5 Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa I Lý chọn đề tài Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư nói chung đầu tư bất động sản nói riêng đóng vai trò quan trọng, có tính chất định đến phát triển toàn xã hội Với đặc trưng lượng vốn lớn thời gian thu hồi vốn thường kéo dài, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần xem xét kĩ lưỡng, đặc biệt tài sơ để xem xét tính khả thi, định đầu tư, tính toán quy mô lợi nhuận thu dự án Qúa trình phân tích tài chuẩn bị tốt đem lại hiệu cao cho dự án đầu tư bất động sản Ngược lại, có sai sót ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động doanh nghiệp Vì nói công tác phân tích tài có tính chất sống dự án đầu tư bất động sản Tuy nhiên, thực tế công tác phân tích tài nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn, bất cập không sát với thực tế Đây nguyên nhân gây nhiều hạn chế trình đầu tư vận hành dự án, ví dụ tình trạng chậm tiến độ thực nhiều dự án Vì hoàn thiện công tác phân tích tài dự án vấn đề cấp thiết nay, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án công ty đầu tư bất động sản góp phần đáng kể nâng cao hiệu hoạt động dự án sử dụng cách tốt nguồn lực xã hội II Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: - Đi sâu nghiên cứu vấn đề lý thuyết nhằm nắm vững sở khoa học phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Xem xét đánh giá tình hình phân tích tài dự án đầu tư bất động sản làm sở cho việc định đầu tư công ty cổ phần đầu tư Archi - Phân tích ưu điểm đạt mặt tồn công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản III Phạm vi nghiên cứu Tập trung nghiên cứu công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản tổng công ty cổ phần đầu tư Archi IV Thời gian nghiên cứu Từ năm 2008 đến V Phương pháp nghiên cứu Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Đề án nghiên cứu có sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, thống kê, khảo sát thực tiễn,… VI Kết cấu đề án Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung chuyên đề chia thành phần sau: Phần 1: Cơ sở lý luận phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Phần 2: Thực trạng công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty cổ phần đầu tư Archi Phần 3: Một số nhận định công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản tổng công ty cổ phần đầu tư Archi Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Những vấn đề chung dự án đầu tư bất động sản 1.1.Khái niệm dự án đầu tư bất động sản Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ kinh tế tăng lên không ngừng dự án đầu tư số lượng chất lượng Hoạt động đầu tư theo dự án đóng vai trò đặc biệt quan trọng, cần phải quan tâm ý cách mức Vậy dự án đầu tư? Và dự án đầu tư cần có thành phần gì? Dự án tập hợp hoạt động quy trình có liên quan tới nhằm thực mục tiêu đặt điều kiện giới hạn nguồn lực, ngân sách khoảng thời gian định Còn đầu tư hiểu đơn giản hoạt động bỏ vốn nguồn lực nhằm thu kết lớn tương lai Như vậy, dự án đầu tư bất động sản tập hợp hoạt động có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo công trình BĐS nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng công trình sản phẩm, dịch vụ thời gian định thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Một dự án đầu tư bất động sản thường bao gồm nhiều thành phần khác nhau, phần có nhiệm vụ định, nhiên có thành phần thiếu dự án đầu tư bất động sản nào, thành phần sau: - Thứ nhất, mục tiêu dự án Mục tiêu dự án cho ta biết đích mà dự án cần đạt Mục tiêu nhìn chung chia thành hai loại mục tiêu phát triển mục tiêu trước mắt - Thứ hai kết dự án đem lại: kết tạo từ hoạt động khác dự án Đây nhân tố quan trọng dự án cho ta biết dự án có thực đem lại lợi ích cho chủ đầu tư cho kinh tế xã hội hay không, kết cần phải có tính cụ thể định lượng - Thứ ba hoạt động tiến hành: Đó nhiệm vụ hành động thực suốt dự án, sở sử dụng nguồn lực tài chính, nhân lực, trang thiết bị, có sẵn để tạo kết định - Thứ tư nguồn lực để tiến hành hoạt động dự án: nguồn lực cần thiết bao gồm nguồn lực vật chất máy móc, trang thiết bị; nguồn lực tài nguồn lực người Trong đó, nguồn nhân lực coi yếu tố quan trọng đảm bảo thành công cho dự án đầu tư Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư bất động sản có quy mô đầu tư lớn, vốn đầu tư nằm khê đọng lâu suốt trình thực đầu tư phải sử dụng nhiều lao động Do vậy, trình đầu tư, cần phải đảm bảo huy động vốn kịp thời đầy đủ số lượng để dự án thực trôi chảy, tiến độ, tránh bị chậm trễ, gián đoạn ứ đọng vốn gây lãng phí nguồn lực Ngoài ra, nguồn vốn đầu tư bất động sản lớn nên nhà đầu tư cần quản lý chặt chẽ khoa học để tránh thất thoát - Thời gian đầu tư thu hồi vốn lâu dài Thời kỳ đầu tư tính từ khởi công thực dự án đến dự án hoàn thành đưa vào hoạt động thường kéo dài nhiều năm, chí với số công trình bất động sản lớn thời gian đầu tư kéo dài hàng chục năm Chính vậy, trình thực vận hành dự án dễ nảy sinh yếu tố làm giảm hiệu đầu tư, làm tăng chí phí dự án kéo dài thời gian thu hồi vốn, ảnh hưởng lớn đến hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp - Thời gian vận hành kết đầu tư kéo dài, suốt trình vận hành, thành đầu tư chịu tác động hai mặt, tích cực tiêu cực nhiều yếu tố tự nhiên, trị, kinh tế, xã hội - Các thành hoạt động đầu tư bất động sản thường phát huy tác dụng nơi tạo dựng nên, đó, trình thực đầu tư thời kỳ vận hành kết đầu tư chịu ảnh hưởng lớn nhân tố tự nhiên, kinh tế xã hội vùng - Đầu tư bất động sản có độ rủi ro cao Đặc điểm xuất phát từ việc hoạt động đầu tư bất động sản thường có quy mô vốn đầu tư lớn, thời kỳ đầu tư thời gian vận hành kết đầu tư kéo dài Trong thời gian lâu dài nảy sinh nhiều vấn đề dự tính Điều buộc chủ đầu tư phải có khả thấy trước rủi ro có biện pháp đối phó phù hợp Tóm lại, từ đặc điểm thấy dự án đầu tư bất động sản phức tạp Do đó, trình lập dự án đầu tư, nhà lập dự án cần trọng, xem xét, đánh giá đầy đủ khía cạnh khác nhau, dự đoán trước yếu tố bất định, rủi ro, khó khăn gặp phải, từ có phương án thích hợp để phòng tránh tăng hiệu dự án đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 2.1 Khái niệm Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản trình phân tích, đánh giá cách khoa học, khách quan khía cạnh tài dự án nhằm khẳng định tính khả thi dự án trước định đầu tư Nói cách khác việc xem xét, Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa tính toán tiêu tài nhằm đưa số cụ thể khả sinh lợi vốn đầu tư, giúp cho nhà đầu tư lựa chọn định đầu tư đắn Với đặc trưng lượng vốn lớn thời gian thu hồi vốn kéo dài, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần thẩm định kĩ lưỡng, đặc biệt phương diện tài Có thể nói rằng, trình soạn thảo dự án đầu tư, phân tích tài đóng vai trò quan trọng Đó sơ để xem xét tính khả thi, định đầu tư, tính toán quy mô lợi nhuận thu dự án Nếu trình phân tích có sai sót ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động doanh nghiệp Thực tế nguyên nhân gây tình trạng chậm tiến độ thực nhiều dự án công tác phân tích tài nhiều bất cập không sát với thực tế 2.2 Mục đích phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Việc phân tích tài có hai mục đích là: - Thứ nhất, nhằm khẳng định tiềm lực tài cho việc thực dự án - Thứ hai, phân tích kết hạch toán kinh tế dự án Những mục đích thể xuyên suốt trình phân tích tài dự án đầu tư bất động sản thông qua việc xem xét quy mô cấu nguồn vốn đầu tư, dự tính doanh thu, chi phí, lãi lỗ tiêu tài dự án, đánh giá độ an toàn nguồn vốn, khả trả nợ, khả đứng vững trước biến động bất lợi thị trường Đối với dự án đầu tư bất động sản, phân tích tài cần coi trọng đặc trưng dự án đầu tư bất động sản có nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư thu hồi vốn kéo dài, tính chất phức tạp Việc phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cách nghiêm túc làm tăng hiệu đầu tư hạn chế rủi ro phát sinh nhà đầu tư với tổ chức tín dụng 2.3 Sự cần thiết việc phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Như biết, kinh tế hoạt động đầu tư phát triển bất động sản vô cần thiết nhằm tạo cải vật chất tăng trưởng, phát triển xã hội Nhưng hoạt động đầu tư nói chung đầu tư bất động sản nói riêng đòi hỏi nguồn vốn lớn, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đối mặt với rủi ro không nhỏ đầu tư hoàn toàn vốn mình, chưa kể tới việc lực riêng chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ Rõ ràng chia sẻ rủi ro điều cần thiết, mà qúa trình đầu tư dự án, chủ đầu tư thường kêu gọi tài trợ từ nơi khác Với phát triển kinh tế thị trường, việc tìm kiếm vốn cho hoạt động đầu tư trở nên dễ dàng nhiều với đời phát triển ngày lớn mạnh tổ chức tín dụng Nguồn tài trợ vốn từ tổ chức này, đặc biệt từ ngân hàng đóng vai trò quan trọng dự án đầu tư bất động sản 10 Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Như vậy, thấy hoạt động phân tích tài có liên quan đến nhiều phía, không từ nhà đầu tư bất động sản mà từ phía tổ chức tài chính, tín dụng 2.3.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án nhà quản trị đầu tư bất động sản Đối với nhà quản trị đầu tư, họ quan tâm đến khía cạnh lợi nhuận rủi ro dự án Trong trình này, họ tính toán, xem xét, đánh giá tiêu hiệu tài quy mô lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận, so sánh với mục tiêu cần đạt dự án, sở định xem dự án có khả thi hay không, có nên tiếp tục đầu tư hay không tiếp tục đầu tư phải làm để tăng hiệu cho dự án 2.3.2 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản người cho vay Trong kinh tế thị trường, tổ chức tài tín dụng, với vai trò người cho vay phải tiến hành phân tích dự án xin vay vốn trước định tài trợ cho dự án hay không Chỉ dự án xác định khả thi, đem lại lợi ích cho người vay người cho vay ngân hàng tổ chức tín dụng định tài trợ vốn Chính vậy, doanh nghiệp thành công việc xin vay vốn Việc phân tích tài dự án cho vay vốn cách kĩ giúp bên cho vay đưa định xác số tiền cho vay, phương thức thời hạn cho vay,…qua đảm bảo hiệu đồng vốn hạn chế rủi ro hoạt động 2.3.3 Sự cần thiết phân tích tài dự án nhà đầu tư bất động sản Bất nhà đầu tư nào, bỏ vốn đầu tư vào hoạt động hoạt động khác kì vọng nhận lại lợi ích lớn có tương lai Phân tích tài bước cần thiết để nhà đầu tư so sánh hội đầu tư, sở lựa chọn dự án có quy mô thích hợp với tiềm lực tài đáp ứng mục tiêu lợi nhuận 2.4 Yêu cầu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Tùy theo quy mô, tính chất dự án bất động sản mà người ta có yêu cầu cụ thể khác nhau, vậy, nói chung phân tích tài dự án đầu tư cần phải đảm bảo yêu cầu sau: - Số liệu sử dụng cho hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản phải xác, thích hợp, phải rút từ thị trường đảm bảo cập nhật liên tục nhằm tránh rủi ro không đáng có trình thực 11 Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa - Trong trình thẩm định dự án đầu tư bất động sản, tùy đặc điểm quy mô dự án khác mà có phương pháp phân tích phù hợp - Khi tiến hành phân tích, kết phân tích đưa cần dựa sở hệ thống tiêu tài dựa vào tiêu riêng lẻ cả, điều đem lại nhìn toàn diện hiệu tài dự án Ngoài ra, cần trường hợp, hoàn cảnh, điều kiện cụ thể mà áp dụng tiêu cho phù hợp - Mỗi dự án cần đưa nhiều phương án khác nhau, sở xem xét đánh giá chi tiết chọn phương án thích hợp Đặc biệt cần nắm rõ đặc trưng dự án đầu tư bất động sản yếu tố ảnh hưởng để đưa định đầu tư tối ưu Những nhân tố ảnh hưởng đến trình phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 3.1 Nguồn nhân lực làm công tác phân tích tài Nguồn nhân lực tổ chức hiểu tất người lao động làm việc cho tổ chức đó, hình thành sở cá nhân có vai trò, nhiệm vụ khác có liên kết với mục tiêu xác định Trong tất ngành, lĩnh vực, nguồn nhân lực xác định có vai trò quan trọng nhất, thiếu tạo lợi cạnh tranh mang tính định, đặc biệt xu toàn cầu hóa nay, cạnh tranh doanh nghiệp ngày trở nên gay gắt hết, không cạnh tranh nước với mà với doanh nghiệp nước có tiềm lực tài mạnh hơn, nhiều kinh nghiệm Để đứng vững giành thành công môi trường nay, việc tăng cường đầu tư vào công tác đào tạo phát triển nguồn nhân lực, có nguồn nhân lực thực công tác phân tích tài dự án, trở thành điều tất yếu Vai trò cán phân tích tài dự án thể xuyên suốt nhiều công việc thu thập xử lý thông tin dùng dự án, tính toán tiêu, số liệu doanh thu, chi phí, lãi lỗ tiêu tài cần thiết khác, đưa kết luận kiến nghị trình đầu tư,…Do tầm quan trọng nên cần thiết phải trọng đào tạo phát triển nguồn nhân lực, xây dựng đội ngũ nhân lực có chất lượng cao nhằm đáp ứng yêu cầu, đòi hỏi công việc nâng cao tính hiệu hoạt động đầu tư Nếu nguyên nhân khách quan hay chủ quan mà công tác chưa thực coi trọng thực có hiệu quả, ví dụ doanh nghiệp chưa có phương pháp tổ chức thực bản, hệ thống, thiếu tầm nhìn dài hạn, thiếu đồng kế hoạch hoạt động gây ảnh hưởng không tốt cho tương lai thân doanh nghiệp Do vậy, cần thiết phải xác 12 Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa định nhu cầu đào tạo, có kế hoạch đào tạo phù hợp chương trình đào tạo Để xác định nhu cầu đào tạo, cần thiết phải tiến hành phân tích tổ chức, phân tích người nhiệm vụ tạo phối hợp chặt chẽ bên liên quan Có thể thấy rằng, doanh nghiệp với nguồn nhân lực phân tích tài đầy đủ, có chất lượng cao am hiểu công việc, xếp hợp lý tảng để thực hoạt động đầu tư có hiệu quả, đem lại thành công kinh doanh cho chủ đầu tư Bởi vậy, việc có chiến lược tầm nhìn đắn sử dụng nguồn lực thể qua công tác quản lý nhân chặt chẽ khoa học điều cần doanh nghiệp đặc biệt coi trọng để phát huy tối đa khả có, tiết kiệm chi phí nâng cao hiệu hoạt động kinh doanh 3.2 Công tác thu thập xử lý thông tin Những năm gần đây, với gia tăng cường độ cạnh tranh thị trường, thông tin trở thành lực lượng thiếu, ảnh hưởng to lớn đến thành bại doanh nghiệp Đặc biệt, với dự án đầu tư bất động sản thông tin đóng vai trò định đến chất lượng hiệu công tác lập phân tích tài Như biết, hoạt động đa dạng, phức tạp, đòi hỏi nguồn thông tin toàn diện nhiều lĩnh vực thông tin kinh tế, thị trường, biến động lạm phát, thay đổi chủ trương, sách Chính phủ Thông tin kịp thời, đầy đủ giúp việc lập phân tích dự án nhanh chóng, sát thực tế, đảm bảo hiệu hoạt động đầu tư, hạn chế rủi ro, thua lỗ kinh doanh ngược lại Vì thông tin đa dạng phong phú, trình thu thập xử lý thông tin cần tiến hành đầy đủ trình tự bước đảm bảo số yêu cầu sau: - Có kế hoạch thu thập liệu: cần ý tới yếu tố người thu thập, mục đích việc thu thập để làm gì, phân công trình thu thập cần đảm bảo nội dung nào, … - Trong trình thu thập: thông tin cần thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, thu thập tài liệu có sẵn trực tiếp tiến hành điều tra, khảo sát sử dụng nguồn lực, chuyên gia từ bên tổ chức làm công tác - Xử lý thông tin: thông tin thu thập từ nhiều nguồn với phương pháp khác nhau, cần xử lý tổng hợp lại Cần đảm bảo tính cập nhật tin cậy thông tin, tránh sai sót thông tin lỗi thời, phương pháp thu thập không đầy đủ lỗi trình xử lý Có thể xác minh, kiểm chứng lại số liệu cách đối chiếu với nhóm số liệu loại bên liên quan từ tổ chức tư vấn 13 Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa - Lưu trữ thông tin: để tiện cho việc sử dụng quản lý, thông tin cần lưu trữ xếp theo trình tự định Việc lưu trữ thông tin cần vừa đảm bảo việc cung cấp thông tin nhanh chóng, phục vụ cho nhiều mục đích khác vừa đảm bảo bí mật, an toàn cho thông tin 3.3 Hệ thống trang thiết bị công nghệ Trong thời đại khoa học kĩ thuật phát triển vũ bão, cạnh tranh nước doanh nghiệp ngày khốc liệt, thể qua mặt tài chính, quản lý, chất lượng giá tất nhiên thiếu công nghệ Công nghệ với tính ưu việt lợi cạnh tranh quan trọng tạo thành công lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp Để đứng vững thị trường, nhà đầu tư phải thường xuyên học hỏi, cập nhật áp dụng công nghệ, máy móc thiết bị vào trình sản xuất Có thể nói công nghệ làm thay đổi môi trường đầu tư, bao gồm đầu tư bất động sản Trong hoạt động lập phân tích dự án đầu tư, công nghệ thông tin ngày có vai trò quan trọng, tham gia vào nhiều hoạt động từ việc đảm bảo chức tính toán, lưu trữ thông tin đến việc quản lý rủi ro Việc ứng dụng trang thiết bị máy móc đại công nghệ thông tin đem lại hiệu cao nhờ tiết kiệm chi phí, vừa giúp giảm thời gian định, cho phép truy cập nhanh vào dạng thông tin khác vừa giúp tăng suất lao động, cải thiện chất lượng dịch vụ cung cấp cho khách hàng Qua cải thiện hiệu hoạt động, tăng thu nhập, ổn định quy trình kinh doanh, nâng cao uy tín công ty nhiều khía cạnh khác Tuy nhiên, với ưu điểm, việc ứng dụng công nghệ có rủi ro định nó, đặc biệt vấn đề bảo mật liệu Các doanh nghiệp cần có biện pháp bảo đảm an ninh thông tin bí mật kinh doanh buộc nhân viên tuân thủ nguyên tắc nghề nghiệp trình làm việc 3.4 Năng lực tổ chức quản lý dự án Năng lực tổ chức quản lý yếu tố có ảnh hưởng lớn đến hiệu đầu tư khai thác dự án Quá trình đầu tư dự án bao gồm nhiều công việc có liên quan chặt chẽ đến nhau, việc xếp, phối hợp nhịp nhàng hoạt động đòi hỏi phải có lực quản lý định Năng lực quản lý tốt giúp dự án đầu tư thực tiến độ, tiết kiệm chi phí, sử dụng có hiệu hợp lý nguồn lực sẵn có, đem lại thành công hoạt động kinh doanh Thiếu kiến thức kĩ quản lý nguyên nhân dẫn tới thất bại hoạt động đầu tư, không đáp ứng thay đổi, rủi ro thị trường gây thua lỗ Quản lý dự án hoạt động phức tạp, bao gồm nhiều mặt như: quản lý thời gian, quản lý chi phí, quản lý chất lượng, quản lý nhân lực, quản lý thông tin, quản lý rủi ro, 14 Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa …Để quản lý có hiệu cần đảm bảo tập trung, phân công hợp lý kết hợp với khả tổ chức lãnh đạo cán quản lý Phương pháp sử dụng phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Trong trình phân tích tài dự án đầu nói chung dự án đầu tư bất động sản nói riêng người ta sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nhằm đạt hiệu phân tích cao xác Có phương pháp thường sử dụng, phương pháp so sánh đối chiếu tiêu, phương pháp dự báo, phân tích độ nhạy, phương pháp thẩm định theo trình tự phương pháp triệt tiêu rủi ro 4.1 Phương pháp so sánh đối chiếu tiêu Phương pháp so sánh đối chiếu tiêu phương pháp thường sử dụng tính đơn giản kết xác mà đem lại Trong phương pháp này, người ta tiến hành cách so sánh tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu dự án đầu tư xem xét với dự án xây dựng hoạt động Sử dụng phương pháp giúp cho việc đánh giá tính hợp lý xác tiêu dự án Từ rút kết luận đắn dự án bất động sản để đưa định đầu tư xác Tuy nhiên cần lưu ý đến tính phù hợp tiêu dùng tùy theo hoàn cảnh cụ thể, không nên áp dụng máy móc, rập khuôn cho tất trường hợp đưa lại kết thiếu xác 4.2 Phương pháp phân tích độ nhạy Phương pháp phân tích độ nhạy dựa sở việc dự đoán số rủi ro không mong muốn xuất tương lai, ví dụ có lạm phát làm giá vật liệu tăng dẫn đến việc tăng chi phí đầu tư, lượng tiêu thụ sản phẩm giảm xuống làm ảnh hưởng đến hiệu dự án,… Thông qua việc xem xét biến động yếu tố đó, ta đánh giá có ảnh hưởng kết quy mô lợi nhuận khả thu hồi vốn doanh nghiệp Mức độ sai lệch yếu tố dự án tác động yếu tố rủi ro xác định dựa vào trường hợp cụ thể, từ 10 - 20% Những dự án có độ an toàn cao phải dự án đem lại hiệu trường hợp có rủi ro, thay đổi bất lợi Nếu dự án tỏ hiệu có khả gây lỗ cần xem xét lại để có biện pháp khắc phục kịp thời 4.3 Phương pháp dự báo Phương pháp dựa việc dùng số liệu dự báo, điều tra thống kê để kiểm tra biến động thị trường trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu tính khả thi dự án Đề án thực tập 22 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI Giới thiệu tổng công ty cổ phần đầu tư Archi Tên đầy đủ: Tổng công ty cổ phần đầu tư Archi - Archi Invest Địa chỉ: Phòng 725, Cầu thang 11, Đơn nguyên 7, Tòa nhà CT5, KĐT Mỹ Đình, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội Email: archiinvest@archi.vn Website: http://invest.archi.vn/ 1.1 Lịch sử hình thành Tổng công ty CP đầu tư Archi (Archi Invest - AI) thành lập vào năm 2007 công ty hoạt động thành công lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, lập dự án truyền thông chuyên ngành xây dựng Việt Nam Công ty Sở Kế hoạch - Đầu tư thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 0103019305 ngày 28 tháng 08 năm 2007 Là công ty thành lập, song nhờ sở hữu thương hiệu mạnh từ đầu (VNKientruc GreenScape) nên công ty sớm tạo tiếng vang ngành Công ty có chiến lược phát triển đắn, tập trung đầu tư chuyên sâu bất động sản du lịch bất động sản biệt thự sinh thái, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng tăng nhanh phận không nhỏ người dân dần khẳng định vị đơn vị đầu lĩnh vực Xây dựng – Kiến trúc – Dự án bất động sản với công trình tuân thủ tiêu chuẩn chung phát triển bền vững Qua số năm phát triển, với đời công ty thành viên nhằm đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ quản lý dự án lớn công ty thực hiện, tính đến tháng năm 2009, Archi Group sở hữu tay 10 công ty thành viên Tuy vậy, Archi Invest, với tư cách đơn vị đại diện pháp luật nắm cổ phần chi phối công ty tập đoàn đóng vai trò trung tâm hoạt động Với bước đắn, công ty đạt nhiều thành công thời điểm kinh tế gặp khó khăn Hiện công ty CP đầu tư Archi mở rộng quan hệ hợp tác với đối tác nước, tương lai hướng đến trở thành tập đoàn đầu tư đa ngành vươn thị trường giới 1.2 Chức nhiệm vụ SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 23 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa 1.2.1 Hoạt động đầu tư phát triển công ty ngành: Tổng công ty CP đầu tư Archi tham gia vào tìm kiếm đầu tư vào công ty ngành xây dựng, hỗ trợ nguồn lực cho công ty có tiềm Với kinh nghiệm hoạt động mình, công ty giúp cung cấp giải pháp, chiến lược đồng nhằm tạo đột phá tăng trưởng bền vững cho công ty đầu tư 1.2.2 Hoạt động đầu tư dự án Công ty tham gia đầu tư dự án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau: - Lĩnh vực xây dựng sử dụng vật liệu địa phương (mây tre đan, chế tác đá ong xuất khẩu) - Lĩnh vực bất động sản (xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái) 1.2.3 Dịch vụ tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn luật, tài chính) Tổng Công ty CP đầu tư Archi với kinh nghiệm xây dựng kênh tư vấn nhằm giúp: - Hỗ trợ nhà đầu tư khác tìm kiếm địa điểm đầu tư phù hợp; - Tư vấn mặt pháp lý cho dự án; - Xây dựng kế hoạch thực cho dự án, đưa phân tích đánh giá khó khăn gặp phải trình thực đầu tư; - Hỗ trợ phương án thiết kế, bảo vệ thiết kế cho dự án; - Tổ chức thi công giám sát thi công; - Giới thiệu, tìm kiếm đơn vị quản lý kinh doanh dự án sau đầu tư; - Truyền thông, hỗ trợ quảng bá hình ảnh cho dự án; 1.2.4 Các hoạt động khác bao gồm - Dịch vụ môi giới bất động sản - Kinh doanh bất động sản - Đại lý kinh doanh dịch vụ bưu viễn thông, dịch vụ lưu trữ cung cấp thông tin mạng viễn thông, internet (không bao gồm dịch vụ điều tra thông tin nhà nước cấm), hoạt động liên quan đến sở liệu, xây dựng sở liệu, lưu trữ liệu - Quảng cáo dịch vụ liên quan đến quảng cáo - Tổ chức hội chợ triển lãm - Đại lý mua bán kí gửi hàng hóa - Uỷ thác mua bán hàng hóa - Đại lý môi giới đấu giá hàng hóa (trừ loại nhà nước cấm) - Môi giới thương mại SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 24 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa - Kinh doanh khách sạn, nhà hàng ăn uống (không bao gồm kinh doanh quán bar, karaoke, vũ trường) - Kinh doanh vận tải ô tô loại hình sau: vận tải khách theo tuyến cố định, vận tải xe taxi, vận tải khách theo hợp đồng, vận tải khách du lịch, vận tải hàng hóa 1.3 Kết hoạt động kinh doanh công ty năm gần Qua số năm hoạt động, với kinh nghiệm tích lũy được, công ty CP đầu tư Archi xây dựng thành công kênh kết nối hữu hiệu với nhà đầu tư khác để đem lại lợi ích cho thân công ty, cho công ty đầu tư cho toàn xã hội Công ty không tập trung quản lý nguồn vốn điều lệ 200 tỷ đồng mà huy động vận hành nguồn vốn lớn từ phía đối tác, tạo bước tăng trưởng phát triển ổn định cho công ty đầu tư Bên cạnh đó, hoạt động dịch vụ công ty thành viên tạo nên nguồn doanh thu ổn định, giúp công ty CP đầu tư Archi đứng vững thị trường gặp nhiều biến động Cùng với công ty thành viên, công ty thực nghiên cứu đầu tư nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng như: - Dự án Yên Bài Villas Địa điểm: xã Yên Bài, huyện Ba Vì (Hà Nội), cách trung tâm Hà Nội 49 km phía Tây Diện tích: 19.3 Quần thể Yên Bài Villas gồm khu lớn: • Khu 1: tổng diện tích 11.3 với gần 30 biệt thự, gồm phân khu nhỏ A - B - C • Khu 2: tổng diện tích với gần 50 biệt thự, gồm phân khu nhỏ A - B - C Hạng mục công cộng Yên Bài Villas bao gồm hệ thống mặt nước điều hòa, đường nội bộ, đường dạo, khu vui chơi cho trẻ em, điểm đỗ xe xanh nội hạng mục công cộng có thu phí sân tenis, bể bơi, khu câu cá, xông - Chuỗi dự án Green Villas Địa điểm: xã Yên Bài, huyện Ba Vì (Hà Nội) Green Villas hạn chế số lượng biệt thự khu để đảm bảo khả phục vụ tốt Thông thường, dự án Green Villas giới hạn quy mô 50 biệt thự • Green Villas có diện tích ha, quy hoạch với lô biệt thự, lô có diện tích từ 1200m2 đến 1800m2 bao gồm biệt thự xây thô diện tích sân vườn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 25 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa • Green Villas có diện tích 1,2 nằm cạnh vườn quốc gia Ba Vì gần kề địa điểm du lịch tiếng Khoang Xanh, Suối Tiên, Làng văn hóa dân tộc Việt Nam , bao gồm biệt thự, từ 900 – 1300 m2 • Dự án Green Villas có diện tích 1,4 bao gồm 13 lô biệt thự xây thô sân vườn thiết kế đồng • Green Villas có diện tích 11 ha, có vị trí bám sát mặt đường, thuận tiện cho việc lại dự án, khu du lịch dịch vụ công cộng khác - Dự án Tản Viên Villas & Resort Địa đểm: Xã Vân Hoà, huyện Ba Vì, Hà Nội Tổng diện tích: 21 hecta (với hecta hồ, hecta khu biệt thự gồm 30 biệt thự nghỉ dưỡng bán 20 biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê sử dụng bán thời gian (Time Share), 13 hecta cảnh quan xanh) Tổng giá trị đầu tư: 17 triệu USD - Dự án Viên Nam Resort Địa điểm: khu vực Suối Thần, xóm Đoàn Kết I, xã Phúc Tiến, huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình Diện tích: 150 (Giai đoạn 1: 65 ha; Giai đoạn 2: Mở rộng thêm 90 ha) Dự án nhằm xây dựng khu du lịch sinh thái cao cấp theo tiêu chuẩn quốc tế với 180 biệt thự vận hành theo mô hình Timeshare, hệ thống dịch vụ hoàn hảo, phục vụ kiện nhu cầu nghỉ dưỡng Tổng mức đầu tư: 550 tỷ VNĐ - Dự án Lâm Sơn Resort Địa điểm: Xóm Kẽm, xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình Dự án cách Hà Nội 47km phía Tây Bắc, nằm sát đường quốc lộ nối thủ đô Hà Nội với khu vực Tây Bắc Tổng diện tích: 66 Tổng mức đầu tư: 12 Triệu USD, chia làm giai đọan, giai đoạn đầu tư khoảng triệu USD Khu du lịch Lâm Sơn quần thể gồm có 100 phòng khách sạn, 100 khu nhà nghỉ dưỡng tách biệt 120 biệt thự sinh thái cao cấp hồ vườn Khi hoàn thành, Lâm Sơn Resort trở thành khu resort lớn miền Bắc - Dự án Anantara Đồng Mô Địa điểm: Đồng Mô, Kim Sơn, Sơn Tây, Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội chưa đầy 45 km SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 26 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Diện tích: Ananatara Đồng Mô có tổng diện tích 30 gồm đảo nằm diện tích 1100 hồ Đồng Mô, hồ rộng với cảnh nước non đẹp miền bắc Tổng vốn đầu tư: khoảng 30 triệu USD Anantara Đồng Mô qui hoạch đầu tư thành khu resort, spa hotel đạt tiêu chuẩn quốc tế miền bắc với 100 biệt thự, siêu thị mini, trạm y tế, câu lạc thể thao, có nhà hàng, bể bơi, dich vụ Spa cao cấp, Thực trạng công tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS tổng công ty cổ phần đầu tư Archi 2.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư BĐS công ty Công tác phân tích tài dự án công việc có ý nghĩa quan trọng, đòi hỏi có quan tâm mức từ phía chủ đầu tư ban ngành có liên quan Tại công ty cổ phần đầu tư Archi, quy trình phân tích tài dự án đầu tư bao gồm nội dung sau đây: 2.1.1 Xác định tổng mức đầu tư Việc dự trù tổng mức đầu tư cho dự án thực theo nhiều cách khác dựa nguồn số liệu có Tại công ty, việc tính tổng vốn đầu tư dựa phương pháp cộng chi phí đưa lại kết xác Công ty thường tiến hành dự trù theo cách tính toán phận cấu thành tổng mức đầu tư dựa sở thông tin giá chuẩn xây dựng, số lượng giá thiết bị loại chi phí cần thiết khác Việc tham khảo thông tin thị trường công ty đánh giá có ích nhằm giúp phát khoản mục chưa hợp lý tiến hành sửa đổi, bổ sung kịp thời Ví dụ xác định chi phí xây dựng công trình, công ty dựa vào danh mục hạng mục công trình, quy mô xây dựng hạng mục mức giá chuẩn đơn vị quy mô xây dựng vào định quy đổi theo mặt giá lúc lập dự toán để đưa số cụ thể vốn đầu tư xây lắp cần phải bỏ Trong trình phân tích tài chính, công ty ý đến cân đối cấu nguồn vốn thông qua việc đánh giá nguồn tài trợ cho dự án, phân tích khả sẵn có chủ đầu tư, khả vay xác định chi phí loại vốn Trên sở đưa tỉ lệ hợp lý nguồn vốn đầu tư tự có nguồn vay nhằm tối đa hóa nguồn lực sẵn có tận dụng tốt nguồn tài trợ từ bên Tỉ lệ xác định cụ thể cho trường hợp, đảm bảo phù hợp với quy mô tính chất dự án đầu tư Tiến độ thực dự án xem xét có liên quan đến việc bỏ vốn huy động nguồn vốn bên Đây sở công ty sử SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 27 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa dụng cho việc tính toán lãi vay thời gian xây dựng xác định thời gian trả nợ vay 2.1.2 Xác định doanh thu – chi phí báo cáo tài hàng năm dự án Việc xác định doanh thu chi phí dựa nhiều thông tin số liệu thị trường nội dung: - Các yếu tố đầu vào chi phí dự án: Dựa quy mô, tính chất tiêu kĩ thuật, thiết kế dự án, công ty đánh giá nhu cầu nguyên vật liệu đầu vào, chi phí cần thiết cho trình sản xuất kinh doanh chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí đầu tư thay thế,… biến động giá đơn vị đầu vào thị trường để xác định tổng chi phí vận hành hàng năm - Các yếu tố đầu khả tiêu thụ sản phẩm dự án: Thị trường đầu cho sản phẩm, dịch vụ mà dự án cung cấp đóng vai trò định tới thành bại dự án Bởi vậy, trình phân tích, công ty quan tâm đánh giá vấn đề nhu cầu tiềm phát triển thị trường, thuận lợi khó khăn, đánh giá khả tiêu thụ sản phẩm, khác biệt với sản phẩm có, từ đưa phương án kinh doanh kế hoạch giá hợp lý, đảm bảo đạt mức công suất vận hành theo tính toán Từ việc phân tích yếu tố trên, công ty xác định bảng doanh thu chi phí vận hành hàng năm, làm sở cho việc tính toán lợi nhuận trước thuế sau thuế Từ tính toán dòng tiền hàng năm dự án tiêu hiệu tài quan trọng 2.1.3 Tính toán tiêu đánh giá hiệu tài dự án Dựa sở bảng tống vốn đầu tư báo cáo tài lập được, công ty tiến hành tính toán tiêu tài đặc trưng thu nhập NPV, tỉ suất hoàn vốn nội IRR, mức doanh lợi vốn đầu tư, tỷ lệ lợi nhuận doanh thu, thời gian hoàn vốn có chiết khấu,… nhóm tiêu khả trả nợ dự án Có thể thấy tính xác số phụ thuộc nhiều vào nguồn thông tin báo cáo lập trên, tiêu trở nên vô nghĩa số liệu thu thập cho trình trước không đáng tin cậy Do vậy, công ty coi trọng việc đánh giá chọn lựa yếu tố đầu vào thích hợp trình phân tích tài 2.1.4 Xác định khả trả nợ Việc xác định khả trả nợ tiêu chí quan trọng đánh giá hiệu tài dự án Từ số liệu tính toán bước trên, công ty xác định nguồn trả nợ thời gian trả nợ dự án Thông thường công SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 28 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa ty xác định nguồn trả nợ dự án gồm lợi nhuận sau thuế khấu hao hàng năm Thời gian trả nợ dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời gian vay vốn, thời gian xây dựng, tiến độ bỏ vốn, thời gian ân hạn xây dựng,… Tùy vào tính chất khác biệt dự án mà công ty xác định thời gian trả nợ mức trả nợ hàng năm (gồm gốc lãi) cho phù hợp Từ kết thu trình đánh giá, phân tích tài dự án trên, công ty tiến hành lập báo cáo phân tích, nêu rõ tính khả thi hiệu dự án mang lại, làm sở cho việc định đầu tư xin vay vốn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 29 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 3: MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI Định hướng hoạt động đầu tư dự án bất động sản công ty Là công ty hoạt động hai lĩnh vực mảng dịch vụ đầu tư bất động sản, sản phẩm Archi hướng đến phân khúc thị trường cao cấp nhằm mang lại cho khách hàng sống tiện nghi, lành hòa hợp với thiên nhiên Để thực mục tiêu trở thành đơn vị đầu hoạt động đầu tư quản lý bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng, năm qua Công ty CP đầu tư Archi thực nhiều biện pháp tái cấu, tổ chức lại máy hoạt động, phòng ban thành lập thêm đơn vị thành viên chuyên trách số lĩnh vực định, trọng tuyển dụng giữ chân nhân tài,… Hiện nay, kinh tế chịu ảnh hưởng suy thoái, nhu cầu thị trường giảm mạnh, cạnh tranh gay gắt, miền Bắc có nhiều nhà đầu tư lĩnh vực bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng, điều đem lại số khó khăn cho hoạt động công ty Song giai đoạn này, công ty hoạt động có hiệu quả, dự án dù có giá chào bán cao mức giá xu hướng chung thị trường giao dịch thành công Một nguyên nhân quan trọng sản phẩm công ty mang tiêu chí khác biệt rõ ràng so với sản phẩm khác loại Từ thành công đạt được, công ty xây dựng cho định hướng hoạt động sau: - Đa dạng hóa hoạt động đầu tư: Trong tương lai, công ty tiếp tục xây dựng khu biệt thự sinh thái mang đặc trưng thương hiệu Archi Đó dự án biệt thự cách Hà Nội xe chạy, diện tích tối thiểu 1000 m2, đầy đủ tiện nghi đại kết hợp hài hòa với cảnh quan xanh, mặt nước Ngoài việc đầu tư dự án lớn, công ty triển khai hàng loạt khu nghỉ dưỡng nhỏ từ – 10 ha, theo phong cách riêng tạo nên tính đa dạng khác biệt - Tăng cường đưa công nghệ đại, tiên tiến vào khu nhà sinh thái cách hài hòa nhằm đảm bảo chất lượng sống hưởng thụ môi trường thiên nhiên khiết - Tiến hành hợp tác với công ty uy tín CBRE, Best Western nhằm hướng đến đạt bước tiến mạnh vấn đề nghiên cứu phát triển dịch vụ ủy thác quản lý bất động sản du lịch, chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng,… - Chủ động tìm kiếm khách hàng, nâng cao chất lượng hiệu hoạt SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 30 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa động dịch vụ nhằm tạo đội ngũ khách hàng trung thành đông đảo cho công ty Để đạt phương hướng, mục tiêu trên, cần có giải pháp phù hợp, kịp thời nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài dự án công ty Khắc phục tồn giúp công ty nâng cao chất lượng lập phân tích tài dự án, làm sở cho việc định hợp lý đạt hiệu đầu tư cao Đánh giá công tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS công ty 2.1 Những kết đạt Qua số năm hoạt động, tổng công ty CP đầu tư Archi nhanh chóng tạo lập tên tuổi cho mình, đặc biệt lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng Tuy với 200 tỷ đồng vốn điều lệ công ty thiết lập nhiều kênh kết nối hiệu với nhà đầu tư khác, xây dựng mối quan hệ đối tác chiến lược, thông qua đó, huy động số vốn hàng trăm tỷ đồng Các công ty thành viên Archi hoạt động hiệu quả, độc lập, đem lại nguồn lợi nhuận ổn định hàng năm cho công ty lợi ích lâu dài cho toàn xã hội đồng thời giúp công ty đứng vững giai đoạn kinh tế gặp nhiều khó khăn ảnh hưởng suy thoái kinh tế giới Bên cạnh đó, tổng công ty CP đầu tư Archi có lợi không nhỏ nguồn nhân lực Đó người đào tạo qua trường lớp bản, am hiểu chuyên môn nghiệp vụ, có kiến thức thị trường Phần lớn nhân viên người trẻ tuổi, giàu tính sáng tạo, sẵn sàng học hỏi, thích nghi nhanh chóng với môi trường làm việc động, linh hoạt có khả phối hợp hoạt động ăn ý công việc Công ty coi trọng việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng tổ chức chuyến thăm quan nước để học hỏi kinh nghiệm Chế độ lương thưởng coi trọng mức nhằm thu hút nguồn nhân lực có trình độ cao Nhờ vậy, công ty tạo động lực cho đội ngũ nhân viên làm việc hết mình, đóng góp cho thành công chung công ty Cùng với đầu tư cho nguồn nhân lực, công ty kết hợp với việc trang bị đầy đủ máy móc, thiết bị đại, công nghệ tiên tiến nhằm gúp công tác phân tích tài thực xác tiết kiệm thời gian, chi phí, góp phần nâng cao chất lượng hiệu dự án Một lợi không nhỏ công ty có hỗ trợ hữu ích từ công ty thành viên Ngoài ra, để đảm bảo hiệu cho dự án, công ty thuê đơn vị đảm nhiệm nhiệm vụ tư vấn nghiên cứu thị trường lập báo cáo nghiên cứu khả thi, từ giúp đưa nhìn khách quan, đầy đủ hiệu dự án Thông qua đó, công ty nắm bắt nhiều thông tin hội đầu tư quý giá, làm sở để định đầu tư đắn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 31 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Trong hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản, công ty tuân thủ đầy đủ trình tự bước sở pháp luật quy định, cụ thể: - Phương pháp cộng chi phí dùng tính toán tổng mức đầu tư đem lại kết xác, đồng thời nhu cầu vốn cho năm xác định cách hợp lý tạo điều kiện cho việc quản lý dễ dàng Bên cạnh đó, công ty xây dựng kế hoạch huy động vốn phù hợp với tiềm lực tài chủ đầu tư, kết hợp việc sử dụng nguồn vốn tự có vốn tài trợ tổ chức tín dụng, đảm bảo huy động vốn kịp thời, tiến độ giảm thiểu rủi ro hoạt động đầu tư Tuy mức vốn vay so với vốn chủ sở hữu cao uy tín hoạt động kinh doanh số năm qua, công ty tạo dựng lòng tin với tổ chức cho vay, đảm bảo khả huy động vốn tiến độ đầy đủ số lượng - Trong tính toán chi phí lợi nhuận, phương pháp khấu hao áp dụng tính toán đem lại kết xác tạo thuận tiện việc lập kiểm tra báo cáo tài Các hạng mục doanh thu chi phí hoạt động tính toán chi tiết dựa sở thực tiễn thị trường đem lại kết đáng tin cậy - Các tiêu tài quan trọng NPV, IRR trọng xem xét, tính toán đầy đủ sở số liệu thị trường đặc biệt tính đến giá trị thời gian tiền, đảm bảo tính xác độ tin cậy cho kết thu Nói tóm lại, thấy công tác phân tích tài coi trọng mức trình lập dự án đầu tư công ty Điều có ý nghĩa quan trọng, tình hình dự án đầu tư ngày nhiều, cạnh tranh trở nên gay gắt 2.2 Những tồn công tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS Bên cạnh ưu điểm đạt công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty gặp phải số hạn chế cần phải khắc phục Cụ thể sau: - Thứ nhất, việc tính tổng mức đầu tư cách cộng chi phí đem lại kết xác song dễ bỏ qua số khoản mục cần thiết Qúa trình tính toán nhầm lẫn cộng thiếu số khoản mục Ngoài ra, trình lập tổng mức đầu tư dự án Lâm Sơn Resort, người lập không tính đến phần chi phí lãi vay thời gian xây dựng, chi phí vốn lưu động đưa vào phần chi phí quản lý tư vấn đầu tư xây dựng, điều làm tổng mức đầu tư nhỏ đáng kể, ảnh hưởng đến kết tính toán sau - Thứ hai, phần tính doanh thu, công ty chưa đưa nhiều phương án khác mà đưa phương án, điều chưa tạo thuyết SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 32 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa phục phương án công ty đưa lựa chọn tối ưu Việc không dự trù hết phương án kinh doanh gây ảnh hưởng đến kết hoạt động kinh doanh dự án xuất rủi ro, thay đổi thị trường - Thứ ba, phân tích dự án, người lập ý tính đến khoản thu hồi tài sản giá trị đầu tư tài sản bổ sung, mặt tích cực, song trình tính chi phí khấu hao lại không tính khấu hao phần giá trị đầu tư bổ sung, làm chi phí hàng năm dự án giảm Ngoài ra, khoản thu hồi vốn lưu động bị bỏ qua, lẽ khoản phải cộng vào dòng tiền dự án thời điểm cuối Việc tính toán dòng tiền thiếu sở khoa học làm giảm xác tiêu hiệu tài - Thứ tư, việc xác định chi phí vốn dự án với chi phí vốn vay không đầu tư vốn tự có mình, nhà đầu tư phí hội đầu tư vào hoạt động mà đầu tư vào hoạt động khác Thực chất chi phí vốn dự án phải tính chi phí bình quân vốn vay vốn chủ sở hữu 12% (chi phí lãi vay) dự án xác định Điều làm tỉ lệ chiết khấu dự án trở nên không phù hợp với điều kiện thị trường, ảnh hưởng đến kết tính toán NPV thời gian hoàn vốn dự án Các kết đánh giá hiệu tài trở nên thiếu tin cậy - Thứ năm, công tác phân tích tài dự án, công ty xem xét đến tiêu phổ biến NPV, IRR mà chưa ý đưa bước phân tích độ nhạy vào tính toán tiêu quan trọng, thể khả đứng vững dự án trước thay đổi thị trường Nói cách khác, việc đánh giá dự án đầu tư hạn chế tính toán trạng thái tĩnh chủ yếu chưa đề cập đến trạng thái động Chính vậy, kết phân tích trở nên vô nghĩa dự án gặp nhiều khó khăn thị trường có biến động lạm phát, đồng tiền giá,… Cần ý thời điểm lập dự án năm 2008 – 2009, giai đoạn kinh tế nước ta có nhiều biến động làm ảnh hưởng đến kết tính toán Ví dụ giai đoạn lập dự án, tỉ giá USD/VNĐ lấy theo giá trị 18,300 để tính toán quy đổi cho đời dự án, đến năm 2010, tức dự án thực giai đoạn tỉ giá 19,500 Điều có tác động không nhỏ đến tiêu hiệu tài hiệu hoạt động kinh doanh dự án Vì vậy, trình thẩm định, công ty nên đặt dự án vào trường hợp có thay đổi thị trường để tính toán lại tiêu tài chính, từ nhận biết khả thích ứng dự án thị trường có biến động SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 33 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Những hạn chế ảnh hưởng nhiều nguyên nhân, bao gồm yếu tố khách quan yếu tố chủ quan Để khắc phục nhược điểm đó, điều quan trọng cần xác định rõ nguyên nhân cụ thể để từ có biện pháp khắc phục hiệu 2.3 Một số nguyên nhân tồn công tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS 2.3.1 Nguyên nhân chủ quan - Đội ngũ nhân lực làm công tác lập dự án chưa đáp ứng đủ số lượng chất lượng Do công ty thành lập hoạt động thời gian tương đối ngắn, nguồn nhân lực khiêm tốn, dẫn đến tình trạng người phải đảm nhận nhiều công việc, thiếu chuyên môn hóa Những cán có kinh nghiệm lâu năm trình độ chuyên môn cao Hầu hết nhân viên công ty cán trẻ, có trình độ chuyên môn song chưa có nhiều kinh nghiệm nên tránh khỏi thiếu sót trình phân tích Ngoài ra, phối hợp thành viên công tác chưa thực tối ưu Mỗi cá nhân thường làm công việc cách độc lập, có trao đổi thông tin dẫn đến hạn chế kết tính toán - Công tác phân tích tài dự án đầu tư công ty chưa thực coi trọng, biểu việc công ty dừng lại việc tính toán số tiêu thông thường giá trị hoạt động ròng NPV, tỉ suất hoàn vốn nội IRR, thời gian hoàn vốn đầu tư T,…chứ chưa sâu vào phân tích, nghiên cứu, nhiều nội dung tiêu hiệu tài dự án chưa đề cập đến - Cũng nhiều doanh nghiệp khác nước ta, công tác tổ chức, quản lý điều hành hoạt động công ty chưa thực phát huy hiệu mong muốn, bước đầu tạo cộng lực công việc thành viên song phối hợp phòng ban thiếu, phòng ban thường tập trung vào công việc chưa ý tạo liên kết với nhau, điều gây khó khăn cho hoạt động phân tích tài dự án - Việc áp dụng trang bị đại cho công tác phân tích tài nhiều hạn chế, nhân viên trang bị máy tính riêng để làm việc việc sử dụng phần mềm chuyên dụng tính toán, phân tích chưa thực đầy đủ, nguyên nhân gây tình trạng sai sót tính toán Thứ cán phân tích chưa khai thác hết tiềm công nghệ thông tin ứng dụng phần mềm tin học đại công việc, chủ yếu dừng lại việc soạn thảo văn tính toán word, excel Do vậy, nhiều trường hợp độ xác kết thu không cao, mặt khác gây lãng phí thời gian tốn công sức người làm công tác nói 2.3.2 Nguyên nhân khách quan SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 34 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Một điều phủ nhận với nguyên nhân thuộc yếu tố chủ quan trên, hạn chế công tác lập phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty tác động nhiều nhân tố khách quan khác, ảnh hưởng yếu tố thuộc môi trường vĩ mô tình hình kinh tế, xã hội, luật pháp,…Đây nhân tố có ảnh hưởng không đến công ty, doanh nghiệp riêng lẻ mà tất tổ chức hoạt động Một số nguyên nhân khách quan kể đến như: - Thứ nước ta giai đoạn đầu kinh tế thị trường, cộng thêm trình toàn cầu hóa hợp tác hóa diễn mạnh mẽ, bên cạnh mặt tích cực tác động không nhỏ đến kinh tế vĩ mô, làm gia tăng cường độ cạnh trạnh kinh tế nảy sinh nhiều bất ổn Điều gây không khó khăn, phiền toái cho phía doanh nghiệp, đặc biệt công tác phân tích dự báo thị trường - Thứ hai ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới gây tác động tiêu cực đến thị trường tình hình sản xuất kinh doanh nước Trong năm gần đây, kinh tế nước ta có nhiều biến động mạnh, giá nguyên nhiên vật liệu tăng, lạm phát làm giá đồng tiền,… gây nhiều khó khăn, trở ngại cho dự án, đặc biệt dự án đầu tư bất động sản Nhiều dự án bị chậm tiến độ thiếu vốn phải điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư, điều tác động xấu đến tiêu hiệu tài làm giảm tính khả thi dự án - Thứ ba, hệ thống thông tin kinh tế chưa thiết lập cách hiệu quả, thông tin thường lạc hậu, thiếu cập nhật không sát thực tế thị trường gây nhiều khó khăn cho người làm công tác lập dự án đầu tư Việc khai thác thông tin bị hạn chế dẫn đến việc trình phân tích hiệu tài bị đơn giản hóa phải ước lượng cách chủ quan, kết tính toán không phản ánh hiệu hoạt động dự án - Thứ tư, hệ thống luật pháp nước ta chưa hoàn thiện, thời gian qua, Nhà nước ban hành nhiều thông tư, nghị định hướng dẫn việc lập quản lý dự án đầu tư, song tồn tình trạng chồng chéo luật pháp, gây khó khăn cho công tác lập dự án nói chung phân tích tài nói riêng Nói tóm lại, thời gian qua, bên cạnh thành tựu thu trình hoạt động thị trường bất động sản công ty gặp phải hạn chế định, mà số công tác phân tích tài dự án Để khắc phục tình trạng này, công ty cần có giải pháp hợp lý đắn để hạn chế nhược điểm đây, phát huy mặt tích cực điểm mạnh hoạt động nhằm đạt hiệu đầu tư cao tăng trưởng bền vững tương lai SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 35 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa KẾT LUẬN Phân tích tài công việc phức tạp đòi hỏi tính xác cao, cần có phối hợp đồng phận, ban ngành có liên quan Xuất phát từ tầm quan trọng công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản, công ty cần tự nâng cao lực thông qua việc nhận thức vai trò, vị trí công tác định đầu tư để có dự án thực hiệu Ngoài cần tăng cường hỗ trợ cho việc nâng cao trình độ phân tích tài chính, phát triển đội ngũ nhân viên công ty Để đứng vững thị trường thay đổi công ty cần tích cực áp dụng phương pháp phân tích mới, chọn lựa phương pháp tối ưu vận dụng sáng tạo vào điều kiện cụ thể Trong trình tìm hiểu nghiên cứu tổng công ty CP Archi Land, hạn chế mặt thời gian kinh nghiệm, đề án thực tập em không tránh khỏi sai sót, em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô để đề án em hoàn thiện Em xin cám ơn Tiến Sĩ Nguyễn Trọng Nghĩa- giảng viên hướng dẫn trực tiếp tập thể cán nhân viên thuộc công ty CP Archi Land tận tình giúp đỡ em trình thực tập để em hoàn thành đề án thực tập Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 36 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Trường Đại học kinh tế quốc dân, Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội 2) PGS-TS Hoàng Văn Cường (2008), Bài giảng lập dự án đầu tư Bất động sản 3) Luật Kinh doanh bất động sản 2007 4) Luật Đất đai 2003 5) Luật đầu tư 2005 6) Nghị định 99/2007/NĐ-CP Chính phủ quản lý chi phí dầu tư xây dựng công trình 7) Thông tư 05/2007/TT-BXD Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình 8) Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Lâm Sơn Resort (2009) 9) Trang thông tin điện tử: google.com.vn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 [...]... Thực trạng công tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại tổng công ty cổ phần đầu tư Archi 2.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại công ty Công tác phân tích tài chính dự án là một công việc có ý nghĩa rất quan trọng, vì vậy đòi hỏi có sự quan tâm đúng mức từ phía chủ đầu tư cũng như các ban ngành có liên quan Tại công ty cổ phần đầu tư Archi, quy trình phân tích tài chính dự án đầu. .. trong phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính dự án nói chung cũng như trong dự án đầu tư bất động sản nói riêng Tuỳ theo yêu cầu, quy mô đầu tư trong từng tình huống cụ thể mà có thể lựa chọn các chỉ tiêu phù hợp với từng dự án nhằm đưa ra đánh giá tổng quan, chính xác nhất Đề án thực tập 22 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN... hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án của công ty Khắc phục được những tồn tại này sẽ giúp công ty nâng cao chất lượng lập và phân tích tài chính dự án, làm cơ sở cho việc ra quyết định hợp lý và đạt được hiệu quả đầu tư cao hơn 2 Đánh giá công tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại công ty 2.1 Những kết quả đạt được Qua một số năm hoạt động, tổng công ty CP đầu tư Archi đã nhanh chóng tạo... đánh giá, phân tích tài chính dự án ở trên, công ty sẽ tiến hành lập báo cáo phân tích, nêu rõ tính khả thi cũng như hiệu quả dự án mang lại, làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư và xin vay vốn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 Đề án thực tập 29 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 3: MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI 1 Định hướng hoạt động. .. hạn chế các tác động bất lợi và đảm bảo tính vững chắc của dự án 5 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 5.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án đầu tư BĐS 5.1.1 Xác định tổng vốn đầu tư Tổng mức đầu tư là một trong những nội dung quan trọng đầu tiên cần phải được xem xét kĩ càng trong quá trình phân tích tài chính dự án Theo thông tư số 16 Đề án thực tập GVHD:... vốn lưu động + Các khoản chi trong kỳ: gồm dòng chi phí vốn đầu tư ban đầu (vốn cố định và vốn lưu động) , dòng giá trị đầu tư bổ sung tài sản, chi phí vận hành hàng năm của dự án + Dòng thuế: dòng thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp hàng năm 5.3 Phân tích độ an toàn tài chính của dự án đầu tư bất động sản Độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư bất động sản là nội dung quan trọng để đánh giá tính... hướng hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công ty Là công ty hoạt động trong hai lĩnh vực chính là mảng dịch vụ và đầu tư bất động sản, các sản phẩm của Archi hướng đến phân khúc thị trường cao cấp nhằm mang lại cho khách hàng một cuộc sống tiện nghi, trong lành và hòa hợp với thiên nhiên Để thực hiện mục tiêu trở thành đơn vị đi đầu trong hoạt động đầu tư và quản lý các bất động sản sinh thái,... trong ngành: Tổng công ty CP đầu tư Archi tham gia vào tìm kiếm và đầu tư vào các công ty trong ngành xây dựng, hỗ trợ nguồn lực cho những công ty có tiềm năng Với kinh nghiệm hoạt động của mình, công ty còn giúp cung cấp các giải pháp, chiến lược đồng bộ nhằm tạo ra sự đột phá và tăng trưởng bền vững cho các công ty được đầu tư 1.2.2 Hoạt động đầu tư dự án Công ty tham gia đầu tư dự án thuộc nhiều lĩnh... Những tồn tại trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS Bên cạnh những ưu điểm đạt được trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản thì công ty cũng còn gặp phải một số hạn chế cần phải khắc phục Cụ thể như sau: - Thứ nhất, việc tính tổng mức đầu tư bằng cách cộng chi phí tuy đem lại kết quả khá chính xác song cũng dễ bỏ qua một số khoản mục cần thiết Qúa trình tính toán đôi... PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI 1 Giới thiệu về tổng công ty cổ phần đầu tư Archi Tên đầy đủ: Tổng công ty cổ phần đầu tư Archi - Archi Invest Địa chỉ: Phòng 725, Cầu thang 11, Đơn nguyên 7, Tòa nhà CT5, KĐT Mỹ Đình, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội Email: archiinvest @archi. vn Website: http://invest .archi. vn/ 1.1 Lịch sử hình thành Tổng công ty CP đầu tư Archi (Archi Invest - AI) được thành lập vào năm 2007 bởi các công ty ... chia thành phần sau: Phần 1: Cơ sở lý luận phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Phần 2: Thực trạng công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty cổ phần đầu tư Archi Phần 3: Một... Spa cao cấp, Thực trạng công tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS tổng công ty cổ phần đầu tư Archi 2.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư BĐS công ty Công tác phân tích tài dự án công việc có... TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ARCHI Giới thiệu tổng công ty cổ phần đầu tư Archi Tên đầy đủ: Tổng công ty cổ phần đầu tư Archi - Archi Invest