ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HOÀNG ANH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM HOÀNG ANH PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, độ tin cậy trung thực Các kết quả, kết luận khoa học nêu Luận văn chưa công bố công trình khác TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Hoàng Anh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề lý luận nhà hình thành tƣơng lai 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai 1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tƣơng lai 10 1.2 Những vấn đề lý luận pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 12 1.2.1 Khái niệm pháp luật nhà hình thành tƣơng lai khái niệm liên quan 12 1.2.2 Nội dung pháp luật nhà hình thành tƣơng lai 18 1.2.3 Đặc điểm pháp luật nhà hình thành tƣơng lai 20 1.2.4 Vai trò ý nghĩa pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 36 2.1 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 36 2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 36 2.1.2 Thực trạng quy định pháp luật thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 44 2.1.3 Thực trạng quy định pháp luật bảo lãnh hoạt động bán thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 47 2.1.4 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 50 2.2 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập việc thực thi pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 58 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động mua bán nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 58 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập thuê, thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 67 2.2.3 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập bảo lãnh nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 69 2.2.4 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập hoạt động chấp nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 72 CHƢƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 78 3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 78 3.2 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 79 3.3 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 80 3.3.1 Hoàn thiện quy phạm pháp luật nhà hình thành tƣơng lai 80 3.3.2 Hoàn thiện máy quản lý thực pháp luật 89 KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS 2005 :Bộ luật dân năm 2005 BĐS :Bất động sản DN :Doanh nghiệp NHNN :Ngân hàng nhà nƣớc LKDBĐS :Luật Kinh doang bất động sản TCTD :Tổ chức tín dụng TSTC :Tài sản chấp MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà không loại tài sản có giá trị lớn gia đình, cá nhân mà yếu tố phản ánh phát triển kinh tế, xã hội đất nƣớc Cùng với tăng trƣởng dân số đất nƣớc nhu cầu nhà ngƣời dân ngày tăng Nhà vừa đối tƣợng giao dịch dân phục vụ nhu cầu để ngƣời dân vừa đối tƣợng giao dịch kinh doanh thƣơng mại doanh nghiệp kinh doanh nhà Với sách mở cho việc đầu tƣ xây dựng phát triển nhà Việt Nam ngày xuất nhiều doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực Tuy nhiên, để xây dựng hoàn thành đƣợc công trình nhà chủ đầu tƣ thƣờng phải sử dụng đến lƣợng vốn lớn nên doanh nghiệp đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành Vì vậy, doanh nghiệp cần huy động vốn ngƣời có nhu cầu mua nhà trƣớc thời điểm xây dựng hoàn thành, chấp dự án xây dựng nhằm huy động vốn cho việc đầu tƣ dự án Đây chế góp phần giúp doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích phát triển nhà lại vừa đáp ứng đƣợc nhiều nhu cầu nhà cho xã hội giai đoạn Từ tạo tiền đề cho phát sinh giao dịch liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai đặt yêu cầu phải có hành lang pháp lý vững nhà hình thành tƣơng lai nhằm đảm bảo quyền lợi cho chủ thể tham gia giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Nhiều nƣớc giới ban hành quy định cụ thể để điều chỉnh giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Ở Việt Nam, giao dịch tài sản hình thành tƣơng lai lần đƣợc pháp luật ghi nhận vào năm 1999 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, văn luật này, quy định điều chỉnh giao dịch cầm cố, chấp tài sản hình thành từ vốn vay tổ chức tín dụng Sau khoản 1, Điều 342 Bộ luật dân năm 2005 ghi nhận "tài sản chấp tài sản đƣợc hình thành tƣơng lai" Năm 2005, Luật Nhà đƣợc ban hành, lần pháp luật công nhận cho phép thực giao dịch mua bán nhà thƣơng mại dƣới hình thức trả chậm, trả dần Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành tƣơng lai Vấn đề mua bán nhà hình thành tƣơng lai đƣợc quy định cách chi tiết đầy đủ Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà Bộ Xây dựng ban hành Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hƣớng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Cho đến thời điểm tại, Luật Nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có quy định chi tiết việc mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Tuy nhiên, giao dịch tồn nhiều quan điểm khác nên quy định giấy có nhiều điểm chƣa thống khiến việc áp dụng thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác Những bất cập thể việc giao dịch xảy hậu xấu cho ngƣời tham gia quan hệ mua bán hoạt động quản lý quan có thẩm quyền Nhà nƣớc Nhằm đáp ứng đƣợc nhƣ cầu điều chỉnh pháp luật nhà hình thành tƣơng lai cần phải có cách nhìn tổng quát chế định pháp luật có liên quan đến giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Đồng thời có phân tích đánh giá cách tổng quan để quan ban hành pháp luật, quan quản lý nhà nƣớc ngƣời tham gia giao dịch có nhìn khách quan đắn vấn đề 2 Tình hình nghiên cứu Đề tài pháp luật nhà hình thành tƣơng lai chế định mẻ Việt Nam Tuy nhiên, hầu nhƣ chƣa có tác giả đặt vấn đề nghiên cứu chuyên sâu tổng hợp pháp luật nhà hình thành tƣơng lai thể dƣới hình thức nhƣ luận văn, luận án, chuyên đề nghiên cứu nhƣ công trình khóa học khác Trƣớc trình nghiên cứu đề tài này, tác giả tìm hiểu, tham khảo đƣợc biết có số tác giả có viết, tác phẩm có liên quan đến phạm vi luận văn nhƣ : - Võ Đình Nho Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành tương lai Lý luận thực tiễn - Tiến sĩ Ngô Huy Cƣơng, Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005 định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử - Luật sƣ Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành tương lai đối tượng dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006 - Thạc sĩ Nguyễn Thanh Thúy, Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014 - Thạc sĩ Phạm Quang Huy, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014 Những viết đề tài nghiên cứu nêu đề cập đƣợc tới khái niệm tài sản hình thành tƣơng lai nhƣ phân tích đƣợc số giao dịch liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai, nhƣng chƣa khái quát đƣợc quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Các đề tài nghiên cứu đƣợc công bố chƣa có đề tài phân tích tổng quan đƣợc vấn đề pháp luật điều chỉnh quan hệ giao dịch nhà hình thành tƣơng lai Mục đích nhiệm vụ luận văn 3.1 Mục đích nghiên cứu Để hoàn thiện đề tài này, luận văn xác định mục đích nghiên cứu nhƣ sau: - Mục đích luận văn phân tích, đánh giá,tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật phát sinh trình giao kết thực hợp đồng mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam - Kiến nghị quan nhà nƣớc có liên quan việc soạn thảo ban hành mới, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật điều chỉnh nhà hình thành tƣơng lai để phù hợp với tình hình thực tiễn hoàn thiện hệ thống văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực 3.2 Nhiệm vụ luận văn - Hệ thống hóa văn pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai - Đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tƣơng lai xu phát triển quan hệ xã hội làm sở cho việc đề suất sửa đổi, bổ sung số văn pháp luật điều chỉnh nhà hình thành tƣơng lai Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, văn pháp luật lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Liên hệ so sánh quy định hành quy định đƣợc ban hành trƣớc liên quan đến phạm vi nghiên cứu luận văn Bốn là: Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu có) hợp đồng chuyển nhƣợng bất động sản hình thành tƣơng lai: Việc đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản tƣơng lai không thiết phải có giấy chứng nhận sở hữu tài sản mà cần có giấy tờ làm cho việc xác lập quyền sở hữu bên chấp tƣơng lai Năm là: Đối với hợp đồng chấp tài sản tƣơng lai Mục đić h vay v ốn phải phục vụ trực tiếp cho việc xác lập quyền sở hữu tài sản, tức tài sản hình thành từ vốn vay Phạm vi xử lý tài sản phụ thuộc vào mức độ xác lập quyền sở hữu bên chấp tài sản Sau hoàn thiện đƣợc chế định tài sản hinh thành tƣơng lai Bộ luật Dân đƣợc coi sở để hoàn thiện quy phạm pháp luật giao dịch liên quan đến nhà hình thành tƣơng lai Luật Kinh doanh bất động sản Cụ thể giải pháp hoàn thiện khung pháp lý cho giao dịch nhà hình thành tƣơng lai nhƣ sau: Thứ nhất: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Để hoàn thiện chế định pháp luật mua bán nhà hình thành tƣơng lai, trƣớc tiên, quan có thẩm quyền Nhà nƣớc cần sửa đổi sách, pháp luật nhƣ sau: Một là: Cần bỏ quy định phân chia nhà thông qua hợp đồng góp vốn ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Nên bỏ quy định quyền thỏa thuận phân chia nhà ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai tối đa 20% số lƣợng nhà thƣơng mại dự án: Nhƣ phân tích Chƣơng 2, chủ đầu tƣ đƣợc quyền huy động vốn dƣới hình thức góp vốn đầu tƣ sau phân chia sản phẩm nhà cho ngƣời góp vốn với số lƣợng tối đa 20% tổng số lƣợng nhà thƣơng mại dự án ngƣời đƣợc phân chia sản phẩm nhà sau đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà hình 82 thành tƣơng lai với chủ đầu tƣ Rõ ràng quy định số lƣợng 20% sở khoa học, quy định không cần thiết thực tế doanh nghiệp áp dụng hạn chế Không thế, quy định nguyên nhân gây tình trạng lách luật, trốn thuế, tạo tiền đề cho doanh nghiệp "yếu vốn" nhƣng đƣợc thực dự án xây dựng nhà thƣơng mại Hợp đồng góp vốn phân chia hộ không gây thiệt hại cho phía ngƣời mua tranh chấp xảy mà ảnh hƣởng đến uy tín thị trƣờng bất động sản Cụ thể ngƣời góp vốn ngƣời bị động hợp đồng giao dịch, chủ đầu tƣ tăng giá, cá nhân góp vốn phải chịu bù, dự án chậm, cá nhân góp vốn đành lòng phải chờ lãi vay ngân hàng để đƣợc nguồn vốn đầu tƣ phải trả., cá nhân góp vốn phải góp vốn đũng theo thời hạn cam kết hợp đồng dự án thi công không đƣợc biết rõ Hai là: Cần bỏ quy định thủ tục thông báo cho Sở Xây dựng việc ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Hoạt động mua bán nhà hình thành tƣơng lai chủ đầu tƣ với khách hàng giao dịch dân tùy Việc mua bán hai bên thỏa thuận sở pháp luật Vì thế, yêu cầu doanh nghiệp phải thông báo cho quan nhà nƣớc việc ký hợp đồng không cần thiết, tăng thêm thủ tục hành cho doanh nghiệp Bên cạnh đó, quy định chƣa giúp vai trò quản lý nhà nƣớc đƣợc tốt hơn, thị trƣờng mua bán nhà đƣợc minh bạch Cách tốt hết để doanh nghiệp tự chịu trách nhiệm việc huy động vốn, việc bán nhà hình thành tƣơng lai Nhà nƣớc cần ban hành điều kiện mua bán để doanh nghiệp phải tuân thủ Vì vậy, Nhà nƣớc ta không nên tiếp tục trì quy định Ba là: Quy định thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Cần thống thời điểm chủ đầu tƣ đƣợc quyền bán nhà dƣới hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai Tránh tình 83 trạng nhóm văn luật quy định kiểu dẫn đến tình trạng áp dụng không thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động quản lý nhà nƣớc hậu xấu cho xã hội Bốn là: Quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai - Trƣờng hợp bên mua cá nhân, tổ chức chức kinh doanh bất động sản: Khi cá nhân, tổ chức mua nhà dƣới hình thức hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai mà muốn chuyển nhƣợng phải thực dƣới hình thức "văn chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở" Để thể đƣợc hết mục đích, ý nghĩa giao dịch mục đích giao dịch theo tác giả, Nhà nƣớc nên quy định hình thức khác thay cho văn chuyển nhƣợng hợp đồng - Trƣờng hợp bên mua tổ chức có chức kinh doanh bất động sản: Nhà nƣớc cần sớm quy định điều chỉnh vấn đề dƣới hình thức văn quy phạm pháp luật Tránh tình trạng "vá luật" số công văn nhƣ Quy định vấn đề mở nhiều thuận lợi cho doanh nghiệp chủ đầu tƣ thứ phát chuyên kinh doanh nhà dƣới hình thức "mua đi, bán lại" Năm là: Cơ chế giám sát việc thực mua bán nhà hình thành tương lai qua sàn giao dịch bất động sản Nhà nƣớc cần tăng cƣờng chế giám sát việc mua bán nhà hình thành tƣơng lai qua sàn giao dịch bất động sản để tránh tình trạng thực mua bán qua sàn giao dịch bất động sản mang tính thủ tục, hợp thức hóa cho giao dịch mua bán ngầm đƣợc doanh nghiệp thực trƣớc công khai thông tin qua sàn giao dịch bất động sản phƣơng tiện thông tin đại chúng Sáu là: Cơ chế xử lý trường hợp vi phạm pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 84 Cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc hơn, mạnh hành vi sai phạm trình kinh doanh bất động sản nói chung mua bán nhà hình thành tƣơng lai nói riêng, đặc biệt sai phạm nhƣ: không tuân thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán chƣa đủ điều kiện theo quy định pháp luật; ghi không giá mua bán hợp đồng; có hành vi lách luật, trốn thuế… Thêm nữa, với hành vi sai phạm nhiều lần luật cần mạnh tay nữa, nghiêm khắc để nhà đầu tƣ phải có trách nhiệm tƣơng ứng việc vi phạm pháp luật Thứ hai: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật bảo lãnh bán thuê mua nhà hình thành tương lai Quy định bảo lãnh theo Điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực nhƣng nhiều vƣớng mắc bất cập ngân hàng nhà nƣớc ban hành thông tƣ hƣớng dẫn Nhiều quy định liên quan đến vấn đề bảo lãnh mua bán nhà hình thành tƣơng lai có nhiều mâu thuẫn cần điều chỉnh Về giới hạn cấp tín dụng cần sửa đổi Luật tổ chức tín dụng năm 2010, nới trần giới hạn cấp tín dụng để tạo điều kiện thực quy định bảo lãnh ngân hàng bán, cho thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Luật tổ chức tín dụng năm 2010 quy định bảo lãnh ngân hàng hình thức cấp tín dụng, Điều 128 giới hạn cấp tín dụng quy định: “ Tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng khách hàng không vƣợt 15% vốn tự có ngân hàng thƣơng mại…, tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng khách hàng ngƣời có liên quan không đƣợc vƣợt 25% vốn tự có ngân hàng thƣơng mai…” Về chế bảo lãnh phù hợp với đặc thù thị trƣờng bất động sản cần có giải pháp nhƣ sau: Một là: Ngân hàng Nhà nƣớc cần có văn đạo ngân hàng thƣơng mại xây dựng “quy định nội tổ chức tín dụng” theo hƣớng 85 ngân hàng ƣu tiên thực bảo lãnh cho chủ đầu tƣ dự án bán, cho thuê mua nhà hình thành tƣơng lai, không cần phải ký quỹ, không cần phải có tài sản bảo đảm, trƣờng hợp tất chủ thể liên quan đến dự án ( Chủ đầu tƣ, nhà thầu xây dựng, nhà cung ứng vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội, ngoại thất, đơn vị tƣ vấn, ngƣời tiêu dùng), mở tài khoản hoạt động ngân hàng Sở dĩ cần phải có quy định nay, phần lớn ngân hàng thƣơng mại thực bảo lãnh dự án yêu cầu bên đƣợc bảo lãnh ( chủ đầu tƣ dự án) phải ký quỹ tiền mặt với giá trị bảo lãnh phải có tài sản bảo đảm có giá trị tƣơng đƣơng 1,3- 1,4 lần giá trị đƣợc bảo lãnh Nếu thực quy định không khả thi dự án bất động sản hầu hết có giá trị lớn, nguồn vốn tự có ngân hàng thƣơng mại không nhiều, không đủ để bảo lãnh cho nhiều dự án bất động sản Hai là: Chính phủ, Bộ xây dựng, Ngân hàng Nhà nƣớc cho phép ngân hàng thƣơng mại không áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản cho trƣờng hợp chủ đầu tƣ dự án bất động sản có uy tín thƣơng hiệu, có lực triển khai thực dự án tiến độ, thời điểm đề nghị cấp bảo lãnh bên đƣợc bảo lãnh không vi phạm quan hệ cấp tín dụng, toán tổ chức tín dụng Ba là: Do đặc thù thị trƣờng bất động sản, hầu hết chủ đầu tƣ bán nhà hình thành tƣơng lai theo đợt, toán theo tiến độ thực dự án, nên ngân hàng Nhà nƣớc cần đạo ngân hàng thƣơng mại có phƣơng thức vận dụng thích hợp thực bảo lãnh ngân hàng, không để việc bảo lãnh ngân hàng trở thành gánh nặng cho chủ đầu tƣ, làm phát sinh thêm chi phí mà ngƣời tiêu dùng ngƣời phải gánh chịu mua nhà Bốn là: Chính phủ cần cho thí điểm công ty bảo hiểm có lực đƣợc tham gia thực bảo hiểm rủi ro giao kết hơp đồng mua bán 86 thuê mua nhà hình thành tƣơng lai Ngƣời mua nhà giảm thiểu đƣợc rui ro có doanh nghiệp bảo hiểm tham gia bảo lãnh, nhiên chế sách chƣa rộng mở cho loại hình Việc cho phép công ty bảo hiểm tham gia làm tăng thêm nguồn lực để bảo vệ ngƣời tiêu dùng, đồng thời với phƣơng thức hoạt động bảo hiểm không cần tài sản đảm bảo cần thu phí bảo hiểm không gánh nặng cho doanh nghiệp ngƣời tiêu dùng Thứ ba: Giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Muốn tháo gỡ đƣợc vƣớng mắc nhận chấp nhà hình thành tƣơng lai khơi thông vốn thị trƣờng bất động sản thông qua hoạt động cho vay chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án, việc sửa đổi, bổ sung chí ban hành riêng khung pháp lý trình tự, thủ tục, đăng ký chấp nhƣ giám sát, xử lý tài sản chấp nhà hình thành tƣơng lai cách đồng bộ, hoàn chỉnh đế bên tham gia giao dịch cấp bách Theo ý kiến tác giả, cần quy định rõ hai loại thủ tục chấp thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp nhà hình thành tƣơng lai Cụ thể: Một là, thủ tục chấp nhà dự án hình thành tƣơng lai Pháp luật cần quy định cụ loại nhà dự án hình thành tƣơng lai loại (nhà chung cƣ, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ) điều kiện để đƣợc chấp nhà dự án hình thành tƣơng lai Cụ thể, chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà đƣợc quyền chấp dự án phát triển nhà tổ chức tín dụng có thiết kế kỹ thuật dự án đƣợc phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, có giấy chứng nhận có quyêt định giao đất 87 cho thuê đất quan có thẩm quyền cấp dự án chƣa đƣợc chấp tổ chức tín dụng Đối với cá nhân, tố chức mua nhà hình thành tƣơng lai, muốn chấp phải có hợp đồng mua bán nhà ký kết với chủ đầu tƣ, có văn chuyển nhƣợng hợp đồng (nếu bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định, có giấy tờ chứng minh đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tƣ theo tiến độ thỏa thuận hợp đồng mua bán, có biên bàn giao nhà (trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ bàn giao nhà ở) nhà chƣa đƣợc chấp tổ chức tín dụng nào, khiếu kiện, tranh chấp Đồng thời, nhằm bảo đảm quyền ƣu tiên xử lý tài sản cho ngân hàng, pháp luật cần quy định giao dịch chấp phải đƣợc công chứng Trong hồ sơ công chứng cần phải có văn cam kết chu đâu tƣ việc chƣa chấp nhà dự án hình thành tƣơng lai cho tố chức khác văn ủy quyền cúa chủ đầu tƣ cho ngân hàng đƣợc tiếp nhận giấy chủ quyền tài sản bảo đảm sau tài sản hình thành Hai là, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản chấp nhà dự án hình thành tƣơng lai cần phải quy định rõ chi tiết thẩm quyền, hồ sơ, thủ tục đăng ký chấp đối tƣợng áp dụng cụ thể với mục đích cao tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng khách hàng vay vốn đăng ký giao dịch bảo đảm đƣợc thông suốt Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định giải pháp để bảo vệ quyền lợi bên cho vay nhận chấp tố chức tín dụng Cụ thể, cần quy định chủ đầu tƣ ngƣời mua nhà dự án đƣợc chấp nhà hình thành tƣơng lai thuộc dự án dó cho ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát chấp đăng ký chấp, tránh trƣờng hợp dự án nhà đồng thời chấp nhiều lần, nhiều tổ chức tín dụng 88 Cùng với đó, chủ đầu tƣ phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng việc cho vay, quản lý tài sản chấp nhà hình thành tƣơng lai Trong đó, quy định việc xóa đăng ký chấp loại nhà hình thành tƣơng lai theo dự án phát triển nhà chủ đầu tƣ đồng thời với việc ngƣời mua nhà (bên chấp nhà hình thành tƣơng lai) đăng ký chấp nhà hình thành tƣơng lai mua chủ đầu tƣ 3.3.2 Hoàn thiện máy quản lý thực pháp luật Thứ nhất:Nâng cao lực cho cán chuyên trách Để văn pháp luật pháp luật mang tính khả thi cao, không bị mâu thuẫn với văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực không bị thiếu nội dung cần thiết văn pháp luật đƣợc ban hành, giải pháp trƣớc tiên cần nâng cao chất lƣợng đội ngũ soạn thảo văn pháp luật Theo quy trình soạn thảo ban hành văn pháp luật, đặc biệt văn luật nghị định, để ban hành văn pháp luật phải trải qua quy trình chặt chẽ Trong quy trình khép kín đó, quan tham gia soạn thảo, thẩm định, thẩm tra… thực công việc tƣơng đối độc lập để đƣa ý kiến cách khách quan Tuy nhiên, qua thực tiễn việc ban hành văn pháp luật Việt Nam có pháp luật nhà hình thành tƣơng lai, văn đƣợc ban hành hay gặp phải tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu nội dung… Điều thƣờng xuất phát từ nguyên nhân chủ quan quan ban hành pháp luật, yếu tố lực nhà soạn thảo hạn chế tƣơng đối rõ Để hạn chế vấn đề này, tác giả cho rằng, biện pháp mang tính chiến lƣợc cần làm đào tạo nâng cao chất lƣợng đội ngũ tham gia công tác xây dựng pháp luật Việc đào tạo cần đƣợc thực thƣờng xuyên, nƣớc nhƣ kết hợp học hỏi cách có chọn lọc nƣớc có lập pháp phát triển có tính chất tƣơng đồng với Việt Nam Bên cạnh việc nâng cao lực cho cán xây dựng pháp luật,việc đào tạo để nâng cao lực chuyên môn cho đội ngũ tổ chức thực giám 89 sát việc thực pháp luật cần thiết Đội ngũ đƣợc giao nhiệm vụ giám sát thực pháp luật có chuyên môn tốt nhìn nhận tốt hơn, bao quát phạm vi giám sát Thứ hai:Tăng cường công tác phổ biến hỗ trợ pháp luật Đối với công tác phổ biến pháp luật, thời gian gần chƣơng trình tập huấn, diễn đàn phổ biến tuyên truyền pháp luật đƣợc thực ởmức độ nhiều trƣớc Mỗi văn pháp luật, đặc biệt văn pháp luật ảnh hƣởng mức độ lớn đời sống xã hội thƣờng đƣợc quan nhà nƣớc, tổ chức đoàn thểthƣờng tổ chức tuyên truyền đến đối tƣợng cụ thể Đối với lĩnh vực nhà ở, quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phòng thƣơng mại công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức đƣợc số hội thảo, hội nghị phổ biến phổ biến Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Thông tƣ 07/2015/TT-NHNN Tuy nhiên, để công tác phổ biến pháp hiệu nữa, vấn đề đặt cần quan chức cần xem xét lại vấn đề liên quan đến công tác phổ biến pháp luật thực nhƣ: - Chất lƣợng hoạt động phổ biến pháp luật; - Tính chuyên nghiệp công tác phổ biến pháp luật; - Năng lực ngƣời tham gia phổ biến pháp luật; - Mục đích phạm vi chƣơng trình phổ biến pháp luật Nhiều hội thảo, diễn đàn đƣợc tổ chức mang nặng tính hình thức, mang tính phong trào nhiều tính hiệu gây lãng phí thời gian, chi phí công sức… Đối với công tác hỗ trợ pháp luật, thời gian vài năm trở lại đây, nhiều tổ chức hỗ trợ pháp luật đƣợc thành lập, chí số quan, tổ chức thành lập mạng lƣới hỗ trợ pháp lý… Tuy nhiên, qua thực tiễn hoạt động, tác giả cho tính hiệu thực vấn đề cần xem xét Không có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ hỗ trợ pháp lý miễn phí 90 cần tƣ vấn cho vụ việc liên quan đến Đối với lĩnh vực nhà ở, việc mua bán nhà hình thành tƣơng lai lĩnh vực riêng, vấn đề không dễ tƣ vấn nên việc nâng cao chất lƣợng đội ngũ tƣ vẫn, hỗ trợ pháp luật cần thiết, đáp ứng đƣợc nhiều nhu cầu xã hội Thứ ba:Giải pháp tăng cường quản lý, giám sát quan nhà nước Cần tăng cƣờng công tác tra, giám sát hoạt động đầu tƣ, kinh doanh nhà thƣơng mại thị trƣờng, tra hoạt động giao dịch mua bán nhà hình thành tƣơng lai Hoạt động tra, giám sát phải đƣợc tiến hành liên tục, thƣờng xuyên, kết hợp với tra đột xuất chủ đầu tƣ dự án nhà thƣơng mại Việc tra phải đƣợc thực nhiều giai đoạn thực dự án, quan trọng khâu thực giao dịch bán nhà hình thành tƣơng lai qua sàn giao dịch bất động sản Sử dụng nhiều phƣơng tiện công cụ khác để công khai hóa hành vi sai phạm hoạt động mua bán Đồng thời, cần phải xử lý nghiêm minh, triệt để kịp thời vi phạm đƣợc phát qua trình tra Các kết xử lý sai phạm cần đƣợc công khai phƣơng tiện thông tin đại chúng, trụ sở quan ban ngành để nâng cao hiệu hoạt động thực tế Trong trình tra, cần đặt mục tiêu lớn chấn chỉnh hành vi vi phạm pháp luật, đề xuất điều chỉnh pháp luật cho phù hợp với thực tiễn quan hệ xã hội 91 KẾT LUẬN Nghiên cứu chế định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai nhằm hệ thống hóa văn pháp luật đánh giá hiệu điều chỉnh văn pháp luật hành vấn đề Qua đó, đề xuất, kiến nghị việc ban hành, áp dụng xử lý hành vi phạm pháp luật đầu tƣ, mua bán, chấp nhà hình thành tƣơng lai Nhìn cách tổng thể, pháp luật giao dịch bất động sản nói riêng pháp luật nhà nói chung đƣợc Nhà nƣớc quan tâm Các quy định góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao hơn, an toàn bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên có liên quan Nhƣ phân tích phần nội dung, thực tế chế định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai tồn nhiều điểm bất cập, gây nhiề u khó khăn , vƣớng mắ c quá triǹ h thƣc ̣ hiên ̣ và nhi không tƣơng đồ ng ̣thố ng pháp ều điểm luật Những quy định bất cập nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiêu ̣ lƣ̣c và tính thực thi của quy ph ạm pháp luật tác động không tốt đế n hoạt động kinh doanh nhà thƣơng mại doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hoạt động quản lý nhà nƣớc lĩnh vực Bên cạnh đó, tính thiếu thống nhất, thiếu đồng chế định pháp luật nhà hình thành tƣơng lai đã ảnh hƣởng xấ u đế n thi ̣trƣờng b ất động sản Nhiều quy định khó thực pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà muốn thực luật phải thực Chính thân quan nhà nƣớc lúng túng việc giải thích để doanh nghiệp thực cách quán Vấn đề đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung số văn pháp luật điều chỉnh quan hệ này, giải triệt để mâu thuẫn, sƣ̣ không đồng pháp luật về vấ n đề này , nhằ m thúc đẩ y sƣ̣ phát triể n lành 92 mạnh của thi ̣trƣờng b ất động sản, đáp ƣ́ng yêu cầ u về quản lý nhà nƣ ớc nhà xu thế phát triển Việc sửa đổi, bổ sung ban hành văn pháp luật để thố ng nhấ t chế định pháp luật về nhà hình thành tƣơng lai cần phải bảo đảm đơn giản về th ủ tục, nhanh chóng về thời gian , dễ hiểu, dễ thực hiện, không gây các mâu thu ẫn, khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp, ngƣời tham gia giao dịch các quan chƣ́c quá trình thực thi theo đúng chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc cải cách thủ tục hành 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIếng Vệt Bộ Tƣ pháp, Bộ tài nguyên môi trƣờng (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Ngô Huy Cƣơng (2008), "Tự ý chí s ự tiếp nhận tự ý chí pháp luật Việt Nam nay", Nghiên cứu lập pháp, 117 (2), tr 17-18 Ngô Huy Cƣơng(2010), “Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật Dân 2005và định hƣớng cải cách”,www.nclp.org.vn Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 10 Hiệp hội bất động sản (2015), Công văn số 41/CV-HoREA ngày 29/06/2015 việc góp ý thực quy định bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Tp Hồ Chí Minh 94 11 Nguyễn Tiến Mạnh (2008), “Tài sản hình thành tương lai”, http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com, 23/05/2008, Hà Nội 12 Nguyên Minh, “Băn khoăn bảo lãnh nhà hình thành tương lai.”,http://dautubds.baodautu.vn/, Thƣ́ Hai, 3/8/2015 13:00 13 Ngân hàng Nhà nƣớc, Bộ Xây dựng, Bộ tƣ pháp, Bộ tài nguyên&Môi trƣờng (2014), Thông tư liên tịch số: 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT hướng dẫn thủ tục chấp, đăng ký chấp, đăng ký chuyển tiếp, quyền nghĩa vụ ngân hàng, chủ đầu tư, người mua nhà việc chấp nhà hình thành tương lai, Hà Nội 14 Ngân hàng nhà nƣớc (2015),Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định bảo lãnh ngân hàng,Hà Nội 15 Nhà Pháp luật Việt - Pháp (2006), Bộ luật Dân Pháp, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 16 Doãn Hồng Nhung ( chủ biên) (2013), Pháp luật hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng hợp đồng theo mẫu, Hà Nội 17 Doãn Hồng Nhung(2009), “Về chất pháp lý hợp đồng thuê mua Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật – Viện khoa học xã hội Việt Nam – Viện Nhà nước Pháp luật Số 7/2009, trang 29-35 18 Hồng Quân (2015), “ Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản trước G: Xây nhà xong bán?”, http://bizlive.vn/, 30/06/2015 14:59 19 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 21 Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 22 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 23 Quốc hội (2014), Luật doanh nghiệp, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội 95 25 Đỗ Hồng Thái (2012), "Tài sản hình thành tƣơng lai đối tƣợng đƣợc dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự", Ngân hàng, 114(2), tr 5-10 26 Lê Minh Toàn (Chủ biên) (2009), Luật kinh doanh Việt Nam, (tập 2), Nxb Chin ́ h trị quốc gia, Hà Nội 27 Lê Minh Toàn (2014), “ Khởi kiện doanh nghiệp bất động sản đâu khó khăn” http://www.baomoi.com/, 25/11/2014 14:55 28 Thùy Trang, “Nhà cho thuê mở hướng cho thị trường bất động sản”, http://batdongsan.nhadatso.com/, 10/10/2013 14:04 29 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội Tiếng Anh 30 Asia Development Bank, World Bank (2011), Civil Code of Kingdom of Campbodia, PnomPenh, Cambodia 31 Cornell Law School,http://www.law.cornell.edu/ucc/1/article1.htm#s1- 201 32 East - West Management Inst., Asia Development Bank (1993), Land law of Cambodia - A study and research manual, pp.12, PnomPenh, Cambodia Tiếng Pháp 33 Brigitte Lefebvre, Le contrat d’adhésion, dans La Revue du Notariat, Montréal vol 105, septembre 2003 34 Code civil francais,http://www.legifrace.gouv.fr/affichCode.do 35 Luc Audet, Le contrat d’adhésion, Caractéristiques et Cons quences Juridiques, Audet@DroitDéPME.com 96 [...]... luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam 6 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về nhà ở hình thành trong. .. phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chính là các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai Cụ thể ở đây các giao dịch đó là: mua bán, bảo lãnh, thế chấp, thuê và thuê mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1.2.2.3 Đối tượng của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai Đối tƣợng của các giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở và phải đủ điều kiện... dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai là nhà ở chƣa hoàn thành tại thời điểm giao kết hợp đồng 1.2.2.2 Phạm vi điều chỉnh của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai Pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai nhƣ đã nêu ở trên là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể phát sinh trong quá trình giao kết và thực hiện giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. .. tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình, tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó” 1.2.2 Nội dung pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai 1.2.2.1 Chủ thể của quan hệ pháp luật về nhà ở hình thành. .. trong tƣơng lai, tác giả mạnh dạn đƣa ra một quan điểm riêng về khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai nhƣ sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao dịch về tài sản đó và có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình thành trong tương lai 1.1.1.2 Khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai Nhà ở hình thành trong tương lai là một... của pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 5 Tại chƣơng 2 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, quy nạp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai tại Việt Nam Tại chƣơng 3 đƣợc sử dụng phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, tƣ duy logic để bình luận và đƣa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tƣơng lai. .. nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng; Hai là: Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về dân sự; Ba là: Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật Trong các hình thức tạo dựng nhà ở nêu trên thì nhà ở là đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong. .. sản hình thành trong tƣơng lai là đối tƣợng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Ở Việt Nam, chế định về tài sản hình thành trong tƣơng lai còn khá mới mẻ trong lĩnh vực lập pháp Mặc dù chế định tài sản hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc quy định ở khá nhiều ngành luật khác nhau điển hình là pháp luật về dân sự; pháp luật về nhà ở; pháp luật về kinh doanh bất động sản Tuy 8 nhiên, trong. .. một loại tài sản hình thành trong tƣơng lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tƣơng lai chịu sự điều chỉnh 9 chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tƣơng lai và pháp luật về nhà ở Nhà ở tiếp cận dƣới góc độ của khoa học pháp lý là đối tƣợng điều chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật lại có cách hiểu từ những khía cạnh khác nhau: Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là một loại tài... thuận và thống nhất trong hợp đồng 1.2.3 Đặc điểm của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai 1.2.3.1 Đặc điểm của giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Bên cạnh những đặc điểm phổ biến thông thƣờng của các giao dịch dân sự về nhà ở và về tài sản hình thành trong tƣơng lai, giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai có bốn đặc điểm cơ bản nhƣ sau: Thứ nhất, ở thời điểm ký hợp ... trạng pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam Chƣơng 3: Hoàn thiện pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI VÀ PHÁP LUẬT... luật nhà hình thành tƣơng lai 20 1.2.4 Vai trò ý nghĩa pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI TẠI VIỆT NAM. .. luận pháp luật nhà hình thành tƣơng lai Việt Nam 1.2.1 Khái niệm pháp luật nhà hình thành tương lai khái niệm liên quan 1.2.1.1 Khái niệm pháp luật nhà hình thành tương lai Khái niệm Pháp luật