] Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XIII , Luật đất đai 2013, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, năm 2013 [10] Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, năm 2006 [11] Quyết định số 5862/QĐ-UBNDthành phố Đà Nẵng việc phê duyệt dự án Khu gia đình nhà quân đội nhà máy A32 [12] Quyết định số 7583/QĐ-UBND thành phố Đà Nẵng việc phê duyệt dự án Khu gia đình quân nhân sư đoàn 375 [13] Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng, Thực trạng giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng, năm 2011 [14] UBND quận Thanh Khê, Báo cáo kết thực nhiệm vụ kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2014 phương hướng nhiệm vụ năm 2015, năm 2014 70 [15] Viện điều tra quy hoạch đất đai, Tổng cục địa chính, Cơ sở lý luận khoa học quy hoạch sử dụng đất đai, Hà Nội, năm 1998 [16].http://batdongsan.baodautu.vn/thi-truo-ng-bat-dong-san-tie-p-tu-c-dien-tie-n-thua-n-lo-i-d10193.html [17].http://www.baodanang.vn/channel/5399/201311/huy-quy-hoach-khucong-nghiep-hoa-khuong-2289185/ [18].http://doc.edu.vn/tai-lieu/chuyen-de-nghien-cuu-quy-hoach-ke-hoachsu-dung-dat-cap-xa-lien-he-vao-hai-xa-tac-doan-va-khuat-xa-huyen-loc-binhlang-50417/ [19].http://luanvan.net.vn/luan-van/khoa-luan-phap-luat-ve-quy-hoach-sudung-dat-va-thuc-tien-trong-viec-quy-hoach-dat-xay-dung-nong-thon-moi-taihuyen-nam-47948/ [20].http://luatminhkhue.vn/thi-truong/chuyen-de-thi-truong-bat-dongsan.aspx [21].http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/kinh-te-thi-truongXHCN/2014/29524/Chien-luoc-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-trong-tientrinh.aspx [22] http://danang.gov.vn [23].http://www.tinmoi.vn/quy-hoach-dat-dai-chua-sat-voi-nhu-cau-thitruong-bds-01596674.html [24].http://thuvienphapluat.vn/archive/Quyet-dinh-41-2013-QD-UBNDgia-dat-Da-Nang-nam-2014-vb224721.aspx [25].http://tnmt.haiduong.gov.vn/index.php? nre_hd=News&in=viewst&sid=308 [26].http://vangquocte.net.vn/Bat-dong-san-nguyen-ly-tam-giac-de-giaicuu-thi-truong 71 MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Hình Cán địa phường An Khê (bên trái) bác Trần Ninh – chủ sử dụng đất khu nhà quân đội nhà máy A32 Hình Khu nhà quân nhân sư đoàn 375 72 Hình Khu nhà quân đội nhà máy A32 giáp ranh với tường rào sân bay Đà Nẵng Hình Diện tích đất trống khu nhà quân đội nhà máy A32 73 Hình Ranh giới hai khu quy hoạch Hình Lòng đường thuộc phường An Khê bị thu hẹp có dự án nút giao thông khác mức ngã ba Huế 74 MỘT SỐ HÌNH ẢNH VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 75 [...]... hướng dẫn của thầy giáo, PGS.TS Huỳnh Văn Chương, tôi tiến hành thực hiện đề tài: Nghiên cứu ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng 1.2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.2.1 Mục đích -Đánh giá được ảnh hưởng của một số dự án trong quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản tại quận Thanh Khê -Đề xuất một số giải pháp... hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp - Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê... cả nước và quy hoạch sử dụng đất đai của địa phương cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước là căn cứ của quy hoạch sử dụng đất đai các địa phương (tỉnh, huyện, xã) Quy hoạch sử dụng đất đai cả nước chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch cấp tỉnh; quy hoạch cấp huyện xây dựng trên cơ sở quy hoạch cấp tỉnh Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai của các địa... quy hoạch sử dụng đất Để tránh chồng chéo trong quy hoạch, Luật đất đai năm 2013 đã quy định mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị trên địa bàn quận tại Khoản 5 Điều 40, cụ thể là:“Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quy n phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận. .. chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai cả nước Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thểkinh tế xã hội vừa mang tính độc lập vừa mang tính tổng hợp, tiền đề cho các ngành quy hoạch khác Do vậy ta thường gọi quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch ngành của quy hoạch [4], [15] d Vai trò của quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất giữ một. .. thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới 5 phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quy n phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã - Sử dụng. .. chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kỳ 2006 - 2010” Đến nay, thành phố tiếp tục xây dựng phương án: Quy hoạch sử dụng đất thành phố Đà Nẵng thời kì 2011 - 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011 - 2015”, kế hoạch tương đối hoàn thành và đã đạt được 24 những thành công nhất định Trong khi đó ở cấp quận huyện, công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức Hiện tại. .. tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 Hiện nay quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thời kỳ 2011- 2020 của các địa phương vẫn đang được tiến hành - Quy hoạch sử dụng đất cấp quận huyện: Có 369 quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh đã lập quy hoạch - Quy hoạch sử dụng đất cấp xã, phường: có 3.597 xã phường, thị trấn đã hoàn thành quy hoạch sử dụng đất và 903... cực trong quản lý và sử dụng đất đai, hơn nữa có thể sử dụng được động lực của thị trường để thực hiện tốt việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng trong kỳ quy hoạch [1], [4] Nguyên lý tam giác đất đai được đề cập để giải cứu thị trường bất động sản hiện nay bao gồm 3 yếu tố gốc rễ: Mức độ bảo vệ quy n sử dụng đất trên một đơn vị đất đai, chất lượng quy hoạch sử dụng đất và giá trị kinh tế xã hội trên một. .. trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ diện và điểm, cục bộ và toàn bộ Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng… trong quy hoạch đô thị sẽ được điều hòa với quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo những điều kiện tốt cho xây dựng ... Nghiên cứu ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích -Đánh giá ảnh hưởng số dự án quy. .. bất động sản .43 4.3 ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 44 4.3.1 Giới thiệu phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất kỳ... năm quận để biết quy hoạch sử dụng đất ảnh hưởng đến cầu bất động sản Tổng hợp phiếu điều tra, so sánh giá BĐS dự án để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch sử dụng đất đến thị trường bất động sản