I HC QUC GIA H NI KHOA LUT PHM TH HUYN TRANG THựC THI PHáP LUậT CHO VAY ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM LUN VN THC S LUT HC H NI - 2015 I HC QUC GIA H NI KHOA LUT PHM TH HUYN TRANG THựC THI PHáP LUậT CHO VAY ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh t Mó s: 60 38 01 07 LUN VN THC S LUT HC Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS Lấ TH THU THY H NI - 2015 LI CAM OAN Tụi xin cam oan Lun ny l cụng trỡnh nghiờn cu khoa hc ca riờng tụi Cỏc kt qu nờu Lun cha c cụng b ti bt k cụng trỡnh khoa hc no khỏc Cỏc trớch dn v vớ d a m bo chớnh xỏc, trung thc Vy tụi vit Li cam oan ny ngh Khoa Lut i hc quc gia H Ni xem xột tụi cú th bo v Lun Tụi xin chõn thnh cm n! Ngi cam oan Phm Th Huyn Trang MC LC Trang Trang ph bỡa Li cam oan Mc lc Danh mc cỏc t vit tt Danh mc cỏc bng ph lc M U Chng 1: NHNG VN C BN V CHO VAY U T BT NG SN V PHP LUT CHO VAY U T BT NG SN TI NGN HNG THNG MI 1.1 Khỏi nim, c im, nguyờn tc ca hot ng cho vay u t bt ng sn 1.1.1 Khỏi nim, c im ca bt ng sn 1.1.2 Khỏi nim v c im ca hot ng cho vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 13 1.1.3 Nguyờn tc cho vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 27 1.2 Nhng c bn v thc thi phỏp lut v cho vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 29 1.2.1 Quy nh v ch th v iu kin vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 29 1.2.2 Quy nh v hỡnh thc phỏp lý ca quan h cho vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 33 1.2.3 Quy nh v phng thc cho vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 34 1.2.4 Quy nh v lói sut cho vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 35 1.2.5 Quy nh v thi hn cho vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 37 1.2.6 Quy nh v bo m ngha v tr n tin vay u t bt ng sn ti ngõn hng thng mi 39 Kt lun chng 41 Chng 2: THC TIN THC THI PHP LUT CHO VAY TRONG LNH VC U T BT NG SN TI NGN HNG NễNG NGHIP V PHT TRIN NễNG THễN VIT NAM .42 2.1 Khỏi quỏt v lch s hỡnh thnh v phỏt trin ca Ngõn hng Nụng nghip v phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 42 2.2 H thng bn iu chnh hot ng cho vay ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 43 2.3 Quy trỡnh xột duyt khon vay u t bt ng sn ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 45 2.3.1 Thm quyn phờ duyt khon vay .45 2.3.2 H s xột duyt cho vay 47 2.3.3 Quy trỡnh thm tra h s cho vay 50 2.4 Quy trỡnh xột duyt ti sn bo m .54 2.5 Hp ng tớn dng .58 2.5.1 Quy trỡnh giao kt hp ng cho vay u t bt ng sn ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 58 2.5.2 Chm dt hp ng tớn dng .61 2.6 ỏnh giỏ thc tin thc thi phỏp lut cho vay u t bt ng sn ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 68 2.6.1 Tỡnh hỡnh cho vay u t bt ng sn ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 68 2.6.2 Nhng u im v hn ch vic thc thi phỏp lut cho vay u t bt ng sn ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 74 Kt lun chng 82 Chng 3: MT S GII PHP NNG CAO HIU QU THC THI PHP LUT CHO VAY U T BT NG SN TI NGN HNG NễNG NGHIP V PHT TRIN NễNG THễN VIT NAM 83 3.1 Hon thin cỏc quy nh phỏp lut iu chnh hot ng cho vay u t bt ng sn 83 3.2 Hon thin cỏc quy nh ỏnh giỏ nng lc ti chớnh ca khỏch hng vay u t bt ng sn ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 84 3.3 Hon thin cỏc quy nh v quy trỡnh cho vay u t bt ng sn ti Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 85 3.4 Hn ch tỡnh trng chờnh lch gia k hn vay u t bt ng sn v k hn huy ng t khỏch hng ti ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 90 3.5 Nõng cao cht lng thụng tin v khỏch hng vay 91 3.6 Xõy dng v hon thin b quy tc ng x ni b Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam 91 Kt lun chng 92 KT LUN 93 TI LIU THAM KHO 94 PH LC 99 DANH MC CC T VIT TT T VIT TT T C VIT TT Agribank Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam BS Bt ng sn B lut Dõn s Vit Nam s: 33/2005/QH11 c BLDS Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam thụng qua ngy 14/06/2005 B h s cho vay B h s vay theo yờu cu ca Agribank Cụng ty Thanh Cụng ty TNHH sn xut v xõy dng thng mi Phỏt Thanh PHỏt Doanh Nghip Doanh nghip, hp tỏc xó vay u t bt ng sn S ng sn Lut Giao dch in t Lut Giao dch in t s: 51/2005/QH11 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam thụng qua ngy 29/11/2005 Lut Kinh doanh bt ng sn s: 66/2014/QH13 Lut KDBS Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam thụng qua ngy 25/11/2014 Lut Cỏc t chc tớn dng s: 47/2010/QH12 Quc 10 Lut CTCTD hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam thụng qua ngy 16 thỏng nm 2010 11 Ngõn hng 12 Ngh nh 163 Ngõn hng thng mi Ngh nh s 163/2006/N-CP ca Chớnh ph ban hnh ngy 29/12/2006 v giao dch bo m Quy ch cho vay ca t chc tớn dng ban hnh kốm theo Quyt nh s 1627/2001/Q-NHNN ngy 13 Quy Ch Cho Vay 31 thỏng 12 nm 2001 ca Thng c Ngõn hng Nh nc v vic ban hnh Quy ch cho vay ca t chc tớn dng i vi khỏch hng Quy nh cho vay i vi khỏch hng h thng Ngõn 14 Quy ch cho vay hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam ti Agribank Hi ng thnh viờn Agribank ban hnh ngy 22/01/2014 kốm theo Quyt nh s 66/Q-HTV-KHDN Quy nh giao dch bo m cp tớn dng h 15 Quy ch bo m cp tớn dng thng Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam Hi ng thnh viờn Agribank ban hnh ngy 15/01/2014 kốm theo Quyt nh s 35/QHTV-HSX Quy nh phõn cp quyt nh cp tớn dng h 16 Quy ch phõn cp cp tớn dng thng Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam Hi ng thnh viờn Agribank ban hnh ngy 15/01/2014 kốm theo Quyt nh s 31/QHTV-KHDN DANH MC BNG PH LC S hiu bng Tờn bng Trang Bng 1: Thm quyn quyt nh cp tớn dng ca giỏm c s giao dch, chi nhỏnh loi I, loi II theo mc d n cho vay 99 Bng 2: Thm quyn quyt nh cp tớn dng ca giỏm c chi nhỏnh loi III theo mc d n cho vay 100 M U Tớnh cp thit ca ti nghiờn cu Trong nm nm tr li õy khụng ch Vit Nam m cỏc quc gia phỏt trin trờn th gii u b nh hng bi cuc khng hong kinh ti chớnh v suy thoỏi kinh t ton cu Cỏc chớnh ph ó t nhng k hoch nm nm, k hoch mi nm phc hi nn kinh t, a t nc thoỏt cuc khng hong ng v Nh nc Vit Nam cng ó cỏc mc tiờu v nhim v ti Ngh quyt i hi XI v k hoch nm 2011 2015 Mt s cỏc nhim v t ú l: Tip tc kiờn trỡ kim ch lm phỏt, n nh kinh t v mụ, n nh giỏ tr sc mua ng tin Thc hin chớnh sỏch tin t vi mc tiờu hng u l n nh giỏ tr ng tin, kim soỏt bo m tng thớch gia tng tng phng tin toỏn, tng d n tớn dng vi tc tng trng kinh t v kim ch tng ch s giỏ tiờu dựng Gim dn t l huy ng u t t tớn dng ngõn hng, y mnh kờnh huy ng qua th trng chng khoỏn v cỏc nh ch ti chớnh khỏc [11] Qua ú ta thy hot ng tớn dng ca cỏc ngõn hng cú ý ngha quan trng ti nn kinh t ca mt quc gia bi nú cú tỏc ng rt ln ti iu tit nn kinh t Hot ng tớn dng c nh hng ỳng n s lm cho ng tin ca quc gia ú cú tớnh khon cao v t ú to giỏ tr thng d cho nn kinh t Mt nhng hot ng quan trng ca tớn dng ngõn hng ú l cho vay u t Nu cn c theo lnh vc u t thỡ hot ng cho vay u t bao gm: cho vay u t lnh vc nụng nghip, cho vay u t lnh vc cụng nghip, cho vay u t lnh vc ti chớnh tin t v cho vay u t lnh vc bt ng sn Bt ng sn gn lin vi cuc sng ca mi thnh viờn xó hi Cựng vi th trng vn, th trng lao ng th trng bt ng sn l mt nhng th trng u vo ca quỏ trỡnh sn xut Cú th núi th trng bt ng sn l mt nhng th trng giao dch quan trng ca nn kinh t Trong th k 21, thi k phỏt trin cc thnh ca th trng bt ng bt u t u nm 2007 v phỏp lut Vit Nam hin hnh, ngh Agribank sa cha kp thi bng vic ban hnh mt ph lc nhm sa i, b sung mt s ni dung cha tng thớch vi phỏp lut hin hnh nhm trỏnh phỏt sinh nhng ri ro phỏp lý quỏ trỡnh thc hin hp ng tớn dng V xỏc nh v phõn bit khỏch hng l nh u t nc ngoi hay nh u t Vit Nam vay vn, hin nay, Lut u t 2014 v Lut Doanh nghip 2014 ó cú s thng nht Theo ú: T chc kinh t phi ỏp ng iu kin v thc hin th tc u t theo quy nh i vi nh u t nc ngoi u t thnh lp t chc kinh t; u t gúp vn, mua c phn, phn gúp ca t chc kinh t; u t theo hp ng BCC thuc mt cỏc trng hp sau õy: a) Cú nh u t nc ngoi nm gi t 51% iu l tr lờn hoc cú a s thnh viờn hp danh l cỏ nhõn nc ngoi i vi t chc kinh t l cụng ty hp danh; b) Cú t chc kinh t quy nh ti im a khon ny nm gi t 51% iu l tr lờn; c) Cú nh u t nc ngoi v t chc kinh t quy nh ti im a khon ny nm gi t 51 % iu l tr lờn [49, iu 23] Nh vy, t l nm gi ca nh u t nc ngoi doanh nghip liờn doanh thnh lp ti Vit Nam phi ln hn 51% thỡ doanh nghip ú mi cn ỏp ng cỏc iu kin v th tc u t nh i vi nh u t nc ngoi Cũn di 51% thỡ c ỏp dng cỏc iu kin v th tc u t nh i vi nh u t nc Tuy nhiờn, vic xem xột khỏch hng l doanh nghip liờn doanh vi nc ngoi phi np Giy chng nhn u t, Giy chng nhn ng ký doanh nghip hay c hai loi Giy ny cha cú ý kin ch o c th ca c quan Nh nc cú thm quyn Do vy, phỏp lut cn nhanh chúng hon thin quy nh v cp cỏc loi giy phộp cho t chc u t cỏc doanh nghip, ngõn hng thun tin hn quỏ trỡnh chun b v xột duyt h s vay Trong trng hp cn 86 thit nhng phỏp lut cha cú hng dn c th, Ngõn hng hoc doanh nghip cú th lm cụng vn, trỡnh lờn c quan Nh nc cú thm quyn xin hng dn chi tit cho ny (ii) i vi vic thm nh v phờ duyt khon vay Tỡnh hỡnh n xu v s vi phm phỏp lut ca cỏc cỏn b, lónh o Agribank thi gian va qua l s minh chng cho vic cn cp bỏch hon thin quy nh v thm nh v phờ duyt khon vay cng nh o to nhõn s m bo yờu cu, tiờu chun v thm nh Theo ú, i vi vic hon thin quy nh phỏp lut, Agribank cn phõn nh rừ nhim v thm nh khon vay vi chc nng quyt nh phờ duyt khon vay Nhim v ca cỏn b thm nh khon vay l phi tỡm nhng im ỏp ng iu kin v nhng im cha ỏp ng iu kin cho vay ca khỏch hng cng nh d ỏn u t BS m khỏch hng vay Bi trờn thc t, khụng cú khỏch hng no cú lch s ti chớnh hon ho v khụng cú d ỏn u t BS no m khụng cú nhng vng mc hoc cn gii quyt Do vy, nhim v ca Ngi thm nh, Ngi kim soỏt l phi ch c nhng thiu sút ú phỏn oỏn v a nhn nh xem cú nờn cho vay hay khụng Qua ú, Ngi phờ duyt mi cõn i nhng mt cú li v nhng mt cú hi phỏn quyt cho vay i vi nhng khon vay phi c phờ duyt bi Hi ng tớn dng thỡ cuc hp ca Hi ng tớn dng phi c tin hnh nghiờm tỳc, minh bch v khỏch quan Nh vy, mi m bo tớnh chớnh xỏc v an ton vic cho vay lm c iu ú, Agribank cn phi chỳ trng vo vic o to v chn la nhng ngi cú nng lc, kinh nghim chuyờn mụn, nhit tỡnh vi cụng vic v cú o c ngh nghip, b nhim vo lm nhng v trớ thớch hp Bờn cnh ú, theo quy nh ti im c, Khon iu 12 Quy ch cho vay ti Agribank, mc t cú ti thiu ca khỏch hng ngh cho vay trung, di hn thc hin d ỏn l bng 20% tng nhu cu Mc ny c th hin mc tin v cỏc khon tng ng vi tin bỏo cỏo ti chớnh Vỡ vy, thm nh khon vay, cỏc cỏn b thm nh v nng lc ti chớnh ca khỏch hng cn kim 87 tra, thm nh kh nng ỏp ng ti thiu t cú ca d ỏn nhm hn ch vic u t t, kộm cht lng ca cỏc ch u t khụng cú kh nng ỏp ng v ti chớnh Hn na, nu c quan Nh nc cú thm quyn quy nh i vi d ỏn BS c giao, khỏch hng phi cú t cú cao hn mc c th c quan Nh nc quy nh thỡ khỏch hng vay ti Agribank cng phi tha c yờu cu ny Nhng quy nh v kh nng ti chớnh ca Agribank cú ý ngha ln vic bo m an ton cho hot ng tớn dng ca ton h thng Agribank núi riờng v h thng Ngõn hng núi chung S bo m v ti chớnh ca khỏch hng t l thun vi kh nng c hon n ca Ngõn hng iu ny cng l mt nhng iu kin nờn c Agribank v khỏch hng tha thun rừ hp ng tớn dng Ngoi ra, Agribank ni cho vay cn phi thc hin ỳng quy trỡnh thm nh c ban hnh ni b Nu khon vay vt thm quyn phờ duyt ca Agribank ni cho vay thỡ Agribank ni cú thm quyn phi tin hnh tỏi thm nh khon vay theo ỳng trỡnh t tỏi thm nh c nờu Quy ch cho vay ti Agribank quyt nh cho vay c chớnh xỏc Trỏnh tỡnh trng rỳt gn quy trỡnh thm nh v tỏi thm nh gõy nờn hu qu nghiờm trng nh trng hp cho vay u t BS ca Agribank Chi nhỏnh v Cụng ty Thanh Phỏt (iii) i vi vic thm nh ti sn bo m khon vay Nhng ri ro tim n vic nhn ti sn bo m t yờu cu lm th no gim thiu ti a nhng ri ro v nhng hu qu t nhng ri ro ú cho Ngõn hng núi chung v Agribank núi riờng Thụng thng s cú hai bin phỏp l: bin phỏp v hon thin quy nh phỏp lut v bin phỏp v hon thin ngi V bin phỏp hon thin quy nh bo m tin vay, Quy ch bo m cp tớn dng cho phộp Mt ti sn cú th c dựng bo m thc hin nhiu ngha v i vi Agribank hoc bo m thc hin nhiu ngha v i vi Agribank v cỏc bờn nhn bo m khỏc nu giỏ tr ti sn ú ti thi im xỏc lp giao dch bo m ln hn tng giỏ tr cỏc ngha v c bo m [20, iu 6] Tuy nhiờn, thụng qua vớ d trờn, ta thy, Cụng ty Thanh Phỏt ó s dng ti sn bo m l 25 quyn s dng t ti Thnh ph H Chớ Minh m bo n vay Trong s ny, cú 88 ti 22 quyn s dng t l ti sn hỡnh thnh tng lai v hỡnh thnh trc tip t vay ca Agribank Chi nhỏnh Sau ú, Cụng ty ny li mn li 23 s ang th chp i vay ti Ngõn hng Phng Nam Nh vy, giỏn tip Agribank Chi nhỏnh ó cho khỏch hng vay khỏch hng lm ti sn bo m i vay Ngõn hng khỏc ng thi, Agribank Chi nhỏnh cú nguy c mt quyn x lý ti sn bo m i vi 22 quyn s dng l ti sn hỡnh thnh tng lai bi ti sn cha c hỡnh thnh, s l giy t nht cú th chng minh quyn s hu hp phỏp ca khỏch hng i vi khu t ú õy l sai lm nghiờm trng cụng tỏc thm nh ti sn bo m, theo dừi, lu gi cỏc h s, giy t ca ti sn m bo gõy hu qu nghiờm trng Mc dự,quy nh cho phộp mt ti sn cú th bo m thc hin nhiu ngha v, nhng quan trng l Agribank phi bit rừ nhng ngha v ú l gỡ, cú phự hp vi giỏ tr ca ti sn bo mhay khụng ng thi, ký kt hp ng bo m ti sn vi khỏch hng, Agribank phi nhanh chúng ng ký giao dch bo m vi c quan Nh nc cú thm quyn chim u th tin hnh x lý ti sn bo m m xy tranh chp, trỏnh trng hp cú tranh chp mi i ng ký giao dch bo m c phỏp lut bo v thỡ lỳc ú ó mun Bờn cnh ú, Agribank nờn phõn nh rừ chc nng, nhim v, quyn hn ca cỏn b thm nh tớn dng v cỏn b nh giỏ ti sn bo m Cỏn b thm nh tớn dng khụng cú thm quyn thm nh, nh giỏ ti sn bo m v ngc li Nh vy mi bo m c tớnh khỏch quan, trung thc cụng tỏc thm nh trc cho vay Mt khỏc, Agirbank cng cn cú thờm cỏc quy nh v thc hin nghiờm tỳc vic ỏnh giỏ li giỏ tr ti sn bo m, ớt nht l mi quý mt ln kim tra c giỏ tr thc t ca ti sn bo m T ú, cú nhng iu chnh hp lý vic gii ngõn v thu hi Cui cựng, ngoi vic chỳ trng xõy dng v hon thin cỏc quy nh ni b v cho vay u t BS núi riờng v quy nh v cho vay núi chung, Agribank cũn phi chỳ trng nõng cao cht lng ngun nhõn lc bng vic tuyn chn nhng cỏn b cú c, ti vo lm vic ti Ngõn hng, c cỏn b i o to chuyờn sõu v 89 lnh vc thm nh ti sn, ng thi cú ch ói ng tt m bo thu hỳt c ngun nhõn lc cú cht lng cao, gn bú vi ngh v.v 3.4 Hn ch tỡnh trng chờnh lch gia k hn vay u t bt ng sn v k hn huy ng t khỏch hng ti ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam trỏnh tỡnh trng chờnh lch v k hn, lói sut gia vic huy ng t khỏch hng v vic cho vay u t BS trung, di hn, Agribank cn tng cng cụng tỏc huy ng t cỏc t chc, cỏ nhõn vi k hn di Thụng thng hin nay, cỏc Ngõn hng huy ng khỏch hng gi tin theo hai loi k hn l: khụng k hn v cú k hn Theo ú ngun huy ng cú k hn hoc cú k hn di s giỳp Agribank ch ng hn vic cõn i ngun ngõn sỏch tr n khỏch hng v cho vay d ỏn Do vy, hn ch c nhng ri ro cho vay BS trung, di hn ng thi hn ch c s thiu ht khon v s ph thuc vo th trng liờn ngõn hng khuyn khớch khỏch hng gi tin cú k hn di, Agribank cn y mnh cụng tỏc marketing th trng ti khỏch hng nh: gii thiu v nhng u im gi tin cú k hn; cõn i iu chnh lói sut gi tin cú k hn mc cao hn gi tin khụng k hn, phự hp vi quy nh ca phỏp lut v kh nng ti chớnh ca Agribank; t chc cỏc chng trỡnh khuyn mói, tng qu cho nhng khỏch hng thõn thit, gi tin cú k hn di v.v Bờn cnh ú, hin dch v giao dch qua th ngõn hng ang ngy cng phỏt trin Nhiu cụng ty, c quan, t chc ó la chn phng thc tr tin lng cho nhõn viờn bng hỡnh thc ny õy thc cht l mt loi tin gi khụng k hn vỡ vy, nú cng l mt kờnh huy ng tin gi ngõn hng cú hiu qu nu Agribank bit tn dng tim nng ca phng thc ny Thc t cho thy, lói sut ca vic gi tin th rt thp, tớnh bo mt ca th ngõn hng li khụng cao iu ny lm cho khỏch hng khụng mn m vi vic tin lõu ti khon ca th Do vy, Agribank cn cú mt chin lc tng lói sut gi tin th lờn mt mc nht nh, phự hp vi kh nng ca Ngõn hng ng thi nõng cao chc nng bo mt ca th tớn dng v an ninh mng khỏch hng nhn thy õy l mt bin phỏp gi tin nhanh chúng, an ton v hiu qu 90 3.5 Nõng cao cht lng thụng tin v khỏch hng vay Hn ch thụng tin v khỏch hng vay l mt nhng nguyờn nhõn khin cho vic hot ng cho vay khụng t hiu qu cao bi Ngõn hng khụng ỏnh giỏ c ỳng nng lc ti chớnh, tỡnh hỡnh kinh doanh hin ti cng nh uy tớn ca khỏch hng trờn th trng Mun gii quyt trit ny thỡ cn s phi hp ca nhiu t chc, c quan nh: CIC, Ngõn hng, doanh nghip v cỏc c quan chớnh quyn ti a phng ni cỏc doanh nghip ng ký hot ng kinh doanh Nh vy, h thng thụng tin v doanh nghip mi y , khỏch quan v trung thc hn Tuy nhiờn, xõy dng c h thng thụng tin nh vy thỡ s cn s hp tỏc ca cỏc c quan, on th ny v mt rt nhiu thi gian Vỡ vy, gii phỏp trc mt l Agribank ch ng cụng tỏc tỡm kim thụng tin v cỏc doanh nghip, u tiờn l phi nm rừ thụng tin cng nh tỡnh hỡnh hot ng ca cỏc doanh nghip phm vi a bn hot ng ca mỡnh Sau ú s tip tc tỡm hiu cỏc a bn lõn cn khỏc Cỏc thụng tin thu thp c s rt cú ớch cụng tỏc thm nh d ỏn, thm nh ti sn bo m sau ny 3.6 Xõy dng v hon thin b quy tc ng x ni b Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam Vic xõy dng b quy tc ng x ni b ca mi doanh nghip, t chc l mt vic lm ang c rt nhiu nh qun lý quan tõm Nú bao gm cỏc nguyờn tc, o c ngh nghip, cng nh mụ t v cỏc hnh vi mang tớnh c trng, chun mc, ca mi ngnh ngh Chớnh vỡ vy, vic Agribank t xõy dng cho mỡnh mt b quy tc ng x phự hp vi c trng ca ngnh Ngõn hng s va qung bỏ c danh ting n vi khỏch hng va gii quyt c nhng bt cp cũn tn ti v cht lng dch v, o c ngh nghip cng nh húa ca cỏc cỏn b, nhõn viờn ca Agribank B quy tc ng x ú cú th cha ng cỏc ni dung v k nng chuyờn mụn, tớnh chuyờn nghip, o c ngh nghip, húa ng x ca cỏc nhõn viờn, cỏn b, lónh o ca Agribank vi nhau, vi khỏch hng v vi th trng liờn ngõn hng nh: bo mt thụng tin; khụng c c ý truyn bỏ tin n hay thụng tin sai lch nhm gõy hiu nhm cho cỏc nhõn viờn, cỏn b, lónh 91 o ca Agribank cng nh cho cỏc Ngõn hng th trng liờn ngõn hng; ngn nga cỏc hnh vi la o vic cho vay bng ngoi t v.v Túm li, cú th trng cho vay an ton, hiu qu, Agribank cn nhanh chúng xõy dng v hon thin b quy tc ng x ni b ca mỡnh, tin ti xõy dng b quy tc ng x phm vi liờn ngõn hng Kt lun chng Trong Chng ca lun vn, tỏc gi ó a mt s gii phỏp c th, chi tit gii quyt nhng cũn thiu sút, tn ti v quy nh phỏp lut cng nh v ngi nhm nõng cao hiu qu thc thi phỏp lut cho vay u t BS Cỏc gii phỏp ny c a da trờn tỡnh hỡnh cho vay u t d ỏn BS ti Agribank cỏc nm t 2010 n 2014, nguyờn nhõn ca tỡnh trng gim sỳt d n cho vay u t lnh vc ny v hng ch o ca Ngõn hng Nh nc i vi vic cho vay u t d ỏn BS Mong rng nhng gii phỏp ny s cú ớch cho Agribank núi riờng v cỏc Ngõn hng khỏc núi chung 92 KT LUN Phỏp lut v cho vay núi chung v cỏc quy nh v cho vay u t BS núi riờng c i cựng vi vic han hnh BLDS, Lut CTCTD, Lut KDBS v.vv cỏc bn phỏp lut hng dn i kốm Vic i h thng phỏp lut v cho vay ny ó gúp phn iu chnh hot ng cho vay ti cỏc Ngõn hng núi chung v ti Agribank núi riờng lm cho hot ng cho vay tr nờn minh bch, cú trt t v cú hiu qu hn Agribank cng ó dng trit h thng phỏp lut cho vay vo vic thc thi hot ng cho vay ca mỡnh trờn thc t Tuy nhiờn, quỏ trỡnh thc thi cũn gp phi mt s vng mc t vic quy nh phỏp lut cha phự hp, vic phi hp thc hin gia Ngõn hng v khỏch hng, gia khỏch hng v c quan Nh nc vic chun b h s ti liu vay vn cha c ng b Hn na, nhiu cỏn b, nhõn viờn ca Agribank cũn cha nghiờm tỳc thc hin theo trỡnh t, th tc cho vay quy nh ti cỏc bn, quy ch ni b ca Ngõn hng ny iu ny khin cho vic thc thi phỏp lut cho vay u t BS ca Agribank cha t hiu qu cao, th hin rừ nht qua tỡnh trng n xu, n khú ũi ca nhiu chi nhỏnh v ca ton h thng mc cao; nhiu cỏn b, nhõn viờn ca Agribank c tỡnh l l trỏch nhim, vi phm phỏp lut quỏ trỡnh xột duyt khon vay v thm nh ti sn bo m dn n hu qu nghiờm trng ci thin c tỡnh hỡnh ny, trc tiờn, phỏp lut cho vay cn phi cú nhng iu chnh hp lý, kp thi phự hp vi yờu cu ca thc tin Bờn cnh ú, Agribank cng cn nhanh chúng sa i nhng quy nh cha cht ch, khụng phự hp vi thc tin cho vay ca Ngõn hng ng thi, nõng cao trỡnh chuyờn mụn, nghip v o c ngh nghip ca cỏc lónh o, cỏn b v nhõn viờn ca Agribank gúp phn tng cng hiu qu ỏp dng phỏp lut vo hot ng cho vay núi chung v cho vay u t BS núi riờng 93 TI LIU THAM KHO I Ti liu ting Vit Lờ Xuõn Bỏ (2003), S hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn cụng cuc i mi Vit Nam, Nxb Khoa hc K thut H Ni, H Ni B K hoch v u t (2009), Cụng s 1752/BKH-PC v v vic th tc thnh lp doanh nghip liờn doanh trng hp bờn nc ngoi chim di 49% iu l, H Ni B Ti chớnh (2010), Thụng t s 131/2010/TT-BTC hng dn Quy ch gúp vn, mua c phn ca nh u t nc ngoi cỏc doanh nghip Vit Nam, H Ni B T phỏp Vin Khoa hc Phỏp lý (2006), T in Lut hc, NXB T in Bỏch Khoa, NXB T Phỏp, H Ni Nguyn ỡnh Bụng, Nguyn Thanh Tr (2004), Giỏo trỡnh Th trng bt ng sn, Trng i hc Nụng Nghip I H Ni, H Ni Chớnh ph (2006), Ngh nh s 108/2006/N-CP hng dn Lut u t 2005, H Ni Chớnh ph (2010), Ngh nh s 43/2010/N-CP v ng ký doanh nghip, H Ni Chớnh ph nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (1999), Ngh nh s 178/1999/N-CP v bo m tin vay ca cỏc t chc tớn dng, H Ni Chớnh ph nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2006), Ngh nh s 141/2006/N-CP v ban hnh danh mc mc phỏp nh ca cỏc t chc tớn dng, H Ni 10 Chớnh ph nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2006), Ngh nh s 163/2006/N-CP v giao dch bo m, H Ni 11 Chớnh ph nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2011), Ngh quyt s 11/NQ-CP v nhng gii phỏp ch yu trung kim ch lm phỏt, n nh kinh t v mụ, bo m an sinh xó hi, H Ni 12 Chớnh ph nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2012), Ngh nh s 11/2012/N-CP sa i Ngh nh s 163/2006/N-CP v giao dch bo m, H Ni 94 13 Nguyn Ngc in (2009), Giỏo trỡnh lut La Mó, NXB Chớnh tr Quc Gia, H Ni 14 Phan Th Thu H (2006), Giỏo trỡnh Ngõn hng thng mi, NXB Thng Kờ, H Ni 15 Hc vin Ngõn Hng (2005), Giỏo trỡnh lý thuyt tin t ngõn hng, NXB Thng Kờ, H Ni 16 Phm Xuõn Hũe, Trn nh Quý (2014), Chớnh sỏch tớn dng nụng nghip Thớ im t phỏ, Tp Ngõn hng (14), tr.38-41 17 Hi ng b trng (1988), Ngh nh s 53/HBT v t chc b mỏy Ngõn hng Nh nc Vit Nam, H Ni 18 Hi ng phi hp ph bin giỏo dc phỏp lut Trung ng (2013), Phỏp lut v kinh doanh bt ng sn, c san tuyờn truyn phỏp lut, (5), H Ni 19 Hi ng thnh viờn Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam (2014), Quyt nh s 66/Q-HTV-KHDN v vic ban hnh Quy nh cho vay i vi khỏch hng h thng Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam, H Ni 20 Hi ng thnh viờn Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam (2014), Quyt nh s 35/Q-HTV-HSX v vic ban hnh Quy nh giao dch bo m cp tớn dng h thng Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam, H Ni 21 Hi ng thnh viờn Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam (2014), Quyt nh s 31/Q-HTV-KHDN v vic ban hnh Quy nh phõn cp quyt nh cp tớn dng h thng Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam, H Ni 22 Quang Hng (2013), Cho vay nh xó hi: n lt Agribank tham chin, www.baodautu.vn 23 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2001), Quyt nh s 1627/2001/Q-NHNN v Quy ch cho vay ca t chc tớn dng i vi khỏch hng Thng c Ngõn hng Nh nc ban hnh, H Ni 95 24 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2001), Quyt nh s 652/2001/Q-NHNN quy nh phng phỏp tớnh v hch toỏn thu, tr lói ca Ngõn hng Nh nc v cỏc t chc tớn dng Thng c Ngõn hng Nh nc ban hnh, H Ni 25 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2003), Quyt nh 1509/2003/Q-NHNN ban hnh Quy ch cho vay ca Ngõn hng Nh nc i vi cỏc ngõn hng thng mi Nh nc cú bo m bng cm c trỏi phiu c bit Thng c Ngõn hng Nh nc ban hnh, H Ni 26 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2005), Quyt nh s 127/2005/Q-NHNN v sa i Quy ch cho vay ca t chc tớn dng i vi khỏch hng ban hnh theo Quyt nh 1627/2001/Q-NHNN Thng c Ngõn hng Nh nc ban hnh, H Ni 27 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2010), Cho vay i vi lnh vc bt ng sn mi thỏng u nm 2010, www.sbv.gov.vn 28 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2011), Quyt nh s 214/Q-NHNN chuyn i Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam, H Ni 29 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2011), Thụng t s 11/2011/TT-NHNN v chm dt huy ng v cho vay bng vng ca t chc tớn dng, H Ni 30 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2011), Thụng t s 33/2011/TT-NHNN v sa i Thụng t s 13/2010/TT-NHNN quy nh v t l bo m an ton hot ng ca t chc tớn dng v Quy ch cho vay ca t chc tớn dng i vi khỏch hng kốm theo Quyt nh 1627/2011/Q-NHNN Ngõn hng Nh nc ban hnh, H Ni 31 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2013), Quyt nh s 53/Q-NHNN v vic phờ duyt ỏn tỏi c cu Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin nụng thụn Vit Nam giai on 2013-2015, H Ni 32 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2013), Thụng t s 11/2013/TT-NHNN quy nh v cho vay h tr nh theo Ngh quyt 02/NQ-CP, H Ni 33 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2014), Thụng t s 36/2014/TT-NHNN quy nh gii hn, t l bo m an ton hot ng ca t chc tớn dng, chi nhỏnh ngõn hng nc ngoi Thng c Ngõn hng Nh nc Vit Nam ban hnh, H Ni 96 34 Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2014), Vn bn s 3529/NHNNo-KHDN v cho vay i vi lnh vc kinh doanh bt ng sn theo ỏn tỏi c cu Agribank, H Ni 35 Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam (2011, 2012, 2013), Bỏo cỏo thng niờn, www.agribank.com.vn 36 Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam (2014), Quyt nh s 68/NHNNo-KHDN v vic ban hnh Bng tng hp thm quyn quyt nh cp tớn dng ca Giỏm c cỏc Chi nhỏnh nm 2015, H Ni 37 Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam (2014), Vn bn s 3529/NHNo-KHDN, H Ni 38 Cụng Quang (2015), V la o hng chc t ng ti Agribank Bỡnh Chỏnh: trỏch nhim cho giỏm c ó cht, www.dantri.com.vn 39 M.Quang (2014), Cho vay sai, Agribank Chi nhỏnh thit hi gn 1.000 t ng, www.tuoitre.vn 40 Quc Hi (2005), Lut u t, H Ni 41 Quc Hi (2005), Lut Doanh nghip, H Ni 42 Quc Hi (2014), Lut Doanh nghip, H Ni 43 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (1992), Hin phỏp, H Ni 44 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2005), B Lut Dõn s s 33/2005/QH11, H Ni 45 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2005), Lut Giao dch in t s 51/2005/QH11, H Ni 46 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2010), Lut Cỏc t chc tớn dng s 47/2010/QH12, H Ni 47 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2013), Hin phỏp, H Ni 48 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2013), Lut t s 45/2013/QH13, H Ni 49 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2014), Lut u t s 67/2014/QH13, H Ni 97 50 Quc Hi nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (2014), Lut Kinh doanh bt ng sn s 66/2014/QH13, H Ni 51 Thng c Ngõn hng Nh nc Vit Nam (2002), Quyt nh s 571/2002/Q-NHNN v vic chun y iu l v iu l v t chc ca Ngõn hng Nụng nghip v Phỏt trin Nụng thụn Vit Nam, H Ni 52 Th tng Chớnh ph nc Cng hũa xó hi ch ngha Vit Nam (1994), Quyt nh s 90/TTg v vic tip tc sp xp doanh nghip Nh nc, H Ni 53 Lờ Th Thu Thy (2006), Cỏc bin phỏp bo m tin vay bng ti sn ca t chc tớn dng, NXB T Phỏp, H Ni 54 Nguyn Vn Tin (2014), Bn v phng thc cho vay ca Ngõn hng, Tp Ngõn hng (17), tr.22-25 II Ti liu ting Anh 55 Civil code of France (1804), www.legifrance.gouv.fr 56 Civil code of Japan, www.moj.go.jp 57 MC Kenzie & Betts (1996), Essential of Real estate economic, pp 58 Russian Civil code (2003), www.russian-civil-code.com III Ti liu trang Web 59 www.agribank.com.vn 98 PH LC Bng 1: Thm quyn quyt nh cp tớn dng ca giỏm c s giao dch, chi nhỏnh loi I, loi II theo mc d n cho vay n v: T ng STT S GIAO DCH, CHI NHNH LOI I, LOI II THM QUYN QUYT NH CP TN DNG THEO LOI HèNH, HNG KHCH HNG H GIA èNH, T CHC C NHN Hng AAA, Hng BBB, Hng AAA, Hng AA, A BB AA, A BBB, BB I Nhúm (5.000 < d n cho vay) i vi mt khỏch hng 150 120 35 30 i vi mt d ỏn u t 100 80 25 20 II Nhúm (2.000 d n cho vay 5.000) i vi mt khỏch hng 120 100 25 20 i vi mt d ỏn u t 85 70 20 15 III Nhúm (d n cho vay < 2.000) i vi mt khỏch hng 90 70 20 15 i vi mt d ỏn u t 65 50 15 10 99 Bng 2: Thm quyn quyt nh cp tớn dng ca giỏm c loi III theo mc d n cho vay n v: T ng STT CHI NHNH LOI III THM QUYN QUYT NH CP TN DNG THEO LOI HèNH, HNG KHCH HNG H GIA èNH, C T CHC NHN Hng Hng AAA, Hng Hng AAA, AA, AA, A BBB, BB BBB, BB A I Nhúm (d n cho vay> 500) i vi mt khỏch hng 30 25 15 10 i vi mt d ỏn u t 20 15 II Nhúm (200 d n cho vay 500) i vi mt khỏch hng 20 15 10 i vi mt d ỏn u t 15 10 III Nhúm (d n cho vay < 200) i vi mt khỏch hng 10 8 i vi mt d ỏn u t Chỳ thớch: Cỏc Hng AAA, AA, A, BBB, BB ca t chc, cỏ nhõn, h gia ỡnh l cỏc xp hng tớn nhim c xp hng da trờn cỏc tiờu ni b ca Agribank Nhng t chc, cỏ nhõn, h gia ỡnh khụng c xp hng tớn nhim s khụng c Agribank tip tc cho vay 100 [...]... mại Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 6 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG... pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của các tổ chức tín dụng tại Việt Nam qua việc phân tích chi tiết về việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam Đồng thời, phương pháp phân tích còn chỉ ưu điểm và hạn chế trong quy định của pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp. .. này trong nội bộ của của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, Luận văn phân tích thực tiễn thực thi pháp luật cho vay bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những đặc điểm của ngân hàng này trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản cũng như những mặt tích cực và những mặt còn thi u sót của pháp luật khi áp dụng vào thực tế Đồng thời, Luận... chung và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn nói riêng trong việc nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản 5 Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu 5.1 Nội dung nghiên cứu Luận văn nghiên cứu và xây dựng hệ thống lý luận pháp luật về bất động sản cũng như hoạt động cho vay đầu tư bất động sản giữa đối tư ng cho vay và đối tư ng đi vay thông qua hoạt động cho vay. .. giới và của Việt Nam, những quy định của pháp luật Việt Nam cũng như quy định của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam về hoạt động cho vay đầu tư bất động sản và thực tiễn thực thi pháp luật đó để có thể đánh giá được tính chặt chẽ, hợp lý và phù hợp với thực tiễn của pháp luật Bên cạnh đó, các kiến nghị của Luận văn nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản. .. trong việc thực thi pháp luật đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, qua đó, đưa ra một số giải pháp hoàn thi n pháp luật, hoàn thi n các quy định cho vay nội bộ của ngân hàng này nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật trong hoạt động cho vay đầu tư bất động sản Những quan điểm, đề xuất trong luận văn phần nào sẽ giúp ích cho các ngân hàng thương... động cho vay đầu tư bất động sản Trên cơ sở những vấn đề lý luận đã nêu ra, luận văn phân tích thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, chỉ ra những ưu điểm cũng như các bất cập, hạn chế trong việc thực thi đó Đồng thời, đưa ra những kiến nghị, giải pháp để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật hoạt động cho vay đầu tư bất động. .. đề tài: Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam là đề tài luận văn tốt nghiệp 2 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Xuất phát từ góc độ pháp luật, luận văn phân tích, đánh giá, bình luận về quy định pháp luật hiện hành đối với hoạt động cho vay đầu tư bất động sản trong mối 2 tư ng quan với quá trình xây dựng và hoàn thi n pháp luật về... những biến động của nền kinh tế tác động ngược trở lại Việc đánh giá tác động của pháp luật hiện hành và quy định của một ngân hàng thương mại cụ thể đối với hoạt động cho vay đầu tư bất 4 động sản vẫn là một đề tài tư ng đối mới Do đó, việc lựa chọn đề tài Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam làm luận văn tốt nghiệp cao học luật có... bất động sản Luận văn nghiên cứu quan niệm của các nước trên thế giới cũng như của Việt Nam về bất động sản để qua đó, thấy được sự thống nhất về cách hiểu của các quốc gia đối với loại tài sản này Đồng thời, hệ thống hóa các quy định về cho vay 5 của pháp luật Việt Nam và của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam để nêu bật những vấn đề pháp lý trong hoạt động cho vay đầu tư bất động ...I HC QUC GIA H NI KHOA LUT PHM TH HUYN TRANG THựC THI PHáP LUậT CHO VAY ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM Chuyờn ngnh: Lut Kinh t Mó s: 60 38 01 07... cụng on cho vay v cụng on thu hi n gc cựng vi lói vay Quy Ch Cho Vay quy nh 08 (tỏm) phng thc cho vay l: cho vay tng ln, cho vay theo hn mc tớn dng, cho vay theo d ỏn u t, cho vay hp vn, cho vay. .. Cú ba loi thi hn cho vay l: (i) cho vay ngn hn l cỏc khon vay cú thi hn cho vay n 12 thỏng; (ii) cho vay trung hn l cỏc khon vay cú thi hn cho vay t trờn 12 thỏng n 60 thỏng; (iii) cho vay di hn