Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc MỤC LỤC Phần I : LỜI NÓI ĐẦU……………………………………………Trang Phần II : NỘI DUNG…………………………………………………… Chương I :Tổng quan hoạt động môi giới BĐS…………… 1.1 Khái niệm môi giới BĐS……………………………………………… 1.2 Vai trò môi giới BĐS thương vụ …………………………….6 1.3 Nguyên tắc hoạt động điều kiện cần thiết hoạt động môi giới BĐS…………………………………………………………………7 1.3.1 Nguyên tắc…………………………………………………………… …… 1.3.2 Điều kiện cần thiết hoạt động môi giới………………………… 1.4 Kỹ cần thiết nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp……………….9 1.4.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng…………………………………….……… 1.4.2 Kỹ thu thập thông tin …………………………………………… 13 1.4.3 Kỹ xử lý quản lý thông tin…………………………… ……… 16 1.4.4 Kỹ giao dịch với khách hàng…………………………………… 18 Chương II : Thực trạng kỹ hoạt động nhà môi giới giải pháp hoàn thiện………………………………………………….20 2.1 Thực trạng hoạt động nhà môi giới địa bàn Hà Nội…….20 2.1.1 Hình tượng nhà môi giới chuyên nghiệp……………………………… 20 2.1.2 Thực trạng chung của hoạt động môi giới……………………… …… 20 2.1.3 Thực trạng vấn đề pháp lý đào tạo nguồn nhân lực………….…22 2.1.4 Thực trạng kỹ giao dịch với khách hàng………………………23 Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc 2.1.5 Thực trạng kỹ thu thập thông tin……………………………… 24 2.1.6 Thực trạng kỹ soạn thảo hợp đồng …………………………….25 2.1.7 Thực trạng kỹ quản lý thông tin………………………… …….26 2.2 Các giải pháp, kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt động môi giới…….27 2.2.1 Giải pháp đào tạo nguồn nhân lực……………………………………28 2.2.2 Giải pháp pháp lý……………………………………………………… 29 Phần III : KẾT LUẬN………………………………………………… 30 Phần IV : DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO…………………… 32 Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Phần I : LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết: Môi giới bất động sản (BĐS) hoạt động lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS nhằm mục đích góp phần hỗ trợ cho phát triển thị trường BĐS hoạt động kinh doanh BĐS Mặc dù hoạt động môi giới công nhận thức Việt Nam thể vai trò quan trọng thị trường BĐS nói riêng kinh tế nói chung Hiện thị trường BĐS trình hoàn thiện phát triển nhiều thiếu sót để thúc đẩy thị trường phát triển hoạt động môi giới với vai trò yếu tố trung gian kết nối cung - cầu góp phần thúc đẩy thị trường phát triển toàn diện Thị trường BĐS có vai trò quan trọng kinh tế quốc dân đặc biệt xu hội nhập việc phát triển thị trường BĐS tất yếu Việc đào tạo nhà môi giới chuyên nghiệp với đầy đủ kỹ yêu cầu cần thiết cấp bách Vì lý em xin chọn đề tài “ Nghiên cứu số kỹ nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp” Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Mục tiêu nghiên cứu : - Tìm hiểu, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động môi giới địa bàn thành phố Hà Nội -Hệ thống kỹ cần thiết nhà môi giới chuyên nghiệp Đối tượng nghiên cứu : - Đối tượng : Nghiên cứu kỹ năng, hoạt động nhà môi giới BĐS Hà Nội - Phạm vi : Các trung tâm môi giới thuộc nội thành thành phố Hà nội Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp thông qua phương tiện: đài, báo, internet,… - Phương pháp tổng hợp, phân tích để tìm chất vấn đề nghiên cứu - Phương pháp chuyên gia Kết cấu đề tài : Đề tài nghiên cứu gồm phần : Chương I : Tổng quan hoạt động môi giới BĐS Chương II : Thực trạng kỹ hoạt động nhà môi giới giải pháp hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo bạn giúp em hoàn thành đề án Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc chân thành đến giáo viên hướng dẫn : T.S Nguyễn Minh Ngọc tận tình hướng dẫn giúp em trình thực hoàn thành đề án môn học Phần II : NỘI DUNG Chương I : Tổng quan hoạt động môi giới 1.1 Khái niệm môi giới bất động sản : ● Môi giới: Là hoạt động cá nhân hay tổ chức làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác để tạo quan hệ kinh doanh Có thể hiểu môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo cảm thông thấu hiểu vấn đề có liên quan bên với nhau, việc giải Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc công việc liên quan hai bên- người môi giới lúc đóng vai trò cầu nối Ta thấy hình thức môi giới xuất bên quan hệ mà quan hệ bên giải giải không hiệu Khi đòi hỏi người thứ ba có đầy đủ khả điều kiện để giải vấn đề ● Bất động sản (BĐS) theo điều 181, luật dân quy định: “ BĐS tài sản di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật qui định.” Nhưng BĐS lĩnh vực môi giới thân BĐS mà quyền liên quan đến BĐS Chỉ có quyền liên quan BĐS luân chuyển chúng đối tượng việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS quyền chuyển giao nhà môi giới BĐS phải phân biệt rõ loại quyền hạn khác Ta hiểu : Môi giới BĐS việc thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Kết hoạt động Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc việc thực yêu cầu khách hàng mua bán, trao đổi, thuê, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới 1.2 Vai trò môi giới bất động sản thương vụ: -Môi giới ba tác nhân tham gia thị trường : NGƯỜI MUA - MÔI GIỚI - NGƯỜI BÁN - Giữa người mua- người bán (cung - cầu) cần có môi giới vì: + BĐS gắn với quyền phức tạp + BĐS loại hàng hoá khó so sánh + Thị trường BĐS thị trường không hoàn hảo, nguồn thông tin thiếu xác + Người tham gia thị trường BĐS thường người kinh nghiệm, thực giao dịch dễ gặp khó khăn Do cần có nhà môi giới đứng trung gian để giúp họ thực hợp đồng thuận lợi hơn, hoạt động môi giới làm lành mạnh hoá, minh bạch thị trường giúp thị trường phát triển -Vai trò nhà môi giới không dẫn dắt ký kết hợp đồng thương vụ mà vấn đề thực cách để đảm bảo tốt quyền lợi khách hàng, tìm hướng giải tối ưu vấn đề: + Tài chính: loại thuế, phí, vốn vay,… + Giá cả: Đưa mức giá hợp lý + Thời gian giao dịch: nhanh chóng Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc + Mức độ an toàn: Qua nhiều nhà môi giới chuyên nghiệp khách hàng tìm đối tác đáng tin cậy 1.3 Nguyên tắc hoạt động điều kiện cần thiết hoạt động môi giới bất động sản: 1.3.1 Nguyên tắc: Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: ▪ Hoạt động cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Không hành vi, động thái phép sai lệch với luật lệ, quy định ban hành ▪ Hoạt động môi giới phải dựa công bằng, minh bạch thông tin ▪ Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích khách hàng làm định hướng, bảo đảm lợi ích khách hàng, hài hoà lợi ích khách hàng lợi ích nhà môi giới ▪ Hoạt động môi giới phải hoạt động dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao ▪ Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt toàn trình tác nghiệp 1.3.1 Điều kiện cần thiết hoạt động Môi giới bất động sản: ● Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới: Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Để đăng ký dịch vụ môi giới BĐS, cá nhân, tổ chức cần hội đủ điều kiện sau: ▪ Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật ▪ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định pháp luật ▪ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có người có chứng môi giới BĐS ▪ Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới BĐS ● Yêu cầu chuyên môn: Những thương vụ thực thị trường BĐS thường thu hút nhiều khoản tiền lớn nhà môi giới nói riêng nhà tư vấn, định giá hay hoạt động kinh doanh BĐS phải người thẳng thắn, trực, có chuyên môn cao Trong xu nay, nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng tự học hỏi liên tục hoàn thiện lực để đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng nhiều yêu cầu phát sinh thị trường Hà Thị Kim Oanh Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Các tiêu chuẩn nghề nhiệp đóng vai trò quan trọng Chúng thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà môi giới Nó cho phép loại bỏ điều cấm kỵ, gây sức ép lên nhà môi giới để nỗ lực đạt kết tốt cho khách hàng Các tiêu chẩn nghề nghiệp lời giới thiệu thân nhà môi giới với khách hàng Nó tạo điều kiện liên kết văn phòng môi giới, xoa dịu bất đồng hay loại bỏ nguyên nhân gây chúng Các tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn khách hàng Vì ngầm thông báo cho khách hàng họ trông đợi từ nhà môi giới Các tiêu chuẩn giúp khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ, làm cho chất lượng dịch vụ đồng mà không phụ thuộc vào địa điểm, khu vực cung cấp dịch vụ Dịch vụ BĐS thực tế hình thành nghề nghiệp đòi hỏi người thực phải trang bị kiến thức khác nhau: luật, Marketing, kỹ đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng, kiến trúc,… Để thực tốt nghề nghiệp buộc phải có tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp, đặc biệt kiến thức xã hội Ngoài nhà môi giới cần ý đến yếu tố xã hội thân, lịch thiệp, nhã nhặn tuân thủ nguyên tắc đạo đức chung Hà Thị Kim Oanh 10 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Mặc dù xu chung ta phủ nhận hoạt động trung tâm, văn phòng môi giới với nhà môi giới chuyên nghiệp, họ cố gắng làm thị trường minh bạch hơn, cung cấp cho khách hàng dịch vụ chất lượng tốt nhất, đáng tin cậy Nhưng họ gặp phải khó khăn từ nhiều phía: ▪ Từ khách hàng: Cách nhìn nhận khách hàng nghề môi giới nhà môi giới nhiều thành kiến, Trong cách nhìn họ nhà môi giới “cò đất” không đáng tin cậy Do họ e ngại tiếp xúc với nhà môi giới không muốn hợp tác ▪ Từ phía chủ sở hữu BĐS: Tuy họ hợp tác với phía môi giới họ lại không hiểu rõ điều kiện hợp đồng môi giới BĐS họ cung cấp thông tin BĐS không cụ thể, xác, họ cố tình không hợp tác, không cung cấp thông tin cần thiết họ cố tình che giấu thông tin bất lợi cho họ Điều gây khó khăn không nhỏ cho trình thực thương vụ, làm thời gian tiền bạc công sức uy tín nhà môi giới Điều không ảnh hưởng riêng tiến độ mà ảnh hưởng đến phía khách hàng có nhu cầu thuê, mua BĐS Nhà môi giới đứng khó để dung hoà mối quan hệ 2.1.3 Thực trạng vấn đề pháp lý đào tạo nguồn nhân lực : Hiện nhà nước ban hành nhiều quy định pháp luật có liên quan đến hoạt động môi giới nghị định 153/2007/ND-CP Hà Thị Kim Oanh 27 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc ban hành ngày 15/10/2007 quy định đào tạo cấp chứng môi giới, định giá, quản lý sàn giao dịch BĐS góp phần khắc phục phần tình trạng Theo quy định luật tương lai gần (1/1/2009) tất nhà môi giới phải có chứng hành nghề môi giới phép hành nghề môi giới Yêu cầu đặt đòi hỏi thân nhà môi giới phải tự trang bị cho giấy tờ pháp lý cần thiết Theo xu chung hàng loạt lớp trung tâm đào tạo bồi dưỡng ngắn hạn môi giới, định giá, quản lý sàn giao dịch BĐS,… mở ra, thu hút hàng ngàn học viên theo học Tuy nhiên trung tâm hầu hết chưa đảm bảo chất lượng , họ mở mang tính cạnh tranh thị trường thu doanh lợi Bên cạnh việc chưa có giáo trình chung, quy chuẩn giảng dạy trung tâm nơi đào tạo theo kiểu riêng nên chất lượng khó kiểm soát, đánh giá Sau điều tra thực tế số trung tâm, văn phòng môi giới địa bàn Hà Nội nhận thấy kỹ hoạt động nhà môi giới nhiều lệch lạc so với khung lý thuyết nghiên cứu Trên thực tế kỹ người hành nghề môi giới Việt Nam đa phần không đầy đủ, họ làm việc dựa theo kinh nghiệm dựa mối quan hệ quen biết Họ không đào tạo kỹ cách bản, cách xử lý công việc vẫn Hà Thị Kim Oanh 28 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc mang tính chủ quan không tuân theo quy chuẩn đạo đức nghề nghiệp Ví dụ điều tra văn phòng môi giới VietLand (Nguyên Hồng- Đống Đa- Hà Nội) Đây trung tâm môi giới BĐS chuyên môi giới nhà, văn phòng cho thuê đối tượng người nước Việt Nam Trung tâm có nhân viên môi giới (không kể cộng tác viên) hầu hết số họ chứng môi giới (chỉ người có, người theo học lớp ngắn hạn đào tạo hoạt động môi giới) số lại chưa thực quan tâm ý đến vấn đề cần phải có chứng hành nghề đến tháng năm 2009 người hành nghề môi giới phải có chứng môi giới phép hành nghề Hay ví dụ văn phòng môi giới Citi House (khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính- Thanh Xuân- Hà Nội) văn phòng có người môi giới chứng hành nghề Đây số ví dụ điển hình mà thực tế không trường hợp tương tự Vậy qúa trình kỹ hoạt động họ nào? Có đảm bảo chất lượng hay không? 2.1.4Thực trạng kỹ giao dịch với khách hàng : Thực tế cho thấy trình thực môi giới BĐS so với quy trình chuẩn nhiều điểm khập khiễng Theo yêu cầu sau kết thúc thương vụ nhà môi giới vẫn phải quan tâm đến khách hàng với nhiều cách thức khác nghệ thuật giữ Hà Thị Kim Oanh 29 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc khách hàng tạo lập lòng tin uy tín với họ lâu dài Việc mang lại cho nhà môi giới nhiều thuận lợi sau Thông qua họ ta có thêm nhiều mối quan hệ làm ăn khác, có khách hàng tương lai hầu hết nhà môi giới quên diều Hầu sau kết thúc hợp đồng nhận phần hoa hồng nhà môi giới kết thúc quan hệ với họ Thậm chí có văn phòng, có nhà môi giới không lưu hồ sơ họ lại Họ bỏ lỡ nhiều hội làm ăn tương lai Thực trạng xảy trung tâm môi giới hoạt động chủ yếu dựa mối quan hệ thân quen để tìm khách hàng hoạt động hỗ trợ việc tìm kiếm khách hàng chưa thực coi trọng mức Bên cạnh việc thu phí khoản hoa hồng, theo điều tra thực tế mức phí mức hoa hồng mà trung tâm văn phòng môi giới đưa cao Đây nguyên nhân làm giảm tính cạnh tranh với “cò đất” Những văn phòng môi giới nhà môi giới thường đưa mức giá cao “cò đất” lại đưa mức giá hấp dẫn Hầu hết văn phòng môi giới ý đến việc tạo lập mối quan hệ với cấp quyền, sở ban nghành , văn phòng luật sư, văn phòng công chứng, văn phòng môi giới khác Đây điều tất yếu thực tế hoạt động trình giải công việc dựa nguyên tắc “Nhất thân, nhì Hà Thị Kim Oanh 30 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc quen” Hiện trung tâm môi giới đạt nhiều thành công trung tâm tạo mối quan hệ rộng rãi Những nhà môi giới thành công người có nhiều môi quan hệ tốt xã hội Chính điều gây khó khăn lớn với nhà môi giới thiếu kinh nghiệm, thiếu mối quan hệ rộng rãi có chuyên môn nghề nghiệp cao Để dung hoà điều đòi hỏi nhà môi giới phải nỗ lực nhiều làm môi giới 2.1.5 Thực trạng kỹ thu thập thông tin : Việc điều tra thu thập số liệu liên quan đến BĐS khách hàng kỹ quan trọng nhà môi giới Khi nhận thông tin BĐS đăng báo, đài, internet…nhà môi giới phải ý xem xét lại thông tin cụ thể BĐS xem xác chưa như: diện tích nhà, số tầng, tuổi công trình, kiến trúc, địa liên hệ với chủ sở hữu Nếu cần thiết đến tận nơi xem xét, kiểm chứng xem thông tin thu xác chưa Nhưng thực tế không nhân viên môi giới BĐS không làm theo yêu cầu Đôi họ thu lượm thông tin có kiểm tra làm qua loa nên không tránh khỏi tình trạng cần liên hệ với chủ sở hữu không liên hệ được, khách hàng hỏi cụ thể BĐS trả lời Điều xuất phát từ suy nghĩ, định hướng làm việc nhà môi giới Để trở thành nhà môi giới chuyên Hà Thị Kim Oanh 31 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc nghiệp, nhà môi giới cần phải tự ý thức cho trách nhiệm làm việc, ý thức đạo đức nghề nghiệp 2.1.6 Thực trạng kỹ soạn thảo hợp đồng : Hiện trình thực thương vụ nhà môi giới không ý đến việc lập loại hợp đồng Một số nhà môi giới quan tâm đến hợp đồng thức mà không quan tâm đến việc khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới hợp đồng khởi điểm Một số trường hợp ký hợp đồng miệng mà giấy tờ kèm theo dẫn đến tình trạng có trường hợp sau thực thương vụ khách hàng không chịu toán lệ phí dịch vụ hoa hồng cho nhà môi giới Hoặc có đầy đủ loại hợp đồng nội dung hợp đồng chưa đầy đủ thông tin, điều khoản hợp đồng chưa chặt chẽ dẫn đến khó giải mâu thuẫn xảy trình thực thương vụ mâu thuẫn xảy cao phải giải quan pháp luật Nhưng tình trạng khắc phục thời gian tới hoạt động môi giới ngày chuyên nghiệp hoá để phù hợp với xu yêu cầu xã hội Trong trình thực giao dịch nhà môi giới thường lập hai hợp đồng thuê BĐS có giá trị khác cho thương vụ Mục đích việc làm giảm tiền thuế thu nhập mà chủ sở hữu phải nộp Với trường hợp khách hàng cần lấy hoá Hà Thị Kim Oanh 32 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc đơn tài (hoá đơn VAT), thường người nước làm việc Việt Nam, người Việt Nam nơi khác đến Hà Nội làm việc chi phí thuê nhà để họ công ty họ làm việc chi trả Vì họ dùng hợp đồng thuê nhà làm minh chứng cho công ty, công ty dựa vào để xin cấp hoá đơn thuế GTGT để khấu trừ vào tiền thuế nhà môi giới làm hợp đồng với giá trị tiền thuê số tiền thực tế phải trả Nhưng trường hợp khách hàng không cần lấy hoá đơn tài chính, thường khách thuê nhà hình thức cá nhân họ tự chi trả chi phí thuê nhà nhà môi giới lập hợp đồng thuê với giá trị khác nhau, hợp đồng với giá trị thực tế phải trả dùng để thực giao dịch hai bên, hợp đồng với giá trị nhỏ nhằm giảm tiền thuế mà chủ sở hữu phải nộp Việc làm không gây hại cho bên khách hàng họ sẵn sàng thực theo xếp 2.1.7 Thực trạng quản lý thông tin : Hiện có nhiều công ty môi giới đưa dịch vụ lên mạng internet công ty đầu việc chuẩn hoá dịch vụ Công nghệ thông tin bước phổ thông hoá cho ngày nhiều tầng lớp người dân sở để công ty môi giới thực chiến lược kinh doanh nhờ công nghệ thông tin Tuy nhiên để làm điều đòi hỏi công ty môi giới nhà môi giới phải Hà Thị Kim Oanh 33 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc trang bị đầy đủ trang thiết bị kiến thức công nghệ thông tin, đòi hỏi nguồn thông tin đưa phải xác, trung thực, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng việc tìm kiếm sử dụng thông tin Việc bảo mật thông tin công ty môi giới vấn đề quan trọng Nhưng hầu hết trung tâm, văn phòng môi giới vừa nhỏ chưa trang bị loại máy móc cần thiết máy photo, máy huỷ tài liệu làm cho việc bảo mật thông tin chưa thực chặt chẽ Công việc chuyên nghiệp hoá họat động môi giới công việc dễ dàng, làm sớm chiều Môi trường dịch vụ BĐS Việt Nam nhiều bất cập cần tháo gỡ chỉnh sửa Từ thực tế hoạt động “cò” đất làm đau đầu nhà quản lý Ở mặt tích cực “cò” môi giới góp phần làm sôi động thị trường BĐS, “cò” lũng đoạn thị trường này, đẩy giá đất thực tế chuyển nhượng lên cao gấp nhiều lần so với giá sàn nhà nước Chưa kể nhiều khách hàng mua đất giới thiệu “cò” phải chịu “tiền tật mang” …Nhưng không phủ nhận vai trò họ việc tạo thị trường BĐS sôi động rộng khắp Để hoạt động tầng lớp trung gian thị BĐS hiệu hơn, đến lúc cần phải đào tạo chuyên gia thực lĩnh vực môi giới Hà Thị Kim Oanh 34 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc 2.2 Các giải pháp, kiến nghị nâng cao chất lượng hoạt động môi giới: Để dịch vụ môi giới BĐS tồn phát triển niềm tin khách hàng điều kiện sống Đã đến lúc cần thay đổi cách nhìn người dân, thay đổi khái niệm “cò đất” khái niệm “nhà môi giới” thông qua việc chuyên nghiệp hoá nghề môi giới Môi trường dịch vụ BĐS Việt Nam tồn nhiều bất cập cần tháo gỡ chỉnh sửa Trước tiên cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới đặt quản lý, kiểm soát chặt chẽ nhà nước với quy định, luật lệ rõ ràng, cấp thẻ hành nghề môi giới phải đăng ký kinh doanh 2.1 Giải pháp đào tạo nguồn nhân lực : Một vấn đề mấu chốt để định hình phát triển lớp nhà môi giới chuyên nghiệp tương lai vấn đề đào tạo Nhà nước cần dành nhiều quan tâm cho nghành dịch vụ liên quan đến thị trường BĐS Với tình hình đào tạo thị trường dịch vụ môi giới BĐS Việt Nam tồn lỗ hổng lớn, chiến lược xây dựng từ tụt hậu xa so với nước, chí khu vực chưa nói đến giới Việc đào tạo Hà Thị Kim Oanh 35 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc cách có hệ thống đội ngũ nhà môi giới bước mang tính chiến lược đòi hỏi có kết hợp từ nhà nước đến thân nhà môi giới Vấn đề đặt để việc đào tạo nguồn nhân lực đạt kết cao việc tổ chức trung tâm đào tạo phải quy định rõ ràng, chi tiết cụ thể Việc kiểm soát chất lượng giảng dạy, tổ chức thi cấp chứng trung tâm cần phải tiến hành thường xuyên Bên cạnh việc cung cấp giáo trình, nội dung giảng chung cho trung tâm đào tạo để việc kiểm soát chất lượng đào tạo dễ dàng có hệ thống Các nhà môi giới nên thường xuyên tham gia hội thảo BĐS, thị trường BĐS Điều giúp cho nhà môi giới xây dựng hoàn chỉnh sở liệu Các hội thảo thường đề cập vấn đề chuyên sâu, qua nhà môi giới có hội tự đào tạo, học hỏi thêm nhiều kiến thức, thông tin Ngoài hội gặp gỡ nhà chuyên môn Để nâng cao chất lượng nhà môi giới đào tạo chuyên viên có công tác tuyên truyền, giúp đỡ người môi giới thực tốt tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, nhiều người môi giới Việt Nam tiêu chuẩn mẻ Chuyên viên giúp họ thấy lợi ích họ tuân theo tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp đạt được, từ nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng nhà môi giới, đồng Hà Thị Kim Oanh 36 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc thời giúp công việc nhà môi giới tốt Đây yếu tố quan trọng để xoá hình ảnh nhà môi giới la “cò” mắt người dân 2.2.2 Giải pháp pháp lý : Mặt khác, để nâng cao vai trò quản lý nhà nước cân bổ sung sách có liên quan đến thị trường BĐS kinh doanh BĐS đặc biệt lĩnh vực môi giới BĐS để tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp, cá nhân hoạt động lĩch vực này, giúp đẩy nhanh trình chuyên nghiệp hoá môi giới góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Ngoài ra, để tránh tình trạng lập hai hợp đồng thuê gây thất thu cho ngân sách nhà nước, nhà nước cần đặt khung giá thuê cho loại BĐS cụ thể tuỳ theo mức độ tiện nghi chất lượng chúng Để vào khung giá xem xét trường hợp giá thuê bất hợp lý so với thực tế Trong thời gian tới việc mở quản lý sàn giao dịch BĐS góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS nói chung hoạt động môi giới nói riêng Đây sở thuận lợi cho trình chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới Việt Nam Hà Thị Kim Oanh 37 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Phần III : KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh BĐS nói chung hoạt động môi giới BĐS nói riêng hoạt động Việt Nam nhiên lĩnh vực có mức độ phát triển nhanh chóng thu lượng vốn đầu tư nguồn nhân lực lớn Phát triển hoạt động môi giới cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS qua thúc đẩy trình phát triển kinh tế quốc dân Việc đào tạo cho nhà môi giới kỹ cần thiết cách bản, chuyên sâu giải pháp nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng dịch vụ mang tính nghệ thuật phức tạp Hiện hệ thống quy định pháp luật hoạt động môi giới BĐS hình thành nên nhiều thiếu sót cần có nhiều biện pháp đồng để xây dựng hành lang pháp lý cho hoạt động môi giới BĐS có Trong điều kiện kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ nước ta xu đối thoại hội nhập toàn Hà Thị Kim Oanh 38 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc giới thân nhà môi giới doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cần không ngừng nâng cao chất lượng quản lý hiệu hoạt động để không bỏ lỡ hội mở Bản thân em thực đề án môn học tiếp cận cách hệ thống khái quát vấn đề này, kinh nghiệm quý báu cho tương lai sau Mặc dù em cố gắng để hoàn thành đề án với tất khả nhiên thời gian kiến thức thực tế có hạn nên đề án đề cập đến vấn đề mang nhiều tính lý thuyết nhiều điểm hạn chế mong thầy cô giáo bạn đóng góp ý kiến để đề án hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn Hà Nội, ngày 20 tháng 10 năm 2008 Sinh viên thực : Hà Thị Kim Oanh Hà Thị Kim Oanh 39 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Phần IV : DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Hoàng Văn Cường (chủ biên) – Giáo trình thị trường BĐS TS Nguyễn Minh Ngọc – Bài giảng môn môi giới Luật dân Luật kinh doanh BĐS Nghị định 153/2007/NĐ-CP Hà Thị Kim Oanh 40 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Thông tư 13/2008-TT-BXD Tạp chí BĐS số 36 ngày 05/01/2007 Tạp chí BĐS số 54 ngày 05/07/2008 Tạp chí BĐS số 56 ngày 05/09/2008 10 Thông tin mạng internet 11 Một số luận văn khoá trước tài liệu khác Hà Thị Kim Oanh 41 Kinh Doanh BĐS - 47 [...]... hành nghề cho người môi giới cần phải quy định rõ những đòi hỏi và nguyên tắc sao cho chương trình đào tạo cung cấp đầy đủ những kiến thức cần thiết cho người muốn hành nghề 1.4 Kỹ năng cần thiết của nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp: 1.4.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng: ▪ Hợp đồng dịch vụ môi giới: Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi trách nhiệm của nhà môi giới – bên cung cấp dịch... trình tiến hành hoạt động môi giới 2.1.2Thực trạng chung của hoạt động môi giới bất động sản Trên thực tế ở Việt Nam hiện nay hầu như các thành phố lớn đâu cũng thấy những tấm biển đề là “Trung tâm môi giới BĐS” nhưng tính chuyên nghiệp của các trung tâm này thì chưa được tổ chức nào kiểm định và công nhận là đủ tiêu chuẩn hay không Nếu lấy tiêu chuẩn của một nhà môi giới chuyên nghiệp như đã phân... chuẩn chuyên môn nhưng họ chưa chuyên sâu về một lĩnh vực nào do đó trong quá trình hoạt động còn thiếu tính chuyên môn hoá, khả năng chuyên sâu về một vấn đề không cao nên nhiều khi chất lượng các dịch vụ vẫn còn nhiều hạn chế đặc biệt ở các lĩnh vực đòi hỏi quá trình nghiên cứu sâu như môi giới cho người nước ngoài Nhìn chung số lượng nhà môi giới chuyên nghiệp ở Việt Nam hiện nay còn rất ít Môi giới. .. dạy tại các trung tâm này do đó mỗi nơi đào tạo theo một kiểu riêng nên chất lượng khó kiểm soát, đánh giá Sau khi điều tra thực tế tại một số trung tâm, văn phòng môi giới trên địa bàn Hà Nội có thể nhận thấy kỹ năng hoạt động của các nhà môi giới còn rất nhiều lệch lạc so với khung lý thuyết đã nghiên cứu Trên thực tế kỹ năng của người hành nghề môi giới ở Việt Nam hiện nay đa phần là không đầy đủ,... hoạt động của các trung tâm, văn phòng môi giới cùng với những nhà môi giới chuyên nghiệp, họ luôn cố gắng làm thị trường minh bạch hơn, cung cấp cho khách hàng những dịch vụ chất lượng tốt nhất, đáng tin cậy nhất Nhưng họ gặp phải khó khăn từ nhiều phía: ▪ Từ khách hàng: Cách nhìn nhận của khách hàng hiện nay đối với nghề môi giới và nhà môi giới còn nhiều thành kiến, Trong cách nhìn của họ các nhà môi. .. đồng môi giới Tuy nhiên hợp đồng môi giới cần có đầy đủ các nội dung quy định tại điều V chương 74 của luật kinh doanh BĐS Các nội dung chính cần có: + Tên, địa chỉ của các bên tham gia (xác định rõ ai là người đứng ra xác nhận sử dụng dịch vụ trong hợp đồng môi giới) + Đối tượng, nội dung môi giới + Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới + Thời hạn thực hiện môi giới + Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới. .. phải ai cũng có thể làm môi giới 2.1.5 Thực trạng về kỹ năng thu thập thông tin : Việc điều tra thu thập số liệu liên quan đến BĐS và khách hàng là một trong những kỹ năng quan trọng của nhà môi giới Khi nhận được một thông tin về BĐS được đăng trên báo, đài, internet nhà môi giới phải chú ý xem xét lại những thông tin cụ thể về BĐS xem đã chính xác chưa như: diện tích ngôi nhà, số tầng, tuổi công trình,...Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Hoạt động môi giới là hoạt động chuyên biệt, để làm tốt công việc này đòi hỏi nhà môi giới phải có kiến thức sâu rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội Nhà môi giới không cần bắt buộc tốt nghiệp đại học nhưng bắt buộc phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hoạt động môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất Đặc biệt trong... khởi điểm Ngoài ra nhà môi giới chuyên nghiệp cần phải biết gợi mở nhu cầu dịch vụ cho khách hàng Một nhà môi giới ít kinh nghiệm sẽ căn cứ theo yêu cầu của khách hàng mà tìm kiếm trong các mối khách hàng, trên báo đài, internet…để tìm ra đối tượng phù hợp cho khách hàng Nhà môi giới chuyên nghiệp sẽ biết cách tìm hiểu về khách hàng và có thể lựa chọn giới thiệu cho khách hàng một BĐS phù hợp, đáp... phòng môi giới, ngoài nhà môi giới thì không ai được coppy thông tin, tài liệu từ văn phòng Chỉ có máy chủ của nhà môi giới mới có cổng USB, ổ ghi đĩa mềm, CD Các máy tính của nhân viên được nối mạng nội Hà Thị Kim Oanh 21 Kinh Doanh BĐS - 47 Đề án môn học GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc bộ với nhau và chỉ có chức năng ghi nhập số liệu Có một máy chủ dùng để truy cập internet riêng Máy chủ của nhà môi giới ... nghề 1.4 Kỹ cần thiết nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp: 1.4.1 Kỹ soạn thảo hợp đồng: ▪ Hợp đồng dịch vụ môi giới: Hợp đồng dịch vụ môi giới quy định phạm vi trách nhiệm nhà môi giới –... thể chủ động bị động Chương II : Thực trạng kỹ hoạt động nhà môi giới giải pháp hoàn thiện 2.1 Thực trạng kỹ hoạt động nhà Môi giới địa bàn Hà Nội: 2.1.1 Hình tượng nhà môi giới chuyên nghiệp: ... trường BĐS tất yếu Việc đào tạo nhà môi giới chuyên nghiệp với đầy đủ kỹ yêu cầu cần thiết cấp bách Vì lý em xin chọn đề tài “ Nghiên cứu số kỹ nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp Hà Thị Kim Oanh Kinh