Bài tập lớn bất động sản Đề tài: Một số vấn đề nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội Sinh viên : Phạm Thị Hải Vân Chế Thu Thủy Vũ Thanh Bình Trần Nhật Tuấn Nguyễn Kim Quỳnh CQ534257 (NT) CQ523533 CQ520326 CQ524098 CQ523025 I Giới thiệu Hiện vấn đề bất động sản nói chung nhà cho người thu nhập thấp nói riêng vấn đề quan tâm Do có nhu cầu nhà có đủ điều kiện kinh tế để mua cho gia đình nhà theo ý muốn Nhà nước nhận thấy vấn đề này, nên cho đấu thầu xây dựng khu nhà dành cho người có thu nhập thấp Nhưng việc có hai mặt nó, việc xây dựng vấn đề bất cập, cưa giải hết nhu cầu cung mong đợi người dân II - - - - - Một số vấn đề lý thuyết sở Các đối tượng thuê, mua nhà thu nhập thấp: Người có thu nhập thấp sinh sống khu vực đô thị, chưa có nhà có nhà diện tích hình quân 5m2/người mà chưa Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất hình thức Các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang) Người mua, thuê mua nhà thu nhập thấp vay vốn từ ngân hàng thương mại có hỗ trợ Nhà nước lãi suất, để toán tiền mua nhà (trả lần trả góp) tiền thuê mua nhà Tiêu chuẩn thiết kế giá bán, thuê, thuê mua nhà giá thấp: Tiêu chuẩn thiết kế: Nhà thu nhập thấp loại nhà hộ chung cư, có diện tích hộ tối đa không 70m2, tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hành Các dự án nhà giá thấp điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng quan có thẩm quyền phê duyệt Giá bán nhà thu nhập thấp chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư (kể lãi vay ngân hàng có), không tính ưu đãi Nhà nước vào giá bán cộng thêm tối đa 10% lãi định mức chi phí đầu tư Giá cho thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp chủ đầu tư dự án tự xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng thời hạn tối thiểu 20 năm, kể lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành tối đa 10% lãi định mức; không tính ưu đãi Nhà nước vào giá cho thuê, thuê mua nhà - Quỹ đất dành để xây dựng nhà thu nhập thấp : Quỹ đất dành để xây dựng nhà thu nhập thấpđược bố trí quy hoạch dự án phát triển đô thị địa phương Chủ đầu tư dự án nhà thương mại có quy mô từ 10 trở lên dự án khu đô thị địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất dự án để xây dựng nhà thu nhập thấp (tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà thu nhập thấp dự án nhà thương mại khu đô thị phải xác định quy hoạch chi tiết xây dựng cấp có thẩm quyền phê duyệt) Các chế ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp : a Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phạm vi dự án; b Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng mức cao (thuế suất 0%); c Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm, kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian hoạt động Giao Bộ Tài hướng dẫn cụ thể việc thực quy định này; d Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ nguồn: - Vay vốn tín dụng ưu đãi bù lãi suất theo quy định; - Vay từ Quỹ phát triển nhà địa phương nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có); - Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ phần toàn lãi vay (tùy theo khả ngân sách địa phương) e Được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà tiến khoa học kỹ thuật thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình; áp dụng hình thức tự thực có đủ lực theo quy định pháp luật định thầu hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp 5 - - III Nguyên tắc quản lý quỹ nhà thu nhập thấp: Chủ đầu tư dự án phải bán, cho thuê, cho thuê mua theo đối tượng Nhà nước quy định Người mua thuê mua nhà thu nhập thấp phép bán cho thuê sau trả hết tiền cho chủ đầu tư (sau cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), phải đảm bảo thời gian tối thiểu 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mua với chủ đầu tư dự án Trong thời gian chưa đủ 10 năm, kể từ ký hợp đồng, bên mua thuê mua có nhu cầu cần chuyển nhượng nhà thu nhập thấp, chuyển nhượng cho Nhà nước cho chủ đầu tư dự án nhà cho đối tượng mua, thuê mua nhà thu nhập thấp theo quy định địa phương; giá chuyển nhượng nhà không cao mức giá nhà thu nhập thấp loại thời điểm chuyển nhượng Thực trạng Cho đến nay, thành phố Hà Nội chấp thuận cho phép khới công, xây dựng 14 dự án nhà cho người thu nhập thấp với tổng diện tích đất 12,9ha; tổng diện tích sàn xây dựng 1,24 triệu mét vuông( 15.400 hộ) Hiện nay, dự án đưa vào sử dụng; dự án hoàn thành bàn giao;1 dự án kí hợp đồng mua bán nhà với hộ dân Do số lượng dự án nhiều, nên chúng em tìm hiểu dự án gần Dự án Thanh Lâm-Đại Thịnh - Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh nằm địa bàn hai xã Đại Thịnh (khoảng 32 ha) xã Thanh Lâm (khoảng 23 ha), huyện Mê Linh có quy mô 55 ha, vốn đầu tư 810 tỷ đồng, nằm tổng thể đô thị Mê Linh, cạnh đường Vành đai giáp khu Trung tâm hành huyện Mê Linh Dự án nhà thu nhập thấp Khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh dự án xây dựng nhà xã hội quan trọng Chương trình phát triển nhà Tổng công ty nhằm phục vụ cán công chức, công nhân, người lao động khu công nghiệp đối tượng thu nhập thấp địa bàn Dự án bao gồm 10 khối nhà cao tầng với tổng diện tích sàn 130.000m2, tương đương với 1.456 hộ, bố trí quỹ đất 20% thuộc dự án khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh - Thực tế: Như hình ảnh đây, ta dễ dàng nhận thấy, dự án giải phóng xong mặt chưa xây dựng công trình Dự kiến khởi công từ quý I/ 2012, đến quý II/2013 hoàn thành xong Nhưng đến dự án dậm chân chỗ, chưa bắt đầu khởi công dù hết quý I/2013 Dự án B4-CT1,B5-CT2 Bắc Cổ Nhuế Chèm( Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội) Dự án Nhà cho người thu nhập thấp Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Thủ Đô làm chủ đầu tư với tổng diện tích đất gần 18 nghìn mét vuông xây dựng ô đất B4 – CT1 B5 – CT2 Khu đô thị bắc Cổ Nhuế - Chèm, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội, ô tòa nhà tầng, với tổng số hộ toàn dự án 310 Dự án với kiến trúc thiết kế đại, đơn giản không cầu kỳ, phù hợp với quy hoạch chung Các hạng mục phụ trợ sân đường nội bộ, bãi đỗ xe, vườn hoa, xanh… bố trí hài hòa với kiến trúc tổng thể, đáp ứng tối đa nhu cầu sử dụng người dân sinh sống tòa nhà Dự án vào hoạt động góp phần tạo nên khu đô thị đẹp chuẩn mực, góp phần giải vấn đề nhà cho người thuộc diện có thu nhập thấp khu vực huyện Từ Liêm nói riêng quận huyện khác Hà Nội nói chung Đồng thời, dự án góp phần ổn định trật tự xã hội, đảm bảo điều kiện, chất lượng sống cho phận lớn cư dân thành phố • Địa điểm: B4 – CT1 B5 – CT2 Khu đô thị bắc Cổ Nhuế - Chèm, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội • Tổng diện tích đất: 17.909 m2 • Tổng diện tích sàn xây dựng: 41.906m2 • Mật độ xây dựng: 39% • Tầng cao công trình: tầng • Tổng số hộ: 310 Dự án B4-CT1, B5-CT2 Bắc Cổ Nhuế Chèm (Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội) Công ty cổ phần Đầu tư thương mại Thủ đô làm chủ đầu tư thực ô đất có diện tích khoảng 17.909m2 với tổng mức đầu tư dự kiến 178 tỉ đồng Theo quy hoạch, ô tòa nhà tầng, với tổng số hộ toàn dự án 310 Dự án với kiến trúc thiết kế đại, đơn giản không cầu kỳ, phù hợp với quy hoạch chung Các hạng mục phụ trợ sân đường nội bộ, bãi đỗ xe, vườn hoa, xanh… bố trí hài hòa với kiến trúc tổng thể, đáp ứng tối đa nhu cầu sử dụng người dân sinh sống tòa nhà 3 Dự án nhà thu nhập thấp CT3-CT4 Kim Chung - Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp ô đất CT3, CT4 thuộc Khu đô thị Kim Chung, xã Kim Chung, huyện Đông Anh - Địa điểm dự án: Khu đô thị Kim Chung, xã Kim Chung, huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội - Chủ đầu tư: Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) - Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng khu nhà cho người có thu nhập thấp nguồn vốn từ ngân sách nhà nước - Quy mô dự án: + Đầu tư xây dựng tòa nhà cao tầng với tổng số dự kiến 1.528 hộ, tổng diện tích sàn khoảng 140.481 m2 + Xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật 02 ô đất CT3, CT4 khớp nối đồng với hạ tầng kỹ thuật khu đô thị -Diện tích sử dụng đất: + Ô đất CT3: khoảng 25.205 m2 + Ô đất CT4: khoảng 11.759 m2 -Mật độ xây dựng: + Ô đất CT3: 28,53% + Ô đất CT4: 20,41% -Phương án tiêu thụ sản phẩm: Chủ đầu tư bán cho người thu nhập thấp theop quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người có thu nhập thấp khu vực đô thị - Khu vực để xe công cộng để xe cho hộ gia đình, cá nhân: bố trí tầng hầm tòa nhà khu vực để xe theo dự án đầu tư phê duyệt - Các công trình hạ tầng kỹ thuật: Chủ đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông; hệ thống cấp điện; hệ thống chiếu sáng nhà; hệ thống cấp nước nhà (thoát nước mưa, nước sinh hoạt); sân; vườn; khu vực trồng xanh theo quy hoạch tổng mặt dự án đầu tư phê duyệt - Tổng mức đầu tư: khoảng 1.464 tỷ đồng - Nguồn vốn đầu tư: Vốn HANDICO, vốn vay vốn huy động hợp pháp khác Dự án khu chức đô thị Tây Mỗ (Từ Liêm, Hà Nội) Vị trí : Xã Đại Mỗ Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, Hà Nội Ngày khởi công : 31/12/2009 Ngày hoàn thành : 31/12/2012 Diện tích khuôn viên : 8,6 Diện tích xây dựng : 69.400 m2 Tổng số hộ/nền/Villa : 234 biệt thự, 500 hộ Tổng mức phí đầu tư : 870 tỷ đồng Chủ đầu tư : Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera (Viglacera Land) Khu nhà cho người có thu nhập thấp Khu đô thị Tây Mỗ bao gồm tòa nhà cao 22 tầng, xây dựng lô đất 7.381m2 Dự án cung cấp 500 hộ tiêu chuẩn, diện tích từ 30m2 với giá từ 350 triệu đồng/căn Khi đưa vào sử dụng, cư dân hưởng đầy đủ tiện ích như: trung tâm thương mại, siêu thị, bể bơi … khu đô thị 5 Dự án khu nhà thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) Theo công văn, thành phố đạo Sở, Ban ngành Công ty cổ phần BIC Việt Nam nhanh chóng thực thủ tục chuẩn bị đầu tư để khởi công trước ngày 31/1/2013 Đây chủ trương phát triển quỹ nhà xã hội, phù hợp với điều kiện kinh tế đại đa số người dân lao động, cán công nhân viên chức Dự án có quy mô 2,2 nằm khu đô thị Tây Nam Linh Đàm kết nối với khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm Dự án nhà xã hội, thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm có diện tích xây dựng 80.721 m2, bao gồm tòa nhà chung cư 12-18 tầng đáp ứng nhu cầu nhà 1.000 hộ dân với 2.000 người Tầng mô hình dịch vụ công cộng, thương mại Dự kiến quý I/2015, dự án bàn giao vào sử dụng Kết luận: Tiến độ thi công nhà chậm Diện tích rộng, xây dựng nhiều khu nhà người dân có thu nhập thấp lại không hào hứng đặt mua Số nhà đưa vào sử dụng ít, đa số chưa hoàn thành chưa có người mua  - IV Nguyên nhân giải pháp Nguyên nhân: - Do công tác giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn nên tiến độ thi công - chậm trễ Các sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà xã hội, sách áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng 0%, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp bốn năm kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp năm năm tiếp theo, áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% suốt thời gian hoạt động chưa quan chức thực đầy đủ Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà thu nhập thấp áp dụng ưu đãi nói năm 2009, phần lớn dự án nhà dành cho người thu nhập thấp khởi công vào năm 2010 kéo dài nhiều năm qua Người mua nhà phải đóng thêm khoản tiền thuế giá trị gia tăng, tương đương từ 60 đến 90 triệu đồng/căn hộ Hiện nay, nhà thu nhập thấp miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất Các chi phí đầu vào dự án nhà thương mại Vì giá nhà thu nhập thấp khó giảm, chủ đầu tư phải bảo đảm suất đầu tư tiêu chuẩn xây dựng - Diện tích hộ lớn, trung bình từ 50 đến 70 m2 khiến giá thành hộ lớn, vượt khả chi trả phần lớn người thu nhập thấp - Mặt khác, thị trường bất động sản trầm lắng, giá sụt giảm khiến nhà thu nhập thấp hẳn cạnh tranh giá so với loại hình nhà thương mại Với mức giá từ 13 đến 14 triệu đồng/m2, người dân dễ dàng lựa chọn hộ thuộc dự án nhà thương mại với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đa dạng diện tích, giá bán, phương thức toán linh hoạt Người mua không bị ràng buộc thủ tục hồ sơ, điều kiện, tiêu chuẩn xét duyệt, quy định không chuyển nhượng, cầm cố chấp ngân hàng để vay vốn thời gian mười năm, kể từ mua nhà Giải pháp Để khắc phục tình trạng này, quan chức cần ưu đãi thuế hỗ trợ tín dụng chủ đầu tư nhằm thu hút đông đảo doanh nghiệp tham gia: - Mở rộng sách khuyến khích loại hình nhà cho thuê; - Xem xét hỗ trợ tín dụng người mua nhà thời gian dài hạn UBND thành phố Hà Nội cần cho phép mở rộng đối tượng, điều kiện mua nhà, rút ngắn thời gian phép chuyển nhượng từ mười năm xuống năm năm - Các doanh nghiệp xây dựng tăng cường áp dụng công nghệ, vật liệu mới, thực thiết kế sở mẫu nhà thu nhập thấp, trọng thiết kế hộ có diện tích nhỏ, để giảm giá thành, phù hợp với khả chi trả người dân - Nhà nước cần hạn chế tới mức thấp việc bao cấp giải vấn đề nhà ở, thực mạnh xã hội hoá việc giải nhà cho đối tượng thu nhập thấp Xây dựng nhà phải đồng thời với tăng cường quản lý, giải đối tượng hợp lý [...]... vật liệu mới, thực hiện bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở thu nhập thấp, trong đó chú trọng thiết kế các căn hộ có diện tích nhỏ, để giảm giá thành, phù hợp với khả năng chi trả của người dân - Nhà nước cần hạn chế tới mức thấp nhất việc bao cấp về giải quyết vấn đề nhà ở, thực hiện mạnh xã hội hoá việc giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp Xây dựng nhà ở phải đồng thời với tăng cường quản lý,... dựng nhà ở xã hội, như chính sách áp dụng thu suất ưu đãi thu giá trị gia tăng 0%, miễn thu thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập chịu thu và giảm 50% thu thu nhập doanh nghiệp trong năm năm tiếp theo, được áp dụng thu suất thu thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian hoạt động chưa được các cơ quan chức năng thực hiện đầy đủ Doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở thu nhập. .. nhập thấp chỉ được áp dụng các ưu đãi nói trên trong năm 2009, trong khi phần lớn dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp khởi công vào năm 2010 và kéo dài nhiều năm qua Người mua nhà vẫn phải đóng thêm khoản tiền thu giá trị gia tăng, tương đương từ 60 đến 90 triệu đồng/căn hộ Hiện nay, nhà thu nhập thấp chỉ được miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất Các chi phí đầu vào của dự án cũng như nhà ở thương... án tiêu thụ sản phẩm: Chủ đầu tư bán cho người thu nhập thấp theop quy định việc bán, cho thu , cho thu mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị - Khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân: được bố trí tại tầng hầm của từng tòa nhà và khu vực để xe theo dự án đầu tư được phê duyệt - Các công trình hạ tầng kỹ thu t: Chủ đầu tư xây dựng hệ thống đường... thế giá nhà thu nhập thấp rất khó giảm, vì chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm suất đầu tư và tiêu chuẩn xây dựng - Diện tích các căn hộ quá lớn, trung bình từ 50 đến 70 m2 khiến giá thành mỗi căn hộ lớn, vượt khả năng chi trả của phần lớn người thu nhập thấp - Mặt khác, thị trường bất động sản trầm lắng, giá cả sụt giảm cũng khiến nhà ở thu nhập thấp mất hẳn sự cạnh tranh về giá so với loại hình nhà ở thương... tình trạng này, các cơ quan chức năng cần ưu đãi thu và hỗ trợ tín dụng đối với chủ đầu tư nhằm thu hút đông đảo các doanh nghiệp tham gia: - Mở rộng chính sách khuyến khích đối với loại hình nhà cho thu ; - Xem xét hỗ trợ tín dụng đối với người mua nhà trong thời gian dài hạn UBND thành phố Hà Nội cần cho phép mở rộng đối tượng, điều kiện được mua nhà, rút ngắn thời gian được phép chuyển nhượng từ... cộng, thương mại Dự kiến quý I/2015, dự án sẽ được bàn giao và đi vào sử dụng Kết luận: Tiến độ thi công nhà ở còn chậm Diện tích rộng, xây dựng nhiều khu nhà nhưng người dân có thu nhập thấp lại không mấy hào hứng đặt mua Số nhà được đưa vào sử dụng còn rất ít, đa số là chưa hoàn thành và cũng chưa có người mua  - IV Nguyên nhân và giải pháp 1 Nguyên nhân: - Do công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều... điều kiện kinh tế của đại đa số người dân lao động, cán bộ công nhân viên chức hiện nay Dự án có quy mô 2,2 ha nằm trong khu đô thị Tây Nam Linh Đàm kết nối với khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm Dự án nhà ở xã hội, thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm có diện tích xây dựng là 80.721 m2, bao gồm 7 tòa nhà chung cư 12-18 tầng đáp ứng nhu cầu nhà ở của 1.000 hộ dân với hơn 2.000 người Tầng một sẽ là mô hình dịch vụ... dân tại đây được hưởng đầy đủ các tiện ích như: trung tâm thương mại, siêu thị, bể bơi … tại khu đô thị 5 Dự án khu nhà thu nhập thấp Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai, Hà Nội) Theo công văn, thành phố chỉ đạo các Sở, Ban ngành cùng Công ty cổ phần BIC Việt Nam nhanh chóng thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư để có thể khởi công trước ngày 31/1/2013 Đây là chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội, phù hợp với... Hà Nội Ngày khởi công : 31/12/2009 Ngày hoàn thành : 31/12/2012 Diện tích khuôn viên : 8,6 ha Diện tích xây dựng : 69.400 m2 Tổng số căn hộ/nền/Villa : 234 căn biệt thự, 500 căn hộ Tổng mức phí đầu tư : 870 tỷ đồng Chủ đầu tư : Công ty Kinh doanh Bất động sản Viglacera (Viglacera Land) Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp Khu đô thị Tây Mỗ bao gồm 2 tòa nhà cao 22 tầng, được xây dựng trên lô đất 7.381m2 ... đề lý thuyết sở Các đối tượng thu , mua nhà thu nhập thấp: Người có thu nhập thấp sinh sống khu vực đô thị, chưa có nhà có nhà diện tích hình quân 5m2 /người mà chưa Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất... nhượng nhà thu nhập thấp, chuyển nhượng cho Nhà nước cho chủ đầu tư dự án nhà cho đối tượng mua, thu mua nhà thu nhập thấp theo quy định địa phương; giá chuyển nhượng nhà không cao mức giá nhà thu. .. quản lý quỹ nhà thu nhập thấp: Chủ đầu tư dự án phải bán, cho thu , cho thu mua theo đối tượng Nhà nước quy định Người mua thu mua nhà thu nhập thấp phép bán cho thu sau trả hết tiền cho chủ đầu