TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài Nguyên Đất Và Môi Trường Nông Nghiệp KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Đánh giá công tác định giá bất động sản Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng Sinh viên thực : Hồ Văn Thành Lớp : QLTT BĐS 45 Thời gian thực : Từ ngày 05/01/2015 đến ngày 08/05/2015 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh Bộ môn : Công nghệ quản lý đất đai Năm 2015 Lời Cảm Ơn Sau thời gian học tập, rèn luyện Trường Đại học Nông Lâm Huế thực tập tốt nghiệp Công Ty TNHH quản lí nợ khai thác tài sản, hoàn thành đề tài “Đánh giá công tác định giá bất động sản Công Ty Trách Nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng” Để hoàn thành chương trình học thực đề tài nhận quan tâm, giúp đỡ quý báu quý Thầy, Cô Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, Phòng Đào tạo đại học nhà trường Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cô lòng biết ơn chân thành tình cảm quý mến Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Cô giáo TS Nguyễn Hoàng Khánh Linh, người hướng dẫn khoa học, tận tâm giúp đỡ suốt trình nghiên cứu hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn đến tập thể cá nhân: Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lí nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng số khách hàng tham gia khảo sát, vấn giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để hoàn thành khóa luận Do thời gian nghiên cứu có hạn, kinh nghiệm thân hạn chế nên tránh thiếu sót Kính mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô bạn bè để đề tài hoàn thiện Tôi xin chân thành cảm ơn ! Huế, ngày 18 tháng 05 năm 2015 Sinh Viên Hồ Văn Thành DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Sơ đồ quy trình nghiệp vụ định giá .24 Bảng 4.2 Các nội dung thẩm định bất động sản 27 Bảng 4.3 Tình hình hoạt động định giá phòng định giá tài sản MB AMC chi nhánh Đà Nẵng qua năm 29 Bảng 4.4 Kết hoạt động định giá phòng định giá tài sản MB AMC chi nhánh Đà Nẵng qua năm 30 Bảng 4.5 Đặc điểm BĐS thẩm định (BĐS TĐ) .33 Bảng 4.6 Mô tả vị trí BĐS thẩm định giá .33 Bảng 4.7 Thông tin bất động sản so sánh (BĐS SS) 35 Bảng 4.8 Bảng điều chỉnh yếu tố BĐS 36 Bảng 4.9 Kết tính toán giá trị công trình 37 Bảng 4.10 Kết khảo sát khách hàng 39 Bảng 4.11 Kết khảo sát chuyên viên định giá .44 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 4.1 Biểu đồ so sánh doanh thu năm 2013 năm 2014 31 Biểu đồ 4.2 Tỷ lệ PĐT đánh giá khách thời gian hoàn thành chứng thư lần 1, lần Tỷ lệ PĐT đánh giá nghiệp vụ khảo sát trạng tài sản .41 Biểu đồ 4.3 Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác thu thậpthông tin BĐS SS 46 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ vị trí hành thành phố Đà Nẵng [14] 18 Hình 4.2 Sơ đồ cấu tổ chức công ty MB AMC 21 Hình 4.3 Sơ đồ cấu tổ chức phòng thẩm định giá tài sản 22 Hình 4.4 Sơ đồ xác định giá bất động sản 28 Hình 4.5 Sơ đồ vị trí tương đối bất động sản thẩm định .34 Hình 4.6 Hình ảnh BĐS cần thẩm định giá 34 BẢNG CHÚ GIẢI NHỮNG CỤM TỪ VIẾT TẮT MB AMC Công Ty Trách Nhiêm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội MB Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội BĐS Bất động sản BĐS TĐ Bất động sản thẩm định BĐS SS Bất động sản so sánh XHCN Xã Hội Chủ Nghĩa TNHH Trách nhiệm hữu hạn TMCP Thương mại cổ phần KTTS Khai thác tài sản GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất CTXD Công trình xây dựng SXKD Sản xuất kinh doanh TSĐB Tài sản đảm bảo CLSD CL PĐT CVĐG Chất lượng sử dụng lại Phiếu điều tra Chuyên viên định giá MỤC LỤC PHẦN .1 MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu yêu cầu 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2.Mục tiêu cụ thể 1.2.3.Yêu cầu PHẦN .3 TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lí luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Bất động sản .3 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 2.1.1.2 Đặc điểm bất động sản 2.1.1.3 Vai trò bất động sản .4 2.1.2.Định giá bất động sản 2.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 2.1.2.2 Mục đích vai trò định giá bất động sản 2.1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 2.1.2.4 Căn nguyên tắc định giá bất động sản 2.1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản 2.2 Cơ sở thực tiễn 13 2.2.1 Tình hình định giá bất động sản giới 13 2.2.2 Tình hình định giá bất động sản Việt Nam 13 2.3 Một số ngiên cứu liên quan .14 PHẦN .16 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 16 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 16 3.1 Đối tượng nghiên cứu 16 3.2 Phạm vi nghiên cứu 16 3.3 Nội dung nghiên cứu 16 3.4 Phương pháp nghiên cứu 16 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .16 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .16 3.4.3 Phương pháp so sánh .16 3.4.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu 17 3.4.5 Phương pháp kế thừa .17 PHẦN .18 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 18 4.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành Phố Đà Nẵng 18 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 18 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 19 4.2 Khái quát Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng .20 4.3 Công tác định giá bất động sản công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng 22 4.3.1 Các quy định công ty MB AMC định giá bất động sản 22 4.3.1.1 Nguyên tắc thẩm định giá 22 4.3.1.2 Cơ sở thẩm định giá 22 4.3.1.3 Hồ sơ pháp lý BĐS .23 4.3.1.4 Thủ tục hợp đồng định giá BĐS 23 4.3.2 Quy trình định giá BĐS công ty MB AMC 24 4.3.3 Các phương pháp định giá BĐS công ty MB AMC 25 4.3.3.1 Định giá BĐS .25 4.3.3.2 Định giá CTXD đất .25 4.3.3.3 Định giá QSDĐ 26 4.3.4 Kết hoạt động định giá bất động sản công ty MB AMC .28 4.3.4.1 Tình hình hoạt động định giá công ty MB AMC năm 2013 năm 2014 .28 4.3.4.2 Dẫn chứng cụ thể quy trình thẩm định giá BĐS công ty MB AMC 32 4.3.4.3 Kết khảo sát, vấn khách hàng sử dụng dịch vụ định giá công ty MB AMC 38 4.3.4.4 Kết khảo sát, vấn chuyên viên định giá công ty MB AMC 42 4.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản công ty MB AMC 47 4.4.1 Kết đạt 47 4.4.2 Những tồn hạn chế 48 4.4.3 Nguyên nhân .48 4.5 Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản công ty MB AMC .49 4.6 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản công ty MB AMCchi nhánh Đà Nẵng 49 PHẦN .51 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 51 5.1 Kết luận 51 5.2 Kiến Nghị 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO 52 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu toàn cầu hoá diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại quan trọng Việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản chấp ngày diễn phổ biến Các tác nhân kinh tế muốn đẩy nhanh sản xuất, mở rộng sản xuất kinh doanh nhu cầu vốn lớn, lượng vốn chủ yếu vay ngân hàng Chất lượng, giá trị tài sản chấp định việc ngân hàng cho vay hay không mức cho vay tối đa Để làm điều công tác định giá bất động sản ngân hàng có vai trò vô quan trọng Việc định giá giá trị bất động sản sở để ngân hàng định mức cho vay Hiện nay, hoạt động định giá bất động sản chấp diễn nhiều ngân hàng Trong năm gần đây, phát triển thị trường bất động sản thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay chấp bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB) Ngân hàng hàng đầu Việt Nam tiên phong lĩnh vực Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản chấp thường diễn bất cập công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị bất động sản, việc xây dựng khung giá đất thị trường không sát với giá trị thực bất động sản Bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu tái thẩm định lại ngày phổ biến, mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu người Từ bất cập công tác tổ chức định giá, việc áp dụng phương pháp định giá chưa linh hoạt, việc khiếu nại yêu cầu tái thẩm định phổ biến Chính vậy, định lựa chọn đề tài: “Đánh giá công tác định giá bất động sản Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản (MB AMC) – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB) chi nhánh Đà Nẵng” Với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung công tác định giá bất động sản Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng nói riêng Đồng thời đưa số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản cho công ty MB AMC 1.2 Mục tiêu yêu cầu 1.2.1 Mục tiêu chung Đánh giá công tác định giá bất động sản công ty MB AMC – Ngân hàng MB chi nhánh Đà Nẵng 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Nhằm hệ thống hoá sở khoa học định giá bất động sản nói chung định giá bất động sản công ty MB AMC nói riêng - Nghiên cứu để đánh giá công tác định giá bất động sản công ty MB AMC, thấy thuận lợi bất cập tồn công tác định giá bất động sản - Đề xuất giải pháp để hoàn thiện công tác định giá bất động sản công ty MB AMC – Ngân hàng MB chi nhánh Đà Nẵng 1.2.3 Yêu cầu - Trên sở số liệu quan cung cấp phải đánh giá khách quan, xác khoa học - Tìm hiểu nắm bắt công tác định giá bất động sản công ty MB AMC - Nắm bắt phương pháp quy trình định giá bất động sản - Cập nhập đầy đủ văn bản, luật có liên quan đến công tác định giá bất động sản BĐS Anh/chị thường hay gặp Anh/chị có lần thẩm định giá phi thị trường cho khách hàng chưa Nếu chọn "Có " xin vui lòng trả lời tiếp : Lí Anh/chị thẩm định giá phi thị trường Trong trình thẩm định giá, BĐS đưa vào so sánh với BĐS cần thẩm định giá, Anh/chị thu thập thông tin thông qua chủ sở hữu tài sản Không 10% Có 90% Xảy lỗi trình tính toán dẫn đén báo giá không xác 0% Anh/chị có mối quan hệ với khách hàng 0% Chịu áp lực, chi phối từ cấp 10% Chịu áp lực chi phối từ khách hàng MB 90% Thông qua cò đất 30% Đi điều tra, tìm hiểu thu thập thực tế địa bàn 20% Thông qua trang web mua bán BĐS 50% (Nguồn: Khảo sát chuyên viên định giá MB AMC 2015) 45 Biểu đồ 4.3 Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác phân giao hồ sơ Tỷ lệ PĐT đánh giá công tác thu thậpthông tin BĐS SS Qua biểu đồ 4.3 cho thấy, có đến 90% chuyên viên định giá công ty cho ngày chuyên viên định phân giao từ đến hồ sơ nhiều họ khó kịp thời báo giá tiến độ, đảm bảo chất lượng chứng thư Điều này, làm cho việc thu thập thông tin BĐS SS chủ yếu chuyên viên định giá thu thập thông qua gián tiếp với tỷ lệ lên đến 80% Trong đó, việc thu thập BĐS SS thông qua trang web mua bán BĐS chiếm 50% 30% thông qua cò đất Các chuyên viên định giá thực thu thập thông tin BĐS SS cách trực tiếp thông qua điều tra chiếm 20% Như vậy, để đảm bảo kịp thời tiến độ đề hoàn thành tốt hồ sơ giao, chuyên viên định giá công ty MB AMC đa số lựa chọn việc tìm kiếm thu thập thông tin BĐS SS thông qua gián tiếp nhiều điều tra thu thập thông tin trực tiếp Điều này, dễ dẫn đến việc thông tin đầu vào BĐS sử dụng để so sánh khó có tính tương đồng tính xác cao Bảng 4.11 cho thấy có đến 90% chuyên viên định giá công ty lần thực định giá phi thị trường Và lí dẫn đến điều chiếm tỷ lệ cao việc chịu áp lực, chi phối từ khách hàng MB Để hiểu rõ nguyên nhân tác giả tiến hành vấn chuyên viên kết tìm hiểu sau 46 Hộp 4.3 Theo chuyên viên định giá Trương Văn Thiên lí anh thực định giá phi thị trường chịu áp lực từ phía khách hàng MB “Nếu chuyên viên định giá đưa mức giá BĐS khách hàng sử dụng để chấp vay vốn Ngân hàng MB thấp không làm khách hàng hài lòng mức giá báo cáo hay chí không hỗ trợ tăng mức giá BĐS thẩm định mong muốn khách hàng Thông thường khách hàng gây sức ép lên chuyên viên định giá, cách đe dọa hủy hồ sơ không vay vốn Ngân hàng MB mà chuyển sang vay Ngân hàng khác Áp lực gia tăng, cán phòng kinh doanh MB thấy khách muốn hủy không vay vốn Ngân hàng nữa, họ quay sang tác động lên chuyên viên định giá nhiều cách khác với mục đích mong muốn chuyên viên định giá hỗ trợ nâng giá BĐS thẩm định lên để khách hàng vay vốn Ngân hàng MB nhằm giữ chân khách hàng” (Nguồn: Phỏng vấn chuyên viên định giá công ty MB AMC 2015) Như vậy, từ bảng 4.11 cho thấy trình thực thẩm định giá BĐS, chuyên viên định giá công ty MB AMC gặp nhiều khó khăn,áp lực từ nhiều phía mặt hạn chế công tác định giá Bên cạnh đó, cho ta thấy mâu thuẫn lợi ích bên phòng kinh doanh MB, họ trọng vào việc kinh doanh, với mục tiêu cho khách hàng vay nhiều tốt không quan tâm nhiều đến rủi ro hay công tác xử lí nợ sau Còn phòng quản trị rủi ro MB, lại trọng vào công tác quản trị rủi ro, việc xử lí nợ BĐS chấp khách hàng sau này, trường hợp khách hàng khả hoàn trả số tiền vay vốn Ngân hàng Cho nên,trong trình tiến hành định giá chuyên viên gặp phải khó khăn phải cẩn trọng việc cân lợi ích phòng kinh doanh phòng quản trị rủi Ngân hàng MB Hạn chế đến mức thấp xung đột lợi ích Ngân hàng chuyên viên định giá với cán Ngân hàng hay với khách hàng 4.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản công ty MB AMC 4.4.1 Kết đạt - Công tác định giá có bước phát triển, quy trình ngày hoàn thiện, từ định giá cách tự phát đến chỗ 47 - Kết định giá ngày phù hợp với giá thị trường, xác, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng quyền lợi Ngân hàng MB - Tiết kiệm thời gian, chi phí nhân lực - Hoàn thành tốt, tiến độ hồ sơ phân giao - Nhận đánh giá cao tin tưởng từ khách hàng 4.4.2 Những tồn hạn chế - Thời gian định giá để hoàn thành chứng thư gấp rút, số lượng hồ sơ chuyên viên định giá phải đảm nhiệm lại nhiều - Việc áp dụng cụ thể phương pháp thẩm định giá số bất cập kỹ thuật bước tiến hành - Năng lực, thái độ chuyên môn nghiệp vụ chuyên viên định giá nhiều điểm yếu - Việc áp dụng văn pháp luật có liên quan đến thẩm định giá nhiều bất cập 4.4.3 Nguyên nhân - Những nguyên nhân chủ quan + Cơ sở liệu hệ thống thông tin không đầy đủ nguyên nhân khiến cho việc định giá BĐS gặp nhiều khó khăn, tốn thời gian, công sức cán định giá + Đội ngũ chuyên viên định giá thiếu chưa đủ trình độ chuyên môn + Mô hình tổ chức phận định giá chưa hoàn thiện chặt chẽ + Số lượng phân giao cho chuyên viên/ngày nhiều + Quá trình điều tra thu thập, khảo sát thông tin chưa hiệu + Cơ sở vật chất hạn chế - Những nguyên nhân khách quan + Chưa hoàn thiện, thống chế sách nhà nước pháp luật + Sự bất ổn cuả thị trường BĐS + Sự bất hợp tác khách hàng 48 + Chịu sức ép tiến độ hoàn thành chứng thư + Nhiều địa phương cấp GCN QSDĐ rõ ràng thông số kĩ thuật đất, thiếu trích lục đồ 4.5 Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản công ty MB AMC Để nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS, công ty MB AMC cần đạt số mục tiêu phương hướng chính: - Xây dựng quy trình thẩm định giá đảm bảo chặt chẽ khâu tổ chức - Thực nghiêm chỉnh quy trình ban hành - Đặt mục tiêu công tác định giá ngày khâu quang trọng hoạt động tín dụng Ngân hàng MB - Nhanh chóng hoàn thành phần mềm xây dựng, lưu trữ liệu BĐS Để đạt mục tiêu phương hướng nêu nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS công ty MB AMC, đề tài xin đưa số quan điểm chủ yếu sau: - Quan điểm phù hợp với lợi ích điều kiện thực tế Ngân hàng MB - Quan điểm gắn liền với xu phát triển thị trường - Quan điểm bảo đảm hài hòa lợi ích ngân hàng - khách hàng, ngân hàng - chuyên viên định giá 4.6 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản công ty MB AMCchi nhánh Đà Nẵng - Đổi nhận thức lãnh đạo ngân hàng định giá BĐS chấp vay vốn ngân hàng MB Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá trước hết cần phải có thay đổi tư tưởng nhận thức chuyên viên lãnh đạo ngân hàng định giá BĐS Ngân hàng cần nhận thức việc xác định giá trị BĐS chấp vay vốn phù hợp, để hoạch định sách cho vay hợp lí đánh giá chất lượng xử lí nợ ngân hàng - Xây dựng hệ thống thông tin BĐS Công ty MB AMC 49 Các thông tin BĐS giao dịch thị trường BĐS nguồn tài nguyên quý giá cho công tác định giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động thẩm định giá BĐS ngân hàng, xây dựng đơn giá đất thị trường, bảng liệu thị trường làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ - Thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ chuyên viên - Chú trọng đầu tư, nâng cấp sở hạ tầng trang thiết bị hỗ trợ công tác định giá - Tuyển dụng cộng tác viên công tác xây dựng liệu thị trường Tuyển dụng cộng tác viên trình xây dựng bảng khung giá đất điều cần thiết, giúp cho việc xây dựng liệu thị trường tiến hành nhanh hơn, giảm thiểu thời gian chi phí, nhân lực cho công ty công tác thẩm định giá BĐS - Tăng hạn mức phê duyệt cấp quản lý Với tình hình kinh tế phát triên hệ thống ngân hàng ngày phát triển nay, việc cạnh tranh ngân hàng với ngày khó khăn, tốc giải hồ sơ khâu chiếm vai trò quan trọng, việc đẩy nhanh tiến độ khâu hồ sơ đẩy nhanh trình kinh doanh đơn vị Do tăng hạn mức phê duyệt cấp quản lí phòng định giá công ty MB AMC điều cần thiết giúp cải thiện vấn đề 50 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh Tuy nhiên, hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro đó, ngân hàng thường yêu cầu người vay chấp tài sản họ mà chủ yếu tài sản bất động sản Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng nhiệm vụ quan trọng Trong hai năm 2013 2014, công tác định giá công ty MB AMC có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng hồ sơ doanh thu tăng cao qua năm Nếu số lượng chứng thư doanh thu năm 2013 799 hồ sơ 129.938.850 đồng năm 2014 số lượng hồ sơ tăng lên 1.344 hồ sơ doanh thu đạt 211.085.500 đồng Bên cạnh công ty nhận đánh giá cao tin tưởng từ khách hàng, thời gian thực hoàn thành chứng quy trình định giá Song nhiều mặt hạn chế khó khăn mà công ty cần phải nghiên cứu khắc phục 5.2 Kiến Nghị - Cung cấp cổng thông tin để tìm kiếm thông tin liên quan đến BĐS - Đẩy mạnh việc cấp GCNQSDĐ sở hữu nhà - Ban hành văn pháp luật quy định trình tự thủ tục định giá BĐS - Nâng cao hiệu quản lí hoạt động thị trường BĐS - Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá - Xây dựng phần mềm quản lí sở liệu thông tin BĐS 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bùi Thị Hồng Anh, “Công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” [2] Th.s Phạm Văn Bình, Bài giảng “Định giá tài sản kinh doanh bất động sản” [3] Bộ Tài (2005), Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 Bộ Tài việc hướng dẫn thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP [4] Bộ Tài (2008), Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá ( đợt 3) [5] Chính phủ (2006), Nghị định 101/2005/NĐ – CP ngày 03/08/2005 Chính phủ Thẩm định giá [6] Th.s Phan Nguyễn Linh Đa, “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản Công Ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng” [7] Trần Văn Nguyện, Bài giảng định giá bất động sản, Trường Đại học nông lâm Huế [8] NXB Chính trị quốc gia (2006), Luật Kinh doanh bất động sản [9] NXB Chính trị quốc gia (2005), Luật Dân 2005 [10] T.S Ngô Thị Phương Thảo, “Đinh giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam” [11] Ủy ban Thường vụ Quốc Hội (2002), Pháp lệnh giá số 40/2002/PLUBTVQH 10 ngày 206/04/2002 Ủy ban Thường vụ Quốc Hội Thẩm định giá [12] T.S Nguyễn Ngọc Vinh – T.S Nguyễn Quỳnh Hoa “Giáo trình thẩm định giá trị bất động sản” Website [13] http://danang.gov.vn [14] http://indosun.vn [15] http://luanvan.net.vn [16] http://mbamc.com.vn 52 Phụ lục Phiếu điều tra vấn khách hàng chuyên viên định giá BĐS công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng Phiếu số…… ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP // -Phiếu Điều Tra Công Tác Định Gía Bất Động Sản Tại Công Ty MB AMC - Chi Nhánh Đá Nẵng Tôi sinh viên ngành Quản lý thị trường bất động sản trình làm đề tài tốt nghiệp, Anh/chị cung cấp cho vài thông tin để phục vụ cho việc viết khóa luận Số liệu mà Anh/chị cung cấp sử dụng cho mục đích nghiên cứu khoa học không sử dụng cho mục đích khác I THÔNG TIN CHỦ THỂ Khách hàng : - Tên khách hàng: - Địa :  Doanh nghiệp  Cá nhân 2.Yêu cầu dịch vụ thẩm định giá Dịch vụ thẩm định giá:  Sử dụng dịch vụ thẩm định giá thông thường Sử dụng dịch vụ thẩm định giá phản ứng nhanh (mức phí 02 lần mức phí thông thường) Mục đích thẩm định giá :  Thế chấp/Bảo lãnh vay vốn Ngân hàng TMCP Quân đội  Xác định giá trị thị trường tài sản  Khác: II.Tham khảo ý kiến khách hàng : Về thời gian báo giá cho khách hàng : a) Đối với bất đông sản nội thành định giá “lần 1” thời gian báo giá cho khách hàng “48h00” bất động sản ngoại thành “60h00” theo anh/chị thời gian báo :  Nhanh  Chậm  Bình thường b) Đối với bất đông sản nội thành định giá “lần 2” (tái thẩm) thời gian báo giá cho khách hàng “36h00” bất động sản ngoại thành “48h00’ theo anh/chị thời gian báo :  Nhanh  Chậm  Bình thường 2) Trong bước khảo sát trạng tài sản khách hàng, anh/chị cảm thấy chuyên viên định giá làm việc :  Thiếu chuyên nghiệp,chưa kiểm tra kỹ trạng bất động sản  Chuyên nghiệp  Bình thường 3.Anh/Chị thường gặp phải khó khăn khâu :  Tiếp nhận hồ sơ  Hỗ trợ khách hàng Khác ………………………………………………………………………… Theo Quý khách hàng, báo cáo giá cần bổ sung, điều chỉnh nào?  Phân tích chuyên sâu Giảm phân tích, tăng số liệu  Số liệu cần cập nhật  Báo cáo cần súc tích  Điều chỉnh khác (…………………………………………………………) Qúy khách có ý kiến khác : ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… III/ Đánh giá chất lượng chuyên viên thực định giá : ( Phần tiến hành điều tra 10 chuyên viên định giá công ty MB AMC ) Tên chuyên viên định giá :…………………………………………………… 1/ Trong trình thực thẩm định giá cho khách hàng Anh/chị thường hay mắc phải lỗi : a/Văn trình bày :  Lỗi nhập liệu  Lỗi mô tả thông tin (không mô tả,mô tả thiếu,không có thống xác từ mục mô tả tài sản…)  Lỗi hình ảnh (hình ảnh lòe,không rõ ràng,trùng lặp….)  Không xảy lỗi b/Thu thập xử lí thông tin :  Lỗi thu thập thông tin (thông tin thị trường không phù hợp,không tương đồng tài sản thẩm định,thông tin thu thập thiếu xác ….)  Lỗi xử lí thông tin (yếu tố điều chỉnh không phù hợp,tỷ lệ điều chỉnh không phù hợp…)  Không xảy lỗi c/Phương pháp bước nghiệp vụ định giá :  Không phát sai khác đặc điểm thực tế với hồ sơ pháp lý không tìm hiểu lí rõ trước tiến hành định giá  Sai kết tính toán  Sử dụng phương pháp sai/không phù hợp với tài sản 2) Theo Anh/Chị ngày 1chuyên viên định giá phân giao từ đến hồ sơ/ngày Anh/chị cảm thấy :  Qúa nhiều hồ sơ không đảm bảo chất lượng kịp thời việc báo giá  Bình thường, đủ thời gian hoàn thành tốt công việc  Ít hồ sơ 3) Những khó khăn bước khảo sát trạng BĐS Anh/chị thường gặp phải :  Chụp ảnh trạng BĐS  Đo đạc trạng BĐS  Không gặp trực tiếp chủ sở hữu tài sản Vấn đề khác…………………………………………………………………… 4) Anh/chị có lần thẩm định giá “ Phi thị trường ’’ (thẩm định giá không dựa vào giá thực tế thị trường ) cho khách hàng không ? A/  Có B/  Không • Nếu chọn “A” xin vui lòng trả lời tiếp: Lí Anh/Chị thẩm định giá “ Phi thị trường ’’ :  Xảy lỗi trình tính toán dẫn đến báo giá không xác  Anh/chị có mối quan hệ với khách hàng  Chịu áp lực, chi phối từ cấp  Chịu áp lực, chi phối từ phía khách hàng Ngân hàng MB Vấn đề khác ……….………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… 5) Trong trình thẩm định giá, BĐS đưa vào so sánh với BĐS cần thẩm định giá, Anh/chị thu thập thông tin thông qua :  Đi điều tra,tìm hiểu thu thập thực tế địa bàn  Thông trang web mua bán bất động sản  Thông qua cò đất Khác…………………………………………………………………………… Xin chân thành cám ơn hợp tác Anh/Chị thông tin này! Đà Nẵng, ngày…tháng…năm 2015 Người điều tra Hồ Văn Thành Phụ lục Bảng điều chỉnh yếu tố bất động sản YẾU TỐ ĐIỀU CHỈNH BĐS TĐ BĐS SS BĐS SS BĐS SS Thông số Vị trí Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Tài sản tọa lạc địa 42 Thanh Hải, Đà Nẵng Cách Ngã Ba Thanh Hải- Ông Ích Khiêm khoảng 150m Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 50m Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 100m Cùng khu vực TSTĐ, Cách TSTĐ khoảng 100m 100% 100% 100% 100% 0% 0.00% 0.00% 0.00% 0 Mức giá điều chỉnh Kích thước Mặt tiền (m) 8.24 6.8 4.5 Chiều sâu (m) 17.05 17 19.5 18 Tỷ lệ (%) 100% 93% 95% 94% 0% 7.53% 5.26% 6.38% 1.510.328 1.068.508 1.398.739 Tỷ lệ điều chỉnh Mức giá điều chỉnh Diện tích Thông số (m2) 148.3 76 132.6 81 Tỷ lệ (%) 100% 110% 101% 110% 0% -9.09% -0.99% -9.09% -1.824.163 -201.007 -1.992.144 Trung bình Trung bình Trung bình Trung bình 100% 100% 100% 100% 0% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00 0.00 0.00 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức giá (đồng/m2) điều Thông số Lợi Tỷ lệ (%) Tỷ lệ điều chỉnh (%) kinh doanh Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Hình dạng chỉnh Thông số Tương đối vuông vức Nở hậu Nở hậu Vuông vức Tỷ lệ (%) 100% 107% 107% 104% 0% -6.54% -6.54% -3.85% -1.312.715 -1.328.146 -842.830 5.5 7.5 7.5 Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Lộ Thông số 5.5 100% 100% 110% 110% 0% 0.00% -9.09% -9.09% -1.845.605 -1.992.144 100% 100% 100% 100% 0% 0.00% 0.00% 0.00% -8.11% -11.36% -15.64% Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) -1.626.550 -2.306.249 -3.428.378 Mức giá dẫn BĐSTĐ (đồng/m2) 18.439.240 17.995.410 18.485.202 4 giới giao thông (m) Tỷ lệ (%) Tỷ lệ điều chỉnh (%) Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Thông số Tỷ lệ (%) Yếu tố Tỷ lệ điều chỉnh (%) khác Mức giá điều chỉnh (đồng/m2) Tổng tỷ lệ điều chỉnh (%) Số lần điều chỉnh Mức giá thị trường (đồng/m2 đất ở) 18.000.000 Tỷ lệ giá trị định giá/giá trị thị trường (%) 100% Mức giá cho mục đích chấp 18.000.000 Phụ lục Hình ảnh chi tiết bất động sản thẩm định giá Đường trước bất động sản Hiện trạng bất động sản Hiện trạng bất động sản Đường trước bất động sản Hiện trạng bất động sản Hiện trạng bất động sản [...]... quát về Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng - Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB) Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội được thành lập vào ngày 04 thàng 11 năm 1994, có trụ sở chính đặt tại Hà Nội, đến nay qua 20 năm hoạt động, Ngân hàng Quân Đội đã liên tục kinh doanh có hiệu quả và là một trong những ngân hàng có... động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng - Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS tại công ty MB AMC - Giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản 3.4 Phương pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp... trong công tác định giá BĐS thế chấp cho ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội [1] 2 Th.s Phan Nguyễn Linh Đa, “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công Ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng Một số kết quả đạt được của đề tài: Xác định được những tồn tại hạn chế trong công tác định giá tại công ty Tìm ra được những nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn đến những hạn. .. trong công tác định giá, để từ đó đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tại Công Ty TNHH thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng [6] 3 T.S Ngô Thị Phương Thảo, “Đinh giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” 14 Một số kết quả đạt được của đề tài: Đánh giá được kết quả định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam Định. .. định, chính sách định giá bất động sản tại công ty MB AMC 3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện tại địa bàn thành Phố Đà Nẵng - Phạm vi thời gian : Đề tài được tiến hành từ 01/2015-05/2015 - Phạm vi số liệu : Nghiên cứu số liệu từ năm 2013-2014 3.3 Nội dung nghiên cứu - Đánh giá công tác định giá bất động sản tại công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ và khai thác tài sản. .. ĐỊNH GIÁ BỘ PHẬN HỖ TRỢ Hình 4.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá tài sản (Nguồn: MB AMC) 4.3 Công tác định giá bất động sản tại công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng 4.3.1 Các quy định của công ty MB AMC về định giá bất động sản Các quy định của công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng được thể hiện rõ tại Chương II, Phụ lục số 01 về hướng dẫn nghiệp vụ thẩm định TSĐB là BĐS, được ban hành kèm theo Quyết định. .. tín hàng đầu tại Việt Nam Thời điểm năm 2009 vốn điều lệ của ngân hàng là 7,3 nghìn tỷ đồng, tổng tài sản của ngân hàng năm 2009 là hơn 69 nghìn tỷ đồng Hiện nay, Ngân hàng Quân đội đã có mạng lưới khắp cả nước với trên 100 điểm giao dịch Ngân hàng còn có cả chi nhánh tại Lào và Campuchia [16] - Công ty MB AMC chi nhánh Đà Nẵng (MB AMC) Từ chủ trương xây dựng một Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản. .. thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam Dự báo được nhu cầu định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam trong tương lai [11] 15 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Các loại bất động sản được định giá tại công ty MB AMC - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. .. chỉnh của BĐS thẩm định giá Động thái thị trường Động thái người mua tiềm năng Giá thị trường của BĐS thẩm định giá Hình 4.4 Sơ đồ xác định giá bất động sản (Nguồn: MB AMC) 4.3.4 Kết quả hoạt động định giá bất động sản của công ty MB AMC 4.3.4.1 Tình hình hoạt động định giá của công ty MB AMC năm 2013 và năm 2014 Trong năm 2013 và năm 2014, phòng định giá tài sản đã tiến hành định giá tài sản là BĐS trên... nền kinh tế, giúp quản lý và sử dụng BĐS hiệu quả, giảm tải rủi ro trong lĩnh vực BĐS 2.3 Một số ngiên cứu liên quan 1 Bùi Thị Hồng Anh, Công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” Một số kết quả đạt được của đề tài: Xác định được nguyên nhân, hạn chế trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Đưa ra được những định hướng,giải pháp ... quát Công ty trách nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội chi nhánh Đà Nẵng - Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB) Ngân hàng thương mại cổ phần Quân. .. Công Ty TNHH quản lí nợ khai thác tài sản, hoàn thành đề tài Đánh giá công tác định giá bất động sản Công Ty Trách Nhiệm hữu hạn quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân. .. tài sản (MB AMC) – Ngân hàng thương mại cổ phần Quân Đội (MB) chi nhánh Đà Nẵng Với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá bất động sản nói chung công tác định giá bất động sản Công ty trách