PL VỀ MUA BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA, THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THỰC HIỆN: NHÓM NGUYỄN THU CÚC VŨ THỊ ANH ĐÀO PHẠM HẢI VÂN NGUYỄN NGỌC THANH XUÂN CẤU TRÚC BÀI THUYẾT TRÌNH Những khái niệm tài sản hình thành tương lai Quy định Luật mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Một số vấn đề áp dụng quy định luật vào thực tế mua bán BĐS Quy định chấp – xử lý tài sản đảm bảo hình thành tương lai I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT      Bộ luật dân Luật nhà Luật kinh doanh bất động sản Nghị định 163/2006/NĐ-CP Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI BỘ LUẬT DÂN SỰ  Dân luật VN cộng hòa: nhắc đến BĐS hình thành tương lai quy định “Tất tài sản hữu hậu lai người mắc nợ, động sản BĐS vật đảm bảo chủ nợ”  Bộ luật dân 1995: không quy định  Bộ luật dân 2005: Chỉ quy định chung tài sản (Điều 163), không định nghĩa cụ thể tài sản hình thành tương lai, phần tài sản hình thành tương lai quy định Điều 320: Vật hình thành tương lai động sản, bất động sản thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập giao dịch bảo đảm giao kết  Bộ luật dân 2015: định nghĩa rõ tài sản tài sản hình thành tương lai, khoản điều 105 quy định, tài sản hình thành tương lai bao gồm: • Tài sản chưa hình thành; • Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬT NHÀ Ở  Luật nhà 2005: không quy định  Luật nhà 2014: Khoản 19 Điều định nghĩa nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN  Luật KDBĐS 2006: Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng chưa hình thành hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ cụ thể (Khoản điều 4)  Luật KDBĐS 2014: nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai nhà, công trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản Điều 3) I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI NGHỊ ĐỊNH 163/2006/NĐ-CP Tài sản hình thành tương lai gồm: Tài sản hình thành từ vốn vay; Tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; Tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật Tài sản hình thành tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất I KN VỀ TS HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THÔNG TƯ LIÊN TỊCH SỐ 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT Nhà hình thành tương lai làm tài sản chấp nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dự án đầu tư xây dựng nhà mà thời điểm xác lập hợp đồng chấp nhà trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế duyệt Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt Giấy chứng nhận) II CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA CHO THUÊ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TL: * Căn pháp lý: - Điều 25-30 Luật kinh doanh BĐS - Điều 472 Bộ luật dân 2015: Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê ⇒ Khái niệm: Cho thuê nhà hình thành tương lai việc bên cho thuê giao nhà hình thành tương lai cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê theo thỏa thuận * Quyền bên thuê: - Được đổi nhà, công trình xây dựng thuê với người thuê khác bên cho thuê đồng ý văn - Được cho thuê lại phần toàn nhà, công trình xây dựng có thỏa thuận hợp đồng bên cho thuê đồng ý văn - Được tiếp tục thuê theo điều kiện thỏa thuận với bên cho thuê trường hợp thay đổi chủ sở hữu II CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA 10 CHO THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TL: * Căn pháp lý: - Khoản điều Luật kinh doanh BĐS - Điều 31-36 Luật Kinh doanh BĐS - Khoản 17 điều Luật nhà 2014 ⇒ Khái niệm: Khoản Điều định nghĩa thuê mua nhà, công trình xây dựng thỏa thuận bên, theo bên thuê mua toán trước cho bên cho thuê mua khoản tiền sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền lại tính thành tiền thuê; sau toán đủ số tiền thuê mua bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng * Quyền bên thuê mua: - Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải lập thành văn bản, có xác nhận bên cho thuê mua vào văn chuyển nhượng IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI V HỒ SƠ THẾ CHẤP Dự án đầu tư xây dựng nhà  Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật dự án phê duyệt;  Giấy chứng nhận định giao đất, cho thuê đất quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);  Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật;  Các giấy tờ khác (nếu có) Chủ đầu tư chấp Nhà HTTTL  Các giấy tờ quy định Phần 1;  Giấy tờ chứng minh hoàn thành xong phần móng theo quy định pháp luật xây dựng 29 IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Nhà HTTTL mua dự án đầu tư xây dựng nhà  Hợp đồng mua bán nhà ký bên chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định pháp luật nhà (bản gốc);  Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định pháp luật nhà trường hợp bên chấp bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà (bản gốc);  Giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà (bản gốc);  Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật;  Các giấy tờ khác (nếu có) IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Nhà HTTTL xây dựng đất hợp pháp  Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (bản gốc);  Giấy phép xây dựng thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;  Hợp đồng chấp phù hợp với quy định pháp luật;  Các giấy tờ khác (nếu có) IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VI QUY TRÌNH NHẬN THẾ CHẤP Trường hợp nhà HTTTL mua dự án đầu tư xây dựng nhà  Ký Hợp đồng liên kết với chủ đầu tư  Ký Hợp đồng chấp  Phong tỏa tài sản (với chủ đầu tư)  công chứng Hợp đồng chấp  Đăng ký giao dịch bảo đảm Các trường hợp khác Ký Hợp đồng chấp  công chứng Hợp đồng chấp  Đăng ký giao dịch bảo đảm IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VII ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Dự án đầu tư xây dựng nhà Giá trị đền bù, giải tỏa + giá trị tài sản hình thành Nhà HTTTL mua dự án đầu tư xây dựng nhà Theo HĐ mua bán tiến độ toán Nếu toán hết 100% giá trị xây xong phần thô xem xét thêm giá thị trường BĐS Nhà xây dựng đất hợp pháp: Theo diện tích thực xây phù hợp với giấy phép xây dựng + giá trị quyền sử dụng đất IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VII THỰC TIỄN NHẬN THẾ CHẤP Giai đoạn trước Bộ luật Dân 2005: Không nhận chấp tài sản hình thành tương lai Giai đoạn từ Bộ luật Dân 2005, Luật Nhà 2005 đến Luật Nhà 2015  2005 – 2007  2007 – 2010  2010 – 2011  2011 – 2015 IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Nhận xét:  Nhà HTTTL nhận chấp giai đoạn chủ yếu nhà xây dựng đất hợp pháp  Nhà HTTTL mua dự án đầu tư xây dựng nhà chấp hình thức quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng Giai đoạn từ Luật Nhà 2014 có hiệu lực Vẫn chưa thực việc công chứng, đăng ký nhà HTTTL mua dự án đầu tư xây dựng Các TCTD phải nhận chấp hình thức quyền tài sản Đối với việc chấp dự án đầu tư, không thực thủ tục đăng ký cho trường hợp dự án bán cho tổ chức, cá nhân Lưu ý: nhà xã hội, số TCTD tạm ngưng việc nhận chấp IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Trường hợp xử lý Phương thức xử lý  Bán tài sản  Nhận TSBĐ  Phương thức khác Cách thức xử lý:  Nhà HTTTL mua dự án đầu tư xây dựng nhà Đã bàn giao Chưa bàn giao  Quyền tài sản IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Khi hộ nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc dự án chấp để vay vốn ngân hàng hình thức chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà đăng ký TTĐKGDBĐ, trước toàn dự án (QSDĐ tài sản gắn liền với đất dự án) CĐT chấp vay vốn ngân hàng khác ĐKGDBĐ VPĐKQSDĐ Ngân hàng nhận chấp tài sản sau (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở) thông tin đầy đủ, xác TSTC ngân hàng xác định loại tài sản nhận chấp khác (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà HTTTL dự án), nên quan ĐKGDBĐ chọn để tìm hiểu thông tin tài sản chấp ngân hàng khác Thực tế, hai quan TTĐKGDBĐ VPĐKQSDĐ mối liên hệ với thông tin ĐKGDBĐ (kết nối trực tuyến hệ thống thông tin ĐKGDBĐ), nên tài sản dự án chấp 02 ngân hàng khác mà ngân hàng nhận chấp sau tài sản chấp ngân hàng khác Nếu KH không trả nợ đến hạn phải xử lý TSTC để thu hồi nợ, ngân hàng nhận chấp tài sản gặp khó khăn giải quyền lợi liên quan đến việc thu nợ (xác định quyền thu nợ TSTC) Nếu bên không thỏa thuận với phải giải thông qua biện pháp khởi kiện TAND có thẩm quyền (một biện pháp thu nợ kéo dài, phát sinh nhiều chi phí phải cử người tham gia theo đuổi vụ việc…) IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Thực tế, nhiều tổ chức công chứng từ chối công chứng HĐTCNƠHTTTL, luật cho phép nguyên tắc, vào cụ thể thiếu điều kiện giấy tờ, thiếu chứng pháp lý để “chứng” Có nhiều rào cản để HĐTCNƠHTTTL không qua cửa công chứng Lý để từ chối công chứng là: Các HĐTCBĐSHTTTL không đáp ứng điều kiện “đối tượng hợp đồng, giao dịch có thật” theo quy định Điều Luật Công chứng năm 2006  Bộ Tư pháp giải đáp Mục 4, Công văn số 3744/BTP-HCTP ngày 04-9-2007 việc “Công chứng giao dịch bảo đảm” sau: “Cách hiểu sai TSHTTTL coi tài sản có thật có đầy đủ sở pháp lý để chứng minh Vì vậy, Bộ Tư pháp yêu cầu công chứng viên không từ chối công chứng hợp đồng, giao dịch thuộc loại này.” IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Tuy nhiên, tổ chức công chứng khó chấp nhận hợp đồng mua bán nhà xây hay hợp đồng nhận thầu xây dựng để thay cho GCNQSHNƠ, loại giấy tờ bắt buộc phải có theo yêu cầu điểm d, khoản 1, Điều 35 khoản 1, Điều 36 Luật Công chứng năm 2006,  Bộ Tư pháp giải thích: Đối với tài sản gắn liền với đất HTTTL, việc công chứng HĐTC vào “giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng” tài sản “hợp đồng góp vốn, định giao thuê đất,…” để thay cho GCNQSDĐ, QSHNƠ Tuy nhiên, việc giải thích giấy tờ thay dựa theo quy định khoản 1, Điều 41 NĐ số 75/2000/NĐ-CP ngày 08-12-2000 Chính phủ Công chứng, chứng thực Nay NĐ hết hiệu lực, tổ chức công chứng không dám tiếp tục vận dụng loại giấy tờ thay HĐTC không công chứng được, đồng nghĩa với việc không đăng ký giao dịch chấp IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Không NƠHTTTL, nhà xây xong, thuộc QSH bên mua nhà theo quy định Luật Nhà ở, chưa cấp GCNQSHNƠ, bế tắc khâu công chứng đăng ký HĐTC Tại Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04-10-2007 việc giải yêu cầu đăng ký chấp nhà chung cư chưa cấp GCNQSHNƠ, Cục ĐKQGGDBĐ giải thích: Nhà loại không công chứng, không đăng ký HĐTC VPĐKQSDĐ thuộc ngành Tài nguyên – Môi trường, mà đăng ký giao dịch chấp Trung tâm Đăng ký Giao dịch, Tài sản Cục ĐKQGGDBĐ, sở “HĐTC quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở” Như quyền chấp tài sản mà pháp luật công nhận quyền sở hữu lại không phép thực theo cách đường đường chính, mà lại phải luồn lách, đường vòng qua chế bắc cầu lắt léo, không với chất việc đặc biệt không bảo đảm an toàn cho bên nhận chấp bên có quyền lợi liên quan IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Việc chấp NƠHTTTL hợp pháp, việc công chứng đăng ký không thực được, HĐTC cầm hậu vô hiệu Nếu HĐTC không bị vô hiệu, vô nghĩa, Điều 69 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ: “Trong trường hợp GDBĐ giao kết để bảo đảm thực nghĩa vụ tương lai nghĩa vụ tương lai có thứ tự ưu tiên toán theo thứ tự đăng ký GDBĐ đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân làm phát sinh nghĩa vụ tương lai.” Điều có nghĩa là, không đăng ký giao dịch chấp bên nhận chấp quyền ưu tiên toán, quyền xử lý TSBĐ Trên thực tế có án tuyên HĐTC nhà hình thành tương lai vô hiệu lý chưa công chứng đăng ký giao dịch chấp Như vậy, thủ tục hành không hỗ trợ cho giao dịch dân tốt hơn, mà lại phủ tự do, tự nguyện ý chí chủ thể IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Vụ việc chấp 47 biệt thự HTTTL thuộc Dự án khu biệt thự kinh doanh xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội tình điển hình Dự án Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Du lịch Bảo Sơn (Bảo Sơn) làm CĐT, UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt theo Quyết định số 789/QĐ-UBND ngày 115-2007 Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Quốc tế D&T (D&T) nhà đầu tư cấp 2, hợp tác với Bảo Sơn để xây 47 biệt thự, phần diện tích 6.142 m2 đất D&T đưa toàn số biệt thự này, với trị giá 97,6 tỷ đồng, để chấp vay 66,5 tỷ đồng G.P Bank (thoả thuận ban đầu chấp 95 biệt thự để vay 201,2 tỷ đồng) Việc chấp tài sản giao dịch hoàn toàn hợp pháp Các bên gần thực thủ tục công chứng đăng ký HĐTC, trường hợp đất thuộc dự án Bảo Sơn cấp GCNQSDĐ Việc nhận chấp ngân hàng trường hợp hợp pháp kết cục cần xử lý tài sản chấp lại không bảo đảm mặt pháp lý Lỗi không thuộc bên giao dịch chấp IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VIII THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Như vậy, pháp luật nhà bất động sản khác hình thành tương lai nhiều vấn đề cần phải bàn, loại tài sản hợp pháp, giao dịch hợp pháp, vô cần thiết, để áp dụng vào thực tế sống nhiều vấn đề phải tháo gỡ Nội dung tạm thay kết luận nhóm nội dung thuyết trình liên quan đến tài sản hình thành tương lai [...]... nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở  Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở  Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân Lưu ý: nhà ở riêng lẻ đã có hợp đồng mua bán công chứng 23 IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI III...II CHO THUÊ VÀ CHO THUÊ MUA Đánh giá:  Trên thực tế, hình thức cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa phổ biến, chủ yếu hiện nay vẫn là cho thuê, chuyển nhượng và thế chấp  Hình thức cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai không làm dịch chuyển quyền sở hữu từ người này sang người khác, cho nên pháp lý đối với hình thức này đơn giản  Hình thức cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương. .. IV THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CĂN CỨ PHÁP LÝ • Bộ luật Dân sự Bộ luật Dân sự 1995 Bộ luật Dân sự 2005 Điều 326 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 Điều 295 • Luật Nhà ở Luật Nhà ở 2005 Không có Luật Nhà ở 2014 Khoản 2 Điều 118 • Các văn bản hướng dẫn dưới luật IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI II CÁC LOẠI NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI NHẬN THẾ CHẤP  Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ... của pháp luật về xây dựng 29 IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 3 Nhà ở HTTTL mua trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở  Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);  Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà. .. nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức cá nhân  Theo khoản 1 điều 54: chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai => Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai được phép đưa vào giao dịch mua bán 12 II .MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THỜI ĐIỂM ĐƯỢC QUYỀN CHÀO BÁN  Thủ tục pháp lý: • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất • • • Hồ sơ dự... 2015 IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Nhận xét:  Nhà ở HTTTL được nhận thế chấp trong giai đoạn này chủ yếu là nhà ở được xây dựng trên thửa đất hợp pháp  Nhà ở HTTTL mua trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp dưới hình thức quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng 3 Giai đoạn từ Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực Vẫn chưa thực hiện được việc công chứng, đăng ký nhà ở HTTTL mua trong dự... bán nhà ở (bản gốc);  Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);  Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;  Các giấy tờ khác (nếu có) IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 4 Nhà ở HTTTL xây dựng trên thửa đất hợp pháp  Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất... chủ đầu tư; IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 27  Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;  Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;  Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển... thị trường của BĐS 3 Nhà ở xây dựng trên thửa đất hợp pháp: Theo diện tích thực xây và phù hợp với giấy phép xây dựng + giá trị quyền sử dụng đất IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VII THỰC TIỄN NHẬN THẾ CHẤP 1 Giai đoạn trước Bộ luật Dân sự 2005: Không nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai 2 Giai đoạn từ Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 đến Luật Nhà ở 2015  2005 – 2007 ... hạn thuê mua (k5 Đ 33 Luật KDBĐS) 11 II .MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHÁI NIỆM: Theo luật KD BĐS  Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng => nhà ở chưa được hình thành đang tồn tại dưới dạng công trình tại thời điểm mua bán  Theo khoản 2 điều 5 các loại BĐS đưa vào kinh doanh bao gồm: nhà, công trình xây dựng hình thành ... đầu tư có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai => Như vậy, nhà hình thành tương lai phép đưa vào giao dịch mua bán 12 II .MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THỜI ĐIỂM... Các văn hướng dẫn luật IV.THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI II CÁC LOẠI NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI NHẬN THẾ CHẤP  Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai chủ đầu tư... hình thành tương lai Quy định Luật mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Một số vấn đề áp dụng quy định luật vào thực tế mua bán BĐS Quy định chấp – xử lý tài sản đảm bảo hình