ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT, HOANG HÓA TRONG KHU DÂN CƯ KHI THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Thái Thị Quỳnh Như Quá trình đô thị hóa gắn liền với chuyển dịch cấu kinh tế - xã hội Thực trình đô thị hóa đồng nghĩa với việc chuyển đổi cấu sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Thực tế nay, đất dành cho nông nghiệp ngày trở nên chật hẹp dân số tăng nhanh, công trình giao thông, nhà máy công nghiệp, trung tâm văn hóa, thương mại chiếm đất Nhưng thực tế người lúc sử dụng đất nông nghiệp cách hợp lý để phục vụ tốt sống người xã hội Trong giai đoạn từ 1995 đến 2009, diện tích đất nông nghiệp nước ta có tăng khai hoang, cải tạo, phục hóa đất chưa sử dụng Nhưng tổng diện tích đất nông nghiệp nước giảm mạnh chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp Đặc biệt giai đoạn đất nước đẩy mạnh trình công nghiệp hóa, đại hóa với chuyển dịch mạnh mẽ cấu đầu tư, cấu sử dụng đất đai - tài nguyên thiên nhiên, cấu lao động để tạo chuyển dịch mạnh cấu kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế công nghiệp, dịch vụ Trong chiến lược phát triển Hà Nội việc tập trung đầu tư phát triển thành khu đô thị với sở hạ tầng đồng coi ưu tiên phát triển hàng đầu, vậy, nhiều khu đô thị mới, dự án mở đường, đầu tư phát triển xây dựng Nhiều diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất xen kẹt, không canh tác được, bị bỏ hoang hóa bị lấn chiếm sử dụng trái phép Qua nghiên cứu, tổng hợp số nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất xen kẹt, hoang hóa khu dân cư thực dự án quy hoạch trình đô thị hóa sau: - Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang hình thức sử dụng khác Đất nông nghiệp lại không đủ điều kiện canh tác, phải bỏ hoang hóa - Quá trình đô thị hóa khiến đất ngày có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất Do lịch sử nhiều khu dân cư hình thành trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, cấp quyền không quản lý quỹ đất nông nghiệp khu dân cư - Khi thực dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp giới thu hồi nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo tiêu chuẩn canh tác tiêu chuẩn xây dựng, hộ gia đình bị đất để không, bỏ hoang hóa, chờ dự án khác thu hồi - Các dự án giao đất chậm đầu tư, bỏ hoang hóa chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất                                                              Tổng cục Quản lý đất đai 293   nông nghiệp có định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hành vi vi phạm pháp luật đất đai tổ chức (chuyển nhượng, cho thuê lại trái pháp luật) mà hình thành nên diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa - Ngoài ra, quy hoạch không mang tính đồng bộ, quản lý nhà nước đất đai lỏng lẻo, thời gian dài buông lỏng quản lý khiến cho tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật gia tăng Quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa khu dân cư địa bàn thành phố Hà Nội (trước mở rộng) Trong giai đoạn 2000 - 2008, Hà Nội triển khai 2818 dự án đầu tư liên quan đến thu hồi đất Thành phố bàn giao cho chủ đầu tư gần 1300 dự án với 6300ha đất 80% đất nông nghiệp[1] Bảng Diện tích loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005-2008 (số liệu tính đến ngày 01/01/2009) Loại đất Diện tích đất (ha) Năm 2005 Năm 2008 Tăng, giảm Đất nông nghiệp 47025.15 45772.98 - 1252.17 Đất phi nông nghiệp 43004.51 44196.90 1192.39 2078.83 2138.65 59.82 Đất chưa sử dụng (Nguồn: Số liệu kiểm kê đất đai - Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội) Qua bảng số liệu biến động diện tích đất giai đoạn 2005 - 2008 địa bàn thành phố Hà Nội, ta thấy rõ xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Sự biến động diện tích lớn phản ánh tốc độ trình đô thị hóa địa bàn thành phố lớn Đồng thời đất chưa sử dụng tăng lên phần diện tích không nhỏ (59,82 ha) Nguyên nhân gia tăng đất chưa sử dụng trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tạo nên phần diện tích dôi dư, chưa đưa vào đầu tư, sử dụng 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 N¨m 2005 N¨m 2008 10000 5000 §Êt n«ng nghiÖp §Êt phi n«ng nghiÖp §Êt ch−a sö dông Hình Biểu so sánh diện tích loại đất địa bàn thành phố Hà Nội 294   Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất chủ trương thành phố nguyên nhân người dân lấn chiếm xây dựng trái phép diện tích đất nông nghiệp kẹt, đất hoang hóa người dân tự chuyển đổi trái phép loại hình sử dụng đất Đối với dạng tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất phát sinh trình buông lỏng quản lý cấp quyền Hà Nội (trước mở rộng) gồm quận nội thành huyện ngoại thành với tổng diện tích 92108.49 ha, đất sản xuất nông nghiệp 47025.15 ha, đất 12810.2 đất chuyên dùng 20647.02 (tính đến thời điểm 01/01/2009) Bảng Diện tích loại đất quận nội thành Hà Nội (Đơn vị tính: ha) Đất nông nghiệp Quận Đất phi nông nghiệp Tăng, giảm Năm 2005 Năm 2008 Tăng, giảm Năm 2005 Năm 2008 7.44 5.85 -1.59 903.66 905.77 2.11 15.32 15.32 512.64 512.64 933.28 878.66 -54.62 1338.18 1392.96 54.78 2004.02 1904.91 -99.11 3819.70 3947.27 127.57 Cầu Giấy 87.54 69.16 -18.38 1105.13 1125.16 20.03 Đống Đa 25.68 24.77 -0.91 969.62 970.53 0.91 Hai Bà Trưng 16.27 15.67 -0.60 992.38 992.99 0.61 1379.69 1314.69 -65.00 2495.38 2560.86 65.48 63.73 63.73 836.15 836.21 0.06 Ba Đình Hoàn Kiếm Tây Hồ Long Biên Hoàng Mai Thanh Xuân (Nguồn: Số liệu thống kê đất đai - Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội) Qua số liệu thống kê diện tích đất năm 2005, 2008, ta nhận thấy quận Tây Hồ, quận Long Biên, quận Cầu Giấy, quận Hoàng Mai quận có biến động đất đai nhiều Các quận quận thành lập: quận Hoàng Mai ngày 6/1/2003, quận Tây Hồ ngày 28/10/1995, quận Long Biên ngày 6/11/2003, quận Cầu Giấy ngày 21/11/1996, địa bàn đan xen thành thị nông thôn Trong năm gần đây, trình đô thị hóa dãn dân, khu đô thị mới, khu công nghiệp tiểu thủ công nghiệp đầu tư triển khai, đường giao thông mở rộng tạo lượng lớn quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, không canh tác thiếu điều kiện, khiến phải bỏ hoang hóa bị lấn chiếm sử dụng trái phép Một tình trạng chung cho quận thành lập huyện ngoại thành có tốc độ đô thị hóa cao, đồng thời, cấu diện tích đất trước phần diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng không nhỏ Trong thời gian gần đây, yêu cầu phát triển kinh tế, phần lớn diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng, phần lại bị người dân 295     tự ý sử dụng vào mục đích khác Hầu hết điểm đất nhỏ lẻ, xen kẹt nơi bị biến thành bãi trông giữ ô tô, xe máy, xe đạp, nhiều nơi bị biến thành bãi đổ phế thải xây dựng gây ô nhiễm môi trường mỹ quan đô thị Đặc biệt có nhiều khu đất phường buông lỏng quản lý bị hộ dân sống liền kề khu đất lấn chiếm để xây dựng nhà số công trình để kinh doanh trái phép Việc trao đổi, chuyển nhượng loại đất phức tạp vị pháp lý, không thực đăng ký quan có thẩm quyền Nhà nước Ngày 22 tháng năm 2009, UBND TP Hà Nội ban hành Quyết định 121/2009/QĐ-UBND trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao, đất nông nghiệp đất có nhà hay gọi đất xen kẹt khu dân cư Quyết định mở hội cho việc chuyển mục đích sử dụng từ đất xen kẹt khu dân cư thành đất Theo quy định mới, đất vườn ao đất có nhà nằm khu dân cư (chưa công nhận đất ở), đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư nằm phạm vi khu dân cư xác định ranh giới theo quy hoạch theo trạng đất có nhà khu dân cư chuyển mục đích sử dụng Trong quận nội thành, mảnh đất xen kẹt không quận ngoại thành, mảnh đất xen kẹt sót lại trở thành hàng hóa Theo quy định điều kiện để chuyển đổi đất xen kẹt hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải cam kết bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn quan quản lý phần diện tích nằm phạm vi ranh giới mở đường quy hoạch lối chung, diện tích nằm phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định Cũng bắt nguồn từ điều kiện mà nhiều người sau mua xong đất đành ngậm đắng nuốt cay phát mảnh đất nằm diện quy hoạch Bên cạnh đó, loại đất xen kẹt thông thường có giấy tờ giao đất có thời hạn Vì vậy, thực giao dịch mua bán, giấy tờ thường dạng phôtô qua tay nhiều người Điều tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người bán đất xen kẹt lúc bán trao tay cho ba bốn người mảnh đất Đến phát người mua phải chịu thiệt giao dịch thực điều kiện cam kết rõ ràng tính pháp lý Thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa địa bàn quận Cầu Giấy Từ sau thành lập đến nay, công tác đầu tư xây dựng quản lý đô thị có bước phát triển Quận chủ động phối hợp với thành phố thành phố phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông (bản đồ 296   1/2000 năm 1999); quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (bản đồ 1/2000 năm 2003) Trong giai đoạn năm 2001-2008 quận giải phóng mặt 433.97ha 151 dự án, có dự án lớn giao thông đô thị khu đô thị Làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, khu đô thị Nam Trung Yên, đường vành đai 3, đường Trần Duy Hưng, đường Lê Đức Thọ, cầu vượt Mai Dịch, kè nạo vét sông Tô Lịch, Diện tích đất nông nghiệp quận Cầu Giấy 69.16ha, chiếm tỷ trọng thấp nằm rải rác phường Nghĩa Đô (5.07ha), Mai Dịch (39.53ha), Dịch Vọng (3.96ha), Yên Hòa (10.49ha), Trung Hòa (9.11ha) Quan Hoa (1ha) Hiện trạng đất nông nghiệp địa bàn quận không sử dụng được, hầu hết để hoang hóa Nguyên nhân chủ yếu hộ dân lấn chiếm xây dựng nhà trái phép, tự chuyển đổi mục đích sử dụng sang làm nhà đất trồng hàng năm Theo định hướng phát triển kinh tế đến năm 2010, địa bàn quận Cầu Giấy không đất nông nghiệp, diện tích đất chưa sử dụng tiếp tục chuyển đổi sang làm khu chức phát triển đô thị, phục vụ mục đích công cộng trường học, sân chơi, Vì vậy, phần diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch, cấp quyền cần quản lý chặt chẽ, không để diễn tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái pháp luật, lấn chiếm trái phép dẫn đến phức tạp thu hồi đất thực dự án Bên cạnh đó, cần có biện pháp quản lý môi trường, tránh việc đổ rác, sản xuất kinh doanh hủy hoại môi trường đất ảnh hưởng môi trường xung quanh Diện tích đất nông nghiệp lại chủ yếu nằm rải rác khu dân cư đất ao, hồ, đầm khả sản xuất nông nghiệp phải chuyển đổi trồng theo hướng phát triển sinh thái, cải tạo làm chức điều hòa khí hậu khu vực Đối với phần diện tích nhỏ lẻ, xen lẫn khu dân cư cần phải có biện pháp nâng cao chất lượng hiệu sử dụng, tạo điều kiện cải thiện môi trường Hình - : Đường Cầu Giấy trước năm 1997 năm 2009 Trong giai đoạn 1997 – 2008, với tốc độ đô thị hóa nhanh, địa bàn quận Cầu Giấy phát sinh nhiều diện tích đất kẹt, đất hoang hóa Nhằm nắm 297     quỹ đất quản lý, UBND quận tiến hành thống kê diện tích đất kẹt, hoang hóa địa bàn quận Đồng thời tiến hành rà soát kiểm tra việc sử dụng đất diện tích đất mà UBND quận ban hành định thu hồi quỹ đất nhỏ lẻ khác địa bàn, giao cho UBND phường quản lý, tránh tình trạng tái lấn chiếm sử dụng Phần diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa địa bàn quận 9.28ha phần diện tích bị lấn chiếm 6.67ha Phần diện tích đất hoang hóa, xen kẹt tập trung nhiều phường Dịch Vọng Hậu (3.39ha), phường Yên Hòa (1.01ha) phường Quan Hoa (2.21ha), Mai Dịch (1.71ha) Diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa khu dân cư dẫn đến số vấn đề sau quản lý sử dụng đất: - Quận Cầu Giấy quận có tốc độ đô thị hóa nhanh, mạnh Quỹ đất đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật phục vụ nhu cầu nâng cao đời sống nhân dân (như nhà văn hóa, sân chơi, nhà họp tổ dân phố ) thiếu, việc tồn quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa lãng phí đất đai, biểu quản lý không chặt chẽ quỹ đất cấp quyền - Việc tồn quỹ đất nông nghiệp để hoang hóa, người dân đổ phế liệu, đổ rác lấn chiếm làm bãi than, bãi nguyên vật liệu xây dựng, ảnh hưởng nhiều đến môi trường xung quanh khu vực - Trong quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa địa bàn quận, có nhiều khu đất có diện tích lớn lập dự án đầu tư xây dựng sở hạ tầng để trống, để hoang bị lấn chiếm Việc quản lý sử dụng đất ngày trở nên phức tạp khó khăn việc lập dự án, thu hồi đất, đưa đất mục đích sử dụng - Tạo điều kiện hình thành thị trường giao dịch đất nông nghiệp trái pháp luật, vốn đầu tư thu lợi cao hợp thức hóa quyền sử dụng đất Nhất sách pháp luật đất đai ngày mở, việc công nhận quyền sử dụng đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất ngày nhiều điều kiện thuận lợi * Phường Quan Hoa phường có nguồn gốc khu dân cư lâu đời, ổn định Trên địa bàn phường không đất sản xuất nông nghiệp, toàn đất nông nghiệp tồn diện tích đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư, trạng không đất nông nghiệp Cụ thể chuyển đổi vào mục đích: - Bị lấn chiếm làm lán tạm, kinh doanh, đổ phế liệu: 1.48ha, gồm khu đất Cạnh chùa Hoa Lăng dọc bờ sông Tô Lịch; Đường Nguyễn Khánh Toàn giáp chùa Tăng Phúc; Tổ 38 khu tập thể Bưu viễn thông; Gần Chùa Duệ Tú; Giáp trường Điện Tử Điện Lạnh; - Khu đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư giáp trường Điện tử Điện lạnh, phường Quan Hoa có nguồn gốc đất công phường quản lý, với diện tích 1000m2, trạng bãi tập kết vật liệu xây dựng, đổ phế thải, gây vệ sinh môi trường 298   Bảng : Tổng hợp diện tích đất xen kẹt, hoang hóa phường thuộc quận Phường Tổng số điểm đất công, đất kẹt rà soát Phân Đất sử dụng vào mục đích công cộng (m2) Đất bị lấn chiếm xây dựng nhà cấp bốn (m2) Đất HTX liên doanh cho thuê (m2) Đất nông nghiệp chưa sử dụng, hoang hóa… (m2) DT đất giao cho Ban QLDA (m2) Tổng diện tích (m2) Mai Dịch 28 14893.1 5016 17100.6 37009.7 Dịch Vọng Hậu 25 8691.3 3142 33940.1 11248 57021.4 Dịch Vọng 12 13114 14452.7 23 27589.7 Quan Hoa 17 970 8359 22118 31447.0 Nghĩa Đô 14 12132 0 6872 19004.0 Nghĩa Tân 0 0 0 Trung Hòa 31 15966 611.6 14170 2684 33431.6 Yên Hòa 30 10778.4 35103 19816.6 10115.1 5059 80872.1 157 76544.8 66684.3 33986.6 92852.8 16307 286375.5 Tổng số (Nguồn: Trung tâm PTQĐ & DTHT – quận Cầu Giấy) Hình : Khu đất kẹt giáp trường Điện tử Điện lạnh Hình 5: Khu đất kẹt tổ 40 phường Quan Hoa * Phường Yên Hòa phường có diện tích đất nông nghiệp lớn: 10.49ha Trong năm qua, phường Yên Hòa phường quan tâm, phát triển với tốc độ đô thị hóa nhanh, mạnh Trong giai đoạn 2000 - 2005, phường chuyển dịch 74.77ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đến năm 2008 địa bàn phường 10.49 đất nông nghiệp Chính chuyển dịch cấu sử dụng đất nhanh nguyên nhân dẫn đến địa bàn phường có nhiều khu đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư, bị bỏ hoang hóa, lấn chiếm Khu đất kẹt tổ 23 phường Yên Hòa diện tích 2501m2 có nguồn gốc đất 299     canh tác cá thể (theo sổ mục kê năm 1992), trạng đất trống trồng rau, phần bị lấn chiếm xây dựng nhà cấp Diện tích đất để hoang hóa 1.01ha 3.51ha đất bị lấn chiếm, xây dựng nhà cấp Phường Yên Hòa có đặc thù phường tập trung phát triển, xây dựng hạ tầng đồng nên diện tích đất bị lấn chiếm, buông lỏng quản lý thành đất hoang hóa, địa bàn phường Yên Hòa số khu đất nông nghiệp nằm giới giải phóng mặt bằng, thu hồi đất theo quy hoạch Những khu đất đất nông nghiệp không khả sản xuất, lại nằm quy hoạch, nên chưa đưa vào sử dụng, khu đất tổ 59 chưa đưa vào sử dụng nằm quy hoạch mở đường Trung Kính; khu đất tổ 33, 35 đất ao UBND Phường quản lý, phần Ao Đình, phần lại nằm Quyết định thu hồi để xây dựng khu đô thị Yên Hòa; * Phường Dịch Vọng Hậu phường thành lập từ tháng 4/2005 từ phần diện tích phường Quan Hoa phường Dịch Vọng Trên địa bàn phường Dịch Vọng Hậu không nhiều diện tích đất nông nghiệp, có 3.96 Tuy nhiên phần diện tích đất nông nghiệp quy hoạch thành khu hành - kinh tế quận, khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp công nghiệp nhỏ quận Cầu Giấy Phần diện tích đất xen kẹt gần chuyển đổi sang phục vụ mục đích công cộng sân chơi tổ dân phố (tổ 54), chợ (chợ tổ 53, chợ đầu mối nông sản Dịch Vọng); nhà văn hóa (xóm Đề, tổ 49); UBND phường cho thuê làm bãi rửa xe, bãi than, bãi kinh doanh vật liệu xây dựng, bãi trông giữ xe Hình 6: Bãi than đường Trần Quốc Hoàn Hình 7: Khu đất kẹt đường Khu đất kẹt đường Trần Quốc Hoàn có diện tích 2142.5m2, cho thuê làm bãi đổ than kinh doanh vật liệu xây dựng * Phường Mai Dịch phường nhiều đất nông nghiệp địa bàn quận, 39.53 Diện tích đất nông nghiệp xen kẹt 1.71 ha, nhiên phần diện tích quan chức năng, UBND phường triển khai giải phóng mặt bằng, thu hồi đất có biện pháp quản lý phù hợp, tránh lãng phí tài nguyên đất trồng lâu năm, xây dựng Trụ sở dân phòng, trạm y tế, ao tưởng niệm liệt sỹ cho đấu giá quyền sử dụng đất khu đất kẹt giáp đường Lê Đức Thọ (hiện công ty Âu Việt đưa vào sử dụng làm trụ sở công ty) 300   Ngoài địa bàn phường Nghĩa Đô, Trung Hòa, Dịch Vọng có diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa Tuy nhiên diện tích không đáng kể hình thành lịch sử quản lý đất đai địa phương chưa tốt Do đó, diện tích này, điều quan trọng có biện pháp giải triệt để, tránh phức tạp nảy sinh khiếu kiện sau Một số nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa địa bàn quận Cầu Giấy - Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng Quá trình đô thị hóa dẫn đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang hình thức sử dụng khác Đất nông nghiệp lại không đủ điều kiện canh tác, phải bỏ hoang hóa - Khi thực dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp giới thu hồi nhỏ lẻ, không đủ đảm bảo tiêu chuẩn canh tác tiêu chuẩn xây dựng, hộ gia đình bị đất để không, bỏ hoang hóa, chờ dự án khác thu hồi Trong trường hợp phần diện tích lại giới giải phóng mặt nhỏ, theo sách người dân nhận tiền bồi thường, hỗ trợ phần diện tích giới, có chủ trương hợp khối diện tích nhỏ lẻ sau giải phóng mặt bằng, chế độ tài đất đai tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ đất lớn, hiệu kinh tế khu đất mang lại không tương xứng với số tiền nộp Do đó, phần diện tích đất bị để hoang hóa Những trường hợp thường xảy dự án thu hồi đất để làm đường giao thông phần diện tích nhỏ lẻ không thích hợp để xây dựng công trình, không bố trí làm cảnh quan, vườn hoa - Quá trình đô thị hóa khiến đất ngày có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất Do lịch sử nhiều khu dân cư hình thành trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, cấp quyền không quản lý quỹ đất nông nghiệp khu dân cư Nhiều hộ gia đình chuyển nhượng phần diện tích từ lâu, hộ gia đình nhận chuyển nhượng xây dựng công trình, ổn định Những trường hợp thường xảy phường Quan Hoa, Dịch Vọng, Yên Hòa, khu dân cư hình thành từ lâu đời - Các dự án giao đất chậm đầu tư, bỏ hoang hóa chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp có định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hành vi vi phạm pháp luật đất đai tổ chức (chuyển nhượng, cho thuê lại trái pháp luật) mà hình thành nên diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa, ví dụ dự án xây dựng Bệnh viện Hoa Kỳ, dự án Văn phòng làm việc Tổng Công ty Thương mại Hóa chất Việt Nam có định giao đất từ năm 1998 đến chưa đưa vào sử dụng, để hoang hóa - Sau thời gian dài buông lỏng quản lý, với hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống đồ không đầy đủ, đồng gây khó khăn việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất, thiếu sở để đưa biện pháp khống chế việc chuyển nhượng, chuyển đổi đất nông nghiệp trái pháp luật Sự yếu quản lý nguyên nhân dẫn đến việc không nắm rõ quỹ đất có, đưa biện pháp xử lý, thu hồi 301     - Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai Bên cạnh đó, đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư nguồn cung cấp đất giá rẻ cho thị trường bất động sản ngầm, tạo điều kiện cho đầu đất Chính vậy, hành vi trái pháp luật việc mua bán đất nông nghiệp diễn không kiểm soát Đề xuất số giải pháp giải tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa địa bàn thành phố Hà Nội - Các quan điểm khai thác sử dụng đất Khai thác triệt để hiệu quỹ đất có, phù hợp với tiềm đất đai, vị trí địa lý tạo nên cầu nối khu vực nội thành với nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thành phố lấy diện tích đất nông nghiệp rộng lớn địa bàn Đây xu hướng tất yếu địa bàn trình đô thị hóa diễn mạnh, đặc biệt khu vực có vị trí đặc biệt thuận lợi khu vực ngoại thành Tuy nhiên cần cân đối luận chứng chặt chẽ chuyển đổi đất nông nghiệp, đặc biệt đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp phải đảm bảo đời sống, công ăn việc làm người dân bị đất sản xuất Đất nhân tố quan trọng hợp thành môi trường, đồng thời nhiều trường hợp lại nhân tố định tồn tại, phát triển hay hủy diệt nhân tố khác môi trường Vì khai thác sử dụng đất phải đôi với việc bảo vệ môi trường đất để sử dụng ổn định, lâu dài bền vững Diện tích đất để phát triển hệ thống giao thông đảm bảo, coi phát triển hoàn thiện hệ thống giao thông khâu đột phá để phát triển kinh tế giai đoạn tới - Một số giải pháp (1) Tuyên truyền, vận động người dân chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, góp phần giảm tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái phép mục đích sử dụng đất nông nghiệp Việc tuyên truyền sách pháp luật nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai địa bàn quận triển khai sâu rộng năm qua, hiểu biết pháp luật nhân dân nâng cao Tuy nhiên, người dân thu nguồn lợi kinh tế lớn từ việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư, họ cố ý chuyển đổi, chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp trái pháp luật (2) Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng phường; quy hoạch chi tiết sử dụng đất để xây dựng dự án sản xuất kinh doanh, khu đô thị, khắc phục tình trạng quy hoạch “treo” Các khu vực ngoại thành Hà Nội trước huyện nông thôn, việc phân bố dân cư loại hình sử dụng đất mang tính đặc thù xen lẫn đất nông nghiệp canh tác khu dân cư Do đó, nhiều dự án phê duyệt theo quy hoạch chưa triển khai triển khai chậm tiến độ dự án Người dân có đất thuộc giới giải phóng mặt không đầu tư sản xuất đất, dẫn đến diện tích lớn đất nông nghiệp bỏ hoang hóa 302   (3) Đối với trường hợp người sử dụng đất thuộc quy hoạch xây dựng sở sản xuất kinh doanh khu đô thị cần nghiên cứu, ban hành sách, thực chế cho thuê đất, góp vốn quyền sử dụng đất nhà đầu tư hạ tầng dự án Điều chỉnh sách giá đền bù đất đai, tài sản hợp lý theo thời điểm theo mục đích sử dụng, đảm bảo hài hòa lợi ích người dân chủ đầu tư dự án (4) Hoàn thiện quy định thu hồi đất, bồi thường đất Đối với dự án cụ thể, cần có biện pháp hạn chế việc thu hồi đất mà phần diện tích giới giải phóng mặt nhỏ, không đủ điều kiện xây dựng, để đảm bảo nguồn chi giải phóng mặt thực dự án chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo quyền lợi hộ dân (5) Ban quản lý dự án quận, Trung tâm phát triển quỹ đất tu hạ tầng đô thị quận rà soát, tổng hợp đề nghị thu hồi diện tích đất kẹt, đất hoang hóa tồn địa bàn quận, tiến hành đầu tư dự án để đưa đất vào sử dụng mục đích Đối với đất nông nghiệp xen kẹt có diện tích lớn (>1000m2), thích hợp cho việc xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, công trình phục vụ đời sống dân sinh nhà họp tổ dân phố, sân chơi Do đó, để tránh lãng phí sử dụng đất, đề nghị UBND quận tiến hành biện pháp thu hồi, cưỡng chế thu hồi, tạo quỹ đất để thực dự án phục vụ mục đích công cộng (6) Đối với phần diện tích nhỏ lẻ sau giải phóng mặt bằng, tuyên truyền vận động nhân dân tổ chức hợp khối Tuy nhiên, cần có chế tài quy định riêng ưu đãi trường hợp xin hợp khối, để đảm bảo tương ứng nghĩa vụ tài hiệu kinh tế khu đất mang lại Ví dụ cụ thể thực hợp khối địa bàn quận Cầu Giấy: Trong trình giải phóng mặt đường vành đai nút Trung Hòa, UBND quận Cầu Giấy thu hồi 17m2 đất lại giới, thực xong bồi thường, tái định cư giao cho UBND phường quản lý Do hình thù đất (hình tam giác) diện tích hẹp (17m2) nên UBND phường bố trí xây dựng công trình công cộng được, hộ liền kề thường xuyên sử dụng, lấn chiếm trái phép, phải cưỡng chế thu hồi Sau vận động, công ty TNHH 216 mua lại phần diện tích nói để sử dụng làm cổng vào công ty Tuy nhiên, để thuận tiện việc vận động hợp khối, cần có chế tài nghĩa vụ tài phù hợp để tạo thuận lợi việc vận động hợp khối nhỏ lẻ, tránh tình trạng để đất hoang hóa lâu, gây lãng phí đất, ảnh hưởng đến môi trường mỹ quan đô thị (7) Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất diện tích lớn, đưa đất vào sử dụng mục đích, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tránh lãng phí sử dụng đất; Lập kế hoạch sử dụng đất sở quy hoạch phê duyệt khu vực đất nông nghiệp có diện tích lớn để phục vụ cho mục đích phát triển đô thị; Hoàn thiện thủ tục trình UBND Thành 303     phố cho phép đấu giá khu đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất hoang hóa nhằm tạo nguồn vốn đầu tư vào sở hạ tầng (8) Đối với dự án giao đất để hoang hóa, không đầu tư, kiên thu hồi có biện pháp xử phạt hành dự án cho thuê, chuyển nhượng trái pháp luật (9) Xử lý vi phạm trường hợp tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp trái phép KẾT LUẬN Tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ làm thay đổi mặt đời sống xã hội, biến động lớn cấu sử dụng đất quận Sự phát triển lớn mạnh ngày mở rộng đô thị làm ảnh hưởng, phát sinh nhiều khó khăn công tác quản lý đất đai, việc chuyển đổi cấu sử dụng đất, đặc biệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp Nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa ảnh hưởng tiêu cực việc tồn quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa đến việc phát triển kinh tế - xã hội, đời sống nhân dân: - Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng - Khi thực dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp - Hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống đồ không đầy đủ, quyền không quản lý quỹ đất nông nghiệp khu dân cư, không nắm rõ quỹ đất có, đưa biện pháp xử lý, thu hồi - Các dự án giao đất chậm đầu tư, bỏ hoang hóa - Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai Đề xuất số giải pháp nhằm giải tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa địa bàn thành phố Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Nông nghiệp Phát triển nông thôn Nông dân bị thu hồi đất - thực trạng giải pháp, Hà Nội, 2007 Trần Thị Minh Châu Về sách đất nông nghiệp nước ta nay, Nhà xuất Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2007 Võ Kim Cương Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội, 2004 TS Trần Cao Sơn, Định hướng phát triển đô thị Việt Nam tác động đến văn hóa, chuyên đề 21, đề tài KX 05.03 Nguyễn Thị Hà Thành Nghiên cứu tác động việc chuyển đổi sử dụng đất nông nghiệp đến người dân ven đô Hà Nội trình đô thị hóa (lấy xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm làm ví dụ), Luận văn Thạc sỹ Khoa học, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, 2007 304 [...]... trong các khu dân cư, không nắm rõ được quỹ đất hiện có, cũng như đưa ra những biện pháp xử lý, thu hồi - Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa - Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai 3 Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quy t tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Nông dân. .. đất hoang hóa cùng những ảnh hưởng tiêu cực của việc tồn tại quỹ đất nông nghiệp xen kẹt, hoang hóa đến việc phát triển kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân: - Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng bộ - Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp - Hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống bản đồ không đầy đủ, chính quy n không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong. .. tổng hợp và đề nghị thu hồi diện tích đất kẹt, đất hoang hóa đang tồn tại trên địa bàn quận, tiến hành đầu tư dự án để đưa đất vào sử dụng đúng mục đích Đối với các thửa đất nông nghiệp xen kẹt có diện tích lớn (>1000m2), thích hợp cho việc xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, hoặc các công trình phục vụ đời sống dân sinh như nhà họp tổ dân phố, sân chơi Do đó, để tránh lãng phí trong sử dụng đất, đề... bị thu hồi đất - thực trạng và giải pháp, Hà Nội, 2007 2 Trần Thị Minh Châu Về chính sách đất nông nghiệp ở nước ta hiện nay, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2007 3 Võ Kim Cư ng Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội, 2004 4 TS Trần Cao Sơn, Định hướng phát triển đô thị Việt Nam và tác động của nó đến văn hóa, chuyên đề 21, đề tài KX 05.03 5 Nguyễn Thị Hà Thành Nghiên... sử dụng đất thuộc quy hoạch xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh hoặc khu đô thị cần nghiên cứu, ban hành chính sách, thực hiện cơ chế cho thuê đất, góp vốn bằng quy n sử dụng đất đối với nhà đầu tư hạ tầng của dự án Điều chỉnh chính sách giá đền bù đất đai, tài sản hợp lý theo thời điểm và theo mục đích sử dụng, đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của người dân và chủ đầu tư dự án (4) Hoàn thiện các quy định... giá quy n sử dụng đất đối với những diện tích lớn, đưa đất vào sử dụng đúng mục đích, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tránh lãng phí trong sử dụng đất; Lập kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt đối với khu vực đất nông nghiệp có diện tích lớn để phục vụ cho mục đích phát triển đô thị; Hoàn thiện thủ tục trình UBND Thành 303     phố cho phép đấu giá các khu đất nông. .. giá các khu đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng, đất hoang hóa nhằm tạo nguồn vốn đầu tư vào các cơ sở hạ tầng (8) Đối với những dự án đã được giao đất nhưng để hoang hóa, không đầu tư, kiên quy t thu hồi và có biện pháp xử phạt hành chính đối với những dự án cho thuê, chuyển nhượng trái pháp luật (9) Xử lý vi phạm đối với những trường hợp tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng đất nông nghiệp trái phép KẾT... quy định về thu hồi đất, bồi thường đất Đối với từng dự án cụ thể, cần có những biện pháp hạn chế việc thu hồi đất mà phần diện tích ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng nhỏ, không đủ điều kiện xây dựng, để đảm bảo giữa nguồn chi giải phóng mặt bằng thực hiện dự án của các chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo quy n lợi của các hộ dân (5) Ban quản lý dự án quận, Trung tâm phát triển quỹ đất và duy tu hạ tầng đô... cụ thể đã thực hiện hợp khối trên địa bàn quận Cầu Giấy: Trong quá trình giải phóng mặt bằng đường vành đai 3 nút Trung Hòa, UBND quận Cầu Giấy đã thu hồi 17m2 đất ở còn lại ngoài chỉ giới, thực hiện xong bồi thường, tái định cư và giao cho UBND phường quản lý Do hình thù thửa đất (hình tam giác) và diện tích quá hẹp (17m2) nên UBND phường không thể bố trí xây dựng công trình công cộng được, các hộ liền... hành các biện pháp thu hồi, cư ng chế thu hồi, tạo quỹ đất sạch để thực hiện các dự án phục vụ mục đích công cộng (6) Đối với phần diện tích nhỏ lẻ sau giải phóng mặt bằng, tuyên truyền vận động nhân dân hoặc các tổ chức hợp khối Tuy nhiên, cũng cần có những chế tài quy định riêng ưu đãi đối với những trường hợp xin hợp khối, để đảm bảo sự tương ứng giữa nghĩa vụ tài chính và hiệu quả kinh tế khu đất